Zienswijzenrapport. 1 e partiële herziening uitwerkingsplan Velmolen Buiten NL.IMRO.0856.BPWvelmolenbuiten-ON01

Transcriptie

1 Zienswijzenrapport 1 e partiële herziening uitwerkingsplan Velmolen Buiten NL.IMRO.0856.BPWvelmolenbuiten-ON01

2 Inhoudsopgave 1. Zienswijzen Inleiding De ontvankelijkheid van zienswijzen Overwegingen ten aanzien van de inhoud van de zienswijzen 3 Nr. 1 Dhr. en mevr. van den Heuvel van Doren 3 Nr. 2 Dhr. A. Litjes Eindconclusie van de reacties 6 2. Lijst van wijzigingen Wijzigingen n.a.v. zienswijzen Ambtshalve wijzigingen 7 2

3 1. Zienswijzen 1.1 Inleiding Het bestemmingsplan 1 e partiële herziening uitwerkingsplan Velmolen Buiten heeft als ontwerp met ingang van 20 september 2012 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen, waarbij de gelegenheid is geboden om binnen deze termijn zienswijzen met betrekking tot het ontwerp kenbaar te maken. In het kader van deze ter inzage legging zijn de navolgende zienswijzen ingediend: 1. Dhr. en mevr. van den Heuvel van Doren Helmteken 41, 5406 DK, Uden d.d. 22 oktober 2012 ingekomen 24 oktober 2012, registratienummer 4741; 2. Dhr. a. Litjes Hellebaard 40, 5406 DL, Uden d.d. 28 oktober 2012 ingekomen 31 oktober 2012, registratienummer De ontvankelijkheid van zienswijzen. Het ontwerp van het bestemmingsplan 1 e partiele herziening uitwerkingsplan Velmolen Buiten heeft met ingang van 20 september 2012 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende die termijn kon een ieder zijn zienswijze tegen het ontwerp naar keuze schriftelijk of mondeling aan de gemeenteraad van Uden kenbaar maken. De openbare kennisgeving over de ter inzage legging van het ontwerpplan heeft plaatsgevonden middels: Publicatie in de Staatscourant van 19 september 2012; Publicatie in het plaatselijk weekblad Udens Weekblad van 19 september 2012; De elektronische kennisgeving op de website van de gemeente Uden d.d. 19 september De termijn van de ter inzage legging eindigde op 31 oktober Daarmee is voldaan aan de wettelijke eisen. De zienswijzen van reclamanten 1 en 2 zijn tijdig ingekomen. De zienswijzen van reclamant nummer 1 is gericht aan de gemeente Uden (algemeen). Gelet op artikel 2:3 van de Algemene wet bestuursrecht is de zienswijze onverwijld doorgezonden aan het college van Uden. Het vorenstaande betekent dat zowel de zienswijzen nummers 1 en 2 ontvankelijk zijn. 1.3 Overwegingen ten aanzien van de inhoud van de zienswijzen. Van de binnengekomen reacties is hierna kort verslag gedaan. Per reactie is het gemeentelijk standpunt vermeld en de eventueel daaruit voortvloeiende aanpassing(en) van het plan. Bij de beantwoording van de reacties is wel de gehele inhoud van de reactie meegenomen. Reclamant 1. Samenvatting zienswijze a. Reclamanten kunnen zich niet bevinden in de herontwikkeling van de vrijstaande woning achter hun kavel (Helmteken 41, kavelnummer 33). Reclamanten hebben hun woning gekocht vanwege de uitstekende ligging met veel privacy aan de achterzijde. Nu er twee woningen achter de kavel komen, heeft dit minder privacy in de achtertuin tot gevolg. b. Reclamanten merken op dat op een deel van de nieuwe kavel achter hun woning een gedeelte is ingetekend waar ingevolge het bestemmingsplan geen bijgebouwen geplaatst mogen worden. 3

4 Deze restrictie heeft geen enkele zin aangezien de toekomstige bewoner op zijn achtererf vergunningsvrij een berging/schuurtje mag zetten, aldus reclamanten. c. Volgens reclamanten is de voorgestane groenstrook langs het park niet haalbaar, aangezien de vrijstaande woningen aan het park op hun achtererfgebied ook vergunningsvrij een schuurtje of berging mogen plaatsen. d. Reclamanten merken op dat door de ontwikkelaar van de nieuwe woningen tekeningen zijn gepresenteerd waarbij op de achterzijde van het perceel bergingen zijn gesitueerd. Dit is in strijd met het voorliggend bestemmingsplan en doet afbreuk aan het doorzicht van reclamanten op het achtergelegen park. e. Reclamanten constateren dat de toegekende goot- en bouwhoogte van de achter hun perceel gelegen woning afwijkt van de andere woningen in het plangebied. Beoordeling a. Er is inderdaad sprake van de toevoeging van een extra woning aan de achterzijde van het perceel van reclamanten. Echter, in de oorspronkelijke situatie was evenmin sprake van een solitaire locatie met een vrij uitzicht op het achtergelegen parkgebied. De negatieve vooruitzichten aangaande het waardeverminderend effect op de woning worden door ons derhalve niet gedeeld. Ten aanzien van eventuele waardeverminderingen als gevolg van een gewijzigd bestemmingsplan staat een aparte procedure open (artikel 6.1 Wro) nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. b. Het huidige systeem van vergunningsvrij bouwen kent twee categorieën. Ten eerste: de bouwwerken als genoemd in artikel 2 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). De hier omschreven bouwplannen hoeven niet getoetst te worden aan het geldende bestemmingplan en kunnen daar dus mee in strijd zijn. In deze zin heeft de door reclamant genoemde restrictie (aanduiding bijgebouwen uitgesloten ) inderdaad weinig invloed op het daadwerkelijk onbebouwd blijven van het betreffend deel van het perceel. Ten tweede: de bouwwerken als genoemd in artikel 2 van bijlage II van het Bor. Hierbij moet wel worden voldaan aan de bepalingen van het bestemmingsplan. Indien zowel aan het bepaalde in het Bor als in het bestemmingsplan wordt voldaan, mogen de genoemde bouwwerken vergunningsvrij opgericht worden. Om de voorgestane bebouwingsvrije zone zo goed als mogelijk te waarborgen is het wel degelijk van belang om in het voorliggend bestemmingsplan verdere sturingsmogelijkheden op te nemen. Het enkele feit dat de wetgever extra wettelijke mogelijkheden heeft gecreëerd doet hier niets aan af. c. Deze regeling is ooit opgezet om te komen tot een kwalitatieve, groene zuidelijke rand van Velmolen Buiten. Ten opzichte van de oorspronkelijke regeling is de zuidelijke rand inmiddels iets ander qua uitwerking, onder andere onder invloed van de vergunningsvrije regeling uit het Bor. Deze staat voor de vrijstaande woningen in de zuidrand, welke hun achtererf richting het park hebben, bijgebouwen toe tot 1 meter van de zuidelijke perceelsgrens. Dit in tegenstelling tot de twee-aaneen gebouwde woningen, welke hun zijerf richting het park hebben, waar bijgebouwen zijn toegestaan tot slechts 3 meter van de zuidelijke perceelsgrens. Hierdoor ontstaat een verschil in ruimtelijke bouwmogelijkheden waardoor er geen stedenbouwkundig-onderscheidende redenen zijn om de onbebouwbare 3-meter lijn voor de betreffende 3 woningen in dit plan te handhaven. Op de zuidelijke erfgrens van deze woningen is een groene erfafscheiding voorzien, welke zorgt voor een groene samenhang van de rand. De diepte van de zone bijgebouwen uitgesloten wordt voor de gehele zuidelijke rand op 1 meter gesteld, zodat alle percelen langs deze rand in aanzet gelijksoortige bouwmogelijkheden hebben en waarbij de rand zijn natuurlijke samenhang en kwaliteit behoud. 4

5 d. Na de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan wordt door de ontwikkelaar de benodigde omgevingsvergunning aangevraagd. Ongeacht welke tekeningen reeds door de ontwikkelaar zijn gepresenteerd, dienen de uiteindelijke tekeningen te passen binnen de regels van het vastgesteld bestemmingsplan. e. Bij de planvorming is het uitgangspunt geweest om de oorspronkelijke maximale goot- en bouwhoogte te handhaven. De aan het betreffende perceel toegekende goot- en bouwhoogte van 9 meter (beide) wijkt inderdaad af van de oorspronkelijke mogelijkheden en de mogelijkheden van de omliggende woningen. Dit wordt alsnog gecorrigeerd in een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 9 meter. Aanpassing 1. De diepte van de bebouwingsvrije zone t.p.v de aanduiding bijgebouwen uitgesloten wordt voor de gehele zuidelijke rand op 1 meter gesteld; 2. De aanduiding maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 9 en 9 meter op de zuidoostelijke locatie wijzigen in respectievelijk 6 en 9 meter. Reclamant 2. Samenvatting zienswijze a. Reclamant merkt op dat de schaduw van de nieuwe massa in een aantal decemberdagen de helft van het dak van zijn woning zal beslaan. Daardoor zal het opwekken van stroom middels panelen niet meer mogelijk zijn en kan reclamant zijn doelstelling om energieneutraal te zijn niet halen. b. Reclamant stelt dat door het verhogen van de nok en het verbreden van de voorgevel een forse wand aan de straatzijde ontstaat. Daarbij schuift de massa nog een deel in de richting van de nieuwe woning van reclamant. Indien de voorgestane herontwikkeling wordt doorgevoerd, wordt de openheid van de wijk aangetast. Dit alles geeft voor de beleving een forse indruk, waardoor de waarde van de woning bij verkoop wordt gedrukt. Reclamant stelt voor om de oude noordgevelgrens te handhaven samen met de oude nokhoogte. c. Volgens reclamant zal de parkeerdruk in het gebied toenemen door het toenemende aantal woningen. De verdichting van de wooneenheden samen met de toename van het aantal auto s levert een verstening op van het terrein, aldus reclamant. De voorgestane ontwikkeling doet afbreuk aan het concept van een duurzame wijk. Duurzaamheid heeft ook te maken met ruimtelijke beleving en groen. Beoordeling 1. Uit de door reclamant bijgevoegde zonnestudie kan geconcludeerd worden dat op 21 en 31 december slechts vanaf 16:00u sprake is van een verschil (oude en nieuwe situatie) in schaduwwerking op het dakvlak. Echter, de zon gaat in deze decemberdagen rond 16:30u onder. Derhalve kan niet gesproken worden van een substantiële en onevenredige terugval in de opbrengst van zonne-instraling. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat een energieneutrale woning niet autonoom hoeft te zijn: 's zomers kan bijvoorbeeld de hoeveelheid energie teruggeleverd worden aan het elektriciteitsnet die 's winters daaruit verbruikt wordt. 2. In tegenstelling tot wat reclamant stelt, wordt in de nieuwe situatie zowel de oude goothoogte als nokhoogte gehandhaafd. De breedte van de totale bouwmassa neemt in de nieuwe situatie 3 meter toe (12m resp. 15m). Het standpunt dat hiermee fors afbreuk wordt gedaan aan de openheid van de wijk wordt door de gemeente niet gedeeld. Met een afstand van ruim 11 meter tussen de woonblokken is immers nog steeds sprake van een meer dan gemiddelde openheid. Daarbij wordt de bestemming Wonen in de nieuwe situatie beperkt tot het hoofdgebouw zelf en het deel achter 5

6 de achtergevel van het hoofdgebouw tot aan de perceelsgrens. Hierdoor wordt de solitaire ligging beter gewaarborgd. Ten aanzien van eventuele waardeverminderingen als gevolg van een gewijzigd bestemmingsplan staat een aparte procedure open (artikel 6.1 Wro) nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. 3. De onderhavige omzetting van 6 vrijstaande woningen naar 12 twee-aaneen gebouwde woningen resulteert weliswaar in een toename van de parkeervraag, er is echter geen sprake van een toenemende parkeerdruk. Dit omdat in het inrichtingsplan voor de openbare ruimte 2010 (onderdeel Uitwerkings- en wijzigingsplan Velmolen Buiten ) reeds is gewerkt met een overmaat aan parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Met in achtneming van het voorliggend plan is in Velmolen Buiten sprake van 73 woningen: - 32 rijwoningen; - 7 vrijstaande woningen; - 34 halfvrijstaande woningen.. Gerekend met een parkeernorm van 1,8 (was in het moederplan slechts 1,75) parkeerplek per woning, zijn dus 132 parkeerplekken benodigd. Zonder aanpassingen van de openbare ruimte zijn volgens het inrichtingsplan parkeerplekken beschikbaar: - 86 plekken in de openbare ruimte; - 17 private plekken bij de nieuwe halfvrijstaande woningen; - 14 private plekken bij de gehandhaafde vrijstaande woningen; - 23 plekken bij de bestaande halfvrijstaande woningen. Met de 140 beschikbare parkeerplekken wordt de norm dus nog steeds gehaald. Voor het bereken van de benodigde parkeerplekken in de openbare ruimte wordt als uitgangspunt wordt gehanteerd dat de parkeervakken in de openbare ruimte de parkeermogelijkheid op eigen terrein aanvult tot 1,8, maar in ieder geval (conform de Nota Parkeernormen) 0,4 parkeerplek per woning bedraagt. De berekening ziet er dan als volgt uit: - Voor de 32 rijwoningen (zonder parkeermogelijkheid op eigen terrein) dient minimaal 1,8 parkeerplek per woning in de openbare ruimte aanwezig te zijn; - Voor de 7 vrijstaande woningen met 2 plekken op eigen terrein dient minimaal 0,4 parkeerplek in de openbare ruimte aanwezig te zijn; - Voor de 13 halfvrijstaande woning met minimaal 1,3 parkeerplek op eigen terrein dient minimaal 0,5 parkeerplek in de openbare ruimte aanwezig te zijn; - Voor de 21 halfvrijstaande woningen met 1 plaats op eigen terrein dient minimaal 0,8 parkeerplek in de openbare ruimte aanwezig te zijn. In totaal dienen er volgens de norm dus 85 parkeerplekken in de openbare ruimte te worden gerealiseerd. Aangezien in het voornoemde inrichtingsplan reeds in 86 parkeerplekken in de openbare ruimte wordt voorzien, is de conclusie dat er ten behoeve van voorliggend plan geen extra parkeerplekken in de openbare ruimte nodig zijn. Aanpassing 1. Het aspect parkeren wordt nader uitgewerkt in hoofdstuk 3.1 van de toelichting. 1.4 Eindconclusie van de reacties De door reclamanten nummers 1 en 2 kenbaar gemaakte zienswijzen worden deels gevolgd en geven deels aanleiding tot aanpassingen van het ontwerpbestemmingsplan. De wijzigingen zijn concreet aangegeven hoofdstuk 2 Lijst van wijzigingen. 6

7 2. Lijst van wijzigingen In het plan zijn wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Hieronder is een overzicht opgenomen van de doorgevoerde wijzigingen. Tekstuele aanpassingen en geringe verbeteringen van tekst en verbeelding zijn niet weergegeven omdat deze geen rechtsgevolg hebben. 2.1 Wijzigingen n.a.v. zienswijzen Naar aanleiding van de zienswijzen zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd: De verbeelding De verbeelding wordt op de volgende aspecten aangepast: 1. De diepte van de bebouwingsvrije zone t.p.v de aanduiding bijgebouwen uitgesloten wordt voor de gehele zuidelijke rand op 1 meter gesteld; 2. De aanduiding maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 9 en 9 meter op de zuidoostelijke locatie wijzigen in respectievelijk 6 en 9 meter. De toelichting De toelichting wordt op de volgende aspecten aangepast: 3. Het aspect parkeren wordt nader uitgewerkt in hoofdstuk 3.1 van de toelichting. 2.2 Ambtshalve wijzigingen Verder zijn een aantal omissies in het plan ambtshalve hersteld. Hieronder is een overzicht opgenomen van de ambtshalve wijzigingen die zijn doorgevoerd. De planregels De planregels worden als volgt aangepast: 1. Artikel 4.3 wijkt abusievelijk af van het bepaalde in het moederplan. Het tekstgedeelte achter omschreven gronden wordt gewijzigd in: geldt, dat de bouwhoogte ten hoogste 1 meter mag bedragen. 2. In artikel 6.4, tweede regel staat tweemaal lid 6.3. Eenmaal vervallen. 7