Uw gebouw: het ontwerp en de exploitatie. De ontwerpmethodiek van

Transcriptie

1 Uw gebouw: het ontwerp en de exploitatie De ontwerpmethodiek van

2 Is beheer relevant voor u? U bent opdrachtgever 1 Eigen gebruik Voor een ander Woning Overig Woning Overig Een ander is beheerder U bent beheerder + Gebruiker onbekend U bent beheerder + Gebruiker bekend Een ander is beheerder U bent ook beheerder Professioneel Eenmalig?? X

3 Voorheen: gemeente bouwt U bent opdrachtgever 1 Eigen gebruik Voor een ander Woning Overig Woning Overig PO zorgt voor energie, schoonmaak en binnenonderhoud Eenmalig Professioneel U bent ook beheerder Een ander is beheerder U bent beheerder + Gebruiker bekend U bent beheerder + Gebruiker onbekend Een ander is beheerder?? X

4 Nu: gemeente bouwt Gemeente bouwt 1 Eigen gebruik Voor een ander Woning Overig Woning Overig PO zorgt voor energie, schoonmaak en totaal onderhoud Eenmalig Professioneel U bent ook beheerder Een ander is beheerder U bent beheerder + Gebruiker bekend U bent beheerder + Gebruiker onbekend Een ander is beheerder?? X

5 Nu: schoolbestuur bouwt Schoolbestuur bouwt 1 Eigen gebruik Voor een ander Woning Overig Woning Overig Een ander is beheerder U bent beheerder + Gebruiker onbekend U bent beheerder + Gebruiker bekend Een ander is beheerder U bent ook beheerder Professioneel Eenmalig?? X

6 De verfijning: wat is de balans? Beheer is minder relevant 1 Wat is de balans? Beheer is meer relevant Vermogen Onzekerheid Behoeften Organisatie Techniek Regelgeving Kosten loon En energie Extra Vreemd Extra Eigen Vreemd Eigen Wat is de beoogde levensduur van het gebouw?

7 De verfijning: wat is de balans? 2 Is er eigen vermogen voor (ver)bouw? Wat is de balans? Is een lening of hypotheek mogelijk en wenselijk? (BNG) Koppeling mogelijk budget (ver)bouw en beheer? Eigen Vermogen Vreemd Extra Eigen Extra Vreemd Kosten loon En energie Onzekerheid Regelgeving Techniek Behoeften Organisatie Is een groene hypotheek of subsidie beschikbaar?

8 De verfijning: wat is de balans? Hoe zeker zijn uw kosten voor energie? En de loonkosten? Komt er nieuwe regelgeving voor de bouw? Verwachten we nieuwe en relevante technieken? bv.: ICT, energieopwekking Gaat uw bedrijfvoering in de toekomst veranderen? Eigen Vermogen Vreemd Extra Eigen Extra Vreemd Wat is de balans? Kosten loon En energie Onzekerheid Regelgeving Techniek Behoeften Organisatie 2

9 De verfijning: wat is de balans? 2 Deze verfijning kan ook per bouwdeel bv. W-installaties wel relevant, E-installaties niet Eigen Vermogen Vreemd Extra Eigen Extra Vreemd Kosten loon En energie Onzekerheid Regelgeving Techniek Behoeften Organisatie score

10 Uw project: wat vindt u belangrijk? 3 Wat is het karakter van uw (ver)bouwproject? Zes karaktereigenschappen In totaal 36 punten te verdelen Basis van 30 punten plus ambitie van 6 punten score

11 Uw project: wat vindt u belangrijk? 3 Gebouw als middel voor uw bedrijfsvoering Ons gebouw is ons belangrijkste gereedschap

12 Uw project: wat vindt u belangrijk? 3 Gebouw als drager van uw bedrijfsidentiteit Ons gebouw is ons wervende en spraakmakende visitekaartje

13 Uw project: wat vindt u belangrijk? 3 Waar ligt de nadruk? Op het gebouw, de mens of de organisatie? Mens Gebouw Organisatie

14 Verwerken in ontwerpuitgangspunten Functioneel PvE 4 Spinnenweb opnemen Vastleggen uitgangspunten voor onderhoud en beheer

15 Verwerken in ontwerpuitgangspunten Ruimtelijk PvE 4 Vastleggen uitgangspunten voor exploitatie Ontwerpen met fte s Ontwerpen met gebruikstijden Ruimterelaties voor onderhoud en schoonmaak aangeven Natte ruimten clusteren Aandacht voor b/n-factor Deze is zeer bepalend voor de kosten realisatie én beheer Technisch PvE Het programma van eisen van KEO Financieel PvE Budget voor gebouwbeheer opnemen

16 Principe Relevant voor Fase Prioriteit D kies uit: kies uit: Verwerken B(ereikbaarheid) in 1 = hoogontwerpuitgangspunten M(aterialisatie) 2 = laag D(etaillering) leeg F(lexibiliteit) leeg NR NR PRINCIPE RELEVANT VOORFASE PRIORITEIT NL/SFB ADVIES BIJZONDERHEDEN BESPARINGS-POTENTIE 1 26 D Reiniging vo 1 (41) Voorkom horizontale vlakken van beton, metaal of 0 O Esthetica kunststof D Reiniging vo 1 (5) Projecteer glazenwasinstallaties zodanig dat er geen Dit is een heel veel voorkomend euvel. Dit te +'+ vogels op de rail gaan zitten die het glas onderpoepen. voorkomen door de rail verzonken in de luifel te maken D / B Onderhoud vo 1 (5) Radiatoren bij voorkeur geheel inbouwen in de vloer of in Let bij vloerverwarming op de kwaliteit van de +/'- Afhankelijk van de stofbelasting. Energie Reiniging Flexibiliteit gesloten convectorkasten. vloerbedekking D Onderhoud Reiniging vo 1 (6) Vermijd wandgoten op vloerniveau De stofzuiger zal deze goot beschadigen O 5 56 D Reiniging Esthetica 6 58 D Reiniging Gezond 7 60 D Reiniging Esthetica Vo 2 (24) Ontwerp gesloten trappen met opstaande zijkanten. Open trappen zijn elegant maar lastig schoon te + maken: streepvorming aan zij'- en onderkant is bijna onvermijdelijk, net als vallend vuil. vo 2 (24) Overweeg een helling in plaats van een trap als de trap 0 O drie of minder treden groot wordt. vo 2 (31) Ontwerp vensterbanken niet op zithoogte zo dat men er niet op kan zitten of het vol kan zetten. Gebruik bijvoorbeeld hellende vensterbank en/of zeer smalle kozijnen, of plaats ze lager of hoger dan zithoogte D Reiniging vo 2 (31.3) Gebruik liever schuif'- dan draaideuren. Verplaatsen minder stof. O O D Reiniging Esthetica D Onderhoud Reiniging Comfort Esthetica D Onderhoud Reiniging D Energie Milieu vo 2 (82) Kasten bij voorkeur inbouwen of door laten lopen tot plafond, wand en vloer. Zorg voor voldoende kastruimte zodat de gebruikers dagelijks bureaublad en vensterbank kunnen leegmaken do 1 (41) Als de gevel goed bereikbaar is, hebben ramen die niet open kunnen de voorkeur. do 1 (43) Voegen tussen tegels moeten donker en smal zijn, en moeten verzegeld worden. do 1 (5)(6) Bemeter afzonderlijke gebouwen en grote verbruikers, met pulsmeters 0 O Minder randen die kunnen vervuilen. Veel mensen vinden het prettig een raam te kunnen openen. Kunststof voegen hebben de voorkeur, maar zijn O duur. Geeft goed inzicht naar waar het verbruik plaats + vindt. Hier kan men later op gaan 'sturen' D Onderhoud Reiniging Gezond Milieu do 1 (5) Bij ventilatieroosters voor natuurlijke luchttoevoer moet het rooster tegen insecten uitneem'- en afwasbaar zijn. Indien dit niet het geval is, zal na verloop van tijd het ventilatiesysteem niet meer functioneren en bacterien/schimmels verspreiden D Reiniging do 1 (5) Detailleer projectomkastingen zodanig dat er geen Bijvoorbeeld de bovenzijde schuin laten aflopen o spullen op gezet kunnen worden D Onderhoud do 1 (5) Detailleer projectomkastingen zodanig dat het vervangen van filters eenvoudig uit te voeren is, zonder demontagewerk. Let ook op mogelijk plaatsing bureau's tegen de o openslaande delen van de omkasting. Breng zonodig tekstplaatjes aan om dit te voorkomen. +

17 Opdracht aan de ontwerpende adviseurs 4 In het structuurontwerp aandacht voor het installatieconcept In het voorontwerp plaatsing van de benodigde technische ruimten In het voorontwerp een raming van de beheerskosten In het definitief ontwerp een begroting van de beheerskosten Vergelijk kruisjeslijst DNR 2011: werkzaamheden eerder En onderbouwing van ontwerpkeuzen

18 Opdracht aan de ontwerpende adviseurs 4 Ruimte maken in het ontwerpproces voor het onderzoeken van ontwerpalternatieven En voor het onderbouwen van ontwerpkeuzen.

19 Opdracht aan de ontwerpende adviseurs 4 Onderbouwing begroting beheerskosten definitief ontwerp met Meerjaren Beheerplanning Dit gebeurt vaak pas na oplevering en ingebruikname.

20 Opdracht aan de ontwerpende adviseurs Onderbouwing ontwerpkeuzen met vergelijking NCW In elke ontwerpfase een bij dit niveau passende vergelijking 4 Structuurontwerp bv.: Een Frisse School? Voorontwerp bv.: Een WKO-installatie? Definitief ontwerp bv.: Kunststof, houten of aluminium kozijnen?

21 Kick-off bijeenkomst in projectteam 5 Alle neuzen dezelfde kant op Zicht op de organisatie vanuit facilitair oogpunt Wie zijn de beslissers over het vastgoed? Wie zijn de beïnvloeders?

22 Structuurontwerp 6

23 Voorontwerp 7

24 Definitief ontwerp 7

25 Technisch ontwerp 7

26 Uitvoering 7

27 In gebruikname 7

28 In gebruikname 7