DE VERKOOP OP LIJFRENTE. ENKELE VRAAGPUNTEN NADER BEKEKEN.

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar DE VERKOOP OP LIJFRENTE. ENKELE VRAAGPUNTEN NADER BEKEKEN. Masterproef van de opleiding Master in het Notariaat Ingediend door Femke Meulewaeter Studentennr Promotor: Prof. Dr. Annelies Wylleman Commissaris: Herlinde Baert

2 Inhoudsopgave INLEIDING OMKADERING VAN HET BEGRIP VERKOOP OP LIJFRENTE RATIO VAN EEN VERKOOP OP LIJFRENTE RECHTSGROND KENMERKEN VAN DE VERKOOP OP LIJFRENTE Partijen Aleatoir karakter De prijs Modaliteiten VERKOPEN OP LIJFRENTE TER AANVULLING VAN JE PENSIOEN? VERGRIJZING VERSUS GEWAARBORGD INKOMEN HET OMGEKEERD WOONKREDIET OF PENSIOENKREDIET VERKOOP OP LIJFRENTE VERSUS OMGEKEERD WOONKREDIET BESLUIT INSTRUMENT VAN SUCCESSIEPLANNING SITUERING Beweegreden Tarieven inzake successierechten GEEN VERMOMDE, NOCH EEN ONRECHTSTREEKSE SCHENKING UITMAKEN BESLUIT DE ARGWAAN VAN DE WETGEVER KOMT TOT UITING IN DE WET ARTIKEL 918 VAN HET BURGERLIJK WETBOEK Situering Rechtsgrond Toepassingsvoorwaarden Dubbel vermoeden Besluit ARTIKEL 8 VAN HET WETBOEK SUCCESSIERECHTEN Situering

3 4.2.2 Rechtsgrond Toepassingsvoorwaarden De uitzonderingen Echtgenoten gehuwd onder een gemeenschapsstelsel Besluit ARTIKEL 11 VAN HET WETBOEK SUCCESSIERECHTEN Situering Rechtsgrond Toepassingsvoorwaarden Weerlegbaar vermoeden Actiemogelijkheden Besluit EINDE VAN DE OVEREENKOMST UITDRUKKELIJK ONTBINDEND BEDING Geen stilzwijgende ontbindende voorwaarde Ontbinding ex tunc VERNIETIGBAARHEID VAN DE OVEREENKOMST Algemeen Vernietiging bij gebrek aan een onzeker element Vernietiging wegens afwezigheid van een (ernstige) prijs Vernietiging wegens benadeling Besluit BESLUIT

4 INLEIDING De verkoop op lijfrente houdt in dat een onroerend goed wordt verkocht tegen periodieke betaling van een lijfrente. De koper dient deze lijfrente te betalen zolang de persoon op wiens hoofd deze is gevestigd, leeft. Het betreft aldus in essentie een kanscontract. De uitkomst ervan is vooraf onzeker en beide partijen zullen erop speculeren dat deze in hun voordeel wordt beslecht. Zo zal de verkoper hopen op een zo lang mogelijke levensduur van het lijf zodanig dat hij zoveel rentes als mogelijk ontvangt. De koper zal dan weer gebaat zijn bij een kortere levensduur van het lijf aangezien deze resulteert in een lagere koopprijs. Zoals de titel van deze verhandeling reeds onthult, zullen enkele vraagpunten omtrent de verkoop op lijfrente van naderbij worden onderzocht. Allereerst wordt gepoogd een omschrijving van het begrip verkoop op lijfrente te bieden. De wet bevat immers geen definitie van dit begrip. Hiertoe worden de essentiële kenmerken van deze overeenkomst uiteengezet. Daarnaast wordt ook dieper ingegaan op de mogelijke beweegredenen om tot een verkoop op lijfrente over te gaan. De volgende hoofdstukken situeren zich rond de mogelijke motieven om te kiezen voor een verkoop op lijfrente. Elk hoofdstuk is opgebouwd rond een bepaald motief en zet de ermee gepaard gaande gevolgen uiteen. Op die manier wordt gepoogd de potentiële verkoper en koper op lijfrente voldoende informatie te bieden zodat zij, -bewust van mogelijke implicaties en alternatieven-, voor zichzelf kunnen uitmaken of ze al dan niet meestappen in het verhaal van de verkoop op lijfrente. Zo spitst het tweede hoofdstuk zich toe op de vraag of de verkoop op lijfrente een antwoord biedt op de groeiende vraag naar een aanvullend pensioen. Hiertoe wordt het mogelijke alternatief bestaande uit het omgekeerd woonkrediet besproken en afgewogen tegen de verkoop op lijfrente. Het derde hoofdstuk onderzoekt dan weer of de verkoop op lijfrente een doeltreffend instrument van successieplanning uitmaakt. Zo kan de verkoop op lijfrente aangewend worden wanneer men als erflater wil vermijden dat zijn rechtsverkrijgers hoge successierechten zouden moeten betalen. 4

5 Het daaropvolgend hoofdstuk situeert zich rond de argwaan van de wetgever met betrekking tot een verkoop op lijfrente die plaatsvindt tussen de erflater en bepaalde personen waarmee hij een nauwe band heeft. Vanuit dit wantrouwen werden door de wetgever verscheidene fictiebepalingen in het leven geroepen waarvan de impact wordt nagegaan. In het vijfde en overigens laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijke wijzen tot beëindiging van een verkoopovereenkomst met lijfrente. Hierbij worden zowel de mogelijkheid tot ontbinding als de eventuele nietigheid van de overeenkomst uiteengezet. 5

6 1 OMKADERING VAN HET BEGRIP VERKOOP OP LIJFRENTE 1.1 RATIO VAN EEN VERKOOP OP LIJFRENTE 1. In het kader van een burgerrechtelijke koopovereenkomst wordt de prijs volledig betaald bij het verlijden van de authentieke akte waarna de eigendom overgaat van verkoper op koper. Bij de verkoop op lijfrente daarentegen, verbindt de koper er zich toe om ter verkrijging van het goed periodieke betalingen te verrichten aan de verkoper en dit tot aan het overlijden van een bij de overeenkomst welbepaald persoon. Het essentieel verschil tussen beide bestaat in de betalingswijze. Wat zijn nu de beweegredenen om over te gaan tot een verkoop op lijfrente, eerder dan op de gebruikelijke wijze te verkopen? 1 In hoofdorde kunnen er drie motieven onderscheiden worden om te kiezen voor een verkoop op lijfrente. In de eerste plaats denken we aan de mogelijkheid voor een oudere om aan de hand van de periodieke lijfrentebetalingen een bijkomend inkomen te verwerven. Deze noodzaak kan ontstaan wegens de ontoereikendheid van het wettelijk pensioen om in zijn dagdagelijkse behoeften te voorzien of meer nog om een bepaalde levensstandaard te kunnen handhaven. 2 Daarnaast kan het interessant zijn een strategie uit te dokteren die ertoe strekt dat je rechtsverkrijgers zo min mogelijk successierechten hoeven te betalen. Zo is het voordeliger om een goed op lijfrente te verkopen aan bepaalde rechtsverkrijgers dan het goed als legataris aan deze na te laten, aangezien daar voor niet-erfgenamen of verre verwanten torenhoge successierechten mee gepaard gaan. 3 In laatste instantie wordt een verkoop op lijfrente ook wel eens toegepast als middel om de dwingende regels aangaande de reserve te ontwijken. Wanneer een erflater zijn onroerend goed niet wil nalaten aan zijn erfgenamen, kan hij het goed op lijfrente verkopen aan een derde. Men kan ook de behoefte hebben een bepaalde reservataire erfgenaam te benadelen in het voordeel van een andere reservataire erfgenaam waaraan men dan op lijfrente zal 1 S. D HOLLANDER, De verkoop op lijfrente, Waarvan Akte 1998, P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010, S. D HOLLANDER, De verkoop op lijfrente, Waarvan Akte 1998,

7 verkopen. 4 Hierdoor maakt het goed bij overlijden geen deel meer uit van de nalatenschap. De lijfrente is dan weer slechts betaalbaar tot aan het overlijden van het lijf 5. 6 Hieruit volgt dat de erfgenamen noch op dit goed, noch op de rentes aanspraak zullen maken. Op die manier wordt tegemoetgekomen aan de behoefte tot feitelijke onterving van deze erfgenamen. Deze praktijk wordt door de fiscus echter met Argusogen bekeken. Daartoe werden fictiebepalingen in het leven geroepen die de nodige consequenties met zich meebrengen In tweede orde zijn er nog bijkomende voordelen verbonden aan een verkoop op lijfrente en dit niet alleen voor de verkoper, maar ook voor de koper op lijfrente. Voor de verkoper bestaat de kans dat hij een vergoeding zal bekomen die de waarde van het onroerend goed overtreft. De koper maakt dan weer kans dat hij het goed kan verwerven tegen een vergoeding lager dan de waarde van het goed. Daarenboven biedt de verkoop op lijfrente als meerwaarde dat de verkoper die in zijn goed wil blijven wonen dit kan, mits hij zich het vruchtgebruik van de woning voorbehoudt. Voor oudere mensen is dit ongetwijfeld zeer aantrekkelijk, daar zij gezien hun hogere leeftijd meestal niet bereid zijn om te verhuizen. De koper heeft als additioneel voordeel dat hij met beperkte middelen toch in staat is een onroerend goed te verwerven. Hoewel hij misschien geen groot bedrag ineens kan ophoesten, kan hij zich toch een woning verschaffen en dit zonder een hypothecair krediet met de bijhorende kosten te moeten aangaan. 8 4 In zodanig geval dient men echter rekening te houden met de fictiebepalingen uit artikel 8 en 11 van het Wetboek Successierechten en met artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek die dergelijk constructie met argwaan benaderen. Zie infra inzake art. 918 B.W. pagina 28, nummers 22 e.v.; inzake art. 8 W. Succ. pagina 32, nummers 30 e.v. en inzake art. 11 W. Succ. pagina 39, nummers 42 e.v. 5 Zie infra pagina voor de omschrijving van het begrip het lijf 6 De erfgenamen kunnen slechts de renten opeisen die op de dag van het overlijden vervallen, doch nog niet betaald zijn. 7 P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010, en P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, losbladig, afl. 103, II.E S. D HOLLANDER, De verkoop op lijfrente, Waarvan Akte 1998,

8 1.2 RECHTSGROND 3. Wanneer we het Burgerlijk Wetboek erop naslaan vinden we nergens een letterlijke definitie terug van de verkoop op lijfrente. We stuiten er wel op een omschrijving van het begrip lijfrente, met name als volgt: Lijfrente kan gevestigd worden onder bezwarende titel, tegen betaling van een som geld of tegen afstand van een geldswaardig roerend goed, of van een onroerend goed. 9 Zij kan ook geheel om niet gevestigd worden, bij schenking onder de levenden of bij testament. 10 Hieruit volgt dat de lijfrente als een rechtsverhouding eerder dan als een contract dient omschreven te worden, daar zij niet alleen op basis van een overeenkomst, maar ook ingevolge een testament, rechterlijke beslissing of de wet kan ontstaan. 11 In het kader van deze uiteenzetting beperken we ons tot de verkoop op lijfrente, zijnde een lijfrente gevestigd ten bezwarende titel. Nu de wet geen soelaas biedt, richten we ons op de rechtsleer voor een nader onderzoek van het begrip. Deze sorteert de verkoop op lijfrente onder de noemer kanscontracten. Daaruit volgt dat de verkoop op lijfrente naast een overeenkomst onder bezwarende titel tevens een kanscontract uitmaakt. 12 Een contract wordt overeenkomstig artikel 1106 van het Burgerlijk Wetboek geacht onder bezwarende titel te zijn aangegaan wanneer daarbij aan elke partij de verplichting wordt opgelegd om iets te geven of te doen. De verkoop op lijfrente wordt bijgevolg als een overeenkomst onder bezwarende titel beschouwd, daar de verkoper het onroerend goed vervreemdt tegen betaling door de koper van een lijfrente. 9 Art B.W. In het kader van deze masterproef wordt enkel de lijfrente tegen afstand van een onroerend goed behandeld. 10 Art B.W. 11 B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen- Oxford, Intersentia, 2004, A. VERBEKE, N. CARETTE, N. HOEKX en K. VANHOVE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen- Oxford, Intersentia, 2007, en J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 65. 8

9 Artikel 1964 van het Burgerlijk Wetboek stipuleert dat een kanscontract een wederkerige overeenkomst is, waarvan de gevolgen, met betrekking tot winst en verlies, hetzij voor alle partijen, hetzij voor één of meer van hen, van een onzekere gebeurtenis afhangen. Na de definitie volgt in de wet een niet-limitatieve opsomming van kanscontracten waarbij ook het contract van lijfrente wordt vermeld. Beide partijen dienen aldus een gelijke kans op winst of verlies te hebben opdat de verkoop op lijfrente haar onontbeerlijk aleatoir karakter zou genieten KENMERKEN VAN DE VERKOOP OP LIJFRENTE Partijen 4. In tegenstelling tot bij een gewone burgerrechtelijke koopovereenkomst waar er louter een koper en verkoper als partij aan bod komen, zijn er bij de verkoop op lijfrente mogelijkerwijs meerdere personen betrokken. Een verkoop op lijfrente houdt een overeenkomst in tussen de verkoper op lijfrente en de renteplichtige waarbij deze laatste een lijfrente betaalt aan de rentegenieter gedurende een bepaalde periode die afhangt van de levensduur van een welbepaald persoon. 14 Mogelijks kunnen de bij de verkoop op lijfrente betrokken personen aldus vier verschillende hoedanigheden aannemen namelijk deze van verkoper op lijfrente, rentegenieter, renteplichtige en lijf. Niettemin zijn de verkoper, de rentegenieter en het lijf doorgaans één en dezelfde persoon. Worden deze hoedanigheden nu door vier onderscheiden personen ingenomen, dan zijn enkel de verkoper op lijfrente en de renteplichtige partij in de strikte zin van het woord. 15 De verkoper op lijfrente is degene die zijn onroerend goed verkoopt tegen ontvangst van een periodieke lijfrente. Hij is de persoon die de rente bedingt en wordt dan ook vaak vermeld onder de benaming stipulant. Wanneer hij deze lijfrente ook daadwerkelijk zelf int, is hij tevens de rentegenieter. De lijfrente wordt echter niet steeds ten gunste van de verkoper bedongen, zij kan ook ten gunste van een derde gestipuleerd worden in welk geval de 13 G. BALLON, Artikel 1964 B.W. in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, I, Benoemde overeenkomsten, Titel XII, Kanscontracten, Mechelen, Kluwer, losbl., 1 en B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, A. VERBEKE, N. CARETTE, N. HOEKX en K. VANHOVE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen- Oxford, Intersentia, 2007, J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 66. 9

10 verkoper en rentegenieter een onderscheiden persoon uitmaken. 16 De renteplichtige is de persoon dewelke de rente dient te betalen aan een ander persoon. Deze zal veelal de verkrijger van het goed zijn. Daarnaast is er ook nog de persoon op wiens hoofd de lijfrente wordt gevestigd,ook wel het lijf genoemd. Deze kan zowel de verkoper op lijfrente zelf als een derde zijn. 17 Het is ook mogelijk dat er meerdere personen de hoedanigheid van lijf aannemen, namelijk wanneer de lijfrente wordt gevestigd op het hoofd van meerdere personen. 18 Wanneer het lijf een derde is, moet deze hetzij op zijn minst bepaalbaar zijn, hetzij duidelijk in het contract worden vermeld. Dit opdat de renteplichtige zich bij het sluiten van de overeenkomst een voorstelling kan maken van de omvang van zijn verplichtingen. Het aantal te betalen lijfrentes is immers afhankelijk van de levensduur van het lijf. Het lijf dient een natuurlijk persoon uit te maken, daar deze noodzakelijkerwijze sterfelijk dient te zijn. De overige hoedanigheden kunnen ook door rechtspersonen worden ingevuld Aleatoir karakter Aanwezigheid van een onzeker element 5. Aangezien zij onder de noemer van de kanscontracten valt, is de aanwezigheid van een onzeker element onontbeerlijk bij de verkoop op lijfrente. Deze beschikt over een zodanig aleatoir karakter wanneer de kans op winst of verlies bij beide partijen afhankelijk is van een onzekere factor of alea. De kans op winst of verlies heeft bij de verkoop op lijfrente betrekking op de onzekerheid omtrent het aantal te betalen periodieke rentes, dewelke op hun beurt afhangen van een onzekere gebeurtenis met name de levensduur van het lijf. Leeft het lijf nog lange tijd, dan heeft de rentegenieter winst doordat hij gedurende ruime tijd de rente zal ontvangen. Dit betekent voor de renteplichtige echter een verliessituatie, daar hij langer dan verhoopt deze rente zal moeten ophoesten. Sterft het lijf vroegtijdig, dan zal de rentegenieter minder rentes opstrijken dan hij zou willen. Hier haalt de renteplichtige dan weer voordeel uit. De partijen dienen zich hierbij neer te leggen, aangezien zij door het 16 Art B.W., dit behelst een lijfrente onder de vorm van een beding ten behoeve van een derde. 17 Art B.W. 18 Art B.W. 19 J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 66; B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 78 en P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, losbladig, afl. 103, II.E 2,

11 aangaan van het kanscontract deze kans op winst of verlies aanvaard hebben. Ze waren zich er aldus van bewust dat zij een risico namen en kunnen hiertegen achteraf niet protesteren. 20 Uit de wettelijke definitie blijkt dat om van een kanscontract en aleatoir karakter te kunnen gewagen, het van wezenlijk belang is dat beide partijen een gelijke, werkelijke kans op winst of verlies hebben. Er dient tussen de partijen niet alleen een evenwichtige kans op winst of verlies te bestaan, deze kans dient daarenboven te beantwoorden aan de realiteit. De datum van overlijden van het lijf moet aldus voor beide partijen een onzeker element uitmaken. Wanneer dit niet het geval is, -met name doordat de ene quasi zeker is van winst en de andere geen reële kans heeft om te winnen-, is het evenwicht tussen de kansen verbroken. 21 De overeenkomst ontbeert aldus haar wezenlijk aleatoir karakter waaruit volgt dat deze vernietigbaar is wegens het ontbreken van een voorwerp Objectieve of subjectieve onzekerheid 6. De vernietigbaarheid van het contract bij gebreke van het vereiste aleatoire karakter kan op twee wijzen worden getoetst, enerzijds op objectieve wijze en anderzijds op subjectieve wijze. Vooreerst kan men nagaan of er een objectieve onzekerheid was omtrent de datum van overlijden. Hierbij wordt getoetst of de lijfrentegenieter hetzij bij het aangaan van de verkoop op lijfrente nog een normale levensverwachting had, hetzij zijn overlijden nakend was gezien zijn gezondheidstoestand. Een tweede toetsingswijze is subjectief en bestaat erin na te gaan of er in hoofde van de contractspartijen onzekerheid bestond betreffende de levensduur van het lijf. 23 De wet bevat enkele bepalingen waarbij de objectieve toetsingswijze wordt toegepast. De rechtspraak beperkt zich echter niet tot deze wettelijke voorschriften en gaat in sommige gevallen ook over tot vernietiging op basis van een subjectieve toetsing A. DE BOECK, Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid, TBBR 2006, afl. 10, 607 en B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, A. DE BOECK, Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid, TBBR 2006, afl. 10, Zie infra pagina 48, nummer B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen- Oxford, Intersentia, 2004, en A. VERBEKE, N. CARETTE, N. HOEKX en K. VANHOVE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2007, A. DE BOECK, Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid, TBBR 2006, afl. 10,

12 Wettelijke vermoedens 7. In een poging om meer duidelijkheid te scheppen voerde de wetgever twee artikelen in waarbij onweerlegbaar wordt vermoed dat er geen onzeker element voorhanden is. Vooreerst bepaalt artikel 1974 B.W.: Ieder contract van lijfrente, gevestigd op het leven van iemand die overleden was op de dag waarop het contract is aangegaan, is zonder gevolg. Er is slechts een werkelijke kans op winst of verlies voorhanden, wanneer het lijf minstens nog in leven is bij het sluiten van de overeenkomst. Bijgevolg gaat het om een strikt objectief alea, met name het al dan niet in leven zijn van het lijf ten tijde van het aangaan van de overeenkomst. Ingeval het lijf reeds overleden zou zijn op het tijdstip van het voltrekken van het contract, heeft het contract geen voorwerp waardoor het bijgevolg nietig kan verklaard worden. 25 Daarnaast bepaalt artikel 1975 B.W.: Hetzelfde geldt voor het contract waarbij de rente is gevestigd op het leven van iemand die reeds was aangetast door de ziekte waaraan hij binnen twintig dagen na de dagtekening van het contract is overleden. Voor de toepassing van desbetreffend artikel dienen aldus drie voorwaarden vervuld te zijn. Vooreerst dient de rentegenieter bij het afsluiten van het contract reeds aangetast te zijn door een ziekte, waarbij het begrip ziekte een ruime interpretatie geniet. Deze mag echter niet zo ruim worden ingevuld dat zelfdoding, zwangerschap en ouderdom hieronder worden begrepen. Vervolgens behoort deze ziekte de oorzaak van het overlijden uit te maken. Tenslotte moet het overlijden plaatsvinden binnen de twintig dagen, te rekenen van de dagtekening van het contract. Men houdt strikt vast aan de termijn van twintig dagen, zonder rekening te houden met de wijze van beleving van deze ziekte in hoofde van de partijen. Er wordt immers geen rekening gehouden met het feit of de partijen het overlijden ingevolge de ziekte konden voorzien, noch met hun daadwerkelijke kennis hieromtrent. Er wordt enkel 25 B. KOHL, Le contrat de vente d immeuble, développements récents, in B. KOHL, La vente immobilière, aspects civils, administratifs et fiscaux, Luik, Anthemis, 2010, 120 en B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004,

13 nagegaan of het lijf al dan niet aan enige ziekte leed waaruit volgt dat het risico ook hier op objectieve wijze wordt beoordeeld De aan- of afwezigheid van dergelijke ziekte kan redelijkerwijze enkel met zekerheid worden vastgesteld aan de hand van een medisch attest. Wil men als koper kunnen bewijzen dat de verkoop op lijfrente geldig werd gesloten, dan zal dit bewijs enkel doeltreffend geleverd worden aan de hand van een attest opgesteld door een geneesheer waaruit de goede gezondheid van de verkoper blijkt. Daarenboven is het aan te raden dergelijk attest te bemachtigen, zodra er ook maar de geringste twijfel mogelijk is omtrent de gezondheidstoestand van de verkoper. De verkoop is immers vernietigbaar zodra de verkoper aan enige ziekte leed met de dood als gevolg en dit zelfs wanneer de koper hiervan niet op de hoogte was. De vraag rijst of zodanig wettelijk vermoeden niet te verregaand is. Immers, een koper die geen weet had van de levensbedreigende ziekte waaraan de verkoper overleed en aldus meende een gelijke kans op winst of verlies te hebben als deze laatste, wordt hierdoor geconfronteerd met een nietige verkoopovereenkomst. Deze bedenking wordt gerelativeerd door de bedoeling van de wetgever die erin bestond rechtszekerheid te bieden. Door het creëren van voorgaande wettelijke onweerlegbare vermoedens wilde de wetgever vermijden dat nog kon gediscussieerd worden of partijen nu al dan niet op de hoogte waren van de dood of levensbedreigende ziekte van het lijf Besluit 9. Enerzijds wordt door de wetgever tegemoetgekomen aan de doelstelling rechtszekerheid te scheppen. Anderzijds kunnen we opmerken dat deze doelstelling desalniettemin niet ten volle wordt bereikt. De wettelijke termijn van twintig dagen is per slot van rekening niet meer afgestemd op de huidige stand van de geneeskunde. Vroeger stierf men bij een ernstige ziekte doorgaans reeds binnen de twintig dagen, terwijl men nu door de geavanceerde behandelingswijzen de levensduur aanzienlijk kan verlengen. Terwijl de oudere rechtsleer voornoemde termijn nog als een vervaltermijn beschouwde, waarbuiten de nietigheid van de overeenkomst niet kon gevorderd worden, is zodanige opvatting heden ten dage niet meer aan 26 B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen- Oxford, Intersentia, 2004, en A. VERBEKE, N. CARETTE, N. HOEKX en K. VANHOVE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2007, P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, losbladig, afl. 103, II.E

14 de orde. De moderne rechtspraak gaat verkopen op lijfrente met een overlijden buiten de termijn van twintig dagen alsnog vernietigen omwille van het ontbreken van het vereiste aleatoire karakter. De kans op winst of verlies dient tenslotte ook buiten de termijn van twintig dagen in evenwicht te zijn tussen de partijen. Buiten deze wettelijke termijn van twintig dagen kan de rechter daarenboven de overeenkomst nietig verklaren wegens het ontbreken van een subjectief onzeker element. Wanneer de renteplichtige kennis had van het nakende overlijden van het lijf is de kans op winst of verlies niet meer in evenwicht. Zodoende is de overeenkomst vernietigbaar wegens gebrek aan voorwerp De prijs 10. Bij een verkoop op lijfrente wordt de lijfrente gevestigd onder bezwarende titel en niet ten kosteloze titel. Essentieel is dat het onroerend goed wordt verkocht tegen periodieke betaling van een lijfrente, meer bepaald een som geld. 29 Zodoende dient de verkoop op lijfrente onderscheiden te worden van een kostcontract. Dit is een overeenkomst waarbij een persoon, die een goed of kapitaal verkreeg, zich ertoe verbindt de verkoper gedurende diens leven te verzorgen. Daarnaast dient een onderscheid gemaakt te worden met een eeuwigdurende rente. Bij de verkoop op lijfrente is er per slot van rekening geen sprake van een eeuwigdurende rente, maar van een tijdelijke rente, daar de renten periodiek betaalbaar zijn totdat het leven van het lijf een einde neemt. 30 De partijen vestigen de lijfrente tegen een rentevoet die ze vrij mogen bepalen. In de praktijk houden ze echter niet alleen rekening met de levensverwachting van het lijf, maar tevens met de waarde van het onroerend goed en de gebruikelijke rentevoet op het ogenblik van de verkoop. De levensverwachting van het lijf wordt berekend op basis van diens gezondheidstoestand en leeftijd. Deze berekening is eerder complex en om die reden wordt dan ook gebruik gemaakt van sterftetabellen B. TILLEMAN, Lijfrente, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen- Oxford, Intersentia, 2004, en A. VERBEKE, N. CARETTE, N. HOEKX en K. VANHOVE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2007, Hoger werd reeds gewezen op de verschillende betalingswijze die het onderscheid uitmaakt tussen een burgerrechtelijke koop-verkoop en een verkoop op lijfrente. 30 J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 67 en P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010, J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 67, P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 14

15 De betaling van de prijs dient echter niet uitsluitend door middel van een lijfrente te geschieden. De gehele betaling door middel van lijfrente is een mogelijke modaliteit van betaling van de prijs. Men komt evenwel regelmatig overeen bij het verlijden van de akte éénmalig een bepaald bedrag contant te voldoen. Dit deel wordt het boeket genoemd. Dergelijke werkwijze is overigens niet verplicht, maar toch is het gebruikelijk dat men een deel van de prijs, gaande van tien tot vijftien procent, reeds uitbetaalt bij het verlijden van de akte. Het overige deel dient dan via lijfrente betaald te worden Modaliteiten 11. Een verkoop op lijfrente kan volgens verschillende modaliteiten worden gesloten. De keuze voor een welbepaalde modaliteit ligt bij de partijen, die deze keuze weloverwogen zullen maken in het licht van hun respectievelijke wensen. Zij dienen deze keuze echter te maken zonder afbreuk te mogen doen aan de bovenvernoemde essentiële kenmerken van de verkoop op lijfrente. Vooreerst kan er gekozen worden voor een verkoop op lijfrente, hetzij van de volle eigendom van het onroerend goed, hetzij van de blote eigendom met voorbehoud van het vruchtgebruik. Wanneer de verkoper het goed wil blijven betrekken tot aan zijn overlijden of er tot voornoemd tijdstip huurinkomsten van in de wacht wil slepen, zal hij opteren voor een verkoop op lijfrente met voorbehoud van vruchtgebruik. Bij zodanige verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik kan een clausule opgenomen worden in het contract dat de verkoper op lijfrente afstand kan doen van dit vruchtgebruik in welbepaalde gevallen zoals het niet meer kunnen betrekken van het goed wegens gezondheidsproblemen. 33 Het is ook mogelijk het goed te verkopen op lijfrente met voorbehoud van een recht van bewoning. Dan heeft men een zakelijk recht om tijdelijk of levenslang te blijven wonen in het 2010, en P. VERKINDEREN, Vervreemding tegen lijfrente in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, losbladig, afl. 103, II.E J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 65 en P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010, J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 65 en C. DE WULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS en H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 383, nr

16 verkochte goed. 34 Het recht van bewoning is minder ruim dan vruchtgebruik, daar de verkoper enkel het recht zal hebben om het goed zelf te bewonen en niet om het te verhuren en er de huurinkomsten van te innen. Een andere modaliteit bestaat erin dat de verkoop gebeurt door twee of meer personen tegen een lijfrente die in geval van overlijden van een van de rentegenieters hetzij wordt verminderd, hetzij aanwast bij of overgaat op de overlevende van de rentegenieters. Dit kan gebeuren zowel met als zonder voorbehoud van vruchtgebruik te maken. 35 Gebeurlijk kan men ook een verkoop op lijfrente vestigen op het hoofd van een welbepaald persoon, maar met een maximumduur. In principe wordt de verkoop op lijfrente gesloten voor de levensduur van het lijf. Maar sommigen zijn hier geen voorstander van, gezien de grote onzekerheid omtrent het aantal te betalen rentes. Zij opteren er dan voor om een maximumduur te bedingen gedurende dewelke de rentes betaalbaar zijn. Overlijdt het lijf vóór deze duur dan zijn de rentes uiteraard ook niet meer betaalbaar. Overlijdt het lijf slechts na het verstrijken van de maximumduur dan mag men toch al stoppen met betalen vanaf het bereiken van de bedongen termijn. Dit beperkt de onzekerheid voor de renteplichtige, maar in casu kan gediscussieerd worden of het vereiste aleatoire karakter nog wel aanwezig is. Geargumenteerd kan worden dat het onzekere element dat bestaat uit de onduidelijke levensduur van het lijf in dergelijk geval niet aanwezig is. De renteplichtige kent op die manier tenslotte de maximaal door hem te betalen rentes. 36 Niet noodzakelijk, doch gewenst is een indexeringsclausule met betrekking tot de rente. Op die manier kan men zich indijken tegen de inflatie, aangezien de rentegenieter zo over de gehele periode een gelijkwaardige rente verkrijgt. Als index kan men bijvoorbeeld de gezondheidsindex of het indexcijfer van de consumptieprijzen hanteren. Aldus haalt de rentegenieter hier in het merendeel van de gevallen voordeel uit, met name wanneer deze 34 Art. 625 B.W. 35 C. DE WULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS en H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 383, nr. 632 en 386, nr C. DE WULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS en H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 383, nr. 632 en N. CARETTE, Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken., RW (II.),

17 index stijgt. Uitzonderlijk, bijvoorbeeld in tijden van economische crisis, is er een daling van de index, wat de renteplichtige dan weer ten goede komt. 37 De betaling van de prijs kan volledig geschieden door middel van betaling van een periodieke lijfrente. Het is ook mogelijk dat de verkoop een gemengd karakter heeft met name doordat de prijs deels wordt betaald door eenmalig een bedrag, met name het boeket, contant te betalen bij het verlijden van de akte en deels door het periodiek voldoen van de lijfrente C. DE WULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS en H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 383, nr. 632 en 388, nr C. DE WULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS en H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 383, nr

18 2 VERKOPEN OP LIJFRENTE TER AANVULLING VAN JE PENSIOEN? 2.1 VERGRIJZING VERSUS GEWAARBORGD INKOMEN 12. België wordt geconfronteerd met een toenemende oudere bevolking in verhouding tot de actieve bevolking die dient in te staan voor de wettelijke pensioenen van de gepensioneerden. Dit wordt problematisch, mede doordat de levensverwachting almaar stijgt. 39 Om tegemoet te komen aan de tekortkomingen van het wettelijk pensioen, zijn er naast deze eerste pijler nog twee pijlers waarop men beroep kan doen. Terwijl de tweede pijler een aanvullend pensioen gekoppeld aan de beroepsactiviteit inhoudt, bestaat de derde pijler uit het individueel pensioensparen of het aangaan van een individuele levensverzekering. Sommigen stellen dat er daarnaast nog twee pijlers zijn waarop een beroep kan worden gedaan. De vierde pijler houdt de schuldenvrije eigendom van de gezinswoning op pensioenleeftijd in. De mogelijkheid om vrij te sparen maakt dan een vijfde pijler uit. Ook deze overige pijlers bieden echter geen alomvattende oplossing. Per slot van rekening kan niet iedereen op elk van deze pijlers beroep doen onder meer hetzij omdat het bedrijfspensioen voor hen niet openstaat 40, hetzij omdat hun inkomen niet toereikend genoeg is om hiervoor te kunnen sparen Door de tekortkomingen van het wettelijk systeem ontstaat de behoefte aan een bijkomende pensioenpijler. Wanneer oudere mensen zich willen verzekeren van een gewaarborgd inkomen, doen zij al eens beroep op een verkoop op lijfrente. Zij kunnen deze nood ervaren wanneer hun pensioen niet voldoet om in hun levensbehoeften te voorzien of wanneer zij aan de hand van deze lage inkomsten niet in staat zijn om hun levensstandaard te 39 Dit wordt ook wel de vergrijzingsproblematiek genoemd. 40 Bijvoorbeeld zelfstandigen, ambtenaren en werklozen. 41 Deze pijler is voornamelijk interessant voor de personen met een hoger inkomen. 42 P. HEYMANS, Recht in wording: naar een Belgisch regelgevend kader voor een Omgekeerd Woonkrediet of Reverse Mortgage? in P. HEYMANS, Het gereglementeerd hypothecair woonkrediet in België, Mechelen, Kluwer, 2008, en E. TERRYN, Het omgekeerd woonkrediet, DCCR 2010, afl. 87,

19 behouden. De periodieke uitkering van lijfrentes vormt voor hen dan een welgekomen aanvullend inkomen HET OMGEKEERD WOONKREDIET OF PENSIOENKREDIET 14. In dergelijke situatie betekent een verkoop op lijfrente echter niet enkel rozengeur en maneschijn. Men dient bij de keuze om te verkopen op lijfrente rekening te houden met de eraan verbonden implicaties. 44 Om het gebrek aan liquide middelen bij senioren op te vangen kan een omgekeerd woonkrediet of reverse mortgage een geldig alternatief bieden voor de verkoop op lijfrente. 45 Dit is een techniek die onder meer reeds in de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Nederland wordt gehanteerd en dit respectievelijk onder de benamingen reverse mortgage, equity release, prêt viager hypothécair en opeethypotheek. 46 In België bestaat deze methode vooralsnog niet, al werd er recent een wetsvoorstel ingediend tot invoering van een pensioenkrediet Men spreekt van een omgekeerd woonkrediet omdat, -in tegenstelling tot wat bij een gewoon hypothecair krediet het geval is-, het niet de kredietnemer is die de betalingen doet. 48 Bij een omgekeerd woonkrediet verkrijgt de oudere krediet, hetzij door middel van een éénmalig bedrag, hetzij door middel van periodieke uitbetalingen verricht door de kredietgever. De woning dient dan als waarborg voor dit krediet. 49 Het kapitaal en de intresten zijn pas betaalbaar bij verhuis of overlijden. Op dat ogenblik kan gekozen worden om deze terug te betalen of het goed te laten verkopen door de kredietgever die op die manier zijn 43 J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 65 en P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010, Zie infra pagina 21, nummer P. HEYMANS, Het omgekeerde woonkrediet als alternatief voor de verkoop op lijfrente, in P. HEYMANS, Het gereglementeerd hypothecair woonkrediet in België, Mechelen, Kluwer, 2008, P. HEYMANS, Recht in wording: naar een Belgisch regelgevend kader voor een Omgekeerd Woonkrediet of Reverse Mortgage? in P. HEYMANS, Het gereglementeerd hypothecair woonkrediet in België, Mechelen, Kluwer, 2008, Wetsvoorstel (M. DE BLOCK) tot invoering van het pensioenkrediet, Parl. St. Kamer, , nr / Een hypothecair krediet houdt in dat de kredietnemer betalingen verricht aan de kredietgever tot afbetaling van het krediet dat werd aangegaan om een onroerend goed te verwerven. Dit is dus gericht op het bekomen van eigendomsrechten op een onroerend goed. 49 Bij een omgekeerd woonkrediet is het de bank die de betalingen verricht. Wanneer het krediet niet wordt afgelost kan hij het onroerend goed uitwinnen. Dit is gericht op het verkrijgen van liquiditeitsmiddelen, het eigendomsrecht op het onroerend goed gaat desgevallend verloren. 19

20 kapitaal terugkrijgt. De eventuele meerwaarde komt in dat geval toe aan de kredietnemer of diens erfgenamen. 50 De techniek van het omgekeerd woonkrediet spitst zich toe op personen die men wel eens cash poor, real estate rich noemt. 51 Zij beschikken enerzijds over de eigendom van hun woning en anderzijds over beperkte liquide middelen. Zij hebben als het ware een slapend vermogen in hun bezit, daar hun rijkdom vastzit in hun woning. Door middel van een omgekeerd woonkrediet wordt het illiquide onroerend vermogen omgezet in een besteedbaar inkomen voor de oudere. Door de verzilvering van een deel van de vermogenswaarde van de woning, realiseert de oudere dat hij in zijn levensbehoeften kan voorzien en tegelijkertijd zijn onroerend goed kan blijven bewonen VERKOOP OP LIJFRENTE VERSUS OMGEKEERD WOONKREDIET 16. Hierna wordt toegespitst op de verschillen tussen de verkoop op lijfrente enerzijds en het omgekeerd woonkrediet anderzijds. Hieruit wordt afgeleid welke techniek voor de oudere met financieringsbehoeften het voordeligst blijkt. Wanneer men zijn onroerend goed verkoopt op lijfrente betekent dit dat de eigendom wordt overgedragen op de koper, hetzij meteen, hetzij bij overlijden met name wanneer de overeenkomst werd gesloten met voorbehoud van vruchtgebruik. Dit impliceert dat het onroerend goed uit het vermogen van de verkopers verdwijnt wat een feitelijke onterving van de erfgenamen inhoudt. Voor hen kan een verkoop op lijfrente bijgevolg zeer nadelige gevolgen sorteren, voornamelijk wanneer de koper dit goed verwerft zonder reeds vele rentes 50 B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, Masterproef Toegepaste Economische wetenschappen Universiteit Hasselt, 8 mei 2008, Drijkoningen,omgekeerd woonkrediet.pdf, 6 en P. HEYMANS, Recht in wording: naar een Belgisch regelgevend kader voor een Omgekeerd Woonkrediet of Reverse Mortgage? in P. HEYMANS, Het gereglementeerd hypothecair woonkrediet in België, Mechelen, Kluwer, 2008, Ook wel income poor, house rich genoemd. 52 B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, Masterproef Toegepaste Economische wetenschappen Universiteit Hasselt, 8 mei 2008, Drijkoningen,omgekeerd woonkrediet.pdf, 6 P. HEYMANS, Recht in wording: naar een Belgisch regelgevend kader voor een Omgekeerd Woonkrediet of Reverse Mortgage? in P. HEYMANS, Het gereglementeerd hypothecair woonkrediet in België, Mechelen, Kluwer, 2008, 173. en L. LEKEUX, Het omgekeerde woonkrediet. Licht verteerbaar of zwaar op de maag?, Verz.W. 2007, afl. 3,

21 te hebben betaald. Immers, wanneer het overlijden binnen korte termijn plaatsvindt, heeft de erfgenaam noch recht op het onroerend goed, noch zijn er aanzienlijke roerende inkomsten in de plaats gekomen. Bij een omgekeerd woonkrediet daarentegen, wordt het onroerend goed niet noodzakelijk ten gelde gemaakt. Wanneer het omgekeerd woonkrediet een einde neemt, heeft men de keuze om hetzij het krediet met eigen middelen terug te betalen, hetzij de terugbetaling te laten geschieden door middel van de verkoopsopbrengst van het goed. Ingeval van overlijden van de kredietnemer hebben de erfgenamen bijgevolg de keuze om het onroerend goed te behouden, mits terugbetaling van het krediet. De slotsom is dat het omgekeerd woonkrediet als voordeel biedt dat het, in tegenstelling tot de verkoop op lijfrente, geen onomkeerbare onterving uitmaakt. De erfgenamen zien hun aanspraak op het onroerend goed niet noodzakelijk tenietgaan. 53 Terwijl men in geval van een omgekeerd woonkrediet in het goed kan blijven wonen zonder dat dit enige impact heeft op het te verkrijgen kapitaal, wordt het voorbehoud van vruchtgebruik bij de verkoop op lijfrente dan weer wel in acht genomen om de grootte van de lijfrentes te bepalen. Bij een omgekeerd woonkrediet wordt telkens rekening gehouden met de volledige waarde van de woning om het uit te keren bedrag of de te verkrijgen rente te bepalen. Wanneer men als verkoper op lijfrente het goed wil blijven bewonen, heeft dit een negatieve impact op de hoegrootheid van de lijfrente. 54 Daarnaast kan opgemerkt worden dat men bij het omgekeerd woonkrediet de keuze heeft tussen de uitkering van een eenmalig bedrag of van periodieke rentebetalingen. Dit biedt als voordeel dat men voor een grote investering op deze techniek een beroep kan doen. Een aanzienlijke bestedingskost ligt voor wanneer men bijvoorbeeld aanpassingswerken dient te doen aan de woning omdat deze in een slechte staat verkeert of omdat deze dient aangepast te worden aan de gewijzigde fysieke situatie van de eigenaar. Bij een verkoop op lijfrente bestaat deze keuzemogelijkheid niet. Daar krijgt men enkel periodieke rentes uitgekeerd en kan niet tegemoetgekomen worden aan een eenmalige grotere financieringsbehoefte P. HEYMANS, Het omgekeerde woonkrediet als alternatief voor de verkoop op lijfrente, in P. HEYMANS, Het gereglementeerd hypothecair woonkrediet in België, Mechelen, Kluwer, 2008, 178 en E. TERRYN, Het omgekeerd woonkrediet, DCCR 2010, afl. 87, Brochure Het omgekeerde woonkrediet, Beroepsvereniging van het krediet, 22 april 2008, 6 en L. LEKEUX, Het omgekeerde woonkrediet. Licht verteerbaar of zwaar op de maag?, Verz.W. 2007, afl. 3, Brochure Het omgekeerde woonkrediet, Beroepsvereniging van het krediet, 22 april 2008,

22 Tenslotte biedt het omgekeerd woonkrediet als voordeel dat het te allen tijde eenzijdig kan opgezegd worden mits betaling van een wederbeleggingsvergoeding ten bedrage van maximaal drie maanden intrest. Een verkoop op lijfrente daarentegen is enkel eenzijdig opzegbaar indien een contractuele clausule in deze mogelijkheid voorziet BESLUIT 17. Wanneer het doel van de oudere is om een bijkomend inkomen te verwerven dat hem ertoe in staat stelt een bepaalde levenskwaliteit te bekomen of te handhaven kan hij zowel het omgekeerde woonkrediet als de verkoop op lijfrente toepassen. We kunnen echter besluiten dat het voor de oudere met kinderen voordeligst is de weg van het omgekeerd woonkrediet in te slaan. Niet in het minst omdat dit de aanspraken van diens erfgenamen op het onroerend goed niet volledig buiten spel zet, maar bovendien voor de oudere zelf die niet alleen in het goed kan blijven wonen, maar tevens een hogere rente zal kunnen bekomen dan mogelijk is in geval van een verkoop op lijfrente. De mogelijkheid tot uitkering van een eenmalig hoger bedrag en tot eenzijdige opzeg zijn mooi meegenomen pluspunten. De situatie is anders wanneer de senior niet alleen als bedoeling heeft een aanvullend inkomen te verwerven, maar hij er tevens op gebrand is zijn erfgenamen feitelijk te onterven. In zodanig geval zal hij er ongetwijfeld voor opteren zijn goed op lijfrente te verkopen en de voordelen die het omgekeerd woonkrediet incorporeert, in de wind te slaan. In de praktijk zien we dat senioren zonder kinderen nog vaak een beroep doen op de verkoop op lijfrente. 57 Zij hebben immers geen erfgenamen in de rechte nederdalende lijn en zullen dus minder rekening houden met aanspraken van mogelijke erfgenamen. Wanneer zij enkel een aanvullend inkomen wensen te bekomen en geen eenmalig groter bedrag nodig hebben 56 B. DRIJJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, Masterproef Toegepaste Economische wetenschappen Universiteit Hasselt, 8 mei 2008, Drijkoningen,omgekeerd woonkrediet.pdf, Volgens VAN SOMEREN wordt vijf procent van de onroerende goederen op lijfrente verkocht; P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010,

23 voor verbouwingen en dergelijke, biedt de verkoop op lijfrente overigens voldoende waarborgen. Tot nog toe is er geen wettelijk kader in België voor een omgekeerd woonkrediet. Daar kan in de nabije toekomst verandering in komen, gelet op het wetsvoorstel dat in de Kamer werd ingediend. Er dient op gewezen te worden dat, ongeacht de vele voordelen die het omgekeerd woonkrediet ongetwijfeld biedt, de nodige aandacht besteed moet worden aan voldoende bescherming voor de consument die dergelijk krediet aangaat. 23

24 3 INSTRUMENT VAN SUCCESSIEPLANNING 3.1 SITUERING Beweegreden 18. Wanneer een goed op lijfrente wordt verkocht aan een erfgenaam zijn geen successierechten verschuldigd. Deze belasting is immers slechts verschuldigd op overgangen die geschieden bij overlijden. 58 Bij een verkoop verdwijnt het goed uit het vermogen van de toekomstige erflater waardoor dit goed geen deel uitmaakt van diens nalatenschap. Bij zijn overlijden dienen dan ook geen successierechten betaald te worden door de verkrijger van het goed. Dit biedt een aanzienlijk voordeel aangezien de betaling van successierechten als iets negatiefs wordt gezien. Deze houdt immers niet alleen een belasting in van goederen die reeds belast zijn geweest 59, maar wordt daarenboven op een tragisch moment geheven. Men kan reeds voor het overlijden met de negatieve impact van de successierechten rekening houden en deze proberen vermijden door aan successieplanning te doen. 60 Zo kan de techniek van de verkoop op lijfrente een aanzienlijke besparing betekenen voor de verkrijger van het goed en dit zeker ingeval de verkrijger in zodanige verhouding tot de erflater staat dat de hogere tarieven inzake successierechten van toepassing zijn Tarieven inzake successierechten 19. Het successierecht is een belasting die in dubbel opzicht te beschouwen is als een progressieve belasting. Zo is het tarief in de eerste plaats hoger naarmate het erfdeel of het vermogen groter is. In de tweede plaats stijgt het tarief naarmate de overledene en de verkrijger in een verdere verwantschap ten opzichte van elkaar staan. 58 N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, Zo kunnen de goederen onder meer reeds aan inkomstenbelastingen, roerende en onroerende voorheffing en BTW onderhevig zijn geweest. 60 N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 7. 24

25 Zo komt het tarief in de rechte lijn, tussen echtgenoten en tussen samenwonenden neer op 3 procent tot euro, 9 procent tussen euro en euro 27 procent boven euro. 61 Ten opzichte van broers en zussen bestaat het tarief uit 30 procent tot euro, 55 procent tussen euro en euro en 65 procent boven euro. Alle anderen betalen 45 procent tot euro, 55 procent tussen euro en euro en 65 procent boven euro. 62 Verdere familie dan broers en zussen zoals neven en nichten komen aldus zeer snel in de hogere tarieven terecht. Zij worden onderworpen aan dezelfde hoge tarieven als degenen die geen familiale band met de erflater vertonen. Wanneer men zijn goed wil zien overgaan op verwanten die aan de hogere tarieven inzake successierechten zijn onderworpen, is de verkoop op lijfrente aldus een goed alternatief voor de overgang bij vererving. 3.2 GEEN VERMOMDE, NOCH EEN ONRECHTSTREEKSE SCHENKING UITMAKEN 20. In zodanige situatie bestaat het doel van de verkoop op lijfrente er aldus in om de zware heffing van successierechten te vermijden. Om niet aan dit doel voorbij te gaan, dient de verkoop op lijfrente ook in werkelijkheid een overeenkomst onder bezwarende titel uit te maken. Deze mag bijgevolg geen schenking zijn die als het ware wordt vermomd als een verkoopovereenkomst. Een vermomde schenking ligt voor wanneer een schenking wordt gedaan onder het mom van een handeling ten bezwarende titel, waarin geveinsd wordt dat de tegenprestatie dient te worden geleverd, maar afgesproken wordt dat dit niet moet gebeuren. 63 Een verkoopovereenkomst waarbij de bedongen en effectief betaalde prijs uitzonderlijk gunstig is, een economisch voordeel inhoudt voor de koper en dit voordeel 61 Artikel 48 1 W. Succ.; J. DECUYPER en J. RUYSSEVELDT, Successierechten , I, Antwerpen, Kluwer, 2010, Artikel 48 2 W. Succ.; J. DECUYPER en J. RUYSSEVELDT, Successierechten , I, Antwerpen, Kluwer, 2010, E. LAUWERS, De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs, T. Not. 2009,