BuildDesk kennisdocument

Transcriptie

1 BuildDesk kennisdocument Verkoopwaarde hoger bij groen energielabel Conclusies onderzoek Brounen en Kok ondanks kritiek RIGO grotendeels overeind. Woningen met een groen label brengen meer op. Samenvatting In opdracht van de rijksoverheid hebben prof. dr. Dirk Brounen en dr. Nils Kok onderzoek verricht naar de gevolgen van het energielabel voor de Nerderlandse markt voor koopwoningen. In het artikel On the economics of energy labels in the housing market publiceren zij de resultaten voor de periode 2008 en De belangrijke uitkomsten zijn dat woningen met een groen energielabel gemiddeld meer opbrengen en dat een negatief sentiment rond het energielabel de waarde van een groen energielabel doet afnemen. Een jaar later is dit onderzoek herhaald om de cijfers uit 2010 zichtbaar te maken. Vooral deze laatste onderzoeksresultaten zijn fel bekritiseerd door RIGO, maar blijven voor een groot deel overeind. Na de onderzoeksperiode 2008 tot en met 2010 zijn de energieprijzen verder gestegen en zijn energiebesparing en zonnepanelen onder het grote publiek, gangbaarder en belangrijker geworden. De verwachting is daarom dat een nieuw onderzoek nog scherpere resultaten laat zien. Achtergrond Het energielabel is in 2008 ingevoerd op de Nederlandse woningmarkt. Met de collectieve invoering heeft Nederland getracht om de energieprestatie van woningen transparant en vergelijkbaar te maken waardoor de energieprestatie van invloed kan zijn bij de aanschaf van een woning. Logischerwijs zijn er sinds de invoering van deze maatregel vele discussies ontstaan op diverse niveaus. Tot 2010 was er echter nog geen empirisch onderbouwd onderzoek verschenen over de gevolgen van het energielabel voor de woningmarkt. Dirk Brounen en Nils Kok (2010) hebben als eerste empirisch onderzoek gedaan naar de implicaties van het energielabel voor de Nederlandse markt voor koopwoningen voor de periode 2008 en Dit onderzoek is een jaar later herhaald, waarbij het jaar 2010 ook is opgenomen (Brounen en Kok, 2011). Vooral dit laatste onderzoek is niet onbetwist gebleken. RIGO heeft stevige kritiek geuit op de onderzoeksmethode, de onderliggende aannames en de integriteit van de auteurs. (Berkhout en de Wildt, 2011) Opbouw In de navolgende tekst worden eerst de onderzoeksopzet en belangrijkste bevindingen van het onderzoek van Brounen en Kok uit 2010 omschreven. Vervolgens worden de belangrijkste resultaten van het onderzoek uit 2011 beschreven, waarna de kritiekpunten van RIGO aan de orde komen. Tot slot worden beide standpunten beoordeeld.

2 Data Agentschap NL heeft data beschikbaar gesteld betreffende de energielabels van alle Nederlandse koopwoningen. De NVM heeft data beschikbaar gesteld met betrekking tot adres, woningeigenschappen en transacties. Via het CBS zijn data verkregen met betrekking tot bevolkingsdichtheid en inkomen op postcodeniveau. Binnen deze dataset zijn significante verschillen geconstateerd tussen de eigenschappen van woningen mét en zonder een energielabel. Daaruit volgt de conclusie dat de keuze om een woning al dan niet te voorzien van een energielabel niet uitsluitend afhangt van de energetische kwaliteit van de woning, maar vooral van de persoonlijke voorkeur van de woningeigenaar. Als gevolg hiervan is de steekproef met gelabelde woningen geen representatieve afspiegeling van de gehele populatie woningen. Voor dit sample selection probleem moet gecorrigeerd worden alvorens de gegevens te interpreteren. In hun onderzoek hebben Brounen en Kok deze correctie uitgevoerd met behulp van de Heckman two step methode (Heckman, 1979). Bevindingen uit onderzoek Brounen en Kok presenteren na een uitgebreide omschrijving van de data hun regressieresultaten, met als belangrijkste uitkomsten: Woningen met een groen energielabel (A,B en C) brengen gemiddeld 3,6% meer op dan woningen met een rood label (D,E,F en G). Hierbij is gecorrigeerd voor de volgende elementen: locatie, leeftijd, woningtype, onderhoud, verwarmingstype, grootte van de woning, aantal slaapkamers, isolatie en de monumentstatus. Woningen met het energielabel A brengen gemiddeld 10,2% meer op dan woningen met energielabel D. Ook hier is gecorrigeerd voor bovenstaande factoren. Woningen met energielabel D brengen gemiddeld 5% meer op dan woningen met energielabel G. Ook hier is gecorrigeerd voor bovenstaande factoren. De adoptiegraad is laag. Slechts 18% van de verkochte woningen was voorzien van een energielabel. Daarbij waren de verhoudingen niet gelijk verdeeld over de onderzoeksperiode. Een analyse van alle publicaties over het label en de adoptiegraad toont een duidelijke relatie tussen het percentage gelabelde woningen en het sentiment in de media. Negatieve sentimenten over het energielabel, doen de waarde van een groen (A, B, C) energielabel dalen. Reden hiervoor is dat er door de negatieve berichtgeving over het energielabel, minder waarde wordt gehecht aan de totstandkoming ervan met als gevolg dat consumenten niet bereid zijn te betalen voor een woning met een onbetrouwbaar groen energielabel. Belangrijkste bevindingen uit onderzoek 2010 Brounen en Kok herhalen na een analyse van 2008 en 2009 het onderzoek met de gegevens van 2010, met als belangrijkste uitkomsten: Woningen met een groen (A, B, C) energielabel verkopen gemiddeld een maand sneller dan woningen met een rood energielabel. Woningen met een groen energielabel brengen in 2008, 2009 en 2010 respectievelijk 3,7, 1,92 en 2,55% meer op dan een rood (D, E, F, G) energielabel. De volatiliteit van de uitkomsten wordt verklaard door berichtgevingen in de media. Berichten met een negatief sentiment doen hierbij de waarde van een groen energielabel afnemen.

3 Woningen met een energielabel A brengen in 2010 gemiddeld 10% meer op dan een woning met een gemiddeld D label. Woningen met energielabel D brengen in 2010 gemiddeld 4% meer op dan woningen met een gemiddeld G label. Kritiek De belangrijkste kritiek op het onderzoek komt vanuit RIGO. In Cobouw publiceren Berkhout en de Wildt (2011) een opinieartikel waarin de vloer wordt aangeveegd met de laatst verschenen analyse van Brounen en Kok (2011). Hierin wordt het ongewenst gevonden dat de rijksoverheid als opdrachtgever van dit onderzoek haar beleid van onverplichte verplichting probeert te maskeren met een pseudowetenschappelijk onderzoek. Door te stellen dat consumenten bereid zijn om gemiddeld 2,55% (ofwel 6.000, ) meer te betalen voor een woning met een groen energielabel, wordt ten onrechte de suggestie gewekt dat het energielabel zijn geld meer dan waard is. Dat is misleidend, want in werkelijkheid is het verkregen label het resultaat van investeringen die in het verleden al dan niet zijn gedaan om de energieprestatie op het betreffende niveau te krijgen. De meerprijs voor een energiezuinige woning kan niet los gezien worden van de benodigde investeringen om deze op het gewenste niveau te krijgen. Gezien de voorbeeldwoningen van Agentschap NL, die een investering verlangen van , tot , (Agentschap NL, 2011) om van een rood naar een groen te verkleuren, is het alsnog een verliesgevende zaak, gezien de gemiddelde 6.000, meerwaarde van een energiezuinige woning. Naast bovengenoemd punt, zetten Berkhout en de Wildt grote vraagtekens bij de kwaliteit van de gebruikte data en de interpretatie ervan. De data zouden bijvoorbeeld misleidend zijn omdat het wel of niet laten opstellen van een energielabel de vrije keuze is van de eigenaar. Dit blijkt ook uit de data analyse, waaruit onder meer naar voren kwam dat de gemiddelde verkoopprijs van gelabelde woningen een kwart lager ligt dan de gemiddelde verkoopprijs van een niet gelabelde woning. Voorts wordt er volgens Berkhout en de Wildt bij de interpretatie van de gegevens voorbijgegaan aan de mogelijkheid dat de verschillen in transactieprijzen te verklaren zijn uit andere variabelen dan het energielabel, bijvoorbeeld uit locatie, leeftijd en onderhoud. Tot slot stellen Berkhout en de Wildt dat Brounen en Kok geen enkel argument aanvoeren waaraan het waargenomen verschil in verkoopsnelheid te wijten kan zijn anders dan aan het energielabel. Sterker nog, hun analyse laat zien dat het vermeende verband heel dubieus is. Binnen de steekproef van gelabelde woningen wordt namelijk geen duidelijk verband met de afzonderlijke labelcategorieën waargenomen. Om precies te zijn: de woningen met labels B t/m F (tezamen 92 % van de gelabelde woningen) hebben statistisch geen verschillende verkoopsnelheid, aldus Berkhout en de Wildt. Bij de extremen label A en label G zijn de verschillen wel significant. Reflectie en conclusie Ondanks de kritiek van Berkhout en de Wildt, blijven de uitkomsten van het onderzoek van Brounen en Kok voor het overgrote deel overeind. Toch hebben Berkhout en de Wildt ook valide punten aangedragen waardoor de resultaten door de lezers genuanceerder geïnterpreteerd kunnen worden. Brounen en Kok hebben in het eerste onderzoek (2010) de onderzoeksmethoden besproken.

4 In het vervolgonderzoek (Brounen en Kok, 2011) worden alleen de belangrijkste resultaten van het herhaalonderzoek besproken en is de uitleg van de onderzoeksmethoden grotendeels achterwege gebleven. Berkhout en de Wildt verwijzen echter consequent naar het herhaalonderzoek, wat de suggestie wekt dat ze geen kennis hebben genomen van het eerder verschenen artikel. In het eerste artikel wordt op een legitieme wijze afgerekend met de problemen die voortkomen uit de vrije keus van de consumenten, ofwel sample selectie problemen, door de data te transformeren volgens de Heckman two step methode (Heckman, 1979). De argumenten die Berkhout en de Wildt aandragen zijn wat mij betreft dan ook ongegrond. Een volgend kritiekpunt van Berkhout en de Wildt is dat er geen andere oorzaken voor het prijsverschil zijn aangeduid dan het energielabel. Brounen en Kok hebben echter in het onderzoek de gevolgen van de groene component geïsoleerd door te corrigeren voor onder andere: locatie, leeftijd, woningtype, onderhoud, verwarmingstype, aantal slaapkamers en isolatie. Brounen en Kok hebben hier dus wel degelijk rekening gehouden met andere verklaringen voor het prijsverschil. Uiteraard zijn niet alle mogelijke verklaringen en variabelen gedekt, maar dat zou een ondoenlijke zaak zijn. Op dit punt is de kritiek wat mij betreft dan ook ongegrond. Vervolgens stellen Berkhout en de Wildt dat de woning meer waard is door de betere energetische kwaliteit. De meerprijs voor een energiezuinige woning kan niet los gezien worden van de benodigde investeringen om deze op het gewenste niveau te krijgen. Dit klopt inderdaad, maar ze slaan de plank volledig mis bij de calculatie van de upgradingskosten. Zij stellen dat de kosten van een upgraden van een groen naar een rood energielabel tussen de , tot , ligt, volgens de voorbeeldwoningen van Agentschap NL (2011). Wat er niet bij wordt vermeld is dat de woningen volgens Agentschap NL van energielabel G of F worden gebracht naar energielabel A of B en dat de investering vele male kleiner is voor kleinere labelsprongen. Indien echter de investering van , tot , wordt aangehouden, dient ook te worden gekeken naar de extra opbrengsten van een upgrading van energielabel G naar A. Deze extra opbrengsten zijn volgens Brounen en Kok maar liefst 14%, wat overeenkomt met een bedrag van ,! Tot slot merken Berkhout en de Wildt op dat Brounen en Kok geen enkel argument aanvoeren waaraan het waargenomen verschil van een maand verkoopsnelheid te wijten kan zijn, anders dan aan het energielabel. Hier hebben Berkhout en de Wildt een valide punt van kritiek aangedragen. Op basis van het onderzoek van Brounen en Kok kan er dus niet worden gesteld dat woningen met een groen energielabel (A,B,C) sneller verkopen dan rode labelwoningen (D,E,F,G). Wat echter wel van kracht blijft is de bewering dat een woning met energielabel A gemiddeld sneller verkoopt dan een woning met energielabel D en dat een woning met energielabel D gemiddeld sneller verkoopt dan een woning met energielabel G. Alles in overweging genomen hebben Berkhout en de Wildt deels valide kritiek geleverd op het onderzoek. Er mag niet zonder meer geconcludeerd worden dat een woning met een groen energielabel sneller verkoopt dan een woning met een rood label. Echter, veruit het grootste deel van de uitkomsten blijft overeind: groen gelabelde woningen brengen meer op dan rood gelabelde. De meeropbrengst is ruim voldoende om de investeringen te betalen.

5 Handvatten voor de praktijk De analyse met wetenschappelijke onderbouwing komt neer op een belangrijke maar zeer simpele conclusie, namelijk dat koopwoningen met een groen energielabel gemiddeld meer opbrengen dan woningen met een rood label. Dat klinkt interessant, maar betekent dit dat alle woningen gerenoveerd moeten worden naar een groen energielabel? Het antwoord hierop is niet eenduidig en zal per geval verschillen. Wel kan worden geconcludeerd dat de extra investeringskosten over het algemeen lager zijn dan de gecreëerde meerwaarde. Voor particulieren die hun woning willen verkopen en professionele vastgoedeigenaren met een uitpondstrategie is het dus rendabel om energiemaatregelen toe te passen. Let hierbij wel op dat de financieringskosten, interne inspanningen en eventuele herhuisvestingskosten niet zijn ingesloten. Indien de woning niet op korte termijn wordt verkocht kan er tot die tijd nog geprofiteerd worden van de besparing op de energierekening en een verhoging van de huurinkomsten. Een relevante kanttekening is dat de onderzoeken zijn verricht over de jaren 2008, 2009 en Inmiddels zijn de energieprijzen verder gestegen, is de markt voor koopwoningen verder vastgelopen en is er meer interesse in duurzaamheid (vooral zonnepanelen). Als gevolg hiervan is de positie van de verkopende partij verder verzwakt en wordt de hoogte van de energierekening steeds vaker op de agenda gezet bij de aanschaf van een woning. Daarbij zijn de sentimenten in de media, na de invoering van het vernieuwde energielabel meer positief. Alles bijeengenomen wordt verwacht dat de verschillen tussen woningen met een goede en slechte energieprestatie groter zullen zijn bij een herhaling van het onderzoek in de jaren na Tot slot past de opmerking dat de markt voor koopwoningen niet kan worden vergeleken met de markt voor huurwoningen. Het onderzoek van Brounen en Kok kan daarom niet worden ingezet om de meerwaarde van een energiezuinige huurwoning aan te tonen. Voor dit aspect verwijs ik graag naar mijn master thesis waarin de meerwaarde van energiezuinige huurwoningen wordt aangetoond (Martens, 2012). Referenties Agentschap NL (2011), voorbeeldwoningen bestaande bouw Verkrijgbaar via: 11%20bestaande%20bouw.pdf Berkhout, P. & de Wildt, R., Cobouw, Berkhout, P. & de Wildt, R. (2011). Ontmasker de waarde van het energielabel. Verkrijgbaar via: NL/Home/Actueel/_p/itemid/2519/Ontmasker de waarde van hetenergielabel.aspx Brounen, D., & Kok, N. (2010). On the economics of energy labels in the housing markets. Journal of Environmental Economics and Management, 62(11), Brounen, D., & Kok, N. (2011), het energielabel op de koopwoningmarkt. Verkrijgbaar via: %20koopwoningmarkt.pdf

6 Heckman, J.J., Sample selection bias as a specification error, Econometrica 47 (1979) Martens, E., (2012), energieprestatie en beleggingswaarde. Master thesis Vastgoedkunde Rijksuniversiteit Groningen. Verkrijgbaar via: bert.weevers@builddesk.com Auteurs: Erik Martens en Bert Weevers bert.weevers@builddesk.com Tel /