Master Thesis MSRE Amsterdam School of Real Estate

Transcriptie

1 Kantorenbeleggingen aan de Amsterdamse grachten, puur emotie of een goed rendement? Zijn de factoren op grond waarvan in kantoorpanden aan de Amsterdamse grachten wordt belegd strikt rationeel, strikt emotioneel of een combinatie van beide? Master Thesis MSRE Amsterdam School of Real Estate Frank Heeneman Maart 2005

2 Inhoudsopgave Voorwoord 1 Executive summary 2 1 Inleiding Aanleiding en doelstelling Onderzoeksvraag Plan van aanpak en leeswijzer Afbakening 10 2 Het theoretisch kader Inleiding Definities Theorieën Algemene economische theorie Economische vastgoed theorie Conclusie 22 3 Rationele aspecten bij een vastgoedbelegging Inleiding SWOT-analyse en REN-toets grachtengebied Vergelijk van transactiegegevens Conclusie 29 4 Niet-rationele aspecten bij een vastgoedbelegging Inleiding Uitkomsten van enquête onder beleggers Conclusie 36 5 Conclusie 37 Bronnen 39 Bijlagen 40

3 Voorwoord Voor u ligt een scriptie die ik heb geschreven in het kader van mijn afstuderen als Master of Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. De Amsterdamse grachtenpanden hebben van jongs af aan mijn bekoring gehad. De panden en de omgeving waarin ze zich bevinden zijn zo uniek dat dit ook wel iets moet doen met degenen die er panden kopen, zo dacht ik. Bij woningen, winkels en horeca ligt dit wellicht meer voor de hand. Vandaar dat ik mij heb verdiept in beleggers in kantoorpanden en hun drijfveren. Is er ondanks het geanalyseer en gereken toch ruimte voor emotie in de koopbeslissing? Bovendien, willen de beleggers dat toegeven? Middels deze scriptie heb ik getracht antwoorden te vinden op deze vragen. Ik wil een ieder bedanken die ertoe heeft bijgedragen dit onderzoek tot een goed einde te brengen. In het bijzonder uiteraard mijn begeleidend docent drs. Jeanet van Antwerpen, opleidingcoördinator drs. Jeroen Traudes en mr Fred van Alphen MRE van Savills Nederland B.V. Frank Heeneman Amsterdam, maart 2005 Scriptiebegeleiding: Drs. J. van Antwerpen Mr F. van Alphen MRE begeleidend docent Amsterdam School of Real Estate interne begeleider Savills Nederland B.V. 1

4 Executive summary Aanleiding De Amsterdamse grachten zijn een bijzonder product in het vastgoed. Het ligt echter op het eerste gezicht voor een vastgoedbelegger op rationele gronden niet direct voor de hand om aan de Amsterdamse grachten een kantoorbelegging te kopen. Immers, de parkeermogelijkheden zijn schaars, het bereiken van de grachten wordt steeds moeilijker, de onderhoudskosten kunnen hoog zijn en uitbreiding of verandering aan de indeling is zelden mogelijk. Toch wordt er geregeld belegd in kantoren aan de grachten. Spelen er wellicht andere factoren dan ratio mee? Kantoorbeleggingen aan de grachten lenen zich dus bij uitstek om te onderzoeken of er emotie in de beslissing van een vastgoedbelegger aanwezig is! De doelstelling van dit onderzoek is: Inzicht verkrijgen of emotie deel uitmaakt van het geheel van aspecten op grond waarvan een beslissing wordt genomen om te beleggen in een kantoorpand aan de Amsterdamse grachten. Om dit inzicht te verkrijgen is een centrale onderzoeksvraag nodig, waarna onderzoek plaatsvindt om hierop een antwoord te vinden. De centrale onderzoeksvraag is: Zijn de factoren op grond waarvan in kantoorpanden aan de Amsterdams grachten wordt belegd strikt rationeel, strikt emotioneel of een combinatie van beide? Om de centrale onderzoeksvraag te beantwoorden zijn drie methoden gebruikt: literatuuronderzoek, statistisch onderzoek en enquêteren. De theorie In de literatuur is naar relevante theorieën gezocht om de centrale onderzoeksvraag te beantwoorden. Naar aanleiding hiervan is op basis van de relevante theorieën een conceptueel model aangaande een vastgoedbeleggingsbeslissing in het algemeen gemaakt. Dit model is getest in het onderzoek en dient als structureringsmiddel voor de enquêteresultaten. 2

5 Het conceptuele model: INPUT Rationele factoren -Totale rendement -Huurwaarde ontwikkeling -Locatie niveau -Leegstandsrisico Niet rationele factoren -Onvolledige kennis -Perceptie (van de omgeving) -Attitude -Behoefte (branding, lifestyle) AFWEGING BESLISSING Aankoop beleggingspand Rationele aspecten, statistisch onderzoek Vervolgens is vastgesteld wat de positie van de grachten is t.o.v. andere beleggingen in Amsterdam door middel van een analyse van sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen (SWOT analyse) en een objectieve meting van de kwaliteit van de locatie ten opzichte van een andere (REN-toets). Hierna is een vergelijk gemaakt tussen de historische ontwikkeling van aanvangsrendementen en huurwaarden tussen de Amsterdamse grachten, een vergelijkbaar gebied (gekozen is voor het zogenaamde AMC gebied in Zuid Oost) en Amsterdam totaal. Hierdoor kon worden vastgesteld of objectieve kwalitatieve verschillen tussen de gebieden meetbaar zijn in het marktgedrag en of er afwijkingen waarneembaar zijn die kunnen duiden op andere factoren dan ratio in de beslissing. Gebleken is dat het beleggergedrag op de markt geen afwijkend gedrag liet zien ten opzichte van de uitkomsten van het vergelijkende kwaliteitsonderzoek. Uit het statistisch onderzoek kan derhalve niet worden vastgesteld dat er emotie aanwezig is in de vastgoedbeslissing. 3

6 Niet rationele aspecten, enquête Tenslotte is een enquête gehouden onder de beleggers aan de grachten. Hen is gevraagd op grond van welke aspecten zij het grachtenpand hebben gekocht. Tevens werd hen gevraagd wat hun toekomstverwachting is ten aanzien van kantoorbeleggingen aan de grachten. Vanwege het feit dat er onvoldoende gegevens over de populatie te achterhalen waren (waardoor de representativiteit niet kon worden bepaald) en de lage respons is de verzamelde informatie opgevat als interviews die een waardevolle bijdrage leveren aan het beantwoorden van de onderzoeksvraag. Een meerderheid gaf aan dat emotie mede een factor was in de beslissing om een kantoorpand aan de grachten te kopen. Met name de behoefte om als belegger een bepaalde uitstraling te hebben, dan wel een bepaalde lifestyle aan te hangen bleek een belangrijke emotionele factor. Tevens gaf een meerderheid aan geen negatief beeld aangaande de toekomst van kantoorbeleggingen op de grachten te hebben. Door het conceptuele model te toetsen aan het beleggergedrag dat uit de interviews naar voren kwam bleek het praktische nut ervan. Toetsing van het conceptuele model aan de praktijk laat derhalve zien dat het model bruikbaar is en waarheidsgehalte heeft. Conclusie Uit de toetsing van het conceptuele model aan de praktijk blijkt dat er inderdaad meer speelt dan slechts ratio bij de aankoopbeslissing. Uit de toetsing van dit model op de interviews blijkt dat emotionele factoren in meer of mindere mate aan de orde zijn in het beslissingsproces. Naar aanleiding van het onderzoek kan als antwoord op de onderzoeksvraag worden gegeven dat de factoren op grond waarvan in kantoorpanden aan de Amsterdamse grachten wordt belegd meestal een combinatie van ratio en emotie zijn. Hierbij kan worden gesteld dat emotie meestal zelfs een belangrijke rol heeft, hetgeen ook effect heeft op het toekomstbeeld. Doordat het toekomstbeeld niet negatief is, volgt een positief effect op de aankoopbereidheid. Hierdoor wordt de emotionele factor in het beslissingsproces vergroot. 4

7 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doelstelling De grachten De Amsterdamse grachten nemen een speciale plaats in de geschiedenis in. Hier is het moderne zakendoen begonnen en aan de panden en omgeving waarin ze liggen is nauwelijks iets veranderd sinds de zeventiende eeuw. Het ademt nog steeds de sfeer van die tijd uit en is daarin ook uniek in de wereld. Aan de vele bezoeken van talloze toeristen is ook te zien dat niet slechts de Nederlander dit onderkent. Het moderne beleggen in commercieel vastgoed is feitelijk begonnen aan de Amsterdamse grachten. Tijdens de gouden eeuw kochten kooplieden panden aan de grachten ten behoeve van hun activiteiten (pakhuizen, kantoren) en stelden ze deze ook ter beschikking aan anderen tegen beloning. Heden ten dage kennen wij het beleggen in vastgoed in Nederland in de zin van een pand kopen om het te verhuren en in het geheel niet voor eigen gebruik te benutten. Deze wijze van gebruik is pas vanaf de jaren zestig van de vorige eeuw sterk ontwikkeld voor wat betreft commercieel vastgoed. Ook aan de grachten wordt pas vanaf dezelfde periode op deze manier belegd. Opvallend verschijnsel is dat over het onderwerp beleggen aan de Amsterdamse grachten nauwelijks is geschreven. Ook is er nauwelijks onderzoek naar gedaan. Emotie en ratio Beleggen in vastgoed is de laatste decennia steeds populairder geworden. De alternatieven als aandelen en obligaties boden niet altijd het gewenste rendement en vooral de aandelenmarkt laat nog wel eens extreme pieken en dalen zien, waar het momentum zeer moeilijk is te voorspellen. Daarbij biedt beleggen in vastgoed een vrij stabiele stroom van directe inkomsten gedurende een lange periode, het rendement is op de lange termijn aantrekkelijk tegen een beperkt risico, er is een goede spreiding in portefeuille mogelijk en (door het indexeren van de huurprijzen) er is een redelijke bescherming tegen inflatie. Dit zijn allen rationele factoren om voor beleggen in vastgoed te kiezen. Mijn stelling is dat er nog een reden is om in vastgoed te beleggen, namelijk: emotie. Waar andere soorten beleggingen behoorlijk abstract zijn, is vastgoed tastbaar. Je kan op zondagmiddag met de familie langs een pand rijden en aangeven dat jij of jouw organisatie hier eigenaar van is. Ook kan het zo zijn dat, bij gelijke financiële prestaties, gekozen wordt voor het pand met de meeste uitstraling voor de belegger, met andere woorden: emotie. Kritiek op de traditionele modellen t.a.v. economisch handelen is er reeds sinds jaren, het vindt niet plaats op strikt rationele grondslag zo wordt gesteld. Is die emotie dan juist niet aan de orde bij een emotioneel geladen product als vastgoed? Doelstelling Terug naar de Amsterdamse grachten. Er is reeds gesproken over de bijzondere plaats die deze panden binnen het vastgoed innemen. Daarbij is het voor huurders de laatste decennia steeds minder aantrekkelijk geworden aan de grachten (o.a bereikbaarheid en parkeren), één van de weinige positieve punten blijft echter de status en sfeer. Genoeg plaats voor emotie derhalve. Het ligt op het eerste gezicht voor een vastgoedbelegger op rationele gronden niet direct voor de hand om aan de Amsterdams grachten een kantoorbelegging te kopen. Immers, de parkeermogelijkheden voor zijn huurders zijn miniem, het recente gemeentelijk beleid is niet 5

8 positief ten opzichte van kantoorgebruikers, het bereiken van de grachten wordt steeds moeilijker, het zijn oude panden met waarschijnlijk hoge onderhoudskosten en uitbreiding of verandering aan de indeling is zelden mogelijk. Toch worden er geregeld beleggingen met een kantoorbestemming en -gebruik gekocht aan de grachten. Kantoorbeleggingen aan de grachten lenen zich dus bij uitstek om te onderzoeken of er emotie in de beslissing van een vastgoedbelegger aanwezig is! Het gaat dus om emotie in vastgoedbeleggingsbeslissingen en Amsterdamse grachtenpanden. Een korte verkenning vooraf leerde, wat gaandeweg het onderzoek nogmaals werd bevestigd: over beide onderwerpen is in de literatuur weinig bekend en er is ook weinig onderzoek naar gedaan. Er is dan ook sprake van een exploratief onderzoek. Ik hoop dan ook met dit onderzoek iets toe te voegen aan het inzicht over beide onderwerpen. De doelstelling van het onderzoek is: Inzicht verkrijgen of emotie deel uitmaakt van het geheel van aspecten op grond waarvan een beslissing wordt genomen om te beleggen in een kantoorpand aan de Amsterdamse grachten. 1.2 Onderzoeksvraag De centrale vraag van het onderzoek is: Zijn de factoren op grond waarvan in kantoorpanden aan de Amsterdams grachten wordt belegd strikt rationeel, strikt emotioneel of een combinatie van beide? Daar de onderzoeksvraag te groot is om eenvoudig te kunnen beantwoorden, is deze opgesplitst in deelvragen. Door een antwoord te vinden op alle deelvragen, wordt uiteindelijk de centrale onderzoeksvraag beantwoord. Onderstaand volgen de deelvragen en waar ze in het rapport behandeld worden. A: theorie (behandeld in hoofdstuk 2) 1.Wat zeggen de traditionele economen over economisch handelen en emotie? 2.Wat zeggen de critici van deze economen hierover? 3. Is het aspect emotie aanwezig bij vastgoedtheorieën aangaande de beslissing tot aankoop van een belegging? 4. Zijn er relevante theorieën bruikbaar voor de onderzoeksvraag? B: transacties (behandeld in hoofdstuk 3) 1.Wat is de positie van grachtenpanden als belegging t.o.v. alternatieven? 2.Hoe verhouden zich de aanvangsrendementen bij aankoop van grachtenpanden ten opzichte van andere locaties? 3.Hoe verhouden zich de huurwaarden bij aanvang huur van grachtenpanden ten opzichte van andere locaties? C. de beleggers (behandeld in hoofdstuk 4) 1.Maakt emotie volgens de beleggers deel uit van de beslissing om een grachtenpand te kopen? 2. Wat zijn de verwachtingen van de beleggers over de toekomst van beleggingen aan de grachten? 6

9 1.3 Plan van aanpak en leeswijzer Hypotheses Om de vraagstelling van het onderzoek te beantwoorden wordt als structureringsmiddel een aantal hypotheses gesteld. Deze hypotheses dienen getoetst te worden aan theorie en praktijk. Met deze informatie worden de hypotheses getoetst en kunnen ze worden aangenomen of verworpen. De onderstaande hypotheses worden als onderzoeksvragen gebruikt. Beleggers die een pand met een kantoorgebruiker willen kopen in Amsterdam, kopen eerder een pand aan de grachten, dan elders in Amsterdam, zelfs als het rendement en de onderliggende waarde gelijk of lager is dan het andere pand. Naast de rationele factoren zoals rendement en onderliggende waarde spelen bij het beleggen in kantoren aan de grachten ook andere factoren een rol. De veronderstelling is dat de volgende factoren hierin aan de orde zijn: - de architectuur, - de uitstraling op de portefeuille, - het feit dat er meer hoogwaardige huurders huisvesten dan op alternatieve locaties, - de eeuwigheidswaarde (geen tijdelijk karakter voor wat betreft gebruik en uitstraling). Onderzoeksstappen en methoden Er zullen drie methoden worden gebruikt om de onderzoeksvraag te beantwoorden: literatuuronderzoek, statistisch onderzoek en enquêteren. De volgende stappen zijn doorlopen om de onderzoeksvraag te beantwoorden en de hypotheses te toetsen. 1.Definities en theorie Eerst dient te worden vastgesteld waar we het over hebben en wat er in dit onderzoek met bepaalde termen wordt bedoeld. Vandaar dat definities worden gemaakt voor de gebruikte begrippen, deze zullen met name komen uit de literatuur. Vervolgens worden de relevante economische theorieën geanalyseerd, alsmede economische vastgoedtheorieën. Deze theorieën zullen volledig worden gevonden in de literatuur. 2.Conceptueel model Naar aanleiding van de analyse van de theorie wordt op basis van de relevante theorieën een conceptueel model aangaande een vastgoedbeleggingsbeslissing gemaakt. Dit model wordt getest in het onderzoek en dient als structureringsmiddel voor de enquêteresultaten. 3.SWOT, REN en locatiebezoek Vervolgens zal worden vastgesteld wat de positie van de grachten is t.o.v. andere beleggingen in Amsterdam door middel van een analyse van sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen (SWOT analyse) en een objectieve meting van de kwaliteit van de locatie ten opzichte van een andere (REN-toets). Hiervoor vinden veel bezoeken aan de grachten en concurrerende locaties plaats. 7

10 4.Statistisch onderzoek Hierna zal een statistisch onderzoek worden gedaan. Er zal een vergelijk worden gemaakt tussen de historische ontwikkeling van aanvangsrendementen en huurwaarden tussen de Amsterdamse grachten, een vergelijkbaar gebied en Amsterdam totaal. 5.Enquête Tenslotte zal een enquête worden gehouden onder de beleggers aan de grachten. Hen zal worden gevraagd op grond van welke aspecten zij het grachtenpand hebben gekocht. Tevens wordt hen gevraagd wat hun toekomstverwachting is t.a.v. kantoorbeleggingen aan de grachten. 6.Conclusie Om een antwoord te geven op de centrale onderzoeksvraag worden de hypotheses getoetst (aangenomen of verworpen) aan de deelconclusies van het onderzoek. Tevens worden de deelvragen beantwoord met de deelconclusies.hieruit kan een hoofdconclusie worden geformuleerd. 8

11 Leeswijzer In de executive summary wordt in het kort aangegeven wat het doel is van het onderzoek en wat de conclusie is naar aanleiding van het onderzoek. Tevens wordt hier kort aangegeven hoe het onderzoek is opgebouwd en hoe tot de conclusie is gekomen. In de overige hoofdstukken wordt aangegeven wat onderzocht is, waarom, hoe het onderzoek heeft plaatsgevonden en wat de conclusie is: Hoofdstuk 1: De aanleiding tot het onderzoek, het doel en plan van aanpak Hoofdstuk 2: Analyse van de theorie die er is aangaande emotie in vastgoed beleggingsbeslissingen Hoofdstuk 3: Overzicht van de relatieve positie van kantoren aan de grachten en een vergelijk in transactiegegevens Hoofdstuk 4: Uitkomsten van vragen aan beleggers aangaande de redenen waarom ze een grachtenpand hebben gekocht Hoofdstuk 5: Conclusie naar aanleiding van het onderzoek Bijlage 1: Bijlage 2: Het enquêteformulier Indeling van de antwoorden van de enquête 9

12 1.4 Afbakening Omwille van de leesbaarheid, alsmede de helderheid van hetgeen dat wordt onderzocht, zijn de begrippen in het onderzoek afgebakend. Onderstaand volgt een opsomming. Amsterdamse grachten Als in dit onderzoek over Amsterdamse grachten wordt gesproken, worden slechts de hoofdgrachten bedoeld: Prinsengracht, Keizersgracht, Herengracht, Singel. De panden aan deze grachten zijn over het algemeen een stuk groter dan die aan de zijgrachten, de locatie en omgeving zijn ook afwijkend. Bovendien lijken beleggingen aan de hoofdgrachten interessanter op kantorengebied, gezien de uitstraling van de straatnaam, de bereikbaarheid, het formaat van de straat, de parkeerkansen en de uitstraling van de omgeving. Er kan worden gesteld dat de zijgrachten een ander product zijn dan de hoofdgrachten. Het doel van het onderzoek speelt het meest bij de hoofdgrachten: emotie speelt waarschijnlijk meer bij de hoofdgrachten dan bij de zijgrachten. Beleggers Bewust worden in dit onderzoek alle soorten beleggers(particulieren, fondsen, institutionelen etc.) in direct vastgoed meegenomen. Dit omdat per soort belegger de motieven kunnen verschillen. Door niemand uit te sluiten wordt een goed inzicht verkregen in de vraag of emotie basaal een rol speelt bij beleggen. Vooronderzoek leert namelijk dat op de Amsterdamse grachten beleggingen in kantoren in bezit zijn van allerlei soorten beleggers. De eigenaar/gebruiker van grachtenpanden wordt in het onderzoek niet meegenomen daar hier andere belangen op het gebied van gebruik en kosten spelen. Er is dan ook geen sprake van een belegging, hooguit een interne kostentoedeling met een gefixeerd rendement. Het doel is anders, daarbij is het corporate real estate niet eenduidig in systemen en methodieken. In het onderzoek worden slechts panden besproken waar de eigenaar dit pand heeft als belegging en het vervolgens verhuurt aan een gebruiker om er (minimaal marktconform) rendement mee te verwerven. Amsterdamse kantorenmarkt In dit onderzoek gaat het om kantoren die zich bevinden binnen de gemeentegrens van Amsterdam, inclusief Zuid Oost (mochten hier delen van onder een andere gemeente vallen). In diverse onderzoeken worden hier ook plaatsen als Hoofddorp, Lijnden en Schiphol (Haarlemmermeer) onder verstaan, in dit onderzoek dus niet. Dit daar de keuze voor Amsterdam voor een belegger en huurder expliciet is zo blijkt uit de praktijk, om meerdere redenen wordt gekozen voor een kantoor dat in Amsterdam ligt (bijvoorbeeld de naam Amsterdam op het briefpapier voor internationale klanten). Gemeente Amsterdam Waar gesproken wordt over de gemeente Amsterdam gaat dat in de meeste gevallen over het stadsdeel centrum waar de grachten, onder vallen, doch kan ook de centrale stad bedoeld worden. De stadsdelen hebben, binnen het beleidskader van de centrale stad, hun eigen beleid. Waar het gaat om zaken als bestemmingen, infrastructuur, parkeerbeleid e.d. is vaak de centrale stad leidend. Om de leesbaarheid te vergroten zal in de tekst altijd worden gesproken over de gemeente Amsterdam en niet over stadsdeel en centrale stad. 10

13 2 Het theoretisch kader 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk zal de theorie worden onderzocht die relevant is voor de onderzoeksvraag. Zijn er theorieën die aangeven dat er (ook) emotie in het aankopen van een vastgoedbelegging aanwezig is? Allereerst zullen de traditionele theorieën aangaande economisch handelen worden behandeld, vervolgens de kritieken hierop en nieuwe theorieën aangaande economisch handelen en investeren. Hierna zullen de relevante economische vastgoed theorieën worden behandeld. Tenslotte zullen de relevante theorieën worden vertaald in een model. Emotie en economisch handelen Een factor die een permanente en prominente plaats inneemt in ons economisch denken en handelen, zonder als dusdanig erkend te worden is de emotie. In de oudere en bekende theorieën wordt hier niet of nauwelijks rekening mee gehouden in de modellen. Er zijn echter aanzienlijk wat bewijzen dat de factor emotie wel degelijk een rol speelt in economisch handelen. Anders zou immers de wereldeconomie volledig voorspelbaar zijn, met als grondslag de economische modellen die volledig op rationeel handelen zijn gebaseerd. De praktijk laat zien dat dit niet zo is. Een voorbeeld op consumentenniveau is het feit dat de beslissing om een bepaalde auto te kopen veel vaker wordt genomen op basis van de kleur, uiterlijk en imago van het merk, dan op basis van diens prestaties of indeling en comfort. Bij professionele beslissers als investeerders is te zien dat er meer is dan ratio, denk maar aan de beurskoers wanneer een bedrijf op een bepaalde manier in het nieuws komt, terwijl de prestatiecijfers van het bedrijf (omzet, winst, ratio s) geen verandering laten zien. Een voorbeeld binnen de vastgoedwereld is een chique investeringsbank die alleen wil beleggen in hoogwaardige kantoorvilla s omdat dit overeenkomt met het imago van de bank en hun cliënten (vermogende particulieren). De belangstelling voor de emotionele component van de economie neemt sterk toe. Dit niet alleen van auteurs, maar ook steeds vaker wordt in de economische praktijk (de markt, lokaal en globaal) de stelling dat economisch handelen puur op rationele aspecten plaatsvindt in twijfel getrokken. Uiteraard zijn er meer aspecten dan emotie, die ook niet rationeel zijn, maar wel een rol kunnen spelen. Gezien de onderzoeksvraag beperk ik mij echter tot de emotie in de beslissing. In de volgende paragraaf wordt, voordat de theorieën worden behandeld, eerst aangegeven wat met bepaalde begrippen in dit onderzoek wordt bedoeld. 11

14 2.2 Definities Om duidelijk te maken wat met bepaalde termen en uitdrukkingen in dit onderzoek bedoeld wordt zijn onderstaand definities hiervan gegeven. Het zij niet gezegd dat dit de enige betekenis is die is toe te kennen aan het specifieke begrip, er wordt slechts aangegeven wat er in dit onderzoek mee wordt bedoeld. De termen waarvan de betekenis algemeen bekend is, dan wel volledig uit de context van de tekst blijkt, zijn niet in deze paragraaf gedefinieerd. (alfabetische volgorde) A-locatie In dit onderzoek wordt hiermee een locatie bedoeld waar bedrijven en instellingen bereid zijn de top van de markthuur te betalen. De kans is hierdoor groter dat er zich financieel stabiele en grote organisaties bevinden. A-belegger Een belegger die slechts, of voornamelijk, in A-locaties belegt. BAR Bruto Aanvangsrendement. De (theoretische) huur van het eerste jaar van exploitatie (exclusief eigenaarlasten) als percentage van de totale verwervingskosten van het vastgoedobject vrij op naam. Belegger De benaming voor een rechtspersoon welke het beleggen tot de kernactiviteiten van de onderneming rekent, dan wel - afhankelijk van de context - een natuurlijke persoon die (een deel van de) vrij besteedbare financiële middelen belegt. Naast particuliere beleggers zijn er twee groepen beleggers actief op de vastgoedmarkt, te weten de institutionele vastgoedbeleggers en de vastgoedbeleggingsinstellingen. Bij de institutionele beleggers is het beleggen een afgeleide van de feitelijke taakstelling, maar bij de beleggingsinstellingen betreft dat de kernactiviteit van de onderneming (Keeris, 2001) Belegging De algemeen gehanteerde benaming voor de verkregen zaak of het recht, waarin de daarvoor vereiste financiële middelen zijn geïnvesteerd vanuit het oogpunt van het beleggen ervan (Keeris, 2001). In dit onderzoek gaat het slechts om direct in een pand geïnvesteerd geld, oftewel een directe vastgoedbelegging. Emotie Gerelateerd naar het beslissing- en selectieproces van de belegger in vastgoed wordt er in het kader van dit onderzoek gesproken over emotie wanneer een aspect in de beslissing of selectie geen rationele grondslag heeft of daarnaar is te herleiden. Met rationeel wordt hier bedoeld alle aspecten die zijn te herleiden naar een concrete, financieel wetenschappelijk onderbouwde invloed op rendement en risico in de belegging. Imago Het oordeel van een persoon, personen, organisatie of organisaties ten aanzien van een bepaald vastgoedobject en/of de omgeving waar dit object ligt. Het imago van 12

15 vastgoedobjecten in dit onderzoek staat in verband met het imago dat de gebruiker ervan of de belegger wil uitstralen (corporate image, corporate identity). Kantoor Een vastgoedobject dat geheel of gedeeltelijk in gebruik is, dan wel te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden en de daarvoor benodigde activiteiten. Leegstand Het geheel, dan wel gedeeltelijk niet verhuurd zijn van een vastgoedobject. Er is dus geen sprake van leegstand indien de huurovereenkomst van kracht is, maar de huurder het object niet meer gebruikt en behuisd. Markthuur De benaming voor de jaarhuur (exclusief BTW en bijdrage servicekosten) voor het betreffende vastgoedobject, welke op dat moment in de markt behaald zou kunnen worden per m² v.v.o. (verhuurbaar vloeroppervlak), uitgaande van een optimale marketing, een willige markt en verhuur aan de meestbiedende gegadigde afgaande op verstrekte (ongeveer) overeenstemmende verhuurcondities van min of meer vergelijkbare vastgoedobjecten in de betreffende submarkt. Parkeerplaats Een plaats om een auto te parkeren, exclusief door de huurder te gebruiken, al dan niet tegen geldelijke vergoeding en gehuurd van dezelfde belegger als waar het pand van wordt gehuurd, met name niet een openbare plaats waar meerdere gebruikers kunnen parkeren. Ratio Gerelateerd aan het beslissing- en selectieproces van de belegger in vastgoed wordt er in het kader van dit onderzoek gesproken over ratio wanneer een aspect in de beslissing of selectie een rationele grondslag heeft of daarnaar is te herleiden. Met rationeel wordt hier bedoeld alle aspecten die zijn te herleiden naar een concrete, financieel wetenschappelijk onderbouwde invloed op rendement en risico in de belegging. Rendement Het beleggingsresultaat van de exploitatie van een vastgoedobject, of wel huurinkomsten minus de kosten (direct rendement) plus de waardestijging/daling van het object (indirect rendement). Toplocatie Volgens Lie en Bongenaar (1990) zijn dit gebieden in een metropool met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlenging, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Voor de belegger is een toplocatie een gebied waar sprake is van structurele schaarste voor kantoorgebruikers, waardoor zich verbeteringsprocessen voordoen en de verhandelbaarheid van gebouwen groot is. Structurele schaarste kan ontstaan door een veelheid aan factoren, zoals geringe nieuwbouwmogelijkheden als gevolg van bestemmingsplannen, natuurlijke barrières en bouwhoogteverordeningen (allen van toepassing op de grachten). Bij verbeteringsprocessen moet worden gedacht aan het streven van huurders, eigenaren en locale overheden, de kwaliteit van de locatie en de gebouwen hoog te houden en daarvoor tijdig tot 13

16 actie over te gaan (Van Gool, 2001) (zoals het creëren van extra parkeerplaatsen door de gemeente Amsterdam in de binnenstad en verbeteren van de bereikbaarheid). 2.3 Theorieën Algemene economische theorie Het traditionele economisch denken In de economische wetenschap is van oudsher veel gezegd en geschreven over beslissingen in economisch handelen. Toch is het een relatief jonge wetenschap. Op enkele uitzonderingen na komen de meeste wetenschappers, schrijvers en anderen pas laat negentiende eeuw en daarna op. In de meeste theorieën wordt gezocht naar economisch evenwicht binnen een geheel van economisch handelen. Dit maakt het immers makkelijker om verklaringen te zoeken en aan forecasting te doen. Feitelijk kan dit alleen wanneer alle variabelen voor iedereen binnen de zelfde omstandigheden het zelfde behandeld worden, oftewel volledig het rationaliseren van de redenen waarom een economische handeling wordt verricht. In de meeste economische theorieën aangaande aspecten op grond waarvan een beslissing wordt genomen in economisch handelen (consumeren, investeren, produceren) wordt uitgegaan van het volgende. De beslisser handelt volledig autonoom, baseert zijn beslissing volledig op rationele aspecten en er is geen invloed van de buitenwereld op zijn beslissing. Deze stellingen zijn reeds afgezwakt in bepaalde oudere theorieën (o.a. Mazlow), maar worden toch nog steeds als basis gebruikt om economisch gedrag te analyseren, voorspellen, etc. De ontwikkeling van economische theorieën Slechts weinig economische ideeën hebben en zullen de tand des tijd doorstaan. De economische wetenschap is een relatief jonge wetenschap en er wordt steeds nog bijgeleerd. Aangaande het rationaliseren van economisch handelen onder de traditionele economen (de mens is een homo economicus ) komt de meeste kritiek uit kringen van beroepsbeoefenaren zelf en wetenschappers. Hiermee is zowel de praktijk als de theorie aan het woord. Dit is al te zien aan enkele van de grote namen op het gebied van economische wetenschap in de 20 e eeuw als Smith, Keynes en ook Marx. Zij allen baseerden hun modellen op kritiek op de destijds bestaande ideeën. Om echter een evenwichtig model te verdedigen gingen zij grotendeels uit van een beslisser binnen het economisch handelen die dit puur op rationele grondslagen deed. Nog steeds is het marktevenwichtmodel van Leon Walras, dat volledig op rationeel handelen binnen de economie is gebaseerd, de basis van de meeste economische studies. Elk model abstraheert en versimpelt per definitie de werkelijkheid, maar modellen waar emotie volledig buiten gelaten zijn, terwijl dit een door iedereen erkende invloed op menselijk handelen in het algemeen is, lopen groot gevaar ver af te wijken van de werkelijkheid. De Amerikaanse wiskundige Roy Radner zei in 1968 dat het evenwichtsmodel onder druk komt te staan van informatiekeuze (en de vormen en hoeveelheid informatie is sinds dat jaar schrikbarend toegenomen). Met andere woorden, zodra op een realistische manier het begrip onzekerheid wordt ingevoerd, verliest het model zijn waarde. Dit betekent natuurlijk niet dat de traditionele economische modellen uit het verleden onzin zijn, zij zijn echter niet waterdicht om economisch handelen te verklaren en voorspellen doordat een van de onzekerheden, namelijk emotie, niet is ingevoerd. J.D. Thompson zei in zijn boek Organizations in action (1967) al dat als dat en dat gebeurt, de organisatie zo en zo zal reageren, mits zij rationeel gedrag vertoont. 14

17 Kritiek op de homo economicus stelling: de sociologen Waar economen slechts over ratio praten, kwam er al in een vroegtijdig stadium kritiek van de sociologen. De sociologen beperkten zich echter in het algemeen tot de stelling dat er in het geheel geen ratio aan economisch handelen ten grondslag ligt, doch dat slechts de invloed van de omgeving een rol speelt. De invloed van de omgeving is in meerdere aspecten onder te verdelen, waar een aanzienlijk deel emotionele aspecten zijn. Pierre Bourdieu schreef reeds over het gedrag van mensen en het waarom erachter. Kritiek op de homo economicus stelling: de psychologen Kritiek vanuit de psychologische hoek richt zich niet op de invloed vanuit de omgeving zoals de sociologen, maar zoekt het in individuele factoren. Bekend hierin is de psycholoog Maslow en zijn vijf behoeftecategorieën. Voor het onderwerp van dit onderzoek zouden voor een investeerder aspecten als status, veiligheid (zekerheid), erbij willen horen en succes uitstralen bij de beslissing een grachtenpand aan te kopen een rol kunnen spelen, naast de rationele aspecten. Kritiek op de homo economicus stelling: nieuwe (combinatie) stromingen De nieuwste stroming gelooft meer in een combinatie van ratio en emotie (of omgeving). Dat er emotie is in economisch handelen wordt steeds meer als een geaccepteerde stelling gezien door de veranderende visie op het individu, de organisatie, de verschillende rollen van het individu in combinatie met de organisatie en de samenleving. Binnen deze stroming is de behavioral finance (zie hieronder) een steeds invloedrijker wordende benadering. Zij zijn de koplopers van een visie dat als grondslag van alle beslissingen en handelingen, economisch en niet-economisch, gedrag een belangrijke rol speelt (waaronder emotie), de zogenaamde behavioral tendency. Vooral in de Verenigde Staten wordt hier veel over geschreven en zelfs al over gedoceerd aan universiteiten, Nederland loopt hier nog enigszins in achter. Ratio en emotie: combinatietheorieën In het vervolg van dit onderzoek heb ik er voor gekozen om te analyseren aan de hand van theorieën die uitgaan van een combinatie van ratio en emotie. Dit aangezien de puur sociologische en puur psychologische invalshoeken het zelfde doen als de traditionele economen: er van uit gaan dat er slechts één factor ten grondslag ligt aan economisch handelen. Voor het inzicht volgen onderstaand enkele exponenten van de stromingen die naast ratio ook emotie als grondslag voor economisch handelen zien en die (binnen het scala van zogenaamde combinatie denkers ) het best aansluiten bij de onderzoeksvraag. De wetenschappers Maes en Parson gaan uit van hun zogenoemde emotie model. Zij stellen dat naast ratio ook emotie een prominente rol speelt in het economisch denken en handelen. Zowel individueel als collectief economisch handelen is volgens hen het best te bestuderen door uit te gaan van drie subwerelden: de fysieke wereld (de wereld van economie, het doen en het kunnen), de informatiewereld (de wereld van wetenschap, het denken en het weten) en de emotiewereld (de wereld van de kunst, het voelen en het willen). De economie zal volgens hen een weloverwogen combinatie van de fysieke, informatie- en emotie-economie zijn, waarin de emotie-economie aan de basis zal liggen van inspiratie en innovatie. Dit daar binnen de overvloedeconomie tijd en emotie de enige echt schaarstefactoren zijn (Nieuwe combinaties, 2005 en Maes, 2005). 15

18 De auteur Ormerod geeft in zijn boek Economen hebben geen idee, de onmacht van een prestigieuze wetenschap kritiek op de algemene stellingen die worden gehanteerd in de traditionele economische modellen. In het kader van dit onderzoek is vooral van belang zijn stelling dat dat de werkelijkheid ingewikkelder is dan de aanhangers van het model van de economisch rationele mens en het algemeen evenwicht denken. (blz. 91). (Ormerod, 1994), Hoewel de wetenschappers Van Raaij, Antonides, Oppedijk van Veen en Schoormans zich puur richten op het kiezen van en beslissen door consumenten in relatie tot producten, zijn er toch linken met de belegger. Van Raaij cs. delen productattributen in 3 soorten in: objectieve attributen (veelal fysiek en objectief aanwezig), subjectieve attributen (een mening aangaande een fysiek, dus objectief, aspect, bijvoorbeeld de kantorenmarkt in Amsterdam verbetert op termijn, waar de een denkt in 2007 denkt de ander in 2009, ook wel emotie te noemen) en marketing attributen (toegevoegd door de leverancier om de verkoop te bevorderen, of al aanwezig aan het product, b.v. het imago van de grachten dus ook emotie). Van Raaij cs geven ook een interpretatie van de attitudemodellen van Fishbein en Ajzen gerelateerd aan beslissingen. De attitudebenadering gaat ook uit van emotie bij de beslissing, die ook een vastgoedbelegger zou kunnen hebben. Attitude kan hier kortweg worden omschreven als een totaalbeeld van een product. Bij het begrip attitude gaat het om 3 componenten: de cognitieve opvattingen en overtuigingen (de opvattingen en overtuigingen die iemand heeft over een product: aan de grachten komt leegstand altijd weer goed ), de affectieve component: de positieve of negatieve gevoelens die iemand heeft over een product (de grachtenpanden hebben altijd veel te hoge onderhoudskosten) en de conatieve of gedragscomponent (de neiging om tot actie over te gaan: ik wil wel een grachtenpand in mijn portefeuille). Tenslotte stellen Van Raaij cs. dat er achterliggende redenen zijn voor economisch gedrag, zij noemen daarin motivatie, waarden, emoties en persoonlijkheid. Binnen de definitie van emotie in dit onderzoek zijn deze alle vier als emotionele (subjectieve) factoren te kenmerken, ze hebben namelijk niets met ratio te maken. Ze gaan nog iets verder door te stellen dat emotie direct van invloed is op de keuze van producten en diensten. Ook de omgeving in de ruimste zin des woord wordt door hen als een belangrijke invloed op het economisch gedrag gezien. (Van Raaij/Antonides/Oppedijk van Veen/Schoormans,1999) Een relatief jonge stroming is de Behavioral Finance benadering, komend uit de analyse hoe beslissingen worden genomen op de aandelen markten. Behavioral Finance is een benadering die gedrag op aandelen- en andere financiële markten verklaart, gebaseerd op psychologische theorieën. Binnen deze benadering wordt aangenomen dat de structuur van de informatie en de eigenschappen van de deelnemers op de financiële markt systematisch zowel de individuele investeringsbeslissingen als de resultaten op de markt beïnvloeden. Het gaat uit van het feit dat de efficiënte markt niet bestaat doordat de investeerder niet volledig rationeel beslist en zoekt naar de oorzaken daarvoor (Investopedia, 2005). Aangezien aandelen, net als vastgoed, een beleggingsproduct zijn met veel overeenkomsten is de kans groot dat deze stellingen ook opgaan voor de vastgoedbeleggingsmarkt. Een van de eerste artikelen die een inleiding was voor de behavioral finance theorie is die van Tversky en Kahneman in De kern is dat gevoel een belangrijke invloed heeft op het financiële denken. Mensen zijn meer teleurgesteld bij financiële verliezen dan dat ze gelukkig worden bij dezelfde financiële winsten. Inmiddels zijn er veel auteurs en economen die hierover geschreven hebben en de theorie daardoor verder ontwikkelen. Te zien is dat deze behavioral (gedrags-) benadering inmiddels ook op andere terreinen wordt toegepast. Om 16

19 bij het vastgoed te blijven valt te denken aan de gedragstheoretische geografie en de leefstijlen in wonen en kantoorhouden (zie volgende paragraaf). Vooral in de Amerikaanse literatuur en op universiteiten wordt steeds meer de link gelegd tussen gedragtheorie en de vastgoedindustrie. Vooralsnog is dit in Nederland nog niet in grote mate overgenomen. Vooral de Amerikaanse wetenschappers en schrijvers ontbreken bovenstaand. Daar dit onderzoek zich richt op Nederlandse (vastgoed)beleggers ten aanzien van Nederlandse locaties heb ik mij zoveel mogelijk beperkt tot Nederlandse auteurs op dit gebied, temeer daar de Amerikaanse samenleving in veel (onder andere economische) opzichten verschilt ten opzichte van de Nederlandse. Consument en investeerder De meeste theorieën gaan over het gedrag van de consument en niet over het gedrag van de organisatie of zelfs de investeerder. Daar de twee laatstgenoemde voor dit onderzoek zeer van belang zijn heb ik het gedrag van de consument in de theorie enkele malen trachten te spiegelen aan dat van de investeerder en de organisatie. Immers, in elk economisch proces waar een organisatie of investeerder bij is betrokken is er een moment dat een individu een beslissing neemt die verregaande gevolgen heeft voor de uitkomst van de economische handeling van de organisatie die hij vertegenwoordigt. Stelling is dat dit individu (en dus de organisatie, dan wel investeerder/belegger die hij aan zijn handelen verbindt) handelt vanuit de geest van de consument, uiteraard binnen het raamwerk van zijn functie binnen de entiteit waar hij deel van uitmaakt. Als bij een consument emotie aan de orde is, zou dit dus zeer goed ook bij de organisatie/investeerder/belegger aanwezig kunnen zijn Economische vastgoed theorie Emotie in de vastgoedbeleggingsbeslissing Enerzijds worden vastgoedbeleggingen aangekocht door middel van het doorlopen van rationele modellen (zie onder), anderzijds ook openlijk op basis van een beetje ratio en een boel emotie (veelal particuliere beleggers). Om vanuit de theorie te toetsen of er emotie in de beslissing kan zitten wordt onderstaand het meest gebruikte rationele model doorgelopen. Het stappenplan voor de aankoop van een vastgoedbelegging In de meeste beschrijvingen van selectiecriteria (een checklist) voor het investeren in beleggingsvastgoed worden slechts rationele aspecten aangetroffen, hooguit met een verwijzing dat er mogelijk ook andere aspecten (imago van het pand, psychologische effecten naar de concurrent e.d.) aan de orde kunnen zijn (maar geen onderdeel uitmakend van de checklist). De meeste beleggers, ongeacht soort, hanteren de onderbeschreven checklist volledig dan wel deels bij een investeringsbeslissing. 17

20 De klassieke selectiecriteria voor het beleggen in vastgoed zijn verwoord in een stappenplan, waarin op de juiste volgorde keuzes dienen te worden gemaakt (Van Gool, 2001): Stap 1 Als eerste wordt gekozen in welk land men wil beleggen, hierbij moet o.a. gedacht worden aan - de macro-economische situatie van het land en diens monetaire ontwikkeling, - de sociale en politieke gang van zaken, - de juridische en fiscale situatie, - de situatie en verwachtingen van de vastgoedmarkt. Hoewel alle als rationele aspecten klinken, kunnen reeds bij de landenkeuze emotionele aspecten aan de orde zijn. Denk alleen maar aan de belegger die in een bepaald land wil beleggen omdat hij er zo graag komt, of er familie heeft etc. Stap 2 Vervolgens wordt binnen het land dat in aanmerking komt een selectie gemaakt naar geografische markten, hierbij spelen o.a. mee: - de verwachtingen voor vraag en aanbod op de locale geografische markt, - de kracht en diversificatie van de regionale economie, - verschillen in marktontwikkeling. Ook hier kunnen emotionele aspecten een rol spelen, vergelijkbaar met het voorbeeld als genoemd in stap 1. Stap 3 De keuze van het soort vastgoed. Eigenlijk dient deze keuze tegelijk te worden gemaakt met stap 2, doordat elk soort vastgoed specifieke kenmerken heeft en de regio voor het ene soort vastgoed veel belangrijker is dan voor andere (denk alleen maar aan een winkelcentrum in vergelijking met logistiek vastgoed). De keuze van het soort vastgoed om in te beleggen heeft veel te maken met het beleggingsbeleid van de belegger en diens doelstellingen in termen van rendement en risico. Elke soort vastgoed heeft zijn eigen kenmerken, zo wordt de waarde van kantoren zeer beïnvloed door de vastgoedcycli en kent dan ook pieken en dalen in huurwaarde en leegstand, terwijl dit voor toplocaties van winkels veel minder geldt. Winkels hebben weer meer last van de algemene economische situatie en het aanvangsrendement is aanmerkelijk lager dan van kantoren. Ook hier kunnen emotionele factoren een rol spelen bij de keuze. Een belegger kan eenvoudigweg meer affiniteit hebben met winkels en liever daar in beleggen, of omdat hij een achtergrond heeft in het specifieke vastgoed en zich veiliger en zekerder voelt om daarin te investeren. Stap 4 Bij de keuze voor de locatie gaat het vooral om de specifieke kenmerken voor huidige en toekomstige huurders, hierbij valt o.a. te denken aan: - bereikbaarheid, - parkeergelegenheid bij het pand of alternatieven in de omgeving, - status en representativiteit van de locatie. 18