Uitgiftestrategieën organische gebiedsontwikkeling Kop van West

Transcriptie

1 Uitgiftestrategieën rganische gebiedsntwikkeling Kp van West Datum: 21 maart 2013, versie 0.3 INLEIDING De kern van rganische gebiedsntwikkeling is dat er sprake met zijn van rganische grei. Dit betekent dat de stedenbuwkundige plannen het vermgen met hebben zich te vrmen naar de vraag van de mgeving. Plannen zijn niet rigide, maar wrden vrtdurend passend gemaakt - passend p de vraag van initiatiefnemers. Echter niet alleen de stedenbuwkundige plannen meten het vermgen hebben zich aan te passen, het is de hele rganisatie van gebiedsntwikkeling - intern en extern - die zich met aanpassen. De gemeente richt zich p ieder initiatief dat direct aansluit p een cncrete vraag; f dat nu één wning, tien wningen, dertig wningen, een maatschappelijke vrziening, hreca, bedrijf f winkel betreft. Zals Adri Duijvestein (wethuder gemeente Almere) nemde: 'He zrg je ervr datje een duurzaam en tekmstbestendig plan maakt, m langs de lijn van een veelvud van kleinschalige initiatieven, te kmen tt een rganische ntwikkeling die aansluit bij de vraag?' Deze rapprtage geeft een aantal uitgiftestrategieën aan die het mgelijk maakt, m in samenhang met het stedenbuwkundig plan een besluit te nemen ver he uitgifte van grnd en daarmee de ntwikkeling van de Kp van West vrm krijgt. Er zijn uiteindelijke 4 uitgiftestrategieën; Uitgifte strategieën De uitgifte strategieën - m de grnd uit te geven - zullen p kleinschaliger en sms p een andere manier plaatsvinden. Hier is nderscheid gemaakt in een viertal strategieën: 1. Ontwikkeling dr eindgebruiker: stelt de eindgebruiker centraal. De gemeente geeft de grnd rechtstreeks uit aan particulieren waarbij het beslissingsrecht ver de grnd en het vastged dat erp kmt bij de particulier kmt te liggen. Binnen deze strategie zijn er vele mgelijkheden m de particulieren meer f minder'te helpen' bij de ntwikkeling, z kan er via een specifiek p de situatie tegespitste catalgus wrden gemaakt, architecten wrden geselecteerd, maar k vr vlledige vrijheid wrden gekzen. Ontwikkeling in particulier en cllectief particulier pdrachtgeverschap is hierbij mgelijk vanaf inkmens nder mdaal. Vrdeel van ntwikkeling dr de eindgebruiker is dat 1 investeringsbeslissing geneg is vr de start van de ntwikkeling en dat er dus niet eerst 70% van de huizen verkcht dient te wrden vrdat de buw van het prject start. 2. Ontwikkeling dr marktpartijen: p kleinschalige manier uitgeven van grnd znder dat hier het ude 'claimen' van de grnd gewnged wrdt. Niet alleen ntwikkelaars en crpraties kmen in aanmerking, maar k kleinere ntwikkelende buwers f initiatieven van bijvrbeeld architecten kunnen in aanmerking kmen. Vr het realiseren van de sciale huur kan gebruik gemaakt wrden van de

2 wningbuwcrpraties maar deze wningen kunnen k p een andere manier tt stand kmen. 3. Ontwikkeling dr gemeente zelf: De gemeente vert vr eigen rekening en risic een pstalexplitatie. Vr gemeenten is het gebruikelijk m zelf een grndexplitatie te veren, maar de pstalexplitatie te laten uitveren dr externe partijen. Bij dit mdel ntwikkelt en verkpt de gemeente echter zelf een deel van de wningen. Een tussenptie kan k ng zijn dat de gemeente participeert in het ntwikkelrisic en deeleigenaar wrdt van vastged in cmbinatie met strategie 1 f Een mix van bvenstaande drie uitgifte strategieën AD 1. UITGIFTESTRATEGIE I: ONTWIKKELING DOOR EINDGEBRUIKER Het eindgebruikers-mdel gaat uit van gehele f gedeeltelijke ntwikkeling dr de eindgebruiker. Hfdgedachte hierbij is dat wat gebuwd wrdt 100% aansluit p de wens van de eindgebruiker. De pdrachtgever kan een particulier zijn (PO; particulier pdrachtgeverschap), een grep particulieren (CPO; Cllectief Particulier Opdrachtgeverschap) f een grep particulieren in samenwerking met een prjectntwikkelaar f wningcrpratie (MO; Mede - Opdrachtgeverschap) de ntwikkeling vrm geeft. Bij PO en CPO zijn hier eindgebruikers k echt de risicdragende partij vr zwel het grnd- als ntwikkelrisic. Bij MO is er ng een ntwikkelende partij die het risic (deels) draagt, en p zijn minst het ntwikkelrisic p zich neemt. Alle drie de varianten vereisen kennis van ntwikkeling dr de eindgebruiker. Welke eisen kunnen en / f meten wel f niet gesteld wrden. Welke prject- en verkp rganisatie is er ndig? Waar wijkt een (kp)vereenkmst af van een reguliere vereenkmst? 1.1 Substrategie: Particulier Opdrachtgeverschap Bij PO is er één particulier die de investering en het risic van de ntwikkeling aangaat. Uit ervaringen elders in NL blijkt dat de particulier in alle inkmensklassen een eigen huis kan (laten) buwen. Van rijwning tt aan vrijstaande wning p relatief klein kavel, tt aan grte vrijstaande villa. Vrdeel bij PO is dat 1 investeringsbeslissing geneg is vr start buw en dus grndinkmsten vr de gemeente. PO kan leiden tt bijzndere architectnische wngebuwen, maar k - vaak bij simpele verkavelingsregels - tt standaard catalgusbuw. Prduct: grndgebnden vrijstaande, geschakeld f rijwningen, cmbinatie wnen/werken aan huis mgelijk. Differentiatie in kavelmaten van 60 - > 1000m2 mgelijk. Delgrep: vanaf inkmen van eur per jaar (met financieringsmdel vanaf eur) Schaalgrtte: 1 wning. Met meerdere kavels (kleinschaligheid) een ntwikkeling tt meer dan wningen mgelijk is

3 Uitgiftemgelijkheden: Per vastgesteld kavel f keuzekavel Kavellij (zelf maat van kavel kiezen) Catalgusbuw: zelf samengesteld f standaard vanuit 'de markt' Financieringsmdel waarbij er vr starter een starterslening.i.d. ter beschikking wrdt gesteld (zie k uitgiftestrategie 3) Er kan gekzen wrden vr uitgifte per tranche (een grep bij elkaar liggende kavels) f kavels p vraag dr het gehele plangebied. Keuzes hierin hebben gevlgen vr buw en wnrijp maken en vrinvesteringen. Rl gemeente: De gemeente neemt initiatief en stelt zich ndernemend p (wrdt kavelverkper). De gemeentelijke prjectrganisatie met erp gericht wrden m vanuit de klant te denken en prcedures z helder en klantvriendelijk mgelijk in te richten. De klant is geen prfessinele partij, echter kan dr actieve infrmatievrziening vanuit de gemeente zelfstandig pereren. Eventuele - gewenste - schaalvrdelen vind de particulier dr indien gewenst zelf samen te werken met andere particulieren. Investeringen: pzetten prjectrganisatie, pzetten marketingcampagne, vrinvestering grndaankp indien van tepassing, vrinvestering buwrijp maken Stedenbuwkundig: pstellen van kavelpasprten waarin de uitgangspunten wrden vastgelegd die aansluiten p de stedenbuwkundige visie p de lcatie. Openbaar gebied: aanleggen en beheren van penbaar gebied valt nder verantwrdelijkheid gemeente. Fasering van realisatie kan aansluiten p tranches f 'ad he". 1.2 Substrategie: CPO (Cllectief Particulier Opdrachtgeverschap) Bij CPO verenigt een grep particulieren zich m gezamenlijk de rl van prjectntwikkelaar p zich te nemen. Veelal gebeurt dit in de vrm van een vereniging. Het cllectief selecteert gezamenlijk architect, aannemer en eventueel buwbegeleider. Vaak is er vanuit de prvincie een subsidie beschikbaar vr de aanlpksten van de CPO. De gemeente zekt in veel gevallen een partij die de achtervang vr evt. uitvallende CPO-leden verzrgt. Het cllectief zrgt hier vr schaalvrdelen, echter is wel afhankelijk van elkaar vr de start buw. Prduct: appartementen en grndgebnden vrijstaande, geschakeld f rijwningen, cmbinatie wnen/werken aan huis mgelijk. Appartementen vanaf m2 gb, wningen p kavels vanaf 60 - > 1.000m2 grnd. Delgrep: vanaf inkmen van eur per jaar (met financieringsmdel vanaf eur)

4 Schaalgrtte: van een aantal 5 tt 25 wningen is gangbaar. Daarbven wrdt een CPO ingewikkeld. Uitgiftemgelijkheden: Vraf vastgestelde kavel (al dan niet met subverkaveling) f kavel p maat (aansluitend p wens CPO Kavellij (zelf maat van kavel kiezen) Catalgusbuw: zelf samengesteld f standaard vanuit 'de markt' Financieringsmdel waarbij er vr starter een starterslening.i.d. ter beschikking wrdt gesteld (zie k uitgiftestrategie 3) Er kan gekzen wrden vr uitgifte per tranche (een grep bij elkaar liggende kavels) f kavels p vraag dr het gehele plangebied. Keuzes hierin hebben gevlgen vr buw en wnrijp maken en vrinvesteringen. Rl gemeente: Er kan vr actief, passief f zwel actief als passief CPO-beleid gekzen. Bij passief beleid neemt de gemeente een afwachtende huding aan, en wacht tt zich grepen met een initiatief aandienen vr een CPO. In verleg met de grep wrdt dan een passende lcatie gezcht en de vrwaarden gesteld. Vrdeel hiervan is dat dit ruimte biedt vr CPO p maat en dat dit met name vr grepen met een bindend ideaal een gede ptie is. Bij actief beleid biedt de gemeente actief een kavel aan vr CPO-ntwikkeling (keuze hierbij f de verkaveling van deze kavel dr CPO zelf f dr gemeente wrdt gemaakt) en stelt hierbij vraf de vrwaarden p. Vrdelen hiervan zijn dat het vr deelnemers meer duidelijkheid en zekerheid biedt. Nadeel is dat bijzndere initiatieven wellicht minder dit mdel passen. Bij een mengvrm biedt de gemeente zelf actief kavels aan met vrwaarden, maar cmmuniceert k duidelijk naar buiten dat initiatieven vanuit de markt k welkm zijn en de gemeente hierp ingericht is (al hfdlijnen van CPO-beleid heeft pgesteld en binnen de gemeente een centraal aanspreekpunt heeft gerealiseerd). Vrdeel van deze vrm is dat diverse vrmen van CPO mgelijk wrden. Investeringen: pzetten prjectrganisatie, pzetten marketingcampagne, vrinvestering grndaankp indien van tepassing, vrinvestering buwrijp maken. Stedenbuwkundig: pstellen van kavelpasprten waarin de uitgangspunten wrden vastgelegd die aansluiten p de stedenbuwkundige visie p de lcatie. Openbaar gebied: aanleggen en beheren van penbaar gebied valt nder verantwrdelijkheid gemeente. Fasering van realisatie aansluitend p gereed kmen CPO-prject. 1.3 Substrategie: Mede-pdrachtgeverschap

5 Er is sprake van Mede Opdrachtgeverschap indien een marktpartij samenwerkt met een grep particulieren waarbij gezamenlijk keuzes wrden gemaakt met betrekking tt het eindprduct. Het risic ligt hier in meer f mindere mate bij de ntwikkelende partij. De mate waarin keuze wrdt gegeven, de prijs, maar vral de drlptijd van het prces is bepalend vr het succes. Prduct: appartement, grndgebnden (geschakelde f vrijstaande) wningen, cmbinatie wnen/werken aan huis mgelijk. Differentiatie in kavelmaten van m2 mgelijk. Delgrep: vanaf inkmen van eur per jaar (met financieringsmdel vanaf eur) Schaalgrtte: van een aantal 10 tt 100 wningen is gangbaar. Daarbven wrdt een CPO ingewikkeld. Uitgiftemgelijkheden: Vraf vastgestelde kavel (al dan niet met subverkaveling) f kavel p maat aansluitend p wens eindgebruikers f initiatiefnemers Catalgus- f mdule buw: zelf samengesteld f standaard vanuit 'de markt' Rl gemeente: De gemeente kan initiatief nemen m MO-ntwikkelaars te werven. De werving van de eindgebruiker wrdt dr de ntwikkelaar genmen. Investeringen: pzetten prjectrganisatie, pzetten marketingcampagne, vrinvestering grndaankp indien van tepassing, vrinvestering buwrijp maken Stedenbuwkundig: pstellen van kavelpasprten waarin de uitgangspunten wrden vastgelegd die aansluiten p de stedenbuwkundige visie p de lcatie. Openbaar gebied: aanleggen en beheren van penbaar gebied valt nder verantwrdelijkheid gemeente. Fasering van realisatie kan aansluiten p tranches f 'ad he". AD 2. UITGIFTESTRATEGIE II: ONTWIKKELING DOOR MARKTPARTIJEN Het traditinele mdel gaat er vanuit dat de vastgedntwikkeling plaats vindt dr marktpartijen (prjectntwikkelaars, ntwikkelende aannemers, wningcrpraties, beleggers). Ok hier is erdr ptentiële kleinschaligheid behefte aan een meer gestandaardiseerd prces waarbij partijen vraf de ntwikkelvrwaarden duidelijk en scherp krijgen m niet in de lp van de ntwikkeling vele malen met de gemeente in nderhandelingspsitie te kmen. Geen pen einden, maar vaste afspraken. Alle de varianten vereisen kennis van ntwikkeling dr marktpartijen. Welke eisen kunnen en / f meten wel f niet gesteld wrden. Welke prject- en verkp rganisatie is er ndig? Waar wijkt een (kp)vereenkmst af van een reguliere vereenkmst? Wat is het verschil in risic's en met de ntwikkelvereenkmsten 'ude' stijl?

6 2.1 Substrategie: Marktpartij, grnd in bezit van gemeente Deze strategie kan tegepast wrden indien de grnd in bezit is van de gemeente. De gemeente stelt de ntwikkelvrwaarden van te vren p en sluit een kprealisatievereenkmst af met een ntwikkelende partij. De selectieprcedure kan p verschillende wijzen wrden vrmgegeven, van prijsvraag tt pen inschrijving. In de cntractvrming dient hier rekening te wrden gehuden met een vlgrdelijkheid van ptie-reservering-kp waarbij er bij het tekenen van de kpvereenkmst dr ntwikkelende partij geen (ntbindende) vrwaarden wrden gesteld. Kpen betekent k een definitieve datum van betaling afspreken. Prduct: appartement, grndgebnden (geschakelde f vrijstaande) wningen, cmbinatie wnen/werken aan huis mgelijk. Differentiatie in kavelmaten van m2 mgelijk. Delgrep: vanaf inkmen van eur per jaar (crpratie k de sciale delgrep) Schaalgrtte: van een aantal 10 tt 100 wningen is gangbaar. Daarbven wrdt een CPO ingewikkeld. Uitgiftemgelijkheden: Vraf vastgestelde kavel f kavel p maat aansluitend p wens initiatiefnemer Catalgus- f mdule buw: zelf samengesteld f standaard vanuit 'de markt' Schaalgrtte: van een aantal 10 tt > 1000 wningen mgelijk Uitgiftemgelijkheden: zelf kavels aanbieden f p initiatief van marktpartij Rl gemeente: Van te vren helder krijgen van de ntwikkelrandvrwaarden. De gemeente kan initiatief nemen m partijen te werven. De werving van de eindgebruiker wrdt dr de initiatiefnemer genmen. Daarnaast stelt de gemeente zich echter terughudend p, dus niet gaandeweg de ntwikkeling aanvullende eisen stellen, tenzij de gemeente hierte dr wijzigende wetgeving bijvrbeeld verplicht is. Investeringen: pzetten prjectrganisatie, pzetten kleine marketingcampagne, vrinvestering grndaankp indien van tepassing. Investering van buw en wnrijp maken is afhankelijk van de grtte van de ntwikkeling dr gemeente f marktpartij Stedenbuwkundig: pstellen van kavelpasprten waarin de uitgangspunten wrden vastgelegd die aansluiten p de stedenbuwkundige visie p de lcatie en vaststellen van tetsingsmethde van de randvrwaarden. Openbaar gebied: aanleggen en beheren van penbaar gebied afhankelijk van de grtte van de ntwikkeling en de wens van de marktpartij dr gemeente f marktpartij. Fasering van realisatie kan aansluiten p tranches f'ad he".

7 2.2 Substrategie: Ontwikkeling dr marktpartijen p grnd die niet in eigendm van de gemeente is Deze strategie kan tegepast wrden indien de grnd niet in bezit is van de gemeente. Bij verwerving van deze grnden kan wrden vergeschakeld p strategie 2.1, indien dit niet gebeurt heeft de gemeente een aantal pties: 1. Anterieure vereenkmst pstellen met ntwikkelvrwaarden en afspraken ver de verrekening van de bvenplanse ksten hierin pgenmen. 2. Bestemmingsplan met explitatieplan pstellen: in bestemmingsplan vastleggen wat de ntwikkelrandvrwaarden zijn, verrekening van de bvenplanse ksten via de vergunning. Prduct: appartement, grndgebnden (geschakelde f vrijstaande) wningen, cmbinatie wnen/werken aan huis mgelijk. Differentiatie in kavelmaten van m2 mgelijk. Delgrep: vanaf inkmen van eur per jaar Schaalgrtte: van een aantal 10 tt 100 wningen is gangbaar. Daarbven wrdt een CPO ingewikkeld. Uitgiftemgelijkheden: Vraf vastgestelde kavel f kavel p maat aansluitend p wens initiatiefnemer Catalgus- f mdule buw: zelf samengesteld f standaard vanuit 'de markt' Uitgiftemgelijkheden: zelf kavels aanbieden f p initiatief van marktpartij Rl gemeente: De gemeente zich terughudend maar faciliterend p. Ontwikkelrandvrwaarden meten in bestemmingsplan wrden pgenmen. Discussie gaat vaak ver de verrekening van de bvenplanse ksten. Investeringen: pzetten nderhandelingsteam, investering van buw en wnrijp maken dr marktpartij. Stedenbuwkundig: pstellen van randvrwaarden waarin de uitgangspunten wrden vastgelegd in het bestemmingsplan die aansluiten p de stedenbuwkundige visie p de lcatie. Openbaar gebied: aanleggen en beheren van penbaar gebied afhankelijk dr marktpartij. Beheer van tekmstig penbaar gebied in 1 keer f in delen bij gemeente. 2.3 Substrategie: Ontwikkeling dr niet risicdragende marktpartijen p grnd die in eigendm van de gemeente is De mate waarin marktpartijen risic nemen in de ntwikkeling is de afgelpen jaren steeds kleiner gewrden. Dit risic lag vaak al bij de gemeente dr bijvrbeeld de 70% vrverkp ten gunste van ntwikkelende partijen in vereenkmsten p te nemen. Bij

8 rganisch ntwikkelen is he vrstelbaar dat er partijen zals architecten een rl spelen in de marketing van het gebied en tegelijkertijd een eigen prject mgen ntwikkelen. Het renterisic van de grnd blijft bij de gemeente, echter die krijgt er marketingaandacht vr terug en ptentieel een te verkcht stuk grnd waar nder architectuur p wrdt gebuwd. Prduct: appartement, grndgebnden (geschakelde f vrijstaande) wningen, cmbinatie wnen/werken aan huis mgelijk. Differentiatie in kavelmaten van m2 mgelijk. Delgrep: vanaf inkmen van eur per jaar (met financiële regeling vanaf eur) Schaalgrtte: van een aantal 1 tt 30 wningen is gangbaar. Uitgiftemgelijkheden: Vraf vastgestelde kavel f kavel p maat aansluitend p wens initiatiefnemer Catalgus- f mdule f p maat buw Uitgiftemgelijkheden: zelf kavels aanbieden f p initiatief van marktpartij Rl gemeente: De gemeente zich faciliterend p, maakt wel gede afspraken ver de vrwaarde van bijvrbeeld pties f reserveringen. Architecten nemen vrtuw in ntwerpen en verkpen. Opstellen van kavelpasprten waarin de uitgangspunten wrden vastgelegd die aansluiten p de stedenbuwkundige visie p de lcatie Investeringen: pzetten prjectrganisatie, pzetten marketingcampagne, vrinvestering grndaankp indien van tepassing, vrinvestering buwrijp maken Stedenbuwkundig: pstellen van kavelpasprten waarin de uitgangspunten wrden vastgelegd die aansluiten p de stedenbuwkundige visie p de lcatie. Openbaar gebied: aanleggen en beheren van penbaar gebied valt nder verantwrdelijkheid gemeente. Fasering van realisatie kan aansluiten p tranches f 'ad he". AD 3. UITGIFTESTRATEGIE III: ONTWIKKELING(RISICO) DOOR GEMEENTE ZELF BIJ GROND IN BEZIT VAN GEMEENTE 3.1 Substrategie: Ontwikkeling, verkp en buw van vastged dr gemeente De gemeente vert vr eigen rekening en risic een grnd- én pstalexplitatie. Vr gemeenten is het gebruikelijk m een grndexplitatie te veren, maar de pstalexplitatie te laten uitveren dr externe partijen. Bij dit mdel ntwikkelt en verkpt de gemeente echter zelf - vr een deel - de wningen (uitvering van de pstalexplitatie). Dit mdel wrdt reeds tegepast in de gemeente Edam-Vlendam in de ntwikkeling van de Breckguw. Hierbij is een uitverig marktnderzek dr de gemeente

9 Gemeente stelt het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan p en besteedt de penbare ruimte, de architecten en de wningen aan. De gemeente Verkpt' de wningen: de kper tekent bij de dr de gemeente geselecteerde aannemer vr de wning en bij de gemeente vr de grnd met bijkmende ksten. De risic's vr de gemeente zijn beperkt te huden. Alle de varianten vereisen kennis van ntwikkeling van gebieden maar k van vastged. Welke eisen kunnen en / f meten wel f niet gesteld wrden. Welke prject- en verkp rganisatie is er ndig? Wat behrt tt een vastgedexplitatie en wat tt een grndexplitatie. He besteedt je vastged aan (architect en aannemer). Waar wijken de (kp)vereenkmsten af van een reguliere vereenkmsten? Wat is het verschil in risic's en met de ntwikkelvereenkmsten 'ude' stijl? Prduct: appartement, grndgebnden (geschakelde f vrijstaande) wningen, cmbinatie wnen/werken aan huis mgelijk. Differentiatie in kavelmaten van m2 mgelijk. Delgrep: vanaf inkmen van eur per jaar Schaalgrtte: van een aantal 50 tt 100 wningen is gangbaar. Uitgiftemgelijkheden: Vraf vastgestelde kavel f kavel p maat aansluitend p wens initiatiefnemer Catalgus- f mdule buw: standaard met zeer veel (gunstig geprijsde) meerwerkpties Schaalgrtte: van een aantal 50 tt > 1000 wningen mgelijk Rl gemeente: De gemeente heeft middels actieve grndplitiek de regie ver de gehele ntwikkeling in eigen hand en vervult zelf de rl van prjectntwikkelaar, echter znder winstgmerk. De grnd is in bezit van de gemeente en de gemeente selecteert zelf de architect, aannemer, makelaar en ntaris via aanbestedingsprcedures. Van te vren helder krijgen van de ntwikkelrandvrwaarden de uitgebreid gedetaileerd marktnderzek vanuit de gemeente is ged bekend waar de vraag ligt. Investeringen: pzetten grte prjectrganisatie waarbij het veren van de pstalexplitatie - in eerste instantie - waarschijnlijk dr externen wrdt gerealiseerd. Opzetten van grte marketingcampagne, vrinvestering grndaankp indien van tepassing. Investering van buw en wnrijp maken dr gemeente. Stedenbuwkundig: pstellen van kavelpasprten incl. beeldkwaliteitsplan waarin de uitgangspunten wrden vastgelegd die aansluiten p de stedenbuwkundige visie p de lcatie en vaststellen van tetsingsmethde van de randvrwaarden (vastgedexplitatie wrdt p enige afstand van grndexplitatie gedaan).

10 Openbaar gebied: Buwrijp en wnrijp maken vallen vlledig nder de verantwrding en rekening van de gemeente. Fasering van realisatie kan aansluiten p tranches f'ad he". 3.2 Substrategie: p lcatie afgestemde catalgusbuw met financieringsrisic deels bij gemeente De sciale kpregeling vr individueel particulier pdrachtgeverschap, waar scheef wnen niet mgelijk is en de bewner zelf de kwaliteit bepaalt. De regeling mvat een sciale kpcnstructie die een eengezinswning in een rij in particulier pdrachtgeverschap bereikbaar maakt vr inkmens tt mdaal ( ). De Gemeente - al dan niet ndersteund dr een wningbuwcrpratie richten een aparte entiteit p vr een dergelijke regeling. De kern van de regeling is dat de entiteit vr dat deel dat de kavelkper niet zelf kan financieren een aandeel neemt in de waarde van de wning. Indien de kavelkper dr inkmensstijging in staat is een hger deel van de waarde van de wning te financieren is hij daarte verplicht. Bij verkp wrdt de pbrengst naar rat van het aandeel verdeeld tussen kavelkper en de entiteit. Het risic wrdt afgedekt dr vraf de taxatie van de wning hger te laten uitvallen dan de ttale ksten van ntwikkeling, buw en financiering. Vr deze methde zijn twee aspecten van belang: 1. Inzet van een catalgus waarin wningen incl. prijs staan pgenmen die mensen naar wens kunnen aanpassen 2. Een (eventuele) bijbehrende financiële regeling (een variant p Starterslening via SvN) waarin gemeente in meer f mindere mate participeert in het vastged. Dit mdel wrdt reeds tegepast in de gemeente Almere en Nijmegen. Gemeente stelt het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan p en besteedt de penbare ruimte, en de wningen aan dr middel van een pen inschrijving p de mgelijkheden van een kavelpasprt. De gemeente 'verkpt' de grnd aan een particulier die de buw van de wning vereenkmt met een buwer die een ntwerp heeft gemaakt die vldet aan de kavelvrwaarden EN waarvan de taxatie hger is dan ttale verwervingsksten. Tevens wrdt een vereenkmst met SVN geslten. De risic's vr de gemeente zijn beperkt te huden. Deze variant vereist kennis van ntwikkeling van gebieden maar k van vastged. Welke eisen kunnen en / f meten wel f niet gesteld wrden. Welke prject- en verkp rganisatie is er ndig? Wat behrt tt een vastgedexplitatie en wat tt een grndexplitatie. He besteedt je vastged aan dr kavelpasprten. Waar wijken de (kp)vereenkmsten af van een reguliere vereenkmsten? Wat is het verschil in risic's en met de ntwikkelvereenkmsten 'ude' stijl? Prduct: appartement, grndgebnden (geschakelde f vrijstaande) wningen, cmbinatie wnen/werken aan huis mgelijk. Differentiatie in kavelmaten van m2 mgelijk.

11 Delgrep: vanaf inkmen van eur per jaar Schaalgrtte: van een aantal 50 tt 100 wningen is gangbaar. Uitgiftemgelijkheden: Vraf vastgestelde kavel f kavel p maat aansluitend p wens initiatiefnemer Catalgus- f mdule buw: standaard met zeer veel (gunstig geprijsde) meerwerkpties Schaalgrtte: van een aantal 50 tt > 1000 wningen mgelijk Rl gemeente: De gemeente heeft middels actieve grndplitiek de regie ver de ntwikkeling in eigen hand en geeft een grte rl aan de particuliere pdrachtgever. Wel faciliteert de gemeente p de meest uitgebreide manier dr actieve rl in selectie buwers en financiering (dus k risic). Investeringen: pzetten grte prjectrganisatie waarbij het veren van de deel van pstalrisic-explitatie - in eerste instantie - waarschijnlijk dr externen wrdt gerealiseerd. Opzetten van grte marketingcampagne, vrinvestering grndaankp indien van tepassing. Investering van buw en wnrijp maken dr gemeente. Stedenbuwkundig: pstellen van kavelpasprten incl. beeldkwaliteitsplan waarin de uitgangspunten wrden vastgelegd die aansluiten p de stedenbuwkundige visie p de lcatie en vaststellen van tetsingsmethde van de randvrwaarden (vastgedexplitatie wrdt p enige afstand van grndexplitatie gedaan). Openbaar gebied: Buwrijp en wnrijp maken vallen vlledig nder de verantwrding en rekening van de gemeente. Fasering van realisatie kan aansluiten p tranches f'ad he". AD 4. MIX VAN UITGIFTESTRATEGIEEN De in bvenstaand dcument mschreven uitgifte strategieën zijn in meer f mindere mate k te mixen. Een p maat gemaakt catalgus vr vrijstaande huizen, een starterlening in cmbinatie met ntwikkeling dr marktpartij f een aantal dr de gemeente geselecteerde architecten waar uit gekzen met f mag wrden. Hier kan in de nadere uitwerking ver wrden beslten wat p dat mment vr welke lcatie de beste keuze is. TOT SLOT Het is ndzakelijk m bij alle uitgifte strategieën de planlgische regelingen (bestemmingsplan / uitwerkingsplan) in vereenstemming te brengen met het vrstel rganische gebiedsntwikkeling van de Kp van West.