INVESTERINGSSTRATEGIE HERSTRUCTURERING BEDRIJVENTERREINEN

Transcriptie

1 INVESTERINGSSTRATEGIE HERSTRUCTURERING BEDRIJVENTERREINEN Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden Stec Groep B.V. Esther Geuting, Evert Jan de Kort, Laura Engelbertink, Erik Jan van Dijk Maart 2010

2 INHOUDSOPGAVE MANAGEMENT SUMMARY 1 1. INTRODUCTIE Achtergrond Aanpak Leeswijzer ADVIES VOOR UW HERSTRUCTURERINGSSTRATEGIE Tuig nu geen hele ROB op; maak eerst beter gebruik van de bestaande samenwerking en organisatiestructuren in de regio Bouw de rol van het Stadsgewest uit met uitvoeringstaken Start met herstructureringsprojecten met hoge prioriteit Introduceer een regionaal subsidieplatform om de financiering aan te zwengelen Betrek ondernemers bij de aanpak van uw herstructureringslocaties Werk met vastgoedmarktpartijen UITVOERINGSAGENDA 36 BIJLAGEN 38 BIJLAGE A UW OPGAVE IN BEELD 39 BIJLAGE B HERSTRUCTURERINGSAANPAK EN KOSTENSCHATTING 44 BIJLAGE C PRIORITERING 50 BIJLAGE D BEGRIPPENLIJST EN DEFINITIES 56

3 MANAGEMENT SUMMARY Introductie Als Stadsgewest Haaglanden bent u nauw betrokken bij de aanpak van verouderde terreinen. Er ligt sowieso een flinke opgave in uw regio, met de Binckhorst en Noordanus-pilot Plaspoelpolder/ZKD die tot de lastigste herstructureringslocaties van het land behoren. De specifiek Haaglandse situatie maakt het u bovendien lastig de herstructurering vlot te trekken. Zo is er een tekort aan nieuwe locaties, waardoor schuifruimte (bijvoorbeeld voor uitplaatsing van zware bedrijvigheid) ontbreekt. Verder is sprake van relatief hoge grondprijzen en vastgoedwaardes op de Haaglandse terreinen, waardoor de verwervingskosten hoog zijn. De druk vanuit andere stedelijke functies, zoals wonen en retail neemt bovendien - mede hierdoor - toe (ook omdat herstructurering anders moeilijker te financieren is). Nu u ook in het verlengde van de Taskforce Noordanus (THB) en het provinciale beleid uw regionale opgave in beeld moet brengen, is voor u het moment aangebroken om de veroudering en plannen voor herstructurering in uw regio vast te leggen in een regionale investeringsstrategie. Samen met de regiogemeenten heeft u een (voorlopige) selectie gemaakt van negentien terreinen 1 - samen goed voor circa 775 hectare bruto die hoog bij u op de investeringsagenda staan. U heeft Stec Groep gevraagd de verouderingssituatie en herstructureringsopgave op deze terreinen in kaart te brengen. Hiertoe hebben we alle terreinen (met ambtelijke contactpersonen van de gemeenten) bezocht en vertaald in heldere factsheets per terrein. Waar relevant (vooral bij grote terreinen) hebben we de terreinen ingedeeld in deelgebieden. 1 Twintig indien Zichtenburg/Kerketuinen in tweeën wordt gesplitst. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 1

4 Uit deze inventarisatie blijkt dat 45% van het totale oppervlak, ofwel zo n circa 360 hectare, echt verouderd is. De situatie verschilt daarbij sterk per terrein (en deelgebied). Zo zijn er terreinen waar slechts 5% van het oppervlak verouderd is (ABC Westland), maar ook terreinen die 100% verouderd zijn (o.a. Lierweg, Uitenhagestraat). Over de gehele linie is het grootste deel van de 19 terreinen (55%) slechts in beperkte mate verouderd. De problemen op deze terreinen spelen vooral op het vlak van kwaliteit, uitstraling en samenhang van de openbare ruimte. Denk aan slecht onderhouden wegen, parkeerproblemen en gebrekkige groenvoorzieningen. De Haaglandse herstructureringsopgave bestaat dan ook voor de helft uit een facelift. Daarnaast is in een kwart van de gevallen revitalisering gewenst en in het overige kwart een herprofilering en/of transformatie. In vergelijking met andere regio s is de transformatie- en herprofileringsopgave relatief klein. De Haaglandse situatie (zie hiervoor) maakt wel dat deze beperkte opgave bovengemiddeld hoge kosten met zich meebrengt. Figuur 1: de opgave waar u voor staat Bron: Stec Groep (2009). Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 2

5 Advies voor uw herstructureringsstrategie Advies 1. Tuig nu geen hele ROB op; maak eerst beter gebruik van de bestaande samenwerking en organisatiestructuren in de regio. U werkt al langdurig samen in Stadsgewestverband en er is een gezamenlijke historie, met onderling vertrouwen. Samenwerking op het niveau van uw regio past uitstekend bij de marktdynamiek en spreiding van uw herstructureringsopgave. Uw opgave (veel facelift en revitalisering, relatief weinig herprofilering/transformatie) noopt niet tot een ROB op regionale schaal. Als regio ligt de focus op afstemmen, aanjagen en de planvorming van herstructurering. De uitvoering is niet per definitie regionaal. Er zijn concrete structuren rond de belangrijkste bedrijventerreinen en herstructureringsopgaven, zoals Industrieschap Plaspoelpolder. U zit niet vast aan de bestaande samenwerking: opschaling is op termijn goed mogelijk. Bijvoorbeeld als de herstructurering te weinig van de grond komt of de financiële capaciteit van gemeenten te beperkt is. Advies 2. Bouw de rol van het Stadsgewest uit met uitvoeringstaken. U voert al gezamenlijk beleid gericht op planning en programmering van bedrijventerreinen. Een adequate aanpak in de regio valt of staat echter met de uitvoering. Als Stadsgewest kunt u optreden als procesregisseur: o.a. door uitvoering van verkenningen (naar bijvoorbeeld een gezamenlijke grondprijsmethodiek), monitoring van afspraken en beleidsdoelstellingen, ondersteuning aan de regiogemeenten bij herstructurering en het spiegelen en faciliteren van de bestuurlijke opgave. Het bestuurlijke afsprakenkader is de ondergrens. Van belang is dat u als regio in ieder geval: uitzicht biedt op het realiseren van uw herstructureringsopgave voor 2020, uitgifte van nieuwe terreinen zo goed als mogelijk koppelt aan herstructurering (financieel, organisatorisch en inhoudelijk), marktconforme oplossingen voorstaat, de (bestaande) regionale samenwerking versterkt en bestaande instrumenten maximaal benut. Koppel de aanpak van leegstaande kantoren los van de herstructurering; tegelijkertijd oppakken compliceert het proces enorm en brengt heel erg hoge kosten met zich mee. Aangezien het kantorenprobleem hoofdzakelijk een kwalitatief probleem is (mismatch vraag/aanbod) is de juiste strategie dan ook het inzetten op kwaliteitsverbetering van het omliggende bedrijventerrein. En wel op die factoren die ook voor kantooreigenaren c.q. -gebruikers waardevol zijn: goede bereikbaarheid (in ieder geval via de weg, maar bij voorkeur ook openbaar vervoer), voorzieningen, parkeervoorzieningen en de algehele gebiedskwaliteit (groen, straatmeubilair, bewegwijzering, et cetera). Dit moet investeringen van marktpartijen in de kantoren (investeringen in kwaliteit/uitstraling van het Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 3

6 gebouw, in de indeling van het gebouw, maar bijvoorbeeld ook in duurzaamheid) aanwakkeren. De combinatie tussen investeringen in locatie en gebouw moet zo de kantoren weer aantrekkelijk maken voor gebruikers. De kantoren die de markt ondanks deze impulsen niet oppakt en dus incourant zijn kunt u tegen een redelijk prijs verwerven en besluiten gericht aan te pakken. Advies 3. Start met herstructureringsprojecten met hoge prioriteit. Maak een heldere keuze waar te beginnen: welke locatie(s) eerst, welke later? Deze keuze is een zeer strategische! U kiest eerst die locaties waar herstructurering maximaal resultaat geeft en bovendien het vliegwieleffect het grootst is. Wellicht stelt u in een volgend stadium andere prioriteiten of wilt u nog extra argumenten toevoegen: waar ziet u bijvoorbeeld de beste voorbeeldwerking? De feitelijke planning is uiteraard afhankelijk van de financiële haalbaarheid en het momentum dat zich mogelijk voordoet, bijvoorbeeld de welwillendheid van een ondernemer om te verhuizen. Wij kozen samen met uw ambtenaren voor een combinatie van argumenten waarop uw bedrijventerreinen tegen elkaar afgewogen zijn. Op basis van deze argumenten maakten wij een rangorde van bedrijventerreinen die hoge prioriteit verdienen, middelhoge en lage prioriteit. Focus op een beperkt aantal herstructureringslocaties in de eerste fase van de uitvoering betekent maximaal rendement halen uit de investering (vliegwieleffect) en dáár starten waar de urgentie het grootst is. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 4

7 Tabel 1: prioritering op basis van argumenten bedrijventerrein fase in de levenscyclus positieve werkgelegenheidsontwikkeling intensiveringskansen draagvlak bij ondernemers snel van start juiste locatieprofiel sociaal economische waarde hoge prioriteit Plaspoelpolder Zichtenburg/Kerketuinen Rotterdamseweg Noord&Zuid Scheveningsehaven Binckhorst Rokkehage Hoornerhage middelhoge prioriteit Schieoevers Noord & Zuid Westvlietweg III Zoeterhage Boezem I Uitenhagestraat lage prioriteit DSM/Calvé De Woerd Bovendijk ABC Westland Westerlee Lierweg Fruitweg Bron: Stec Groep (2009). Noordanus pilot locatie? Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 5

8 Advies 4. Introduceer een regionaal subsidieplatform om de financiering aan te zwengelen. Een regionaal subsidieplatform biedt een gremium om subsidiestromen naar (en bij eigen bijdrage binnen) de regio te bundelen, labelen en lokaal weg te zetten. De totale kosten van uw herstructureringsopgave komen uit op circa 300 tot 450 miljoen. Het is bovendien dé plek om nieuwe manieren uit te zoeken om opbrengsten te genereren en te agenderen in de regio. Zo kunt u door (meer) funding en/of opbrengsten genereren en regionaal dan wel lokaal inzetten, bijvoorbeeld door als regiogemeenten een eigen bijdrage te storten en het platform uit te bouwen tot een fonds, in lijn met het Mobiliteitsfonds Haaglanden of het BOR-fonds. Denk aan de mogelijkheden om private investeringen uit te lokken of mogelijk extra opbrengsten te genereren uit een verhoging van de grondprijs. Met een regionaal subsidieplatform en lobby richting provincie en Rijk kunt u een grotere pot beheren, met mogelijkheden voor grotere (project)bijdragen via regionaal afgestemde spelregels. Overzicht mogelijke subsidies Hieronder een overzicht van beschikbare gelden voor herstructurering van bedrijventerreinen. Dit overzicht is niet limitatief, maar poogt een beeld te geven van de belangrijkste regelingen die op dit moment beschikbaar zijn. EU: Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO). EFRO Bedrijventerreinen bedraagt in totaal 50 miljoen. Rijk: Subsidies direct gericht op en beschikbaar voor bedrijventerreinen: EFRO Bedrijventerreinen: 50 miljoen; BDU Economie: 12 miljoen; FES/Nota Ruimteprojecten: 100 miljoen; Bodemsanering: 107 miljoen; Nationale cofinanciering EFRO: 25 miljoen; FES/herstructurering: 23 miljoen; FES/REB nader te verdelen: 29 miljoen; Daarnaast zijn diverse subsidies op het vlak van duurzaamheid (energie, duurzaam bouwen et cetera) inzetbaar voor bedrijventerreinen, denk o.a. aan ondersteuning vanuit het Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving (PeGO) en de subsidieregeling Duurzame Energie in Nederland (DEN); Innovatieregeling Mooi Nederland. Provincie Zuid-Holland: 108 miljoen gedecentraliseerde, vrij besteedbare rijksmiddelen (nu behorend tot de TOPPER regeling) in kader van Convenant Bedrijventerreinen Zuid-Holland krijgt hiervan circa 13 miljoen; Subsidieregeling herstructurering/ontwikkeling en planvorming bedrijventerreinen Zuid-Holland (UHB); Subsidieregeling externe veiligheid Zuid-Holland. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 6

9 Advies 5. Betrek ondernemers bij de aanpak van uw herstructureringslocaties. Betrek in een vroeg stadium ondernemers bij het opstellen van plannen voor herstructurering. Het is van belang voor het slagen van een herstructurering dat ondernemers zich kunnen vinden in de voorgestelde maatregelen. Maatregelen die passen bij de wensen van ondernemers zijn bijvoorbeeld het aanpakken van (het aantal) parkeerplaatsen en de interne en externe ontsluiting (inclusief entree) van het bedrijventerrein. Ook de verschijningsvorm en uitstraling van panden en kavels is het visitekaartje voor veel ondernemers. Bovendien: niet alle kosten voor herstructurering liggen op het bordje van u als gemeenten en regio. Parkmanagement moet vooral betrekking hebben op zaken die voor ondernemers commerciële meerwaarde opleveren. De vijf belangrijke bedrijfseconomische argumenten voor parkmanagement zijn: de productlevenscyclus van het pand wordt verlengd, wanneer het bedrijventerrein op lange termijn een betere uitstraling heeft; het stijgende belang van het imago van een onderneming; parkmanagement op het bedrijventerrein kan de waardeontwikkeling van het pand ten goede komen; een langere courantheid van het vastgoed betekent voor eigenaren die het vastgoed verhuren (ontwikkelaars, beleggers) minder kans op leegstand en dus minder risico s en meer rendement; het belang dat ondernemers hebben bij het gezamenlijk aankopen van diensten voor het terrein en individuele gebruikers omdat het concrete kostenvoordelen met zich meebrengt. Advies 6. Werk met vastgoedmarktpartijen. Betrek vastgoedmarktpartijen bij de aanpak van oude bedrijventerreinen. Zij hebben vaak goede ideeën over de manier om investeringen in oude terreinen los te weken (zonder direct te transformeren naar woningbouw). Marktpartijen zijn ook getraind in het denken in kostenefficiënte oplossingen: hoe levert een investering het maximale vliegwiel op? Wat is het beste moment om op een oud bedrijventerrein aan de slag te gaan? Belangrijk hierbij is dat er wel een zekere druk op de markt voor bedrijventerreinen moet liggen. Marktpartijen gaan niet investeren in vastgoed of locaties bij te grote onzekerheid. In dat kader is het aanvullend op de bestaande regionale planning en programmering van terreinen in de regio Haaglanden overigens zaak dat de uitgiftepraktijk regelmatiger wordt geconsulteerd. Is de uitgifte en planning van terreinen door gemeenten, bedrijfs- en industrieschappen nog conform planning en conform afspraken in de regionale bedrijventerreinenstrategie? Waar treden afwijkingen op en waarom? Wat betekent dit voor de vraagaanbodverhouding op korte en middellange termijn? Welke acties zijn zo gezien nodig? Dit om een gezonde druk op de markt zowel kwantitatief en kwalitatief in de regio te garanderen en niet te blijven hangen in verouderde lijstjes. Er zijn veel soorten marktpartijen die ieder andere doelstellingen hebben met bedrijventerreinen. Realiseert u zich dus telkens welke marktpartij u voor zich heeft: een bouwbedrijf, een infrabedrijf, een ontwikkelaar of een belegger? Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 7

10 Denk ook aan koppeling van nieuwe en oude bedrijventerreinen. Een ontwikkelaar kan bijvoorbeeld een nieuw terrein ontwikkelen en (met de opbrengsten) tegelijkertijd het naastgelegen terrein herstructureren. Bedenk overigens dat (oude) bedrijventerreinen ook voor vastgoedmarktpartijen een relatief moeilijke marktsegment is waar ze nog relatief weinig ervaring mee hebben. Ook voor hen is een optimale markttechnische oplossing een zoektocht. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 8

11 1. INTRODUCTIE U leest hier kort over de achtgrond en aanpak van deze investeringsstrategie. Ook vindt u hier de leeswijzer. 1.1 Achtergrond Als Stadsgewest Haaglanden bent u nauw betrokken bij de aanpak van verouderde bedrijventerreinen. Er ligt sowieso een flinke opgave in uw regio; met bedrijventerreinen als de Binckhorst en de Noordanus-pilot Plaspoelpolder/ZKD die tot de lastigste herstructureringslocaties van het land behoren. De specifiek Haaglandse situatie maakt het voor u bovendien lastig de herstructurering van de grond te trekken: er is een tekort aan nieuwe uitleg en een grote druk op de meters ook van andere functies (als wonen en retail); behoud van werkgelegenheid is heel belangrijk voor een dichtbevolkte regio als Haaglanden, ook voor lager opgeleiden; uitplaatsing van zware bedrijvigheid is vooral door de grote druk op de ruimte en beperkte schuifruimte in uw regio lastig: bijvoorbeeld staalverwerking, betoncentrales en afvalverwerkers; de vastgoedwaarde en grondprijs Figuur 2: de opgave waar u voor staat liggen in de regio Haaglanden relatief hoog, wat leidt tot hoge verwervingskosten; grond op bedrijventerreinen is grotendeels in eigendom en sterk versnipperd. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 9 Bron: Stec Groep (2009).

12 Nu u ook in het verlengde van de Taskforce Noordanus (THB) en het provinciale beleid uw regionale opgave in beeld moet brengen, is voor u het moment aangebroken om de veroudering en herstructurering in de regio Haaglanden vast te leggen in een regionale investeringsstrategie. Er is in de regio de afgelopen jaren veel gepraat over de omvang en zwaarte van de opgave, maar een eenduidige inventarisatie van de belangrijkste te herstructureren bedrijventerreinen ontbreekt. Samen met de regiogemeenten Delft, Den Haag, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Westland en Zoetermeer heeft u een (voorlopige) selectie gemaakt van negentien (twintig indien Zichtenburg/Kerketuinen in twee verschillende terreinen worden gesplitst) verouderde bedrijventerreinen die hoog op de agenda staan: samen goed voor circa 775 hectare bruto. Zie de figuur hiernaast. Dit is uitgangspunt voor de regionale strategie en uitvoeringsagenda. Figuur 3: longlist verouderde bedrijventerreinen Bron: IBIS Werklocaties (2008), bewerking Stec Groep. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 10

13 1.2 Aanpak We bepaalden eerst de uitgangssituatie. Aan de hand van een checklist bekeken we samen met de regiogemeenten wat de aard en omvang van veroudering op de negentien terreinen is en welke specifieke knelpunten ondernemers ondervinden. Vervolgens berekenden we van elk bedrijventerrein de sociaal-maatschappelijke en economische waarde: wat is de betekenis van het bedrijventerrein voor de regio, in termen van werkgelegenheid, geldstromen en omvang van bedrijven. Voor elk van de bedrijventerreinen stelden we vervolgens een passende aanpak vast, globaal kostenplaatje en slimme herstructureringsstrategie. In twee werksessies met vertegenwoordigers van de regiogemeenten bepaalden wij samen de prioritering van de negentien bedrijventerreinen: waar te beginnen en waarom? Aansluitend bepaalden we samen met u de koers voor de komende jaren: welke (financiële) arrangementen inzetten, hoe de herstructurering samen versneld oppakken? Bovenstaande is in een sessie met de bestuurders van zes regiogemeenten 2 en u als Stadsgewest Haaglanden uitvoerig besproken, wat heeft geleid tot voorliggende notitie. ANALYSE BT-AANPAK VEROUDERINGSOPGAVE EN KNELPUNTEN IN BEELD WAT NODIG? KOSTEN HERSTRUCTURERINGSSTRATEGIE SOCIAAL- MAATSCHAPPELIJKE EN ECONOMISCHE WAARDEBEPALING STRATEGIE PRIORITERING UITVOERINGSAGENDA 2 Delft, Den Haag, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Westland en Zoetermeer. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 11

14 1.3 Leeswijzer In voorliggende notitie is de investeringsstrategie uitgewerkt. Deze bestaat uit twee onderdelen: Hoofdstuk 2: advies voor uw herstructureringsstrategie. Hierin leest u hoe u de herstructurering in de regio Haaglanden het beste kunt oppakken. Hoofdstuk 3: uitvoeringsagenda. Hierin leest u hoe u de uitvoering van voorliggende herstructureringsstrategie vorm kunt geven en wat eerste, concrete vervolgstappen kunnen zijn. In de bijlagen vindt u achtergrondinformatie: Bijlage A Bijlage B Bijlage C Bijlage D Bijlage E Uw opgave in beeld; Herstructureringsaanpak en kostenschatting; Prioritering; Begrippenlijst en definities; Factsheets per bedrijventerrein 3 (separate bijlage bij dit rapport). 3 In bijlage E vindt u alle feiten per bedrijventerrein en de bevindingen uit onze analyse naar veroudering en knelpunten op de negentien bedrijventerreinen op de longlist. Deze zijn gebundeld in één factsheet per bedrijventerrein en een overzichtskaart. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 12

15 2. ADVIES VOOR UW HERSTRUCTURERINGSSTRATEGIE Hoe de herstructureringsopgave in de regio Haaglanden vorm te geven? Welke koers te varen? Hieronder vindt u ons advies hoe de herstructurering van de negentien prioritaire bedrijventerreinen op te pakken. 2.1 Tuig nu geen hele ROB op; maak eerst beter gebruik van de bestaande samenwerking en organisatiestructuren in de regio Wat betekent dit? Binnen de regio Haaglanden werkt u al jaren intensief samen op het vlak van bedrijventerreinen. De programmering van bedrijventerreinen en ruimtelijke vertaling is geregeld in uw bedrijventerreinenstrategie: Ruimte voor ondernemend Haaglanden. Bovendien is herstructurering en intensiever gebruik van bedrijventerreinenterreinen één van de investeringsprojecten in uw Regionaal Structuurplan (RSP). Door in elk geval nu geen regionaal ontwikkelingsbedrijf (ROB) op te tuigen, maar uw huidige samenwerking uit te bouwen benut u de bestaande organisatiestructuur optimaal. Bovendien sluit u aan bij de marktdynamiek: een groot deel van de bedrijven verhuist over een afstand van 15 tot 25 kilometer. Samenwerking op het niveau van uw regio past hier uitstekend bij. Op het vlak van herstructurering van bedrijventerreinen bent u zo bleek uit de sessie van 16 september als bestuurders bereid intensief samen te werken binnen de regio Haaglanden. Een belangrijke voorwaarde om de Haaglandse opgave aan te pakken. Er zijn meerdere vormen van regionale samenwerking mogelijk. Welke vorm en intensiteit het beste bij u past hangt af van drie factoren. 1. Uw markt- en investeringssituatie: wat is voor u de meest logische regio-indeling om afspraken mee en over te maken? Ook in het licht van uw herstructureringsopgave? In uw geval komt de bestuurlijke regio Haaglanden redelijk overeen met de spreiding van de herstructureringsopgave en economische dynamiek wel is de grootste opgave in de zes gemeenten Delft, Den Haag, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Westland en Zoetermeer geconcentreerd (niet verwonderlijk: hier ligt ook een groot deel van het areaal Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 13

16 bedrijventerreinen). Het type opgave accent op facelift en revitalisering en relatief weinig herprofilering en transformatie noopt bovendien niet tot een ROB op de schaal van de regio als geheel. 2. Uw organisatiegraad: is er al een ROB of organisatie die hiertoe kan uitgroeien (zoals een ontwikkelingsmaatschappij of industrieschap)? En is er een Wgr-structuur? U werkt in Stadsgewest verband al langdurig met elkaar samen en er is een gezamenlijke historie, met onderling vertrouwen. Hierdoor is meer draagvlak voor moeilijke thema s als verevening 4. Omdat u al samenwerkt op het vlak van bedrijventerreinen, kunt u relatief snel van start met het aanpakken van de opgave. Op regionale schaal gaat het dan vooral om het afstemmen, aanjagen en de planvorming van herstructurering. De uitvoering is niet per definitie regionaal. Er is bovendien al een aantal concrete structuren rond de belangrijkste bedrijventerreinen en herstructureringsopgaven. 3. Uw bestuurlijke ambitie: op welke onderwerpen zijn er al bestuurlijke afspraken? Kan herstructurering van bedrijventerreinen daarbij aanhaken? U bent bestuurlijk al ver: u werkt al samen op het gebied van planning, programmering en segmentering van bedrijventerreinen en heeft de intentie deze samenwerking verder uit te bouwen. Er is in een deel van de bestuurlijke regio bovendien al een bestaande organisatie die zeer goed kan worden opgeschaald voor de opgave: Industrieschap Plaspoelpolder (onderdeel van Noordanus-pilot). Waarom voor u van belang? De Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen (THB) onder leiding van Noordanus adviseert regionale ontwikkelingsbedrijven in te richten om oude en nieuwe bedrijventerreinen (financieel) aan elkaar te koppelen. Het advies is echter geen blauwdruk; regionale samenwerking is bij uitstek maatwerk. Een alternatieve keuze in lijn met het gedachtegoed van de Taskforce en de afspraken uit het Bestuurlijke afsprakenkader bedrijventerreinen is prima mogelijk. Samenwerking op regionaal niveau is van belang om straks in aanmerking te komen voor subsidies van de provinciale en Rijksoverheid. 4 Belangrijk is dat opbrengsten uit de verkoop van grond ten goede komen aan de herstructurering van een ander bedrijventerrein. Om niet vast te lopen in argumenten als ik betaal niet voor de problemen van de ander richt u zich eerst op verevening bínnen de eigen gemeente. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 14

17 De regio centraal volgens de Taskforce De Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen ziet herstructurering als een regionale opgave. Zij ziet daarbij de provincies en regionale ontwikkelingsbedrijven als belangrijkste uitvoeringsorganen. De Taskforce adviseert om regionale ontwikkelingsbedrijven op te zetten om onder meer een koppeling tussen oude en nieuwe terreinen mogelijk te maken, bijvoorbeeld door regionale verevening. De volgende lijnen staan centraal in de aanpak van de Taskforce: 1. een strakkere ruimtelijke planning en aanbodprogrammering op regionaal niveau; 2. regionale verevening van green- en brownfieldexploitaties en een samenhang daarmee te voeren, gecoördineerde gronduitgifte waaronder grondprijsbeleid; 3. het uitrollen en versterken van de in aanzet al aanwezige regionale ontwikkelingsbedrijven als krachtige voertuigen voor de regionale uitvoering van het bedrijventerreinenbeleid. Dit alles mag bovendien niet langer in vrijblijvendheid blijven steken. Zonder samenwerking geen greenfieldontwikkeling of (programmagerichte) financiële bijdragen van Rijk en provincies. Bij praktisch ontbreken van goede samenwerkingsmogelijkheden hebben de provincies bovendien een vangnet -functie te vervullen, zodat regionalisering ook in dat soort situaties, maar dan via de provincie, gerealiseerd kan worden. Wie doet wat? Stadsgewest: Uw hoofdtaken als Stadsgewest zijn: coördineren, informeren en afstemmen. U bent bij uitstek platform voor overleg en afstemming over de uitgifte, fasering en segmentering van bedrijventerreinen tussen de gemeenten in de regio Haaglanden. Nieuw is dat u de afspraken bewaakt in deze Investeringsstrategie, initiatief neemt voor uitwerking van een uitvoeringsagenda herstructurering (zie hoofdstuk 3) en het verloop van de herstructurering in zijn totaliteit en in lopende projecten scherp in de gaten houdt: een continue monitoring om zicht te krijgen op het verloop van de herstructurering op lange termijn. U communiceert hierover en over de voortgang richting de afzonderlijke regiogemeenten en de provincie Zuid-Holland. U bewaakt als Stadsgewest bovendien de kaders: het RSP en de bedrijventerreinenstrategie. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 15

18 Een andere belangrijke, nieuwe taak is sterke PR en communicatie voeren in de regio over nut en noodzaak van voldoende, passende bedrijventerreinen in Haaglanden. Als tegenwicht voor de oprukkende woningbouw en de sterke druk op de beschikbare ruimte brengt u het sociaal-maatschappelijke en economische belang van de ruim hectare bruto bedrijventerreinen 5 in uw regio voor het voetlicht. Het belang van bedrijventerreinen is in verschillende opzichten groot (zie box). Belang bedrijventerreinen in uw regio is groot! Er wordt veel geld verdiend op uw bedrijventerreinen. De ruimteproductiviteit ofwel: toegevoegde waarde die per hectare wordt gerealiseerd ligt in de regio Haaglanden naar schatting tussen de 1 en 2 miljoen per hectare. De bedrijventerreinen op de Investeringsagenda zijn bovendien goed voor ruim 11% van de werkgelegenheid in de regio Haaglanden. Dit is inclusief de kantoren op de Binckhorst en inclusief de Plaspoelpolder. Regiogemeenten: De negen regiogemeenten werken net als nu samen in wisselende samenstelling aan de programmering, planning en segmentering van bedrijventerreinen. Binnen de regio Haaglanden pakken de zes gemeenten Delft, Den Haag, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Westland en Zoetermeer samen en in nauw overleg en afstemming de herstructureringsopgave op. Op projectbasis zijn (soms tijdelijke) samenwerkingsverbanden tussen twee, drie of vier gemeenten wenselijk. 5 Exclusief de gemeenten Wassenaar, Leidschendam-Voorburg en Midden-Delfland gaat het om ruim 90 bedrijventerreinen. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 16

19 U zit niet vast aan de bestaande samenwerking: opschaling is op termijn goed mogelijk Dat u nu voortborduurt op de bestaande samenwerking wil niet zeggen dat u hieraan vast zit. Mocht blijken dat er in de toekomst toch draagvlak is voor een ROB dus: opschaling dan staat deze initiële keuze u daarbij niet in de weg. Dit kan bijvoorbeeld zijn doordat de herstructurering te weinig van de grond komt of omdat de financiële capaciteit van de gemeenten te beperkt is. U verhoogt door een verdergaande samenwerking het intensiteitniveau van die samenwerking. Sluit dan aan op het Industrieschap Plaspoelpolder, dat aanknopingspunten biedt voor uitbreiding met taken en meer bedrijventerreinen. Op termijn kan uw ambitieniveau stijgen waardoor u bereid bent meer zeggenschap uit handen te geven en bijvoorbeeld komt tot een regionale verevening. Onderstaand model laat dit zien. Figuur 4: intensiteitniveaus regionale samenwerking Een ROB kan onder meer de volgende doelen vervullen naast proceskwaliteit en expertise bundelen (zoals bijvoorbeeld Oost NV en Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord doen): Laag: krachtige regie op nieuwe bedrijventerreinen voeren (uitgifte in één hand, hogere grondprijzen), zoals de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Noordzeekanaalgebied, ROM Drechtsteden en regio Groningen-Assen doen; Midden: verevening tussen nieuwe en oude bedrijventerreinen realiseren, zoals een enkel Industrieschap in Nederland nu doet (zoals Hattem-Heerde-Oldebroek en Medel bij Tiel); Hoog: investeren op private kavels en verevening tussen private kavels en openbare ruimte realiseren, inclusief wellicht een revolving fund (zoals de Brabantse BHB doet en sommige gemeentelijke grondbedrijven). Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 17

20 2.2 Bouw de rol van het Stadsgewest uit met uitvoeringstaken Wat betekent dit? U voert al gezamenlijk bedrijventerreinenbeleid; gericht op planning en programmering van nieuwe bedrijventerreinen. Met deze investeringsstrategie voor de herstructurering van bedrijventerreinen voegt u daar de aanpak van oude terreinen aan toe. Een adequate aanpak in de regio valt of staat met de uitvoering. Niet alleen door de afzonderlijke regiogemeenten, maar ook passende taken op het niveau van het Stadsgewest. Dit betekent dat u zich niet meer enkel moet richten op beleid, maar ook de uitvoering ter hand moet nemen en het Stadsgewest veel meer optreedt als procesregisseur. De rol van de procesregisseur bestaat bijvoorbeeld uit het uitvoeren van verkenningen (naar bijvoorbeeld een gezamenlijke grondprijsmethodiek), monitoring van afspraken en beleidsdoelstellingen, ondersteuning aan de regiogemeenten bij herstructurering en het spiegelen en faciliteren van de bestuurlijke opgave. Bepaal samen hoe u de uitvoering van de herstructurering op regionale schaal vorm wilt geven: wat zijn uw ambities binnen de kaders van het Convenant bedrijventerreinen en kijkende naar al lopende afspraken en initiatieven: zoals Industrieschap Plaspoelpolder en de (andere) Noordanus-businesscase Zichtenburg/Kerketuinen/Dekkershoek. Waarom voor u van belang? Het advies van de Taskforce inspireert tot uitbouw van de huidige samenwerking tussen de regiogemeenten, maar vereist geen ROB. Hoewel samenwerking maatwerk is, is voor een adequate aanpak wel meer aandacht voor uitvoering op regionale schaal nodig. Het bestuurlijk afsprakenkader is de ondergrens. Van belang is dat u in ieder geval: uitzicht biedt op het realiseren van uw herstructureringsopgave voor 2020; de uitgifte van nieuwe terreinen en de herstructurering van bestaande terreinen zo nauw mogelijk (financieel, organisatorisch en inhoudelijk) koppelt; marktconforme oplossingen voorstaat: waaronder marktconforme grondprijzen voor bedrijventerreinen, op het juiste moment ingrijpen op een bedrijventerrein (uit kostenefficiënt oogpunt) en maximale inzet van vastgoedmarktpartijen; de (bestaande) regionale samenwerking versterkt en alle bestaande instrumenten maximaal benut. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 18

21 Wie doet wat? Stadsgewest: Neem als Stadsgewest een actieve rol in de uitvoering. Taken die u in regionaal verband kunt oppakken: Invoering van een afstemmingsoverleg: U komt op regelmatige basis met de zes gemeenten met prioritaire bedrijventerreinen bij elkaar bijvoorbeeld 1x in de drie maanden om te praten over de uitvoering. Loopt u nog op schema? Hoe staan lopende projecten ervoor? Kunt u of een regiogemeente ondersteuning bieden? Dit is bovendien hét moment om trajecten te versnellen, vertragen en in overleg aanpassingen te doen in de projectaanpak. Capaciteit bieden voor proces- en projectondersteuning: Inventariseer de behoefte aan proces- en projectondersteuning en maak vervolgens capaciteit vrij voor proces- en projectondersteuning om de herstructureringsopgave, zoals die in deze investeringsagenda is neergelegd, uit te voeren en de regiogemeenten te ondersteunen. U kunt als Stadsgewest gericht participeren in projecten, maar ook enkel advies en procesondersteuning vanaf de zijlijn leveren. Dit is afhankelijk van de specifieke behoefte per gemeente. Een kleine! kennis- en expertisebank: Daarnaast is ook een kennis- en expertisebank herstructurering op schaal van de regio Haaglanden (niet te groot, maar wel voldoende informerend) goed mogelijk; om kennis van de regiogemeenten en uit specifieke herstructureringsprojecten te bundelen en verspreiden. Ook kunt u door het jaar heen sessies organiseren, waarin het accent ligt op kennisuitwisseling. Gemeenten hoeven zo niet meer opnieuw het wiel uit te vinden. Ook het delen van een bedrijvendatabase kan hieronder vallen. Steenworp is al een goede tool, die u verder kunt verbeteren en gemeenten kunnen inzetten bij accountmanagement. Regionaal subsidieplatform: Richt u op het stroomlijnen en binnenhalen van de subsidiestromen in de regio Haaglanden. Zie verder paragraaf 2.4. Regiogemeenten: De regiogemeenten pakken de herstructurering lokaal op, met eventueel een CV/BV per opgave. Er lopen al verschillende initiatieven (Binckhorst, Plaspoelpolder). Gemeenten zijn bovendien content met de huidige situatie zo bleek ook uit de twee sessies op 10 juli en 26 augustus dus voortzetting is logisch. Wel Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 19

22 kunnen gemeenten individuele arrangementen op maat inzetten of kleine (tussen twee, drie of vier gemeenten onderling) samenwerking zoeken in subregio s op maat. Uw opgave noopt (nog) niet tot verregaande samenwerking op het vlak van uitvoering. Ruimtelijke kwaliteit bepaalt een belangrijk deel van uw herstructureringopgave. Veel voorkomende signalen hiervan zijn: weinig openbaar groen; infra die aan onderhoud toe is; private kavels die rommelig ogen en veel buitenopslag; samenhang mist soms; onderscheid privaat-publiek is niet helder; er is parkeerdruk. Veroudering bevindt zich niet alleen in de publieke ruimte, ook op private kavels. Dit vertaalt zich in: geen eenduidige (beeld)kwaliteit; matig onderhoud van panden (soms worden echter wel flinke gevelbeurten gedaan door bedrijven); soms is het ruimtegebruik zeer extensief; meer dan alleen frictieleegstand: vooral in kantoorachtige ruimtes en incourante (grote) panden. Uw kantorenleegstand is een probleem De kantorenleegstand tegelijkertijd oppakken compliceert de herstructurering enorm. Wij adviseren u de aanpak van leegstaande kantoorruimte los te koppelen van deze investeringsstrategie en als aparte opgave aan te pakken. Hiervoor hebben wij de volgende argumenten: het gaat om een wezenlijk ander type vastgoed, bovendien een andere markt met andere marktwerking; de wensen en eisen van kantoorvragende bedrijven verschillen met die van bedrijfsruimtegebruikers; wie is probleemeigenaar? het tegengaan van kantorenleegstand vergt een eigen aanpak, anders dan die van bedrijfsruimte; de kosten van herstructurering inclusief de aanpak van kantorenleegstand is hoog! Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 20

23 Van de negentien bedrijventerreinen - circa 775 hectare bruto - is circa 50% verouderd; circa 360 hectare bruto. In de bijlage vindt u een gedetailleerd overzicht van de verouderingskenmerken per gemeente en terrein. Uw opgave verdient zie ook de bijlage voor een verdere uitwerking een aanpak die bestaat uit: 49% facelift (ofwel circa 185 hectare); 24% revitalisering (ofwel circa 85 hectare); 22% herprofilering en 5% transformatie (samen goed voor circa 90 hectare). De transformatie- en herprofileringsopgaven zijn relatief klein, maar brengen wel de hoogste kosten met zich mee (zie paragraaf 2.4). Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 21

24 Figuur 5: herstructureringsaanpak: van licht naar zwaar Alles of niets +/ Inpakken Gevel-tot-gevel Bron: Stec Groep (2009). tijd Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 22

25 2.3 Start met herstructureringsprojecten met hoge prioriteit Wat betekent dit? Het selecteren van herstructureringslocaties kan op veel verschillende manieren. Belangrijk is dat u een heldere keuze maakt waar te beginnen: welke locatie(s) eerst, welke later? Deze keuze is een zeer strategische! U kiest die locaties waar herstructurering maximaal resultaat geeft en bovendien het vliegwieleffect het grootst is. Wellicht stelt u in een volgend stadium andere prioriteiten of wilt u nog extra argumenten toevoegen: Waar ziet u bijvoorbeeld de beste voorbeeldwerking? Om welk type herstructurering gaat het 6? De feitelijke planning is uiteraard afhankelijk van de financiële haalbaarheid en het momentum dat zich mogelijk voordoet, bijvoorbeeld de welwillendheid van een ondernemer om te verhuizen. Het selecteren en prioriteren van herstructureringslocaties kan op veel verschillende manieren. Wij kozen samen met uw ambtenaren voor een combinatie van argumenten waarop de negentien bedrijventerreinen tegen elkaar afgewogen zijn. Op basis van deze argumenten maakten wij een rangorde van bedrijventerreinen die hoge prioriteit verdienen, middelhoge en lage prioriteit. De status van pilot-project (aangegeven met *) telt mee in de prioritering. In bijlage C vindt u een uitgebreide toelichting op de wijze van prioritering. Tabel 2: prioritering bedrijventerreinen hoge prioriteit middelhoge prioriteit lage prioriteit Plaspoelpolder* Zichtenburg/Kerketuinen* Rotterdamseweg Scheveningse Haven Binckhorst Rokkehage Hoornerhage Schieoevers Westvlietweg III Zoeterhage Boezem I Uitenhagestraat DSM/Calvé De Woerd Bovendijk ABC Westland Westerlee Lierweg Fruitweg 6 En blijft de werkfunctie op het bedrijventerrein behouden? Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 23

26 De projecten met een hoge prioriteit worden in principe als eerste opgepakt, pas daarna komen andere bedrijventerreinen aan de orde. Waarom voor u van belang? Een prioritering en fasering van uw herstructureringsopgave is noodzakelijk. Uit kostenoverwegingen, maar ook omdat niet elk bedrijventerrein er even slecht aan toe is. Door te focussen op een beperkt aantal herstructureringslocaties in de eerste fase van de uitvoering kunt u maximaal rendement halen uit de investering en daar starten waar de urgentie het grootst is. De argumenten zijn: 1. Fase in de levenscyclus: is het vanuit waardestijging wel interessant om het terrein nu (al) aan te pakken of is het verstandig nog een tijd te wachten? Om de herstructurering betaalbaar te houden is deze indicator zeer belangrijk, in sommige situatie is het beter het bedrijventerrein verder te laten afglijden. 2. Positieve werkgelegenheidsontwikkeling: wat is het economisch belang van een bedrijventerrein in de regionale economie? 3. Intensiveringskansen: is er een mogelijkheid om ruimtewinst te behalen bij de herstructurering? 4. Draagvlak bij ondernemers: betrokkenheid van ondernemers draagt sterk bij aan de mogelijkheid het bestaande bedrijfsleven actief (eventueel ook financieel) te betrekken bij de herstructurering. Bovendien bevindt een deel van de opgave zich op private kavels. 5. Snel van start: kan bij wijze van spreken de schop vandaag nog in de grond of zijn er nog helemaal geen ideeën of plannen over de herstructurering? 6. Juiste locatieprofiel: pas het bedrijventerrein bij de vraag zoals gesegmenteerd in de regionale bedrijventerreinenstrategie en is dus het belang het terrein te behouden in zijn huidige vorm groot? De vraag naar functionele stedelijke werkterreinen is hoog, terwijl de vraag naar kwalitatieve hoogwaardige terreinen en logistieke parken veel lager is. 7. Sociaaleconomische waarde van het bedrijventerrein. 8. Eventuele pilot-status. (Zie voor meer toelichting de bijlage). Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 24

27 Wie doet wat? Stadsgewest: Als Stadsgewest bent u trekker van de regionale prioritering. Daarnaast communiceert u de prioriteitenlijst richting de provincie Zuid-Holland; u hebt een scharnierfunctie tussen provincie en de regiogemeenten. Regiogemeenten: De regiogemeenten komen samen tot een prioritering op basis van gezamenlijk vastgestelde argumenten. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 25

28 2.4 Introduceer een regionaal subsidieplatform om de financiering aan te zwengelen Wat betekent dit? Met een regionaal subsidieplatform biedt u een gremium om de subsidiestromen naar (en indien er een eigen bijdrage bijkomt binnen) de regio Haaglanden te bundelen, labelen en lokaal weg te zetten. Dit betekent niet dat er een extra laag bijkomt in de subsidieverlening, maar wel dat de afstemming over de verdeling van subsidiegelden ín de regio plaatsvindt. Het subsidieplatform is niet louter een financiële constructie. Interessant is juist de kennis en kunde die nu binnen uw regio circuleert te bundelen en maximaal gebruik te maken van uw gezamenlijke kracht. Bovendien is een dergelijk platform dé plek om nieuwe manieren om opbrengsten te genereren uit te zoeken en te agenderen in de regio. Denk aan de mogelijkheden private investeringen uit te lokken of mogelijk extra opbrengsten te genereren uit een verhoging van de grondprijs. Met een regionaal subsidieplatform kunt u: subsidies via regionaal afgestemde spelregels bundelen en toedelen; een grotere pot beheren, met mogelijkheden indien nodig en regionaal afgestemd voor grotere (project)bijdragen; (op termijn) het subsidieplatform uitbouwen; bijvoorbeeld door (meer) funding en/of opbrengsten te genereren en regionaal dan wel lokaal in te zetten, bijvoorbeeld door als regiogemeenten een eigen bijdrage te storten en het platform uit te bouwen tot een fonds; kennis en kunde in de aanvraag van (project)subsidies bundelen; bovendien (centraal) overzicht houden op lopende subsidieaanvragen, succesfactoren identificeren en gericht inzetten; zoeken naar nieuwe of relatief onbekende subsidiestromen en deze aanboren; Subsidie Rijk Subsidieplatform Subsidie provincie optie: meer funding Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 26

29 dicht op het vuur zitten en altijd de laatste stand van zaken in tenders en subsidietermijnen in de peiling houden bij provincie en Rijk; een lobby richting provincie en Rijk voeren voor het Stadsgewest als geheel en afzonderlijke regiogemeenten. Op termijn kunt u indien dit gewenst is of nodig blijkt het subsidieplatform verder uitbreiden richting een regionaal fonds, in lijn met het Mobiliteitsfonds Haaglanden of het Regionaal Fonds Bereikbaarheidsoffensief Haaglanden (BOR-fonds). Vanzelfsprekend met geheel eigen afspraken en spelregels. NB De precieze werking van een dergelijk subsidieplatform, wat u hiermee wilt bereiken en onder welke voorwaarden en uitvoeringsregels het platform functioneert, dient verder te worden uitgewerkt. Belangrijk daarbij is de verdeling van taken en verantwoordelijkheden: wie doet wat? wie gaat waar over? in welke organisatievorm? et cetera. Van belang is dat u een regionale afsprakenlijst maakt en deze vastlegt in een samenwerkingsovereenkomst, deze over één of twee jaar evalueert, toetst op hun actualiteit en deze waar nodig bijstelt. Waarom voor u van belang? Herstructurering is ten eerste duur. De totale kosten komen voor de negentien verouderde bedrijventerreinen uit op circa 300 tot 450 miljoen 7. Een beperkt aantal terreinen, waaronder de Binckhorst, DSM/Calvé, Schieoevers en Scheveningse Haven, draagt een zeer groot deel van de kosten. De prioritaire bedrijventerreinen (paragraaf 2.3) zijn sowieso verantwoordelijk voor het grootste deel van de totale kosten. Tabel 3: indicatieve kosten per type herstructurering type aanpak bruto hectare kosten (milj. euro) opbrengsten (milj. euro) saldo (milj. euro) herprofilering & transformatie circa 90 circa 275 tot 415 circa tot 295 circa 25 tot 120 facelift & revitalisering circa 270 circa 20 tot 40 beperkt circa 20 tot 40 TOTAAL circa 360 circa 295 tot 455 circa tot 295 circa 45 tot 160 Bron: Stec Groep (2009). 7 Op basis van kostenkengetallen, die gangbaar zijn in de praktijk. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 27

30 De herstructureringsopgave kunt u vervolgens op drie verschillende manieren financieren: door publieke investeringen, het uitlokken van private investeringen en door subsidies. Juist omdat de herstructurering van bedrijventerreinen op dit moment veel aandacht krijgt is er veel maatschappelijk draagvlak voor het investeren in de kwaliteit van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen. Dit betekent dat er ook landelijk en op provinciaal niveau meer subsidiegelden beschikbaar zijn voor bedrijventerreinen. Maar, u moet deze ook weten te vinden, de aanvraag doen (en tijd, capaciteit en kennis beschikbaar hebben) en de subsidie binnenhalen. Door gezamenlijk in de regio op te trekken vergroot u de kans op succes! Dit neemt overigens niet weg dat u gelijktijdig (met net zoveel inzet) ook moet werken aan het vergroten van private investeringen in de Haaglandse bedrijventerreinenmarkt. Bijvoorbeeld door samenwerking te zoeken met marktpartijen bij uw herstructureringsopgaven, zowel in planvorming als in de uitvoering (zie verder paragraaf 2.6). Het Rijk heeft toezegging gedaan voor 400 miljoen voor het versneld oppakken van revitaliseringsprojecten in het kader van de THB. Het gaat voor een deel om al eerder gereserveerd geld. Binnen de huidige aanpak wordt echter zo n 160 miljoen extra gereserveerd om de herstructurering van bedrijventerreinen te bevorderen. Een deel van deze gelden wordt geïnvesteerd in pilotprojecten om regionale samenwerking op het vlak van herstructurering te bevorderen. Het leeuwendeel van de Rijksbudgetten voor bedrijventerreinen worden echter via de provincies verdeeld over de regio s. Dit betekent in de eerste plaats dat de provincie een sterk verhaal moet hebben richting het Rijk om haar claim op de herstructureringsbudgetten goed voor het voetlicht te plaatsen. In het verlengde daarvan betekent het ook dat u als regio de provincie goed moet voeden in de onderbouwing van de claims op subsidiestromen in de herstructurering van bedrijventerreinen. Het is belangrijk om hier op regionaal niveau goed in samen te werken. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 28

31 Overzicht mogelijke subsidies Hieronder een overzicht van beschikbare gelden voor herstructurering van bedrijventerreinen. Dit overzicht is niet limitatief, maar poogt een beeld te geven van de belangrijkste regelingen die op dit moment beschikbaar zijn. EU: Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO). EFRO Bedrijventerreinen bedraagt in totaal 50 miljoen. Rijk: Subsidies direct gericht op en beschikbaar voor bedrijventerreinen: EFRO Bedrijventerreinen: 50 miljoen; BDU Economie: 12 miljoen; FES/Nota Ruimteprojecten: 100 miljoen; Bodemsanering: 107 miljoen; Nationale cofinanciering EFRO: 25 miljoen; FES/herstructurering: 23 miljoen; FES/REB nader te verdelen: 29 miljoen; Daarnaast zijn diverse subsidies op het vlak van duurzaamheid (energie, duurzaam bouwen et cetera) inzetbaar voor bedrijventerreinen, denk o.a. aan ondersteuning vanuit het Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving (PeGO) en de subsidieregeling Duurzame Energie in Nederland (DEN); Innovatieregeling Mooi Nederland. Provincie Zuid-Holland: 108 miljoen gedecentraliseerde, vrij besteedbare rijksmiddelen (nu behorend tot de TOPPER regeling) in kader van Convenant Bedrijventerreinen Zuid-Holland krijgt hiervan circa 13 miljoen; Subsidieregeling herstructurering/ontwikkeling en planvorming bedrijventerreinen Zuid-Holland (UHB); Subsidieregeling externe veiligheid Zuid-Holland. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 29

32 2.5 Betrek ondernemers bij de aanpak van uw herstructureringslocaties Wat betekent dit? Betrek ondernemers op maat bij de herstructurering. Het is vaak moeilijk om private partijen mee te krijgen bij de aanpak van een locatie. Belangrijk is om in een vroeg stadium ondernemers te betrekken bij het opstellen van plannen voor herstructurering. Per geval moet gekeken worden met wie samen te werken. Zijn er twee bedrijven die grote kavels bezitten, of is het eigendom meer versnipperd? Belangrijk is om deze keyplayers op de verouderde bedrijventerreindelen mee te nemen in de planvorming. De kans dat er een vliegwieleffect ontstaat als keyplayers betrokken zijn bij herstructureringsplannen is aanzienlijk. Ook is het belangrijk juist die plekken aan te pakken die echt een doorn in het oog zijn van andere ondernemers. Dit pleit voor het zoeken naar een gezamenlijk belang. Praktisch betekent dit: Concrete, direct in te voeren acties die u kunt inzetten om ondernemers te betrekken zijn: Met behulp van een ruimtescan kunt u uitrekenen hoeveel vierkante meters er op een bedrijventerrein (of individueel bedrijfskavel) gewonnen kunnen worden met behulp van intensief ruimtegebruik. Ondernemers kunnen bijvoorbeeld uit hun jasje groeien of er vindt veel ongewenste opslag plaats omdat er geen of te weinig opslagruimte is. Tegelijkertijd is soms elders op het terrein leegstand en restruimte. Eventueel kan de restruimte ontwikkeld worden als opslagruimte of kunnen bedrijven verplaatst worden. Bijbehorende acties Ga in overleg met ondernemers. Welke knelpunten ervaren zij? Wat zijn zij bereid zelf te doen (investering?)? De kosten voor een ruimtescan zijn relatief beperkt, terwijl de meerwaarde voor ondernemers heel groot kan zijn. Ruimtescans kunnen daarnaast vergaand bijdragen aan behoud van het draagvlak onder bedrijfsruimtegebruikers voor eventuele grotere herstructureringsingrepen in het bedrijventerrein, omdat zo gezonde en groeiende ondernemers langer op het terrein gevestigd kunnen blijven. Kom ondernemers tegemoet wanneer ze plannen hebben voor het uitbreiden van hun bedrijfshal of het plaatsen van een extra hal op hun kavel. Ga flexibel om met het bestemmingsplan en bouwvergunning in deze gevallen. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 30

33 De gevel-tot-gevelaanpak kunt u op kleine, lokale schaal toepassen en betreft kleinschalige en relatief goedkope ingrepen. Het gaat erom de gevels van panden op te waarderen en schoon en netjes te houden en bestrating/entrees van particuliere panden aantrekkelijker te maken. Er zijn in de praktijk goede ervaringen met een subsidieregeling (tot bijvoorbeeld per kavel of individuele eigenaar), als stimulans om ondernemers over de streep te trekken zelf te investeren in de uistraling van de huisvesting. Het effect is tweeledig; het profiel van het terrein wordt verbeterd en doordat ondernemers investeren in de uitstraling, krijgen panden een hogere commerciële waarde en een hogere toekomstwaarde. Het stimuleert ondernemers langer op het terrein gevestigd te blijven. Het vliegwieleffect voor het terrein als geheel is relatief fors, ten opzichte van de subsidiesom. Voorkomen is beter dan genezen. Op bestaande bedrijventerreinen is het organiseren van parkmanagement moeilijker dan op nieuwe. Juist hier is het vinden van gemeenschappelijke belangen soms lastig. Er is een veelheid aan sectoren en activiteiten en dus typen bedrijven. In het bijzonder terreinen met weinig grote bedrijven. De Taskforce geeft in haar advies aan dat voor een regionale aanpak van verouderde bedrijventerreinen het van belang is dat op regionaal schaalniveau afspraken gemaakt worden over beheer en onderhoud. Voor u betekent dit dat individuele parkmanagementorganisaties meer met elkaar moeten samenwerken om aan effectiviteit te winnen. De Kamer van Koophandel kan optreden als facilitator of stimulator in dit traject. Waarom parkmanagement voor ondernemers? Parkmanagement moet vooral betrekking hebben op zaken die voor ondernemers commerciële meerwaarde opleveren. De vijf belangrijke bedrijfseconomische argumenten voor parkmanagement zijn: 1. dat de productlevenscyclus van het pand verlengd wordt, wanneer het bedrijventerrein op lange termijn een betere uitstraling heeft; 2. het stijgende belang van het imago van een onderneming; 3. dat parkmanagement op het bedrijventerrein de waardeontwikkeling van het pand ten goede kan komen; 4. dat een langere courantheid van het vastgoed voor eigenaren die het vastgoed verhuren (ontwikkelaars, beleggers) minder kans op leegstand betekent en dus minder risico s en meer rendement; 5. dat ondernemers belang hebben bij het gezamenlijk aankopen van diensten voor het terrein en individuele gebruikers omdat het concrete kostenvoordelen met zich meebrengt. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 31

34 Waarom voor u van belang? Van belang voor het slagen van een herstructurering is dat ondernemers zich kunnen vinden in de voorgestelde maatregelen. Maatregelen die passen bij de wensen van ondernemers zijn bijvoorbeeld het aanpakken van (het aantal) parkeerplaatsen en de interne en externe ontsluiting (inclusief entree) van het bedrijventerrein. Ook de verschijningsvorm en uitstraling van panden en kavels is van groot belang, dit is het visitekaartje voor veel ondernemers. Hieronder staan de belangrijkste wensen en eisen van ondernemers. Figuur 6: wensen ondernemers op pand- en terreinniveau 53% 52% 50% 44% 41% Parkeergelegenheid Uitstraling pand Uitbreidingsmogelijkheden Prijs-kwaliteitverhouding Functionaliteit gebouw 63% 50% 41% 26% Goede ontsluiting auto Dichtbij huidige vestiging Uitstraling omgeving Dichtbij klanten Bron: Stec Groep (2005). Bovendien: niet alle kosten voor herstructurering liggen op het bordje van u als gemeenten en regio. In het geval van bodemverontreiniging bijvoorbeeld is de eigenaar van de grond verantwoordelijk en niet in de eerste plaats u als gemeente. Bij het uitplaatsen van bedrijven naar een (meer) gewenste locatie moet ook goed onderhandeld worden over de prijs van het te verkopen perceel. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 32

35 Wie doet wat? Stadsgewest en regiogemeenten: U trekt samen op om (nieuwe) initiatieven (zie box hieronder) te bedenken en in te voeren om: ondernemers aan te spreken, hen te betrekken bij de herstructurering en zoveel mogelijk marktgerichte maatregelen in te zetten. Het accent bij de uitvoering ligt echter vooral bij de regiogemeenten. Het betrekken van ondernemers- en parkmanagementverenigingen, Kamer van Koophandel, MKB en VNO-NCW is cruciaal. Voorbeeld nieuw initiatief: experimentenwet BGV zone - de BIZ De wet Bedrijven Investeringszones (BIZ) is vanaf 1 mei 2009 van kracht. Deze wet maakt experimenten met BIZ mogelijk. Een BIZ is een gebied waarbinnen ondernemers gezamenlijk investeren in een aantrekkelijker en veiliger bedrijfsomgeving, waar alle ondernemers in het gebied aan meebetalen. Ondernemers hebben tot 1 mei 2011 de tijd om een BIZ op te richten. BIZ is een instrument voor en door ondernemers om de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren en leefbaarheid te vergroten waar iedereen van profiteert. Een BIZ is een afgebakend gebied, waarbinnen ondernemers gezamenlijk investeren in de kwaliteit van hun bedrijfsomgeving. Bij voldoende draagvlak betalen alle ondernemers mee. De gemeente stelt hiervoor een heffing in en keert de opbrengst in zijn geheel uit aan de vereniging of stichting die de activiteiten namens de ondernemers uitvoert. De BIZ maakt het voor ondernemers makkelijker om samen te investeren in een veiligere en aantrekkelijkere bedrijfsomgeving. Het gaat daarbij om extra activiteiten ten opzichte van de diensten die de gemeenten al leveren, zoals gezamenlijke inhuur van surveillancediensten, camerabewaking of de verbetering van de bewegwijzering. De wet is bedoeld voor bedrijven gevestigd op een bedrijventerrein, winkelgebied of horecagebied. De verwachting is dat BIZ in Nederland een belangrijke toegevoegde waarde kan leveren en een aantal problemen, zoals veiligheidsissues of verkeersproblematiek, kan tegengaan. De wet moet ondernemers en gemeenten net dat steuntje in de rug geven om tot een goede samenwerking te komen. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 33

36 2.6 Werk met vastgoedmarktpartijen Wat betekent dit? Betrek vastgoedmarktpartijen bij de aanpak van oude bedrijventerreinen. Zij hebben vaak goede ideeën over de manier om investeringen in oude terreinen los te weken (zonder direct te transformeren naar woningbouw). Marktpartijen zijn ook getraind in het denken in kostenefficiënte oplossingen: hoe levert een investering het maximale vliegwiel op? Wat is het beste moment om op een oud bedrijventerrein aan de slag te gaan? Onderstaande reactie van marktpartijen op het advies van de Taskforce (her)ontwikkeling Bedrijventerreinen geeft dat nogmaals aan. Reactie marktpartijen op rapport Taskforce (her)ontwikkeling Bedrijventerreinen (bron: Ministerie VROM, maart 2009) Vastgoedbeleggers dringen aan op regulering bedrijventerreinen. Liever bestaand industrieel vastgoed herontwikkelen dan nieuwe bedrijventerreinen in het groen neerzetten. Minder koop- en meer huurconstructies in de markt van bedrijventerreinen. En meer regionale sturing van de overheid op de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Dat bepleit een groep institutionele vastgoedbeleggers in een pamflet, dat is overhandigd aan minister Jacqueline Cramer (VROM). De opstellers van het manifest - Peter de Haas van Protego Real Estate Investors, Dick Gort van ASR Nederland, George van Hooydonk van MN Services en Leo Wijdenaar van ING -vertegenwoordigen samen een belegd vermogen van tientallen miljarden euro s wereldwijd. Daarnaast denken de opstellers dat hun voorstellen de markt voor bedrijvenvastgoed aantrekkelijker maakt voor institutionele beleggers met langetermijndoelstellingen. Als iedere gemeente zijn eigen bedrijventerrein opzet, is het lastig om langetermijnrendement te halen, zegt De Haas. Meer regulering en selectieve groei verlengen de economische levensduur van bedrijventerreinen. Dan wordt de markt pas echt commercieel aantrekkelijk voor institutionele beleggers en roepen we de verrommeling van Nederland een halt toe. Belangrijk hierbij is dat er wel een zekere druk op de markt voor bedrijventerreinen moet liggen. Marktpartijen gaan niet investeren in vastgoed of locaties bij te grote onzekerheid. Door het regionaal vorm geven van de programmering en planning van het bedrijventerreinenbeleid zet u al een belangrijke stap in de gewenste verzakelijking van de Haaglandse bedrijventerreinenmarkt. Een betere match tussen vraag en aanbod in het algemeen en tussen kwantiteit en kwaliteit van zowel oude als nieuwe terreinen, maakt de markt immers aantrekkelijker voor professionele vastgoedmarktpartijen: geen overaanbod, waardebehoud c.q. -stijging. In dat kader is het aanvullend op de bestaande regionale planning en programmering van terreinen in de regio Haaglanden overigens zaak dat de uitgiftepraktijk regelmatiger wordt geconsulteerd. Is de uitgifte en planning van terreinen door gemeenten, bedrijfs- en industrieschappen nog conform planning en afspraken in de regionale bedrijventerreinenstrategie? Waar treden afwijkingen op en waarom? Wat betekent dit voor de vraagaanbodverhouding op korte en middellange termijn? Welke acties zijn zo Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 34

37 gezien nodig? Dit om een gezonde druk op de markt zowel kwantitatief en kwalitatief in de regio te garanderen en niet te blijven hangen in verouderde lijstjes. Waarom voor u van belang? De praktijk in de regio Haaglanden heeft geleerd dat diverse partijen interesse tonen in (leegstaand) vastgoed op oude bedrijventerreinen, bijvoorbeeld de oude Fokkerterminal. Dit voorbeeld toont aan dat er marktpartijen en particuliere initiatieven zijn die allen een deel van de uiteindelijke opgave op zich kunnen nemen. Maximale inzet van marktpartijen betekent vaak een minder grote onrendabele top, meer structurele investeringen van het bedrijfsleven in bedrijventerreinen en grotere sturing op waardegroei in de toekomst. U kunt participaties met marktpartijen aangaan op projectniveau. Wie doet wat? Stadsgewest en regiogemeenten: Marktconsultaties kunnen helpen waarbij u als Stadsgewest meerdere cases voorlegt aan ontwikkelaars en beleggers. De aanpak van de Binckhorst en de Plaspoelpolder zijn goede leerprojecten, van waaruit u succesvoorwaarden kunt formuleren. Andere mogelijkheden om de verzakelijking extra impulsen te geven in de regio Haaglanden zijn: bepaal met elkaar welke van uw nieuwe en/of oude bedrijventerreinen aantrekkelijk zijn of kunnen zijn voor marktpartijen als ontwikkelaars, beleggers en financiers; bedenk ook hoe u hen verder interesseert in participatie en investeringen; er zijn veel soorten marktpartijen die ieder andere doelstellingen hebben met bedrijventerreinen. Realiseert u zich telkens welke marktpartij u voor zich heeft: een bouwbedrijf, een infrabedrijf, een ontwikkelaar of een belegger? denk ook aan koppeling van nieuwe en oude bedrijventerreinen. Een ontwikkelaar kan bijvoorbeeld een nieuw terrein ontwikkelen en (met de opbrengsten) tegelijkertijd het naastgelegen terrein herstructureren. Bedenk overigens dat (oude) bedrijventerreinen ook voor vastgoedmarktpartijen een relatief moeilijke markt is waar ze nog relatief weinig ervaring mee hebben. Ook voor hen is een optimale markttechnische oplossing een zoektocht. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 35

38 3. UITVOERINGSAGENDA Hoe de strategie vorm te geven? Hieronder vindt u een globale uitvoeringsagenda. Naast concrete herstructureringsacties op lokaal niveau moet u bepaalde zaken ook op regionaal niveau oppakken. Dit sluit uiteraard aan bij de reguliere taken van het Stadsgewest en is vastgelegd in het RSP en uw bedrijventerreinenstrategie. Uit de voorgaande strategie volgen zes acties op korte termijn (circa , zie 1, 2, 3 en 4) en op lange termijn (circa , zie 5 en 6), waarbij soms de Stadsregio verantwoordelijkheid neemt en soms het initiatief bij de regiogemeenten ligt. 1. Er is een investeringsstrategie en een uitvoeringsagenda op hoofdlijnen. Nu moet u deze nog regiobreed uitdragen en draagvlak zoeken zeker onder de regiobestuurders. U kunt hierbij denken aan: een bijeenkomst met EZ en RO-ambtenaren en bestuurders van de regiogemeenten waarin u de investeringsstrategie presenteert en toelicht; een bezoek aan de gedeputeerde EZ en RO (of omgekeerd: nodig de gedeputeerde uit in de regio!) van de provincie Zuid-Holland en betrokken provincieambtenaren waarin u uw ambities voor de toekomst bespreekt, de bedrijventerreinenprioritering en ondersteuning vraagt voor het stroomlijnen van subsidiegelden via het Stadsgewest; de investeringsstrategie praktisch ontsluiten: via de website van Stadsgewest Haaglanden en de afzonderlijke regiogemeenten. 2. Er dient een regionaal uitvoeringsplan herstructurering te worden opgesteld. Hierin werkt u de uitvoeringsagenda verder uit tot concrete acties. Het uitvoeringsplan omvat per actie in ieder geval de volgende onderdelen: doelstelling en beoogd eindresultaat; randvoorwaarden voor succes; betrokken partijen, trekker(s) en actieverantwoordelijke ; (globale) planning. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 36

39 3. De regiogemeenten maken indien deze er nog niet zijn lokale herstructureringsplannen. 4. De nieuwe taak van het Stadsgewest als subsidieplatform dient u uit te werken in een gedragen visie van de regiobestuurders en een gedegen plan van aanpak. Daarbij richt u zich niet enkel op het binnenslepen van provinciale- en rijkssubsidies, maar ook op: de verdeelsleutel voor het verdelen van gelden binnen de regio; uw ideeën en acties hoe de (lokale) cofinanciering op gang te brengen; uw visie op het Stadsgewest als eventuele cofinancier in lastige of dure herstructureringsprojecten; hoe u extra gelden (zoals FES-gelden) wilt aanboren. 5. Er dient een slank PR- en communicatieplan te komen. Hoe gaat u de regio warm maken en ook op lange termijn warm houden voor behoud van bedrijventerreinen en belang voor de regionale economie? Houd het kort en krachtig. Bepaal: uw gezamenlijke boodschap; uw doelgroep: burgers, ambtenaren, bestuurders; waar u deze gaat verkondigen, medium; vorm: interview, artikel, spreken op bijeenkomst; wie en/of wat u daarvoor nodig heeft. 6. U kunt prima starten met een eerste visie op regionale samenwerking op de lange termijn. Welke alternatieven heeft u voor de lange termijn? Welke regionale samenwerking elders in Nederland spreekt u aan? Is een regionaal ontwikkelingsbedrijf op lange termijn aantrekkelijk voor u? Onder welke voorwaarden kunt u zich als regiobestuurders vinden in een dergelijke samenwerkingsconstructie? En wat levert het u op lange termijn op? In welke twee of drie toekomstscenario s kunt u zich samen vinden? Door deze uitvoeringsagenda in gang te zetten, maakt u een vliegende start met uw investeringsstrategie. NB: deze uitvoeringsagenda is niet limitatief of statisch. Begin met afspraken te maken over zaken die betrekkelijk eenvoudig te realiseren zijn. Ga daarbij stapje voor stapje te werk. Er blijft vanzelfsprekend ruimte voor nieuwe ambities en projecten en/of bijsturing. Zo kan bijvoorbeeld een lokaal project bij succesvolle implementatie navolging krijgen in de andere regiogemeenten. Hiervoor ligt uiteraard een belangrijke verantwoordelijkheid bij het Stadsgewest. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 37

40 BIJLAGEN Hier vindt u achtergrondinformatie bij de investeringsstrategie. Bijlage A Uw opgave in beeld; Bijlage B Herstructureringsaanpak en kostenschatting; Bijlage C Prioritering; Bijlage D Begrippenlijst en definities; Bijlage E Factsheets per bedrijventerrein 8. 8 In bijlage E vindt u alle feiten per bedrijventerrein en de bevindingen uit onze analyse naar veroudering en knelpunten op de negentien bedrijventerreinen op de longlist. Deze zijn gebundeld in één factsheet per bedrijventerrein en een overzichtskaart. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 38

41 BIJLAGE A UW OPGAVE IN BEELD Hier vindt u een overzicht van de veroudering in de regio Haaglanden. Totaalbeeld regio Haaglanden: ruim 360 hectare veroudering In dit rapport zijn negentien bedrijventerreinen opgenomen. Deze hebben gezamenlijk een omvang van ruim 775 hectare bruto. We hebben deze terreinen bezocht en beoordeeld op verouderingskenmerken. Van de 775 hectare is bijna 50% verouderd. Het gaat om 360 hectare bruto veroudering. In een losse bijlage vindt u een gedetailleerd overzicht van de verouderingskenmerken per bedrijventerrein in de regio Haaglanden. Ter vergelijking: de totale voorraad bedrijventerrein in de regio Haaglanden, exclusief de gemeenten Wassenaar, Leidschendam-Voorburg en Midden-Delfland, is ruim bijna hectare bruto groot, verdeeld over ruim 90 bedrijventerreinen. Figuur 1: omvang veroudering regio Haaglanden (bruto ha) Er is vooral sprake van technische en economische veroudering De belangrijkste knelpunten op de verschillende bedrijventerreinen hangen nauw samen met technische en economische veroudering. *Regio Haaglanden is exclusief de gemeenten Wassenaar, Leidschendam- Voorburg en Midden-Delfland De technische veroudering heeft vooral betrekking op de kwaliteit, uitstraling en samenhang van de openbare ruimte. Het gaat om matig of slecht onderhouden wegen, een gebrek aan groenvoorzieningen, parkeerproblemen, matig onderscheid tussen de openbare ruimte en private ruimte en de samenhang in kwaliteit en utstraling van het gebied ontbreekt soms. De economische veroudering heeft vooral betrekking op de waarde van het terrein en de knelpunten liggen grotendeels in de private ruimte. De economische veroudering komt sterk naar voren in matig of slecht onderhouden panden, panden met een slechte uistraling, veel rommelige en ongewenste opslag (ook deels op de openbare ruimte), leegstand en een gebrek aan eenduidige beeldkwaliteit. In mindere mate is er sprake van ruimtelijke veroudering. Op een aantal terreinen is de netto-brutoverhouding zeer ruim, is sprake van extensief ruimtegebruik, ongunstige verkaveling of een slechte lay-out van het bedrijventerrein en de infrastructuur (o.a. onoverzichtelijke en gevaarlijke kruispunten). Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 39

42 De maatschappelijke veroudering is op veel terreinen wel aanwezig, maar in een lichte vorm. Dit hangt nauw samen met de locatie van de terreinen en het soort bedrijfsactiviteiten. Bijna alle terreinen kenmerken zich door hun binnen- of Randstedelijke ligging waardoor ze omgeven zijn door woningen of zelfs woonwijken. Daardoor ontstaat er een sterke druk om de terreinen te transformeren en zeker niet te herprofileren. Het is echter lang niet altijd wenselijk om daadwerkelijk te herprofileren of transformeren. De aanpak bestaat voor het grootste deel uit facelift en revitalisering Samenhangend met de hiervoor genoemde verouderingskenmerken volgt dat de herstructureringsopgave op de bezochte bedrijventerreinen in de regio Haaglanden voor ruim de helft bestaat uit een facelift (in totaal circa 185 hectare) en voor een kwart uit een revitalisering (circa 85 hectare). De transformatie en herprofileringsopgave zijn relatief klein, maar brengen wel de hoogste kosten met zich mee. De facelift en revitaliseringsopgave betreffen vaak lichtere ingrepen en kosten minder. Het gaat vooral om het opknappen en verbeteren van de infrastructuur en de uitstraling van zowel de openbare als de private ruimte. Uitzondering hierop betreft de veroudering en leegstand van kantoorruimte. Wij adviseren u de aanpak van leegstaande kantoorruimte los te koppelen van deze investeringsstrategie en als aparte opgave aan te pakken. Figuur 2: type aanpak herstructureringsopgave 22% 24% 5% Facelift Revitalisering Herprofilering Transformatie 49% Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 40

43 Hieronder geven we een overzicht van algemene mogelijke herstructureringsstrategieën; maatregelen om veroudering tegen te gaan. De strategieën zijn gerangschikt van licht naar zwaar. Tabel 1: herstructureringsstrategieën voor bedrijventerreinen in regio Haaglanden Strategie Actie Aanleiding 1 De Speldenprik (revitalisering) Het trekken van de rotte tand. Het grondig onderhanden nemen van één pand/gebouw. Door de rotte tand te trekken ontstaat een hefboomwerking voor ondernemers om in hun panden en kavels te investeren of op te waarderen. Binnen een gebied zijn er een of twee gebouwen die slecht functioneren, waar structurele leegstand is, of die sterk verouderd zijn. Deze panden/gebouwen hebben een negatief effect op de omliggende panden/gebouwen. 2 Gevel-totgevelaanpak (facelift) Deze aanpak kan op kleine, lokale schaal worden toegepast en betreft kleinschalige en relatief goedkope ingrepen. Het gaat om de gevels van panden op te waarderen en schoon en netjes te houden en bestrating/entrees van particuliere panden aantrekkelijker te maken. Binnen een gebied is er een groep panden waarvan de gevels en entrees matig zijn onderhouden. Deze panden hebben een kwaliteitsimpuls nodig. Gevel-tot-gevel 3 - Inpakken en opruimen (facelift en lichte revitalisering) Door het aanplanten van groene stroken of het plaatsen van (creatieve) afscherming kan verstorende bedrijvigheid uit het zicht onttrokken worden. Dit bij de zgn. rotte tanden maar ook afvalverwerkingbedrijven en waterzuiveringsinstallaties, die omgeven worden met groene zoom. Wanneer er sprake is van minimale economische of technische veroudering kan er relatief gemakkelijk overgegaan worden tot het inpakken en opruimen van panden en locaties. Op het gehele terrein verspreid zijn panden en kavels die een likje verf of een opruimactie kunnen gebruiken. Inpakken Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 41

44 4 Fasegewijs herstructureren (herprofilering en transformatie) Het herstructureren van een cluster van panden. Hierbij wordt een groep panden dat niet meer functioneert onder handen genomen. Het betreft een herprofilering of in sommige gevallen transformatie van het deelgebied. Binnen een gebied is er een groep panden dat sterk verouderd is, leegstaat, en niet meer aan de wensen van gebruikers voldoet. De panden tonen dezelfde veroudering en hebben eenzelfde grootte qua omvang van kavel en gebouw. 5 Alles of niets (revitalisering en herprofilering) Het herstructureren van een groot gebied of compleet terrein. De enige oplossing voor het herstructureren van het terrein is door het in zijn geheel aan te pakken, te saneren, of te transformeren. Dit is een zeer kostbare ingreep en geldt als een laatste redmiddel Een groot gebied of geheel terrein is sterk verouderd en functioneert slecht. Een groot bedrijf verdwijnt (bijvoorbeeld een industrieel bedrijf) en laat een vervuild gebied achter. Doordat het bedrijf verdwijnt, verliest het terrein ook aanverwante bedrijvigheid. Het terrein komt in een neerwaartse spiraal terecht. Alles of niets +/ Stec Groep, (2009). Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen 42