NOORDEINDE 80-86, 86, MONNICKENDAM. definitief stedenbouwkundig advies februari 2012

Transcriptie

1 NOORDEINDE 80-86, 86, MONNICKENDAM definitief stedenbouwkundig advies februari 2012

2 INHOUD 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 Beschrijving bestaande situatie 1.4 Beoogde ontwikkeling 2 Beleidskader 2.1 Bestemmingsplan en beschermd stadsgezicht 2.2 Welstandsnota 2.3 Beleid bouwen aan openbare stegen 2.4 Archeologiebeleid 3 Identiteit van de plek 3.1 Ruimtelijke hoofdstructuur 3.2. Karakteristieke bebouwingsstructuur 3.3 Ruimtelijke randvoorwaarden ontwikkeling locatie 4 Toets principeverzoek 5 Advies Colofon

3 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding Eind 2008 heeft het college, op grond van een principeplan, besloten om de woningbouwlocatie Noordeinde op het Woningbouwprogramma (WBP) te plaatsen. Het bouwplan leidt tot de sanering van het voormalige garagebedrijf Garage Steur. In het plan wordt uitgegaan van 16 woningen, waarvan 8 woningen in de vrije sector en 8 woningen in de sociale sector, gesitueerd op een plint van kantoorruimte met bergingen en overdekte parkeergelegenheid. Ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit heeft de gemeente HzA verzocht het principeplan stedenbouwkundig te toetsen. Hierbij is onder meer rekening gehouden met de bestaande volgebouwde bebouwing op het achtererf en is gekeken naar de mogelijkheden om te kunnen bouwen langs stegen. Op basis van de eerste toetsing heeft een wijziging van het plan plaatsgevonden waarbij de hoogte van de bebouwing op het achtererf is bijgesteld. De wijziging betreft niet alleen een afname van het volume van de wooneenheden maar ook is de vorm van de dakconstructie gewijzigd en past deze beter in de direct omgeving. Uit de vele inspraakreacties op het plan bleek de noodzaak tot het oplossen van de volledige parkeerbehoefte op eigen erf en het waarborgen van de privacy van de direct omwonenden. Op 14 april 2011 is het principeplan voor de realisatie van kantoorruimte, parkeergarage en 16 woningen op de locatie Noordeinde door de raad van de gemeente Waterland beoordeeld. De raad heeft besloten dat het gewenst is dat de bebouwing van de voormalige garage aan het Noordeinde vervangen wordt door woningen, maar vraagt daarbij wel aanpassing van het plan op de volgende (ruimtelijke) punten: Het laten vervallen van de 2e lijnbebouwing en in plaats daarvan de realisatie van bebouwing langs de Moordsteeg in overeenstemming met de beleidsregels die gelden voor het bouwen in stegen. Het realiseren van het parkeren op eigen erf met verrekening van de bestaande parkeerdruk. Het laten vervalen van de kantoorruimten in het plan en zoveel mogelijk starterswoningen voor jongeren in het plan realiseren. Binnen de kern Monnickendam is namelijk een groot gebrek aan betaalbare woningen voor jongeren die voor het eerst zelfstandig gaan wonen. Op basis van de bovenstaande punten heeft een aanpassing van het principeplan plaatsgevonden. Voorliggend advies beoordeelt het nieuwe principeplan op basis van bestaande uitgangspunten. 1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied is gelegen in het noordelijk deel van de historisch kern van Monnickendam, aan het Noordeinde. Het perceel Noordeinde wordt aan de westzijde begrensd door het Noordeinde. Aan de oostzijde door het pand van de Hubo gelegen aan de Haringburgwal. Aan de zuidzijde door de Moordsteeg en aan de noordzijde door de woning met nummer 88 en de nieuwe bebouwing op de hoek van het Noordeinde 90 en de Kalertsteeg. De locatie ligt binnen het beschermd stadsgezicht van Monnickendam. Monnickendam Noordeinde

4 1.3 Beschrijving huidige situatie Op de percelen Noordeinde was een garagebedrijf gevestigd. Aan de buitenzijde is dit nog duidelijk zichtbaar door de garagedeuren, etalageruiten, de lichtreclame aan de gevel en de benzinepomp. De bebouwing op de percelen Noordeinde heeft een variërende hoogte van 1 tot 2 bouwlagen met kap of platdak. De nokrichting van de bebouwing is voornamelijk parallel aan de hoofdweg. De vier panden hebben een gezamenlijke totale breedte van 29 meter en een diepte variërend van 38 tot 39 meter. De achterzijde van de panden grenst aan het pand van Hubo aan de Haringburgwal. Gevelwand Noordeinde 80-86: 4 individuele panden Huidige situatie: muur met ramen langs de Moordsteeg (linkerfoto: locatie is rechts, rechterfoto: locatie is links) Een met diverse (hoge) bijgebouwen volgebouwd binnengebied (Hubo) 4 Monnickendam Noordeinde 80-86

5 1.4 Beoogde ontwikkeling AWM is voornemens 20 wooneenheden te realiseren in de sociale sector, verdeeld over een appartementencomplex van 15 woningen langs het Noordeinde en 5 woningen aan de Moordsteeg. Aan de achterzijde liggen de woningen alle aan een binnengebied met parkeergelegenheid (15 plaatsen) en tuinen. Langs het Noordeinde is een complex voorzien met de uitstraling van 5 herenhuizen met 15 appartementen. De bebouwing aan het Noordeinde varieert van 2 tot 3 bouwlagen met kap. De vormgeving van de gebouwen in de rooilijn sluit aan op die van het Noordeinde. Langs de Moordsteeg zijn 5 kleine, grondgebonden (starters)woningen voorzien. Deze hebben een bescheidener uitstraling, 1 bouwlaag met mansardekap. De woningen hebben een traditioneel-moderne uitstraling. Ruimtelijk beeld van de beoogde ontwikkeling Monnickendam Noordeinde

6 2 BELEIDSKADER 2.1 Bestemmingsplan en beschermd stadsgezicht Krachtens het bestemmingsplan Monnickendam binnenstad 1976 hebben de percelen Noordeinde de bestemmingen Bebouwing met eengezinshuizen, bebouwing ten behoeve van garagebedrijven en bebouwing met winkels, winkelhuizen of eengezinshuizen. Het plan met appartementen en parkeergelegenheid op het achtererf is in strijd met het bestemmingsplan. Eveneens is er geen binnenplanse vrijstellingsbevoegdheid c.q. wijzigingsbevoegdheid opgenomen in de voorschriften van het bestemmingsplan die deze ontwikkeling mogelijk maakt. Voor de beoogde ontwikkeling is daarom een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Het geldende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om ook detailhandel (winkels, winkelhuizen) te realiseren. Het gemeentelijk beleid ten aanzien van winkels is op de binnenstad gericht. Met de wijziging van het bestemmingsplan verdwijnt de winkelbestemming op deze locatie. Voor de bebouwing langs het Noordeinde moet aansluiting worden gezocht bij het bestaande gevelbeeld. Deze bestaat overwegend uit twee bouwlagen met kap. Voor bebouwing in de binnengebieden (dit zijn de bijgebouwen) is 1 bouwlaag plus kap het uitgangspunt. Voor wat betreft goot en nokhoogten dient voor zover mogelijk aangesloten te worden bij de in het bestemmingsplan geldende normen voor bijgebouwen. In incidentele gevallen, die zich hiervoor lenen, kan aangesloten worden bij de bebouwing in de omgeving indien dit stedenbouwkundig op aanvaardbare wijze kan worden ingepast. Beschermd stadsgezicht De percelen Noordeinde zijn gelegen in het beschermd stadsgezicht. De percelen hebben in het bestemmingsplan Monnickendam binnenstad 1978 de aanduiding categorie IIb gekregen. Volgens de categorie IIb dient met de nabij gelegen bouwwerken, behorende tot de categorieën I en IIa, zodanig te worden gebouwd dat bij Bestemmingsplan Monnickendam binnenstad 1978 Gevelwandenkaart behorende bij het bestemmingsplan 6 Monnickendam Noordeinde 80-86

7 bouwen, verbouwen of herbouwen, de bouwwerken ten behoeve van het beschermde stadsgezicht beeldondersteunend worden. Volgens de voorschriften van het bestemmingsplan dient bij bouwen, herbouwen of verbouwen gebouwd te worden met een goothoogte en een dakhelling binnen de marges, zoals op de plankaart is aangegeven, met dien verstande dat de dakhelling moet liggen tussen de 45 en 60 graden. Daarnaast hebben diagonalen van de gevelwandopeningen een hoek die niet minder dan 45 graden en niet meer dan 60 graden bedraagt. De hoogte van dakkapellen bedraagt niet meer dan de halve nokhoogte en de gezamenlijke lengte niet meer dan 2/5 van de daklengte. De nieuwe bebouwing aan het Noordeinde moet aansluiten op de bebouwing in haar omgeving. 2.3 Beleid ten aanzien van bouwen aan openbare stegen Voor de binnenstad van Monnickendam bestaan beleidsregels inzake bouw van woning in stegen (vastgesteld d.d. 2 juli 2009). Uitgangspunt van deze standaardisering van beleidsregels is dat het karakteristieke stegenpatroon en perceellering van de binnenstad door toevoeging van meer woningen aan de stegen niet wordt aangetast. Het beleid van de gemeente is er op gericht op het niet toestaan van nieuwe bebouwing in de binnengebieden, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn, zoals bijvoorbeeld bedrijfsverplaatsingen, en de bebouwing op een openbare steeg is georiënteerd. 2.2 Welstandsnota In de welstandsnota van de gemeente Waterland is het gebiedsgerichte welstandsbeleid voor de historische kern van Monnickendam opgenomen. In de historische kern geldt vanwege de status van beschermd dorpsgezicht een bijzonder welstandsregime. Monnickendam is als beschermd stadsgezicht aangewezen vanwege de historische stedenbouwkundige structuur. Behoud van het bebouwings- en verkavelingspatroon zijn van groot belang aangezien deze patronen de dragers vormen van de stedelijke hoofdstructuur en een belangrijke karakteristiek van het gebied zijn. Nieuwe ruimtevormende elementen (o.a. bebouwing) dienen in de stedelijke hoofdstructuur te worden ingepast. Het karakter van het gebouw dient te passen bij de regionale uitstraling en cultuurhistorische betekenis van het gebied. Het welstandstoezicht moet een bijdrage leveren aan het maximaal behouden en versterken van de stedenbouwkundige, morfologische, architectonische en culturele waarden van de binnenstad van Monnickendam. Het welstandtoezicht is gericht op het handhaven, herstellen en versterken van de ruimtelijke karakteristiek en de samenhang van het gebied. Alle ingrepen zijn hier vergunningsplichtig. 2.4 Archeologiebeleid De gemeente Waterland heeft in 2011 een Archeologienota vastgesteld. Met de voorgenomen ontwikkeling zal de grond geroerd worden, waarbij mogelijk archeologische warden in de bodem worden verstoord. Het doel van het gemeentelijke archeologiebeleid om effectief en zorgvuldig om te gaan met archeologie. De historische binnenstad van Monnickendam is archeologisch van hoge waarde. Volgens de archeologische beleidskaart Waterland is archeologisch onderzoek vereist wanneer de plannen groter zijn dan 100 m2 en dieper dan 35 cm. Dit archeologisch onderzoek is onderdeel van de omgevingsvergunningprocedure, activiteit bouwen. Conclusie Aansluiten op het historische gevelbeeld, het beschermd stadsgezicht en de karakteristieke stedenbouwkundige structuur met stegen vormen belangrijke grondslagen en aanknopingpunten voor de mogelijke toekomstige ontwikkeling van deze plek. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk. Monnickendam Noordeinde

8 3 IDENTITEIT VAN DE PLEK 3.1 Ruimtelijke hoofdstructuur In de historische kern is het gehele stratenpatroon nog volkomen gelijk aan dat van de ontstaansgeschiedenis. De entree van de oude stad wordt gevormd door de drie oorspronkelijke toegangen aan het Noordeinde, het Zuideinde en de Kerkstraat. Deze drie oudste straten vormen de hoofdstraten van de historische binnenstad. De meeste gebouwen staan tegen elkaar aan direct langs de weg in een duidelijke rooilijn. Hier en daar wordt de strakke rooilijn onderbroken door een bijzondere functie (bijvoorbeeld de kerk) die enkele meters achter de rooilijn ligt. Door de compactheid van de bebouwing is er, behalve via stegen, nauwelijks relatie met het achterliggend stedelijk gebied. De bebouwing vormt de randen van het openbaar gebied (de straten). Kenmerkend voor het noordelijk deel van de historische kern is dat de hoger gelegen oude zeedijk Noordeinde door openbare stegen wordt verbonden met de lager gelegen Haringburgwal en Oude Zijds Burgwal. Karakteristiek stratenpatroon met stegen in noordelijk deel historische kern Gesloten gevelwand Noordeinde 8 Monnickendam Noordeinde 80-86

9 3.2 Karakteristieke bebouwingstructuur De bebouwing van de historische kern kenmerkt zich door individuele panden binnen aaneengesloten gevelwanden. De hoofdgebouwen zijn direct in de rooilijn aan de straat gelegen. Deze strakke lijn wordt op enkele plaatsen doorbroken door openbare stegen en enkele naar achter gelegen panden zoals een stolp en de kerk. Achter de hoofdbebouwing zijn erven gesitueerd. De erven tussen de hoofdbebouwing aan de hoofdstraten vormen een over het algemeen groene tuinenzone met incidentele en lagere bebouwing. Deze lagere bebouwing bestaat voornamelijk uit schuren en garages bij woningen. In dit middengebied is licht en lucht voelbaar. De bebouwing aan het Noordeinde is qua de schaal en maat groter dan in de zijstraten en stegen. De gebouwen zijn opgebouwd uit één tot maximaal drie bouwlagen, terwijl in de zijstraten en stegen het aantal lagen één of twee met kap is. De naastgelegen panden van de percelen Noordeinde zijn opgebouwd uit een tot twee en een halve bouwlagen met kap. Karakteristieke bebouwingsstructuur: gesloten gevelwand met open tuinenzone De meeste gebouwen staan haaks op de weg en hebben een zadeldak of topgevel. Een enkele keer komt er een klokgevel voor. Daarnaast zijn er wolfseinden (meestal achter een gevellijst) en platte daken (als onderdeel van meerdere dakschilden). Het verschil in bouwvolume, perceelgrootte en de afwisseling tussen lijst- en topgevels geven de straatwanden van het Noordeinde een statig aanzien. De meeste bijgebouwen in de tuinenzone zijn parallel aan de hoofdstraat gesitueerd. In de loop der jaren heeft er verdichting in het groene middengebied plaatsgevonden. Door bedrijvigheid is er een grotere korrel in de binnengebieden ontstaan. Deze volgt niet de karakteristieke opbouw van het historisch gegroeide middengebied. De meeste bedrijvigheid is langs de openbare stegen ontstaan. In deze stegen is een glimp van de sfeer van de tuinenzone op te vangen. Open tuinenzone Monnickendam Noordeinde

10 De openbare stegen zijn belangrijke ontsluitingsroutes tussen de straten. Ontwikkelingen langs deze stegen zijn denkbaar. Daarbij is de openbaarheid van de steeg uitgangspunt en oriëntatie van de bebouwing op de steeg belangrijk. Er moet dan wel rekening worden gehouden met de maat en schaal van bebouwing in dit middengebied. Behoud van het bebouwings- en verkavelingspatroon is van groot belang aangezien deze patronen de dragers vormen van de stedelijke hoofdstructuur en een belangrijke karakteristiek van het gebied zijn. Nieuwe ruimtevormende elementen (o.a. bebouwing) dienen in de stedelijke hoofdstructuur te worden ingepast. 3.3 Ruimtelijke randvoorwaarden ontwikkeling locatie Algemeen Rekening houden met de privacy van omwonenden Parkeerbehoefte dient op eigen erf, binnen de locatie opgelost te worden. Bebouwing langs het Noordeinde Nieuwe bebouwing aan het Noordeinde moet het beeld van het beschermd stadsgezicht ondersteunen. Bouwen in 1 tot maximaal 3 lagen met kap is hier mogelijk. Bebouwing in het achtergebied De bouwmassa in de tuinenzone is bescheidener dan die aan de hoofdstraten. Licht, lucht en groene ruimte zijn hier belangrijk. Bouwen in 1 of 2 bouwlagen met kap is hier mogelijk. De nokrichting in het middengebied is parallel aan het Noordeinde. Bebouwing in het achtergebied oriënteert zich op de openbare steeg. Schatkaart 10 Monnickendam Noordeinde 80-86

11 4 TOETS PRINCIPE VERZOEK Het plan moet door de hoge ruimtelijke kwaliteit en een goede inpassing de ruimtelijke structuur ter plaatse verbeteren. Naast het vervangen van de bebouwing langs het Noordeinde is er sprake van bebouwing langs de steeg, in het binnengebied. Algemene uitgangspunten bij toetsing voor nieuwe bebouwing langs stegen: 1. Handhaving van het bestaande karakter van de historische binnenstad met de stegen. 2. Handhaving van licht, lucht en ruimte in de onbebouwde tuinen. 3. Per situatie is een individuele afweging noodzakelijk. 4. Vervanging van detonerende bedrijfsbebouwing of bouw van een woning ter plaatse van relatief grootschalige bijgebouwen zou onder voorwaarden mogelijk moeten zijn. Versterken ter plaatse aanwezige ruimtelijke karakteristiek Op dit moment is het binnenterrein op de locatie volledig dichtgebouwd. Het betreft een te saneren bedrijfslocatie. Het terugbrengen naar een onbebouwd terrein met tuinen is om economische redenen niet mogelijk. De aanliggende Moordsteeg is een belangrijke openbare steeg in de stedenbouwkundige structuur van het noordelijke deel van Monnickendam. Met het plan kan iets van de oorspronkelijke karakteristiek worden terug gebracht: hoofdgebouwen langs het Noordeinde, hieraan ondergeschikte bebouwing langs de steeg, hierachter open ruimte (ten behoeve van tuin en parkeren). Er is een goede wandvorming aan de steeg. De gemeentelijke beleidsnota laat ruimte voor het bouwen van woningen langs de steeg. Er dient te worden geparkeerd op eigen erf. In ieder geval moet worden voldaan aan de geldende parkeernorm; de parkeerdruk in de binnenstad mag als gevolg van de verdichting niet nog meer toenemen. Monnickendam Noordeinde

12 Schaal en karakter van de bebouwing Langs het Noordeinde blijft het karakter van de (statige) individuele panden herkenbaar. De nokrichting is hier overwegend haaks op de weg, het plan sluit hier op aan. In het achtergebied zijn de bijgebouwen overwegend bescheiden van omvang en sober vormgegeven. Het plan sluit hier ook op aan. Op dit moment is het binnenterrein bijna volledig bebouwd. Door een nieuw binnengebied met parkeervoorzieningen en tuinen te creëren wordt op deze plek weer meer ruimte en lucht voelbaar. Variatie in hoogte Het bestemmingsplan staat langs het Noordeinde een hoogte van 2 tot 3 bouwlagen plus kap toe, de bijgebouwen zijn ruimtelijk in het achtergebied herkenbaar door de lage goothoogte (1 bouwlaag met kap). In het principeplan is aandacht voor de individuele, wisselende goot en noklijnen van het Noordeinde en is de gevarieerdheid in het gevelbeeld behouden/versterkt (2 à 3 bouwlagen met verschillende kapvormen). De steegbebouwing heeft een bescheidener uitstraling door de eenvoudige hoofdvorm en de lage goothoogte aan de steeg (2.80m, mansardekap). De nieuwe steegwoningen kijken niet bij bestaande woningen naar binnen. Geschiktheid Moordsteeg voor woonbebouwing De Moordsteeg is een belangrijke verbinding tussen het Noordeinde en de Haringburgwal. De steeg varieert in breedte van 1.80m tot 2.10m. In principe mag er door de steeg gefietst worden, het is echter meer in gebruik als voetpad. Op dit moment zijn er geen uitgangen op de steeg. De nieuwe woningen hebben ramen en een voordeur op de begane grond, aan de steeg. Dit bevordert de sociale veiligheid en leefbaarheid van de steeg. De nieuwe woningen zijn gesitueerd langs de noordzijde van de steeg en hebben ook op de begane grond een goede lichtinval (de foto van de bestaande situatie op pagina 4 illustreert dit). De bebouwing aan de zuidzijde van de steeg is van beperkte hoogte (tuinmuur van ca. 2m met daarachter de tuin behorende bij Noordeinde 78), waardoor de daglichttoetreding in de woningen gewaarborgd is. 12 Monnickendam Noordeinde 80-86

13 5 ADVIES Format Architecten heeft de stedenbouwkundige structuur van de historische kern goed meegenomen in het principeplan. Het appartementencomplex met de 5 individuele gevels past in de perceellering van deze straat. De bebouwing ondersteund het beschermd stadsgezicht en heeft bouwlagen variërend van twee tot drie lagen met kap. De gevelwand aan het Noordeinde past goed binnen de randvoorwaarden voor deze locatie. Woningen komen in de historische kern sporadisch langs stegen voor en zijn conform het beleid van de gemeente niet gewoon. In specifieke gevallen zoals bedrijfsverplaatsing is nieuwe woningbouw langs openbare stegen denkbaar. De nieuwe woningbouw in het achtergebied is georiënteerd op de Moordsteeg, een openbare steeg, en past daarmee binnen het gemeentelijk beleid. Deze bebouwing ondersteunt het karakteristieke stegenpatroon. Het principeplan houdt rekening met de voelbaarheid van licht, lucht en ruimte van de tuinenzone, die gedeeltelijk wordt hersteld. Door de situering van de woningen langs de Moordsteeg (met de belangrijkste leefruimtes op de begane grond) wordt de privacy van woningen aan de Haringburgwal niet geschaad. Er is een duidelijk onderscheid tussen de primaire bebouwing aan het Noordeinde en de secundaire bebouwing langs de Moordsteeg. De bouw van dit complex betekent een toename van de parkeerdruk in het openbaar gebied met 15 plaatsen. Op het binnenterrein is hiervoor ruimte gereserveerd. Daarmee voldoet het plan aan de eis van de raad dit op eigen terrein op te lossen. De achterzijde van de bebouwing langs de Haringburgwal is met deze opzet van het plan beeldbepalend voor het binnenplein. Een goed (ruimtelijk) inrichtingsplan voor met name deze zijde is belangrijke voor de leefbaarheid in het binnengebied, bijvoorbeeld door de situering van leibomen. Conclusie: het plan is ruimtelijk passend. Monnickendam Noordeinde

14 COLOFON De stedenbouwkundige toets voor het woningbouwproject Noordeinde te Monnickendam is opgesteld door HzA stedebouw&landschap in opdracht van de gemeente Waterland. Definitief februari 2012 HzA stedebouw & landschap Schuijteskade DE HOORN telefoon: web: