Beleggen in science park-vastgoed. Laboratoria als broedplaatsen voor onze kenniseconomie Symposium Campus Wageningen UR

Transcriptie

1 Beleggen in science park-vastgoed Op transparantie gericht Laboratoria als broedplaatsen voor onze kenniseconomie Symposium Campus Wageningen UR Em. prof. ir. Willem G. Keeris Visiting-professor -1-

2 Eerst iets rechtzetten! * Beleggen moet wettelijk altijd risico s inhouden want anders gaat het om sparen - het meetpunt risicovrije rentevoet is dus óók niet vrij van te lopen beleggingsrisico s - zodoende is beleggen in vastgoed niet risicoloos! - en daarmee het beleggen in science park-vastgoed * Maar dat heeft relatief gezien wel een laag risicoprofiel Hoewel dit een vrij positief betoog wordt, heeft het niet de intentie een beleggingsadvies te verstrekken! -2-

3 * Toekomst perspectief Inhoud voordracht 1 * Science park-vastgoed als belegging * Context/randvoorwaarden om kansrijk te kunnen zijn * Welke vraag dient vastgoed hiervoor te beantwoorden? Maar voordat daarop ingegaan wordt, moet er voor een beter begrip meer achtergrond informatie geboden worden = daarom is bovenstaande gevraagde inhoud aangevuld -3- Het zijn juist de details, nodig voor beter weten, die aan de veranderingen ten grondslag liggen!

4 Inhoud voordracht 2 * Visie op de ontwikkeling van de economie en noodzaak te investeren in R&D en innovatie de Kondratieff-lente * Resultaten internationaal onderzoek naar de prestaties van science park-ondernemingen * Toelichting op het rendement bij vastgoedbeleggingen * Analyse van de markt van science park-vastgoed Dat in 20 minuten (?) en er is nog veel meer over te vertellen Veel theoretische kennis ontbreekt nog, maar in de praktijk heeft vastgoed zich al afdoende bewezen! -4-

5 Alle R&D- en innovatieve ontwikkelingen gaan de basis leggen voor de nieuwe economie in de K-lente! -5- Golventheorie 1 * Mijn visie ten aanzien van de toekomstige economische en vastgoedmarkt-ontwikkelingen, is op de golventheorie gebaseerd = Kondratieff-lange golf seizoeneffecten * De K-winterperiode, als trendbreuk, is nu ingetreden = Winter = verouderd, afschrijven, saneren, met focus op * Lente = nieuw, toekomst, gekenmerkt door nieuwe dragers onder de economie, met maatschappelijke aanpassingen R&D en innovaties leggen daarvoor de grondslag

6 Golventheorie 2 Expansie Inkrimping Recessie Herstel Fase + / + Top Amplitude - / - Neutraal punt Dal Tijd Periode Altijd komt na de ene fase van de golfbeweging de volgende fase ervan de geschiedenis herhaalt zich! -6-

7 Golventheorie 3 De Kondratieff-lange golf omvat en beïnvloedt een veelheid aan verschillende kleinere golfbewegingen! -7-

8 Golventheorie 3 Schematische weergave van het (mogelijke) verloop van de vastgoedcyclus na een opgetreden trendbreuk Marktverstoring als reden ontstaan van de trendbreuk, wat de vastgoedmarkt nog niet beïnvloedt door haar laatcyclische karakter Effect marktverstoring wordt nu manifest, met de trendbreuk van de vastgoedcyclus als het gevolg van de algehele marktcrisis Geëxtrapoleerde oorspronkelijke vastgoedcyclus heeft geen enkele informatiewaarde meer, slechts de karakteristieken van het historische beeld tellen nog Oorspronkelijke vastgoedcyclus Ingezette nieuwe vastgoedcyclus Periode van grote onzekerheid t.a.v. het verloop van de vastgoedcyclus Start ingezette nieuwe vastgoedcyclus zonder zekerheid Golflengte/amplitude Nieuwe reeks vastgoedcycli Het perspectief is als elke lenteperiode positief, maar dit keer wel op een (hoeveel?) lager niveau! -8-

9 De samenwerkingsprocessen van de NTBC s leveren grotere netwerken en nieuwe spin-off s op! -9- Internationaal onderzoek 1 * Internationale onderzoeksresultaten naar science parks en new technology based companies, NTBC s: - Voor een zeer groot deel van de start-up s was de vestiging op een science park een levensvoorwaarde - Alle ondernemingen op het science park profiteren van de geboden kennisomgeving - Science park-management vervult een sleutelrol als verbindende factor bij netwerken en open innovatie

10 - De (gemiddelde) NTBC-onderneming:. had meer octrooien. kon het innovatieve karakter langer vasthouden. bood meer en hoger gekwalificeerde werkgelegenheid. had een betere marktoriëntatie en een effectiever beleid. haalde (daardoor?) hogere omzetten en winstmarges presteerde operationeel beter Echter, ónder de streep stond een marktconform eindresultaat = erboven beter lager risicoprofiel! -10- Internationaal onderzoek 2

11 Vastgoed is een een (zeer) lange termijn belegging, waarbij het gaat om stabiele langdurige exploitatie! -11- Internationaal onderzoek 3 * Dat de op science parks gevestigde NTBC s (gemiddeld) qua financieel eindresultaat ónder de streep niet beter scoorden is toe te rekenen aan hogere bedrijfslasten = maar: - ze zijn ook niet slechter én - financieel resultaat bóven de streep is wél beter - met een langere doorgroeifase in de levenscyclus er kan zo vanuit vastgoed-beleggingsoptiek aan NTBC s (gemiddeld) een lager risicoprofiel worden toegekend

12 Beleggen in vastgoed 1 * Vastgoedbeleggingen: lange termijn hoge investeringen hoge kosten illiquide uniek dus moeilijk vergelijkbaar * Slechts 2 keer gaat het om resultaat uit handel, verder om exploitatie = benutten kansen en beperken risico s en kosten door het vastgoedmanagement * Het illiquide zijn is (slechts) een cyclus-timingsprobleem * Het niet-transparant zijn van de markt is hét probleem de belegger is afhankelijk van kwaliteit management -12- Ook het lange termijn-karakter maakt dat de beleggers erg management-afhankelijk zijn!

13 Beleggen in vastgoed 2 * Door de trendbreuk hebben de gerealiseerde data uit het verleden hun zeggingskracht verloren = bruikbaar zijn alleen nog de karakteristieken en beeldvorming zoals het beeld van de gerealiseerde rendementen = niet op het oude niveau * Bij lange termijn-beleggingen moet de belegger met name gericht zijn op het redelijk stabiele directe rendement = het exploitatieresultaat * Indirect rendement is de visie van externe deskundigen Data hebben nog slechts nut voor de beeldvorming, maar een beeld zegt ook veel meer dan wat getallen! -13-

14 Beleggen in vastgoed 3 Rendementen bedrijfsruimten met referentiedata Indirect rendement is zo volatiel door de (te grote) gevoeligheid van taxateurs voor marktsentimenten! -14- * Zie gelijke verloop van: - indirect en totaal rendement - direct rendement en inflatie en 10-jarige st.leningen

15 Beleggen in vastgoed 4 Het directe rendement weerspiegelt de kwaliteit van de belegging en met name het management! -15- * Vastgoedbeleggers moeten het hebben van het helaas dalende vrij gelijkmatig verlopend direct rendement * Van vastgoedbeleggingen is dat een karakteristiek en dat zal het wel blijven beleggen lange termijn = focus op direct rendement

16 Beleggen in vastgoed Indirect rendement: Volatiel verloop = risico-maatstaf belegging Rendement dekt inflatie niet Jongste tienjarige staatslening Nederland Totaalrendement Roz/ipd vastgoedindex 'all properties' Direct rendement Roz/ipd vastgoedindex 'all properties' Waardegroei Roz/ipd vastgoedindex 'all properties' Jaargemiddelde CPI * Indirect rendement bepaalt verloop totaal rendement = want direct rendement is een rechte en dat corrigeert geen golfbeweging Totaal zegt slechts iets over indirect rendement is dus geen risicomaatstaf -16- Door die zeer verschillende karakters moeten de rendementen afzonderlijk beschouwd worden!

17 Markt science park-vastgoed 1 * Science park-vastgoed maakt deel uit van de markt voor bedrijfsruimten, maar past daar qua karakteristiek niet in Huurprijzen Kennisinstituut c.s. Particuliere beleggers 2014 /m 2 per type ruimte Kantoorachtig Onderzoek Kantoorachtig Onderzoek Bandbreedte Bandbreedte Bandbreedte Gem. Bandbreedte Gem. * Bron 1/ * Bron 2/ * Bron 3/ * Bron 7/ * Bron Gemiddeld Bedrijfs- en logistieke ruimten gemiddeld 45/m² - 65/m² huur = maar bij een veel lager kostenbeeld! -17-

18 Markt science park-vastgoed 2 * Overzicht 14 jaar rendementen bedrijfsruimtenmarkt, met referentie-data van de kernbeleggingen en inflatie Rendement % Gem. * Direct 8,5 8,6 8,7 8,3 8,3 8,2 7,6 7,5 7,3 7,6 7,1 7,0 6,5 7,6 7,8 * Indirect 4,6 1,9 0,8-1,8 0,4 2,7 5,0 3,9-3,1-7,4-3,9-3,5-4,8-2,3-0,5 * Totaal 13,2 10,5 9,5 6,5 8,7 11,1 13,0 11,7 4,0-0,3 2,9 3,3 1,5 5,2 7,2 * All properties 16,6 11,4 8,8 7,1 7,7 10,2 12,5 11,3 3,3-0,2 4,6 3,8 1,2 0,5 7,1 Aandelen -2,1-17,4-32,3 7,6 5,1 32,5 18,5 9,3-45,2 38,6 9,3-8,8 19,3 26,1 4,3 Obligaties 7,6 8,5 9,5 8,0 4,7 11,2-1,1 1,7 12,3 2,4 9,3 14,9 8,7-4,4 6,7 Inflatie 2,6 5,1 3,2 1,6 1,2 2,0 1,7 1,9 1,9 1,1 1,9 2,4 2,9 1,7 2,2 Bij vastgoed gelden gemiddelden niet = geen object is gelijk slechts het karakteristieke beeld is van belang! -18-

19 Markt science park-vastgoed 3 * Dat er vraag naar science park-vastgoed is, is in diverse onderzoeken voor verschillende science parks aangegeven = besluitvorming nogal traag en financiering-afhankelijk * Type NTBC s is van belang = moet mix zijn met passende identiteit van volwassen, accelerator en start-up NTBC s * Gerekend moet worden op een grote dynamiek binnen het verhuurbestand = veel mutaties en (interne) verhuizingen flexibiliteit vereist en management-intensieve exploitatie Er is feitelijk geen marktsituatie, want zowel vraagals aanbod-partijen zijn sterk subsidie-afhankelijk! -19-

20 Markt science park-vastgoed 4 * Voor de vraagzijde markt is slechten toelatingsdrempels voor buitenlandse kenniswerkers van belang, want * Wereldwijd melden zich de komende 12 jaar 80 mln. personen voor hoger en universitair onderwijs om die vraag op te kunnen vangen zouden tot 2025 extra per week 6 nieuwe universiteiten ter grootte van de TU Delft operationeel moeten worden! (bron: drs. D.J. van den Berg, Bestuursvoorzitter TU Delft) biedt kansen bij tijdig adequaat reageren via netwerken De behoefte aan kennis wordt zo onvoorstelbaar groot = uitstekend perspectief vraagkant markt! -20-

21 Markt science park-vastgoed 5 * Die uitbreiding met 6 nieuwe universiteiten per week is niet realistisch alleen al om het ontbreken van voldoende wetenschappelijk kader ter plaatse * Die 2 e generatie kenniszoekende oogappeltjes moeten de dromen van hun ouders waar maken en de eigen dromen = nee, helaas en vol = vol zijn geen optie alternatief? * Massive Open On Line Courses, MOOC s, bieden geen onderzoeksplaatsen voor practica en niet het papiertje er is dus een grote markt voor kennis-faciliteerders! Die ca. 80 mln. afgestudeerde studenten starten in een zeer competitieve markt PhD-doorstuderen! -21-

22 De antwoorden op de vier thema s 1 * Toekomst perspectief = - een zonnige Kondratieff-lenteperiode = benut de kansen! - geen zonnig perspectief voor de vastgoedmarkt wat betreft de bestaande voorraad = het huidige aanbod sluit onvoldoende aan op de (komende) nieuwe marktvraag periode van aanzienlijke afschrijvingen op waarden - maar kansen worden ook geboden vanuit de R&D- en innovatie-gedreven nieuw ontwikkelde dragers van de economie = zoals het science park-vastgoed dan wel met professioneel science park-management! Voor het benutten van kansen moet op de 1 e plaats anders gekeken worden naar de mogelijkheden! -22-

23 De antwoorden op de vier thema s 2 * Science park-vastgoed als belegging = - lange termijn-belegging, met relatief laag risicoprofiel, maar:. science park-management afhankelijk. management-intensief bij hoge exploitatielasten. naar verwachting goed renderend op ca. 6,5 % bij eigen financiering / ca. 8 % bij 50 % leverage = risicoprofiel beleggers core / value added. locatiekwaliteit van science parks biedt beter perspectief op het ontkomen aan de sanering dan andere, normale bedrijfsterreinen Rendement is de vergoeding voor genomen risico s, om kansen te benutten = management-afhankelijk! -23-

24 De antwoorden op de vier thema s 3 * Context/randvoorwaarden om kansrijk te kunnen zijn = -1 e plaats, het kan niet genoeg benadrukt worden:. science park-management als professioneel geïntegreerd vastgoed-, facility- en hospitality-management = inkomstenfocus / kostenbeheersing / dienstbaarheid. dat het gehele science park ten dienste moet staan. open innovatie en kennisuitwisseling initiërend. participatie in netwerken internationaal stimulerend. desgewenst begeleiding en ondersteuning biedend -2 e plaats: lange termijn-focus en -visie = geduld hebben Het science park-management moet uiteraard de belangen van alle stakeholders afgewogen dienen! -24-

25 De antwoorden op de vier thema s 4 * Welke vraag dient vastgoed hiervoor te beantwoorden? = het vastgoed én met name het vastgoedmanagement: - de setting en landscaping is van groot belang voor:. het vestigen / versterken van het gewenste imago. het creëren / ondersteunen van spontane ontmoetingen tussen onderzoekers, om relaties tussen de mix aan bedrijven en individuele kenniswerkers te entameren. het bieden van flexibiliteit / adaptatievermogen van gebouwen / ruimten qua gebruik / indeelbaarheid en aanpasbaarheid / uitbreidbaarheid Investeren alleen is geen waarborg voor succes = dat is pas vertrekpunt van een (zeer) lang traject! -25-

26 Tot slot Mogelijk zijn er nog vragen? Of is er behoefte aan discussie? Zo ja, is daar dan nog tijd voor? -26- * Voor meer informatie over de thema s: R&D en innovaties Life sciences & Health science parks en science parkvastgoed marktanalyses beleggen ontwikkelen science park-management, wordt verwezen naar de geactualiseerde uitgave van mijn boek daarover (2 e druk, 2 e versie ; keerisvastgoedconsultancy.nl)