Stedelijke ontwikkeling in Nederland in de komende 20 jaar

Transcriptie

1 Artikel verschenen in Vastgoedmarkt editie december 2017 Stedelijke ontwikkeling in Nederland in de komende 20 jaar Op weg naar een aantrekkelijke Groenblauwe Metropool Dr. Pieter van der Heijde Nederland heeft sterke internationale aantrekkingskracht. Welk effect heeft deze aantrekkelijke uitgangspositie op de stedelijke ontwikkeling van ons land in de komende twintig jaar? Wordt de Randstad het grootste dorp van Europa of gaan we richting een aantrekkelijke Groenblauwe Metropool? Volgens Pieter van der Heijde, oprichter en algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning is actief ingrijpen cruciaal. Het multifunctionele karakter van onze (nieuwe) centra moet versterkt worden en er is behoefte aan de ontwikkeling van nieuwe (inter)nationale topmilieus. Mondiaal doet zich een aantal ontwikkelingen voor die van grote invloed zijn op de stedelijke ontwikkeling in Nederland. Allereerst is sprake van een sterke urbanisatie. Inmiddels woont meer dan de helft van de wereldbevolking in steden. Dit gaat samen met een sterke migratie van arme en onveilige landen naar welvarende en veilige oorden. Ook is sprake van snelle technologische veranderingen, met name in de vorm van digitalisering en robotisering. De wereldeconomie groeit gestaag en de internationalisering zet door. Inmiddels is in toenemende mate sprake van een global village. Tot slot is er steeds meer aandacht voor duurzame en ecologische ontwikkelingen. Nederland heeft sterke internationale aantrekkingskracht In het perspectief van deze ontwikkelingen heeft Nederland een sterke aantrekkingskracht. Door het welvarende en veilige karakter is sprake van een grote stroom van migranten uit het buitenland. Het merendeel van de bevolkingsgroei komt hieruit voort. Daarnaast wordt ons land gekenmerkt door een grote mate van verstedelijking. Dit sluit aan op de behoeften van een groot deel van de bevolking om in de stad te willen wonen. Ook heeft Nederland een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. Het fiscale klimaat is vriendelijk, de internationale bereikbaarheid door de lucht is uitstekend, er is sprake van aantrekkelijke werklocaties en het woon- en leefklimaat is hoogwaardig. Bovendien beschikken we over een groot aantal historische binnensteden die in toenemende mate buitenlandse toeristen aantrekken. In Amsterdam loopt dit inmiddels tegen de grenzen van het aangename aan. Door deze aantrekkelijke uitgangspositie trekt ons land ook in toenemende mate buitenlandse investeringen aan. Naar verwachting zullen vooral de stedelijke gebieden in Nederland in de komende periode van deze ontwikkelingen profiteren. Vooral de zuidwestcorridor van de MRA; Amsterdam-Amstelveen- Haarlemmermeer. Uit onderzoek van Bureau Stedelijke Planning in opdracht van de gemeente Amsterdam blijkt dat hier in de afgelopen tien jaar al sprake was van circa 25% groei van de kantoorhoudende werkgelegenheid. Dit ondanks de economische crisis. In de komende periode zal

2 dit gebied als motor van de Nederlandse economie blijven fungeren. Maar ook andere grootstedelijke gebieden zoals Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven zullen van deze ontwikkelingen profiteren. Vooral als hier ook nog sprake is van topsectoren, bijvoorbeeld de High tech in Eindhoven en Delft en Lifescience in Leiden. Zo nam de werkgelegenheid van de High tech in de regio Eindhoven, ondanks de economische crisis, in de afgelopen tien jaar met 15% toe. Ook de randgemeenten zoals Hoofddorp, Zaanstad, Rijswijk en Lansingerland zullen naar verwachting een positief effect ondervinden. Niet in de laatste plaats omdat hier nog ruimte beschikbaar is voor stedelijke ontwikkeling. De uitstraling van deze economische ontwikkelingen zal ook elders in het land merkbaar zijn. Zo bleek uit het onderzoek de Kracht van Oost-Nederland dat de economische ontwikkeling in het oosten van Nederland zelfs iets hoger was dan het nationale gemiddelde. Sterke ontwikkeling high tech regio Eindhoven De Randstad als grootste dorp van Europa? Door deze ontwikkelingen zal Nederland naar verwachting in de komende decennia verder verstedelijken. Zo is er momenteel een behoefte aan zo n 1 miljoen nieuwe woningen. In een onderzoek van Bureau Stedelijke Planning voor NVM Business werd bovendien aangetoond dat er alleen al in de komende tien jaar behoefte is aan minimaal 3 miljoen m2 nieuwe kantoren. Door de groei van de bevolking en de economie zal ook de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen toenemen. Als gevolg van de welvaart en het internationale toerisme zal daarnaast meer behoefte ontstaan aan de ontwikkeling van recreatiewoningen en vrijetijdsvoorzieningen. Een eventuele zware economische crisis zal naar onze verwachting vooral invloed hebben op het tempo van deze ontwikkelingen, maar niet op de richting hiervan. Gezien de omvangrijke behoefte aan stedelijke functies is een cruciale vraag hoe we ons land ruimtelijk willen ontwikkelen. Als we op dezelfde weg doorgaan als in de afgelopen vijftig jaar zal met name in de Randstad het grootste dorp van Europa ontstaan. Maar we kunnen hier in de komende decennia ook een aantrekkelijke metropolitaan gebied ontwikkelen zoals Londen of Parijs. Als we dit willen is het wel noodzakelijk om actief in te grijpen. De huidige uitgangspositie van Nederland is dermate gunstig dat zich nu een belangrijk momentum voordoet om een aantrekkelijke Groenblauwe Metropool te ontwikkelen. Of naar een aantrekkelijke Groenblauwe Metropool De Groenblauwe Metropool zou zich uiteindelijk uit kunnen strekken over het gehele economische kerngebied van Nederland. Van de Randstad tot en met de Brabantse stedenrij, Arnhem-Nijmegen, Food Valley en de regio Zwolle. Met het Groene Hart en de rest van Nederland als aantrekkelijke achtertuin. Deze afwisseling tussen (hoog)stedelijk gebied en een aantrekkelijke groene en waterrijke omgeving met sfeervolle dorpen is in vergelijking met andere metropolitane regio s een van de belangrijkste unique sellingpoints.

3 Om het groene en blauwe karakter van Nederland ook op termijn veilig te stellen is het cruciaal om waar mogelijk in het bestaande stedelijke gebied te verdichten, waarbij veel meer dan in de afgelopen decennia sprake dient te zijn van (middel)hoogbouw. Vooral in aansluiting op de binnensteden en in en rond nieuwe centra die na de Tweede Wereldoorlog zijn ontstaan zoals stadsdeelcentra en wijkcentra. Ook verouderde haven- en industriegebieden zijn hier geschikt voor zoals Stadshavens in Rotterdam (met woningen en arbeidsplaatsen) en Havenstad in Amsterdam (met tot woningen). Naast verdichting is ook uitbreiding van het stedelijke gebied nodig. Allereerst omdat de totale behoefte aan woningen en andere functies te groot is om volledig in bestaand stedelijk gebied in te passen. Daarnaast wil niet iedereen in (hoog)stedelijk gebied wonen of werken. Zo toonde het CBS recent een sterke uitstroom aan van jonge gezinnen uit de grote steden. De uitbreidingen kunnen bijvoorbeeld plaatsvinden in de vorm van nieuwe tuinsteden die op niet al te grote afstand van het stedelijke gebied zijn gesitueerd, maar ook door uitbreiding van bestaande kernen. De keuze van locaties dient zorgvuldig plaats te vinden. Zij zijn bij voorkeur in de nabijheid van knooppunten van openbaar vervoer en er dient gestreefd te worden om de mooiste delen van het landelijke gebied te sparen. Naar een Groenblauwe Metropool; Hollandpark Diemen. Bron: Snippe projecten

4 Versterking multifunctionele karakter van (nieuwe) centra In de (nieuwe) centra dient bij voorkeur sprake te zijn van een optimale mix aan functies. Dit sluit aan op de flexibilisering die zich momenteel in de maatschappij voordoet waarbij wonen, werken, winkelen en vrije tijd steeds meer in elkaar overlopen. Naast woningen en diverse voorzieningen zijn de (nieuwe) centra bij uitstek de plek voor kantoorhoudende bedrijven die zich in toenemende mate willen vestigen in dynamische gebieden met veel voorzieningen en optimale verbindingen met het openbaar vervoer. Om aantrekkelijke centra te ontwikkelen met een complete mix aan voorzieningen is het van belang om versnippering van centrumfuncties over het stedelijke gebied te voorkomen. Belangrijk is om deze zoveel mogelijk in de centra te concentreren. Dit lijkt vanzelfsprekend, maar in de praktijk is dit vaak niet het geval. Daarnaast kan overwogen worden een differentiatie aan te brengen tussen de verschillende soorten centra waarbij bijvoorbeeld onderscheid gemaakt kan worden in centra met een internationaal, nationaal, regionaal of lokaal bereik. De programmering van deze gebieden kan hier vervolgens optimaal op aangepast worden waardoor de functionaliteit en aantrekkelijkheid van deze gebieden voor de beoogde doelgroepen wordt versterkt. Een interessant voorbeeld van de ontwikkeling van een compleet nieuw centrumgebied met een regionale reikwijdte is Leidsche Rijn Centrum met een optimale mix aan woningen, winkels, kantoren en vrijetijdsvoorzieningen. Utrecht creëert met deze locatie een tweede binnenstad. Ook in Amsterdam Sloterdijk waar voorheen sprake was van een monofunctioneel kantorengebied komt een nieuw centrumgebied tot stand met een mix van kantoren, woningen, winkels en vrijetijdsvoorzieningen. Intensief ruimtegebruik en functiemenging in (nieuwe) centra; artist impression Leidsche Rijn Centrum. Bron: ASR Vastgoed

5 De sterke toename van de bevolking en werkgelegenheid zal niet tot een evenredige behoefte leiden aan winkelmeters. Met name omdat de digitalisering in de maatschappij heeft geleid tot een verandering van het winkelgedrag. Hierdoor is sprake van een scherpe scheiding tussen winnaars en verliezers. Zowel met betrekking tot winkelformules als tussen winkelgebieden. Winkels veranderen ook in toenemende mate van karakter: van ruimte voor uitstalling en transactie naar ruimte voor beleving en inspiratie. Het is goed mogelijk dat het winkelen van de toekomst vooral betrekking heeft op het zien, voelen en uitproberen van producten, om tegelijkertijd of later met een druk op de knop het betreffende artikel te bestellen. Winkelen zal ook steeds meer een recreatief karakter krijgen waarbij een combinatie plaatsvindt met een bezoek aan horeca of vrijetijdsvoorzieningen. Naar winkelgebied hebben vooral de binnensteden van de grote steden de toekomst. Daarnaast is er ruimte voor enkele grote stadsdeelcentra zoals de ontwikkeling van de Mall of the Netherlands. Maar dergelijke grootschalige winkelcentra zijn slechts in enkele gebieden mogelijk. De middelgrote centra, PDV-clusters en een deel van de stadsdeelcentra en wijkcentra zijn kwetsbaar. In veel gevallen is hier een afname van het winkelgebied noodzakelijk in de vorm van concentratie. Bovendien is het onontkoombaar dat er afscheid genomen gaat worden van een aantal zwakke winkelcentra. Deze kunnen mogelijk wel een functie blijven vervullen voor bijvoorbeeld startende bedrijven. Ook in de voormalige winkelstrips is deze ontwikkeling zichtbaar. Ontwikkeling van nieuwe internationale topmilieus; uitbreiding Zuidas Ontwikkeling (inter)nationale topmilieus Voor een gezonde economische ontwikkeling dient ons land ook in de toekomst te beschikken over voldoende aantrekkelijke internationale topmilieus die tevens gericht zijn op de vestiging van Nederlandse bedrijven. In de zuidwestcorridor van de MRA is voldoende ruimte nodig voor uitbreiding van de Zuidas. Elders is behoefte aan campusachtige ontwikkelingen als vestigingsplaats voor de topsectoren. Zo wordt bijvoorbeeld in Eindhoven een nieuwe campus gebouwd voor de High

6 Tech systems en materials. In de (inter)nationale topmilieus en campusontwikkelingen is het van belang om te voorzien in een mix van wonen, werken, winkelen en vrije tijd en te streven naar topkwaliteit van de bebouwing en de openbare ruimte. Cruciaal is ook dat deze gebieden aangesloten worden op een netwerk van hoogwaardige openbaar vervoerverbindingen. Hiertoe is het van belang om de regionale netwerken te versterken met metro- en sneltramverbindingen. In vergelijking met buitenlandse metropolitane regio s lopen we hierin achter. Ook is het voor de internationale concurrentiepositie van Nederland noodzakelijk om de verbindingen van het hogesnelheidsnet uit te breiden. Onder andere met een nieuwe Zuidoostverbinding tussen Amsterdam, Eindhoven en Aken/Maastricht/Luik en een volwaardige HSL-Oost. Tot slot zal in aansluiting op de groei ook de capaciteit van het snelwegennet verder uitgebreid dienen te worden. Zelfrijdende auto s kunnen hierbij leiden tot een betere benutting van de beschikbare capaciteit. De Groenblauwe Metropool zal bij voorkeur ook beschikken over voldoende ruimte voor lokale bedrijven. Dit is niet vanzelfsprekend omdat met name kleinschalige en goedkope bedrijfsruimte nogal eens het slachtoffer zijn van de oprukkende woningbouw. Dit terwijl deze bedrijven een belangrijke rol hebben in de verzorging van de bevolking. Bijvoorbeeld in de vorm van bouw- en reparatiebedrijven. Maar deze bedrijven zijn ook cruciaal om te voorzien in voldoende laaggeschoolde werkgelegenheid. In de stedelijke gebieden zal daarnaast een toenemende behoefte ontstaan aan een fijnmazig netwerk van distributiecentra voor de last mile delivery. Verbeteren internationale hogesnelheidsverbindingen; Rotterdam CS

7 Actief ingrijpen is cruciaal Als we daadwerkelijk een aantrekkelijke Groenblauwe Metropool willen ontwikkelen is het belangrijk om actief in te grijpen. Het Rijk kan hiertoe het voortouw nemen door op hoofdlijnen een nieuw ruimtelijk-economisch beleid uit te zetten. Wellicht kan de Nationale Omgevingsvisie deze functie vervullen. Op Provinciaal niveau kan deze dan verder uitgewerkt worden. De functionele programmering zou bij voorkeur op regionaal niveau plaatsvinden. Door de Ladder voor Duurzame Verstedelijking veel vroeger dan nu in het planproces in te zetten kan deze een betere rol spelen in de behoeftebepaling van diverse functies. Bijvoorbeeld om de regionale woningbehoefte te bepalen, uitgesplitst naar woningtype en woonmilieu. Maar ook om tot een afweging te komen tussen de functie en programmering van de diverse centrumgebieden. De Ladder is tevens van belang om in de hoogstedelijke gebieden voldoende schaarste te creëren om zo (middel)hoogbouw te stimuleren. Hierbij is een punt van aandacht om te voorzien in voldoende goedkope woningen en bedrijfsruimten. De omvangrijke opgave om in lijn met de internationale afspraken de energieproductie en uitstoot te reduceren kan gecombineerd worden met een versnelde herontwikkeling of transformatie van verouderde werklocaties. Hier ligt immers een enorme opgave die zonder actief ingrijpen alleen maar groter wordt. Het mes snijdt zo aan twee kanten. Vanwege de onrendabele top is het dan wel van belang dat de overheid de benodigde fondsen ter beschikking stelt om de herontwikkeling of transformatie mogelijk te maken. Daarnaast is ook een versnelling van locatie- en gebiedsontwikkeling nodig. Vooral de plancapaciteit voor woningen is onvoldoende waardoor in bepaalde delen van het land oververhitting van de woningmarkt dreigt. Om te versnellen kan gedacht worden aan Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. Deze bouwt voort op de verworvenheden van het organisch ontwikkelen waarbij de diverse stakeholders en eindgebruikers optimaal in het ontwikkelingsproces worden betrokken en combineert deze met de positieve onderdelen van de gebiedsontwikkeling van voor de crisis. Bijvoorbeeld in de vorm van een intensieve samenwerking tussen de lokale overheid en private partijen met waar nodig actief grondbeleid. In de nieuwe situatie spelen beleggers echter een veel belangrijkere rol dan voorheen. Daarnaast dient niet langer een blauwdruk centraal te staan maar het proces in combinatie met duidelijke doelstellingen voor het te realiseren eindproduct. Uiteindelijk zal dit leiden tot versnelling en kwaliteitsverbetering van de stedelijke ontwikkeling. Tot slot Met de ontwikkeling van een Groenblauwe Metropool kunnen we optimaal inspelen op de aantrekkelijke uitgangspositie die zich momenteel in Nederland voordoet. Dit voorkomt dat in de komende periode het stedelijke gebied ongecontroleerd uit zal blijven breiden tot het grootste dorp van Europa. Door actief in te grijpen kunnen we samen met alle stakeholders een metropool ontwikkelen die het verschil maakt. Een metropool waar sprake is van hoogstedelijke gebieden en (tuin)dorpen in een groene en waterrijke omgeving. Met levendige centra bestaande uit een optimale mix van woningen, kantoren, winkels en vrijetijdsvoorzieningen die optimaal aangesloten zijn op hoogwaardig openbaar vervoer. Een Groenblauwe Metropool met aantrekkelijke (inter)nationale toplocaties en een uitstekende internationale bereikbaarheid.

8 Bureau Stedelijke Planning 20 jaar Bureau Stedelijke Planning viert dit jaar haar 20 jarige bestaan. De oprichter en algemeen directeur van het bureau, Pieter van der Heijde, presenteert naar aanleiding hiervan zijn visie op de stedelijke ontwikkeling in Nederland voor de komende 20 jaar. Bureau Stedelijke Planning adviseert opdrachtgevers bij vraagstukken op het gebied van wonen, winkels, kantoren, bedrijven en vrijetijdsvoorzieningen in stedelijke gebieden en regio s. Zowel nieuwbouw als herontwikkeling en transformatie. Dat doen ze door (markt)onderzoek, strategisch advies en project- en procesbegeleiding. Met de integrale aanpak zijn ze bovendien goed thuis in multifunctionele gebiedsontwikkeling en centrumgebieden. Bureau Stedelijke Planning bestaat sinds 1997 en is gevestigd in Gouda, Amsterdam en Eindhoven. Het bureau beschikt over een team van circa 35 hooggekwalificeerde en ervaren medewerkers met een brede expertise. Bureau Stedelijke Planning is zowel actief voor de gemeentelijke, provinciale en rijksoverheid als voor private partijen zoals projectontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en winkelketens.