KAVELPASPOORTEN, WONEN AAN DE BUITENRAND

Transcriptie

1 KAVELPASPOORTEN, WONEN AAN DE BUITENRAND Kavel V14 t/m V20 OUDENBORCH Rhenoy, Geldermalsen

2

3 VRIJE KAVELS OUDENBORCH Doel Om de toekomstige kopers van particulier kavels in Oudenborch (Rhenoy Noord) zo goed mogelijk te informeren en te faciliteren over de eisen en mogelijkheden op het bouwperceel zijn er kavelpaspoorten opgesteld. Het is de insteek dat de geboden vrijheid voor de zelfbouwers zichtbaar te maken. Vastgestelde beleidsdocumenten De informatie in het kavelpaspoort is afkomstig uit het vastgestelde Bestemmingsplan Rhenoy Noord (verbeelding, regels, toelichting, bijlagen, vastgesteld 1 juli 2014). Het bestemmingsplan is te vinden op de gemeentelijke site van Geldermalsen. Op is de officiële digitale versie van het plan te raadplegen (ID-nr.: NL.IMRO RHErhenoynoord-VSG1). Onderdeel van het bestemmingsplan is het Beeldkwaliteitplan Rhenoy Noord. Het merendeel van de informatie in het Kavelpaspoort is afkomstig uit dit document. Met de vaststelling van het Bestemmingsplan is het Beeldkwaliteitplan officieel gekoppeld aan de Welstandsnota van de gemeente Geldermalsen. Disclaimer De in het kavelpaspoort gehanteerde informatie is afkomstig uit officiële documenten, deze documenten gaan altijd boven de informatie in het kavelpaspoort. Welstand Voor elk bouwplan dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd, onderdeel hiervan is dat het bouwplan dient te voldoen aan de welstandseisen. Welstandseisen zijn voorwaarden over hoe uw gebouw eruit moet zien. In het Beeldkwaliteitplan is voor geheel Oudenborch (Rhenoy Noord) in woord en beeld uitgelegd hoe de wijk er dient uit te zien. De Welstandscommissie (een commissie van onafhankelijke deskundigen) kijkt of het bouwplan voldoet aan de eisen van welstand. Hierbij wordt gekeken naar het Beeldkwaliteitplan. Opbouw kavelpaspoort Het document is als volgt opgebouwd: - planbeschrijving Oudenborch: de tekst is afkomstig uit het Beeldkwaliteitplan, de tekening is geüpdated aan de hand van de verkooptekening; - wonen aan de buitenrand: de beschrijving van het deelgebied (bron Beeldkwaliteitplan); - criteria wonen aan de buitenrand: beschrijving van de toetsingscriteria (bron Beeldkwaliteitplan); - referentiebeelden wonen aan de buitenrand: enkele referentiebeelden ter inspiratie (bron Beeldkwaliteitplan); - hagen en parkeren: korte toelichting op het toepassen van hagen en parkeerplaatsen op eigen erf (bron Beeldkwaliteitplan); - inspiratiekader tuinen (bron Beeldkwaliteitplan); - kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand: vertaling van de consequenties uit het Bestemmingsplan (bebouwingsmogelijkheden) en Beeldkwaliteitplan (hagen) voor de mogelijkheden op het bouwperceel. Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5 3

4 - Vrij kavels Stedenbouwkundig plan Rhenoy Noord, Geldermalsen 30m Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch m 20 K45 = kavelnummer 740 = oppervlakte in m 2 10 CroonenBuro5 Halfvrijstaande woningen 0 2 K43 = kavelnummer 375 = oppervlakte in m 2 4 Stedenbouwkundig plan fase Rhenoy Noord, Geldermalsen N Rijenwoningen 234 = oppervlakte in m 2 fase 1

5 PLANBESCHRIJVING OUDENBORCH Het uitgangspunt voor Oudenborch is het realiseren van een dorpse woonbuurt met een sterke identiteit. Een buurt waar het goed en prettig wonen is door de ruime opzet, het aanwezige groen en de nabijheid van het landschap. Dorpse woonbuurt De dorpse woonsfeer voor de buurt wordt bereikt door de ontspannen en ruime opzet van de verkaveling, de eenvoudige opzet van de openbare ruimte, het vele groen en de rijke variatie aan architectuur en woningtypologieën. De kavels en woningen zijn niet strak geordend, maar zijn juist ontspannen ten opzichte van elkaar gegroepeerd, met op enkele plekken accenten. De dorpse sfeer wordt versterkt door het naadloos aanhechten van de buurt aan het dorp door aansluiting te zoeken in het verkavelingspatroon (bestaande kavels oostzijde) en de aansluiting op de bestaande routes (auto en langzaamverkeer) in het dorp. Landschappelijke context Kenmerkend aan een dorpse woonbuurt is het zicht en het contact met het omringende landschap. Voor Oudenborch zijn de Linge (dijklichaam, rivier, fruitteelt), het dorp (bosperceel zuidwestzijde, erfbeplanting aangrenzende percelen) en het open polderlandschap (komgronden, landschapselementen) landschappelijke aanleidingen die zijn doorvertaald in het stedenbouwkundig ontwerp. Sterke identiteit De sterke identiteit wordt bereikt door een samenhangend ontwerp met sterke ruimtelijke dragers, te weten: - een groene ader: de hoofdroute heeft een ruim en groen profiel, met een golvende beweging worden de verschillende delen van het plan met elkaar verbonden en de zichtrelatie met het landschap gelegd; - het groene plein: centrale groene ruimte in het plan, het hart van de buurt - de natuurzone: aan de noordzijde is het groen en de waterberging van het plan geconcentreerd in een natuurlijk ingerichte zone. Deze bepaalt het beeld van de noordentree van de woonbuurt en is een aantrekkelijke overloop naar het open landschap; - de groene entrees: beide entrees zijn letterlijk een groene binnenkomer voor de woonbuurt. Door de prominente situering van het groen wordt de sfeer van de buurt direct neergezet; - het venster op de Linge: in het verlengde van de entree wordt aan de Linge, in het talud, een steiger aangelegd; - de accenten: markante hoeken en zichtenlijnen in het plan kunnen middels subtiele toevoegingen worden benadrukt. Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5 5

6 WONEN AAN DE BUITENRAND De hoofdroute van het plan geeft in sterke mate betekenis aan het dorpse karakter van Oudenborch. Daarom is bewust gekozen voor een golvend verloop van het straatprofiel, de inrichting van het profiel (berm, beukenhaag) én de losse opzet van bebouwing. De losse opzet van de bebouwing wordt bewerkstelligd door: - de mix van vrijstaande en halfvrijstaande woningen; - de variatie in kavel vorm (breedte, diepte, oppervlakte); - de verspringende rooilijn (diepte, richting) - kapvorm (richting, helling, vorm) - materiaal (dak, gevels). Er is voor de toekomstige bewoners veel keuzevrijheid. De variatie die hierdoor ontstaat is een belangrijke drager voor de gewenste dorpse woonsfeer. Afhankelijk van de vraag wordt de exacte invulling van de kavels bepaald. Om een al te bonte verschijningsvorm te voorkomen wordt vooral gestuurd op een eigentijds en locaal gebonden, dorpse en landelijke stijl en traditionele materialen. V12 V11 V10 V9 V8 V1 V13 V14 V15 V20 V16 V19 V17 V18 V7 V6 V5 V2 V3 V4 Ruimere dorpskavels wonen aan de buitenrand wonen aan het plein (gearceerde kavels zijn projectmatig) 6 Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5

7 CRITERIA WONEN AAN DE BUITENRAND Maat en schaal: A1 minimum en maximum maten voor bouwwerken conform bestemmingsplan; De onderstaande punten (cursief) zijn een toevoeging op het Beeldkwaliteitplan en zijn een beknopte samenvatting uit het Bestemmingsplan. Bij discrepanties tussen de onderstaande samenvatting en het Bestemmingsplan, is het Bestemmingsplan rechtsgeldig. Voor het hoofdgebouw: - uitsluitend binnen het bouwvlak; - geen bebouwing in de gebiedsaanduiding overige zone - spuitzone ; - bouwvlak maximaal 5 m achter voorgrens; - maximale diepte hoofdgebouw 15 m; - maximale goothoogte 7 m, ter plaatse van de aanduiding maximum goothoogte geldt een maximale goothoogte 4,5 m; - maximale bouwhoogte 10 m; - dakhelling graden; - minimale afstand tot zijdelingse grens 3 m. Voor het bijgebouw: - uitsluitend binnen het bouwvlak; - geen bebouwing in de gebiedsaanduiding overige zone - spuitzone ; - minimaal 3 meter achter voorgevellijn van hoofdgebouw, uitzondering is een uitbouw aan de voorzijde - diepte maximale uitbouw voorzijde 1,5 m, minimaal resterend voortuin 2 m; A2 A3 A4 - maximale goothoogte aaneengebouwd bijgebouw 3,5 m; - maximale bouwhoogte aangebouwd bijgebouw is niet meer dan 30 cm boven begane grondlaag hoofdgebouw, met een maximum van 6 m; - maximale goothoogte vrijstaand bijgebouw 3 m; - maximale bouwhoogte vrijstaand bijgebouw 5 m mits deze tenminste 3 meter van de perceelsgrens ligt; - maximale bouwhoogte vrijstaand bijgebouw 3 m als deze binnen 3 meter van de perceelsgrens ligt; - maximaal (gezamenlijke) oppervlakte bijgebouw: o 80 m 2 voor bouwpercelen groter dan 200 m 2 en kleiner of gelijk aan 500 m 2 ; o 100 m 2 voor bouwpercelen groter dan 500 m 2 en kleiner of gelijk aan m 2 ; o 125 m2 voor bouwpercelen groter dan m 2 ; - maximale bebouwingspercentage is 30%. variatie in positie hoofdbouw op kavel (asymmetrische positionering, rooilijn) en richting hoofdgebouw (langs, haaks) is wenselijk; grote variatie tussen kavels, veel individuele vrijheid; het hoofdgebouw, aan- en bijbouwen en buitenruimten vormen een samenhangende compositie, rondom gebouwen dient voldoende erf te zijn. Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5 7

8 CRITERIA WONEN AAN DE BUITENRAND Vorm en gebaar: Stijl en detail: B1 B2 B3 woningen moeten zich in verschijning van elkaar onderscheiden: zij dienen individualiteit uit te stralen. oriëntatie naar de openbare ruimte, bij hoeksituaties tweezijdige oriëntatie; variatie aan langs- en dwarskappen, goot- en nokhoogtes; C1 C2 C3 dorpse en landelijke bouwstijlen; ingetogen architectuur met een eigentijdse vertaling van traditionele materialen en details; toepassing van subtiele detailleringen in het metselwerk (b.v. rollagen, afwijkende verbanden) bij ramen, deuren, gevelbeëindiging en schoorsteen. B4 B5 B6 eenvoudige hoofdvolumes, duidelijk onderscheid met ondergeschikte bouwdelen; ondergeschikte bouwdelen (zoals erkers, dakkapellen, aanbouwen, carport, garage) dienen zich te voegen naar het hoofdvolume (bescheiden plastiek, ondergeschikt aan gevel- en dakvlak); op stedenbouwkundige markante punten ruimte voor afwijkingen in vorm, gebaar en materiaal. Materiaal en kleur: D1 D2 hoofdmateriaal van het hoofdvolume is metselwerk in ingetogen natuurlijke tinten of keimwerk / stucwerk; toevoegingen en accenten met baksteen, wit gekeimde bakstenen of andere materialen (hout, stucwerk) zijn mogelijk; D3 D4 D5 schuine daken dienen uitgevoerd te worden met keramische pannen in antraciet- of roodtinten of in de vorm van rieten daken; natuurlijk / ingetogen kleurgebruik, felle kleuren zijn niet toegestaan; gebruik van hoogwaardige en duurzame materialen. 8 Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5

9 REFERENTIEBEELDEN WONEN AAN DE BUITENRAND Referentiebeelden zijn ter inspiratie. Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5 9

10 HAGEN Voor Oudenborch geldt voor de erfafscheiding (vastgelegd in bestemmingsplan): - haag is verplicht; - maximale hoogte erf afscheiding is 1 m voor de voorgevellijn en 2 m achter de voorgevellijn; Aanvullende eisen vanuit beeldkwaliteitplan: - lage haag ca. 0,40 m breed; - hoge haag ca. 0,80 m breed; - landschappelijke inrichting: indien de achterzijde van de percelen grenzen aan het landschap (zie beeldkwaliteitplan) kunnen deze open zijn vanwege het gewenste uitzicht, danwel gesloten vanwege de wens om privacy. Toegepast kunnen worden robuuste lage en hoge hagen. Vrijstaande bijgebouwen dienen te worden afgeschermd met opgaande beplanting. - soort: Beukenhaag, Liguster of Veldesdoorn; - hekwerken zijn alleen toegestaan als onderdeel van de haag (ten behoeve van afsluitbaarheid van de tuin), en dienen dan gesitueerd te worden aan de tuinzijde van de haag of in de haag (dus niet zichtbaar vanaf de straat). lage haag hoge haag landschappelijke inrichting Beukenhaag (Fagus Sylvatica) Liguster (Ligustrum ovalifolium) Veldesdoorn (Acer Campestre) 10 Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5

11 PARKEREN Het uitgangspunt is dat het parkeren zo veel als mogelijk op eigen terrein plaatsvindt. Op deze manier wordt de hoeveelheid blik op straat geminimaliseerd, zodat er ruimte is voor groen in de openbare ruimte. In de gebruiksregels van het bestemmingsplan is vastgelegd dat voor de vrijstaande woningen minimaal twee opstelplaatsen op eigen terrein gerealiseerd dienen te worden (excl. garage). Voor de kavels is een dubbele oprit of lange oprit mogelijk. Een dubbele oprit bestaat uit twee opstelplaatsen naast elkaar, een lange oprit uit twee opstelplaatsen achter elkaar. Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5 11

12 I N S P I R AT I E K A D E R T U I N I N R I C H T I N G 12 Het doel van het inspiratiekader tuininrichting is omtoekomstige bewoners te wijzen op de specifieke landelijke en groene sfeer die wordt nagestreefd in Oudenborch en vooral hoe zij zelf daarin een belangrijke bijdrage kunnen leveren. Naast de hagen als overgang van privé naar openbaar, kunnen deze haagsoorten ook als erfafscheiding worden toegepast tussen de achtertuinen onderling of als inpassing van het parkeren op eigen terrein. De uiteindelijke inrichting van tuinen is een taak van de bewoners. Hier valt nog veel te bereiken in de sfeer en daarmee de belevingswaarde van de buurt. Daarnaast is het een optie om bomen op het eigen perceel te plaatsen, met name in voortuinen en zijtuinen leveren ze een belangrijk beeld bij aan de wijk als geheel. De voorkeur gaat uit naar het toepassen van gebiedseigen beplantingssoorten en (fruit)bomen. Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5

13 KAVELPASPOORTEN, WONEN AAN DE BUITENRAND Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5 13

14 KAVELPASPOORT V14 Oppervlakte kavel: 529 m 2 1 Bouwvlak hoofdgebouw (indien rooilijn op voorgrens bouwvlak) m schaal 1:500 2 Verst mogelijk naar achteren geplaatste positie bouwvlak hoofdgebouw 3 Bouwvlak bijgebouw indien 1 4 Bouwvlak bijgebouw bij 2 5 lijn 3,0 meter uit perceelsgrens (bepalend voor hoogte bijgebouw) 6 Onbebouwd deel kavel indien 1 7 Landschappelijke haag 8 Hoge haag 9 Lage haag Specifieke eisen kavelpaspoort: - maximale goothoogte hoofdgebouw 4,5 m; - maximaal oppervlakte bijgebouwen 100 m 2 ; 14 Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5

15 KAVELPASPOORT V15 Oppervlakte kavel: 586 m 2 1 Bouwvlak hoofdgebouw (indien rooilijn op voorgrens bouwvlak) 2 Verst mogelijk naar achteren geplaatste positie bouwvlak hoofdgebouw m schaal 1:500 3 Bouwvlak bijgebouw indien 1 4 Bouwvlak bijgebouw bij 2 5 lijn 3,0 meter uit perceelsgrens (bepalend voor hoogte bijgebouw) 6 Onbebouwd deel kavel indien 1 7 Landschappelijke haag 8 Hoge haag 9 Lage haag Specifieke eisen kavelpaspoort: - maximale goothoogte hoofdgebouw 4,5 m; - maximaal oppervlakte bijgebouwen 100 m 2 ; Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5 15

17 KAVELPASPOORT V17 Oppervlakte kavel: 592 m 2 1 Bouwvlak hoofdgebouw (indien rooilijn op voorgrens bouwvlak) 2 Verst mogelijk naar achteren geplaatste positie bouwvlak hoofdgebouw m schaal 1:500 3 Bouwvlak bijgebouw indien 1 4 Bouwvlak bijgebouw bij 2 5 lijn 3,0 meter uit perceelsgrens (bepalend voor hoogte bijgebouw) 6 Onbebouwd deel kavel indien 1 7 Landschappelijke haag 8 Hoge haag 9 Lage haag Specifieke eisen kavelpaspoort: - maximale goothoogte hoofdgebouw 4,5 m; - maximaal oppervlakte bijgebouwen 100 m 2 ; Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5 17

19 KAVELPASPOORT V19 Oppervlakte kavel: 363 m 2 1 Bouwvlak hoofdgebouw (indien rooilijn op voorgrens bouwvlak) 2 Verst mogelijk naar achteren geplaatste positie bouwvlak hoofdgebouw m schaal 1:500 3 Bouwvlak bijgebouw indien 1 4 Bouwvlak bijgebouw bij 2 5 lijn 3,0 meter uit perceelsgrens (bepalend voor hoogte bijgebouw) 6 Onbebouwd deel kavel indien 1 7 Landschappelijke haag Door de kleine omvang van de kavel is het mogelijk dat het bebouwingspercentage van 30% uit art i beperkend is voor de bouwmogelijkheden van de bijgebouwen. Door de woning zover mogelijk naar de hoek (rode pijl) te schuiven ontstaat er binnen de algemene regeling voor vergunningsvrije bouwwerken meer ruimte voor bijgebouwen. 8 Hoge haag 9 Lage haag Specifieke eisen kavelpaspoort: - maximale goothoogte hoofdgebouw 7 m; - maximaal oppervlakte bijgebouwen 80 m 2 ; Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5 19

20 KAVELPASPOORT V20 Oppervlakte kavel: 503 m 2 1 Bouwvlak hoofdgebouw (indien rooilijn op voorgrens bouwvlak) m schaal 1:500 2 Verst mogelijk naar achteren geplaatste positie bouwvlak hoofdgebouw 3 Bouwvlak bijgebouw indien 1 4 Bouwvlak bijgebouw bij 2 5 lijn 3,0 meter uit perceelsgrens (bepalend voor hoogte bijgebouw) 6 Onbebouwd deel kavel indien 1 7 Landschappelijke haag 8 Hoge haag 9 Lage haag Specifieke eisen kavelpaspoort: - maximale goothoogte hoofdgebouw 7 m; - maximaal oppervlakte bijgebouwen 100 m 2 ; 20 Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5

21 Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5 21

22 COLOFON Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand Kavel V14 t/m V20 Oudenborch Rhenoy, Geldermalsen ind a 31 oktober 2014 Beneluxweg 125 Postbus AA Oosterhout +31 (0) Louis Loyensstraat 5 Postbus AZ Maastricht +31 (0) info@croonenburo5.com 22 Kavelpaspoorten, wonen aan de buitenrand, Oudenborch - CroonenBuro5