Methodologische verantwoording. Regeling Waardedaling

Transcriptie

1 Methodologische verantwoording Regeling Waardedaling

2

3 Methodologische verantwoording Regeling Waardedaling Sible Harmsma Gerard Marlet Dree Op t Veld

4 Eindredactie: Nadine van den Berg Opmaak: M Tekst & Beeld, Odijk Arcadis/Momentum/Atlas, Amersfoort/Delft/Utrecht, 2017

5 Inhoud 1. Aanleiding 7 2. Een regeling voor waardedaling Doel en opgave Ontvankelijkheidscriteria Randvoorwaarden Zeven stappen Betrokken partijen en organisatie Leeswijzer Het waarderen van woningen Wonen MarktPositie Het zoeken naar vergelijkbare woningen De kwaliteit van de woningkenmerken Het bepalen van de waarde van de woning Betrouwbaarheid van de waardebepaling Bepalen of de verkoopprijs marktconform was De selectie van referentielocaties Locatiekenmerken De waarde van een locatie De selectiecriteria Het resultaat Out-of-sample-test Het bepalen van waardedaling Drie stappen De ist De soll De delta-w Rekenvoorbeeld De bruikbaarheid van de modeluitkomsten Plausibiliteitstoets 63 5

6 6.2 Tussenmodel Handmatige selectie referenties voor berekening waardedaling Het vaststellen van de compensatie De rol van de taxateur Voor taxateurs beschikbare informatie Beoordeling van de modelmatige uitkomsten Vergelijking met andere dossiers Vergelijking met de marktrapportages Objectspecifieke omstandigheden Vaststellen waardedaling Opstellen taxatierapport in concept Procedure kwaliteitsteam Beantwoorden vragen aanvrager Het eindoordeel van de taxateurs Resultaten uit de Waarderegeling Acceptatiegraad De uitgekeerde compensatiebedragen Vergelijking met uitkomsten macrostudies Reacties van de aanvragers Doel en realisatie 111 Bijlage 1: De nrvt-eisen 115 Bijlage 2: Opnameformulier taxateur 116 Bijlage 3: Checklist marktwaardedefinitie ivs 117 Bijlage 4: Model voor de selectie van referentielocaties 120 Bijlage 5: Referentielocaties voor de voorbeeldwoning 124 Bijlage 6: Regressietabel bij tabel

7 1. Aanleiding Op 16 augustus 2012 vond bij het Groningse dorp Huizinge een aardbeving plaats van 3,6 op de schaal van Richter. Op 25 januari 2013 kwam het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (knmi) naar aanleiding van die beving met nieuw onderzoek naar buiten: als gevolg van de aardgaswinning moest Groningen in de toekomst rekening houden met aardschokken tot een kracht van 5 op de schaal van Richter. 1 Na de beving van Huizinge en de daarop volgende aardbevingen is het aantal schademeldingen sterk gestegen (figuur 1.1), niet alleen in het winningsgebied maar ook daar buiten (figuur 1.2). Figuur 1.1 Ontwikkeling van het aantal schademeldingen sinds Huizinge ; 16 augustus 2012 tot en met 30 september 2016 (cumulatief) 16 augustus 2012 tot en met 30 september 2016 (cumulatief) Aantal schademeldingen (cumulatief) Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q3 Bron: nam 1 B. Dost, M. Caccavale, T. van Eck, D. Kraaijpoel, 2013: Report on the expected PGV and PGA values for induced earthquakes in the Groningen area (knmi, De Bilt); die en andere nieuwe inzichten werden wereldkundig gemaakt met een Brief aan de Tweede Kamer dd , vergaderjaar , , nr. 1. 7

8 Figuur 1.2 Het aantal schademeldingen per woning op 4-positie-postcodeniveau (tot en met 30 september 2016) aantal schademeldingen per woningen 1,5 en hoger 1,4 tot 1,5 1,3 tot 1,4 1,2 tot 1,3 1,1 tot 1,2 1,0 tot 1,1 0,9 tot 1,0 0,8 tot 0,9 0,7 tot 0,8 0,6 tot 0,7 0,5 tot 0,6 0,4 tot 0,5 0,3 tot 0,4 0,2 tot 0,3 0,1 tot 0,2 tot 0,1 De donkerblauwe lijn geeft de contour van de 11 gemeenten die vallen onder de Waarderegeling De donkerblauwe lijn geeft de contour van de elf gemeenten die vallen onder de Waarderegeling (de lichtblauwe de acht gemeenten die aanvankelijk onder de Waarderegeling vielen). Bron: nam Voor het herstellen van aardbevingsschade aan woningen in het aardbevingsgebied bestaat er sinds 1993 een schaderegeling. Aanvankelijk stelde die woningbezitters in de gelegenheid om hun schade rechtstreeks bij de nam te melden; sinds 5 januari 2015 gebeurt dit bij het Centrum Veilig Wonen (cvw). Als na zo n melding uit onderzoek door een expert blijkt dat de schade deels of volledig is veroorzaakt door een aardbeving, dan kan de aanvrager de schade op kosten van de nam laten herstellen of het vastgestelde schadebedrag laten uitkeren. Met die Schaderegeling wordt gecompenseerd voor fysieke schade aan de woning, maar niet voor eventuele additionele effecten van bevingen. Algemeen wordt inmiddels aangenomen dat sinds de publicatie van de bevindingen van het knmi op 25 januari 2013 de huizenprijzen in het aardbevingsgebied los van fysieke schade onder druk zijn komen staan. 2 Om voor die en andere mogelijke additionele effecten 2 H. Koster & J. van Ommeren, 2015: A shaky business: Natural gas extraction, earthquakes and house prices, European Economic Review 80, ; M. Bosker, H. Garretsen, G. Marlet, R. Ponds, J. Poort, R. van Dooren, 8

9 te compenseren is op 17 januari 2014 een pakket aan maatregelen aangekondigd. 3 Dat was het resultaat van afspraken tussen de nam en de verschillende overheden. De maatregelen zijn gericht op schadeherstel, versterking van woningen en verbetering van de leefbaarheid en economie in het gebied. Een onderdeel van dat pakket aan maatregelen was de Regeling Waardedaling. Met die regeling worden verkopers van woningen gecompenseerd voor een eventuele lagere verkoopprijs als gevolg van aardbevingen. De regeling combineert twee werelden; die van een modelmatige inschatting van de waardedaling en die van het oordeel van taxateurs. C. van Woerkens, 2016: Met angst en beven. Verklaringen voor dalende huizenprijzen in het Groningse aardbevingsgebied (Atlas voor gemeenten/rijksuniversiteit Groningen); M.K. Francke en B. Broekmeulen, 2016: De ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningenveld: actualisatie 2e kwartaal 2016 (ortec finance Research Center, Rotterdam); Centraal Bureau voor de Statistiek, 2016: Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2016 (cbs, Den Haag). 3 Zie het programma Vertrouwen op Herstel en Herstel van Vertrouwen en de Brief aan de Tweede Kamer dd , vergaderjaar , nr

10 2. Een regeling voor waardedaling De Regeling Waardedaling (kortweg: Waarderegeling) die sinds 29 april 2014 van kracht is geldt voor woningeigenaren die hun woning aan een particuliere koper hebben verkocht, en die bij de verkoop van hun woning mogelijk een lagere verkoopprijs voor hun woning konden realiseren als gevolg van aardbevingen en/of aardbevingsrisico Doel en opgave De Waarderegeling heeft tot doel individuele woningeigenaren een rechtvaardige compensatie te bieden voor lagere verkoopprijzen die het gevolg zijn van aardbevingen of aardbevingsrisico. Om tot een rechtvaardige compensatie te komen is het van groot belang om de mogelijke waardedaling als gevolg van aardbevingen en aardbevingsrisico zo precies en objectief mogelijk vast te stellen, en daar vervolgens voor te compenseren. De opgave is het effect van aardbevingen en aardbevingsrisico op de waardeontwikkeling van woningen zo goed mogelijk te isoleren van de andere elementen die de prijsontwikkeling op de woningmarkt kunnen beïnvloeden. Voorkomen moet worden dat mogelijke bevingseffecten onterecht worden toegeschreven aan andere elementen waardoor er te weinig gecompenseerd zou worden of andersom dat bijvoorbeeld krimpeffecten worden toegeschreven aan het effect van bevingen waardoor er teveel gecompenseerd zou worden. Compensatie van financiële schade vindt plaats als en voor zover objectief is vastgesteld dat er bij woningverkoop sprake is van het aan aardbevingen of aardbevingsrisico toe te schrijven achterblijven van de gerealiseerde verkoopprijs. Om dit te kunnen bepalen wordt per individuele woning de ontwikkeling van de waarde van een in het risicogebied verkochte woning vanaf de periode voor Huizinge (16 augustus 2012) tot het verkoopmoment van die woning vergeleken met de waardeontwikkeling zoals die zou zijn geweest als diezelfde woning in een soortgelijk gebied maar dan zonder aardbevingen en aardbevingsrisico zou hebben gestaan. Op 4 Zie voor een uitgebreide beschrijving van de regeling: 10

11 basis daarvan wordt het effect op de verkoopprijs berekend en stellen de taxateurs de waardedaling als gevolg van bevingen vast, waarna de nam aan de aanvrager een voorstel tot compensatie doet. 2.2 Ontvankelijkheidscriteria De Waarderegeling is van toepassing op geheel afgeronde particuliere verkopen van woningen die tot stand zijn gekomen vanaf 25 januari Hiermee sluit zij aan bij het moment waarop de Minister van Economische Zaken, op basis van rapportages over de toekomstige risico s in het gebied van onder andere het knmi, namens de regering nieuwe inzichten kenbaar maakte (zie hoofdstuk 1). Om voor compensatie in aanmerking te komen moet de verkochte woning zich bevinden binnen de grenzen van de elf gemeenten die tot het Groningse aardbevingsgebied worden gerekend: Delfzijl, Eemsmond, Appingedam, Loppersum, Slochteren, Ten Boer, Winsum, Bedum, De Marne, Hoogezand-Sappemeer en Menterwolde Randvoorwaarden Om het doel van de Waarderegeling rechtvaardig compenseren te kunnen halen zijn aan de methode achter de Waarderegeling diverse randvoorwaarden gesteld. Hieronder worden die opgesomd en toegelicht. In hoofdstuk 9 wordt hier op terug gekomen en besproken hoe en in hoeverre met de toegepaste methode aan die randvoorwaarden is voldaan. Maatwerk Individuele woningeigenaren dienen onder de Waarderegeling bij de nam een aanvraag in voor compensatie van mogelijke waardedaling door bevingen bij de verkoop van hun woning. De Minister van Economische Zaken kondigde in zijn brief van januari 5 Met ingang van 15 april 2016 is het aantal gemeenten waarvoor de Waarderegeling (met terugwerkende kracht) geldt uitgebreid van acht tot elf. De begrenzing van het risicogebied is bepaald door die van het Groningengasveld en het gebied waar zich aardbevingen en hieraan gerelateerde schadegevallen voordoen. Hierbij is aangesloten bij de definitie die het cbs hanteert voor het risicogebied, namelijk alle gemeenten waar meer dan vijf procent van de woningvoorraad schade heeft opgelopen als gevolg van aardbevingen. De gemeenten Hoogezand-Sappemeer, De Marne en Menterwolde zijn door het cbs later toegevoegd aan het risicogebied, terwijl ze door ortec finance tot het referentiegebied werden gerekend. ortec finance baseerde haar indeling op gebieden waar aardbevingen plaatsvonden; het cbs kijkt naar de gebieden waar woningschade als gevolg van deze aardbevingen is opgetreden. Zie: cbs, 2014: Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. Methoderapport (Den Haag). 11

12 2014 (zie hoofdstuk 1) aan dat een regeling voor de compensatie van waardedaling zal worden gerealiseerd door de nam, waarbij maatwerk nodig is om recht te doen aan de specifieke situatie van de individuele aanvrager en rekening moet worden gehouden met de karakteristieken van de verkochte woning en de marktomstandigheden op het moment van verkoop. Betrouwbaar en consistent Het effect van bevingen op de verkoopprijs dient statistisch zo betrouwbaar mogelijk bepaald te worden. Uitkomsten dienen daarbij onderling consistent te zijn en tegelijkertijd recht te doen aan ieders individuele omstandigheden; gelijke gevallen moeten gelijk behandeld worden en verschillen in uitkomsten moeten verklaarbaar zijn. Objectief Het is van belang dat de partijen die betrokken zijn bij de vaststelling van de waardedaling er op geen enkele manier belang bij hebben om de uitkomsten te beïnvloeden. Transparant en uitlegbaar Woningbezitters moeten erop kunnen vertrouwen dat zij bij verkoop van hun woning voor achterblijvende waardeontwikkeling zullen worden gecompenseerd. Als woningbezitters vertrouwen hebben in een rechtvaardige compensatie zal het verkoopproces bij eventuele verkoop verder op normale wijze kunnen verlopen, en kunnen verkopers zich richten op het verkrijgen van een zo hoog mogelijke opbrengst. Dit vertrouwen kan alleen ontstaan als de methode achter, en de uitkomsten van, de regeling zijn uit te leggen. Marktverstoring voorkomen Beïnvloeding van de woningmarkt door een te hoge of te lage compensatie moet worden voorkomen. Beide situaties kunnen ongewenste effecten hebben. Te hoge compensatie zou het risico met zich meebrengen dat een eventueel achterblijvende waardeontwikkeling er onbedoeld door wordt versterkt. Te lage compensatie zou kunnen leiden tot een stagnatie van verkopen. 12

13 Niet beïnvloedbaar De uitkomst van de Waarderegeling mag niet door individuele verkopers via het verkoopproces kunnen worden beïnvloed. Voorkomen moet worden dat de verleiding ontstaat om te makkelijk een lagere verkoopprijs te accepteren, gevolgd door een claim in verband met achtergebleven waardeontwikkeling door aardbevingen. Dubbele uitkering voorkomen In individuele gevallen kan er sprake zijn van waardedaling door niet (volledig) herstelde fysieke schade aan de woning waarvoor in het kader van de Schaderegeling reeds een compensatiebedrag is verstrekt. Het staat de woningbezitter vrij om de schade niet te (laten) herstellen en het geld op een andere manier te gebruiken. Dit heeft bij verkoop mogelijk een negatief effect op de waarde van zijn woning, dat niet nogmaals via de Waarderegeling gecompenseerd dient te worden. 2.4 Zeven stappen Om aan deze randvoorwaarden te kunnen voldoen worden in de methode van de Waarderegeling zeven stappen onderscheiden: 1. Het opnemen door de taxateurs van de woningkenmerken die bepalend zijn voor de waarde van de woning. 2. Een gesprek door taxateurs met verkoper en koper om kennis te nemen van het verkoopproces en eventuele bijzonderheden daarin. 3. Het bepalen van de waardedaling door de waardeontwikkeling van de verkochte woning in het risicogebied te vergelijken met de waardeontwikkeling als diezelfde woning op een vergelijkbare plek maar dan zonder aardbevingsrisico zou hebben gestaan. 4. Het beoordelen of al dan niet herstelde fysieke aardbevingsschade aan de woning zelf of in de omgeving tot een lagere verkoopprijs heeft geleid. 13

14 5. Het vaststellen van het compensatiebedrag en opstellen van het concepttaxatierapport door de taxateurs en het ter commentaar voorleggen van het conceptrapport aan de aanvrager. 6. Het beoordelen van het taxatierapport door een kwaliteitsteam. 7. Het beantwoorden van het commentaar van aanvrager en het opstellen van het definitieve taxatierapport door de taxateurs en het overhandigen van het advies aan de nam. Voor aanvragers, makelaars en notarissen in het gebied is een informatiefolder opgesteld waarin de zeven stappen van het proces worden toegelicht en verbeeld (zie figuur 2.1). Stap 3 is de kern en tevens het meest complexe onderdeel van de Waarderegeling. Om de waardedaling die het gevolg is van aardbevingen en aardbevingsrisico modelmatig te kunnen bepalen wordt de ontwikkeling van de marktwaarde van een in het risicogebied verkochte woning vergeleken met de waardeontwikkeling zoals die zou zijn geweest als diezelfde woning op een vergelijkbare plek maar dan zonder aardbevingen en aardbevingsrisico zou hebben gestaan. Om dat te kunnen doen moet de waarde van woningen op elk moment en op elke plek in het land kunnen worden bepaald en moeten voor het overige behoudens aardbevingen en aardbevingsrisico identieke locaties in het land kunnen worden geselecteerd; de zogenoemde referentielocaties. Het vaststellen van waardedaling als gevolg van aardbevingen gebeurt in eerste instantie modelmatig. Voor die modelmatige inschatting van de waardedaling levert een taxateur input op basis van stap 1 en 2 in het proces. En ook het eindoordeel over de waardedaling is aan de taxateurs (stap 4 en 5). De nam doet op basis van het advies van de taxateurs en nadat het kwaliteitsteam het taxatierapport heeft getoetst en het commentaar van de aanvragers is beantwoord (stap 6 en 7) een compensatievoorstel aan de aanvrager. In theorie mag de nam daarbij afwijken van het advies van de taxateurs, maar in de praktijk neemt de nam het door de taxateurs voorgestelde compensatiebedrag altijd over, zo zal ook blijken uit de realisatiecijfers in hoofdstuk 8 van deze methodologsiche verantwoording. 14

15 Figuur 2.1 De stappen in de systematiek achter de Waarderegeling zoals beschreven in de informatiefolder beschreven in de informatiefolder Bron: Informatiefolder voor aanvragers Waarderegeling 15

16 2.5 Betrokken partijen en organisatie De Waarderegeling wordt uitgevoerd door verschillende partijen, die elk een deel van het werk voor hun rekening nemen. Een overzicht van deze partijen is opgenomen in tabel 2.1. Tabel 2.1 De partijen die betrokken zijn bij de Waarderegeling en hun rol daarin daarin Partij: Arcadis Taxateurspool Momentum Technologies Atlas voor gemeenten Kwaliteitsteam van gecertificeerde taxateurs (taxeren niet zelf) Rol: Coördinatie taxatieproces Bepalen waardedaling, opstellen taxatierapport (zie hoofdstuk 6) Uitvoeren woningwaarderingen (zie hoofdstuk 3 en 5) Selectie referentielocaties (zie hoofdstuk 4) Kwaliteitsborging en consistentie (zie hoofdstuk 6) Arcadis is belast met het projectmanagement en zorgt voor de planning en coördinatie van de verschillende onderdelen van het project. De back office zorgt ervoor dat alle relevante stukken voor het uitvoeren van de taxatie worden verzameld, de afspraken voor de opnames worden ingepland, de conceptrapporten aan de aanvrager worden verzonden, de reacties daarop van de aanvrager in het systeem Atrium worden verwerkt en uiteindelijk het definitieve taxatierapport naar de nam gaat. Aanvragers en andere betrokkenen kunnen bij vragen over het verloop van het taxatieproces bij de back office terecht. Alle werkzaamheden en verantwoordelijkheden van de betrokken partijen zijn, inclusief de planning daarvan, vastgelegd in een workflow. 6 De keuze van de referentiegebieden, die per dossier verschilt, wordt gemaakt door Atlas voor gemeenten. Dit gebeurt middels een vaste procedure, waarbij in de database van Atlas voor gemeenten automatisch de postcode van de betreffende woning wordt gekoppeld aan de postcodes van de bijpassende referentiegebieden. 6 De methode is ontworpen en vastgelegd conform het systeem van projectbeheersing RASCI. Zie voor meer informatie over deze systematiek www. RASCImethode.nl. 16

17 De modelmatige berekeningen en de keuzes van de referentiewoningen worden op basis van de door de taxateurs aangeleverde informatie uitgevoerd door Momentum Technologies. Het resultaat van deze berekeningen wordt in de vorm van een werkboek, inclusief de scorecard met de statistische betrouwbaarheid en overzichten met referentiewoningen in zowel het risicogebied als in de referentiegebieden, aan de taxateurs geleverd. De opname van de woning, het gesprek met de aanvrager (verkoper) en koper, het uitwerken van het taxatierapport en de uiteindelijke vaststelling van de (eventuele) waardedaling, wordt gedaan door taxateurs. Zij werken in koppels die steeds bestaan uit een rentmeester-taxateur, gespecialiseerd in modelmatige berekeningen en het taxeren van planschades, en een makelaar-taxateur die vooral goed is ingevoerd in de regionale woningmarkt. De rentmeesters worden als zzp-er of via taxatiebureaus ingehuurd, terwijl de inhuur van de makelaar-taxateurs via de brancheorganisaties nvm, VastgoedPro en vbo loopt. Het gaat om veertig taxateurs die steeds gezamenlijk de opnames uitvoeren en de rapporten uitwerken. Door in koppels te werken worden beide kwaliteiten steeds verenigd (kennis van schadetaxaties en kennis van de woningmarkt in het gebied) en vindt steeds een controle van elkaars bevindingen plaats. De koppels werken niet in een vaste samenstelling, maar wisselen frequent zodat een frisse blik op elkaars werk wordt gestimuleerd. Alle taxateurs zijn ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoedtaxateurs (nrvt) en worden geacht zich vanwege hun certificering te houden aan de reglementen zoals die van toepassing zijn verklaard door het nrvt, waaronder regels inzake objectiviteit en onafhankelijkheid. Wekelijks worden de nieuwe aanvragen aan de taxateurs voorgelegd en wordt hen gevraagd aan te geven of zij, dan wel het bedrijf waarvoor zij werkzaam zijn bij de verkoop of aankoop van de betreffende woningen betrokken zijn geweest. Zo ja, dan worden zij voor deze dossiers uitgesloten van het uitvoeren van de taxatie. Het toezicht op de kwaliteit en consistentie van de taxaties wordt uitgevoerd door een kwaliteitsteam bestaande uit vijf ervaren rentmeester-/makelaar-taxateurs, werkzaam als zelfstandig makelaar in het gebied (vanuit de nvm en VastgoedPro) dan wel als rentmeester-taxateur in Noord-Nederland vanuit de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (nvr). Het kwaliteitsteam controleert of de taxatie van de waardedaling 17

18 correct is uitgevoerd en of de verschillende stappen voldoende zijn onderbouwd en gemotiveerd. Dit heeft geleid tot een consistente, volledige en duidelijke rapportage. De workflow vormt de basis voor het projectsysteem Atrium, waarin de voortgang van de dossiers wordt gevolgd, de informatie over de dossiers wordt vastgelegd en de rapporten worden uitgewerkt. Alleen wanneer de daartoe in de workflow aangewezen persoon de betreffende fase aftekent, kan het rapport door naar de volgende fase. Op die manier wordt voorkomen dat dossiers worden doorgezet voordat de vereiste check op kwaliteit en volledigheid heeft plaatsgevonden. De nam heeft geen rol in het werkproces van de Waarderegeling, behoudens dat aanvragers hun aanvraag indienden via de website van de nam en dat de nam de aanvraag op ontvankelijkheid controleert. 7 Na afloop van het taxatieproces ontvangt de nam het door beide taxateurs ondertekende taxatierapport, dat daarmee definitief is geworden. Op basis van het taxatierapport doet de nam vervolgens een compensatievoorstel aan de aanvrager. 2.6 Leeswijzer In deze methodologische verantwoording wordt om aan de voorwaarde van transparantie te voldoen de systematiek achter de Waarderegeling zo goed mogelijk uitgelegd. Er is geprobeerd om de methode ondanks haar complexiteit zo begrijpelijk mogelijk toe te lichten, zodat deze tekst niet alleen geschikt is als methodologische verantwoording richting deskundigen, maar tevens als verantwoording richting een breed publiek van geïnteresseerden. In hoofdstuk 3 wordt allereerst het systeem voor het waarderen van woningen beschreven, en in hoofdstuk 4 het systeem dat wordt gehanteerd voor het selecteren van referentielocaties. In hoofdstuk 5 wordt uitgelegd hoe de waardedaling voor een individuele woning modelmatig wordt bepaald. Omdat niet alles modelmatig kan worden meegewogen laat hoofdstuk 6 zien hoe de taxateur met aanvullende 7 Er moet sprake zijn van een woning die na 25 januari 2013 is verkocht en in een van de elf gemeenten ligt. Verder moet de koopakte door beide partijen zijn ondertekend en moet duidelijk zijn wanneer de levering van de woning plaats vindt. 18

19 informatie omgaat en het uiteindelijke compensatiebedrag vaststelt. In hoofdstuk 7 wordt nader ingegaan op het vaststellen van de compensatie Hoofdstuk 8 geeft de resultaten uit de Waarderegeling. En in hoofdstuk 9 wordt tot slot verantwoording afgelegd over de wijze waarop met de methode achter de Waarderegeling is geprobeerd om het doel van de regeling te bereiken en daarbij tevens aan de randvoorwaarden die in dit hoofdstuk werden beschreven te voldoen. 19

20 3. Het waarderen van woningen De kern van de Waarderegeling is het modelmatig bepalen van waardedaling als gevolg van aardbevingen en aardbevingsrisico. Om die waardedaling te kunnen berekenen moet de waarde van een individuele woning op verschillende plekken en verschillende momenten in de tijd kunnen worden bepaald. Daarvoor wordt gebruikgemaakt van de database van de nvm en het waarderingssysteem dat daarvan gebruikmaakt; Wonen MarktPositie. 3.1 Wonen MarktPositie Wonen MarktPositie is het door de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (nvm) gebruikte systeem voor het geautomatiseerd bepalen van de historische en actuele marktwaarde van individuele woningen in Nederland. 8 Voor de te waarderen woning zoekt dat systeem op basis van een grote hoeveelheid woningkenmerken in de nvm-database de 150 meest vergelijkbare verkochte woningen in de buurt. Op basis daarvan wordt de marktwaarde (zie kadertekst) van een woning bepaald. Het verschil tussen verkoopprijs en marktwaarde De marktwaarde van een woning is niet per definitie gelijk aan de verkoopprijs. De gerealiseerde verkoopprijs is mede het resultaat van een goede of slechte onderhandelingsstrategie van de verkoper en de koper, en van persoonlijke omstandigheden. Dit zijn factoren die niets met aardbevingen en aardbevingsrisico te maken hebben en mogen dus niet van invloed zijn op het compensatiebedrag. De eventuele achterblijvende waardeontwikkeling wordt dan ook niet berekend aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijs, maar aan de hand van de modelmatig berekende marktwaarde. Op die manier wordt voorkomen dat mensen die hun woning goed hebben verkocht (boven de marktwaarde) worden gestraft. Of dat mensen die hun woning slecht hebben verkocht worden beloond. Bovendien wordt zo voorkomen dat binnen de Waarderegeling ten onrechte compensatie wordt toegekend als de woning te makkelijk of zelfs bewust voor een te lage prijs is verkocht. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de in hoofdstuk 2 geformuleerde eis dat de regeling niet beïnvloedbaar moet zijn door individuele verkopers. Uiteindelijk wordt de waardedaling uitgedrukt in een percentage dat vervolgens wel over de naar 25 januari 2012 geïndexeerde verkoopprijs wordt genomen om tot een bedrag in euro s te komen. 8 Zie voor een uitgebreide beschrijving van de werking van dit systeem: D. Op t Veld, E. Bijlsma, P. van de Hoef, 2008: Automated valuation in the Dutch housing market: the webapplication MarktPositie used by nvm realtors (chapter 4; 70-90), in: T. Kauko, M. d Amato: Mass appraisal methods: an international perspective for property valuers. Oxford: Blackwell Publishing Ltd. 20

21 Wonen MarktPositie is een van de drie waarderingssystemen die het onafhankelijk opererende Nederlands Woning Waarde Instituut (nwwi) accepteert voor het valideren van waarderingen ten behoeve van banken en verzekeraars in Nederland. Het nwwi keurt en valideert taxatierapporten van woningen van aangesloten taxateurs en ziet erop toe dat zij elke taxatie op uniforme wijze en volgens duidelijke richtlijnen opstellen. Het is de bedoeling dat geldverstrekkers, intermediairs en consumenten zo heldere, objectieve en betrouwbare woningtaxaties krijgen die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Wonen MarktPositie wordt door de leden van de nvm al ruim twee decennia voor taxaties gebruikt en er zijn vele tientallen miljoenen waarderingen mee uitgevoerd. nvm-leden gebruiken het systeem voor taxaties ten behoeve van hypotheken, bezwaar tegen de woz-waarde en het waarderen van corporatiebezit. Daarnaast wordt Wonen MarktPositie in opdracht van gemeenten gebruikt voor het uitvoeren van een second opinion op de voorlopig vastgestelde woz-waarden en voor de advisering van bouwers en projectontwikkelaars bij nieuwbouwprojecten (het inschatten van de marktwaarde van de geplande nieuwbouwwoningen). De kwaliteit van dat systeem wordt door de nvm continu gemeten en geborgd door voor recent verkochte woningen de marktwaarde in te schatten en te vergelijken met de verkoopprijs. Bij toename van de verschillen tussen de marktwaarde en de verkoopprijs wordt de oorzaak daarvan vastgesteld en wordt het systeem en/of de database zo nodig aangepast. De basis van Wonen MarktPositie wordt gevormd door een speciaal voor het waarderen van koopwoningen ontworpen database van de nvm. Hierin staan alle bij deze vereniging bekende verkopen in Nederland. De nvm-database heeft op landelijk niveau een dekking van ruim zeventig procent; in het aardbevingsgebied bevat deze de gegevens van zo n 92% van alle daar verkochte woningen. Wanneer een nvmmakelaar een woning in verkoop neemt, wordt dit gemeld in Tiara, het centrale uitwisselingssysteem van de nvm dat ook de basis vormt voor het woningaanbod op het online vastgoedplatform Funda. Bij verkoop wordt de woning afgemeld als verkocht. Ook worden dan de verkoopprijs, de verkoopdatum en de actuele woningkenmerken definitief vastgelegd. 21

22 Van elke woning die via een nvm-makelaar te koop heeft gestaan is zo in de centrale databases de volledige aanbodhistorie tot en met de verkoop bekend, inclusief aanpassingen van de vraagprijs of van de kenmerken. De gegevens in de database zijn gedetailleerd en vrijwel tot op de dag actueel. Van alle verkochte woningen in de nvmdatabase zijn ruim dertig primaire kenmerken bekend, zoals adres, verkoopdatum, verkoopprijs, woningtype, woningsoort, woonoppervlak, inhoud en aantal kamers. Daarnaast is nog een aantal secundaire kenmerken voorhanden over de verdiepingen, de aan- of afwezigheid van een zolder of vliering, de aanwezige badgelegenheid, de staat van het onderhoud, de aanwezige tuin, de ligging en dergelijke. De bewezen kwaliteit van het systeem, de hoge dekkingsgraad van 92% in het aardbevingsgebied en het feit dat het een bestaand systeem is dat los van de aardbevingsproblematiek is ontwikkeld en dus ook niet door daarbij betrokken partijen kan worden beïnvloed, heeft de keuze voor het gebruik van Wonen MarktPositie in de Waarderegeling bepaald. 3.2 Het zoeken naar vergelijkbare woningen Het bepalen van de marktwaarde van een woning gebeurt binnen Wonen MarktPositie aan de hand van de verkoopprijs van goed vergelijkbare referentiewoningen in de buurt van de woning in kwestie. Met behulp van het systeem wordt allereerst een groep van vergelijkbare verkochte woningen geselecteerd. Uitgangspunt daarvoor zijn de kenmerken van de te waarderen woning. Bij elke afzonderlijke waardering zoekt het systeem op grond van die woningkenmerken de 150 meest vergelijkbare verkochte woningen in de nvm-database. Dit proces binnen Wonen MarktPositie verloopt als volgt: a) In eerste instantie wordt gezocht op basis van slechts een paar kenmerken (woningsoort, woningtype, afstand tot de woning waar het om gaat en verkoopdatum). Dit levert ruim duizend globaal vergelijkbare verkochte woningen op. b) Om tot een verdere verfijning te komen wordt voor al deze globaal vergelijkbare woningen de precieze gelijkenis met de te beoordelen woning bepaald. Dit gebeurt op basis van bijna alle bij de nvm bekende 22

23 woningkenmerken. Er wordt rekening gehouden met de hardheid van die kenmerken. Locatiekenmerken zijn bijvoorbeeld hard omdat ze niet door een ingreep van de eigenaar zijn aan te passen. Deze kenmerken krijgen daarom een groot gewicht in het bepalen van de gelijkenis. Het onderhoud van een woning of de isolatie ervan is niet hard, want aan te passen; deze kenmerken krijgen daarom een kleiner gewicht. c) Vervolgens wordt op basis van die wegingsfactoren en de scores van de verschillende kenmerken de gelijkenis tussen de te waarderen woning en de referentiewoning uitgedrukt in een rapportcijfer,9 waarbij een 10 staat voor een perfecte overeenkomst: alle kenmerken komen dan overeen met die van de te waarderen woning. d) Tot slot worden uit de globale set van meer dan duizend woningen de 150 woningen met het hoogste rapportcijfer geselecteerd. Deze 150 woningen dienen als basis voor de volgende stap van de waarderingssystematiek. 3.3 De kwaliteit van de woningkenmerken Voor het selecteren van een set van goed vergelijkbare woningen is het dus cruciaal dat de kenmerken van de woning kloppen, zowel die van de woning in kwestie als die van de referentiewoningen. Daarom wordt de juistheid en volledigheid van de kenmerken van de woning in kwestie zoals die voorkomen in de nvm-database beoordeeld door de taxateur en de kwaliteit en plausibiliteit van de kenmerken van potentiële referentiewoningen door middel van een geautomatiseerde toets Opname door taxateur De woning in kwestie wordt door de taxateurs opgenomen. Daarbij worden alle objectkenmerken die voor de modelmatige waardebepaling van belang zijn gecontroleerd en waar nodig bijgesteld om de kwaliteit van deze data te optimaliseren. Het blijkt namelijk dat het opnieuw opnemen van die kenmerken tot 9 Genormaliseerd, gesommeerd en gestandaardiseerd op 10 (de woning zelf = 10). 23

24 beter vergelijkbare referentiewoningen én een betere uitkomst uit de modelmatige waardering leidt. De taxateurs proberen om met de koper (de huidige eigenaar van de woning) een afspraak te maken zodat de woning ook aan de binnenzijde kan worden opgenomen. Sinds 1 april 2017 is het ook mogelijk om na het sluiten van het koopcontract, maar nog voor de feitelijke levering van de woning aan de koper, een opname uit te laten voeren. Voordeel hiervan is dat de aanvrager de woning zelf nog bewoont, de woning nog in de staat verkeert waarin die is verkocht en de afspraak sneller en eenvoudiger gepland kan worden. Wel wordt het proces rond de aanvraag pas verder vervolgd wanneer de daadwerkelijke levering heeft plaatsgevonden. Het komt voor dat de koper medewerking weigert en geen toegang verleent tot de woning voor de opname. Taxateurs moeten dan volstaan met een opname vanaf de openbare weg en nemen in een dergelijk geval de in de nvm-database bekende kenmerken van de woning over. Deze worden vervolgens met de aanvrager doorgenomen en op eventuele fouten of onnauwkeurigheden doorlopen. Voor de opname wordt gebruikgemaakt van een standaard opnameformulier, waarop circa dertig kenmerken van de woning worden vastgelegd (zie bijlage 2). Door te werken met koppels van taxateurs, wordt zo goed mogelijk voorkomen dat persoonlijke inzichten de overhand nemen. Tijdens de opname van de woning worden de in de nvm-database bekende kenmerken van de woning door de taxateurs gecontroleerd en zo nodig aangepast. De vaststelling van woningkenmerken door de taxateurs vindt plaats door een stelselmatige controle van de kenmerken zoals die door de verkopende makelaar in het nvm-systeem zijn aangemeld. Hierbij wordt de volgende procedure gevolgd: Controle van perceeloppervlakte, zakelijke rechten en eigendomssituatie vindt plaats door middel van controle van koopaktes en kadastrale uittreksels. Controle van een aantal fysieke eigenschappen van de woning (zoals aanwezigheid van een garage, carport, aantal slaapkamers, et cetera) gebeurt door opname (waarneming) van de taxateurs tijdens hun bezoek aan de woning. Vaststelling van de oppervlakte en inhoud van de woning vindt plaats door middel van inmeting tijdens de opname met een afstandmeter in combinatie 24

25 met het opmeten vanaf de (bouw)tekeningen. Daarbij wordt gewerkt conform de zogenoemde nen 2580-norm. 10 Bij repeterende bouw vindt controle van de inhoud en oppervlakte plaats op basis van dezelfde woningen in de straat. Hierbij wordt niet opgemeten maar aangesloten bij de maatvoeringen in het nvm-systeem. Dit om zo goed mogelijk vergelijkbare woningen te vinden die aansluiten bij de in de nvm-database vastgelegde gegevens. Voor subjectieve kenmerken, zoals onderhoudsstatus van de binnen- en buitenzijde van de woning, wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de wijze van aanmelding van verkochte woningen in het nvm-systeem. Hierbij moet worden bedacht dat de woningen in het systeem worden aangemeld vóór de verkoop heeft plaatsgevonden. Daarbij zullen de subjectieve kenmerken vaak iets positiever worden voorgesteld dan ze in werkelijkheid zijn. Echter, aangenomen kan worden dat dit in Nederland overal in dezelfde mate gebeurt en daarom wordt terughoudend omgegaan met het aanpassen van subjectieve en kwalitatieve kenmerken. Indien nodig stelt de taxateur die bij, waarbij wordt aangesloten bij de onderhoudsstatus die vergelijkbare woningen in het nvmsysteem hebben Toets Niet alle gegevens in de nvm-database zijn van voldoende kwaliteit om te kunnen dienen als basis voor de selectie van vergelijkbare referentiewoningen. Anders dan voor de te waarderen woning staan de kenmerken vast en kan de taxateur deze niet waar nodig verbeteren. Daarom wordt van de kenmerken van alle potentiële referentiewoningen in de nvm-database getoetst of de gegevens van voldoende kwaliteit zijn om mee te mogen doen bij de uiteindelijke selectie van referentiewoningen. De beslisregels die daarvoor in Wonen Marktpositie worden gebruikt staan vast en kunnen gedurende het waarderingsproces niet worden aangepast. Die beslisregels kijken naar het ontbreken van belangrijke woningkenmerken en onwaarschijnlijke 10 nen 2580 is de Nederlandse norm voor definities, terminologie en meetmethoden bij het bepalen van oppervlaktes van bouwterreinen en gebouwen. 25

26 combinaties van bij die kenmerken ingevulde waardes. Kenmerken die niet aan de vooraf vastgestelde kwaliteitseisen voldoen, doen voor de betreffende woningen niet mee in de analyses. Woningen waarvan meerdere kenmerken niet aan de eisen voldoen, mogen niet worden geselecteerd als vergelijkbare verkochte woning. Een goed voorbeeld van de werking van de beslisregels is het zoeken naar een onwaarschijnlijke verhouding tussen het aantal vierkante meters woonoppervlakte en de inhoud van de woning. Die moeten tot elkaar in verhouding staan. Uiteraard kan die verhouding per type woning variëren, maar er zijn duidelijke grenzen aan te geven waarbinnen de verhouding moet liggen om waarschijnlijk te zijn. Als er een woning met een onwaarschijnlijke combinatie wordt gevonden, dan zorgen de beslisregels ervoor dat die woning niet als vergelijkbare woning uit de bus kan komen. De achterliggende aanname hierbij is dat er dan een fout is gemaakt bij het invullen van de kenmerken van de woning óf dat de afwijkende waarde de woning uitzonderlijk maakt en daardoor ongeschikt als vergelijkbare woning. 3.4 Het bepalen van de waarde van de woning De op basis van de gecontroleerde en eventueel aangepaste woningkenmerken geselecteerde groep van best vergelijkbare verkochte referentiewoningen is het uitgangspunt voor het bepalen van de marktwaarde van de woning in kwestie. De verkoopprijs van al deze referentiewoningen wordt allereerst omgerekend van de verkoopdatum naar de waardepeildatum; de datum waarop de marktwaarde van de te waarderen woning dient te worden bepaald. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van de in de nvm-systemen bekende prijsontwikkeling voor de marktsegmenten waar de woningen deel van uitmaken. De nvm onderscheidt in Nederland 667 marktsegmenten, waarover per kwartaal de verkopen naar nvm-regio of gemeente in combinatie met woningtype, woonoppervlak en bouwperiode worden verdeeld. Daarmee worden de verkoopprijzen onderling vergelijkbaar gemaakt. Als deze exercitie niet zou plaatsvinden, zou dat betekenen dat woningen die op heel verschillende tijdstippen zijn verkocht, met elkaar zouden worden vergeleken alsof de verkoop wél op dezelfde dag had plaatsgevonden. De waardeontwikkeling die in de periode tussen twee uiteenlopende verkoopdata kan plaatsvinden wordt dan ten onrechte genegeerd. 26

27 Vervolgens wordt met een zogenoemde hedonische prijsregressie bepaald welke woningkenmerken in welke mate verantwoordelijk zijn voor de verschillen in de naar waardepeildatum omgerekende verkoopprijzen van de meest vergelijkbare verkochte woningen. Een hedonische regressie is de wetenschappelijk gangbare methode om de bijdrage van positieve en negatieve aspecten van de woning en de woonomgeving aan de prijs van die woning in te schatten. De methode gaat ervan uit dat mensen de voor- en nadelen van een bepaalde woning en woonlocatie meewegen in hun bereidheid om te betalen voor die woning. 11 Er worden verschillende stappen gezet om ervoor te zorgen dat de hedonische prijsregressie een betrouwbare uitkomst oplevert. Zo kan een regressie niet worden toegepast op kenmerken die extreme waarden hebben. Dergelijke uitschieters leiden tot een onbetrouwbare schatting. Woningen die op bepaalde kenmerken extreme waarden hebben, worden daarom uitgesloten. Ook mogen twee kenmerken waarvan de waarden een sterke samenhang of correlatie vertonen niet samen in de regressie worden opgenomen. Dat zou het resultaat vanwege multicollineariteit onbetrouwbaar maken. Met de hedonische prijsregressies wordt voor elk woningkenmerk dat binnen de groep van referentiewoningen verschilt en verantwoordelijk is voor een verschil in verkoopprijs de meer- of minderprijs per eenheid van dat kenmerk (bijvoorbeeld per vierkante meter gebruiks- of perceeloppervlak of per kamer) weergegeven. Voor elke vergelijkbare verkochte woning kan zo de verkoopprijs berekend worden als het resultaat van de som van de invloed van elk kenmerk maal de score van de woning op dat kenmerk plus een constante, plus een zo klein mogelijke schattingsfout; het verschil tussen de met de hedonische prijsmethode berekende verkoopprijs en de feitelijke verkoopprijs. In een formule is dat: Verkoopprijs woning A = (Invloed 1 * score Kenmerk 1) + (Invloed 2 * score Kenmerk 2)+..(Invloed n * score Kenmerk n) + Constante (+ een schattingsfout).12 Het resultaat uit deze hedonische prijsregressie maakt het mogelijk om, uitgaande van het gemiddelde prijsniveau en gegeven de kenmerken van de te waarderen 11 S. Rosen, 1974: Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition, in: Journal of Political Economy, 82, pp Deze vergelijking kan alleen worden opgelost wanneer het aantal referentiewoningen in de hedonische prijsregressie groter is dan het aantal woningkenmerken. 27

28 woning, en de meer- of minderprijs van elk kenmerk dat ertoe doet, de waarde van de te waarderen woning in te schatten. Bij het waarderen van woningen voor de Waarderegeling wordt overigens een bevroren versie van de nvm-database gebruikt (zie kadertekst). Waardering op basis van bevroren database De waardering vindt plaats op basis van een per verkoopmaand bevroren database. De voor alle waarderingen gebruikte NVM-database met verkochte woningen groeit namelijk voortdurend; er komen continu verkochte woningen bij. Door deze voortdurende actualisering kan waarderen op een later moment voor dezelfde waardepeildatum een ander resultaat opleveren; er zijn dan eenvoudigweg meer recent verkochte vergelijkbare woningen beschikbaar. Om de uitkomsten later te kunnen reproduceren, en aanvragers die in dezelfde maand hun woning hebben verkocht gelijk te behandelen, is er binnen de Waarderegeling voor gekozen om te werken met per verkoopmaand bevroren kopieën van de NVM-database. De kopie wordt steeds drie maanden na de betreffende verkoopmaand gemaakt. Deze termijn is zo vastgesteld omdat in de praktijk blijkt dat het zo n drie maanden kan duren voordat alle woningen die in een bepaalde maand zijn verkocht ook werkelijk als verkocht zijn afgemeld. Door met een bevroren database te werken, wordt bewerkstelligd dat aanvragers zo snel mogelijk uitsluitsel krijgen en zoveel mogelijk gelijk worden behandeld. Voor de waardering van hun woningen wordt immers dezelfde informatie gebruikt. Ook is het bij bezwaar of vragen mogelijk de resultaten te reproduceren en waar nodig op basis van dezelfde informatie te corrigeren Een rekenvoorbeeld Om tot een geschatte waarde van de woning in kwestie te komen gebruikt het waarderingssysteem binnen Wonen MarktPositie een groot aantal beslisregels dat erop is gericht om het proces van geautomatiseerde stapsgewijze hedonische prijsregressie tot een zo nauwkeurig en betrouwbaar mogelijk resultaat te laten komen. Een rekenvoorbeeld kan dat verduidelijken. Voor het rekenvoorbeeld in deze methodologische verantwoording wordt een woning gebruikt waarvoor daadwerkelijk een aanvraag is gedaan in het kader van de Waarderegeling: een op 13 februari 2015 voor verkochte twee-onder-een-kapwoning in Bedum. Om te beginnen zijn voor die woning op basis van een vergelijking tussen de kenmerken van die woning en de kenmerken van de rondom de waardepeildatum in de buurt verkochte woningen, de best vergelijkbare referentiewoningen geselecteerd en gerangschikt op gelijkenis (op basis van het rapportcijfer van 1-10). Daarna is 28

29 voor elke referentiewoning beoordeeld of er kenmerken waren met sterk afwijkende waarden. Uiteindelijk vielen er om die reden twaalf woningen af en bleven er 138 referentiewoningen over voor de waardebepaling. Tabel 3.1 geeft een overzicht van de kenmerken van twintig van de 138 voor de waardering gebruikte vergelijkbare woningen. De gelijkenis van de gevonden vergelijkbare verkopen is met een rapportcijfers van boven de 8 groot; de woningen lijken sterk op de te waarderen woning. Het jaar van verkoop van de woningen loopt uiteen van 2000 tot De verkoopprijzen zijn dan ook niet direct onderling vergelijkbaar. Om daarvoor te corrigeren en de prijzen zoveel mogelijk onderling vergelijkbaar te maken is het nodig ze om te rekenen van het moment van verkoop naar de waarderingsdag; de datum van verkoop van de te waarderen woning. Voor deze omrekening is gebruikgemaakt van de ontwikkeling van de prijs per vierkante meter voor het betreffende marktsegment conform de indices van de nvm; twee-onder-een-kapwoningen in Bedum (zie figuur 3.1). Zo is de verkoopprijs van de eerste referentiewoning in tabel 3.1, op grond van de ontwikkeling van de prijs per vierkante meter zoals die geldt voor twee-onder-eenkapwoningen in de regio waartoe Bedum behoort, omgerekend van euro op 11 januari 2011 naar euro op 13 februari 2015; de verkoopdatum van de te waarderen woning. 29

30 Tabel 3.1 De kenmerken van twintig van de 138 referentiewoningen BEDUM , onb BEDUM , BEDUM , onb BEDUM , BEDUM , BEDUM , BEDUM , Voorbeeldwoning Bedum Referentiewoningen BEDUM , BEDUM , BEDUM , BEDUM , BEDUM , BEDUM , BEDUM , BEDUM , BEDUM , BEDUM , BEDUM , BEDUM , BEDUM , Plaats Verkoopdatum Prijs waarderingssdag Transactieprijs Gelijkenis (1 10) 14 Type 13 Bouwperiode Inhoud Perceeloppervlakte Onderhoud binnen Onderhoud buiten Kamers begane grond Kamers eerste verdieping Opbouw Open keuken Keuken vernieuwd Toilet Isolatie Kwaliteit tuin Parkeren Inpandige berging 13 Zie bijlage 2: Opnameformulier taxateur. 14 Een 8 staat voor helft van dubbel. 30

31 Figuur 3.1 Prijsontwikkeling van het nvm-marktsegment waartoe de voorbeeldwoning behoort (tweekappers in Bedum) 160% 150% 140% 130% 120% 110% 100% 90% 80% 2000-Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q1 Bron: nvm Vervolgens is aan de hand van de hedonische prijsregressie op basis van de referentiewoningen en de woningkenmerken de marktwaarde van de woning op de waardepeildatum ingeschat. Daarbij is stapsgewijs bepaald welke kenmerken in de regressie mee kunnen doen. Hierbij is gekeken of een bepaald kenmerk goed genoeg is ingevuld en of deze niet allemaal nagenoeg hetzelfde zijn. In totaal bleven er in dit voorbeeld 32 kenmerken over waarmee de hedonische prijsregressie is uitgevoerd. Een aantal kenmerken bleek geen invloed te hebben. Deze kenmerken zijn alsnog verwijderd, waardoor het uiteindelijke regressiemodel bestond uit twintig kenmerken. 15 Tabel 3.2 geeft van die twintig kenmerken de bijdrage in euro s aan de marktwaarde (de zogenoemde coëfficiënt ). De geschatte marktwaarde van euro op 13 februari 2015 wordt berekend door de score op de twintig kenmerken (zie tabel 3.1) te vermenigvuldigen met de bijbehorende coëfficiënt uit tabel 3.2 (zie bijlage 5 voor de bijhorende regressietabel), te sommeren en de waarde van de constante daarbij op te tellen. 15 Samen verklaren de twintig kenmerken 86% van de verschillen in verkoopprijs tussen de gevonden vergelijkbare verkochte woningen (R2= 0,86). In bijlage 5 is een meer uitgebreid, technisch overzicht van de resultaten van de hedonische regressie voor deze voorbeeldwoning te vinden. 31

32 Bij de interpretatie van de bijdrage van elk woningkenmerk aan de marktwaarde moet bedacht worden dat deze de verschillen in verkoopprijs binnen de groep van vergelijkbare woningen tot uitdrukking brengen. Een grote positieve bijdrage aan de marktwaarde binnen de gevonden groep van vergelijkbare woningen hebben de bouwperiode (hoe jonger, hoe hoger de waarde), het woningtype (een twee-onder-eenkapwoning is meer waard dan een tussenwoning), het perceeloppervlak (hoe groter, hoe hoger de marktwaarde) en de inhoud (hoe groter, hoe hoger de marktwaarde). In mindere mate dragen de isolatie (volledig geïsoleerd), de kwaliteit van de tuin (verzorgd), het onderhoud (goed), de aanwezigheid van een tweede verdieping met zolder, de aanwezigheid van een aangebouwde garage, de aanwezigheid van een tweede wc (in de badkamer) en de aanwezigheid van een open keuken bij aan de marktwaarde. De aanwezigheid van één kamer op de begane grond is basaal en moet gezien worden tegen de achtergrond van het voorkomen van woningen met meerdere kamers op de begane grond, die daardoor een hogere marktwaarde hebben. De woning heeft geen nieuwe keuken, geen inpandige garage en een doorsnee ligging. Deze kenmerken dragen dan ook niet bij aan de marktwaarde. Binnen de groep hebben deze kenmerken wel een positieve bijdrage. De aanwezigheid van een inpandige garage heeft zelfs een sterk positief effect op de marktwaarde. Het aantal kamers op de eerste verdieping draagt binnen de groep negatief bij aan de marktwaarde. De oorzaak daarvoor ligt in het gegeven dat de vergelijkbare woningen over het algemeen, net als de woning zelf, door het inzetten van het dak op de eerste verdieping op die verdieping beperkte ruimte hebben. Meer kamers betekent dan in de regel ook kleinere kamers. De looptijd (het aantal dagen dat een woning te koop heeft gestaan) en de maand van verkoop zijn in de berekeningen opgenomen als mogelijke correctie op de verschillen in marktomstandigheden tussen de vergelijkbare verkopen. Met name het effect van de verkoopmaand is sterk; de invloed van de algemene prijsdaling als gevolg van de crisis Ten aanzien van het meenemen van deze beide variabelen (looptijd en verkoopmaand) is er discussie. Het is de vraag of het theoretisch gezien correct is variabelen die verschillen in marktomstandigheden tussen verkopen meten mee te nemen in de hedonische regressie. De marktomstandigheden van op hetzelfde moment verkochte woningen verschillen onafhankelijk van de woningkenmerken met de vraagprijs en het moment waarop de woning verkocht wordt. Er is daarmee iets te zeggen voor het opnemen van deze variabelen. 32