Winkelgebied van de toekomst

Transcriptie

1 Winkelgebied van de toekomst Bouwstenen voor publiek-private samenwerking

2 Winkelgebied van de toekomst Bouwstenen voor publiek-private samenwerking Februari 2014 Samenstelling en redactie Arjan Raatgever Een samenwerking van

3

4 Oproep en samenvatting Veel mensen voelen zich verbonden met winkelgebieden, niet alleen als winkelier, vastgoedeigenaar, ambtenaar of politicus, maar ook als consument en burger. De toekomst van deze plekken, of het nu gaat om het (buurt)winkelcentrum of het stads- of dorpshart, gaat ons aan het hart. Winkelgebieden zijn op dit moment in hoog tempo aan het veranderen, door wijzigingen in ons eigen winkelgedrag. De winkelleegstand neemt toe, er zijn veel faillissementen onder winkeliers. Daar staan positieve ontwikkelingen tegenover zoals succesvolle samenwerkingsverbanden die winkelgebieden nieuw leven inblazen en spannende nieuwe winkel- en gebiedsconcepten, offline en online. Met de gemeenteraadsverkiezingen op komst, willen Detailhandel Nederland, het G32-stedennetwerk, Platform31 en de vele andere partijen die een bijdrage hebben geleverd aan deze publicatie, de toekomst van winkelgebieden breed maatschappelijk agenderen. Mede daarom zijn we blij dat minister Kamp van Economische Zaken het voorwoord voor deze publicatie heeft geschreven. 3 Naast het agenderen van de opgave, doen we een oproep om, nadrukkelijker dan voorheen, de publiek-private samenwerking op te zoeken. Als winkelgebieden voor zoveel partijen en personen belangrijk zijn, ligt het dan niet voor de hand om, ook in samenwerking op de komende veranderingen te anticiperen? Winkelgebieden zijn complex van aard; er komen vele belangen en perspectieven samen. In een brede publiek-private samenwerking, zeker op lokaal en regionaal niveau, kunnen we scherpere analyses, scenario s en plannen voor onze winkelgebieden maken, dan partijen individueel kunnen. Ook biedt gezamenlijke strategievorming een mooie kans om onderling commitment op te bouwen, zodat iedereen zich zoveel mogelijk aan zijn afspraken houdt, ook in de uitvoering. Natuurlijk zijn er ook meningsverschillen en valkuilen, maar door samen te werken komen we verder. Deze publicatie biedt bouwstenen voor iedereen die deze opgave wil aangaan. We beschrijven de relevante trends die op winkelgebieden inwerken en schetsen hun verwachte

5 impact. We bieden een analyse van partijen die werken in winkelgebieden en analyseren hun rollen en belangen. En we geven een beeld van de vele concrete instrumenten die deze partijen kunnen inzetten om de toekomst van winkelgebieden te beïnvloeden. Deze publicatie is niet bedoeld om van kaft tot kaft te lezen, maar om er per hoofdstuk uit te halen wat u, in uw specifieke situatie, nodig heeft om vooruit te kunnen. Trends 4 We beschrijven een achttal trends waarvan wij verwachten dat ze op dit moment of in de nabije toekomst een grote impact op winkelgebieden hebben: economische stagnatie; omzetverschuivingen in offline en online winkels; toenemende winkelleegstand; digitalisering van de samenleving; demografische transities; comeback van de (binnen)stad; veranderende tijdsbesteding van consumenten en bewegingen in de horeca. Dit is geen uitputtende lijst, maar geeft ons inziens wel een goed beeld van wat er op winkelgebieden af komt. Per trend is de verwachte impact op winkelgebieden beschreven en de beïnvloedbaarheid door partijen in winkelgebieden. De economische stagnatie heeft van de bovenstaande trends op dit moment waarschijnlijk de grootste invloed op de detailhandelssector en, daarmee, op het functioneren van winkelgebieden. Of, wanneer en in welke mate economische groei terugkeert is hoogst onzeker. Zeker is wel dat de totale detailhandelomzet in Nederland sinds 2008 is gedaald met 9% tot 81 miljard in Onder dat getal schuilen diverse verschuivingen: de omzet van sommige non-food branches (in fysieke winkels) daalde met meer dan 25%; de omzetten in de foodsector groeiden tot voor kort geleidelijk door; de totale omzet van webwinkels steeg (relatief) zeer sterk. Een belangrijk deel van de omzetdalingen in fysieke non-foodwinkels lijken vooral gerelateerd aan de recessie, zoals bij bouwmarkten en woonwinkels. Op dit moment is de totale online detailhandelomzet met 6% relatief klein ten opzichte van de totale detailhandelomzet. Een groei naar een aandeel van 12% in 2020 lijkt een reële inschatting. Voor een aantal specifieke detailhandels-

6 branches speelt de concurrentie met internet een steeds belangrijkere rol. Veranderingen in consumentengedrag resulteren er in dat offline en online oriëntatie en aankopen steeds meer met elkaar verweven raken. De bredere digitalisering van de samenleving zal naar verwachting een grotere impact hebben op winkelgebieden dan het internetwinkelen op zichzelf. Dit fenomeen betreft allerlei technologische ontwikkelingen zoals de opkomst van mobiel internet, big data, het gebruik van sensoren in woningen, winkels en vervoersmiddelen en nieuwe productiemethoden, zoals 3D-printing. Er ontstaan steeds grotere verschillen tussen winkelgebieden in aantrekkingskracht voor consumenten en, daardoor, in hoogte van omzetten, vastgoedwaardes en huren. Deze uitsortering doet zich op diverse schaalniveaus voor: tussen A-, B- en C-locaties binnen centrumwinkelgebieden, tussen verschillende winkelgebieden in een gemeente en tussen stads- en dorpskernen binnen een regio. Deze beweging wordt gedreven door consumentenvoorkeuren en schaalvoordelen voor spelers in grotere winkelgebieden, onder meer bij het aantrekken van financiering, voeren van marketing en implementatie van nieuwe technologieën. Op A1-locaties in de grotere steden neemt het aantal nationale en internationale winkelketenfilialen verder toe, veelal in vastgoed van institutionele beleggers. Buiten die gebieden in centrumwinkelgebieden in kleinere steden en dorpen, of steden in krimpgebieden; op B- en C-locaties in grotere steden voltrekt zich een andere dynamiek. Een deel van deze winkelgebieden zal compacter (moeten) worden om goed te blijven functioneren, waarbij ruimte komt voor andere functies, zoals horeca, maatschappelijke voorzieningen, zorg of wonen, tijdelijk of permanent. Steeds meer vastgoed komt daarbij in handen van particuliere beleggers. Ook beginnen de demografische transities vergrijzing, ontgroening en bevolkingsdaling in delen van Nederland een rol te spelen. Ouderen geven historisch gezien minder uit in winkels dan jongeren, maar de vraag is of dit voor de komende, relatief rijke generatie ouderen, ook opgaat. Voor verouderde perifere en grootschalige detailhandellocaties (PDV en GDV) lijkt herbestemmen niet eenvoudig. Het toestaan van een bredere branchering in deze gebieden (woonboulevard + mode + boodschappen) lijkt op de korte termijn en zeker voor de betrokken lokale partijen 5

7 wellicht een goed idee, maar kan op gemeente- of regionaal niveau slecht uitpakken voor de levensvatbaarheid van (nu nog) goed functionerende wijkwinkelcentra en kernwinkelgebieden. De winkelleegstand is de laatste jaren geleidelijk toegenomen tot 6,4% in 2013, oftewel ruim verkooppunten. Op gebiedsniveau zijn er uitschieters van meer dan 20%, of juist minder dan 3%. Voor de winkelleegstand zijn diverse oorzaken aan te wijzen. Het is in die zin meer een fenomeen dan een autonome trend. Belangrijk is om te realiseren dat in veel regio s in Nederland sprake is van een verdringingsmarkt in winkelvastgoed: er is meer aanbod dan vraag. In deze gebieden zou op lokaal, regionaal en provinciaal niveau moeten worden gestuurd op een netto afname van het aantal winkelmeters om de winkelleegstand niet verder op te laten lopen. Daarbij moet worden opgepast dat men winkelgebieden niet op slot zet; houd ruimte om de detailhandelsstructuur te versterken en vernieuwen met nieuwe typen winkels en winkelvastgoed. 6 Partijen en belangen Kennis van de rollen en belangen van partijen in winkelgebieden en hoe die op elkaar inwerken zijn belangrijke bouwstenen om tot een effectieve gebiedsgerichte samen - werking te komen. We hebben daarom de rollen en belangen van diverse partijen in winkelgebieden in kaart gebracht: gemeenten, winkeliers, beleggers in retailvastgoed, financiers van retailvastgoed, provincies, bedrijfsmakelaars, projectontwikkelaars en burgers. Vertegenwoordigers van deze partijen hebben zelf meegedacht over hun rol en belangen. De kennis uit dit hoofdstuk kan worden ingezet om de medespelers en hun gedrag beter te begrijpen; om te kunnen bepalen met wie over welke onderwerpen makkelijk te spreken valt, maar ook om te bepalen waar belangen misschien tegengesteld zijn en er een doorbraak of compromis nodig is. Enkele hoofdlijnen: Gemeenten zijn pluriforme spelers die in winkelgebieden veel verschillende belangen met elkaar moeten wegen. Hierbij spelen zowel horizontale belangen (tussen

8 verschillende beleidsafdelingen) als verticale belangen (tussen bestuur, raad en ambtenarenapparaat) een rol; Winkeliers vormen een grote en diverse groep. Onderling zijn er verschillen in belangen tussen kleine en grotere zelfstandig ondernemers, franchisenemers en grootwinkelbedrijven. Het grootste gemeenschappelijke belang is de aantrekkelijkheid van een winkelgebied (en hun eigen winkel) voor de consument. Uit dit belang vloeien andere belangen voort; Beleggers in retailvastgoed streven ook naar aantrekkelijkheid voor de consument. Als het met de huurders (de winkeliers) goed gaat, gaat het met de belegger doorgaans ook goed. Specifiek voor beleggers is specifieke de nadruk op het belang van de continuïteit van hun exploitatie. Het onderscheid tussen institutionele beleggers, vastgoedfondsen en particuliere beleggers is relevant voor de handelingsvrijheid van de belegger om in te grijpen in winkelgebieden. Bij de andere partijen is dit inzicht niet altijd aanwezig; opvallend is bijvoorbeeld het gebrek aan inzicht in de eigendomsverhoudingen in winkelvastgoed, zowel op landelijk als op lokaal niveau; Financiers van retailvastgoed staan op meer afstand van winkelgebieden, maar hebben gezien de grote hoeveelheid geleend geld bij vastgoedeigenaren, een stevige invloed op de handelingsvrijheid. Ook hierover is bij andere partijen relatief weinig bekend. Nederlandse banken worden minder actief in de financiering van veel typen retailvastgoed, maar andere investeerders, onder meer uit het buitenland, lijken deze rol over te nemen; Veel provincies zijn hun detailhandelsbeleid op dit moment aan het heroverwegen. Hun rol in het stimuleren van (scherpe en bindende) regionale afspraken tussen gemeenten wordt steeds belangrijker; Makelaars hebben met hun kennis van de lokale en regionale vastgoedmarkt een belangrijke verbindende functie tussen partijen, die waardevol is voor het versterken van lokale en regionale publiek-private samenwerking; 7

9 Projectontwikkelaars hebben hun rol zien veranderen van risicodragende naar vooral adviserende en meerwaardecreërende partijen; Burgers hebben verschillende identiteiten: inwoner, consument, werknemer (ruim mensen) en investeerder (bijvoorbeeld via onze pensioenfondsen). Deze identiteiten hebben niet dezelfde belangen. Als consument willen we de beste spullen voor zo min mogelijk geld. Als inwoner willen we dat die leuke oude fietsenmaker waar we onze fiets nooit naartoe brengen, wel blijft zitten. Als werknemer willen we vooral een fijne werkplek en een goed salaris. 8 Op het niveau van belangen valt op dat er in winkelgebieden een aantal breed gedeelde belangen bestaan, zoals direct financiële belangen, veiligheid en economische ontwikkeling. Andere belangen kenmerken zich meer door (gelegenheids)coalities, zoals goede ruimtelijke ordening, indirect financieel belang, continuïteit van de exploitatie, leefbaarheid en werkgelegenheid. Tot slot zijn er diverse partijspecifieke belangen die voor een of enkele partijen in winkelgebieden belangrijk zijn, maar voor andere minder, zoals ruimte voor marktdynamiek en beschikbaarheid van producten. In de afsluiting van hoofdstuk 6 is een infographic te vinden van de ordening van deze belangen en hoe ze in verhouding staan tot alle spelers. Instrumenten In het slothoofdstuk worden meer dan vijftig instrumenten, acties, maatregelen en samenwerkingsverbanden gepresenteerd die partijen in winkelgebieden kunnen inzetten om te werken aan winkelgebieden. De instrumenten zijn ingedeeld per belanghebbende partij, in de categorieën beleid, juridisch, financieel, proces en fysiek. Van provinciale verordening tot huurincentives en van grondbeleid tot huurdersacquisitie. Bijzondere aandacht wordt besteed aan een aantal gezamenlijke instrumenten : centrummanagement, branchering, het Nieuwe Winkelen ; gebiedsmarketing en stedelijke herverkaveling. In de afsluiting van het hoofdstuk staat een schema waarin alle verschillende instrumenten per categorie worden verbeeld.

10 Het vormen van de juiste instrumentencocktail is zeer afhankelijk van de specifieke lokale en regionale context, zoals de economische en demografische vooruitzichten, de aanwezige partijen en de relaties tussen hen. Er is dus geen pasklaar recept te geven voor ieder winkelgebied, maar we doen wel enkele generieke aanbevelingen: Zet het behouden of verhogen van de aantrekkelijkheid voor consumenten voorop bij het inzetten van instrumenten. Vertaal dit bijvoorbeeld naar het stimuleren van een bij de doelgroep passend aanbod (van winkels, horeca en voorzieningen), gastvrijheid, bereikbaarheid, spanning en ontspanning, transparantie en service (in en buiten de winkel). Dit betekent ook dat een basisniveau van schoon, heel en veilig minimaal op orde moet zijn; Gebruik een weloverwogen en gedeelde analyse en een reële, maar inspirerende toekomstvisie als kader voor de inzet van en keuze voor bepaalde instrumenten. Bij het maken van deze analyse en visie (waar ook instrumenten voor worden beschreven) zou het regionale en niet primair het lokale schaalniveau leidend moeten zijn. De meeste consumenten, winkeliers en beleggers laten zich weinig leiden door gemeentegrenzen, maar handelen vooral regionaal. Er zijn diverse manieren om dit procesmatig of juridisch te verankeren, zowel tussen gemeenten als in ruimtelijke richtlijnen van de provincie; 9 Krachtige professionele, publiek-private gebiedsmanagementorganisaties (zoals centrum-, binnenstads- of winkelstraatmanagement) die in algemeen belang aantoonbaar waarde toevoegen kunnen de continuïteit in de uitvoering en het elkaar onderling houden aan afspraken versterken; Houd ruimte om te experimenteren met vernieuwende inzet van oude instrumenten of de ontwikkeling van geheel nieuwe instrumenten. Het recente succes van instrumenten als de bedrijfsinvesteringszones en de lopende pilots met stedelijke herverkaveling tonen aan dat hier dynamiek en vernieuwing uit voortkomt.

11

12 Inhoud P.1 Voorwoord P.15 1 Essay: Winkelen in 2044 P.19 2 Inleiding P.27 3 Typen winkelgebieden P.35 4 Relevante trends voor P.35 winkelgebieden P.35 Economische stagnatie P.37 Omzetverschuivingen in offline en online winkels P.41 Toenemende winkelleegstand P.45 Digitalisering van de samenleving P.50 Demografische transities P.52 Winkelgedrag toekomstige ouderen P.54 Comeback van de (binnen)stad P.57 Veranderende tijdsbesteding consumenten P.58 Bewegingen in de horeca P.62 Samenvatting en conclusies P.69 5 Partijen en belangen P.70 Gemeenten P.72 Winkeliers P.75 Beleggers in retailvastgoed P.77 Financiers van retailvastgoed P.80 Provincies P.80 Belangen van provincies bij goed functionerende winkelgebieden P.83 Bedrijfsmakelaars P.84 Projectontwikkelaars P.85 Burgers P.87 Samenvatting en conclusies P.95 6 Instrumenten P.96 Gemeente P.110 Winkeliers P.115 Beleggers in retailvastgoed P.122 Provincies P.124 Bedrijfsmakelaars P.125 Projectontwikkelaars P.126 Rijksoverheid P.129 Overzicht en conclusies 11

13

14 Voorwoord Henk Kamp Minister van Economische Zaken We voelen ons allemaal verbonden met onze winkelstraat of binnenstad. We doen er onze boodschappen en ze vormen een belangrijk deel van onze dagelijkse leefomgeving. Wanneer een winkelier gedwongen moet stoppen is dat vaak voor hem, zijn familie en personeel, een groot persoonlijk drama. Maar het raakt ook ons, als burger en als consument, omdat winkels en winkelgebieden een belangrijke rol vervullen in ons leven. De afgelopen jaren is de winkelleegstand op veel plaatsen toegenomen. Daarvoor zijn meerdere oorzaken, zoals aan de ene kant consumenten die minder grote aankopen doen vanwege de economische crisis en aan de andere kant de groei van online winkelen. Maar ook de veranderende behoefte van de consument en de effecten van vergrijzing en bevolkingskrimp. Het is aan de gemeenten, samen met winkeliers, vastgoedeigenaren en makelaars om de gebiedsregie te pakken en ervoor te zorgen dat winkelgebieden aantrekkelijk blijven. Essentieel is daarbij dat creatief wordt omgegaan met leegstand en dat een andere bestemming wordt gevonden voor overtollige winkelpanden. 13 Kennis is nodig om met elkaar de winkelgebieden van de toekomst vorm te geven. Deze publicatie geeft handvatten om daadwerkelijk met elkaar aan de slag te gaan. Ik ben daarom verheugd met deze handreiking door en voor belanghebbenden in de detailhandel, gedragen door Detailhandel Nederland en de bij de G32 aangesloten gemeenten. Deze vruchtbare samenwerking is wat mij betreft een voorbode voor hoe we onze winkelgebieden klaar gaan maken voor de toekomst.

15 14

16 1 Essay: Winkelen in 2044 In een essay blikt columnist Toine Heijmans op persoonlijke wijze vanuit 2044 terug op zeventig jaar winkelen. Toine Heijmans is verslaggever bij de Volkskrant, waar hij onder meer columns schreef over zijn leven in de Amsterdamse Vinex-wijk IJburg. Heijmans publiceerde daarnaast diverse boeken. Met de vertaling van zijn roman Op Zee (2011) won hij de prestigieuze Prix Médicis étranger. Zijn laatste roman Pristina is onlangs verschenen. De eerste keer dat ik iets bestelde op internet: Ik was vijfentwintig. Twee cd s van de Beastie Boys de titels weet ik niet meer, de sensatie herinner ik me wel. Het was de verpakking en het openmaken ervan, een bruine envelop uit New York, de porto- en douanestempels erop, het idee dat iemand aan de andere kant van de oceaan de moeite had genomen mij dit te sturen. De creditcardafschrijving. Goedkoper dan thuis, zelfs met verzendkosten erbij, ook dat deed me goed. Maar vooral: het idee dat de wereld openging. Alles was verkrijgbaar vanaf die dag, ik kon overal bij zonder al te veel moeite te doen. Alle muziek die ik wilde hebben lag ineens op me te wachten. Niet langer hoefde ik naar de detaillist, Kroese de platenspecialist, een fenomeen in de binnenstad van Nijmegen. Maar nu? Wie koopt er nu nog platen bij een platenboer? Zijn er nog platenboeren? Een paar excentriekelingen die het voor de hobby doen, hooguit. Verzamelaars van oude dingen, op ebay, waar je geschiedenis kunt kopen. 1994: van itunes had nog niemand gehoord, de digitale revolutie moest nog beginnen, maar je kon het op je vingers natellen. Met de fysieke winkels is het voorbij, dacht ik toen. Ze zullen langzaam uitsterven, alleen de bakkers en de slagers en de groentemannen blijven over, want brood haal je niet uit Amerika. De eerste keer dat ik boodschappen bestelde op internet: Ik was vijfendertig. De Vinexwijk waarin ik kwam wonen had nog geen supermarkt en lag een eindje uit de stad, dus hobbelden al snel de eerste wagentjes van Albert.nl de onbebouwde vlakte op, de huizen langs. In paarse kratten: brood, vlees, groente. Het was leuk om te zien wat de buurvrouw bestelde (dozen witte wijn) of de buurman (kratten bier en pampers). De wijk groeide. De 15

17 16 supermarkt kwam, er kwam een tweede en een derde, er kwam zelfs een ouderwets winkelcentrum in mijn wijk, ongeveer precies zoals in de wijk waarin ik was opgegroeid. Maar de ondernemers die er hun dure vierkante meters huurden hadden het niet breed en de wagentjes van Albert.nl bleven komen. Voor ons, de dubbelebaners, de tophypothekers, de ambitieuzen, de kinderrijken, namen de buurtwinkels te veel van waar we te weinig van hadden: tijd. Ook die zullen langzaam uitsterven, dacht ik meteen. De winkelcentra waren aan het eind van hun Latijn. Het nieuwe winkelcentrum was digitaal. Het verspreidde zijn spullen vanuit anonieme industrieterreinen, verpakt in kartonnen dozen, aan huis gebracht door bestelwagens. Schoenen kocht je niet meer bij de schoenenwinkel, je ging ze er hooguit bekijken en passen en bestelde ze dan ergens anders, op de goedkoopste planeet in cyberspace. Een nieuw slag postbodes voor de deur: armen vol pakketten, sommigen voor de buren en of ik die even aan wilde nemen dan konden ze verder en hopla daar hobbelden ze de volgende straat weer in. Moderne SRV-wagens. En hopla daar kwamen ze de dozen weer ophalen als de maat niet goed was of de kleur niet zoals die op het beeldscherm had geleken geen enkele moeite, mijn wijk werd gevoed en gekleed en geamuseerd door duizenden kartonnen dozen die heen en weer werden gestuurd alsof het allemaal niets kostte. Die in containers op gigantische schepen uit China kwamen varen, wat ook kennelijk allemaal niets kostte. We dachten dat het voor eeuwig was. Dat dit het nieuwe winkelen was geworden. Wisten wij veel, toen, in die pakketjesjaren. Achteraf blijkt altijd dat je naïef bent geweest. Er was zelfs een tijd dat we fantaseerden over drones die de pakketjes kwamen bezorgen: op afstand bedienbare octocopters waarmee we voor altijd verlost zouden zijn van de winkelcentra en het boodschappendoen-op-zaterdag en van de zaakjes op de hoek en we voortaan genoeg hadden aan onze eigen huizen, waar die pakjes maar bleven in- en uitvliegen. Het was de tijd dat we fantaseerden over een digitale bril, de Google Glass absurd natuurlijk, maar dat wisten we toen nog niet. We wisten toen nog niet dat we snel genoeg zouden krijgen van de onpersoonlijke digitale wereld, die veel te diep ingreep op onze levens en steeds belangrijker leek te worden dan wijzelf. Nu zijn we gelukkig zelf weer de baas, en niet de bits en bytes die ons omringen. Het is Ik ben net vijfenzeventig geworden: het jaar van mijn pensioen. Vijfenzeventig is niet oud; iedereen wordt honderd. En toch ga je dan terugkijken. Ik heb alles zich zien herhalen want daar komt het leven uiteindelijk op neer: dingen die zich herhalen. Dat is niet erg. Achteraf is het mooi om naar te kijken. En om te begrijpen dat alle dingen die je afschrijft, toch weer terugkomen. De digitale revolutie kwam en verdween en kwam opnieuw, in een andere vorm. Het winkelcentrum kwam en ging en keerde terug, ook in een andere vorm. Mijn eerste herinneringen aan een winkelcentrum: Ik was vijf. Het was nieuw, net als mijn nieuwbouwwijk, het was Amerikaans, en het was denk ik ook de tijd dat het woord winkelen ontstond, een bezigheid die meer inhield dan het kopen van spullen die je nodig had alleen. Winkelen was een activiteit geworden, een tijdverdrijf, een hobby zelfs en het winkelcentrum was een plek geworden waar ik graag was. Waar ik andere kinderen

18 tegenkwam, avonturen beleefde, letterlijk het centrum van mijn nieuwe wijk. Het winkelcentrum was erg in zichzelf gekeerd. Blinde muren aan de buitenkant, want binnen moest het gezellig zijn. Het was er zo donker dat het soms op de diepste krochten leek van de medina van Marrakech, alles geschilderd in bruin en oranje, de kleuren van die tijd. Hoopvol kwamen er winkeliers op af: een slager, een groenteman en een kantoorboekhandel die ook speelgoed had en waar ik als kind elk hoekje kende. De winkels hadden de namen van de winkeliers: Hendriks, Maters, Peters. De gezichten van die mannen waren verbonden met hun spullen. Ik ben er later nog eens terug geweest, ik was toen 45, het was in 2014 en bijna allemaal waren ze failliet of weg of gepensioneerd. Er was een Lidl gekomen, die baadde in zwerfvuil het hele winkelcentrum een vage uitdragerij. Alleen de slager zat er nog, hij herkende me zelfs, hij zei: dit moest een rijke buurt worden maar alles is veranderd en het is dat we volgend jaar pensioneren anders waren ook wij allang weg geweest. De helft van alle ruimtes stond leeg, viel me op, of was tijdelijk verhuurd aan iets vaags tweedehands, of iets dat waarschijnlijk diende voor het witwassen van zwart geld. Dit was een plek geworden om te mijden ik wist toen al dat het winkelcentrum tegen de vlakte ging en inderdaad, dat gebeurde niet veel later. Nu is er een sportcampus gevestigd voor senioren zoals ik. Alles draait tegenwoordig om senioren. Het slopen van dat winkelcentrum was een nogal benauwende ervaring: iets dat met zoveel plezier en levenslust was neergezet, met zoveel mooie plannen en stedebouwkundige dromen, in een paar decennia al getransformeerd tot het epicentrum van maatschappelijk verval. Het was Er ging nog heel veel gebeuren. Het was de tijd dat internet nog echt op stoom moest komen, ook al dachten we daar zelf heel anders over. En nu dan? Een prachtig getal voor een prachtige tijd. Nog nooit had de wereld het zo goed. Nog nooit was het leven zo gemakkelijk. Alles onder handbereik, precies het gevoel dat ik kreeg toen ik vijfentwintig was, en de cd s van de Beastie Boys bestelde in New York. Maar anders, heel anders. Veel van wat ik nodig heb kan ik bestellen op de spraakgestuurde terminal die ik meedraag in mijn broekzak ik koop alleen digitale dingen: muziek, kranten, boeken, films. Van andere, meer stoffelijke spullen schaf ik af en toe patronen aan voor mijn 3D-printer. Soms laat ik die dingen ook printen in het 3D-center, recht tegenover mijn huis. Maar de winkels en de winkelcentra zijn nooit verdwenen. Wat dat betreft is er een scheiding gekomen tussen digitale spullen, en non-digitale spullen. Dat maakt het een hoop overzichtelijker. Digitale spullen kopen we op internet, non-digitale niet. Die kopen we het liefst in onze eigen straat, bij een winkelier die we kennen. Hendriks, Maters, Peters. Het liefst kopen we spullen die vlakbij gemaakt zijn, en na gebruik vlakbij weer te demonteren zijn voor hergebruik, dat is het efficiëntst. Bestellen op internet doen alleen de snobs: het is te duur geworden om al die pakketten de wereld rond te sturen. Sinds de Grote Energiecrisis van de jaren twintig doen we boodschappen het liefst dicht bij huis. Het werd ook te erg. Achteraf gezien is het onvoorstelbaar dat we al die jaren hebben geleefd met de gedachte dat het allemaal goed zou komen, dat we ongehinderd vrachtschepen over de oceanen konden sturen die tienduizenden 17

19 liters stookolie verbruikten. Dat het economisch uit kon voor een webwinkel om spullen gratis op te sturen. Om bestelwagens vol boodschappen door mijn wijk te jagen. Dat kan niet. Het was een mooie tijd, maar ook een tijd waarin we onszelf ongenadig voor de gek hielden. De geschiedenis herhaalt zich ik zei het al. Het gaat van revolutie naar revolutie en komt tussendoor gelukkig vaak tot rust. De wereld was heel snel kleiner geworden, maar wijzelf niet groter. En dus gingen we terug, naar een andere schaal. En dat bevalt me best. 18 Veel is lokaler geworden, zo kan ik het wel samenvatten. Alles dat niet digitaal te versturen, te verkopen of te kopen is, zoeken we dicht bij huis. We werken dicht bij huis. We reizen niet meer als gekken de wereld rond, het woord forensen heb ik al twintig jaar niet meer gehoord. De grote schaal is er nog steeds, de winkelcentra zijn er wel, maar daar ga je niet alleen meer heen om te kopen. Het is ook amusement. Je drinkt er koffie in de schoenenzaak, je kijkt er een film in de supermarkt, er treden artiesten op, je gaat er winkelen. De hele binnenstad van Amsterdam is een amusementscentrum geworden, op die manier. Maar als we brood nodig hebben, gaan we het liefst weer naar de bakker op de hoek. De eenvoudige winkels zijn uit de winkelcentra gekropen, de stad en de wijken en de buurten weer in. Daar koop je de dingen die je niet digitaal kunt kopen. Eigenlijk is het weer zoals in de Middeleeuwen: wonen, werken, winkelen, alles het liefst binnen gehoorsafstand. Afgestemd op oude (maar nog jonge) mensen zoals ik, want nog even en wij 70-plussers zijn in de meerderheid.

20 2 Inleiding Winkels en winkelgebieden vervullen een essentiële rol in ons leven, als consument én als burger. Ze fungeren als dagelijkse voorziening, als werk- en ontmoetingsplek en als kloppend hart van onze dorpen en steden. Op dit moment zijn onze winkelgebieden in hoog tempo aan het veranderen. Een samenloop en versnelling van economische, technologische demografische en maatschappelijke ontwikkelingen zorgt ervoor dat we anders gaan winkelen en dat wordt steeds zichtbaarder en merkbaarder in winkelgebieden. De oplopende winkelleegstand is daar slechts een aspect van. Integratie van (mobiele) technologieën, toenemende filialisering en een focus op beleving in plaats van transactie zijn daar andere uitingen van. Voor de directe belanghebbenden in winkelgebieden winkeliers, vastgoedeigenaren, gemeenten en andere partijen is de uitdaging om onze winkelgebieden proactief aan de verwachte veranderingen aan te passen. Om scherpe keuzes te maken welke winkelgebieden we behouden en hoe we deze moderniseren. Maar ook, welke gebieden we andere functies geven. Of wellicht slopen. Alleen zo kunnen we met nieuwe ontwikkelingen ons voordeel doen. Binnen diverse branches worden dergelijke keuzes vaak al volop gemaakt, maar er ligt een kans op een echte kwaliteitsslag als we dit ook in publiek-private samenwerkingen op gebiedsniveau voor elkaar krijgen. Met deze publicatie hopen Detailhandel Nederland, de G32, Platform31 en de overige samenwerkende partijen een drieslag te slaan: het agenderen van de toekomst van winkelgebieden als urgente opgave, het verbinden van publieke en private partijen en het bieden van bouwstenen om ook in de praktijk het verschil te maken. Om onze winkelgebieden klaar voor de toekomst te maken, zullen we winkel 19

21 20 Ook de steeds snellere wisselwerking tussen consumenten en aanbieders van producten, technologie en vastgoed is een belangrijke driver voor veranderingen in winkels en winkel gebieden.

22 gebieden en de partijen die er actief zijn, allereerst beter moeten begrijpen. Inzicht moeten krijgen in de relevante trends, de betrokken partijen en de instrumenten die zij kunnen inzetten. Dat is wat deze publicatie u biedt. Met die kennis op zak, ligt de bal bij u, welke rol u ook vertolkt, om met uw collega s en medebelanghebbenden actie te ondernemen. Want een ding is zeker: ook de komende decennia willen mensen graag blijven winkelen! Ook al gaat dat misschien op een andere manier, op andere plekken en op andere tijden dan we nu gewend zijn. Iedereen innoveert mee Niet alleen als professionals, maar ook als burger ondervinden we veranderingen in winkelgebieden aan den lijve. En wij geven hier, met ons eigen winkelgedrag, mede vorm aan. We worden hiertoe in staat gesteld door innovaties van winkeliers, producenten, logistieke bedrijven, vastgoedeigenaren en andere partijen. In een boekenwinkel krijgen we een kopje koffie aangeboden, bladeren we een paar nieuwe uitgaven door en bestellen onze keuze vervolgens in een webshop tegen de laagste prijs. Bij de website van diezelfde of een andere boekwinkel. In plaats van de modezaak in het dorp te bezoeken om een broek te kopen, reizen we liever naar een groot stadscentrum in de buurt, waar we kunnen kiezen uit meerdere warenhuizen en filialen van modeketens. We vertrouwen inmiddels meer op de productinformatie die we vinden op internet, dan op wat verkopers ons in de winkel vertellen. We maken zelf de keuze om onze boodschappen bij de buurtsuper op de hoek te halen, op weg naar huis op het treinstation, eens per week in de discountsupermarkt, of om ze online te bestellen en thuis te laten bezorgen. De vele functies van winkel gebieden Veel meer dan sommige andere gebieden, zoals bedrijven- of kantorenterreinen, voelen we ons verbonden met onze winkelstraat of binnenstad en hebben we een mening over de toekomst ervan. Hoe komt dat? Na ons huis en ons werk zijn winkelgebieden zogenoemde Third Places waar we vaak zijn. Ze vormen een belangrijk deel van onze belevingswereld. We vertrouwen voor onze dagelijkse en niet-dagelijkse boodschappen op de toegankelijkheid van nabijgelegen winkels. We zien winkels en winkelgebieden als een sociale voorziening: een plek om een dagje te winkelen met vriendinnen; een doel voor een ommetje met de kinderen of de hond; een manier om de laatste verhalen uit de buurt te horen. Als we nog een stap dieper gaan, maken winkelgebieden deel uit van onze identiteit en kwaliteit van leven. Dat geldt zeker voor de vele historische dorpsen stadsharten in Nederland, die een unieke combinatie bieden tussen winkelen, erfgoed, horeca en cultuur. Voor direct belanghebbenden hebben winkelgebieden daarnaast nog andere belangrijke functies: het genereren van omzet en huurinkomsten, een bron van werkgelegenheid (onder meer voor lager en middelhoog opgeleid personeel) en een visitekaartje voor toeristen en bedrijven van buiten de stad. 21

23 22 Veel winkelgebieden zijn multifunctionele gebieden, met diverse economische en sociaal-maatschappelijke betekenissen Gedeelde urgentie Deze vele aspecten maken winkelgebieden bij uitstek een breed gedeeld agendapunt. Zeker nu de winkelleegstand oploopt en er ingrijpende veranderingen voor winkelgebieden op stapel staan. Het feit dat meer dan vijftien publieke en private organisaties de totstandkoming van deze publicatie actief hebben ondersteund, toont het brede belang dat aan de toekomst van winkelgebieden wordt gehecht. De landelijke koepelorganisaties van winkeliers, vastgoedpartijen en overheden hebben zich verenigd in een Winkeltop om gezamenlijk aandacht te vragen voor problemen in winkelgebieden en deze ook samen te lijf te gaan. In veel colleges en gemeenteraden wordt gesproken over het aantrekkelijker maken van hun winkelgebieden en het aanpakken van de groeiende winkelleegstand. Ook in de media is er veel aandacht. De sluiting van enkele Bijenkorffilialen haalt het NOS Journaal. Kranten berichten over internationale ketens die de oversteek naar Nederland maken, spannende pop-up stores, innovatieve internetretailers, het succes van immigrantondernemers en jonge modedesigners die hun eigen winkel starten. Winkelgebieden als arena van belangen De maatschappelijke en politieke betekenis van winkelgebieden zorgt voor een hoge urgentie om deze gebieden vitaal te houden. Tegelijkertijd maakt de veelheid aan partijen en belangen het ingrijpen in deze gebieden een complexe opgave. In winkelgebieden worden tegelijkertijd publieke en private belangen behartigd en zijn vaak gebiedsspecifieke, integrale oplossingen nodig. Er is werkelijke lokale en regionale samenwerking nodig. Daarbij moet worden gewerkt vanuit het gezamenlijke belang: goed functionerende winkelgebieden. Dit betekent ook dat betrokken partijen het moeten durven om hun secundaire belangen (tijdelijk) op te schorten. Een complicerende factor bij het vormen van ingrijpend beleid is dat er, na een periode van grote consensus over de ontwikkeling van winkelgebieden, sinds de intrede van de recessie juist een grote verwarring bestaat over de toekomst van verschillende typen winkelgebieden, hoe hierop moet worden ingespeeld en door wie. Deze factoren maken dat winkelgebieden en gehele detailhandelsstructuren meer dan ooit moeten worden beschouwd als een complexe arena van belangen, partijen, perspectieven en strategieën. De laatste decennia zijn veel rollen en verantwoordelijkheden in winkelgebieden vrij duidelijk bij specifieke spelers komen te liggen. De winkelier is verantwoordelijk voor zijn eigen etalage, interieur, personeel en bedrijfsvoering. De eigenaar van winkelvastgoed is verantwoordelijk voor het onderhoud en de verhuurbaarheid van zijn panden en, in planmatige ontwikkelde winkelgebieden, voor een goede huurdersmix. De gemeente zorgt voor de veiligheid op straat en een goede openbare ruimte. Iedere partij gebruikt hiervoor zijn eigen instrumenten en businessmodel. Winke-

24 liers verdienen aan consumenten, vastgoedbeleggers aan winkeliers, projectontwikkelaars en makelaars aan beleggers, financiers aan projectontwikkelaars, gemeenten aan iedereen (via grondtransacties en diverse lokale belastingen) en zo is de cirkel rond. Deze (individuele) taken en verantwoordelijkheden maken samen echter nog geen goed winkelgebied. Daarvoor is nodig dat partijen hun acties zo op elkaar afstemmen dat zij elkaar versterken en meerwaarde opleveren. Volgens goed Hollands gebruik hebben we daarvoor diverse samenwerkingsverbanden opgericht, zoals winkeliersverenigingen, verenigingen van vastgoedeigenaren, ondernemersfondsen, bedrijfsinvesteringszones, regionale afstemming en publiek-private overleggen. Scheuren in het systeem In de periode tot 2008, toen het de economie als geheel en de detailhandel voor de wind ging, voldeed bovenstaande taakverdeling in veel gevallen prima. Nu het al enige jaren minder goed gaat in de (fysieke) detailhandel en dit ook in winkelgebieden zichtbaar wordt, blijkt dat het bestaande systeem de taakverdeling, instrumenten en samenwerkingsverbanden voor de toekomst op veel plekken niet meer voldoet. De economische tegenwind, maar ook andere ontwikkelingen, zoals de opkomst van het internet (als oriëntiatie- en verkoopkanaal) en demografische transities, maken de veranderingsopgave in veel winkelgebieden groot. Wie is er aan zet als de bezoekersaantallen in de dorpsstraat teruglopen? Wie onderneemt er actie als de leegstand van winkels in de binnenstad oploopt? Wie investeert er in gezamenlijke voorzieningen? Wie weegt de nieuwbouw van winkels in de ene gemeente (werkelijk) af tegen de winkelvoorraad en plancapaciteit van andere gemeenten in de regio? Toekomstvisies De taakverdeling schuurt en noodzakelijke ingrepen blijven liggen Het essay voorin deze publicatie schetst een fictief, literair beeld van een mogelijke toekomst voor winkelgebieden in Nederland. We hebben dit essay opgenomen om veranderingen in winkelgebieden invoelbaar te maken. Het dient niet als generiek toekomstscenario voor de ontwikkeling van alle winkelgebieden in Nederland, maar wel als food for thought. En vooral als inspiratie om deze denkexercitie voor uw eigen winkelgebied op te starten. In deze publicatie hebben we er bewust voor gekozen om geen generieke of gebiedsspecifieke scenario s of toekomstvisies op te nemen. Dergelijke visies moeten juist lokaal of regionaal worden opgesteld, door de plaatselijke belanghebbenden. Dit betreft maatwerk dat wordt ingegeven door de lokale en regionale partijen, mogelijkheden en verhoudingen. Uiteraard zijn er allerlei partijen en personen die beroepsmatig scenario s en toekomstverkenningen samenstellen. Op economisch vlak kennen we bijvoorbeeld de voorspellingen van het Centraal Planbureau, op ruimtelijk vlak het Planbureau voor de Leefomgeving. 1 Verder zijn er op het vlak van winkelgebieden diverse wetenschappers, adviseurs en trendwatchers actief: Dirk Jan Droogh, Frank Quix, Cor Molenaar en Adjiedj Bakas om er enkelen te noemen. 2 Trendbureau Overijssel en RUIMTE- VOLK publiceerden onlangs Toekomstverkenning binnensteden Overijssel. 3 Het Platform 23

25 24 Binnenstadsmanagement publiceert jaarlijks Signalen uit de binnenstad. Ook overheden, banken, brancheorganisaties en individuele bedrijven schetsen geregeld de toekomstvisie waar zij naartoe proberen te werken. In deze publicatie hebben we uit vele van deze publicaties geput. Doel en doelgroep van deze publicatie We hebben een drieslag voor ogen met deze publicatie. Ten eerste willen we de toekomst van winkelgebieden als een urgent politiek en maatschappelijk onderwerp agenderen. Ten tweede hebben we in de totstandkoming van de publicatie een grote hoeveelheid (vertegenwoordigers van) relevante partijen in winkelgebieden uitgenodigd om actief bij te dragen, enerzijds om de inhoud scherp te krijgen en anderzijds om de publicatie een verbindende functie te geven. Het derde, maar misschien belangrijkste doel, is het bieden van bouwstenen aan individuele partijen in winkelgebieden om lokaal en regionaal samen te kunnen werken aan de toekomst van (hun) winkelgebieden. We bieden daarvoor een overzicht van de belangrijkste trends en hun verwachte impact op winkelgebieden, een analyse van de rollen en belangen van de diverse betrokken partijen bij winkelgebieden, en beschrijven de beschikbare instrumenten van deze partijen. We hopen daarmee de vorming van gebiedsspecifieke toekomstvisies, strategieën en concrete uitvoeringsagenda s te bevorderen. Deze publicatie is geschreven voor een brede doelgroep professionals die invloed hebben op en belang hebben bij goed functionerende winkelgebieden: gemeenteraadsleden en leden van de Provinciale Staten, wethouders en gedeputeerden, gemeente- en provincieambtenaren met ruimtelijke of economische portefeuilles, winkeliers, vastgoedbeleggers, kleinere vastgoedeigenaren, financiers van winkelvastgoed, projectontwikkelaars, makelaars en adviseurs in de retailwereld. De publicatie is niet bedoeld om van kaft tot kaft te lezen (hoewel dat wel kan uiteraard), maar eerder als instrumentenkist, waaruit Analyse van bestaande situatie Visies stakeholders Maatschappelijk debat Politieke proces Actie van stakeholder om toekomstvisie te realiseren Analyse van relevante trends Totstandkoming breed gedragen toekomstvisie Evalueren Figuur 1 Kate Snow Design

26 iedere lezer kan halen wat hij zoekt. De structuur van de publicatie is modulair opgebouwd. Per hoofdstuk vindt u een samenvatting met de belangrijkste conclusies. Leeswijzer Voorin vond u al de samenvatting en aanbevelingen en het essay van Toine Heijmans over zeventig jaar winkelen, vanuit Na deze inleiding starten we met een overzicht van verschillende indelingen voor winkelgebieden en een beeld van de Nederlandse detailhandelsstructuur (hoofdstuk 4). Daarna schetsen we de meest relevante trends die van invloed zijn op winkelgebieden (hoofdstuk 5). In het daaropvolgende hoofdstuk focussen we op de partijen die actief zijn in winkelgebieden en gaan in op de belangen die zij nastreven (hoofdstuk 6). Vervolgens bespreken we diverse instrumenten die belanghebbenden bij winkelgebieden tot hun beschikking hebben om in te kunnen grijpen in winkelgebieden (hoofdstuk 7). 1 Planbureau voor de Leefomgeving en Centraal Planbureau, Welvaart en Leefomgeving. Horizonscan, okt Droogh is als directeur van adviesbureau Droogh, Trommelen en Partners betrokken bij heel veel toekomstvisies en beleidsplannen over detailhandel; Quix is directeur van Q&A Research & Consultancy, vmg. hoogleraar en gerenommeerde onderzoeker en opiniemaker in de detailhandel; Molenaar schreef diverse publicaties over de toekomst van de detailhandel, waarvan ACTIE! Noodplan voor de retail (2013) de meest recente is; Bakas schreef enkele publicaties over megatrends waarvan een deel een stevige impact op winkelgebieden en steden als geheel zullen hebben. 3 Trendbureau Overijssel en RUIMTEVOLK, Toekomstverkenning Binnensteden Overijssel, sep De publicatie is op deze manier opgebouwd om zoveel mogelijk aan te sluiten bij een van de belangrijkste doelen van deze publicatie: het aanzetten tot publiek-private lokale en regionale analyses, visies en plannen van aanpak (in die volgorde) over de toekomst van winkel gebieden.

27 26

28 3 Typen winkelgebieden Winkelgebieden zijn er in alle soorten en maten: historische stads- en dorpsharten, overdekte winkelcentra, winkelboulevards, grootschalige en perifere detailhandelsvestigingen (GDV en PDV), outletcentra, wijkwinkelstraten en -centra, en aanloopstraten. De verschillen tussen deze gebieden zijn groot, wat betreft omvang, winkelaanbod, functie en krachtenveld. Er zijn verschillende manieren om winkelgebieden in te delen, bijvoorbeeld op basis van typologieën, passantenaantallen of consumentenmotieven. Inzicht in deze verschillende categoriseringen biedt een breed perspectief als u praktisch met winkelgebieden aan de slag gaat. Hieronder vindt u de typologische indeling van winkelgebieden van retailonderzoeksbureau Locatus, de bekende indeling naar A-,B- en C-locaties, op basis van passantenaantallen, en de indeling van winkelgebieden naar consumentenmotieven, zoals ontwikkeld door adviesbureau DTNP. 27 Kate Snow Design

29 Centraal winkelgebied Het belangrijkste winkelgebied in een woonplaats wordt aangeduid als centraal winkelgebied. Hierin onderscheiden we zes categorieën. Binnenstad >400 winkels, top 17 winkelgebieden van NL, stadscentrum grotere steden Kernverzorgend winkelgebied (groot) winkels, centrum grote dorpen Hoofdwinkelgebied (groot) winkels, stadscentrum middelgrote steden Kernverzorgend winkelgebied (klein) 5-50 winkels, centrum kleine dorpen Hoofdwinkelgebied (klein) winkels, stadscentrum kleine steden Kernverzorgend supermarktcentrum 3-4 winkels, waarvan minstens één een supermarkt van >500m 2 28 Steenweg in de binnenstad van Utrecht Nigel Ward, Creative Commons Dijkstraat in hoofdwinkelgebied (klein) in Franeker Henk Tjitsma, Creative Commons Ondersteunend winkelgebied Naast één centraal winkelgebied bestaan in veel woonplaatsen een of meerdere ondersteunende winkelgebieden. Hierin onderscheiden we zes categorieën. Stadsdeelcentrum >50 winkels, bestaat naast binnenstad of hoofdwinkelcentrum. Merendeel van het centrum is planmatig ontwikkeld Wijkcentrum (klein) <25 winkels. Winkelgebieden met winkels, of winkelgebieden met 5-10 winkels en minimaal 2 supermarkten

30 Binnenstedelijke winkelstraat >50 winkels, ondersteunde winkelstraten in grotere steden, niet planmatig ontwikkeld Buurtcentrum 5-9 winkels, met of zonder supermarkt Wijkcentrum (groot) winkels Supermarktcentrum 3-4 winkels, waaronder in ieder geval 1 supermarkt van 500 m 2 of meer Stadsdeelcentrum Presikhaaf in Arnhem Creative Commons Overige winkelgebieden Binnenstedelijke winkelstraat Overtoom in Amsterdam Creative Commons 29 Concentratie grootschalige winkels >5 winkels, vloeroppervlak >500 m 2, waarvan >50% grotere goederen: meubels, dier en plant, doe-het-zelf, fiets- en autoaccessoires etc. Speciaal winkelgebied Veelal winkelgebieden rondom treinstations of met een bepaald thema, zoals Schiphol Plaza of Outlet Roermond Meubelboulevard Spijkenisse Meubelicque Outlet center Batavia Stad DymphieH, Creative Commons

31 30 Een A-locatie in Heerlen is qua passantenaantallen, omzetten, aanbod en huurhoogte totaal onvergelijkbaar met een A-locatie in Haarlem.

32 A-, B- en C-locaties Een andere manier om winkelgebieden te categoriseren is volgens de indeling van A-, B- en C-locaties. In deze indeling spelen passantenaantallen een cruciale rol. Dit betekent automatisch dat de indeling in A-, B-, en C-locaties een indeling is die relatief is aan de lokale hoeveelheid passanten en verdeling van passanten. A-, B- en C-locaties verschuiven in de loop van de tijd als passantenstromen zich anders gaan bewegen. A1-locatie: % van de maximale drukte, dichtste passantenstromen van de betreffende plaats. Tussen of in de nabijheid van meerdere trekkers ; minimaal 50% bestaat uit filiaal-/ franchiseketens met landelijke dekking. A2-locatie: 50-75% van de maximale drukte. Tenminste een trekker aanwezig of nabij; minimaal 25% bestaat uit filiaal-/franchiseketens. B1-locatie: 25-50% van de maximale drukte. Minimaal 15% behoort tot filiaal-/franchiseketens. Dit zijn vaak aanloopstraten naar A-locaties. B2-locatie: 10-25% van de maximale drukte. Dit zijn vaak aanloopstraten waar geen sprake is van een aaneengesloten front van commerciële voorzieningen. C-locaties: <10% van de maximale drukte. Dit zijn winkelgebieden buiten of grenzend aan het stadscentrum, waar vooral zogeheten doelaankopen worden gedaan bij speciaalzaken of winkels voor grootschalige stuksgoederen. Indeling naar consumentenmotieven Een derde indeling die veel wordt gebruikt, zowel voor individuele winkels als winkelgebieden is de indeling naar consumentenmotieven. Hieronder wordt de indeling van adviesbureau Droogh Trommelen en Partners gebruikt. Hierin worden vijf dominante soorten consumentengedrag onderscheiden, die ieder in minder of meerdere mate van toepassing zijn op specifieke winkelgebieden. 1 Het gaat hier om vijf archetypische consumentenmotieven, die in de praktijk uiteraard ook door elkaar kunnen lopen. Recreatief winkelen: Het motief van de consument is ontspanning en vermaak, waarbij veel verschillende winkels worden bezocht, vaak zonder voorgenomen koopdoel. Verrassing en entourage dragen bij aan het doen van (impuls) aankopen. Een onderscheidende ambiance (verrassing) en goede horeca dragen bij aan de verblijfsduur. Een bijzonder karakter (aanbod, ambiance) en lange verblijfsduur rechtvaardigen een grote inspanning om er te komen (reistijd, etc.). Bij recreatief winkelen zijn vooral de smaakgevoelige (keuzegevoelige) assortimenten en een grote diversiteit (verrassing, vermaak) van belang. Dit type winkelgedrag vindt veel plaats in (historische) binnensteden. Boodschappen doen: Het motief van de consument is om frequente aankopen te doen, vaak levensmiddelen, die men al kent en/of niet keuzegevoelig zijn. Boodschappen doen lijkt daarom op doelgericht aankopen doen. Ook hier zijn gemak en efficiëntie (alles bij elkaar, snel bereikbaar) belangrijker dan de ambiance of de keuze binnen een assortiment. In tegenstelling tot het type winkelgedrag dat wij definiëren als doelgericht aankopen, vindt boodschappen doen plaats bij meer dan één winkel in dezelfde kooptrip. Veelal worden de dagelijkse boodschappen op deze wijze gekocht (als supermarkt en overige winkels bij elkaar liggen), maar bij voorbeeld ook spullen voor een feestje of een weekendje klussen. 31

33 32 Vergelijkend winkelen: Het motief van de consument is oriëntatie en/of aankoop van een specifiek type artikel, waarbij de precieze keuze nog gemaakt moet worden. Een grote keuze aan betreffende artikelen en deskundig advies zijn belangrijk bij dit type winkelgedrag. Efficiëntie (veel zien in weinig tijd) is vaak belangrijker dan de entourage. Voor een groot en/of een onderscheidend aanbod is men bereid grote inspanningen te doen (reistijd, etc.). Ook bij dit type winkelgedrag gaat het primair om smaak- en dus keuzegevoelige artikelen. In tegenstelling tot recreatief winkelen wil de consument hier vooral veel aanbod in één specifiek thema: zijn bezoekdoel. Dit type winkelgedrag vindt veel plaats in themacentra als woon- of autoboulevards. Ook algemene centra met voldoende aanbod in een bepaald assortiment kunnen voor dat type thematisch winkelen aantrekkelijk zijn (schoenen kopen). Doelgericht aankopen: Het motief van de consument is om in een specifieke winkel of specifiek winkelgebied een specifiek artikel (of artikelen) te kopen. De zekerheid het artikel te kunnen verkrijgen staat centraal. Efficiëntie is belangrijker dan ambiance of overig assortiment. Combinatiebezoek is geen doel, in principe worden alle aankopen in de kooptrip in de betreffende winkel of winkelgebied gedaan. Afhankelijk van de uniciteit van het artikel is men bereid tot inspanning (reistijd, etc.). Bij dit type winkelgedrag gaat het veelal om assortimenten die relatief weinig smaak- en keuzegevoelig zijn. Ook artikelen die men frequent koopt (al kent) of waarvan men reeds alles weet (oriëntatie via internet) lenen zich voor dit type winkelgedrag. Dit winkelgedrag kan in veel type centra plaatsvinden, mits de juiste winkel er maar (efficiënt) te bezoeken is. Naarmate men artikelen als minder bijzonder (keuzegevoelig) beschouwt, of men de keuze thuis al heeft gemaakt (internet) zullen zij vaker op deze (efficiënte) wijze worden gekocht ( nieuwe stofzuiger halen, of een nieuw paar Van Bommelschoenen ). Ondergeschikte aankopen: Dit type winkelgedrag is ondergeschikt aan een andere activiteit. De consument gaat niet op pad voor een aankoop, maar verricht deze (soms impulsief) als ondergeschikte activiteit. Soms gebeurt dit om redenen van efficiëntie (op weg naar het werk of naar huis), soms als vorm van recreatie (bezoek aan een attractie). Voor dit type aankopen wil men nauwelijks extra inspanningen verrichten. Afhankelijk van het (dominante) bezoekmotief passen bij dit winkelgedrag juist wel of juist geen keuzegevoelige assortimenten. Vaak vindt dit type winkelgedrag plaats op stations, langs de snelweg, in musea en andere vrijetijdsvoorzieningen. Nederlandse detailhandelsstructuur in beeld De Nederlandse detailhandelsstructuur wordt internationaal geroemd om zijn fijnmazigheid: vanuit bijna ieder huis is op loop- of fietsafstand bijna ieder product te verkrijgen. Onderstaand kaartbeeld van Locatus toont alle verkooppunten in de detailhandel en de mutatiegraad (dynamiek) in winkelfuncties per gemeente. De lichte gebieden kennen relatief weinig mutaties (0-10%), de donkere veel (>20%). 1 Droogh Trommelen en Partners, Kiezen of delen. Beleid op maat voor perifere detailhandel, 2010; Droogh Trommelen en Partners, Dynamiek door beleid. Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert, april 2011.