wij K gevoel Jaarverslag 2010 Stichting Clavis

Transcriptie

1 wij K gevoel Stichting Clavis

2

3 Waar de wijk centraal staat, leeft het wij K gevoel op.. Stichting Clavis

4 04

5 INHOUDSOPGAVE A. A. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Voorwoord Verslag van het bestuur 2.1 Ondernemingsplan Visitatie Regiopromotie Investeren in een toekomstbestendige woningvoorraad 3.1 Woningmarkt Woningbezit Onderhoud Herstructurering Woonruimteverdeling Nieuwbouwactiviteiten Investeren in niet-vastgoed 4.1 Wijkbeheer, woon- en leefklimaat Wonen en zorg Huisvesting van bijzondere doelgroepen Sponsoring Investeren in samenwerking 5.1 Samenwerking met belanghouders Samenwerking met de gemeente Terneuzen 31 en de provincie Zeeland 5.3 Samenwerking met andere partijen Samenwerking met bewonersraad Samenwerking met collega-corporaties Investeren in personeel en organisatie Investeren in een gezonde financiële positie Investeren in governance en toezicht 8.1 Governance Toezicht 39 B. B. JAARREKENING Kengetallen op basis van enkelvoudige jaarrekening Geconsolideerde jaarrekening Enkelvoudige jaarrekening C. C. VERKLARINGEN Controleverklaring Verklaring van het bestuur Verklaring van de Raad van Commissarissen 89 05

6 A. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG In dit jaarverslag 2010 leggen wij verantwoording af over onze activiteiten en de inzet van middelen. Het jaarverslag bestaat uit het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en de verklaringen. A. VOLKSHUISVES- TINGSVERSLAG Het volkshuisvestingsverslag biedt een overzicht van het gevoerde beleid op sociaal, organisatorisch en financieel gebied in het verslagjaar. Investeren is het trefwoord in het volkshuisvestingsverslag. Investeren in geld en door inspanningen te doen. U leest er meer over in het verslag. 06

7 1. VOORWOORD 1. VOORWOORD Met dit verslag verantwoorden wij ons aan de samenleving. Wij laten zien welke activiteiten we ondernomen hebben, welke middelen wij hebben besteed en welke prestaties wij in 2010 hebben geleverd. Ook verschaffen wij inzicht in de maatschappelijke effecten hiervan in de gemeenteterneuzen. In 2010 zijn wij verhuisd van de Industrieweg en de Noordstraat naar de Rosegracht 2. Een prettige, nieuwe werkomgeving van waaruit wij ernaar streven onze klanten nog beter te bedienen. Visitatie is een onafhankelijk onderzoek naar het maatschappelijk functioneren van een woningcorporatie. In 2010 is Clavis gevisiteerd door PriceWaterhouseCoopers. Op een schaal van 0 tot 10 scoort Clavis een 7. Een ruime voldoende; daar zijn wij zijn trots op. Deze score hebben wij vooral te danken aan de professionele inzet van onze betrokken medewerkers. De aanbevelingen uit het rapport vormen uiteraard de leidraad bij het bepalen van het toekomstig beleid. Op onze website is het volledige visitatierapport te lezen. Het nieuwe kabinetsbeleid en de staatssteunregeling uit Brussel hebben invloed op het werk van de corporatie. De gevolgen hiervan zijn tot op heden onduidelijk. Zeker is wel dat het zowel de huurder als de verhuurder gaat raken. Voor wat betreft de toewijzing van onze woningen verandert voor onze huurders vooralsnog niets. Ook gezinnen met een jaarinkomen boven de gestelde grens van ,-- komen bij ons nog gewoon in aanmerking voor een huurwoning onder de huurtoeslaggrens. In het regeerakkoord van het kabinet Rutte I zijn maatregelen genoemd die grote invloed hebben op de corporatie en haar (toekomstig) beleid. Zo is in het conceptregeerakkoord een heffing voor de huurtoeslag voorzien. Alle verhuurders in Nederland moeten op deze manier samen jaarlijks 760 miljoen bij elkaar brengen. Voor onze organisatie zou dit een jaarlijkse uitgave van ruim ,-- betekenen. Deze bedragen vloeien rechtstreeks in de staatskas en worden niet ingezet voor de volkshuisvesting. Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen. Dit is gestoeld op het Engelse right to buy. Naar ik heb begrepen, heeft dit niet tot grote successen geleid. Mijns inziens legt dit kooprecht een bom onder een groot deel van de noodzakelijke herstructureringen. Daarnaast houden we een inflatievolgend huurbeleid en mogen uitsluitend woningen van huurders met een inkomen boven de ,-- jaarlijks met 5% boven inflatie worden verhoogd. Dit biedt voor ons geen soelaas. Wij hebben nauwelijks huurders met een inkomen boven deze grens. Bovendien, als we de huur jaarlijks met meer dan 5% boven de inflatie verhogen, wordt de koopmarkt een betaalbaar alternatief. Op deze manier werken we segregatie in de hand, via toewijzing en via huurbeleid. Kortom, aan dynamiek in volkshuisvestingsland geen gebrek. Ik wil onze huurders, de bewonersraad, de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, ontwikkelaars en alle andere personen en organisaties met wie we in het afgelopen jaar hebben gewerkt, danken voor de prettige samenwerking. Daarnaast uiteraard een groot woord van dank aan onze medewerkers voor hun inzet en de gerealiseerde prestaties. Terneuzen, april 2011 Robert de Ridder, Directeur/bestuurder 07

8 2. VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.1 Ondernemingsplan Het huidige ondernemingsplan loopt tot en met De naweeën van de kredietcrisis zijn nog steeds voelbaar en dwingen Clavis om risicobeperkend te werk te gaan. Zo is Clavis genoodzaakt om de ontwikkeling van enkele nieuwbouwplannen stil te leggen of af te blazen. De ontwikkelingen in corporatieland gaan razendsnel en maken een bijstelling van het bestaande beleid noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld het toewijzingsbeleid voor lagere inkomens. Het nieuwe regeerakkoord dwingt woningcorporaties zaken te heroverwegen. Daarnaast trekt de nieuwe wet- en regelgeving een zware wissel op de financiële positie van woningcorporaties. Dit heeft onder andere gevolgen voor onze bouwplannen. 2. VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.1 ONDER- NEMINGSPLAN De toekomstige bevolkingsdaling in Zeeuws-Vlaanderen vraagt om investeringen in het woningbezit. De ingezette aanpassingen van het woningbezit, moeten in een lager tempo worden doorgezet. Gelet op de verschillende ontwikkelingen kan mogelijk een aantal voornemens uit ons ondernemingsplan niet gerealiseerd worden. Voor zover mogelijk zullen wij hierover in dit verslag verantwoording afleggen. Clavis heeft de ambitie om zich te ontwikkelen naar een maatschappijgedreven organisatie. Een woningcorporatie dus die naar de samenleving toegaat, die verder kijkt dan wonen alleen, die voortdurend in gesprek is met haar belanghouders en bewoners/ klanten en die oog heeft voor de maatschappelijke effecten van haar handelen. Een woningcorporatie kan niet meer volstaan met het ontwikkelen, verhuren en beheren van woningen alleen. Daarom wil Clavis de sociale samenhang in de buurten en wijken waar zij actief is, verbeteren. Dit betekent onder meer dat zij de rol van buurtregisseur gaat invullen. Clavis wil ook investeren in maatschappelijk vastgoed en in maatschappelijke voorzieningen in de wijken waarin zij actief is. Kortom: Clavis werkt, samen met anderen, actief aan goed wonen en leven in Terneuzen. De missie van Clavis is: Onze missie is dat we actief en in nauwe samenwerking met andere partijen onze beschikbare middelen inzetten om te zorgen dat mensen wonen en leven in wijken waar ze zich thuis voelen. 08

9 2. VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.1 ONDER- NEMINGSPLAN De volgende doelstellingen uit het ondernemingsplan zijn in 2010 opgepakt: 1. Woningvoorraad senioren onderverdeeld naar toegankelijkheid De woningen in seniorencomplexen zijn onderverdeeld naar de toe- en doorgankelijkheid met een rolstoel of rollator. Op basis daarvan hebben de woningen een score gekregen. 2. Woonwensen jongeren onder 23 jaar Eind 2010 is gestart met een onderzoek naar de omvang van de woonvraag van jongeren. Daarin worden hun woonwensen meegenomen. De resultaten zijn medio 2011 bekend. 3. Energiereductie Clavis wil dat het gemiddeld energieverbruik in haar woningen binnen tien jaar met minimaal 20% daalt. In 2010 is het beleid voortgezet om VR en conventionele ketels te vervangen. Ook wordt HR++ beglazing aangebracht. 4. Clavis als wijkregisseur Het jaar 2010 is het eerste volledige jaar waarin Clavis met wijkteams werkte. De wijkcoördinatoren richtten zich op problemen in de wijken en trachten die op te lossen in samenwerking met andere organisaties in de wijk. Er worden wijkplannen gemaakt. 5. Maatschappelijk vastgoed Clavis heeft in 2010 geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed. Voor AZZ (nu: Juvent) heeft Clavis woningen voor begeleid wonen van jongeren omgebouwd. Vanwege een geraamd exploitatietekort is de jongerenfoyer nog niet gerealiseerd. 6. Woon(her)kansenproject is gereed Clavis heeft samen met de gemeente, Emergis, het maatschappelijk werk en collega-corporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen een Woon(her)kansenproject gerealiseerd. Het betreft het bieden van een laatste kans aan mensen die om meerdere redenen uit hun huis dreigen te worden geplaatst. 7. Milieubeleidsplan Clavis heeft in het verslagjaar het milieubeleidsplan opgesteld. Hierin wordt ondermeer aandacht besteed aan de reductie van CO 2. De volgende doelstellingen zijn niet of niet geheel gerealiseerd: 1. Clavis zal in de periode ruim 45 miljoen investeren in woningen voor senioren, één tot twee persoonshuishoudens en mensen met een beperking. 10,7 miljoen hiervan bestaat uit zogenaamde onrendabele investeringen. Door veranderde marktomstandigheden is het investeringsprogramma aangepast. In de periode heeft Clavis bijna 28 miljoen geïnvesteerd in renovatie- en nieuwbouwprojecten. Hiervan bedraagt 5,7 miljoen als onrendabele investering. 2. Realiseren exclusieve huurwoningen: per eind 2012 zullen dit er 145 zijn. Door gewijzigde marktomstandigheden zijn slechts 8 woningen aan de bestaande voorraad van 30 woningen toegevoegd. Clavis heeft geen verdere plannen voor ontwikkeling van exclusieve huurwoningen. 3. Ontwikkelen van koopwoningen: tot eind 2012 zal Clavis 46 grondgebonden en 177 appartementen ontwikkelen. Door gewijzigde marktomstandigheden is het aantal woningen aangepast (zie 3.6 nieuwbouwactiviteiten op blz. 22) 4. Verkoop bestaande woningen: per eind 2012 zullen minimaal 84 bestaande eengezinswoningen verkocht zijn. Clavis had zich ten doel gesteld om in de periode (bestaande) woningen te verkopen. In 2008 zijn 3 woningen verkocht. In 2009 waren dat 58 woningen. In 2010 is er één woning verkocht. Dit is een totaal van 62 tot nu toe en komt neer op ruim 70% van de doelstelling. De planperiode duurt nog twee jaar. Clavis is dus op de goede weg bij het realiseren van haar verkoopdoelstelling. Deze inkomsten zijn nodig voor de financiering van herstructurering. Momenteel benoemt Clavis in het kader van het strategisch voorraadbeheer de te verkopen complexen. Dit beleid zal worden afgestemd met de gemeente. 09

10 2.2 Visitatie In het voorjaar van 2010 vond bij Clavis een maatschappelijke visitatie plaats door PriceWaterhouseCoopers (PwC). Iedere corporatie die lid is van de brancheorganisatie Aedes wordt eens in de vier jaar gecontroleerd op haar maatschappelijk functioneren. Een onafhankelijk bureau bekijkt in hoeverre de corporatie haar ambities en haar maatschappelijke doelstellingen waarmaakt. Hierbij wordt twee jaar teruggekeken en twee jaar vooruit. Het eindoordeel is in ons geval gebaseerd op de geleverde prestaties over de periode PwC oordeelt dat Clavis maatschappelijk voldoende presteert. Het eindcijfer van het visitatierapport is een 7,0. Om een onafhankelijk, deskundig en objectief oordeel over het maatschappelijke presteren van Clavis te geven, zijn de volgende vragen beantwoord: 2. VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.2 VISITATIE a. Hoe presteert Clavis in verhouding tot haar eigen ambities en doelen? b. Hoe presteert Clavis in verhouding tot de landelijke, regionale en lokale opgaven? c. Hoe presteert Clavis volgens de belanghebbenden? d. Hoe presteert Clavis gelet op het beschikbare vermogen en hoe efficiënt presteert Clavis? e. Hoe presteert Clavis op het gebied van Governance? Een belangrijk aspect in het onderzoek is het oordeel van de belanghouders. Zij geven Clavis het rapportcijfer 7,4. Ook vermeldenswaardig is het oordeel van de bewonersvertegenwoordiging. Deze is erg tevreden over de samenwerking op het gebied van inspraak en communicatie. Uit de visitatierapporten van andere corporaties blijkt dat dit juist vaak een verbeterpunt is. De gemeente was op onderdelen behoorlijk kritisch. Omdat een aantal van deze kritische opmerkingen bij Clavis vragen opriep, vond overleg plaats tussen de betrokken wethouders en de directeur/bestuurder. Tijdens dit overleg zijn actiepunten voor de komende periode benoemd. Clavis oogst waardering voor de betaalbaarheid van haar woningen. Ook het realiseren van herstructureringsprojecten zoals bijvoorbeeld in de Lievenspolder wordt als goed gewaardeerd. Clavis heeft in 2008 haar ondernemingsplan Wij(k)gevoel gelanceerd. Clavis geeft hier vorm aan door zich op te stellen als wijkregisseur en door te werken met wijkteams. Ook heeft Clavis bijgedragen aan het buurtbemiddelingsproject Terneuzen. Daarnaast heeft Clavis ruim aandacht voor energie en duurzaamheid. Een belangrijk en actueel onderdeel uit de visitatie is Governance. Hieronder wordt verstaan het waarborgen van samenhang en transparantie in het bestuur en het toezicht van een organisatie. Hierop scoort Clavis goed. Het rapport concludeert dat het toezicht adequaat kan functioneren en dat ook doet. Clavis is trots op de behaalde resultaten en neemt de resultaten uit het visitatierapport mee bij het bepalen van het toekomstig beleid. Naar aanleiding van het visitatierapport is een plan van aanpak opgesteld. 10

11 2. VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.3 REGIOPROMOTIE 2.3 Regiopromotie Clavis participeert in initiatieven die de aantrekkingkracht van Zeeland benoemen: ruimte, sociale veiligheid, het rustige leven en voldoende werkgelegenheid. Door deel te nemen aan initiatieven voor regiopromotie wil Clavis mensen stimuleren zich te vestigen in Zeeuws-Vlaanderen. Uw Nieuwe Toekomst Clavis neemt deel in Uw Nieuwe Toekomst, een platform van de Zeeuws-Vlaamse gemeenten en diverse bedrijven die Zeeuws-Vlaanderen promoten als woon-, werk- en leefgebied. Met een website en een jaarlijkse stand op de Emigratiebeurs wordt de aandacht van aspirant-bewoners getrokken. De directeur neemt deel in de adviesgroep. Namens het platform Zeeuws-Vlaamse Woningcorporaties is de directeur van een collegacorporatie adviseur van het bestuur. Zilt Zeeland Voor de promotie van de provincie Zeeland neemt Clavis deel in het blad Zilt Zeeland. Zilt Zeeland is een magazine over Zeeland, voor Zeeuwen en voor iedereen die dat wil worden, naar een idee van de Zeeuwse woningcorporaties. Zilt Zeeland wordt mede mogelijk gemaakt door een subsidie van de provincie Zeeland. De verspreiding vindt plaats via de Volkskrant. Het voorjaarsnummer werd ook via Elsevier verspreid. Zilt Zeeland verschijnt driemaal per jaar. Op dit moment wordt er onderzocht of Zilt Zeeland kan worden voortgezet met financiële inbreng van andere partijen. Grensoverschrijdend Wonen Clavis participeert in het driejarige project Grensoverschrijdend Wonen. Dit project heeft als doel woningzoekenden uit de Belgische grensstreek te huisvesten in een huurwoning in Zuidwest-Nederland. De steeds kleiner wordende huishoudens brengen verschillende risico s met zich mee waaronder het risico van waardeverlies en de afname van investeringsbereidheid van particulieren en corporaties en, als gevolg daarvan, verloedering van een gebied. Zeker nu sprake is van bevolkingsdruk aan de Vlaamse kant van de grens zou een winwin situatie mogelijk moeten zijn. Deze kan enerzijds de vitaliteit van het krimpgebied (in ons geval: Zeeuws-Vlaanderen) versterken en anderzijds de woningnood aan de Vlaamse kant verlichten. Momenteel bedraagt de leegstand in het corporatiebezit in Zeeuws-Vlaanderen circa 1,1%. Het doel is om deze leegstand terug te dringen door Belgische woningzoekenden te huisvesten. De partijen die participeren zijn vijf woningcorporaties, te weten Wonen West Brabant (Bergen op Zoom), R&B Wonen (Heinkenszand), Woonstichting Hulst, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Clavis (Terneuzen). De eerste resultaten worden in de loop van 2011 verwacht. 11

12 3. INVESTEREN IN TOEKOMSTBESTENDIGE WONINGVOORRAAD 3.1 Woningmarkt De prijzen van koopwoningen zijn in 2010 stabiel gebleven. Ruime eengezinswoningen tot een prijs van ,-- zijn courant. De prijzen van deze woningen zijn zelfs licht gestegen. In het duurdere segment blijft het verkopen van woningen lastig. Er is veel concurrentie door de bouw van nieuwe woningen en de uitgifte van kavels. Appartementen blijven gewild, maar de doorloop wordt negatief beïnvloed door de lastige verkoop van de huidige woning. Vooral gedateerde woningen zijn moeilijk verkoopbaar. De waarde van de koopwoningen in Zeeuws-Vlaanderen behoort tot de laagste van Nederland. Hierdoor is een koopwoning voor veel mensen bereikbaar. Het kopen van een woning leidt hier dus niet direct tot hogere maandlasten. De prijsstelling van huurwoningen moet dus zo worden afgewogen dat huren een aantrekkelijke keuze is. 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.1 WONINGMARKT Clavis ondervindt hinder van de economische crisis. Allereerst kiezen minder huurders ervoor om te verhuizen. Aan het verkrijgen van een hypotheek worden strengere voorwaarden gesteld. Hierdoor zou anderzijds het huren van een woning eerder in beeld kunnen komen. Toch zien wij het aantal woningzoekenden niet groeien. Wel zien we dat kandidaat-huurders afzien van huren omdat zij hun woning niet verkocht krijgen. Van structurele leegstand is nog geen sprake. Zeker in het marktsegment van eengezinswoningen is voldoende vraag om de woningen snel te verhuren. Voor een aantal appartementencomplexen is het lastiger om huurders te vinden. Bevolkingsdaling Naast Noordoost Groningen en Zuid-Limburg is Zeeuws-Vlaanderen officieel benoemd tot krimpregio. In 2010 nam het aantal inwoners van de gemeente Terneuzen af met 77 personen. Doordat jongeren vaak een opleiding buiten de regio volgen en daarna slechts mondjesmaat terugkeren is sprake van ontgroening. De achterblijvende bevolking vergrijst snel. De notitie Onverkende Paden van de provincie Zeeland voorziet in de gemeente Terneuzen een bevolkingsdaling van 10% tussen 2007 en Een bevolkingsdaling betekent echter niet dat er minder woningen nodig zijn. In Terneuzen daalt de bevolking weliswaar maar neemt het aantal huishoudens tot 2025 toe. Dit komt voornamelijk door de zogenaamde huishoudensverdunning. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het aantal echtscheidingen. De voorraad bestaat voor een groot deel uit eengezinswoningen. Dit is het woningtype waar in de toekomst de minste vraag naar is. De woningvoorraad moet dus veranderen. Met het oog op de bevolkingsdaling is een vaak gehoorde gedachte: minder maar beter. Minder staat in dit geval voor de hoeveelheid woningen en beter voor de kwaliteit ervan, met name op het gebied van toegankelijkheid voor senioren. Met het oog hierop zullen veel eengezinswoningen moeten worden veranderd in nultredenwoningen. Om deze aanpassingen tot een succes te maken, is veel geld nodig. Geld dat niet alleen van de woningcorporatie kan komen. Daarom verkennen we de mogelijkheden, in goed overleg met de gemeente Terneuzen. Daarnaast starten we een lobby richting provincie en rijksoverheid. Deze processen vergen een lange adem. Gelukkig hebben we deze; naar de meeste woningen die binnen nu en 15 tot 20 jaar geherstructureerd moeten worden, is nog steeds voldoende vraag. 12

13 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.1 WONINGMARKT Strategisch voorraadbeheer Het strategisch voorraadbeleid van Clavis wordt in 2011 geactualiseerd. Hierbij worden de (toekomstige) marktvraag en het woningbezit op elkaar afgestemd. Er is vooral een kwalitatieve vraag. Daar kan Clavis, met het huidige aanbod, onvoldoende op inspelen. Clavis ziet een heldere transformatieopgave in de huursector voor zich. De gemeente Terneuzen en Clavis zijn in overleg over de herontwikkeling van een aantal locaties in de wijken Lievenspolder, Triniteit en het Zuiderpark. Op deze locaties staan ongeveer 500 goedkope huur- en koopwoningen. De huurwoningen zijn in bezit van Clavis. Met de herontwikkeling van deze locaties kan een belangrijke bijdrage geleverd worden aan de beoogde transformatie van de bestaande woonmilieus in de stad. De gemeente Terneuzen en Clavis zoeken afstemming en samenwerking om deze transformatie in een krimpregio vorm te geven. In 2010 vond een onderzoek plaats naar het wenselijk geachte woningbouwprogramma op deze locaties. Clavis en de gemeente zijn met elkaar in gesprek om dit programma in concrete plannen om te zetten. 13

14 3.2 Woningbezit In 2010 is de voorraad met 42 verhuureenheden afgenomen. Aantal verhuureenheden, in bezit:ingen Garages Overige Totaal Woningen Garages Overige Totaal Saldo per Opgeleverd/aangekocht - 1 **13 14 Gesloopt Verkocht INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.2 WONINGBEZIT Herstructurering - - -/-1 -/-1 Correctie* 6 6 Saldo per *Deze correctie betreft 6 woningen die verhuurd worden aan cliënten van Stichting Tragel, die voorheen als één verhuureenheid aangemerkt stonden. **Betreft 13 parkeerplaatsen binnenstad Huurklasse Grond-gebonden Gestapeld Totaal Procentueel 361,60 of minder % Van 361,60 tot 554, % Van 554,76 tot 652, % 652,52 en meer % Totaal % Sloop De flat Zuidlandstraat is in april 2010 gesloopt. Deze bestond uit 38 woningen, 3 garages en één bedrijfsruimte. De sloop maakt onderdeel uit van de herstructureringsplannen voor de wijk Zuiderpark. Met de gemeente vinden besprekingen plaats over de nieuwe invulling. Aankoop van woningen Er zijn geen woningen aangekocht. Verkoop van woningen Clavis wil in de periode tot en met 2012 minimaal 84 bestaande eengezinswoningen verkopen. In de komende 10 jaar zetten wij in op de verkoop van 250 tot 300 bestaande woningen. In de bijstelling van het strategisch voorraadbeheer in 2011 zal worden bepaald welke complexen in aanmerking komen voor mogelijke verkoop. De huurder kan op zijn verzoek een woning uit zo n complex aankopen. Dit betreft met name onverkochte woningen uit een eerder verkocht complex. In 2010 is één woning verkocht aan een zittende huurder. Overigens is bovenstaande doelstelling uit het ondernemingsplan gedurende de planperiode voor 70% behaald middels de verkoop van woningbezit in Biervliet in

15 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.3 ONDERHOUD 3.3 Onderhoud Clavis voert een gedegen onderhoudsbeleid om de waarde van haar vastgoed te behouden. Per gebouw wordt een meerjaren-onderhoudsbeleid en begroting opgesteld. Op basis van de meerjarenplanning wordt de jaarlijkse onderhoudsbegroting opgemaakt. In 2010 verstrekten we voor ruim 3,1 miljoen aan onderhoudsopdrachten. De onderverdeling is als volgt: a. Planmatig onderhoud, renovaties e.d. 1,87 miljoen b. Niet-planmatig onderhoud (reparatieverzoeken, mutatieonderhoud e.d.) 1,27 miljoen. Basiskwaliteit Clavis heeft de basiskwaliteit voor haar woningen vastgesteld. Hierbij is onderscheid gemaakt naar de huurprijs van de woningen en de doelgroep waarvoor deze bestemd zijn. Er is vastgelegd aan welke eisen een woning moet voldoen. Dit heeft zowel betrekking op de afmetingen, het niveau van afwerking als de aanwezige voorzieningen. Als een woning vrijkomt, wordt bepaald op welke onderdelen de woning wordt aangepast. Woningen die op termijn worden geherstructureerd, worden bij verandering van huurder niet op het niveau van basiskwaliteit gebracht. Reparatieverzoeken Op verzoek van de huurder wordt onderhoud uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. De kosten van het onderhoud vanwege de reparatieverzoeken bedroegen in ,6 miljoen. In het afgelopen jaar zijn deze kosten per woning gedaald naar 125,- per woning (2009: 136,-). Het gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning is stabiel en ligt op 0,9 verzoeken per woning. Per storing zijn de kosten gedaald van 144,- naar 133,-. Mutatie-onderhoud Als een woning door verhuizing leeg komt, trekken we, in geval van een goedkope woning, de huur op naar de streefhuur (gemiddeld 70% van de maximaal redelijke huren). Wij gaan uit van een mutatiegraad van 10% in het goedkope segment. Dit betekent dat elk jaar circa 40 van de 418 goedkope woningen vrijkomen Het mutatieonderhoud kostte in ,4 miljoen euro. De gemiddelde kosten die bij een wijziging van huurder moeten worden gemaakt om de woning opnieuw te verhuren is gedaald van 2.649,- in 2009 naar 1.772,- per gemuteerde woning in In dit bedrag zijn de kosten verrekend die bij de vertrokken huurder in rekening worden gebracht. Zonder deze kosten bedragen de mutatiekosten gemiddeld 1.267,- per woning (2009: 1.884,-) per woning. We zien dat het bedrag, dat wij bij de vertrekkende huurder in rekening brengen, stijgt. Met andere woorden, woningen worden in een slechtere staat achtergelaten. Daarnaast stijgt het aantal woningen waar uitgebreide stuc- en schilderwerkzaamheden uitgevoerd moeten worden om de woning verhuurbaar te maken. Verder is het een trend dat voorzieningen die door verschillende huurders in het verleden zijn overgenomen, zoals bijvoorbeeld tegelvloeren, na verloop van jaren op kosten van Clavis verwijderd worden. De kwaliteit is dan onvoldoende om de woning in de oude staat door te verhuren. 15

16 Servicecontract huurdersonderhoud Voor kleine werkzaamheden, die volgens de huurovereenkomst eigenlijk voor rekening van de huurder zijn, kan een servicecontract afgesloten worden. De behoefte aan deze service blijft onverminderd groot: ruim 95% neemt deel aan deze voorziening. Deze voorziening hoeft niet perse kostendekkend te zijn. Clavis heeft met de Bewonersraad een afspraak gemaakt over de hoogte van het bedrag dat Clavis maximaal voor haar rekening wil nemen. Daarnaast is afgesproken dat de prijs jaarlijks stijgt met de inflatie. Energiereductie Energielabels brengen de energiesituatie van de huurwoningen in beeld. Het energielabel past in het streven van Clavis om maatregelen te nemen op energiegebied. Energiebesparende maatregelen leiden tot meer wooncomfort, lagere stookkosten en minder CO²-uitstoot. Clavis wil de komende 10 jaar 20% minder CO² uitstoten. Corporaties kunnen via energielabels de taakstelling inzichtelijk maken en tonen in hoeverre het lukt de besparing te realiseren. 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.3 ONDERHOUD De maatregelen die de meeste CO 2 reductie opleveren, worden als eerste uitgevoerd. Clavis kiest daarom voor het vervangen van de VR en conventionele CV-ketels, dubbele beglazing op de benedenverdieping, spouwmuurisolatie en dakisolatie. Zowel op verzoek van huurders als op grond van marktoverwegingen werden vier CV-installaties aangelegd. In totaal zijn 168 conventionele ketels vervangen door HRketels. De woningverbeteringen die op verzoek van de huurder plaatsvonden, zijn in het algemeen gerealiseerd tegen een kostendekkende huurverhoging. Andere verbeteringen zijn gewaardeerd op een hogere streefhuurwaarde en vervolgens aan de nieuwe huurder aangeboden. Clavis heeft zich in 2010 aangesloten bij Beter Peter. Beter Peter is een interactief programma van WoonEnergie, Aedes, de Woonbond en Milieu Centraal. Het programma stimuleert huurders energie te besparen door hen inzicht te geven in hun persoonlijke bespaarmogelijkheden. Door enkele eenvoudige vragen te beantwoorden, ontvangt de huurder veertig bruikbare energiebespaartips. Helaas is sprake van een beperkt aantal aanmeldingen van huurders. 16

17 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.4 HERSTRUC- TURERING 3.4 Herstructurering Voor de periode is de sloop voorzien van circa 140 woningen. Dit in het kader van kleinschalige herstructurering. Daarvoor in de plaats realiseren wij 78 nieuwbouwwoningen. 30% van deze doelstelling realiseren wij in de periode Dat komt neer op de sloop van ongeveer 40 woningen en de nieuwbouw van 14 huurwoningen en 26 koopwoningen. In 2010 is de herstructurering van de wijken Lievenspolder, Triniteit en Zuiderpark met de gemeente Terneuzen besproken. Bij het maken van plannen dienen de gewenste stedenbouwkundige ontwikkelingen en de veranderende vraag op de woningmarkt als leidraad. De grond- en woonexploitaties zijn globaal doorgerekend. De voorlopige conclusie is dat Clavis dit financieel niet alleen aankan. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het feit, dat er veel particuliere woningen moeten worden teruggekocht. Er is geld van de gemeente en andere partijen nodig om de noodzakelijke kwaliteitsslag te maken. De verkoop van bestaande woningen is voor Clavis één van de weinige mogelijkheden om aan de financiële middelen te komen die nodig zijn voor herstructurering. Het strategisch voorraadbeleid zal in 2011 opnieuw worden vastgesteld. Daarbij wordt ook het aantal te verkopen woningen betrokken. De verkoopdoelstelling moet worden bijgesteld omdat meer middelen nodig zijn voor de herstructurering. Anderzijds stagneert de verkoop van woningen de laatste jaren vanwege economische en demografische omstandigheden. In de bijstelling van het strategisch voorraadbeheer in 2011 zal worden bepaald welke complexen in aanmerking komen voor mogelijke verkoop. 17

18 3.5 Woonruimteverdeling Wij hanteren het aanbodmodel bij het aanbieden van woningen aan de markt. De betreffende woningen worden via tweewekelijkse advertenties onder de aandacht van het publiek gebracht. Gemiddeld krijgen wij 17 reacties op één advertentie (2009: 12 reacties). Het aantal reacties op een eengezinswoning of een meergezinswoning verschilt enorm. Eengezinswoningen, en met name de goedkopere woningen, zijn nog steeds populair. Op senioren- en meergezinswoningen in de Binnenstad/Java, het Zuiderpark, Triniteit en Oudelandse Hoeve reageren slechts enkele mensen. De huurwoningen in Sluiskil, zowel de eengezinswoningen als de seniorenwoningen, zijn niet populair. Doelgroepenbeleid Clavis richt zich specifiek op de volgende doelgroepen: senioren, één- tot tweepersoonshuishoudens, jongeren onder de 23 jaar, mensen met een verstandelijke, lichamelijke en/of psychische beperking en gezinnen. Bijzondere doelgroepen als statushouders en/of huishoudens die op andere wijze sociaal-maatschappelijke begeleiding nodig hebben, krijgen, waar nodig, specifieke aandacht. Ook in 2010 was bij de woningaanbieding maar één selectiecriterium van toepassing namelijk het leeftijdscriterium ten behoeve van ouderenhuisvesting. Als er meer reacties op één woning binnenkomen, geldt de inschrijfduur als middel voor de volgordebepaling. 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.5 WOONRUIMTE- VERDELING Verhuur van woningen In 2010 werden 227 woningen opnieuw verhuurd. Dit is een stuk minder dan in 2009 (276 woningen). De oorzaak van deze dalende trend is de crisis als gevolg waarvan mensen minder graag verhuizen. De gemiddelde wachttijd bij toewijzing bedraagt momenteel 9,5 maanden. In 2009 was dit nog 10,8 maanden. Onderstaande tabel toont de verschillen in wachttijd in 2009 en Wachttijd maanden of korter 36% 37% 3 maanden tot 6 maanden 15% 16% 6 maanden tot 9 maanden 15% 7% 9 maanden of langer 34% 40% Totaal 100% 100% De onderverdeling naar soort woning toont dat het afgelopen jaar 113 (50%) eengezinswoningen, 74 (32%) woningen voor ouderenhuisvesting en 40 (18%) appartementen opnieuw zijn verhuurd. Onderstaande tabel laat de wachttijd bij toewijzing zien, uiteengezet in de soort woningen. Wachttijd 2009 Een- gezins- Woningen Ouderenhuisvesting Appartementen maanden of korter 37% 11% 17% 10% 38% 3 tot 6 maanden 16% 7% 4% 5% 16% 6 tot 9 maanden 7% 9% 3% 1% 13% 9 maanden of langer 40% 23% 8% 2% 33% Totaal 100% 50% 32% 18% 100% 18

19 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.5 WOONRUIMTE- VERDELING Van de 227 woningen zijn 37 woningen verhuurd via directe verhuur. Op de advertenties voor deze woningen ontvingen wij geen reacties van woningzoekenden. De woningen kwamen vervolgens per direct beschikbaar. Hierdoor kregen mensen die zeer kort ingeschreven stonden de mogelijkheid een woning te huren. Van de 227 opnieuw verhuurde woningen werden er 210 (93%) verhuurd aan huishoudens die op basis van het huishoudinkomen op het moment van verhuur tot de primaire doelgroep behoren. Van de 227 opnieuw verhuurde woningen is de inkomensverdeling van de nieuwe huurders in onderstaand schema inzichtelijk gemaakt. Jaarinkomen Aantal verhuringen euro of minder 88 39% tot euro % tot euro 22 10% euro of meer 17 7% Totaal % Verhuringen Aantal verhuringen 2010 Gemiddelde leeftijd 25 jaar of jonger 57 25% tot 65 jaar % jaar of ouder 46 20% 76 Totaal % Opzeggingen en mutatiegraad In 2010 werden 224 huurcontracten opgezegd. Dit aantal ligt fors lager dan het aantal opzeggingen in 2009 (338 opzeggingen). Ook de 12 opzeggingen op initiatief van Clavis (uitzettingen) vallen hieronder. Gerekend over het hele jaar was de mutatiegraad 9,2% (13,4% in 2009). Clavis heeft aandacht voor de illegale bewoning van haar woningen. Zodra wij hierover signalen krijgen, ondernemen wij actie. We treden in overleg met de gemeente en de contractant. In de praktijk is het vaak lastig om onderhuur aan te pakken; het is moeilijk aan te tonen of de hoofdhuurder of onderhuurder de woning bewoont. Onze inschatting is overigens dat het probleem van illegale onderhuur in Terneuzen klein is vanwege de zeer ontspannen woningmarkt. Woningaanbieding Om 227 woningen te verhuren, hebben wij in het verslagjaar 386 aanbiedingen gedaan. De zogeheten aanbiedingscoëfficiënt bedraagt 1,7. In 2009 was dit 1,6 en in 2008 was dit 1,7. Per 31 december 2010 registreerden wij 1831 woningzoekenden. Actief woningzoekend is iemand die in de afgelopen 18 maanden op ons advertentieaanbod heeft gereageerd en nog geen woning heeft toegewezen gekregen. Dat zijn er in geweest. In 2009 was het aantal actief woningzoekenden 327. Leegstand Per 31 december 2010 waren 36 woningen niet verhuurd. Dit komt neer op 1,47% van het woningbestand. Drie leegstaande woningen betreffen woningen in het Elisabethhof. Dit aantal is door de samenwerking met de zorginstellingen lager dan aan het eind van Toen stonden vijf woningen leeg. Daarnaast staan 13 appartementen in De Veste leeg. Dit aantal is het afgelopen jaar fors toegenomen. Woningen worden opgezegd als gevolg van over- 19

20 lijden of een verhuizing naar een zorginstelling. Potentiële huurders wachten echter de verkoop van hun woning af. In de Diepenbrockflats staan vier woningen leeg. Dit is het gevolg van afspraken met de gemeente om geschikte woningen voor mindervalide bewoners per direct beschikbaar te houden. De Gemeente Terneuzen neemt de kosten van huurderving voor haar rekening. Daarnaast wordt een woning vrijgehouden voor ZorgSaam. Deze zorginstelling gaat vanaf begin 2011 vanuit dit appartement 24-uurs zorg leveren. In het Klooster stonden eind 2010 twee woningen leeg. Na een moeizame start is nu gelukkig geen sprake meer van structurele leegstand. Er staan vier woningen langdurig leeg in de Donze Visserstraat en Tholensstraat. Dit in verband met plannen voor een project begeleid wonen voor cliënten van Zeeuwse Gronden. Deze woningen worden voorlopig niet verhuurd. 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.5 WOONRUIMTE- VERDELING De overige woningen stonden leeg als gevolg van verkoop of mutatiewerkzaamheden. Huurbetaling en huurachterstand De huurachterstand daalt in 2010 licht. Clavis streeft naar een zo laag mogelijke huurachterstand. Op 31 december 2010 bedroeg de huurachterstand (excl. vooruitbetalers). Dit komt neer op 1,69% van de jaarhuur (= 12 x de huur over de maand december 2010). De wijkcoördinatoren bezoeken bewoners met huurachterstanden van maximaal 2 maanden. Het doel hiervan is om afspraken te maken zodat de achterstand niet verder oploopt. Bij de meeste huisbezoeken zijn direct concrete betalingsregelingen afgesproken. Met 290 huishoudens (in 2009: 274) werd een betalingsregeling getroffen. Het relatief hoge aantal betalingsregelingen is het gevolg van de problemen bij steeds meer huishoudens om de inkomsten en uitgaven in balans te houden. Clavis heeft in een convenant met de gemeente Terneuzen afgesproken om huurders in problematische schuldsituaties te begeleiden. Hiermee kunnen de betalingsachterstanden binnen de perken worden gehouden. Overigens, steeds meer huurders doen een beroep op het minnelijk traject via de Kredietbank. Alleen als niet alle schuldeisers accoord gaan, wordt een beroep gedaan op de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP). Bij huurachterstand wordt in de aanmaningsbrieven verwezen naar het Schuldhulpbureau. Op dat moment is sprake van 2 à 3 maanden achterstand. Op 1 januari 2010 liepen er 262 incassozaken bij de gerechtsdeurwaarder. Per 31 december 2010 was dit aantal afgenomen tot 231. Vanuit het Woon her kansenproject werkt Clavis samen met de gemeente en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen aan het voorkomen van woningontruimingen. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de voorwaarden waaronder huurders, die in het verleden ontruimd zijn, een nieuwe kans op de woningmarkt krijgen. Het streven van de wijkteams om de huurachterstanden in 2010 met 5% terug te dringen, is in 2010 bereikt. In overleg met de afdeling Financiën nemen de wijkcoördinatoren maatregelen om huurachterstanden te voorkomen. Opvallend is de achterstand van nieuwe huurders. Daarom gaan de wijkcoördinatoren aspirant-huurders intensiever screenen, voordat een woning wordt aangeboden. Met de afdeling Sociale Zaken van de gemeente zijn afspraken gemaakt over de garantstelling voor huurbetalingen via de gemeente. Helaas leidt achterstand of overlast soms tot ontruimingen. In 2010 werden 12 woningen ontruimd (11 vanwege achterstallige huur, 1 vanwege overlast). In veel gevallen zijn de bedragen oninbaar. 20

21 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.5 WOONRUIMTE- VERDELING Huurbezwaren In het verslagjaar zijn vijf huurbezwaren ingediend. Eén verzoek betrof de afrekening stookkosten 2009 van een bewoner uit het complex De Veste. Hierover heeft de huurcommissie nog geen uitspraak gedaan. De overige zaken betroffen de afrekening van de stookkosten 2008 van de flats in de Oudelandse Hoeve. Een aantal bewoners was het niet eens met deze afrekening. De zaak is voorgelegd aan de huurcommissie en deze stelt dat Clavis alle kosten terecht in rekening heeft gebracht. Wel rekent de huurcommissie Clavis aan dat de consequenties niet tijdig onderkend zijn. De huurcommissie legt Clavis als sanctie een korting op van 15% over de stookkosten van Wij hebben besloten om alle bewoners de korting van 15% over de stookkosten van 2008 te bieden. Hiermee was een bedrag gemoeid van ruim ,--. Huurprijsbeleid Per 1 juli 2010 werd een huurverhoging gerealiseerd van 1,2%. De verhoging is tot stand gekomen in overleg en met instemming van de huurdersorganisatie. Er is geen differentiatie in de huurverhoging toegepast. Klanttevredenheid Via enquêtes meet Clavis of de dienstverlening aansluit bij de verwachtingen van de klanten. In het algemeen zijn zij zeer tevreden over onze dienstverlening. Clavis krijgt een ruime acht. Dit cijfer is vergelijkbaar met de scores in de afgelopen jaren. Opvallend is dat vergeleken met vorig jaar de tevredenheid over het comfort van de woning, de keuzevrijheid en de uitstraling van de woonomgeving flink gestegen is. De waardering voor de buurtbinding en sociale veiligheid is daarentegen gedaald. Deze daling is niet te verklaren uit het aantal overlastmeldingen of de praktijkervaringen van de wijkteams. Deze informatie wordt meegnomen bij de uitwerking van de wijkplannen. Clavis wil toe naar een nieuw systeem van klanttevredenheidsmetingen, waarbij op bredere schaal (meer vragen en ook bij bestaande huurders) de klanttevredenheid gemeten wordt. Klachtencommissie Clavis participeert samen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Woonstichting Hulst in een regionale klachtencommissie. Deze commissie behandelt klachten over de dienstverlening. De leden van deze gezamenlijke commissie zijn: Mw. Mr. A. Zwart, voorzitter F. Ingels, lid P. Everaert, lid Door het overlijden van de heer G. Maas ontstond een vacature. Deze is in 2010 ingevuld door de heer F. Ingels. In 2010 verzocht Stichting De Zoutvliet uit Terneuzen om toetreding tot de regionale klachtencommissie. Dit verzoek is gehonoreerd. Huurders van Clavis hebben in 2010 geen klachten ingediend bij de regionale klachtencommissie ingediend. De commissie is één maal bijeen geweest in verband met de installatie van de heer Ingels. 21

22 3.6 Nieuwbouwactiviteiten Het woningbezit verandert door nieuwbouw. Clavis speelde de afgelopen jaren actief in op de behoefte aan nieuwe woningen. In 2010 zijn acht woningen opgeleverd. De stichtingskosten lagen hoger dan per woning. Clavis heeft deze woningen gerealiseerd om de doorstroming te bevorderen en om differentatie aan te brengen in het woningbezit. Het betreft 8 woningen van project Orteliusschans, die gerealiseerd zijn door Clavis Beheer B.V. Naam project Opgeleverd Aantal huurwoningen Aantal koopwoningen Maatschappelijk vastgoed 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.6 NIEUWBOUW- ACTIVITEITEN Orteliusschans (Clavis Beheer) 8 Frans Lisztstraat (ombouw) 5 In uitvoering Aurelia (Clavis Beheer) 2 In ontwikkeling Nieuwstraat Zd (t.b.v. cliënten het Gors) 37 Foyer de Jeunesse 20 Nieuwe Kerkstraat 4 Donze Visserstraat (ombouw) (tbv ZG) 16 Woonzorgwoningen Pattistpark Schelpenhoekje (tbv Tragel) 12 Schelpenlaan fase 3 14 Margarethaplein 16 Kop van de Noordstraat 18 Herstructurering Lievenspolder n.t.b. n.t.b. n.t.b. Herstructurering Triniteit n.t.b. n.t.b. n.t.b. Herstructurering Zuiderpark n.t.b. n.t.b. n.t.b. Totaal Gerealiseerde en verwachte investeringen Huureenheden Koopeenheden Maatschappelijk vastgoed Opgeleverd In uitvoering In ontwikkeling min max Totaal min max

23 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.6 NIEUWBOUW- ACTIVITEITEN Toelichting projecten Kop van Noordstraat/Cinque Het plan Kop van de Noordstraat voor het centrum van Terneuzen is in ontwikkeling. De gemeenteraad heeft begin 2010 groen licht gegeven voor het verder uitwerken van het plan. Voor het project is een nieuwe naam gekozen: Cinque Terneuzen Centrum. Het woord cinque (Frans voor vijf) verwijst naar de vijf kernpunten in het plan: winkelen, kantoren, horeca, wonen en parkeren. Tegelijkertijd heeft het een chique uitstraling. Cinque vormt daarmee de aantrekkelijke combinatie van cinq en chique. De haalbaarheid van het plan hangt voor een groot deel af van de hoogte van de investeringen voor de gemeente en de andere betrokken partijen. De betrokken partijen zijn: gemeente Terneuzen, projectontwikkelaar Leyten b.v. uit Rotterdam (samen met NL Development uit Den Haag), de plaatselijke Rabobank en Clavis. Het plan omvat 27 koopappartementen, commerciële ruimtes en een parkeerkelder. Als corporatie hebben wij er alle belang bij dat het goed gaat met Terneuzen. Het centrum van de stad is daarbij van extra groot belang omdat een aantrekkelijk centrum de stad als geheel ook aantrekkelijk maakt. De leefbaarheid van de binnenstad staat al jaren onder druk. Lange tijd domineerden berichten over drugsoverlast en criminaliteit het beeld. Sinds kort zien we het imago van de stad op een positieve manier veranderen. Het gebied Kop van de Noordstraat ligt op een A-locatie en vraagt al jaren om herontwikkeling. Clavis heeft ongeveer 200 huurwoningen in de directe nabijheid van het plangebied en meent dat deze ontwikkeling een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid in de binnenstad. In haar oordeelsbrief 2010 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting om een toelichting gevraagd over het project Kop van Noordstraat om te kunnen beoordelen of de herontwikkeling samenhangt met de in het BBSH (Besluit Beheer Sociale huursector) genoemde kerntaken. Clavis heeft haar belangen voor deelname in dit plan uiteengezet. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is bij brief van april 2011 accoord gegaan. Pattistpark Op de lokatie van het voormalig verpleeghuis Ter Schorre aan de Westerschelde wordt een woonzorgcomplex ontwikkeld. Door wijzigingen in de planontwikkeling is het aantal appartementen bijgesteld van 57 naar minimaal 20 tot maximaal 33 appartementen, die door Clavis van de ontwikkelaar worden afgenomen. Grondaankopen Er zijn in het verslagjaar geen grondaankopen gedaan. 23

24 4.0 INVESTEREN IN NIET-VASTGOED 4.1 Wijkbeheer, woon- en leefklimaat Wijkbeheeractiviteiten hebben betrekking op de woning en de gebouwde omgeving maar ook op de beïnvloeding van de sociale omgeving. Bij activiteiten die gericht zijn op herstructurering wordt nadrukkelijk ook naar de aspecten van leefbaarheid gekeken. Waar mogelijk doen wij dit in overleg met gemeente en bewoners. De nadruk ligt hierbij op de wijken Triniteit, Lievenspolder, Zuiderpark, Binnenstad en Oudelandse Hoeve. Uit de gesprekken met de belanghouders kwam naar voren dat Clavis zich meer op de wijk moet richten. Dit vanwege het toenemend aantal bewoners met een rugzakje. Sociale en financiële problemen komen steeds vaker voor. In het voorjaar 2009 is de organisatie van Clavis omgezet naar een wijkgerichte organisatie. Een belangrijk onderdeel vormen de wijkteams. Elk wijkteam bestaat uit een wijkcoördinator, wijkopzichter en onderhoudsmedewerkers. Om te voorkomen dat wijken afglijden, wil Clavis meer grip houden op haar wijken en de leefbaarheid verbeteren. 4. INVESTEREN IN NIET-VASTGOED 4.1 WIJKBEHEER WOON- EN LEEFKLIMAAT De ogen-en-oren -functie van de corporatie zullen wij de komende jaren verder uitbouwen en professionaliseren, onder meer door te werken in wijkteams. Om dit te bereiken wordt intensiever samengewerkt met organisaties die ook in de wijk actief zijn. Daarnaast wordt sneller en eerder gereageerd op leefbaarheidsproblemen. Voorbeelden hiervan zijn de afstemming van het wijkbeheer in de wijk Zuiderpark met de wijkcoördinator van de gemeente en het werken aan een wijkplan voor de wijk Oudelandse Hoeve. Ook is er meer aandacht voor de individuele problemen van onze huurders. Als bewoners eerder de juiste hulp ontvangen, kan escalatie voorkomen worden. Zo worden de herinneringsbrieven bij een huurachterstand door onze wijkcoördinatoren persoonlijk afgegeven. Om nog beter te weten hoe de leefbaarheid door bewoners wordt ervaren en te voorkomen dat problemen ontstaan, worden nieuwe bewoners na twee tot drie maanden door onze wijkcoördinatoren bezocht. Wil Clavis woningen bieden waar het prettig wonen is, dan is aandacht voor de woonomgeving belangrijk. Een voorbeeld van deze aandacht is het aanspreken van bewoners op ongewenst gedrag, zoals bijvoorbeeld het niet bijhouden van de tuin. Clavis steunt initiatieven van bewoners om de woonomgeving en leefbaarheid te verbeteren. Mooie voorbeelden hiervan zijn de tuinenkeuring in de wijk Triniteit en de deelname van Clavis bij de Opzoomerdag in de wijk Oudelandse Hoeve. Communities that Care Clavis wil voor de wijken waar zij bezit heeft wijkplannen maken. Het doel hiervan is te zorgen dat de leefbaarheid op peil gebracht wordt of blijft. Juist op het moment dat Clavis hiertoe een initiatief wilde lanceren, werd Clavis benaderd door de gemeente voor de ontwikkeling van een plan voor de wijk Serlippens/Noordpolder volgens de Communities that Care (CtC) methode. Deze methode zet in op het voorkomen van hardnekkig en ernstig probleemgedrag bij jongeren en op het versterken van de sociale veiligheid. Het doel is het duurzaam vergroten van de sociale veiligheid en het creëren van wijken waarin de jeugd de mogelijkheid heeft om op te groeien tot volwassenen die een positieve rol kunnen spelen in onze maatschappij. Omdat de gemeente plannen heeft om deze aanpak ook in andere wijken te introduceren, heeft Clavis besloten van haar initiatieven af te zien. De CtC-methode is immers eenvoudig uit te breiden tot een integrale wijkaanpak. Bovendien spreekt de methode Clavis bijzonder aan vanwege het preventieve karakter. 24

25 4. INVESTEREN IN NIET-VASTGOED 4.1 WIJKBEHEER WOON- EN LEEFKLIMAAT Het is binnen Zeeland een unicum dat de gemeente en de corporatie op dezelfde wijze wijkplannen maken. Binnen twee jaar moeten de wijkplannen gereed zijn. Dan moet er tevens een meetsysteem actief zijn, waaruit blijkt dat de investeringen ook daadwerkelijk effect hebben. Onze wijkcoördinatoren hebben in 2010 samen met de gemeentelijke wijkbeheerders een training gevolgd voor het maken van wijkplannen volgens deze CtC-methode. Inmiddels zijn zij gestart in de wijken Oudelandse Hoeve/Katspolder en Triniteit/Lievenspolder. Naar verwachting zijn de eerste plannen in het tweede kwartaal van 2011 gereed. STOP-overleg Het werken aan de leefbaarheid gebeurt in samenwerking met diverse partijen. Één van deze partijen is de politie. Ook in 2010 namen medewerkers van Clavis deel aan het STOP-overleg. In dit overleg worden overlastsituaties besproken met de politie en de gemeente. Het directe rendement hiervan is moeilijk aan te geven maar de samenwerking verloopt goed. De politie heeft regelmatig onze hand- en spandiensten nodig en lijkt ons steeds makkelijker te vinden, wanneer er vragen zijn over huurders. Andersom signaleren wij een groeiende bereidwilligheid om ons bij te staan. De corporaties in Zeeland hebben samen met de politie, gemeenten en nutsbedrijven een convenant gesloten voor de aanpak van illegale hennepteelt. Uitgangspunt daarbij is dat als illegale wietteelt wordt geconstateerd, de huurovereenkomst wordt opgezegd. Clavis vindt deze manier van optreden nodig om op te komen voor de belangen van de omwonenden. Immers, het exploiteren van een hennepkwekerij is strafbaar, veroorzaakt mogelijk overlast, levert brandgevaar op en tast het woon- en leefklimaat van de omgeving aan. Buurtbemiddeling Buurtbemiddeling is een initiatief van Clavis, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, de politie en de gemeente Terneuzen. Buurtbemiddeling wordt ingeschakeld zodra bewoners overlast ondervinden van hun buren. Buurtbemiddeling is vooral een bewustwordingsproces waarbij de burger wordt gewezen op zelfredzaamheid en op het belang van een goede communicatie met de buren. Buurtbemiddelaars zijn getrainde vrijwilligers die luisteren naar het verhaal van beide partijen Ze blijven neutraal. Na een evaluatie is eind 2010 afgesproken dat het project in 2011 wordt voortgezet. Sociale klachten In 2010 zijn 135 meldingen door klanten of omwonenden aan Clavis doorgegeven. Er is geen sprake van een concentratie van klachten. Er is ook geen onderscheid te maken tussen appartementen of eengezinswoningen. Ook interne meldingen worden vastgelegd. Dit betreft vaak vervuilde tuinen. Het aantal interne meldingen over 2010 bedraagt 249. Clavis heeft in 2010 haar beleid aangescherpt om vervuilde tuinen aan te pakken. De aanpak is duidelijk: bewoners krijgen eerst een waarschuwing, daarna worden zij in gebreke gesteld en wordt bij aanhoudende verwaarlozing het boetebeding uit de huurovereenkomst ingezet. 25