Wijzigingsbesluit ex artikel 3.6 lid a Wro

Transcriptie

1 Wijzigingsbesluit ex artikel 3.6 lid a Wro onderwerp: WNdertstraat 7 te C h a a m Datum: 22 november 2016 Inleiding V o o r het perceel aan de Wilderstraat 7 te Chaam, kadastraal bekend g e m e e n t e Chaam, sectie K, n u m m e r 435, is het college van B & W van de gemeente Alphen-Chaam v o o r n e m e n s o m aan de bestemming w o n e n de aanduiding m a x i m u m aantal w o o n e e n h e d e n toe te voegen ten behoeve van de splitsing van de w o n i n g in t w e e woningen. De heer J. de Haas heeft o m de splitsing verzocht. Bestemmingsplan De locatie is o p g e n o m e n in het bestemmingsplan 'Buitengebied Alphen-Chaam 2010' en is gelegen op gronden m e t de bestemming ' W o n e n '. Het bestaat uit een bestemmingsvlak, zijnde bouwvlak van circa m 2 en er is één woning toegestaan. Op 19 april 2016 is het bestemmingsplan "Correctieve Herziening Buitengebied Alphen-Chaam 2010' in werking getreden. De planregels van dit plan zijn van toepassing op Wildertstraat 7 te Chaam. Middels de wijzigingsbevoegdheid ex artikel van het bestemmingsplan 'Correctieve herziening Buitengebied Alphen-Chaam 2010' juncto artikel 3.6 lid a W r o zijn burgemeester en wethouders bevoegd o m aan de bestemming ' W o n e n ' de aanduiding m a x i m u m aantal w o o n e e n h e d e n toe te voegen ten behoeve van splitsing van de woning in t w e e woningen. Ruimtelijke onderbouwing V a n de wijzigingsbevoegd kan gebruikt w o r d e n gemaakt als w o r d t voldaan aan een aantal in de betreffende artikelen g e n o e m d e voorwaarden. a) Splitsing is alleen toegestaan indien het een woonboerderij m e t aantoonbare cultuurhistorische waarde betreft.» Wildertstraat 7 te C h a a m is v a n w e g e zijn cultuurhistorische waarde door de gemeente in 2003 aangewezen als gemeentelijk m o n u m e n t. In de bijgevoegde redengevende omschrijving is de cultuurhistorische waarde van het object nader omschreven. b) De bouwmassa van de te splitsen woonboerderij dient een inhoud te hebben van ten minste 900 m 3.» De oppervlakte van de boerderij is circa 285 m 2. Na splitsing betreft het aandeel van De Haas circa 688 m 3 en het aandeel Boersma circa 439 m 3. c) Bij splitsing m o g e n maximaal t w e e volwaardige woningen ontstaan. «Door de splitsing zal de w o n i n g in t w e e woningen w o r d e n gesplitst. Op bijgevoegde kadastrale tekening is de splitsing weergegeven. De woningen hebben een w o o n i n h o u d van 688 m 3 en 439 m 3.

2 d) Bij de wijziging wordt de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' op het bouwvlak opgenomen. «Op de verbeelding zal deze aanduiding o p g e n o m e n worden. e) Het bestaande architectonische karakter van de boerderij en de daaraan te onderkennen cultuurhistorische waarden, m o g e n niet w o r d e n aangetast. Beoordeling vindt plaats door een ter zake deskundige organisatie. «Het initiatief voorziet in het behoud van het bestaande architectonische karakter van de woonboerderij. Het bestaande woongedeelte in het deel aan de w e g gelegen van de woonboerderij (deel de Haas) wordt niet gerenoveerd.» Het oostelijk deel van de woonboerderij (deel Boersma) wordt (intern)deels volledig gerenoveerd o m een t w e e d e w o o n e e n h e i d te realiseren. De cultuurhistorische waarde van de uiterlijke verschijningsvorm van de boerderij wordt daarbij niet aangetast.» Indien uit de aanvraag omgevingsvergunning b o u w e n blijkt dat cultuurhistorische waarden aangetast w o r d e n zal de M o n u m e n t e n c o m m i s s i e (ondergebracht bij Adviescommissie M o n u m e n t e n en Ruimtelijke Kwaliteit Brabant) ingeschakeld w o r d e n o m advies uit te brengen. f) De vestiging van de nieuwe w o n i n g m a g geen onevenredige beperking opleveren van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven. «De huidige bestemming, ligging en o m v a n g van de woonboerderij zal niet w o r d e n gewijzigd waardoor deze wijziging geen beperking oplevert voor omliggende bedrijven. g) De nieuwe woning dient aanvaardbaar te zijn uit een oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord w o o n - en leefklimaat. «In het kader van het opstellen van de M E R voor het buitengebied van de g e m e e n t e Alphen - C h a a m is de actuele situatie Emissie in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat de geurhinder voor deze locatie valt in de categorie oue. Dit wordt gezien als een aanvaardbaar w o o n - en leefklimaat. h) De oppervlakte bijgebouwen bij de woningen dient door sloop van overtollige bebouwing teruggebracht te w o r d e n tot m 2, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing gehandhaafd dient te blijven. «Op dit m o m e n t is er minder dan m 2 aan oppervlakte bijgebouwen aanwezig. Provinciale verordening Ruimte Artikel 3 Bevordering ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsvlak heeft een grootte van circa 2850 m 2 en zal niet w o r d e n vergroot. Aan het bestemmingsvlak zullen de aanduiding maximale w o o n e e n h e d e n '2' en de aanduiding 'cultuurhistorisch waardevol' w o r d e n toegevoegd. De oppervlakte bijgebouwen is minder dan 200 m 2. 2

3 De regio West-Brabant heeft in haar afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap vastgelegd op welke wijze aan artikel 3.2 Verordening Ruimte invulling gegeven kan w o r d e n. In het afsprakenkader w o r d e n 3 categorieën onderscheiden: Categorie 1 : Ruimtelijke ontwikkelingen m e t nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap wordt geëist. Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen m e t weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn gebonden, of plaatsvinden in hiervoor aangewezen gebieden. De kwaliteitsverbetering vindt plaat in de v o r m van landschappelijke inpassingsmaatregelen. Deze categorie is niet limitatief Categorie 3: Ruimgelijke ontwikkelingen welke niet tot categorie 1 of 2 behoren. De kwaliteitsverbetering wordt berekend op basis van de bestemmingswinst. Conform het afsprakenkader is hier sprake van een categorie 1 - ontwikkeling. Er is sprake van het splitsen in meerdere woonfuncties in een m o n u m e n t a l e woonboerderij. V o o r deze ruimtelijke ontwikkeling w o r d t geen (extra) kwaliteitsverbetering geëist. Door het splitsen van het perceel en de woning kan in de t o e k o m s t de indeling van de tuin gaan veranderen. Als eerste de opgang o m het perceel te bereiken. W o n i n g 7 zal ongewijzigd blijven qua oprit en ingang van de woning. W o n i n g 7A zal een hoofdingang krijgen als overloop van woning 7 en een eigen achteringang als overloop van het pad van de familie Honcoop Wildertstraat 3. Aan de zijkant van het perceel ligt een toegangsweg v o o r n u m m e r 5, deze toegangsweg geeft ook toegang tot het perceel van 7A. Hier kan dus ook een eigen parkeerplek w o r d e n gerealiseerd zonder dat daar aanpassingen van de w e g voor nodig zijn. De toegangsweg is eigendom van n u m m e r 3 en er zal een recht van overpad via de notaris w o r d e n vastgelegd. De afgelopen jaren is de tuin flink aangepakt, er is een nieuwe beukenhaag g e k o m e n als afscheiding tussen het perceel en het daarachter gelegen weiland. Dit soort heg w o r d t veel gebruikt in de omgeving! O o k zijn er een tiental n i e u w e laagstam fruitbomen geplant en diverse struiken en planten o m nieuwe borders te creëren. O o k is er een nieuwe walnoot gepland op de hoek van het perceel. Dit alles zorgt ervoor dat de tuin aansluit op de omgeving en het achterliggende bos. Via Erfbeplanting zijn destijds b o m e n en struiken toegevoegd die in deze streek v o o r k o m e n (meidoorn, elzen, berken, vlierbes) en door de eigenaar van het pand zijn rode bessen, zwarte bessen, frambozen, kruisbessen en hoogstamfruitbomen e.d. gepland (aan de zuid kant ). Deze blijven behouden. Na de splitsing zal de tuin verder w o r d e n ontwikkeld en zullen er m e e r laagstam fruitbomen en borders m e t struiken en planten w o r d e n aangelegd. Ook zal er nog een deel beukenhaag w o r d e n aangeplant als grens tussen het weiland en het perceel 7A. 3

4 7.7 Wonen Lid 3 onder b: In afwijking van het eerste lid kan een bestemmingsplan voorzien in: de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing indien dit is gericht op het behoud of herstel van deze bebouwing, waarbij artikel 3.1, tweede lid, onder a (verbod op nieuwvestiging) niet van toepassing is.» Wildertstraat 7 te C h a a m is vanwege zijn cultuurhistorische waarde door de gemeente in 2003 aangewezen als gemeentelijk m o n u m e n t. In de bijgevoegde redengevende omschrijving is de cultuurhistorische waarde van het object nader omschreven. De bestaande langgevelboerderij zal w o r d e n gesplitst. Er is geen sprake van nieuwvestiging.» De boerderijsplitsing draagt bij aan het gebruik en behoud van de woonboerderij. De woonboerderij kent nu een w o o n gedeelte n u m m e r 7 en een schuurgedeelte dat straks onder n u m m e r 7A zal vallen. Dit schuurgedeelte wordt gebruikt als opslagruimte en is dan ook niet op hetzelfde niveau verbouwd als het woninggedeelte. Door de splitsing w o r d t er m e e r gefocust op het eigen gedeelte van de woonboerderij en zal de schuur op termijn v e r b o u w d gaan w o r d e n tot w o o n r u i m t e. Hierdoor zal het niveau van afwerking en onderhoud aanzienlijk stijgen en ook beter w o r d e n bijgehouden. De gebinten in de schuur zijn nu deels onderhevig aan vocht, wind en h o u t w o r m e n.» Na het v e r b o u w e n van de schuur zullen de gebinten in een afgesloten v e r w a r m d e ruimte k o m e n te staan waardoor verdere achteruitgang w o r d t v e r m e d e n en de gebinten bewaard blijven. Zo zal er een houtbehandeling tegen h o u t w o r m w o r d e n gedaan waardoor de balken tien jaar beschermd zijn en de aanwezige h o u t w o r m e n w o r d e n gedood. Bij een verbouwing zullen alle gebinten in het zicht k o m e n te zitten en niet w o r d e n weggewerkt in m u r e n of plafonds, hierdoor zal altijd de hoofdconstructie zichtbaar blijven zodat de k e n m e r k e n van een boerderij gewaarborgd blijven. Vooroverleg De provincie Noord-Brabant en het Waterschap Brabantse Delta zijn gevraagd voor een vooroverlegreactie. Waterschap Brabantse Delta heeft een positief wateradvies gegeven aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar w e n s zijn o p g e n o m e n in het voorontwerp wijzigingsbesluit. Provincie Noord-Brabant heeft in haar vooroverlegreactie aangegeven dat het plan op enkele onderdelen nog niet compleet is. In het voorontwerpbesluit is aangegeven dat de m o n u m e n t a l e boerderij de aanduiding "cultuurhistorisch waardevol" krijgt. In het voorontwerpbesluit is deze aanduiding niet op de verbeelding o p g e n o m e n. O o k ontbreekt de redengevende omschrijving van het gemeentelijk m o n u m e n t. 4

5 De vooroverlegreacties geven aanleiding tot het wijzigen van het v o o r o n t w e r p op v o o r n o e m d e punten. In dit besluit is deze omissie herstelt. Op de verbeelding is de aanduiding cultuurhistorisch waardevol o p g e n o m e n. In de bijlage van dit besluit is de redengevende omschrijving van het gemeentelijk m o n u m e n t weergegeven. Zienswijzen Het ontwerp wijzigingsplan heeft van 27 september tot en m e t 7 n o v e m b e r ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend en er is ambtelijk gezien geen aanleiding o m het wijzigingsplan nog aan te passen. Financiële paragraaf M e t de initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten o m eventuele planschade die door het plan veroorzaakt zou kunnen w o r d e n te verhalen. V o o r deze bestemmingswijziging is slechts sprake van kosten voor ambtelijke bijstand ten behoeve van de ruimtelijke procedure. Deze kosten zijn op grond van de legesverordening in rekening gebracht, het verhaal van kosten zijn dus reeds anderszins verzekerd. De verschuldigde leges w o r d e n op kort termijn door de initiatiefnemer voldaan. Er behoeft dus geen exploitatieplan te w o r d e n vastgesteld voor de wijziging van het bestemmingsplan. Procedure In het kader van de W e t ruimtelijke ordening dient een wijzigingsbevoegdheid digitaal te w o r d e n verbeeld en ontsloten te w o r d e n via ww.ruimtelijkeplannen.nl. Het wijzigingsbesluit 'Correctieve Herziening Buitengebied Alphen-Chaam 2010, wijziging Wildertstraat 7' zal ter inzage w o r d e n gelegd. De verbeelding van de locatie is in te zien via De regels van het bestemmingsplan 'Correctieve herziening Buitengebied Alphen-Chaam 2010' zijn van toepassing op het gewijzigde bestemmingsvlak. Dit wijzigingsbesluit dient als toelichting op het plan. Het wijzigingsbesluit ligt gedurende een periode van zes w e k e n voor een ieder ter inzage. De terinzagelegging is tevoren bekend gemaakt door middel van publicatie op de gemeentelijke website en het weekblad "Ons Weekblad", waarbij mededeling is gedaan van de mogelijkheid voor belanghebbenden tot het instellen van beroep bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, postbus 20019, 2500 EA 's-gravenhage. Bijlagen 16inkl6793 Tekeningen waaronder landschappelijke inpassing en splitsing 16int06644 Verbeelding bestemmingsplan 'Correctieve Herziening Buitengebied Alphen- C h a a m 2010', locatie Wildertstraat 7 C h a a m 16inkl3083 Redengevende omschrijving gemeentelijk m o n u m e n t. 5

6 Beslissing Burgemeester en wethouders; G e l e t o p a r t i k e l v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n 'C o r r e c t i e v e h e r z i e n i n g B u i t e n g e b i e d A l p h e n- Chaam 2010' juncto artikel 3.6, lid a van de W e t ruimtelijke ordening; B E S L U I T E N : Het bestemmingsplan 'Correctieve herziening Buitengebied Alphen-Chaam 2010' te wijzigen ten behoeve van de splitsing van de woonboerderij op het perceel aan de Wildertstraat 7 te Chaam, kadastraal bekend gemeente C h a a m, sectie K, n u m m e r 435 door aan de bestemming w o n e n de aanduiding m a x i m u m aantal w o o n e e n h e d e n toe te voegen ten behoeve van de splitsing van de w o n i n g in t w e e woningen m e t de functieaanduiding cultuurhistorische waarden. Alphen, 2 2 n o v e m b e r 2016 B U R G E M E E S T E R W E T H O U D E R S V A N ALPHEN tm tnr sedrëtan endnckx ļck* r. J S. Minses \ocov)\me^^ } 6 6 c?n