Jaarrekening van Stichting Volkshuisvesting Arnhem 24 april Statutaire vestigingsplaats: Kadestraat 1, Arnhem KvK-nummer:

Transcriptie

1

2 Jaarrekening 2017 van Stichting Volkshuisvesting Arnhem 24 april 2018 Statutaire vestigingsplaats: Kadestraat 1, Arnhem KvK-nummer:

3

4 Inhoudsopgave 1. Balans per 31 december Winst-en-verliesrekening over Kasstroomoverzicht Algemene grondslagen van waardering in de jaarrekening Regelgeving Oordelen en schattingen Salderen Financiële instrumenten Overige Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Vastgoedbeleggingen Materiële vaste activa Financiële activa Voorraden Vlottende vorderingen Liquide middelen Bijzondere waardevermindering van financiële activa Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Egalisatierekeningen Voorzieningen Belastingen Langlopende schulden Kortlopende schulden Geamortiseerde kostprijs Reële waarde van financiële instrumenten Derivaten en hedge accounting Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Grondslagen van resultaatbepaling in de jaarrekening Algemeen Exploitatie vastgoedportefeuille Verkocht vastgoed in ontwikkeling Verkoop vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid Rentebaten en rentelasten Personeel Belastingen 30 3

5 7. Grondslagen voor kasstroomoverzicht Toelichting op de balans Vastgoedbeleggingen Materiele vaste activa Financiële vaste activa Voorraden Vorderingen Liquide middelen Eigen vermogen Egalisatierekeningen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Financiële instrumenten Niet in de balans opgenomen verplichtingen en rechten Gebeurtenissen na balansdatum voor de jaarrekening Toelichting op de winst- en verliesrekening Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid Saldo financiële baten en lasten Belastingen Toelichting op kostensoorten Bezoldiging van bestuurder en (ex-)commissarissen Wet Normering Topinkomens Toelichting op het kasstroomoverzicht Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat Openingsbalans DAEB en niet-daeb Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 105 4

6 5

7 1. Balans per 31 december 2017 (vóór resultaatbestemming, in duizenden euro s) ACTIVA Ref. Vaste activa Vastgoedbeleggingen 8.1 DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Materiele vaste Activa 8.2 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Financiele vaste activa 8.3 Latente belastingvorderingen Derivaten Te vorderen overheidssubsidies Overige vorderingen Vlottende activa Voorraden 8.4 Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden Vorderingen 8.5 Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Totaal Activa

8 PASSIVA Ref. Eigen vermogen 8.7 Herwaarderingsreserve Overige reserves (36.354) Resultaat boekjaar Egalisatierekeningen 8.8 Egalisatierekening overheidssubsidies Voorzieningen 8.9 Voorzieningen onrendabele invest. en herstructureringen Overige voorzieningen Langlopende schulden 8.10 Leningen kredietinstellingen Derivaten Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV Kortlopende schulden 8.11 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal Passiva

9 8

10 2. Winst-en-verliesrekening over 2017 (in duizenden euro's) Ref. Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Lasten verhuur en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling Toegerekende organisatiekosten Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VoV Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengst overige activiteiten Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid Bedrijfsresultaat Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecte Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat voor belastingen Belastingen Netto resultaat

11 3. Kasstroomoverzicht 2017 Huren Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen Erfpacht -6-7 Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 0 0 Verhuurdersheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting 0 0 Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dpi periode Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten grond Ingaande kasstroom MVA Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0 Aankoop, woon- en niet woongelegenheden Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Aankoop grond Investeringen overig Externe kosten bij verkoop MVA uitgaande kasstroom Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA

12 Ontvangsten overig Uitgaven overig Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA Kasstroom uit (des)investeringen Nieuwe te borgen leningen Aflossing door WSW geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen niet-daeb-investeringen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen

13 12

14 4. Algemene grondslagen van waardering in de jaarrekening (Alle tabellen zijn weergegeven in duizenden euro s) 4.1 Regelgeving Stichting Volkshuisvesting Arnhem (hierna Volkshuisvesting genoemd) heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van het Burgerlijk Wetboek, boek 2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ( WNT ) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2016) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 24 april Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Volkshuisvesting zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. 4.3 Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: Een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen en Het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. 4.4 Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide financiële instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Volkshuisvesting de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide financiële instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf 8.12 Financiële instrumenten. 4.5 Overige Stichting Volkshuisvesting Arnhem heeft geen deelnemingen of overige verbindingen. 13

15 14

16 5. Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening 5.1 Vastgoedbeleggingen Vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB (sociaal) en niet-daeb (commercieel) vastgoed. De classificatie naar DAEB en niet-daeb is gemaakt op basis van het goedgekeurde scheidingsvoorstel van 1 november Complexindeling Het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van Volkshuisvesting maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit sociaal en commercieel vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, resp. aan het commerciële deel kan worden toegerekend. Waardering bij eerste verwerking sociaal en commercieel vastgoed Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd. Waardering na eerste verwerking Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ( Handboek modelmatig waarderen marktwaarde ). Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën: - Woongelegenheden - Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG) - Parkeergelegenheden - Intramuraal zorgvastgoed 15

17 Volkshuisvesting hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. Dit betreft een modelmatige waardering, waarbij inherent aan het gebruik van de basisversie, sprake is van het risico dat deze waardering in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de waardering op basis van de full versie van het handboek (waarbij vrijheidsgraden mogen worden aangepast en een taxateur betrokken is). Voor BOG hanteert Volkshuisvesting verplicht de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom van de niet- DAEB tak. Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, resp. betaald worden. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar. De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie verantwoord in de winst-en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering of - vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen. Deze waardevermindering of vermeerdering bestaat uit aanpassingen in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde en uit ontwikkelingen van de woningmarkt en huurportefeuille van de corporatie. Tevens is bij toepassing van de basisversie sprake van een portefeuillewaardering in plaats van complexwaardering, waardoor er tevens een bepaalde onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als Nietgerealiseerde waardeveranderingen. Herwaarderingsreserve Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met afschrijving en waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. 16

18 Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is. Afschrijvingen Op de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven. Buitengebruikstelling als gevolg van sloop Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2017 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Voor onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed geherrubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting. Een eventuele waardevermeerdering of vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst-enverliesrekening onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de getaxeerde leegwaarde na aftrek van de in het VOVcontract overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt als verplichting op de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Ultimo boekjaar wordt het verschil (indien positief) tussen de dan opnieuw vastgestelde leegwaarde na aftrek van contractuele korting en de gefixeerde boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag verwerkt in een herwaarderingsreserve. 17

19 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post overige waardeveranderingen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities beschouwd als vastgoedbeleggingen. De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen. 5.2 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. 5.3 Financiële activa Overige financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Belastingen. 18

20 Vorderingen De verstrekte vorderingen en leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces. Overige effecten De onder de financiële vaste activa opgenomen effecten worden bij de eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. 5.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen uit hoofde van een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Hieronder is verder begrepen het commercieel vastgoed in exploitatie, geherclassificeerd als vastgoed bestemd voor verkoop. Bij eerste verwerking (i.c. moment van herclassificatie) en na eerste verwerking is de waardering tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen als gevolg van de lagere reële waarde (i.c. geschatte marktwaarde)). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. 5.5 Vlottende vorderingen De verstrekte leningen en overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid. 19

21 5.6 Liquide middelen Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen en wissels en cheques. Liquide middelen worden gewaardeerd op basis van nominale waarde. Deposito s worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onmiddellijke beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van Volkshuisvesting, worden als financiële vaste activa gerubriceerd. 5.7 Bijzondere waardevermindering van financiële activa Volkshuisvesting beoordeelt op elke balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Bij financiële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst-en-verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid. 5.8 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigenvermogensinstrument. 5.9 Egalisatierekeningen Subsidie BWS en BRIM De egalisatierekeningen subsidie Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) en Besluit Rijkssubsidiering Instandhouding Rijksmonumenten (BRIM) betreffen de contante waarde van de toegezegde exploitatiesubsidies op basis van de voorcalculatorisch bepaalde jaarlijkse exploitatietekorten en is in het jaar waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen. De egalisatierekening betreft het nog niet aan het resultaat toegerekende deel van de toegekende exploitatiesubsidies. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente op basis van het subsidierendement toegevoegd. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van de post Overheidsbijdragen in het resultaat verantwoord, overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd indien Volkshuisvesting op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. 20

22 De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen marktwaarde per balansdatum op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een verkoop onder voorwaarden regeling. Voorziening pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Volkshuisvesting is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als Volkshuisvesting beschikkingsmacht heeft over het overschot, het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen voor Volkshuisvesting leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt op dezelfde wijze gewaardeerd als een voorziening. Behalve de betaling van premies heeft Volkshuisvesting geen verdere verplichtingen uit hoofde van genoemde pensioenregeling. Volkshuisvesting heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Overige voorzieningen De voorziening voor jubileumuitkeringen aan personeel is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van Cao-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. Bij de bepaling van de omvang van de voorziening is rekening gehouden met leeftijd en een geschatte blijfkans. De voorziening is tegen de nominale waarde opgenomen Belastingen Acute belastingen De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. 21

23 De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Latente belastingen Voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover er latente verplichtingen tegenover staan, of het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa. De waardering van latente belastingvorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Volkshuisvesting, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De hierbij gehanteerde disconteringsvoet is afgeleid van het gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille o/g Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde In geval dat de vervolgwaardering niet tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening plaatsvindt, wordt bij de eerste waardering de reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio/ disagio en onder aftrek van transactiekosten. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde In geval dat de vervolgwaardering niet tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening plaatsvindt, wordt bij de eerste waardering de reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Financiële verplichtingen behoren tot de handelsportefeuille, indien deze zijn verworven of aangegaan met het doel deze verplichtingen op korte termijn te verkopen. Deze categorie wordt na de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde zonder aftrek van eventuele transactiekosten bij vervreemding. Baten of lasten die voortvloeien uit veranderingen in de reële waarde worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. De overige kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. 22

24 5.14 Geamortiseerde kostprijs De geamortiseerde kostprijs is het bedrag waarvoor een financieel actief of financiële verplichting bij de eerste verwerking in de balans wordt opgenomen, verminderd met aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of verminderd met de via de effectieve-rentemethode bepaalde cumulatieve amortisatie van het verschil tussen dat eerste bedrag en het aflossingsbedrag en verminderd met eventuele afboekingen (direct, dan wel door het vormen van een voorziening) wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer: het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen; het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is; analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen. Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten Derivaten en hedge accounting Volkshuisvesting maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico s betreffende de renteschommelingen. Volkshuisvesting scheidt een in een contract besloten derivaat (embedded derivative) af van het basiscontract, indien aan onderstaande voorwaarden is voldaan: er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico s van het basiscontract; een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van de reëel waardeveranderingen in het resultaat. Het afgescheiden derivaat wordt gewaardeerd in overeenstemming met onderstaande grondslagen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de onderstaande subcategorieën: Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De groep past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. Volkshuisvesting documenteert het volgende: de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities. De afdekkingen die aan deze strikte voorwaarden voor hedge accounting voldoen, worden als volgt verantwoord. 23

25 De waardering van het derivaat is afhankelijk van de afgedekte post en is als volgt: Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, dan wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt ook het hedge-instrument niet geherwaardeerd. De resultaatbepaling is als volgt: Op elke balansdatum wordt bepaald of sprake is of is geweest van ineffectiviteit. Indien de kritische kenmerken van het hedge-instrument en van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn of zijn geweest, is dit een indicatie dat de kostprijshedge een ineffectief deel bevat. Het eventuele ineffectieve deel wordt bepaald door middel van de dollar offset methode. Indien en voor zover de ineffectiviteit per balansdatum op cumulatieve basis in een verlies resulteert, wordt de ineffectiviteit verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot een financieel actief of een financiële verplichting, dan worden de daarmee verbonden nog niet in het resultaat verwerkte winsten of verliezen in dezelfde periode(n) in de winst-en-verliesrekening verantwoord als waarin het verkregen actief of de aangegane verplichting van invloed is op het resultaat. Indien wordt verwacht dat een (deel van een) verlies dat nog niet in de winst-en-verliesrekening is verwerkt, in de toekomst niet met een tegengestelde winst uit de afgedekte positie wordt gecompenseerd, dan wordt dit verlies direct in de winst-enverliesrekening opgenomen. Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. De hedgerelatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft (afhankelijk van de situatie) off-balance of op de balans; indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst-enverliesrekening overgebracht. Overige derivaten Overige derivaten met beursgenoteerde aandelen of obligaties als onderliggende waarde worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Baten en lasten die voortvloeien uit veranderingen in de reële waarde worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties, worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere reële waarde. In geval de reële waarde negatief is, wordt dit negatieve bedrag volledig opgenomen. Bij de bepaling van de lagere reële waarde wordt het effect van lopende rente buiten beschouwing gelaten. Baten en lasten worden in de winst-enverliesrekening verwerkt zodra de derivaten aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan. 24

26 5.17 Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen. 25

27 26

28 6. Grondslagen van resultaatbepaling in de jaarrekening 6.1 Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bijzondere baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, worden op grond van aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk toegelicht teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van Volkshuisvesting en met de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk toegelicht. De winst-en-verliesrekening wordt zoals voorgeschreven in de Woningwet, gepresenteerd op basis van de functionele indeling, op basis van het op 25 oktober 2017 door het ministerie van Wonen en Rijksdienst uitgevaardigde modellenbesluit. 6.2 Exploitatie vastgoedportefeuille Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van Volkshuisvesting, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Hieronder worden exploitatiebijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS- en BRIM-subsidie vanuit de egalisatierekeningen BWS en BRIM verantwoord. Projectsubsidies worden verantwoord op vastgoed in ontwikkeling. Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord. Lasten onderhoudsactiviteiten De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks- en mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden ten laste van de exploitatie gebracht. 27

29 Het dagelijks- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van eigen dienst. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare uitgaven wanneer geen sprake is van waardevermeerdering van het actief. Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Hieronder worden verantwoord de verhuurdersheffing, de kosten gerelateerd aan het niet kunnen incasseren van vorderingen op huurders anders dan huur en andere exploitatiekosten die niet tot een meer specifieke kostensoort behoren. De groep verwerkt de overheidsheffingen zoals onroerendezaakbelasting en verhuurderheffing op het moment dat aan alle voorwaarden voor de overheidsheffing is voldaan. 6.3 Verkocht vastgoed in ontwikkeling Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Dit betreft de opbrengsten van de verkopen van het vastgoed in ontwikkeling en onderhanden projecten. Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling De lasten van het verkochte vastgoed in ontwikkeling inclusief de toegerekende organisatiekosten vanuit de kostenverdeelstaat worden hieronder verantwoord. 6.4 Verkoop vastgoedportefeuille De post Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met betrekking tot het vastgoed. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van vastgoed in exploitatie onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van de marktwaarde. Daarnaast wordt onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Verder wordt hieronder verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Gerealiseerde verkoopresultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. 28

30 Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post Vastgoed verkocht onder voorwaarden in de grondslagen van balanswaardering. 6.5 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn inbegrepen de overige waardeveranderingen en de waardeveranderingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille bestaande uit vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, vastgoed verkocht onder voorwaarden en vastgoed bestemd voor verkoop. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed bestemd voor verkoop in het verslagjaar. 6.6 Netto resultaat overige activiteiten Hieraan zijn onder andere de opbrengsten en kosten van VvE-beheer als ook opbrengsten zendmasten toegerekend. 6.7 Overige organisatiekosten De opbrengsten en kosten die niet toerekenbaar zijn (ook niet na toerekening van indirecte kosten) worden opgenomen onder Overige organisatiekosten. Dit betreffen de kosten van de Raad van Commissarissen, treasury, jaarverslaggeving en Personeel en Organisatie. 6.8 Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. 6.9 Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden Personeel Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers respectievelijk de belastingautoriteit. 29

31 Volkshuisvesting neemt een verplichting op als ze zich aantoonbaar onvoorwaardelijk heeft verbonden om een ontslag- of transitievergoeding te betalen. Als het ontslag onderdeel is van een reorganisatie neemt Volkshuisvesting de kosten van een ontslag- of transitievergoeding op in een reorganisatievoorziening Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. 30

32 7. Grondslagen voor kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. 31

33 32

34 8. Toelichting op de balans 8.1 Vastgoedbeleggingen Vastgoed in exploitatie DAEB Vastgoed in exploitatie niet-daeb Vastgoed verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal DAEB vastgoed in exploitatie 1. Boekwaarde 1 januari: Bezitsmutaties 2. Opleveringen Investeringen Reclass vanuit voorziening ORT Desinvesteringen a. Herclassificatie DAEB/niet-DAEB b. Herclassificatie overig Waardemutaties 7. Aanpassingen marktwaarde Totaal van de mutaties Boekwaarde 31 december Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering Toelichting mutaties De Boekwaarde per 1 januari 2016 en 2017 betreft de Marktwaarde in verhuurde staat, berekend conform de basisvariant van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor wat betreft de woningen en de full variant voor het bedrijfsmatig onroerend goed. 2. Opleveringen: Dit betreft de boekwaarde (historische kosten of lagere realiseerbare waarde) van de in 2017 opgeleverde en in exploitatie genomen DAEB huurwoningen in de Schuytgraaf (20), aan de Utrechtsestraat (26) en één woning in het Gemaal. 3. Investeringen in activa in exploitatie: Dit betreft de duurzaamheidsinvesteringen en investeringen tijdens onderhoud aan het DAEB bezit voor 6,9 miljoen en de aankoop van 2 reguliere DAEB woningen (Sterappelgaard en Pijlkruidstraat) woningen voor 0,2 miljoen. 4. Reclass vanuit voorziening ORT: De bij punt 3 vermelde investeringen worden afgewaardeerd naar de lagere marktwaarde. 33

35 5. Desinvesteringen: Dit betreft de marktwaarde van 34 verkochte DAEB eenheden. 6.a Herclassificatie DAEB/Niet-DAEB : In het kader van de administratieve scheiding zijn 321 eenheden van DAEB naar Niet-DAEB gegaan en zijn 2 eenheden overgegaan van niet-daeb naar DAEB. 6.b Herclassificatie overig: 15 eenheden (8 Kromme Elleboogsteeg/ 7 Gildehuis) zijn van ten behoeve van een transformatie geherclassificeerd naar Activa in ontwikkeling. Tevens zijn er 3 teruggekochte Koopgarant woningen inmiddels verhuurd en daardoor omgezet naar vastgoed in exploitatie. 7. Aanpassing marktwaarde: De waarde verandering bedraagt + 25,0 miljoen: Indexatie + 58,3 miljoen Verkoopbeperking - 40,9 miljoen, wijziging overige rekenregels + 10,8 miljoen, herclassificatie door splitsing gebouwen - 1,7 miljoen., overige mutaties - 1,5 miljoen. 8. Ongerealiseerde herwaardering is het positieve verschil van de marktwaarde minus de historische kostprijs (inclusief per 1 januari 2016 bevroren afschrijvingen en waardeverminderingen) Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 1. Boekwaarde 1 januari: Bezitsmutaties 2. Opleveringen Investeringen Reclass vanuit voorziening ORT Desinvesteringen a. Herclassificatie DAEB/niet-DAEB b. Herclassificatie overig Waardemutaties 7. Aanpassingen marktwaarde Totaal van de mutaties Boekwaarde 31 december Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering Toelichting mutaties 2017: 1. De Boekwaarde per 1 januari 2016 en 2017 betreft de Marktwaarde in verhuurde staat, berekend conform de basisvariant van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor wat betreft de woningen en de full variant voor het bedrijfsmatig onroerend goed. 2. Opleveringen: Dit betreft de marktwaarde van één bedrijfsruimte aan de Utrechtsestraat die in 2017 opgeleverd en in exploitatie genomen. 3. Investeringen in Activa in exploitatie: Dit betreft de investeringen tijdens onderhoud. 4. Reclass vanuit voorziening ORT: De bij punt 3 vermelde investeringen worden afgewaardeerd naar de Lagere marktwaarde 34

36 5. Desinvesteringen: Dit betreft de marktwaarde van de verkochte 47 niet-daeb eenheden. 6.a. Herclassificatie DAEB/Niet-DAEB : In het kader van de administratieve scheiding zijn 321 eenheden va DAEB naar Niet-DAEB gegaan en zijn 2 eenheden overgegaan van niet-daeb naar DAEB. 6.b Herclassificatie overig: 2 eenheden (Parkstraat/Gildehuis; kantoren naar sociale huurwoningen) zijn van ten behoeve van een transformatie geherclassificeerd naar Activa in ontwikkeling. 7. Aanpassing marktwaarde: De waarde verandering bedraagt + 8,4 miljoen: Indexatie + 7,7 miljoen, Verkoopbeperking - 0,3 miljoen, wijziging overige rekenregels - 0,1 miljoen, herclassificatie door splitsing gebouwen + 1,7 miljoen., overige mutaties - 0,6 miljoen. 8. Ongerealiseerde herwaardering is het positieve verschil van de marktwaarde minus de historische kostprijs (inclusief per 1 januari 2016 bevroren afschrijvingen en waardeverminderingen). Markwaarde in verhuurde staat Verloopstaat Marktwaarde in verhuurde staat 2017 % 1 Marktwaarde per 31 december ,0% 2 Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen ,5% 3 Inrekenen van wettelijk verplichte verkoopbeperking ,4% 4 Methodische wijzigingen software, nieuwe regels in het handboek ,9% 5 Andere wijzigingen in de software ,1% 6 Mutaties in het bezit van Volkshuisvesting ,5% 7 Herclassificatie - 0,0% 8 Overig (onverklaard) ,1% Marktwaarde per 31 december ,3% - waarvan vastgoed in exploitatie DAEB waarvan vastgoed in exploitatie niet-daeb Marktwaarde per 31 december Deze post bestaat uit de impact van de update van de economische parameters conform Handboek 2017 ( 50 miljoen), de update van de brongegevens zoals de WOZ en contracthuren ( 13 miljoen) en andere Volkshuisvesting specifieke zaken. 3. Dit betreft een beperking in kasstromen omdat 7 jaar niet mag worden uitgepond conform BTIV, dus niet specifiek Volkshuisvesting. 4. Dit betreft een methodische wijziging voor het berekenen van de Marktwaarde. Voor Volkshuisvesting pakt de berekening van de Markthuur hoger uit (markthuur op basis van m2 in plaats van % van leegwaarde). Dit is een logisch effect omdat Volkshuisvesting een relatief lage leegwaarde heeft. 5. Migratie verschil van software. 6. Verkochte eenheden en opgeleverde eenheden zijn in de waardering verwerkt. 7. Herclassificatie van eenheden van DAEB naar niet-daeb als gevolg van scheidingsvoorstel. 8. Overige rekenverschillen. 35

37 De onderverdeling van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt: DAEB Niet-DAEB Aantallen * Aantallen * waarderingsvariant Eengezinswoningen basis Meergezinswoningen basis Onzelfstandige eenheden basis Bedrijfsmatig onroerend goed full Maatschappelijk onroerend goed basis Zorgvastgoed (intramuraal, intermediaire verhuring) basis Overig (parkeren/berging) full Totaal Aantallen * Aantallen * waarderingsvariant Eengezinswoningen basis Meergezinswoningen basis Onzelfstandige eenheden basis Bedrijfsmatig onroerend goed full Maatschappelijk onroerend goed basis Zorgvastgoed (intramuraal, intermediaire verhuring) basis Overig (parkeren/berging) full Totaal Met ingang van jaarrekening 2016 is het bezit gewaardeerd op basis van marktwaarde. De definitie van marktwaarde is: Het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. De marktwaarde van al het vastgoed is gebaseerd op de basisvariant van het Handboek modelmatig waarderen, behalve het Bedrijfs onroerend goed en de Parkeergelegenheden/bergingen (niet-daeb). Deze zijn gebaseerd op de full variant van hetzelfde handboek. De marktwaarde wordt, op basis van het handboek, bepaald door de contante waarde te berekenen van de toekomstige kasstromen conform de Discounted Cash Flow methode (DCF), over een periode van 15 jaar. Het gaat hier niet om de daadwerkelijke kasstromen van Volkshuisvesting maar om de kasstromen die een commerciële verhuurder zou kunnen genereren. Bij het bepalen van de marktwaarde is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en / of schattingen (full variant). Deze zijn opgenomen in het handboek. De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. 36

38 Bij het doorexploiteerscenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode en dat de huur bij mutatie wordt aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. - Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel (maximaal redelijk). - Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur. Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macroeconomische parameters: Macro economische parameters e.v. Prijsinflatie 1,30% 1,50% 1,70% 2,00% Looninflatie 2,20% 2,20% 2,20% 2,50% Bouwkostenstijging 2,20% 2,20% 2,20% 2,50% Leegwaardestijging 4,25% 2,00% 2,00% 2,00% Parameters voor woongelegenheden e.v. Verhuurderheffing (% van de WOZ)*1 0,591% 0,591% 0,592% 0,592% Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar zelfstandige eenheden Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar onzelfstandige eenheden 1,00% 0,80% 0,60% 0,30% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Huurderving (% van de huursom) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Mutatiekans bij doorexploiteren*2 8,80% 8,80% 8,80% 8,80% *1) Verhuurdersheffing: In ,593% en vanaf ,567%. *2) Mutatiekans: Jaar 2018: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan geldt een opslag van 2% op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien er wel al is uitgepond, wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd. Jaar 2019 tot en met 2022 : De mutatiekans voor doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus geen opslag toegepast. Jaar 2023 tot en met 2032: Voor de laatste jaren van de DCF-periode geldt dat de hoogte van de mutatiekans wordt verlaagd naar 70% van de mutatiekans die wordt gehanteerd in het doorexploiteerscenario. De mutaties betreffen alleen verkopen en geen wederverhuur. 37

39 Normbedragen en percentages voor woongelegenheden Mutatieonderhoud per vhe - EGW 836 Mutatieonderhoud per vhe - MGW 628 Mutatieonderhoud per vhe Studenteneenheid 188 Mutatieonderhoud per vhe Zorgeenheid (extramuraal) 628 Beheerkosten per vhe EGW 427 Beheerkosten per vhe MGW 420 Beheerkosten per vhe Studenteneenheid 395 Beheerkosten per vhe Zorgeenheid (extramuraal) 387 Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,20% Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) 1,60% Risicovrije rentevoet 0,33% Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,63% Objectopslag (referentie object)*3 1,10% Instandhoudingsopslag *4 783 Splitsingskosten *5 508 Disconteringsvoet (referentie object) 7,06% *3) Objectopslag is afhankelijk van bouwjaar, type contract en regio. *4) Instandhoudingsopslag is afhankelijk van bouwjaar, type en oppervlakte. *5) Kosten bij het Kadaster voor het splitsen van één object in meerdere eenheden. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid. Normbedragen en percentages voor bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo 5,10 Mutatieonderhoud per m2 bvo (technisch) 10,20 Mutatieonderhoud marketing % marktjaarhuur 14% Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3% Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2% Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,76% Risicovrije rentevoet 0,33% Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,63% Objectopslag (referentieobject)* 2,88% Disconteringsvoet 8,84% *Objectopslag is afhankelijk van bouwjaar, type contract en regio 38

40 Normbedragen en percentages voor parkeerplaatsen Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar 47 Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar 157 Beheerkosten parkeerplaats per jaar 25,50 Beheerkosten garagebox per jaar 36 Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,76% Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,25% Verkoopkosten per eenheid 508 Risicovrije rentevoet 0,33% Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,63% Objectopslag (referentieobject)* 0,44% Disconteringsvoet 6,40% * Objectopslag is afhankelijk van type en regio Normbedragen en percentages voor intramuraal zorgvastgoed Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo 8,15 Mutatieonderhoud per m2 bvo (technisch) 10,20 Mutatieonderhoud marketing % marktjaarhuur 14% Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,76% Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,37% Risicovrije rentevoet 0,33% Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,63% Objectopslag (referentieobject)* 2,88% Disconteringsvoet 8,84% * Objectopslag is afhankelijk van type en regio Full variant: Inschakeling taxateur Omdat de niet-daeb tak voor meer dan 5% uit bedrijfsonroerend goed bestaat, geldt de verplichting om voor de waardering van het bedrijfsonroerend goed de full variant toe te passen. Hiervoor moet één keer in de 3 jaar het vastgoed getaxeerd worden door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.. Omdat in 2016 het hele bezit is getaxeerd is in 2017 volstaan met een update van deze taxatie. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Volkshuisvesting en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties. Toepassing vrijheidsgraden bij het gebruik van de full versie, De reikwijdte, aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen, derhalve worden de gehanteerde vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht. Indien en voor zover op complexniveau is afgeweken van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit separaat toegelicht. Ten slotte wordt hier opgemerkt dat bij de gehanteerde vrijheidsgraden zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij het document Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen 39

41 marktwaarde, dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking tussen diverse gespecialiseerde partijen. Hieronder zijn de door de taxateur toegepaste afwijkingen van de vrijheidsgraden toegelicht: Schematische vrijheid: De taxateur heeft de door de Volkshuisvesting opgegeven/in het rekenmodel opgevoerde objectinformatie wat betreft huurinkomsten en exploitatieuitgaven niet gewijzigd. Markthuur(stijging): Incidenteel toegepast heeft de taxateur de markthuurstijging aangepast ten opzichte van de algemeen toegepaste markthuurstijging. Exit yield: De taxateur heeft in meerdere gevallen een forse aanpassingen doorgevoerd in de exit yield. Indien van toepassing dan is dit per object in de toelichting bij het taxatierapport vermeld. Leegwaarde(stijging): Deze vrijheidsgraad is niet toegepast. Disconteringsvoet: De taxateur is van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de afwijkende risicoprofielen van de complexen onderling en heeft derhalve per complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet. Mutatie- en verkoopkans: Waar nodig heeft de taxateur de mutatiekans gewijzigd. Indien van toepassing dan is dit per object in de toelichting bij het taxatierapport vermeld. Onderhoud: Deze vrijheidsgraad is toegepast. De taxateur acht een inschatting van regulier onderhoud op basis van de Vastgoedtaxatiewijzer 2016 beter passend. Technische splitsingskosten: Deze vrijheidsgraad is niet toegepast. Bijzondere omstandigheden: Deze vrijheidsgraad is niet toegepast. Erfpacht: Deze vrijheidsgraad is niet toegepast. Exploitatiescenario: Deze vrijheidsgraad is niet toegepast. 40

42 Bedrijfswaarde-informatie Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Totaal Uitgangspunten bedrijfswaarde In de Woningwet is de verplichting opgenomen dat het bezit wordt gewaardeerd op marktwaarde. De marktwaarde geeft, rekening houdend met de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, het bedrag op balansdatum weer waartegen het vastgoedbezit op de vrije markt kan worden vervreemd tussen ter zake goed geïnformeerde partijen die tot een transactie bereid zijn. Door de waardering op marktwaarde wordt inzicht gegeven in de mogelijke verdiencapaciteit van de vastgoedportefeuille. Gezien de doelstelling van Volkshuisvesting zal in de praktijk slechts een beperkt aantal woningen verkocht worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. De bedrijfswaarde sluit beter aan op het beleid van Volkshuisvesting en beoogt inzicht te geven in de werkelijke verdiencapaciteit van het vastgoed. In het Bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie. De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende exploitatieperiode van de complexen. De bedrijfswaarde is bepaald overeenkomstig de voorgeschreven parameters en richtlijnen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van de onroerende zaken totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend, afgeleid van de huidige bestemming van het vastgoed. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden in het eerste jaar gebaseerd op de begroting. In de jaren daarna wordt uitgegaan van een norm per eenheid. Deze norm wordt jaarlijks aangepast voor inflatie en geëxtrapoleerd voor de volgende jaren. De DAEB bedrijfswaarde daalt met 45,1 miljoen. Dit wordt voor 33,2 miljoen veroorzaakt door herclassificatie, in he kader van het Scheidingsvoorstel, van DAEB bezit naar niet-daeb. De resterende mutatie bedraagt - 11,9 miljoen en komt voornamelijk voort uit een lagere indexering van de huren en een hogere verhuurdersheffing door stijgende WOZ waardes. De niet-daeb bedrijfswaarde stijgt met 32,6 miljoen, hoofdzakelijk bestaande uit de herclassificatie van 33,2 miljoen. 41

43 Bedragen * Bedrijfswaarde DAEB Bedrijfswaarde niet-daeb Totaal Bedrijfswaarde Classificatie (Daeb / Niet-Daeb) Overige mutaties Bedrijfswaarde Bedragen * Bedrijfswaarde DAEB Bedrijfswaarde niet-daeb Totaal Beginbalans Versieverschil Bedrijfswaarde Autonome ontwikkeling Voorraadmutaties Actualisering Bedrijfswaarde bestanddelen Parameterwijzigingen Wijzigingen exploitatiebeleid Bedrijfswaarde Aantallen ultimo De aantallen voor de bedrijfswaarde bedragen eenheden. Deze eenheden sluiten aan bij het bezit dat is verantwoord als Activa in exploitatie. Daarnaast exploiteren we ook nog tijdelijk 93 eenheden in Rijnwijk. Deze eenheden worden naar verwachting binnenkort afgestoten en zijn daarom verantwoord als Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop. In totaal zijn er derhalve eenheden die geëxploiteerd worden. De uitgangspunten voor de bedrijfswaarde staan in de onderstaande tabel. 42

44 DAEB en niet-daeb Inflatie 1,40% 1,50% 1,60% 1,60% 1,80% Huurstijging 1,40% 1,40% 1,50% 1,60% 1,60% Huurderving leegstand 0,99% 1,30% 1,30% 1,30% 1,30% Huurderving oninbaar 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% Disconteringsvoet 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% Onderhoudsnorm Exploitatielasten *) geindexeerde begroting van 2018 Index onderhoudslasten 2,20% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30% Index exploitatielasten 2,20% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30% WOZ waarde ontwikkeling 6,00% 4,50% 3,50% 2,50% 2,50% Saneringsheffing als % /huur 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Mutatiegraden 8,80% 8,80% 8,80% 8,80% 8,80% Verhuurdersheffing per 1.000/WOZ 5,91 5,91 5,92 5,92 5,93 Gemiddelde restwaarde Verkoopprogramma in vhe's DAEB Verkoopprogramma in vhe's Niet-DAEB Sloopprogramma in vhe's DAEB Sloopprogramma in vhe's Niet-DAEB Versieverschil Betreft een verschil door nieuwe versie software. 2. Autonome ontwikkelingen Het jaar 2017 is gerealiseerd. Dit levert een lagere bedrijfswaarde op. Toekomstige kasstromen worden een jaar minder contant gemaakt. Dit verhoogt de bedrijfswaarde. De geplande verkopen bestaand bezit van 2017 worden als gerealiseerd beschouwd. De geplande verkopen van 2022 worden toegevoegd. 3. Voorraadmutaties Het waardeverschil tussen de geplande verkopen en de werkelijke verkopen worden hier verwerkt. Door nieuwbouw neemt de DAEB bedrijfswaarde toe met 47 DAEB huurwoningen en van niet-daeb met één bedrijfspand. Door aankoop neemt de DAEB bedrijfswaarde toe met de 2 woningen die in 2017 zijn teruggekocht en in exploitatie genomen. 4. Aanpassing van de bedrijfswaardebestanddelen De bedrijfswaarde neemt toe door de stijging van de WWS punten (+1,42%) en komt bijna volledig toe aan DAEB. Deze stijging van de WWS punten wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een hogere WOZwaarde. De bedrijfswaarde neemt af door het effect van de lagere inflatie en daarmee lagere indexering van de huurstijging in 2017, dat doorwerkt in de toekomstige jaren. 43

45 Tevens daalt de bedrijfswaarde door een snellere stijging van de WOZ waarden. Door de stijging van de WOZ waarden wordt de verhuurdersheffing namelijk hoger. Dit drukt de bedrijfswaarde. Er zijn 321 eenheden van DAEB naar niet-daeb gegaan, en 2 van niet-daeb naar DAEB. 5. Parameterwijzigingen De bedrijfswaarde neemt af door lagere huurstijging tussen 2020 en 2022 als gevolg van lagere inflatie is 1,40 1,50 1,60 1,60 1,80 2,00 was 1,07 1,53 2,00 2,00 2,00 2,00 De bedrijfswaarde neemt ook af door een hogere verhuurdersheffing als gevolg van hogere WOZ waarden is 6,00 4,50 3,50 2,50 was 3,67 2,83 2,00 2,00 6. Exploitatiebeleid De bedrijfswaarde neemt dit jaar toe door jaarlijkse actualisatie van de streefhuren en aftoppingsgrenzen. De toename is per saldo, DAEB kent een afname Onderhoudsnorm en exploitatielasten zijn in lijn geëxtrapoleerd op basis van de begroting van Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop Volkshuisvesting heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 315 woningen en 256 bedrijfspanden bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 73 woningen en 4 bedrijfspanden in het komend boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze verkopen bedraagt in totaal 75,6 miljoen en de boekwaarde op basis van historische kosten 40,7 miljoen. Schattingen: Een gevoeligheidsanalyse (wat gebeurt er als de inflatie, disconteringsvoet, mutatiegraad, streefhuur enz. muteert) wordt niet opgenomen in de jaarrekening. Zo n analyse komt terug in onze Financiële Meerjaren Raming. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en rechten. 44

46 Zekerheden en beperkingen: Vastgoedbeleggingen met een boekwaarde van (2016: ) zijn hypothecair verbonden ten behoeve van kredietinstellingen. De complexen School III (bedrijfsonroerend goed) en Langs de Rijn (33 commerciële huurwoningen) zijn ongeborgd gefinancierd en wel hypothecair bezwaard. Juridische en feitelijke verplichtingen inzake de waardering van het vastgoed: Volkshuisvesting heeft zich jegens de gemeente verplicht om woningen met een huurprijs t/m 635,05 te vervangen voor een huurwoning in ditzelfde segment indien deze woning verkocht wordt. Dit geldt voor een periode van één jaar. Met de bepaling van de marktwaarde is hier geen rekening mee gehouden. WOZ-informatie De WOZ-waarde bedraagt ultimo 2017 (peildatum ) miljoen (2016: miljoen) Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Koopgarant Onder de post Verkocht onder voorwaarden zijn de 155 (2016: 165) Koopgarant woningen opgenomen die in het verleden door Volkshuisvesting met korting zijn verkocht en waarvoor Volkshuisvesting een terugkoopplicht heeft. De terugkoopplicht is verantwoord onder de Schulden. De destijds bij verkoop verstrekte korting is tijdens de verkoop als verlies verwerkt. De (verplichte) terugkoop door Volkshuisvesting vindt ook plaats exclusief de korting. Bij doorverkoop zonder de Koopgarantconstructie wordt de korting alsnog door Volkshuisvesting gerealiseerd. In de eerste onderstaande tabel is het waardeverloop in 2017 opgenomen. In de tweede tabel staat het waardeverloop gedurende de gehele looptijd van de woningen. Waardeverloop Koopgarantwoningen in 2017 DAEB niet-daeb totaal totaal Boekwaarde 1 januari: Bezitsmutaties 1. Investeringen 2. Desinvesteringen Herclassificatie Waardemutaties Aanpassingen marktwaarde (niet gerealiseerde waardeverandering) Totaal van de mutaties Boekwaarde 31 december Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering Aantal woningen

47 Begin 2017 had Volkshuisvesting 165 Koopgarantwoningen met een terugkoopplicht. In 2017 zijn er 10 teruggekocht, waarvan en 4 niet-daeb, zonder voorwaarden, weer zijn doorverkocht. Van de resterende 6 woningen zijn er 3 DAEB verhuurd en staan er 3 niet-daeb nog te koop. Toelichting mutaties DAEB Investeringen: Volkshuisvesting realiseert geen nieuwe Koopgarant woningen. 2. Desinvestering: - 3. Herclassificatie: Dit betreft de marktwaarde van 3 woningen die verhuurd zijn (geherclassificeerd naar Activa in exploitatie). 4. Aanpassingen marktwaarde: De waarde van de woningen is gestegen met 0,3 miljoen. 5. De niet gerealiseerde waardestijging is 0,3 miljoen en maakt onderdeel uit van de boekwaarde ultimo 2017 en bedraagt 4,2 miljoen. Toelichting mutaties niet-daeb Investeringen: Volkshuisvesting realiseert geen nieuwe Koopgarant woningen. 2. Desinvestering: Dit betreft de marktwaarde van de 4 woningen die, zonder voorwaarden, zijn doorverkocht. 3. Herclassificatie: Dit betreft de marktwaarde van de 3 woningen die nog te koop staan (geherclassificeerd naar Activa bestemd voor Verkoop ). 4. Aanpassingen marktwaarde: De waarde van de woningen is gestegen met 1,6 miljoen. 5. De niet gerealiseerde waardestijging is 0,9 miljoen en maakt onderdeel uit van de boekwaarde ultimo 2017 en bedraagt 21,2 miljoen. Waardeverloop Koopgarantwoningen gedurende de gehele looptijd Aantal Verkoopprijs Korting Verkoopprijs Indexering Waarde zonder korting met korting ultimo DAEB niet-daeb Totaal Totaal Mutatie In de kolom Verkoopprijs zonder korting staan de totale bedragen waarvoor de kopers de woningen hebben gekocht. In de kolom Verkoopprijs met korting staat het bedrag dat de koper heeft betaald. In de Niet uit de balans blijkende rechten is het kortingsbedrag ( 7,1 miljoen) ook opgenomen. 1,3 miljoen heeft betrekking op DAEB en 5,8 miljoen heeft betrekking op niet-daeb. Bij terugkoop en doorverkoop van de woning wordt de omzet van de verleende korting mogelijk weer gerealiseerd. In de kolom Indexering wordt de waardeontwikkeling weergegeven van de woning. De waarde van de woning wordt vermenigvuldigd met de waarde indexatie van het Kadaster betreffende koopwoningen. De 155 huidige Koopgarant woningen (35 DAEB woningen en 120 niet- DAEB woningen) zijn gedurende de gehele levensduur per saldo 1,2 miljoen ( 0,3 miljoen DAEB en 0,9 miljoen niet-daeb) in waarde gestegen. In 2017 is de Koopgarantpositie 2,0 miljoen ( 0,3 miljoen DAEB en 1,7 miljoen niet-daeb in waarde gestegen. 46

48 Sociale Koop Volkshuisvesting heeft in het verleden ook (DAEB) woningen verkocht op basis van het concept Sociale Koop. In de onderstaande tabel staat het waardeverloop van de totale Sociale Koop positie gedurende de gehele looptijd van deze woningen. Sociale Koop kent een terugkooprecht voor Volkshuisvesting en daardoor worden deze woningen niet op de balans verantwoord. Aantal Verkoopprijs Korting Verkoopprijs Indexering Waarde zonder korting met korting ultimo 2017 Totaal Totaal Mutatie In 2017 is er 1 sociale koopwoning teruggekocht. De 49 huidige sociale koopwoningen zijn gedurende de gehele levensduur per saldo 1,1 miljoen in waarde gedaald. In 2017 is de Sociale Kooppositie 0,1 miljoen in waarde gestegen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Het verloop van deze post is als volgt: DAEB niet-daeb DAEB + niet-daeb Boekwaarde 1 januari: Bezitsmutaties 1. Opleveringen Investeringen Herclassificatie Herclassificatie voorziening Herclassificatie ORT Totaal van de mutaties Boekwaarde 31 december Toelichting mutaties DAEB Opleveringen: Dit betreft de marktwaarde van opgeleverde huurwoningen. 20 appartementen in de Schuytgraaf, 26 appartementen aan de Utrechtsestraat, en één woning in het Gemaal. 2. Investeringen: Dit betreft voornamelijk de gedane investeringen bij de start van de bouw van 75 appartementen Park Wonen in Malburgen, de transformatie van het kantoorpand Utrechtsestraat naar 26 appartementen en de in 2017 nog gedane uitgaven voor de bouw van 20 appartementen in Schuytgraaf. 3. Herclassificatie: Dit betreffen 15 eenheden (Kromme Elleboogsteeg/ Gildehuis) die zijn geherclassificeerd vanuit Activa in exploitatie. 4. Herclassificatie voorziening: Voor een juiste balanspresentatie worden voorzieningen voor onrendabele investeringen gesaldeerd met de gedane uitgaven voor Vastgoed in ontwikkeling. Dit tot aan het niveau van deze uitgaven. 5. Herclassificatie Onrendabele top: Dit betreft het verschil tussen de marktwaarde en de stichtingskosten van de opgeleverde eenheden die genoemd zijn bij punt 1. 47

49 Toelichting mutaties niet-daeb Opleveringen: Dit betreft de marktwaarde van het opgeleverde bedrijfspand in de plint aan de Utrechtsestraat. 2. Investeringen: Dit betreft voornamelijk de gedane investeringen in het bedrijfspand aan de Utrechtsestraat. 3. Herclassificatie: Dit betreffen 2 eenheden (Parkstraat/Gildehuis) die zijn geherclassificeerd vanuit Activa in exploitatie. 4. Herclassificatie voorziening: Dit betreft de terugname van hetgeen eerder in mindering is gebracht op activa in ontwikkeling. Deze terugname is gerealiseerd ten behoeve van het vormen van de voorziening onrendabele investeringen en herstructurering. 5. Herclassificatie Onrendabele top: Dit verschil heeft betrekking op verschil tussen de marktwaarde en de stichtingskosten van het opgeleverde bedrijfspand genoemd bij punt Materiele vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Het verloop van deze post is als volgt: Stand 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde Mutaties: Investeringen Desinvesteringen - Afschrijvingen Totaal van de mutaties Stand 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde De investeringen van 2017 bedragen en zijn op te splitsen in voor ICT (Licenties en investeringen in Empire, Release 16), aanpassingen in het gebouw, en inventaris. 48

50 Specificatie van de aanschafwaarde en de boekwaarde: Aanschaf waarde Boek waarde Gebouwen ICT Vervoersmiddelen Inventaris Totaal Afschrijvingen De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde en gebaseerd op de volgende verwachte gebruiksduur: Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten in 50 jaar afgeschreven. Verbouwingen in 25 jaar. Op de grond wordt niet afgeschreven. ICT en vervoersmiddelen worden in 5 jaar afgeschreven. Inventaris in 10 jaar. Actuele waarde De WOZ waarde (peildatum ) van het kantoorpand bedraagt 5,7 miljoen (2016: 5,9 miljoen). 49

51 8.3 Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Derivaten Te vorderen overheidssubsidies Overige vorderingen Totaal Latente belastingvordering(en) Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en waardering volgens fiscale grondslagen. Ook is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen zijn tegen contante waarde opgenomen. De hierbij gehanteerde disconteringsvoet is de gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille o/g, gecorrigeerd voor het belastingtarief (25%), zijnde 2,23% (2016: 2,32%). Balans Winst-en-verliesrekening Activa in exploitatie Activa in ontwikkeling Derivaten / leningen OG Tijdelijke verschillen Compensabele verliezen Totaal latente belastingvordering In de volgende tabel zijn de tijdelijke verschillen en compensabele verliezen toegelicht. Jaarrekening Fiscaal Verschil Latentie 25% contant Looptijd 1. Waarde van vastgoed in exploitatie onzeker waarvan activa/woningen te verkopen waarvan activa/bedrijfspanden te verkopen Waarde activa ten dienste van exploitatie onzeker 3. Onderhanden projecten Derivaten/leningen o/g 7 jaar Totaal Tijdelijke verschillen Compensabele verliezen Totaal latentie Toelichting Tijdelijke verschillen (1-4) De tijdelijke verschillen zijn berekend over de beleidsperiode waarover Volkshuisvesting winsten waarschijnlijk acht, zijnde een periode van 7 jaar. 1. De fiscale waardering van het bezit in exploitatie is 221 miljoen hoger dan de marktwaarde die is opgenomen in deze jaarrekening. Dit leidt tot een actieve latentie voor zover de genoemde verschillen in waardering in de toekomst waarschijnlijk gerealiseerd zullen worden. Dat is het geval bij de begrote verkoop van woningen en de begroteverkoop van bedrijfspanden. De komende 7 jaar worden waarschijnlijk 423 woningen verkocht evenals de verkoop van 318 bedrijfspanden. 50

52 Niet gewaardeerd wordt het tijdelijk verschil op het overige geëxploiteerde bezit, omdat deze tijdelijke verschillen de komende 7 jaar niet gerealiseerd zullen worden. Na deze periode (vanaf 2024) is het voor Volkshuisvesting onzeker of voldoende winst wordt gemaakt om deze tijdelijke verschillen te kunnen realiseren. 2. Het verschil tussen de fiscale waardering en de waardering in deze jaarrekening bestaat voor activa ten dienste van de exploitatie voornamelijk uit ons kantoorgebouw. Er zijn geen concrete plannen om ons huidige kantoorpand te verlaten. Voor deze post ontstaat geen latentie. 3. In de onderhanden projecten zijn grondposities opgenomen met een hoge fiscale waarde. Wij verwachten deze in 2018 te verkopen, waarbij een fiscaal verlies wordt gerealiseerd. 4. In de jaarrekening is er een verschil tussen de waardering van de naar vaste leningen omgezette extendibles (swaptions) en de waardering die de fiscus toepast. Hiervoor wordt een latentie gevormd. De uitgeoefende swaptions worden over de resterende looptijd van de lening geamortiseerd. Voor de komende 7 jaar wordt een latentie gevormd voor het tijdelijke verschil hiervan. Toelichting compensabele verliezen (5) Deze verliezen worden binnen de fiscaal toegestane regels gecompenseerd met fiscale winsten uit de exploitatie in toekomstige jaren en dus gewaardeerd in de latentie. Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. Inde jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering opgenomen. 5. Van 2007 tot en met 2015 zijn per saldo voor 112,5 miljoen aan compensabele fiscale verliezen opgebouwd: - Tussen 2007 en 2010 zijn drie grote onderhoudsprojecten (van Verschuerwijk, Geitenkamp en Kamillelaan) de oorzaak van het fiscale verlies van 55 miljoen. - In 2014 is het fiscale verlies veroorzaakt door de daling van de WOZ waarde. De WOZ waarde is de basis voor de fiscale waardering van ons vastgoed. Panden die duurzaam 30% in waarde zijn gedaald zijn fiscaal afgewaardeerd. Door daling van de WOZ waarde hebben we in miljoen afgewaardeerd. - In 2015 hebben we nog eens 18 miljoen afgewaardeerd door lagere WOZ waardes. Ook de verkoop van een grondpositie in 2015 met hoge fiscale waarde heeft in dat jaar een fiscaal verlies van 18 miljoen opgeleverd. Het fiscale resultaat over 2017 schatten we in op 16,482 miljoen; daarmee wordt het saldo van de compensabele verliezen ultimo ,8 miljoen. Dit saldo is te compenseren met winsten over 2018 tot en met Op basis van de huidige meerjarenplanning, zal van de totale compensabele verliezen circa 69,3 miljoen ook daadwerkelijk gecompenseerd worden met toekomstige fiscale winsten. Over dit bedrag is derhalve een latente belastingvordering gevormd. 51

53 Inzet compensabel verlies Restant compensabel Fiscaal resultaat 2008 t/m 2011 t/m verlies jaar Verlies Winst na t/m t/m Subtotaal Subtotaal Totaal Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte actieve latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt: Boekwaarde 1 januari: actieve belastinglatentie Onttrekking/dotatie ten laste/gunste van het resultaat Vrijval / toevoeging in verband met verliescompensatie Verliescompensatie ivm herrekening stand Boekwaarde 31 december De toename van de latentie met 1,9 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt doordat het fiscale verlies op de verkoop van gronden in 2018 en van bedrijfspanden tot en met 2024 ook in de latentie is gewaardeerd Derivaten Afkoopwaarde rentederivaat ABN AMRO Stand 1 januari Afschrijving afkoopsom rentederivaat Stand 31 december In 2013 heeft ABN AMRO gebruik gemaakt van de breakclausule in het derivatencontract, zijnde een renteswap van 25 miljoen met een oorspronkelijke looptijd van 50 jaar, afgesloten in De te verrekenen negatieve marktwaarde van 5,9 miljoen wordt vanaf 2014 in 45 jaar, middels lineaire afschrijvingen, als rentelasten ten laste van het resultaat gebracht. Dit resulteert in een afschrijvingslast in 2017 van

54 8.3.3 Te vorderen overheidssubsidies Stand 1 januari Toegekende overheidssubsidies 0 0 Toevoeging rente Ontvangen subsidies Stand 31 december De toegekende overheidssubsidies betreffen Besluit Woninggebonden (BWS) subsidies en Besluit Rijkssubsidiëring Instandhouding Rijksmonumenten (BRIM) subsidies. De restant looptijd van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt 9 jaar. De restant looptijd van de te vorderen BR IM-subsidies bedraagt 3 jaar Overige vorderingen WBVG RC SVN Starters lening Totaal 2017 Totaal 2016 Stand 1 januari Bijboeking rente Ontvangsten Bijboeking rente en aflossing Aflossingen Mutatie voorziening Stand 31 december Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) In 2007 heeft Volkshuisvesting de leningenportefeuille van WBVG overgenomen en aan hen een kredietfaciliteit verstrekt tot maximaal 4,9 miljoen. WBVG kan binnen de faciliteit naar eigen inzicht opnemen en aflossen. De rente die zij aan ons betalen is gelijk aan onze vermogenskostenvoet en wordt jaarlijks aangepast. Die kredietfaciliteit bestond uit drie (door het WSW geborgde) leningen, met looptijden tot 2017, 2019 en Voortzetting in de bestaande vorm is op grond van de nieuwe Woningwet niet meer mogelijk. Inmiddels is het eerste deel van 2,5 miljoen afgelost. Het maximum bedrag van de faciliteit is momenteel 2,4 miljoen. Rekening Courant Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVN) Voor door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVN) verstrekte startersleningen is een revolving fund opgericht. Tot en met 2014 heeft Volkshuisvesting gebruik gemaakt van dit fonds. Volkshuisvesting sluit echter geen nieuwe startersleningen meer af. Deze positie dient alleen nog als rekening courant. 53

55 Starterleningen u/g Verstrekte leningen Afgelost in Verstrekte leningen Voorziening 50 % Mutatie Voorziening 50% Saldo 167 In totaal heeft Volkshuisvesting, 22 woningen verkocht met een starterslening. De startersleningen zijn tussen verstrekt door SVN en hebben een looptijd van 30 jaar. Eind 2017 zijn dat er nog 16 startersleningen. Drie leningen zijn in 2017 volledig afgelost. De verstrekte startersleningen zijn achtergestelde hypothecaire vorderingen en worden voor 50% voorzien. 8.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden Totaal Vastgoed bestemd voor verkoop De post Vastgoed bestemd voor verkoop bestaat uit 3 teruggekochte Koopgarant woningen, bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Onderhanden werk Grondposities Malburgen en Rijnwijk Totaal Onderhanden werk Het onderhanden werk betreft met name het bouw- en woonrijp maken van grondposities in Malburgen en Fluvium ten behoeve van de verkoop. De onderhandenwerk positie is 1,7 miljoen maar voor een juiste presentatie van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen is in mindering gebracht op het onderhanden werk. Per saldo is de marktwaarde van het onderhanden werk 1,62 miljoen. 54

56 Grondposities Malburgen De grondposities in Malburgen hebben een waarde van 6,4 miljoen. De boekwaarde van de grondpositie is met 1 miljoen gedaald ten opzichte van 2016, met name als gevolg van de verkoop van t Nieuwe A voor 1,2 miljoen. Hiervan is , toegerekend aan het gedeelte dat aan de koper is overgedragen en is nu verantwoord onder het Onderhanden werk Bestemd voor verkoop. Anderzijds is er, op basis van recente en vergelijkbare verkopen, sprake van een herwaardering van Zie ook de toelichting in Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Grondpositie Rijnwijk Ten aanzien van de grondpositie Rijnwijk is zijn de cumulatieve afwaarderingen uit het verleden in 2017, op basis van een getekende overeenstemminsverklaring, teruggenomen. Dit leidt tot een waardering van de grondpositie van 21,6 miljoen, zijnde de oorspronkelijke stichtingskosten. Zie ook hier de toelichting in Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Stichting Tijdelijke Exploitatie Rijnwijk. Eind 2017 eindigde het door de Aw verkregen uitstel voor de exploitatie van de 33 bedrijfspanden in het ontwikkelgebied Rijnwijk. In december is de Stichting Tijdelijke Exploitatie Rijnwijk opgericht en heeft Volkshuisvesting het opstelrecht van deze panden overgedragen aan de Stichting. Deze stichting is juridisch en bestuurlijk onafhankelijk van Volkshuisvesting. Hiermee is invulling gegeven aan het beëindigen van de exploitatie. Door de toekomstige sloopbestemming hadden de overgedragen panden, exclusief de grond, al een waarde van nul Overige voorraden De voorraad is aanwezig in de 9 servicewagens van de vaklieden. 8.5 Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal Van de vorderingen heeft 0,04 miljoen een looptijd langer dan één jaar Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten Belastingen en premies sociale verzekeringen Premies sociale verzekering/pensioenen 0 15 Totaal

57 8.5.3 Overige vorderingen Overige debiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal overige debiteuren Diverse vorderingen Totaal Overige debiteuren bestaat voornamelijk uit vorderingen voor onderhoud ten laste van huurders. De Diverse vorderingen van 2016 bestaan uit een grondtransactie waarbij de grond wel geleverd maar nog niet betaald was Overlopende activa Vooruitbetaalde kosten Totaal De vooruitbetaalde kosten betreffen voor 0,2 miljoen vooruitbetaalde licentiekosten voor ICT applicaties en voor 0,1 miljoen vooruitbetaalde kosten waarvoor nog een verzekeringsuitkering ontvangen wordt. 8.6 Liquide middelen Kas 0 0 Bank Totaal De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Volkshuisvesting. 8.7 Eigen vermogen Het eigen vermogen is als volgt samengesteld: Herwaarderingsreserve Overige reserves Resultaat boekjaar Totaal De herwaarderingsreserve is gebaseerd op het verschil tussen de marktwaarde en de historische kostprijs, minus de contant gemaakte belastingdruk voor het verkoopprogramma voor de komende zeven jaar (423 woningen en bedrijfspanden). 56

58 8.7.1 Herwaarderingsreserve Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: vastgoed verkocht onder vastgoed in exploitatie voorwaarden Totaal DAEB niet-daeb DAEB niet-daeb Stand per 1 januari Desinvesteringen Mutatie herwaardering Mutatie belastingdruk over herwaardering Stand per 31 december Stand per 1 januari Desinvesteringen Mutatie herwaardering Mutatie belastingdruk over herwaardering Stand per 31 december specificatie herwaardering Bruto herwaardering Belastingdruk De herwaarderingsreserve sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten. Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samenhangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar het bestuursverslag Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand 1 januari Toebedeeld resultaat vorig boekjaar Desinvesteringen, overboeking vanuit herwaardering Realisatie uit herwaarderingsreserve Stand 31 december voor winstbestemming Resultaat boekjaar Bestemming van het resultaat 2017 Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2017 ad als volgt te bestemmen: - Het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2017 ad positief toe te voegen aan de overige reserves. - Het niet-gerealiseerde resultaat ad (bestaande uit niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed in exploitatie en niet-gerealiseerde waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden) ten gunste van de herwaarderingsreserve te brengen. De resultaatbestemming is nog niet in de jaarrekening verwerkt. 57

59 8.8 Egalisatierekeningen Stand 1 januari Toevoeging rente Ontvangen subsidies Stand 31 december De contante waarde van de toegekende subsidies BWS en BRIM wordt hier gepresenteerd. Jaarlijks wordt een deel ten gunste van het resultaat gebracht. De vordering is opgenomen bij te vorderen overheidssubsidies. 8.9 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen Totaal Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is in onderstaand overzicht op projectniveau weergegeven. In het onderstaande overzicht is het verloop van de voorziening op projectniveau weergegeven. 58

60 dotatie/ vrijval 2017 Mutatie Reclass Totaal Presentatie op Balans Afboeking vastgoed i.o. Netto voorziening 1. Park Wonen Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl MOW Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl Fluvium H Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl Fluvium J Schuytgraaf Hobbit Microwoningen Schepen te Boeckoppad Resultaat op voorzieningprojecten -28 Totaal nieuwbouw Transformatie aankoop Utrechtsestraat Transformatie aankoop Parochiehuis Transformatie Kromme Elleboogsteeg Transformatie Rietgrachtstraat Overig Totaal transformatie Duurzaamheidsinvesteringen Geplande Inv onderhoud in overloop Resultaat op voorzieningprojecten -113 Totaal overig Totaal DAEB Transformatie Parkstraat Duurzaamheidsinvesteringen Totaal bestemd voor eigen exploitatie Nieuw Kade Kwartier Grondexploitatie Koop Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl Fluv H Koop Vlierstraat e.o Wheme-Dreef Overig Resultaat op voorzieningprojecten -16 Totaal bestemd voor verkoop Totaal Niet-DAEB TOTAAL Toelichting 1. Dit betreft met name de voorziening van de ontwikkeling de 75 eenheden Park Wonen in Malburgen. 2. Voor het glazen atelier is een voorziening opgenomen voor de afbouw Dit betreft het terugnemen van de volledige onrendabele top van de al gemaakte kosten. De verwachting is namelijk dat de gepleegde investeringen volledig worden vergoed door de koper van Fluvium Blok J. 5. De voorziening Schuytgraaf, de ontwikkeling van 20 appartementen in Schuytgraaf, is door oplevering vervallen. 6. De voorziening is getroffen tot het niveau van de gemaakte kosten. Het project de Hobbit zit nog in onderzoeksfase. 7. De voorziening is getroffen tot het niveau van de gemaakte kosten. 8. De voorziening ziet toe op de transformatie van het pand aan het Schepen te Boeckoppad. De voorziening is getroffen tot het niveau van de gemaakte kosten. 9. Betreft het resultaat op in 2017 afgesloten voorzieningenprojecten. Wordt verantwoordt via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. 59

61 10. De voorziening Utrechtsestraat, de ontwikkeling van 26 DAEB appartementen en 1 niet-daeb BOG, is door oplevering vervallen. 11. De voorziening ziet toe op de aankoop van het Parochiehuis. Het aankoopbedrag is De marktwaarde van het pand is De onrendabele top is derhalve De voorziening betreft de onrendabele investering ten behoeve van de transformatie van het pand aan de Kromme Elleboogsteeg. De verwachte kosten zijn De marktwaarde, na transformatie, is De voorziening ziet toe op de transformatie van de Rietgrachtstraat. 14. De voorziening ziet toe op de onderzoekskosten voor de aankoop en transformatie van het 2 e kantoorpand Gepland onderhoud: Ziet toe op de onrendabele top van onderhoudsinvesteringen. De investeringen zien met name toe op planmatig onderhoudswerkzaamheden die in 2017 zijn gestart. 17. Betreft het resultaat op in 2017 afgesloten voorzieningenprojecten. Wordt verantwoordt via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. 18. De voorziening betreft de onrendabele investering ten behoeve van de transformatie van het pand aan de Parkstraat. De verwachte kosten zijn De marktwaarde, na transformatie, is De voorziening ziet toe op de gemaakte onderzoekskosten ten behoeve van de grondexploitatie Rijnwijk. 21. Door de verkoop van de Plint in Fluvium H is de onrendabele top 2016 komen te vervallen. De verkoop loopt via het verkoopresultaat. 22. Project Vlierstraat zit nog in planfase. De gerealiseerde onderzoekskosten zijn volledig onrendabel. 23. Project Wheme Dreef zit nog in planfase. De gerealiseerde onderzoekskosten zijn volledig onrendabel. 24. Betreffen nagekomen investeringen. Deze zijn volledig onrendabel. 25. Betreft het resultaat op in 2017 afgesloten voorzieningenprojecten. Deze loopt via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige voorzieningen De overige voorzieningen betreft de voorziening voor jubileumuitkeringen. Het verloop ervan in het boekjaar is als volgt: Stand 1 januari Dotaties Onttrekkingen Stand 31 december In de voorziening jubileum-uitkeringen zijn de verwachte jubileum-uitkeringen, conform de cao, van de huidige medewerkers gepresenteerd. Hiervan heeft een looptijd > 5 jaar. 60

62 8.10 Langlopende schulden 2017 Rente% > 5 jaar > 1 jaar Totaal Leningen kredietinstellingen 2, Derivaten Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV Totaal Rente% > 5 jaar > 1 jaar Totaal Leningen kredietinstellingen 2, Derivaten Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV Totaal Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor een toelichting op de renterisico s wordt verwezen naar het hoofdstuk Financiële Instrumenten Leningen kredietinstellingen Het verloop van deze post is als volgt: leningen nominaal agio disagio totaal totaal Stand 1 januari Bij: aflossingen gepresenteerd onder kortlopende schulden Totaal Bij: nieuwe leningen Bij: agio; geamortiseerde optiepremies extendible leningen Bij: uitoefening swaption Af: disagio; geamortiseerde rente extendible leningen Af: aflossingen Totaal Af: aflossingen in volgend jaar naar kortlopende schulden Stand 31 december De leningenportefeuille eind 2017 bedroeg in totaal 401,8 miljoen waarvan 366,5 miljoen langlopend en 35,3 miljoen kortlopend (<1 jaar). Agio (meer dan de nominale waarde): Bij het aangaan van 8 extendible leningen zijn optiepremies overeengekomen in de vorm van een lager rentepercentage in het eerste tijdvak van de lening. De reële waarde van deze premies op balansdatum, , is op de balans opgenomen. De amortisatie van de waarde in 2017 van is als last verwerkt in het renteresultaat. 61

63 Disagio (minder dan de nominale waarde): De negatieve marktwaarde van de extendible leningen op het moment van hun verlenging door de geldgever (uitoefening swaption) is eveneens opgenomen op de balans. De vrijval van de waarde in 2017 van is ten gunste van het resultaat financiële baten en lasten verwerkt. Naast deze leningen is ultimo 2017 geen financiering aangetrokken met uitgestelde storting in Zekerheden Van de Leningen bij kredietinstellingen is 396,0 miljoen ( ,4 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Volkshuisvesting zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een marktwaarde van miljoen niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Voor de Leningen bij kredietinstellingen is hypothecaire zekerheid van 9,6 miljoen (2016 9,6 miljoen) verstrekt met betrekking tot het onroerend goed van Volkshuisvesting met een boekwaarde van 10,4 miljoen. Zie volgend onderdeel. Ongeborgde financieringen Volkshuisvesting heeft ten behoeve van twee niet-daeb projecten commerciële (ongeborgde) projectfinancieringen aangetrokken bij de BNG Bank. Op grond van de betreffende leningsovereenkomsten zijn voor deze projecten de navolgende ratio s bepaald voor de periode van twaalf maanden eindigend op 31 december 2017: Laatste taxatie waarde LTV (max. 70%) Huur -/- derving 2017 Betaalde rente en aflossing 2017 Project Leningnummer Schuldrestant School III ,9% , ,4% ,18 Dijkgraaf / Groene Weide De Loan to Value (LTV) bedraagt het schuldrestant van de lening gedeeld door de marktwaarde van de onroerende zaak in verhuurde staat zoals opgenomen in een actueel taxatierapport. Ten aanzien van het project Dijkgraaf / Groene Weide wordt niet voldaan aan de maximale waarde zoals gesteld in de betreffende leningsovereenkomst. Voor deze te hoge LTV is door BNG Bank tot op heden een Waiver verstrekt. DSCR (min. 1,0) De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) wordt bepaald door 80% van de huuropbrengsten verminderd met de huurderving van de onroerende zaak per jaar te delen door de rentelasten plus aflossingen per jaar uit hoofde van de leningsovereenkomst. Daarnaast dient de Interest Coverage Ratio (ICR) op bedrijfsniveau minimaal 1,2 te zijn. De ICR wordt berekend op basis van de cijfers zoals deze zijn opgenomen in de meest recente dvi en betreft: Gecorrigeerde som der bedrijfsopbrengsten / jaarlijkse bruto rentelasten, waarbij; Gecorrigeerde som der bedrijfsopbrengsten: Som der bedrijfsopbrengsten verminderd met (i) overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (opbrengsten), (ii) netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille, (iii) som der bedrijfslasten en vermeerderd met (i) afschrijvingen en (ii) overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (lasten). 62

64 Rentelasten: Alle renteverplichtingen van de Cliënt, zowel bancair als niet bancair. Op basis van deze cijfers (dvi over 2016) is onze ICR 2, Derivaten Stand 1 januari Af: uitoefening swaption Overige mutaties Stand 31 december Voor derivaten die niet voldoen aan de voorwaarden van kostprijs hedge-accounting en daardoor naar lagere reële waarde worden afgewaardeerd, wordt bij een negatieve marktwaarde, een schuld opgenomen ter grootte van die waarde. Dit is het geval bij 4 extendible leningen van Volkshuisvesting. De totale negatieve marktwaarde van deze 4 derivaten begin 2017 bedroeg 21,3 miljoen, maar door de gestegen rente en kortere looptijd, is de negatieve marktwaarde met 4,4 afgenomen tot 16,9 miljoen. Voor een verdere specificatie van deze schuld wordt verwezen naar paragraaf Financiële instrumenten onderdeel Hedges Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Het verloop van deze post is als volgt: DAEB niet-daeb totaal totaal Stand 1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen Boekwaarde Mutaties Teruggekochte woningen Opwaarderingen Totaal mutaties Stand 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen Totaal De waardeontwikkeling wordt niet evenredig volgens het kortingspercentage verdeeld tussen Volkshuisvesting en de eigenaar. Voor de waardeontwikkeling is een ander percentage afgesproken dan de korting. Voor zowel een waardestijging als een waardedaling komt een groter gedeelte voor rekening van Volkshuisvesting. De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling heeft betrekking op 155 woningen (2016: 165), waarvan 56 huurwoningen uit bestaand bezit (2016: 59) en 99 nieuwbouwkoopwoningen (2016: 106). 63

65 8.11 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen Totaal Zekerheden Door de huisbankier ING is aan Volkshuisvesting een rekening-courantkredietfaciliteit ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van 7,5 miljoen. Tegenover deze faciliteit is als zekerheid de verpanding creditgelden van ING verstrekt. Per balansdatum is binnen de rekening-courantfaciliteit 0 miljoen opgenomen Schulden aan leveranciers Schulden aan leveranciers Totaal De schuld aan leveranciers is met 1,4 miljoen toegenomen in verband met de afronding van planmatige duurzaamheidsprojecten per eind Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonbelasting 3 2 Omzetbelasting Premies sociale verzekeringen Totaal De omzetbelasting betreft de reguliere btw aangifte van het 4 e kwartaal Overige schulden Afrekening servicekosten aan huurders Nog te betalen inzake servicekosten Diverse overige schulden Totaal

66 Overlopende passiva Transitorische rente Transitorisch onderhoud Vooruit ontvangen huur Nog te betalen kosten onderhanden projecten Overige overlopende passiva Totaal Transitorische rente betreft de verschuldigde rente over 2017 die in 2018 wordt betaald. Transitorisch onderhoud betreft in 2017 uitgevoerd onderhoud waarvoor in 2017 nog geen factuur ontvangen is. Vooruit ontvangen huur heeft betrekking op de huur over januari 2018 die in december 2017 is ontvangen. Nog te betalen kosten voor onderhanden projecten betreft de inmiddels verkochte grondposities Eimersweide en het Nieuwe A in Malburgen. Overige overlopende passiva betreft onder meer de voorzieningen voor transitorisch verlof. Van de vooruit ontvangen huren heeft 0,03 miljoen (2016: idem) een looptijd > 1 jaar. De overige posten hebben een looptijd < 1 jaar Financiële instrumenten Volkshuisvesting heeft eind 2017 een leningenportefeuille van 401,8 miljoen. De gemiddelde looptijd is 25,1 jaar en de gemiddelde rentevoet is 2,97%. De portefeuille bestaat voor 86% ( 345,3 miljoen) uit leningen met een vaste rente en voor 14% ( 56,5 miljoen) uit leningen met een variabele rente. Er zijn vier leningen met een variabele rente. Bij drie van deze leningen (totaal 45 miljoen) zijn derivaten aangeschaft om het renterisico te beperken. Het gaat om renteswaps, waarbij de variabele rente door middel van de swap wordt omgezet in een vaste rente. Bij een deel van de leningen met vaste rente is sprake van zogeheten embedded derivaten, voor in totaal 129,7 miljoen. Hier gaat het om basisrenteleningen ( 90,5 miljoen) en extendibles ( 39,2 miljoen). Het derivaat bij een basisrentelening bestaat uit de vaste basisrente (in feite een swap) en bij een extendible lening krijgt de geldnemer een premie en de geldgever het recht om na het verloop van een aantal jaren de lening voort te zetten tegen de afgesproken rente (in feite een swaption). Van alle derivaten is de marktwaarde negatief, omdat de marktrente sinds de aanschaf van de derivaten is afgenomen. Deze negatieve marktwaarde heeft voor alle drie de soorten derivaten andere consequenties: De drie variabel rentende leningen met renteswaps hebben een negatieve marktwaarde van 67,7 miljoen. Door kostprijshedge accounting toe te passen, wordt deze hogere waarde niet verwerkt in het resultaat/vermogen. Verder is het van belang dat twee van de drie swaps een zogenaamde break-clausule kennen. Hierdoor kunnen in 2020 en 2023 deze swaps beëindigd worden tegen afrekening van de marktwaarde. Dat betekent dat Volkshuisvesting in die jaren, bij een gelijkblijvende marktwaarde over de benodigde liquiditeiten moet kunnen beschikken. Hiervoor is inmiddels een lening afgesloten met variabele hoofdsom, waarvan nog 46,0 miljoen afroepbaar is. De basisrenteleningen hebben een marktwaarde van 144,9 miljoen. Deze hogere waarde wordt niet verwerkt in het resultaat/vermogen en heeft ook geen verdere consequenties. De vier extendible leningen hebben een marktwaarde van 58,4 miljoen. In 2019, 2020 en 2021 kan de geldgever van zijn verlengingsrecht gebruik maken. De negatieve marktwaarde van de swaptions van 16,9 miljoen is als verlies in het resultaat verwerkt, waarvan -/- 4,4 miljoen in Naast de vier nog lopende extendibles zijn er ook vier waarvan de geldgever in 2016 gebruik gemaakt heeft van zijn verlengingsrecht. Deze vier zijn omgezet naar reguliere leningen met een vaste rente, waardoor er geen sprake meer is van een derivaat. 65

67 De nominale waarde van deze vier was 22,6 miljoen en de negatieve marktwaarde van de swaptions bij omzetting bedroeg 14,3 miljoen. Dit bedrag is in het verleden als verlies genomen en wordt gedurende de resterende looptijd in jaarlijkse termijnen ten gunste van het resultaat gebracht Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico s De primaire financiële instrumenten van Volkshuisvesting, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van Volkshuisvesting is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico s zoals rente- en liquiditeitsrisico s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt Volkshuisvesting tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijshedge-accounting toe (zie hierna onder paragraaf Hedges). Het beleid van Volkshuisvesting is om niet te handelen in financiële instrumenten voor speculatieve doeleinden. Het beleid van Volkshuisvesting is tevens om geen nieuwe afgeleide financiële instrumenten aan te schaffen. De belangrijkste risico s uit hoofde van de financiële instrumenten van Volkshuisvesting zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico) en marktrisico. Het beleid van Volkshuisvesting om deze risico s te beperken is als volgt: Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Volkshuisvesting kunnen voldoen. Volkshuisvesting handelt enkel met kredietwaardige partijen en heeft procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen Volkshuisvesting. Volkshuisvesting loopt een potentieel kredietrisico op de bank (mede afhankelijk van de kredietwaardigheidsrating) indien de rentederivaten een positieve reële waarde ontwikkelen. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat Volkshuisvesting over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Volkshuisvesting aan haar verplichtingen kan voldoen is naast het aantrekken van langlopende leningen een rekening-courant kredietfaciliteit van de ING beschikbaar voor een bedrag van 7,5 miljoen (2016: 7,5 miljoen). Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is beperkt, aangezien de langlopende schulden grotendeels vastrentend zijn. 66

68 Voor een toelichting op de liquiditeitsrisico s specifiek inzake de rentederivaten wordt verwezen naar paragraaf Hedges van dit hoofdstuk. Valutarisico Volkshuisvesting loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro s zijn. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake van de leningenportefeuille. Renterisico (prijs- en kasstroomrisico s) Volkshuisvesting loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico s over de liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vastrentende langlopende leningen loopt Volkshuisvesting het risico dat de reële waarde van de leningen zal stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Volkshuisvesting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken wordt het kasstroomrisico afgedekt door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de marktrente, renteswapcontracten af te sluiten waarbij de variabele rente wordt geruild voor een vaste rente. Verwezen wordt verder naar paragraaf Hedges van dit hoofdstuk. Renteprijsrisico s leningen kredietinstellingen Ter beoordeling van het prijsrisico dat Volkshuisvesting loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden: 2017 Renteklasse (vastrentende leningen) Restant looptijd Tot 1% 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% > 5% Totaal 1 5 jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar Totaal

69 De effectieve rentevoet van de langlopende en vastrentende leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 2,85%. Rentekasstroomrisico s leningen kredietinstellingen De contractuele renteherzieningsdata of aflossingsdata indien laatstgenoemde eerder liggen en de effectieve rentevoet van de zowel in de balans als niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Volkshuisvesting waarover rentekasstroomrisico wordt gelopen, luiden als volgt: 2017 (variabel rentende leningen) <= 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 jaar 2016 Gemiddeld gewogen > 5 jaar Totaal effectieve rente Totaal Financiële passiva Leningen , kredietinstellingen Bruto-positie , Renteswap , (variabel naar vast) Netto-positie /-0, De effectieve rentevoet van de financiële instrumenten gegroepeerd onder variabele rentevoet wordt herzien binnen een jaar. De renteherzieningsdata van de variabel rentende lening en de renteswap(s) om deze variabele rente om te zetten naar vast, zijn afzonderlijk opgenomen. De andere financiële instrumenten van Volkshuisvesting zijn niet in de bovenstaande tabel opgenomen, omdat ze niet rentedragend zijn en daardoor niet aan renterisico onderhevig zijn. Overige kasstroomrisico s leningen kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies: Jaaraflossingen Eindaflossingen Renteconversies De hierna volgende grafiek laat de resterende (rente-)looptijden zien van de huidige leningenportefeuille. In het plaatje is ervan uitgegaan dat de toekomstige breaks binnen twee swapcontracten (zie onderdeel Hedges verderop) uitgeoefend worden en Volkshuisvesting voor de herfinanciering van de betreffende roll-over leningen nieuwe financiering moet aantrekken (dan wel nieuwe renteafspraken moeten maken). Aanvullende financiering naar aanleiding van af te rekenen marktwaarden van de swaps zijn vooralsnog buiten beschouwing gelaten: 68

70 De looptijd van de leningenportefeuille kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 25,1 jaar (2016: 24,1 jaar). Binnen de leningenportefeuille heeft Volkshuisvesting een deel van de renterisico s afgedekt met behulp van renteswaps. Ook bevinden zich extendible leningen en basisrenteleningen binnen de portefeuille: Hierna worden de renterisico s van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht: 69

71 De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzienings-moment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het (in 2017 negatieve) Euribor percentage en een liquiditeitsopslag die varieert van +2 basispunten tot +32 basispunten. Het renterisico van de variabele roll-over leningen (waarbij de rente per drie dan wel zes maanden wordt herzien) is voor 45 miljoen afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps). Over het boekjaar 2017 beliep de rentelast inzake de renteswaps 1,84 miljoen (2016 1,78 miljoen). Gecombineerd met de rentelast over de leningen ad -/- 0,069 miljoen bedraagt de effectieve rentevoet 3,93% (2016: 3,95%). De extendible leningen betreffen vastrentende leningen tot het herzieningsmoment zoals vastgelegd in de leningsovereenkomst. Op het herzieningsmoment heeft de bank een optie om de lening te verlengen tegen een in de leningsovereenkomst opgenomen rentepercentage (putoptie). Het risico van deze lening betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de actuele rente voor een vergelijkbare lening; - het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente. In 2016 hebben geldgevers 4 van de 8 extendible leningen verlengd. De overige 4 extendible leningen kunnen in de periode door geldgevers verlengd worden. Deze leningen zijn in bovenstaande tabel (eindaflossingen) opgenomen alsof zij worden verlengd (hetgeen op basis van de huidige rentestand het geval zal zijn). De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode. Na afloop van die periode dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen de 12 basispunten en de 29 basispunten Reële waarde De reële waarde van de leningenportefeuille loopt in 2017 terug met 66,2 mln. (van 598 mln. naar 532 mln.) De verlaging bestaat voor 35,6 mln. uit aflossingen en voor 30,6 mln. uit verbetering van de marktwaarde door gestegen marktrente. Voor vastrentende langlopende leningen loopt Volkshuisvesting het risico dat de reële waarde van de leningen zal stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Onderstaand overzicht geeft een beeld van de reële waarde van de leningenportefeuille inclusief eventuele bijbehorende (embedded) rente-instrumenten op de laatste werkdag van 2017: 70

72 Reële waarden per Soort lening Schuldrestant Vaste rente Opslag Swap Swaption Totaal Annuïtair Lineair Fixe Variabale hoofdsom (opgenomen deel) Basisrente Extendible basisrente Roll-over + swap Totaal Totaal Afname in De marktwaarde van de eerste drie soorten leningen zijn berekend op basis van een disconterings-percentage van 0,50%. De gewogen resterende rentelooptijd van deze leningen is afgerond 6,7 jaar. De laatste drie soorten leningen, inclusief de (embedded) derivaten, zijn berekend door een extern bureau. De waarde van de swaptions (embedded derivaat binnen de extendible leningen, zie hierna bij derivaten ) zijn ten laste van het resultaat gebracht. De waarde van de swaps (derivaat) wordt niet ten laste van het resultaat gebracht, aangezien wij hierbij kostprijs hedge accounting toepassen (zie onderdeel Hedges verderop). De waarde van de basisrente (embedded derivaat binnen de basisrente leningen) hoeft evenmin ten laste van het resultaat te worden gebracht. De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Volkshuisvesting luidt als volgt: Financiële activa: Boekwaarde Reële waarde Liquide middelen Derivaten (disagio; te amortiseren rente afgewikkelde swap) Totaal Financiële passiva: Langlopende schulden (excl. derivaten) Kortlopende schulden (excl. derivaten) Derivaten Totaal De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten: Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde. Langlopende schulden De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen met als disconteringsvoet de betreffende rentecurve per 29 december 2017 (zie het overzicht aan het begin van dit onderdeel). 71

73 Derivaten De reële waarde van de derivaten is bepaald door een contante waardeberekening met als disconteringsvoet de betreffende rentecurve per 29 december De hieronder gepresenteerde bedragen hebben volledig betrekking op de waardeontwikkeling binnen onze extendible leningen. Extendibles die nog verlengd kunnen worden Extendibles die nog verlengd kunnen worden: Eerste tijdvak (Mogelijk) tweede tijdvak Balanswaarde Geldgever Hoofdsom Ingangs datum Looptijd 1e tijdvak Rente % Strike datum Strike % Einddatum bij verlenging Marktwaarde verlengings recht (Derivaat) Marktwaarde verlengings recht (Derivaat) NWB , NWB , NWB ,6 2, NWB , , Ultimo 2017 hadden wij nog vier extendible leningen in de portefeuille tot een totaalbedrag van 39,2 miljoen. Door de gestegen marktrente in 2017 is de negatieve marktwaarde met ca. 4,4 miljoen afgenomen van 21,3 miljoen eind 2016 tot 16,9 miljoen eind Extendibles die inmiddels verlengd zijn Extendibles die inmiddels verlengd zijn: Eerste tijdvak Tweede tijdvak Balanswaarde Geldgever Hoofdsom Ingangs datum Looptijd 1e tijdvak Rente % Ingangsdatum Rente % Einddatum Te amortiseren rente gehele tweede tijdvak Te amortiseren rente 2017 NWB , , NWB , , ABN/AMRO , , NWB , In 2016 konden vier extendible leningen door de geldgevers verlengd worden. Van dat recht hebben zij gebruik gemaakt. De negatieve marktwaarde van deze extendibles (per de verlengingsdatum) als disagio toegevoegd aan de leningportefeuille. Dit disagio wordt gedurende de looptijd het laatste tijdvak weer ten gunste van het resultaat geamortiseerd. Over 2017 betreft dat (2016: ) Hedges Algemene hedgestrategie Volkshuisvesting voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen uit hoofde van bestaande leningen af te dekken. Daartoe zijn als hedge-instrument renteswapcontracten afgesloten. Met een renteswap ontvangt Volkshuisvesting een variabele rente van de tegenpartij en betaalt zij een vaste rente terug. Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past Volkshuisvesting in de jaarverslaggeving hedgeaccounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkingsinstrument (renteswaps) gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen. 72

74 Effectiviteit hedge-relatie Hedge accounting wordt toegepast aangezien er sprake is van een effectieve hedge-relatie. De kritische kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten komen overeen met die van de afgedekte posities. Voor elke verslaggevingsperiode wordt de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken, die de waarde van de instrumenten het meest beïnvloeden. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Op de volgende derivaten wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Renteswaps Volkshuisvesting heeft een aantal payerswapcontracten afgesloten om renterisico s voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. De betalingscondities van de renteswap stemmen overeen met die van de onderhandse leningen. Zoals onder de waarderingsgrondslagen toegelicht, past Volkshuisvesting daarbij kostprijshedge-accounting toe, waardoor de renteswaps tegen kostprijs worden gewaardeerd (nagenoeg nihil) en waardemutaties niet in het resultaat worden verantwoord. 73

75 De opbouw van de afgesloten renteswapportefeuille naar looptijd en waarde is als volgt: Derivaat Hoofdsom Ingangsdatum Einddatum Te bet. rente Te ontv. rente Reële waarde Reële waarde Nr ,05% 6m euribor Nr ,62% 3m euribor Nr ,40% 3m euribor ,95% 3m euribor ,50% 3m euribor ,05% 3m euribor ,60% 3m euribor ,15% 3m euribor ,70% 3m euribor % 3m euribor % 3m euribor % 3m euribor Niet in de balans opgenomen reële waarde (i.v.m. kostprijshedgeaccounting) De aan vorengenoemde derivaten gekoppelde variabel rentende leningen betreffen: Geldgever Hoofdsom (x 1.000) Ingangsdatum Einddatum Te bet. variabele rente Gekoppeld aan derivaat NWB m euribor Nr. 1 BNG m euribor Nr. 2 BNG m euribor Nr. 3 Totaal Volkshuisvesting past overeenkomstig de Woningwet uitsluitend payer swaps toe, gericht op het beperken van de opwaartse risico s van variabele leningen. Verder zijn de op deze derivaten betrekking hebbende variabele leningen vóór dan wel tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract, aangetrokken. Het beleid is om geen nieuwe derivatencontracten af te sluiten. Dit is in ons Reglement financieel beleid en beheer en treasurystatuut vastgelegd. Er is bij bepaalde rentederivaten sprake van termination events in welke gevallen de derivaten moeten worden afgewikkeld. Dit is aan de orde indien Volkshuisvesting geen WSW-deelnemer meer is, de WSWachtervang wegvalt of bij onder bewindstelling door het Ministerie. Wat betreft de derivatenportefeuille zijn geen onderpandverplichtingen in de vorm van te verstrekken liquiditeiten door beide partijen overeengekomen ingeval van een positieve of negatieve reële waarde van de derivaten. Gezien de lange looptijd van bepaalde derivaten die Volkshuisvesting heeft afgesloten (zie derivaten nummers 1 en 2), heeft zij en de bank het recht dan wel de plicht om deze derivaten op vooraf vastgestelde data te ontbinden ( mutual break clausule dan wel mandatory break clausule). Wanneer een van de partijen dit recht dan wel plicht uitoefent dient de dan geldende reële waarde te worden verrekend (i.c. afstorting door Volkshuisvesting van een negatieve reële waarde en door de bank van een positieve reële waarde). De eerste mutual dan wel mandatory breaks zijn in 2020 en 2023 aan de orde. 74

76 Uit een door Volkshuisvesting uitgevoerde stress test inzake de liquiditeitsrisico s uit hoofde van de derivatenportefeuille blijkt dat de aan te houden liquiditeitsbuffer per ultimo 2017 toereikend is om een additionele rentedaling van 2% op te kunnen vangen. Daarmee voldoet Volkshuisvesting aan de financiële eisen zoals vastgelegd in de Woningwet. Dit komt evenwel omdat we voor bovengenoemde breaks nog niet over een dergelijke buffer hoeven te beschikken. In 2019 en/of 2022 (1 jaar voor de breakdatum) moeten we wel over een liquiditeitsbuffer beschikken. Regeren is vooruitzien, dus we willen graag zoveel mogelijk anticiperen op deze breaks. In 2015 hebben we daartoe extra borgingsruimte uit onze Eigen middelen gevraagd en gekregen van het WSW tot een bedrag van 46 miljoen. Deze ruimte is benut door een lening met variabele hoofdsom aan te trekken van 57,5 miljoen. De minimale opname van 20% ( 11,5 miljoen) is in 2015 gebruikt voor twee reguliere (geborgde) herfinancieringen. De andere 80% ( 46 miljoen) blijft in principe op de plank liggen en is bestemd voor de financiering van eventueel te verrekenen marktwaarden als gevolg van de breaks (de liquiditeitsbuffer). Wij hebben de marktwaarden laten berekenen van de twee swaps als ware 31 december 2017 de breakdatum. Op basis van de marktomstandigheden op dat moment zouden die marktwaarden als volgt zijn: Tegenpartij Bedrag Breakdatum Resterende looptijd na break Rentepercentage Marktwaarde Marktwaarde (-/- 200 basispunten) Deutsche Bank jaar 3,62% Deutsche Bank jaar 4,40% - step down Benodigde liquiditeitsbuffer bij ongewijzigde rente De eerste (mutual) break dient zich in 2020 aan. In 2019 moeten we dan op basis van de huidige marktomstandigheden over een liquiditeitsbuffer beschikken van bijna 12 miljoen. Of we die middelen dan ook daadwerkelijk moeten inzetten in 2020 is afhankelijk van de vraag óf één van beide partijen de break uitoefent en of de rente in dat laatste jaar daadwerkelijk nog verder daalt met 2%! De volgende break is dan in Dit betreft een mandatory break. In theorie kunnen partijen gezamenlijk afspreken om de swap voort te zetten, maar in principe wordt deze dan afgewikkeld. Op grond van de huidige marktomstandigheden moeten we dan in 2022 beschikken over een liquiditeitsbuffer van ruim 43 miljoen. Of we die middelen dan ook hebben is onder andere afhankelijk van de vraag hoeveel er over blijft van onze ruimte van 46 miljoen na de (eventuele) afwikkeling van de mutual break in Tussen 2020 en 2022 moeten we dus wellicht nog extra middelen sparen. Sinds 1 juli 2017 bestaan er meer mogelijkheden om derivaten onder borging van het WSW te herstructureren. Zo wordt nu de financiering van de afkoop van een swap (marktwaarde) geborgd en ook het zogeheten laten doorzakken van een swap in een lening wordt gefaciliteerd. Groot voordeel hiervan is dat dan geen extra liquiditeitsbuffer meer hoeft aangelegd /houden te worden. Momenteel zijn wij in samenwerking met Zanders bezig het doorzakken van onze twee swaps van Deutche Bank te bezien Niet in de balans opgenomen verplichtingen en rechten Niet in de balans opgenomen verplichtingen Aankoop Fluvium Het aankoopbedrag voor de resterende gronden in Fluvium is 6,7 miljoen. Deze betaling zal verricht worden aan de gemeente Arnhem op het moment dat de gronden geleverd worden. 75

77 WSW obligoverplichting Leningen van toegelaten instellingen, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage 3,85% (2016: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan toegelaten instellingen als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2017 heeft Volkshuisvesting een aangegane obligoverplichting van 16,4 miljoen (2016: 17,8 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Heffing voor saneringssteun Aan de corporatiesector is een heffing voor saneringssteun opgelegd. De Autoriteit woningcorporaties heeft bij de opvraag van de prognose-informatie aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun ter hoogte van 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van dit percentage en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing t/m ,8 miljoen zal bedragen. Deze heffing is niet als verplichting in de balans opgenomen. Prestatieafspraken Volkshuisvesting heeft met de gemeente Arnhem meerjarige afspraken gemaakt over de ontwikkeling van woningen en energiebesparende maatregelen voor een bedrag van 67,6 miljoen, gedurende 5 jaar. Volkshuisvesting heeft zich vastgelegd om deze afspraken te realiseren waarbij het risico in bepaalde gevallen wordt gedeeld met andere corporaties en/of bouwbedrijven. Kredietfaciliteit Volkshuisvesting beschikt per eind 2017 over een kredietfaciliteit bij ING Bank N.V. van 7,5 miljoen (2016: 7,5 miljoen). De kredietfaciliteit is mede bestemd om tijdelijke liquiditeitstekorten op te vangen die ontstaan door voorfinanciering van activiteiten. Treasury overeenkomst Woningbouwvereniging Gelderland. Met Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) is een kredietfaciliteit overeengekomen voor een bedrag van maximaal 2,4 miljoen. Pensioenverplichtingen Volkshuisvesting heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegde-pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Daarom zijn de risico s verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans. Verkoop woningen Op balansdatum zijn 2 woningen verkocht met een opbrengstwaarde van 0,3 miljoen. De overeenkomsten zijn nog niet bij de notaris gepasseerd. Investeringsverplichting Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van 10,2 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. 76

78 Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening. De investeringsverplichting ziet met name toe op de ontwikkeling van 75 eenheden in Malburgen Niet in de balans opgenomen rechten Lening O/G In 2015 is een lening met een variabele hoofdsom afgesloten van 57,5 miljoen. Hiervan is 20%, 11,5 miljoen opgenomen. De opnameruimte per ultimo 2017 bedraagt dan ook 46,0 miljoen. Deze opnameruimte is bestemd voor de eventuele toekomstige afwikkeling van twee renteswaps. Koopgarant en Sociale koop woningen In het kader van de verkoop van Koopgarant woningen is korting verleend. De totaal verleende korting, met indexeringen, bedraagt per balansdatum 7,4 miljoen (2016: 7,3 miljoen, zonder indexeringen). In het kader van de verkoop van Sociale Koop woningen is korting verleend. De totaal verleende korting, met indexeringen, bedraagt per balansdatum 2,8 miljoen (2016: 2,8 miljoen). Subsidie duurzaamheidsprojecten Rijksdienst voor ondernemend Nederland Bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland zijn STEP subsidies aangevraagd voor duurzaamheidsprojecten van in totaal 1,9 miljoen. De subsidie zal in 2018 en in 2019 worden uitbetaald Gebeurtenissen na balansdatum voor de jaarrekening Overeenstemmingsverklaring Rijnwijk en Fluvium J Op 9 maart 2018 is een overeenstemmingsverklaring tussen Volkshuisvesting, aannemer en koper getekend voor de verkoop van de panden en gronden in Rijnwijk. Er is overeenstemming over de koopsom, als gevolg waarvan afboekingen uit het verleden zijn teruggenomen (zie 8.4.2). Volkshuisvesting en koper werken samen de koopovereenkomst uit. De koper verwerft daarnaast van Volkshuisvesting haar 2/3 aandeel in de bouwexploitatie van Fluvium J. Er is overeenstemming over de koopsom. Naast deze koopsom vergoedt de koper de door Volkshuisvesting gemaakte plankosten van de bouwexploitatie van Fluvium J. Volkshuisvesting en aannemer behouden de grondexploitatie Fluvium J en ontwikkelen en realiseren in goede afstemming met koper sociale huurwoningen in Fluvium J. De overige woningen worden ontwikkeld door de koper. Er is overeengekomen dat aannemer alle woningen bouwt. De betaling van de koopsom Rijnwijk zal in vier termijnen plaatsvinden. De eerste termijn is in De laatste termijn is in De betaling van de koopsom Fluvium J en de vergoeding van de gemaakte plankosten is op 31 maart 2018 betaald. Op de openstaande termijnen is de koper een rente verschuldigd van 0,5% op jaarbasis. 77

79 78

80 9. Toelichting op de winst- en verliesrekening 9.1 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Lasten verhuur en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige direct operationele lasten exploitatie bezit Totaal Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-daeb Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-daeb Af: Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens huurkortingen Huurderving wegens sloop 0-26 Huurderving wegens leegstand verkoop Huurderving wegens oninbaarheid Totaal huurderving Totaal Huuropbrengsten De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2017 bedroeg 0,2% (1 juli 2016: 0,5%). Voor het DAEB-bezit betrof dit 0,2% (1 juli 2016: 0,5%) en voor het niet-daeb-bezit 0,3% (1 juli 2016: 0,6%). De totale stijging van de huren bedraagt in ,75%. Volgens de huursombenadering mag de stijging maximaal 1,3% zijn (inflatie+1%). In 2017 is geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. De huurstijgingen zijn afgetopt op streefhuur. De streefhuur is aangepast voor inflatie. Ten opzichte van 2016 hebben we door deze stijging 0,3 miljoen extra huurinkomsten. Door transformatie, nieuwbouw en aankoop hebben we woningen in exploitatie genomen en deze zorgen voor 0,2 miljoen hogere huurinkomsten. De verkopen van 79 woningen uit exploitatie leiden tot 0,4 miljoen lagere huren. Vanaf 2017 worden de huuropbrengsten van het bezit in Rijnwijk niet meer in de exploitatie verantwoord. Hierdoor zijn de huuropbrengsten 0,6 miljoen lager. 79

81 Door nieuwe verhuringen bij mutatie hebben we 0,3 miljoen hogere huurinkomsten. De huren van niet woningen zijn per 1 april 2017 met 0,3% verhoogd. Huurderving wegens leegstand De huurderving wegens verhuurleegstand (42% van deze post) is lager dan in 2016 door een lagere mutatiegraad 7,6% ( 2016: 8,6%). Het gemiddeld aantal dagen leegstand bedroeg 8,0 dagen, dit is 0,5 dag lager dan in De overige 58% betreft technische leegstand. Deze is in lijn met de realisatie van Huurderving wegens kortingen De korting voor gesloten bruikleenovereenkomsten in Rijnwijk van 0,04 miljoen is in 2017 niet meer in de exploitatie opgenomen. De kortingen voor bruikleenovereenkomsten elders of incidenteel verstrekte huurkortingen zijn 0,07 miljoen (2016: 0,04 miljoen). Huurderving wegens verkoop De huurderving voor leegstand door verkoop is in 2017 gedaald ten opzichte dan Ook gedurende 2017 zijn er minder woningen in de verkoop genomen dan in voorgaande jaren. Gemiddeld stonden er 25 woningen te koop in Dit waren er in 2016 gemiddeld 33. De verkochte woningen stonden gemiddeld 138 dagen leeg (2016: 117 dagen). Hierin zitten 2 panden die 600 dagen leeg stonden door de lange doorlooptijd van de transactie. De 40 woningen die uiteindelijk teruggegaan zijn naar de huur stonden gemiddeld 46 dagen leeg en realiseerden gedurende deze periode verkoop leegstand (in woningen, gedurende gemiddeld 99 dagen). Huurderving wegens oninbaarheid De afgeboekte vorderingen in 2017 zijn met 0,2 miljoen in lijn met de afboekingen in het verleden. Tevens is de voorziening voor oninbare vorderingen met 0,04 miljoen verhoogd Opbrengsten servicecontracten Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten Af: Derving wegens leegstand Totaal De vergoedingen voor leveringen en diensten hebben voor 3,8 miljoen (2016: 3,8 miljoen) betrekking op servicecontracten en voor 1 miljoen (2016: 1 miljoen) op het glas- en servicefonds. Voor alle leveringen en diensten zijn de vergoedingen in lijn met voorgaand jaar. De vergoedingen voor het servicefonds zijn hoger en voor het glasfonds lager dan in 2016 als gevolg van een doorgevoerde tariefsaanpassing in mei De totale vergoedingen voor de fondsen zijn in lijn met 2016 en per saldo is het resultaat nagenoeg nihil. 80

82 9.1.3 Lasten servicecontracten Energie en water Huismeesters Vuilafvoer Schoonmaakkosten Lasten fondsen Overig Totaal De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op werkelijke kosten. Jaarlijks vindt de afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar. Het negatieve resultaat servicekosten van betreft behalve de derving van ook kosten opgenomen waarvoor geen afrekening met huurders plaatsvindt in Deze zijn opgenomen onder Overig Overheidsbijdragen Vrijval egalisatierekening BWS-subsidies Vrijval egalisatierekening BRIM -subsidies Totaal Lasten verhuur en beheeractiviteiten Diverse overige bedrijfskosten Toegerekende organisatiekosten Totaal In de jaarrekening 2016 is de verhuurdersheffing verantwoord onder Lasten verhuur en beheersactiviteiten. In de jaarrekening 2017 is deze post geherrubriceerd onder overige direct toerekenbare lasten. De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat Lasten onderhoudsactiviteiten Serviceonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud VvE bijdrage Contractonderhoud Afgeboekte vorderingen onderhoud Mutatie voorzieningen overige vorderingen 17 Totaal

83 Serviceonderhoud In 2017 zijn er (2016: 6.877) woningen bezocht voor serviceonderhoud. De gemiddelde realisatie was 536 (2016: 612 per woning). Daarnaast zijn er in gezamenlijke ruimten bezocht met een gemiddelde realisatie van De totale realisatie valt in 2017 lager uit dan in Dit wordt veroorzaakt doordat er in 2017 minder woningen zijn bezocht. Daarnaast is de gemiddelde realisatie per woning in 2017 lager. Mutatieonderhoud In 2017 hebben (2016: 1.247) eenheden onderhoud gehad in verband met de wisseling van huurder. De gemiddelde realisatie per eenheid is (2016: 3.315). De totale realisatie valt in 2017 hoger uit dan in Dit wordt veroorzaakt doordat de gemiddelde prijs per mutatie ten opzichte van 2016 is gestegen. In 2017 zijn wij namelijk veelal geconfronteerd met woningen in een gedateerde staat. Dit als gevolg van een lange aaneengesloten huurperiode. Planmatig onderhoud De lasten voor planmatig onderhoud zijn hoger dan in Dit komt voornamelijk door het doorschuiven van duurzaamheidsprojecten van 2016 naar Deze duurzaamheidsprojecten zijn namelijk later gestart dan gepland. Daarnaast is het onderhoudsprogramma in 2017 meer geweest dan in VvE bijdrage Voor onderhoud aan woningen van Volkshuisvesting in VvE s doteren wij jaarlijks aan de diverse VvE s. Contractonderhoud Door middel van diverse contracten vindt onderhoud plaats aan allerlei installaties. Het gaat om zowel kosten voor dagelijks onderhoud als ook voor planmatig onderhoud. Afgeboekte vorderingen onderhoud Een gedeelte van het onderhoud voor rekening van de huurder kan niet worden geïnd Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Verzekeringen Verhuurdersheffing OZB belastingen Heffing ILT-Aw Totaal De verhuurdersheffing betreft een afdracht aan de Belastingdienst die gebaseerd is op de WOZ waarde van het woningbezit. De heffing bedraagt 0,536% (2016: 0,491%). Zoals ook vermeld bij punt is de verhuurdersheffing in de jaarrekening 2016 verantwoord onder punt en in deze jaarrekening onder punt

84 9.2 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling Toegerekende organisatiekosten Totaal Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling De Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling, heeft betrekking op de volgende projecten: Verkoop plint Fluvium H Verkoop grond Nieuwe A 640 Verkoop grond Eimersweide Overig Totaal Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling, hebben betrekking op de volgende projecten: Verkoop plint Fluvium H Verkoop grond (1/3) Nieuwe A 697 Verkoop grond Eimersweide Overig Totaal Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Totaal Onderstaand is een specificatie van het verkoopresultaat van verkocht sociaal en commercieel vastgoed (in exploitatie) en van de verkochte woningen die eerder teruggekocht zijn uit hoofde van verkoop onder voorwaarden (VOV). 83

85 in exploitatie VOV totaal totaal Verkoopopbrengst Af: verkoopkosten Saldo verkoopopbrengst Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde (marktwaarde op verkoopmoment) Resultaat in winst- en verliesrekening De verkoopopbrengst van bezit in exploitatie betreft de verkoop van 79 woningen (2016: 75 woningen). De door verkoop in 2017 gerealiseerde waardestijging, ten opzichte van de boekwaarde van de historische kostprijs, begrepen in de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen, bedraagt 3,6 miljoen. De verkoopopbrengst woning Verkocht onder Voorwaarden betreft de verkoop van 11 teruggekochte Koopgarant woningen. In 2016 zijn twee teruggekochte woningen weer verkocht. De verkoopkosten bestaan voor 0,2 miljoen uit onderhoudskosten. In 2016 waren de onderhoudskosten 0,4 miljoen. 9.4 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VoV Totaal Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2 Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen Overige waardeveranderingen MVA i.o Overige waardeveranderingen voorraad Totaal De dotatie aan de voorziening voor onrendabele investeringen betreft de waardeontwikkeling van alle projecten die in ontwikkeling zijn. Deze waarde is verwerkt via de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen en is ook als dusdanig verantwoord als dotatie aan de voorziening onrendabele top en herstructureringen in Overige waardeveranderingen voorraad betreft met name de herwaardering van de grondposities Malburgen en Rijnwijk en is niet verwerkt via de voorziening onrendabele investeringen maar direct via de voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop. 84

86 In de volgende tabel is de dotatie aan voorziening onrendabele investeringen op projectniveau weergegeven Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen Onrendabele investeringen DAEB 1. Malburgen grondexploitatie Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl MOW Hobbit Microwoningen Overig Transformatie Kromme Elleboogsteeg Transformatie Rietgrachtstraat Investeringen onderhoud Totaal onrendabele investeringen DAEB Onrendabele investeringen niet- DAEB 9. Transformatie Parkstraat Investeringen onderhoud Nieuw Kade Kwartier Grondexploitatie koop Vlierstrat e.o Wheme-Dreef Overig 17 Totaal onrendabele investeringen niet- DAEB 215 Totaal onrendabele investeringen Terugnememing onrendabele investering DAEB 15. Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl Fluvium H Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl Fluvium J Schuytgraaf Transformatie aankoop Utrechtsestraat Transformatie aankoop Parochiehuis Overig Resultaat voorzieningenprojecten -141 Totaal terugneming onrendabele investering DAEB -899 Terugneming onrendabele investering niet- DAEB 22. Nieuw Kade Kwartier Bouwexpl Fluv H Koop Resultaat voorzieningenprojecten -16 Totaal terugneming onrendabele investering niet- DAEB -194 Totaal terugneming onrendabele investering Totaal dotatie aan voorziening onrendabele investering

87 Toelichting 1. Betreft voornamelijk de onrendabele top van de ontwikkeling van 75 eenheden in Malburgen. De verwachte investering is 12,5 miljoen. De marktwaarde is 9,8 miljoen. Het besluit tot realisatie is in 2017 genomen. 2. De onrendabele investering ziet toe op de afrondingswerkzaamheden van het glazen atelier. 3. Betreft de investeringen ten behoeve van de aankoop van buurthuis de Hobbit. Het project bevindt zich in planfase. Alle investeringen zijn onrendabel. 4. Ziet toe op de investeringen ten behoeve van de aanschaf van microwoningen. Het project bevindt zich in planfase. Alle investeringen zijn onrendabel. 5. De investeringen die zijn gepleegd ten aanzien van het project Schepen te Boeckoppad zijn volledig onrendabel. Het project bevindt zich nog in planfase. 6. Betreft de onrendabele top van de Kromme Elleboogsteeg. Het besluit tot realisatie is in 2017 genomen. 7. Betreft de onrendabele top van de Rietgrachtstraat. Het besluit tot realisatie is in 2017 genomen. 8. Betreft de onrendabele top van onderhoudsinvesteringen. 9. Betreft de onrendabele top van de Parkstraat. Het besluit tot realisatie is in 2017 genomen. 10. Betreft de onrendabele top van onderhoudsinvesteringen. 11. De onrendabele investering ziet toe op de gemaakte kosten in de grondexploitatie Rijnwijk. Het project bevindt zich in planfase. 12. Het project Vlierstraat bevindt zich in planfase. De gemaakte onderzoekskosten zijn onrendabel. 13. Het project Wheme- dreef zit in planfase. De gemaakte onderzoekskosten zijn onrendabel. 14. De onrendabele investeringen zijn investeringen ten behoeve van afronding diverse projecten Betreft de terugneming van de onrendabele top. Het is de verwachting dat de gepleegde investeringen volledig door een potentiele koper wordt vergoed. 17. Betreft de terugneming van de eerder genomen onrendabele top van 20 appartementen Schuytgraaf. In 2016 is de onrendabele top De uiteindelijke onrendabele top in 2017 is Het project is medio 2017 opgeleverd. 18. Betreft de terugneming van de eerder genomen onrendabele top van de 26 appartementen Utrechtsestraat. In 2016 is de onrendabele top De uiteindelijke onrendabele top in 2017 is Het project is eind 2017 opgeleverd. 19. De onrendabele top van de aankoop van het Parochiehuis in 2016 is De onrendabele top in 2017 is De terugneming komt ten gunste van het resultaat Betreft de terugneming van de eerder genomen onrendabele top ten aanzien van de aankoop en transformatie van het Gemaal aan de Gelderse Rooslaan. In 2016 is de onrendabele top De uiteindelijke onrendabele top is Het project is medio 2017 opgeleverd. 21. De rendabele top betreft het positieve resultaat van diverse afgesloten voorzieningenprojecten. 22. In 2016 is de onrendabele top In 2017 wordt deze teruggenomen. Het resultaat wordt verantwoord via Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling. 23. De rendabele top betreft het positieve resultaat van diverse afgesloten voorzieningenprojecten. In de volgende tabel is de overige waardeveranderingen voorraad weergegeven 2017 Overige waardeveranderingen voorraad 1. Waardeverandering Malburgen Waardeverandering Rijnwijk Waardeverandering Rijnwijk Resultaat omzetten van koop naar huur -3 Totaal overige waardeveranderingen voorraad Het betreft de waardestijging van de grondposities in Malburgen. De waardestijging is gebaseerd op de meest recente verkopen in het gebied. 86

88 2. De waardeverandering hangt samen met het exploitatieresultaat Rijnwijk. Dit exploitatieresultaat is ten laste van de voorraad grondpositie Rijnwijk verantwoord. Echter de waarde van de voorraad blijft gelijk aan de getaxeerde waarde. De voorraadwaarde neemt toe tot maximaal de hoogte van het exploitatieresultaat. 3. De waardeverandering hangt samen met het bod van een potentiele koper voor de overname van Rijnwijk. De waardeverandering stelt de waarde van de grondpositie gelijk aan de historische kosten Rijnwijk Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Totaal De totale niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille is 33,4 miljoen. Voor 25,0 miljoen wordt dit veroorzaakt door DAEB vastgoed in exploitatie. De waardeveranderingen zijn nader toegelicht in hoofdstuk en Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Terugneming eerder genomen afwaardering vastgoed in ontwikkeling verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden Totaal De waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de jaarlijkse waarde indexatie van het Kadaster betreffende koopwoningen. 9.5 Netto resultaat overige activiteiten Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten Totaal Opbrengsten overige activiteiten Vergoedingen voor beheersactiviteiten voor VvE s Vergoedingen voor GSM masten 0 35 Overige opbrengsten Totaal De daling van de vergoeding voor GSM masten wordt veroorzaakt door een herziening van de vergoeding over vorige jaren van een complex. De overige opbrengsten zijn gedaald omdat in tegenstelling tot vorig jaar er geen bate voor suppletie aangifte BTW was. 87

89 9.5.2 Kosten overige activiteiten Toegerekende organisatiekosten Totaal Overige organisatiekosten Kosten treasury Kosten jaarverslaggeving Kosten personeel en organisatie Kosten Raad van Commissarissen Totaal Leefbaarheid Woonmaatschappelijk werk Aanleg/onderhoud kleinschalige infrastructuur Schone leefomgeving/overlast/veiligheid Overig Totaal Van de totale uitgaven heeft 0,3 miljoen (39%) betrekking op sociale activiteiten en 0,5 miljoen (61%) op fysieke activiteiten. In 2016 had eveneens 40% van de uitgaven betrekking op sociale en 60% op fysieke activiteiten. 9.8 Saldo financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Mutatie marktwaarde derivaten Disagio: geamortiseerde rente extendible leningen Waardeveranderingen overige financiële vaste activa 0 35 Totaal

90 Mutatie marktwaarde derivaten Vanwege gestegen marktrentes is de negatieve marktwaarde van de derivaten van de extendible leningen in 2017 met 4,4 miljoen gedaald tot 30,3 miljoen. Volgens de RJ Richtlijn 290 wordt deze daling verwerkt in het resultaat. Disagio: geamortiseerde rente extendible leningen Van de 4 in 2016 verlengde extendibe leningen wordt over het 2 e tijdvak 0,7 miljoen ten gunste van het resultaat gebracht. Over 2016 betrof dit een gedeelte van het jaar Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Rentebate SVN leningen 7 11 Rentebate kasgeldlening 3 Totaal Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente materiele vaste activa Overige rentebaten Totaal Geactiveerde rente materiële vaste activa De geactiveerde rente materiële vaste activa betreft rentetoerekening aan projecten in Schuytgraaf en de Utrechtsestraat. In 2017 is er een rentepercentage gehanteerd van 0,26% per maand (2016: 0,33%). Overige rentebaten De overige rentebaten betreffen de renteopbrengsten binnen de kredietfaciliteit van Woningbouwvereniging Gelderland Rentelasten en soortgelijke kosten Rente op leningen kredietinstellingen Agio: geamortiseerde optiepremies extendible leningen Afschrijving afkoopsom rentederivaat Overige Totaal Rente op leningen kredietinstellingen De rente over de leningen is gedaald met 1,4 miljoen tot 12,6 miljoen. Deze daling van de rentelasten wordt veroorzaakt door een verlaging van het gemiddelde rentepercentage en door een afname van de uitstaande leningen. De gemiddelde rentevoet is gedaald van 3,09% in 2016 naar 2,97% in Agio: geamortiseerde optiepremies extendible leningen Van de totaal verrekende optiepremies van extendible leningen wordt toegerekend aan

91 Afschrijving afkoopsom rentederivaat Dit betreft de afschrijving op het in 2013 afgekochte rentederivaat van de ABN AMRO ad 5,9 miljoen welke in 45 jaar door lineaire afschrijving ten laste van het resultaat wordt gebracht. Overige Deze kosten betreffen met name de betaalde borgstellingsvergoeding voor het WSW. 9.9 Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de Belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). Eerst bij de aangifte en de daarop volgende aanslag zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door Volkshuisvesting gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde latente belastingvordering achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winst-en-verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: Acute belastingen boekjaar 0 0 Mutatie latente belastingen Totaal belastinglast Acute belastingen boekjaar Bedrijfseconomisch resultaat voor belastingen (= winst) commercieel fiscaal verschil Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opwaardering vastgoedportefeuille door stijging WOZ waarde Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Afschrijvingen activa t.d.v Projectresultaat/grond Verkoopwoningen Onderhoud Dekking uren toeslag Derivaten, negatieve marktwaarde extendibles Overig Correcties in fiscaal resultaaat Fiscaal resultaat (=winst) Verliescompensatie Verschuldigde winstbelasting - Aansluiting toepasselijk en effectieve belastingtarief Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 25% (2016:25%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst-en-verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat vóór belastingen, bedraagt -3% (2016:-7%). 90

92 De aansluiting tussen het effectieve belastingtarief en het toepasselijk belastingtarief is als volgt: Toepasselijk belastingtarief 25% 25% Mutatie tijdelijke verschillen (latentie) -28% -32% Effectief belastingtarief -3% -7% Mutaties latente belastingen Zie paragraaf voor de onderbouwing van de mutatie latente belastingen Toelichting op kostensoorten Toerekening organisatiekosten De organisatiekosten bedragen 26,1 miljoen. Deze kosten zijn door middel van een kostenverdeelstaat toegerekend aan de activiteiten zoals deze in de winst-en-verliesrekening worden onderkend. Afschrijvingen Lonen en salarissen Overige bedrijfskosten Totaal De organisatiekosten zijn als volgt toegerekend: Exploitatie vastgoed - lasten verhuur en beheersactiviteiten Exploitatie vastgoed - overige directe operationele lasten Vastgoed in ontwikkeling - toegerekende organisatiekosten Verkoop vastgoedportefeuille - toegerekende organisatiekosten Kosten overige activiteiten Overige organisatiekosten Totaal In de kostenverdeelstaat worden de afschrijvingskosten, kosten lonen en salarissen en overige bedrijfskosten op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. De niet direct toerekenbare kosten worden middels de kostenplaatsmethode toegerekend aan de betreffende posten in het resultatenoverzicht. Hierbij is als verdeelsleutel het aantal direct toewijsbare FTE s gehanteerd. Op basis hiervan is de onderstaande verdeling toegepast op de toe te rekenen organisatiekosten De organisatiekosten zijn als volgt toegerekend: Exploitatie vastgoed - lasten verhuur en beheersactiviteiten 45% 48% Exploitatie vastgoed - overige directe operationele lasten 50% 46% Vastgoed in ontwikkeling - toegerekende organisatiekosten 0% 0% Verkoop vastgoedportefeuille - toegerekende organisatiekosten 1% 1% Kosten overige activiteiten 1% 2% 9.6 Overige organisatiekosten 3% 3% Totaal 100% 100% 91

93 Toelichting op organisatiekosten Lonen en salarissen Salarissen Sociale lasten Pensioenen Totaal De totale lonen en salarissen zijn 0,6 miljoen lager dan in Het gemiddeld aantal FTE s is met 6 FTE s afgenomen. De CAO is per ultimo 2016 afgelopen. In 2017 zijn geen algemene loonsverhogingen doorgevoerd. De periodieke verhogingen bedroegen in 2017 gemiddeld 0,5% (2016: 1,7%). Bij Volkshuisvesting bedroeg in 2017 het aantal fulltime equivalenten (FTE s) 126 ( ). Al de werknemers waren in 2017 in Nederland werkzaam (2016: idem). De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt: Fte s Directie 5 Wonen 64 Vastgoed 27 Strategie en organisatie 15 Financiën en control 15 Totaal 126 Pensioenlasten De gehanteerde pensioenregeling van Volkshuisvesting is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een middelloonregeling. De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd. De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de toegelaten instelling. 92

94 De toegelaten instelling is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De beleidsdekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo % (2016: 104%). Hiermee voldoet het pensioenfonds niet aan de minimale vereiste 125% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB) en daarmee ontstond een dekkingstekort. SPW heeft een herstelplan ingediend bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen vijf jaar tijd de dekkingsgraad herstelt. Overige bedrijfskosten Beheerkosten: Algemene beheer- en administratiekosten Accountantskosten Automatiseringskosten Kosten Raad van Commissarissen Subtotaal beheerkosten Heffingen en verzekeringen: Belastingen (onroerende zaak belasting en waterschapslasten) Verhuurdersheffing Verzekeringen Subtotaal heffingen en verzekeringen Overige bedrijfskosten: Kosten inleen- en uitzendkrachten Overige personeelskosten Heffing ILT-Aw Diverse bedrijfskosten Subtotaal overige bedrijfskosten Af: doorberekende bedrijfskosten Totaal

95 Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor Volkshuisvesting: 2017 Ernst & Young Accountants LLP Overig EY Totaal Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten (dvi) Totaal Ernst & Young Accountants LLP Overig EY Totaal Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten (dvi) Andere niet-controle diensten (complexindeling) Totaal Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar waarin de (controle-) werkzaamheden worden/zijn verricht ( over het boekjaar ). Deze methode impliceert dat alleen de lasten vermeld worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht Bezoldiging van bestuurder en (ex-)commissarissen Bestuurders De bezoldiging van de bestuurder bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave, jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. De bezoldiging van de bestuurder, G. Breeman, die in het boekjaar ten laste van Volkshuisvesting zijn gekomen bedragen (2016: ) en is als volgt gespecificeerd (in euro s): Periodiek betaalde beloning Beloning betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindiging dienstverband 0 0 Bonusbetaling 0 0 Totaal

96 Commissarissen De bezoldiging van huidige en gewezen commissarissen die in het boekjaar ten laste van Volkshuisvesting zijn gekomen bedragen (2016: ) (in euro s) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd: Huidig: De heer G.D. Minderman, Voorzitter De heer S. van Bodegraven Vice voorzitter Mevrouw C.M.J.T. Baartmans Lid Mevrouw M.A.J. Groskamp, Lid De heer A.J. Krikke, Lid Voormalig: - - De heer F.H. van der Togt, Lid De heer R.F.M. Post, Lid De heer M.A.N. Idema Voorzitter De heer B.L.M.T. van Moerkerk Lid Totaal Er zijn geen adviesvergoedingen, leningen, voorschotten of garanties door Volkshuisvesting aan bestuurders en commissarissen verstrekt Wet Normering Topinkomens Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Volkshuisvesting van toepassing zijnde regelgeving: Uitvoeringsbesluit WNT, Uitvoeringsregeling WNT, Controleprotocol WNT, Beleidsregels WNT Het bezoldigingsmaximum in 2017 voor Volkshuisvesting is Dit geldt naar rato van de duur en/of omvang van het dienstverband. Bezoldiging topfunctionarissen 1. Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking. bedragen x 1 G. Breeman Functiegegevens Directeur - bestuurder Aanvang en einde functievervulling in /1-31/12 Omvang dienstverband (in fte) 1,0 Gewezen topfunctionaris? Nee (Fictieve) dienstbetrekking? Ja Bezoldiging Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Subtotaal

97 Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum /- Onverschuldigd betaald bedrag - Totaal bezoldiging Gegevens 2016 Aanvang en einde functievervulling in /1-31/12 Omvang dienstverband 2016 (in fte) 1,0 Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toezichthoudende topfunctionarissen Huidig G.D. Minderman S. van Bodegraven C.M.J.T. Baartmans M.A.J. Groskamp A.J. Krikke Functiegegevens Voorzitter Vice Lid Lid Lid voorzitter Aanvang en einde functievervulling in /1-31/12 1/1-31/12 1/1 31/12 1/2 31/12 1/7 31/12 Bezoldiging Bezoldiging Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum -/- Onverschuldigd betaald bedrag Totaal bezoldiging Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Gegevens 2016 Aanvang en einde functievervulling in 1/7-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12 n.v.t. n.v.t Beloning plus belastbare onkostenvergoeding Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging

98 Voormalig F.H. van der Togt R.F.M. Post Functiegegevens Lid Lid Aanvang en einde functievervulling in 1/1-13/02 1/1-13/ Bezoldiging Bezoldiging Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum -/- Onverschuldigd betaald bedrag - - Totaal bezoldiging Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan n.v.t. n.v.t. Gegevens 2016 Aanvang en einde functievervulling in 1/1-31/12 1/1-31/ Beloning plus belastbare onkostenvergoeding Beloningen betaalbaar op termijn - - Totaal bezoldiging Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met dienstbetrekking die in 2017 een bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2017 geen ontslaguitkeringen betaald aan overige functionarissen die op grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT of de WNT vermeld zijn of hadden moeten worden. 97

99 10 Toelichting op het kasstroomoverzicht Onderstaand is een samenvatting van de kasstromen opgenomen. Beginstand liquide middelen Operationele kasstroom Desinvesteringen FvA aflossing WBVG Beschikbaar voor investeringen Investeringen Totaal kasstromen Nieuwe leningen Aflossing leningportefeuille Totaal financiering Eindstand liquide middelen Leningportefeuille Beginstand Nieuwe lening Aflossing Eindstand Toelichting Operationele kasstroom - Ontvangsten 85 miljoen, waarvan 80 miljoen huuropbrengsten. - Uitgaven 67 miljoen, waarvan 22 miljoen voor onderhoud, 13 miljoen voor heffingen en belastingen, 13 miljoen voor rente, 10 miljoen personeelskosten, 8 miljoen overige uitgaven en 1 miljoen voor leefbaarheid. Toelichting Desinvesteringskasstroom - Ontvangsten verkoop bestaand bezit, 14 miljoen. - Ontvangsten verkoop van teruggekochte Koopgarantwoningen, 2 miljoen. - Ontvangsten verkoop nieuwbouw, 1 miljoen - Ontvangsten verkoop grond in Malburgen, 4 miljoen. Toelichting aflossing WBVG - Ontvangst 2,4 miljoen. WBVG heeft 2,4 miljoen afgelost van zijn kredietfaciliteit. 98

100 Toelichting Investeringskasstroom - Uitgaven nieuwbouw huurwoningen, 1 miljoen (met name de ontwikkeling van 75 woningen in Malburgen). - Uitgaven voor duurzaamheidsinvesteringen, 7 miljoen (o.a. Voetiuslaan, Catharijne- Paulstraat en de Broekstraat). - Uitgaven aan investeringen tijdens dagelijks onderhoud 0,5 miljoen. - Uitgaven aan transformatie, 0,2 miljoen (o.a. Rietgrachtstraat en het Gildehuis) - Uitgaven voor aankopen, 3 miljoen. (o.a. Utrechtsestraat en aankoop Parochiehuis) - Uitgaven voor teruggekochte Koopgarantwoningen, 1,5 miljoen. - Uitgaven voor het bouw- en woonrijp maken van grondposities, 2 miljoen Toelichting aflossing leningportefeuille - Uitgaven 35,6 miljoen. Betreft de reguliere aflossing van de leningportefeuille. 99

101 Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van Volkshuisvesting is opgesteld door het bestuur op 24 april Mevrouw H.L.B. Mostard Directeur - bestuurder Raad van commissarissen De jaarrekening is vastgesteld door de raad van commissarissen op 24 april De heer G.D. Minderman Voorzitter De heer S. van Bodegraven Vice voorzitter Mevrouw C.M.J.T. Baartmans Lid Mevrouw M.A.J. Groskamp Lid De heer A.J. Krikke Lid Mevrouw P.W. van Lingen Lid 100

102 11 Overige gegevens 11.1 Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van Stichting Volkshuisvesting Arnhem zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming. 101

103 11.2 Openingsbalans DAEB en niet-daeb Het voorgeschreven model voor de openingsbalansen geeft de DAEB en niet-daeb balansen onder elkaar weer. Voor het gewenste inzicht zijn deze balansen naast elkaar weergegeven. ACTIVA Ref. DAEB niet-daeb Vaste activa Vastgoedbeleggingen 8.1 DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Materiele vaste Activa 8.2 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Financiele vaste activa 8.3 Latente belastingvorderingen Derivaten Te vorderen overheidssubsidies Overige vorderingen Interne lening Netto vermogenswaarde Niet-DAEB Vlottende activa Voorraden 8.4 Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden Vorderingen 8.5 Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Totaal Activa

104 PASSIVA Ref. DAEB niet-daeb Eigen vermogen 8.7 Herwaarderingsreserve Overige reserves Resultaat boekjaar Egalisatierekeningen 8.8 Egalisatierekening overheidssubsidies Voorzieningen 8.9 Voorzieningen onrendabele invest. en herstructureringen Overige voorzieningen Langlopende schulden 8.10 Leningen kredietinstellingen Derivaten Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV Interne lening Kortlopende schulden 8.11 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal Passiva

105 104

106 12 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 105

107 EY Building a better working world ControIeverkaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van commissarissen van Stichting Volkshuisvesting Arnhem Verkiaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2017 Ons oordeel Wij hebben dejaarrekening 2017 van Stichting Volkshuisvesting Atnhem te Arnhem gecontroleerd. Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de gtootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Volkshuisvesting Arnhem op 31 december 2017 en van het resultaat over 2017 in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit toeqelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de bepalingen van en krachtens de Wet normering topinkomens (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening bestaat uit: 4. De balans per 31 december De winst-en-verliesrekening over De toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondsiagen voor financiële versiaggeving en andere toelichtingen. De basis voor ons oordeel Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden, en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening. Wij zijn onafhankelijk van Stichting Volkshuisvesting Arnhem zoals vereist in de Wet toezicht accountantsorganisaties, de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (Vi0) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA). Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Benadrukking van de waarderingsgronds(ag van een deel van het vastgoed in exploitatie Wij vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering op pagina 16 van dejaarrekening, waarin staat beschreven dat Stichting Volkshuisvesting Arnhem een deel van haar vastgoed in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet in overeenstemming met bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in het huidige en het voorgaande boekjaar waardeert tegen actuele waarde onder toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

108 EV Building a better working world Pagina 2 Verkiaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie Naast de jaarrekening en onze controleverkiaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit: het volkshuisvestingsverslag; het bestuursverslaq; de overige gegevens. Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie: met de jaarrekeningverenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat; alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist. Wij hebben de andere intormatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begtip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat. Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten in rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezeltde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening. Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet. Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarssen voor de jaarrekening Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In dit kadet is het bestuur tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevoig van fouten of traude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuiteit voort te zetten. Op grond van genoemd artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuiteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heett om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beeindigen of als beeindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijtel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuiteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.

109 Pagina 3 Building a better working world Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons at te geven oordeel. Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken. Atwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van dezejaarrekening nemen. De materialiteit beinvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel. Wi] hebben deze accountantscontrole protessioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit: het identificeren en inschatten van de risico s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevoig van fouten of fraude, het in reactie op deze risico s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. BIJ fraude is het risico dat een afwijkinq van materieel belang niet ontdekt wordt grotec dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing; het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling; het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële versiaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan; het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuiteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-intormatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continulteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverkiaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continulteit niet langer kan handhaven; het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toel ichti n g en; het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

110 Pagina 4 Building a better working world WiJ communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. Arnhem, 24 april 2018 Ernst & Young Accountants LLP w.g. drs. W. van 01st RA