SynVest German RealEstate Fund N.V.

Transcriptie

1 Financiële berichten SynVest German RealEstate Fund N.V. 1e halfjaarverslag 2015 SynVest. Ondernemend vermogen.

2 INHOUDSOPGAVE ALGEMEEN Pagina 1 Directieverslag 2 HALFJAAR CIJFERS Geconsolideerde balans voor winstverdeling 4 3 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 5 4 Geconsolideerd kasstroom overzicht 6 5 Beknopte toelichting 7 6 OVERZICHT ONROEREND GOED PORTEFEUILLE PER 30 JUNI

3 V E E N E N D A A L 1. DIRECTIE VERSLAG Resultaat. Het 1e halfjaar 2015 werd een netto resultaat na belastingen behaald van tegenover een netto resultaat na belastingen van in het 1e halfjaar De directie is tevreden met dit resultaat. Ontwikkeling beleggingsportefeuille. De huurinkomsten stegen van 2,5 mln. op jaarbasis per 30 juni 2014 tot 5,9 mln. op jaarbasis per 30 juni De beleggingsportefeuille bedraagt per balansdatum rond 73,4 mln. (per 30 juni 2014 totaal 33,5 mln.). De toename is vooral veroorzaakt door acquisitie van beleggingsobjecten in de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni In deze periode werden voor 39,9 mln. beleggingspanden aangekocht te Recklinghausen, Geldern, Bad Ems, Grefrath, Potsdam, Teterow en Wiebaden. De beleggingsportefeuille is per 30 juni 2015 goed verhuurd. Het beleid ten aanzien van winkels is gericht op wijkwinkelcentra en binnenstedelijke winkellocaties die ook op lange termijn een functie blijven vervullen in de dagelijkse levensbehoefte. Mogelijk zullen er in de toekomst ook kleinschalige kantoren of bedrijfsruimten aangekocht worden, in voorkomende gevallen zijn deze onderdeel van een groter geheel met daarin winkels en/of woningen. In alle segmenten zijn objecten te verwerven met goede huurders, een laag risico en goede rendementen. De portefeuille per 30 juni 2015 is verdeeld over 18 locaties en 332 huurders. De geografische spreiding is als volgt: De bezettingsgraad per ultimo juni 2015 bedraagt 95,3% (30 juni 2014: 94,9%) van de theoretische huurinkomsten, hetgeen een goede prestatie is. Het fonds concentreert zich voornamelijk op de aankoop van woningen, zorgwoningen en winkels. Het Fonds kiest een strategie van het realiseren van een mix van diverse soorten vastgoed en aanvangsrendementen en streeft naar lang verhuurde objecten. De huidige portefeuille bestaat uit winkels (68%), woningen (18%), zorginstellingen (10%) en kantoren (4%). Verdeling beleggingen naar soort onroerend goed per 30 juni % 18% 10% 4% Kantoren Woningen Zorginstellingen Een ander belangrijk criterium is de looptijd van de huurovereenkomsten. Uit de hieronder weergegeven grafiek blijkt procentueel de huursom van de per 30 juni 2014 in bezit zijnde objecten naar looptijd. Uit deze grafiek blijkt dat meer dan 60 % van de huursom een looptijd heeft tot en met 2021, door actief management zal deze horizon naar verwachting verder naar de toekomst verlegd worden, waardoor een gezonde cashflow gewaarborgd is. In de onderstaande grafief is de verdeling van de huurders naar sector weergegeven. Reeds vastgelegde huurinkomsten als percentage van de ontvangen huur van de objecten per 30 juni 2015 Indeling huurders naar type op basis van de huurinkomsten per 30 juni % 10% 16% 3% 0% 1% Detailhandel Horeca Parkeren Wonen Zakelijke dienstverlening 100,00% 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00%

4 V E E N E N D A A L 1 jan jan t/m t/m Analyse beleggingsresultaat: 30 juni juni 2014 Totaal eigen vermogen Inkomsten Huren Rente Liquiditeitsreserve Totaal inkomsten Uitgaven Niet gerealiseerde waardeveranderingen (14.359) Hypotheekrente ( ) ( ) Afschrijvingen ( ) ( ) Expl. + beheerkosten ( ) ( ) Management fees ( ) ( ) Totaal uitgaven ( ) ( ) Beleggingsresultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting ( ) - Beleggingsresultaat Rendement in % halfjaarbasis gerealiseerd 5,4% 5,1% Rendement in % gemiddeld 5,4% 5,1% Over het 1e halfjaar 2015 werd een beleggingsresultaat behaald van na belastingen tegenover over de vergelijkbare periode in Het rendement verbeterde daarbij van 5,1% naar 5,4 %. De directie is zeer tevreden met dit resultaat. De aanzienlijke verbetering van het resultaat is mogelijk door de acquisities van goed renderende beleggingsobjecten, welke mogelijk zijn door de instroom van nieuw vermogen. De verwachting is dat het rendement zich verder positief zal ontwikkelen, mede in samenhang met de nog onderhanden zijnde acquisities. Het rendement wordt negatief beïnvloed door de hoge instroom van nieuw kapitaal van beleggers. De beleggers ontvangen direct dividend terwijl dit eigen vermogen nog niet belegd is. Naarmate het fonds groeit neemt dit effect af. Intrinsieke waarde: 30-jun jun-14 Intrinsieke waarde Aantal aandelen Intrinsieke waarde per aandeel 39,24 39,32 De intrinsieke waarde per aandeel is berekend op basis van het aantal in omloop zijnde aandelen per balansdatum. Interim dividend. Het maandelijkse interim dividend bedraagt effectief 7,4% op jaarbasis, uitgaande van een uitgiftekoers van Deze voorschot dividenden worden in mindering gebracht op het eigen vermogen van het Fonds. Overeenkomstig de fiscale wetgeving wordt op de dividenden een dividendbelasting ingehouden op basis van 15%. Amsterdam, 3 september 2015 Was getekend: SynVest Fund Management B.V. 3

5 2. GECONSOLIDEERDE BALANS (vóór resultaatbestemming) 30 juni juni 2014 ACTIVA Beleggingen Onroerend goed Geactiveerde kosten huurbevordering Vorderingen Waarborgsom Overige vorderingen Vordering op gelieerde maatschappijen Belastingen Overlopende activa Overige activa Liquide middelen Totaal activa PASSIVA Eigen vermogen Aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserves ( ) ( ) Onverdeeld resultaat (67.605) ( ) Totaal eigen vermogen Voorzieningen voorziening latente belastingen Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen Schulden aan leveranciers en handelscrediteuren Schulden aan gelieerde maatschappijen Overige schulden Overlopende passiva Totaal passiva

6 3. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING 1 jan jan t/m 30 juni 2015 t/m 30 juni 2014 Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten ( ) ( ) Netto huuropbrengsten Administratievergoeding Certificaten - - Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen - - Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (14.359) Waardeverandering beleggingen (14.359) Totaal opbrengsten uit beleggingen Lasten Lasten in verband met het beheer van beleggingen ( ) ( ) Afschrijvingen ( ) ( ) Netto rentelasten ( ) ( ) Totaal lasten ( ) ( ) Nettowinst voor belastingen Vennootschapsbelasting ( ) - Nettowinst (verlies) na belastingen

7 4. GECONSOLIDEERD KASSTROOM OVERZICHT 1 januari januari 2014 t/m 30 juni 2015 t/m 30 juni 2014 Beleggingsactiviteiten Nettowinst (verlies) Aanpassingen voor: - activering hypotheeklasten ( ) ( ) Mutaties in werkkapitaal - mutatie vorderingen ( ) mutatie andere activa mutatie overige kortlopende schulden ( ) Aankopen onroerend goed inclusief aankoopkosten ( ) ( ) Verkopen onroerend goed Kasstroom uit beleggingsactiviteiten ( ) ( ) Financieringsactiviteiten Uitgifte aandelen Storting agio Dividenduitkeringen ( ) ( ) Ontvangsten uit langlopende schulden - - Aflossing -/- opname langlopende schulden Belastinglatentie - - Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen ( ) ( ) Liquide middelen primo periode Liquide middelen ultimo periode

8 5. BEKNOPTE TOELICHTING 1. ALGEMEEN SynVest German RealEstate Fund is een naamloze vennootschap statutair gevestigd te Amsterdam en feitelijk gevestigd aan de Hogehilweg 5, 1101 CA Amsterdam. De vennootschap is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer Het Fonds is opgericht op 13 oktober Deelname aan het Fonds is mogelijk door het nemen van Certificaten die worden toegekend door het Administratiekantoor. Het Fonds heeft een open-end karakter nu het Fonds, onder voorwaarden, vrij aandelen kan uitgeven en kan inkopen. Het Fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd en kent geen maximale fondsomvang. De directie kan de uitgifte van aandelen staken indien om reden van beheersbaarheid besloten wordt met een nieuw fonds te starten. 2. JURIDISCHE STATUS Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van de Wft en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). 3. FISCALE STATUS SynVest German RealEstate Fund N.V. vormt een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met haar deelneming SynVest RealEstate Fund I B.V. en is belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting in Nederland. SynVest German RealEstate Fund I B.V. is tevens belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting in Duitsland. 4. CONSOLIDATIE Dochterondernemingen zijn alle entiteiten waarvoor SynVest German RealEstate Fund N.V. de mogelijkheid heeft om het financiële en operationele beleid te bepalen. Deelnemingen worden geconsolideerd vanaf het moment waarop zeggenschap over de deelneming is verkregen. In de halfjaarcijfers is de deelneming SynVest German RealEstate Fund I B.V. volledig geconsolideerd. 5. FINANCIELE INSTRUMENTEN Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden de financiële derivaten en de hiermee verbonden risico's toegelicht. Renteinstrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is, worden tegen kostprijs opgenomen. De vennootschap past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. De vennootschap documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. 6. GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Algemeen. De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva alsmede de grondslagen van de bepaling van het resultaat van dit kwartaalverslag zijn in overeenstemming met Titel 9 BW 2. De cijfers van dit kwartaalverslag zijn niet door een externe accountant gecontroleerd. Activa en passiva. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waar ze betrekking op hebben. Winsten worden opgenomen als deze gerealiseerd zijn. Verplichting en verliezen welke betrekking hebben op het boekjaar, worden opgenomen indien zij voor het opmaken van de cijfers bekend zijn geworden. Beleggingen. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien en voorzover de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, maar hoger dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie worden de aankoopkosten gedurende 10 jaar afgeschreven. Indien de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen marktwaarde plus nog af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie wordt het verschil tussen marktwaarde en aankoopprijs ten laste van het resultaat gebracht en worden de aankoopkosten gedurende 10 jaar afgeschreven. 7

9 Indien de marktwaarde hoger is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten dan worden de aankoopkosten niet meer afgeschreven. In het geval de marktwaarde hoger is geweest dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, en vervolgens weer daalt onder de aankoopprijs plus de dan nog af te schrijven aankoopkosten, wordt het vastgoedobject tegen marktwaarde gewaardeerd. De marktwaarde wordt gelijkgesteld met de reële waardering van de belegging. Daaronder wordt verstaan het bedrag waarvoor een bezitting kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde, onafhankelijke partijen die een transactie willen doen. Het Fonds stelt deze reële waarde jaarlijks vast, gebaseerd op externe taxatierapporten bij aankoop en periodieke toetsing, tenminste roulerend eens per drie jaren, door een externe taxateur. Uitgaven met betrekking tot de beleggingen na aankoop worden in beginsel als kosten ten laste van het resultaat gebracht. Alleen die uitgaven welke leiden tot een waardevermeerdering van de belegging worden geactiveerd. Verkoopkosten worden ten laste van de waardering van de beleggingen gebracht, wanneer een besluit tot verkoop genomen is voor het opmaken van de jaarrekening Geactiveerde kosten huurbevordering. Kosten voor huurbevordering worden geactiveerd en worden over de looptijd van het huurcontract waar deze op betrekking heeft als afschrijving ten laste van het resultaat gebracht. Kort samengevat betreft dit investeringen, welke noodzakelijk zijn om de ruimte verhuurbaar te maken om een specifieke huurder te contracteren. Makelaarsprovisies verhuur. Makelaarsprovisies in rekening gebracht inzake de verhuur van leegstaande ruimten worden geactiveerd en middels lineaire afschrijvingen over de looptijd van de desbetreffende huurovereenkomst als afschrijving ten laste van het resultaat gebracht. Vorderingen. De Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen Voorzieningen. Voorzieningen worden opgenomen alleen en voorzover er per balansdatum concrete risico s en verplichtingen bestaan. Huuropbrengsten. De huuropbrengsten worden toegerekend aan de periode waar ze betrekking op hebben. De eventueel op een huurovereenkomst betrekking hebbende servicekosten- en voorschotten worden gesaldeerd opgenomen onder de overige vorderingen en schulden. Ter zake van servicekosten toerekenbaar aan onverhuurde ruimtes, wordt een evenredig deel ten laste van het resultaat gebracht. Exploitatiekosten. Als exploitatiekosten worden opgenomen de aan het boekjaar toe te rekenen exploitatiekosten, welke niet kunnen worden doorbelast aan de huurders. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht. Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Er zijn geen kasstromen in vreemde valuta s bij het Fonds. Ontvangen interest en betaalde interest wordt opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Schulden aan kredietinstellingen. Financieringen met hypothecaire zekerheden en overige rentedragende schulden worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs. De afsluitkosten worden direct ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarin de financiering is verstrekt. Vorderingen. De Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens 8

10 BELEGGINGEN Onroerend goed 1 jan juni jan juni 2014 Balans begin periode Aankopen: - Verbouwing Wolgast, Ostowskistrasse Nagekomen aankoopkosten Hoyerswerda Bünde, Wasserbreite Overath, Olperstrasse Rees, Westring 5b Bad Ems, Wipsch Grefrath, Deverdonk Potsdam, Karl Liebkechtstrasse 4-5 en Rudolf Breitscheidstras Teterow, Fischersteig Wiesbaden Hagenauerstrasse Wiesbaden Schiersteinerstrasse Waardemutatie ongerealiseerd Afschrijving aankoopkosten ( ) ( ) (77.802) (68.402) Balans ultimo periode juni juni 2014 Overzicht beleggingen: - Adorf, Verbrauchermarkt Bad Ems, Wipsch Bremen, Schwanenwederstrasse Bünde, Wasserbreite Geldern, Annastrasse Grefrath, Deversdonk Hallenberg, Merklinghauserstrasse Hoyerswerda, Lausitser Platz Lage, Friedrich-Ebert-Strasse Overath, Olperstrasse Potsdam, Karl Liebkechtstrasse 4-5 en Rudolf Breitscheidstrasse Recklinghausen, Brandstrasse 18-23, Paulsörter 20, Köningswall Rees, Westring 5b Sangerhausen, Karl-Liebknechtstrasse 29a Teterow, Fischersteig Wiesbaden Haugenauerstrasse Wiesbaden Schiersteinerstrasse Wolgast, Ostowskistrasse Balans ultimo periode

11 De panden, welke zijn aangekocht in een boekjaar, zijn in het overzicht mutaties beleggingen opgenomen tegen aankoopprijs kosten koper. Hierin zijn opgenomen alle aankoopkosten, waaronder de selectie en aquisitiekosten, de taxatiekosten en de kosten technisch en financieel onderzoek, zoals in rekening gebracht door SynVest Fund Management B.V. Amsterdam, 3 september 2015 Was getekend: SynVest Fund Management B.V. 10

12 6. OVERZICHT ONROEREND GOED PORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2015 Adorf, Markneukirchner strasse Aankoopdatum: 14 april 2012 Supermarkt, winkels Oppervlakte gebouw: m2 Huur op jaarbasis: Norma e.a (incl. kosten) Bad Ems, Wispsch 1 Aankoopdatum: 18 maart 2015 Kantoren Oppervlakte gebouw: m2 Huur op jaarbasis: Diverse Huurders (incl. kosten) Bremen, Schwanenwederstrasse Aankoopdatum: 28 januari 2013 Supermarkt Oppervlakte gebouw: m2 Huur op jaarbasis: Penny-Markt (incl. kosten) Bünde, Wasserbreite Aankoopdatum: 12 november 2013 Oppervlakte gebouw: 5,155 m2 Huur op jaarbasis: Penny-Markt, Expert, e.a (incl. kosten) Geldern, Annastrasse Aankoopdatum: 2 oktober 2014 Oppervlakte gebouw: 3,830 m2 Huur op jaarbasis: Edeka e.a (incl. kosten) 11

13 7. OVERZICHT ONROEREND GOED PORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2015 Grefrath, Deverdonk 1-3 Aankoopdatum: 4 maart 2015 Oppervlakte gebouw: m2 Huur op jaarbasis: Rewe Markt e.a. 2,320,351 (incl. kosten) Hallenberg, Merklinghauserstrasse Aankoopdatum: 19 maart 2014 Oppervlakte gebouw: 2,530 m2 Huur op jaarbasis: Rewe Markt e.a (incl. kosten) Hoyerswerda, Lausitzer Platz 2 Aankoopdatum: 26 juni 2013 Winkel Oppervlakte gebouw: 4,603 m2 Huur op jaarbasis: C&A (incl. kosten) Lage, Friedrich-Ebert-Strasse Aankoopdatum: 26 juni 2013 Supermarkt, Oppervlakte gebouw: m2 Huur op jaarbasis: Plus Warenhandelsgesellschaft e.a (incl. kosten) Overath, Olperstrasse Aankoopdatum: 17 december 2013 en woningen Oppervlakte gebouw: 6,690 m2 Huur op jaarbasis: Korn Vertriebs, e.a (incl. kosten) 12

14 7. OVERZICHT ONROEREND GOED PORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2015 Potsdam, Karl Liebknechtstrasse 4-5 en Rudolf Breischeidstrasse Aankoopdatum: 18 maart 2015, woningen en kantoren Oppervlakte gebouw: m2 Huur op jaarbasis: Diverse Huurders (incl. kosten) Recklinghausen, Brandstrasse Aankoopdatum: 14 augustus 2014 Oppervlakte gebouw: 2,522 m2 Huur op jaarbasis: Diverse kleine huurders (incl. kosten) Rees, Westring 5b Aankoopdatum: 15 december 2013 Oppervlakte gebouw: 2,173 m2 Huur op jaarbasis: Rewe Markt, Kik Textilien, e.a (incl. kosten) Sangerhausen, Karl-Liebknechtstrassen 29A Aankoopdatum: 19 juli 2013 Supermarkt, Oppervlakte gebouw: m2 Huur op jaarbasis: Rewe Markt e.a (incl. kosten) Teterow, Fischersteig Aankoopdatum: 4 maart 2015 Oppervlakte gebouw: m2 Huur op jaarbasis: Rewe Markt e.a (incl. kosten) 13

15 7. OVERZICHT ONROEREND GOED PORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2015 Wiesbaden, Hagenauerstrasse 39 Aankoopdatum: 18 maart 2015 Oppervlakte gebouw: m2 Huur op jaarbasis: Diverse Huurders (incl. kosten) Wiesbaden, Schiersteinerstrasse 80 Aankoopdatum: 18 maart 2015 Oppervlakte gebouw: 1542 m2 Huur op jaarbasis: Aldi en FT Systems Gastro 3.549,387 (incl. kosten) Wolgast, Ostrowskistrasse 1 Aankoopdatum: 16 december 2011 Supermarkt, winkels en woningen Oppervlakte gebouw: m2 Huur op jaarbasis: Volkssolidaritat, Edeka, e.a (incl. Kosten) SynVest German RealEstate Fund N.V. Hogehilweg CA Amsterdam Telefoon: +31 (0) Fax: +31 (0) info@synvest.nl Website: 14

16 Hogehilweg CA Amsterdam T info@synvest.nl