Achtergrondinformatie behorende bij Syllabus Wonen 2018

Transcriptie

1 Achtergrondinformatie behorende bij Syllabus Wonen 2018 Hercertificering VastgoedCert / Permanente Educatie NRVT SVMNIVO Nieuwegein

2 Achtergrondinformatie behorende bij Syllabus Wonen 2018 SVMNIVO Bijlagen 1. Model Taxatierapport Woonruimte 2018 Onderwerp: Model Taxatierapport Woonruimte Voorbeeld model referentievergelijker 2018 Onderwerp: Model Taxatierapport Woonruimte ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte 2017 Onderwerp: ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte 4. Algemene Bepalingen Woonruimte 2017 Onderwerp: ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte 5. Handleiding Woonruimte 2017 Onderwerp: ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte 6. Handreiking BENG versie 2017 Onderwerp: Duurzaamheid BENG 7. Lente Akkoord Woningbouw volgens BENG (2017) Onderwerp: Duurzaamheid BENG 1

3 TAXATIERAPPORT woonruimte Versie: april 2018, vastgesteld en beheerd door NRVT in samenwerking met CHF, NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar en Waarborgfonds Eigen Woningen A. OPDRACHT/OPNAME ALGEMEEN Waardepeildatum : Naam opdrachtgever(s) :... Adres opdrachtgever :... Opdracht is uitgevoerd door taxateur :... Ingeschreven in het NRVT onder nummer :... Lid van /aangesloten bij :... Naam taxatiebedrijf :... Adres taxatiebedrijf :... KVK-nummer taxatiebedrijf :. Inspectiedatum : B. OBJECT Woningtype :... Bijzonder woningtype :... Bijgebouwen : garage / collectieve parkeerplaats bij woning / parkeerplaats in gezamenlijke parkeergarage / parkeerplaats op een parkeerterrein / berging Adres :... Postcode, plaats :... De (hemelsbreed gemeten) afstand tussen het vestigingsadres van de taxateur en het getaxeerde object bedraagt C. DOEL VAN DE TAXATIE :...,... km. Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van: a. het verkrijgen van (hypothecaire) financiering : Ja / Nee b. anders, D. WAARDERING Bij dit taxatierapport behoort het Normblad Taxatierapport woonruimte, versie april 2018 Waarderingsgrondslag Onder marktwaarde wordt verstaan: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: Marktwaarde :... zegge:... Optioneel: De volgende getaxeerde waarde(n) heeft/hebben per waardepeildatum betrekking op een (nog) niet bestaande situatie: Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt :... zegge:... - uitgaande van een gerealiseerde verbouwing zoals in dit taxatierapport beschreven in hoofdstuk I.3. Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt :... zegge:... - uitgaande van een gerealiseerd object zoals gespecificeerd in de bijlage is weergegeven en in dit taxatierapport is beschreven in hoofdstuk I.1. Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt :... zegge:... - uitgaande Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 1 (17)

4 E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID 1. Toepasselijkheid van de European Valuation Standards De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht conform : Ja / Ja, met uitzondering van... de meest recente eisen van de European Valuation Standards (EVS). Indien er afgeweken is van deze standaard, verklaart de taxateur in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken 2. Normblad Taxatierapport woonruimte De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht : Ja / Ja, met uitzondering van... overeenkomstig het "Normblad Taxatierapport woonruimte,versie april 2018". 3. Voorwaarden Op deze taxatie zijn van toepassing : Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de taxateur is het tuchtrecht van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs van toepassing. Belanghebbenden kunnen een klacht indienen bij de stichting Tuchtrechtspraak NRVT. Voor bij een branche- of beroepsorganisatie aangesloten taxateur is tevens het tuchtrecht van de betreffende organisatie van toepassing. 5. Verklaring eerdere betrokkenheid bij het object De taxateur verklaart dat hij, dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, in de afgelopen 2 jaar wel/niet betrokken is geweest bij de aankoop, verkoop en/of taxatie van het getaxeerde object (en wel op de volgende wijze:. Op grond van de volgende overwegingen verklaart de taxateur de taxatie onafhankelijk uit te kunnen voeren: ). 6. Verklaring financiële onafhankelijkheid De taxateur verklaart dat hij, dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, wel/niet meer dan 25% van de totaalomzet uit het afgelopen jaar verkregen heeft van de huidige opdrachtgever (inclusief de eventuele aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen). Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 2 (17)

5 BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN Deze opsomming geeft enige conclusies uit het taxatierapport weer die voor de financiering van het getaxeerde object van belang kunnen zijn. Voor een goed beeld van het getaxeerde object blijft kennisname van de integrale tekst van het taxatierapport noodzakelijk. F. IN DIT TAXATIERAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR Ja Nee 1. Bij de taxatie zijn waardebeïnvloedende privaatrechtelijke bijzonderheden naar voren gekomen 0 0 (vraag G.2.): 2. De waarde wijkt meer dan 15% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving 0 0 (vraag H.2.b.): 3. Er is in de directe omgeving van het object of aan het object zelf gerelateerde funderingsproblematiek 0 0 bekend dan wel is er sprake van visueel waarneembare funderingsschade (vraag H.3.b.): 4. De onderhouds- of bouwkundige staat is in zijn algemeenheid slecht (vraag I.2.a.): De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de 0 0 instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde (vraag I.2.c.): 6. Bij de taxatie is naar voren gekomen dat er sprake is, dan wel een vermoeden bestaat, 0 0 dat verontreiniging, dan wel een waardeverminderende hoeveelheid asbest, aanwezig is (vraag J.2. / J.3.): 7. Er is een indicatie dat een ander dan de geldnemer in het object gaat wonen (vraag K.1. / K.2.): Bij de taxatie zijn bijzonderheden naar voren gekomen bij de reservering van de VvE voor het 0 0 onderhoud (G.2.b.): G. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN 1. Geraadpleegde informatie NADERE GEGEVENS Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: a. eigendomsbewijs : Ja b. kadastrale kaart : Ja c. kadastraal uittreksel : Ja d. koopovereenkomst : Ja / Nee, e. overig : Kenmerken (delen die niet van toepassing zijn, vallen volledig weg) a. Perceel grond / grond met woning Perceel / perceel met opstal(len), kadastraal bekend als Gemeente :... Sectie :... Nummer(s) :... (gedeeltelijk) Mandelig perceel: : Nee / Ja, aandeel in geheel:... (Geschatte) Grootte :... Er is sprake van: 1. Volle eigendom : Ja / Nee 2. Recht van (onder)erfpacht : Nee / Ja,... erfverpachter :... datum vestiging :... einddatum van het recht : - - / eeuwigdurend / voortdurend / altijddurend canon/vergoeding :... eerstkomende herzieningsdatum canon :... eerstkomende indexering :... De volgende erfpachtvoorwaarden zijn :... van toepassing Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 3 (17)

6 3. Recht van vruchtgebruik / gebruik en : Nee / Ja,... bewoning / anders ingebruikgever :... datum vestiging :... einddatum van het recht :... vergoeding :... eerstkomende indexering :... eerstkomende aanpassingsdatum : Recht van opstal : Nee / Ja eigenaar :... datum vestiging :... einddatum van het recht :... vergoeding :... eerstkomende indexering :... eerstkomende aanpassingsdatum :... Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere : Nee / Ja,... kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten of beperkingen De taxateur heeft voorwaarden of andere : Nee / Ja,... bijzonderheden waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden b. Appartement Het appartementsrecht ondermeer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement kadastraal bekend als Gemeente :... Sectie :... Complexaanduiding :... Appartementsindex :... Het aandeel in het geheel van de VvE bedraagt :... / e aandeel Bijzonderheden t.a.v. het appartementsrecht Bestuurder/administrateur VvE :... KvK-nummer van VvE :... Periodieke en eenmalige bijdragen aan VvE :... De meest recente balans dateert van :... is vastgesteld door de VvE : Ja / Nee,... Volgens deze balans: is het totaal van algemeen reservefonds :... en bestemmingsfonds(en) is het exploitatiesaldo :... zijn er langlopende verplichtingen : Nee / Ja,... Er is door de VvE een meerjaren : Ja / Nee,... onderhoudsplan opgesteld Het meerjaren onderhoudsplan loopt tot :... De taxateur acht het saldo van het algemeen : Ja / Nee,... reservefonds en de voor onderhoud bestemde fondsen voldoende in relatie tot het meerjaren onderhoudsplan De VvE reserveert voor het onderhoud : Ja / Niet bekend / Nee,... jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde Herbouwwaarde :.... Bijzondere gebruiksbepalingen :... Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 4 (17)

7 Er is sprake van: 1. Volle eigendom : Ja / Nee 2. Recht van (onder)erfpacht : Nee / Ja,... erfverpachter :... datum vestiging :... einddatum van het recht : - - / eeuwigdurend / voortdurend / altijddurend canon/vergoeding :... eerstkomende herzieningsdatum canon :... eerstkomende indexering :... De volgende erfpachtvoorwaarden zijn :... van toepassing 3. Recht van vruchtgebruik / gebruik en bewoning / anders : Nee / Ja,... ingebruikgever :... datum vestiging :... einddatum van het recht :... vergoeding :... eerstkomende indexering :... eerstkomende aanpassingsdatum : Recht van opstal : Nee / Ja eigenaar :... datum vestiging :... einddatum van het recht :... vergoeding :... eerstkomende indexering :... eerstkomende aanpassingsdatum :... Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten of beperkingen : Nee / Ja,... De taxateur heeft voorwaarden of andere : Nee / Ja,... bijzonderheden waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden Complex: 1. Het complex staat op eigen grond : Ja / Nee 2. Recht van (onder)erfpacht : Nee / Ja,... erfverpachter :... datum vestiging :... einddatum van het recht : - - / eeuwigdurend / voortdurend / altijddurend canon/vergoeding :... eerstkomende herzieningsdatum canon :... eerstkomende indexering :... De volgende erfpachtvoorwaarden zijn :... van toepassing 3. Recht van vruchtgebruik / gebruik en bewoning / anders : Nee / Ja,... ingebruikgever :... datum vestiging :... einddatum van het recht :... vergoeding :... eerstkomende indexering :... eerstkomende aanpassingsdatum :... Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 5 (17)

8 4. Recht van opstal : Nee / Ja eigenaar :... datum vestiging :... einddatum van het recht :... vergoeding :... eerstkomende indexering :... eerstkomende aanpassingsdatum :... Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten of beperkingen : Nee / Ja,... De taxateur heeft voorwaarden of andere : Nee / Ja,... bijzonderheden waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING 1. Object a. Nadere omschrijving van het object :... b. Toegepaste constructie, materialen en installaties :... c. Er zijn bijzonderheden met het oog op reeds : Nee / Ja,... uitgevoerde energiebesparende voorzieningen d. Bouwjaar :... e. Indeling :... f. Gebruiksoppervlakten Volgens opgave van :... is de gebruiksoppervlakte als volgt verdeeld: wonen : m 2 overige inpandige ruimte : m 2 gebouwgebonden buitenruimte : m 2 externe bergruimte : m 2 g. Indicatie bruto inhoud : m 3 (exclusief de externe bergruimte) 2. Omgeving a. Locatie, bereikbaarheid, voorzieningen :... Aard van de belendingen :... b. De waarde wijkt meer dan 15% af van : Nee / Ja,... soortgelijke objecten in de directe omgeving c. De taxateur heeft omgevingsfactoren : Nee / Ja,... waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden (bijv. omliggende industrie, bouwplannen, wijkontwikkeling, planologische ontwikkelingen) Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 6 (17)

9 3. Funderingen a. Geraadpleegde informatie In dit kader zijn door de taxateur de volgende bronnen geraadpleegd: 1. Funderingsviewer indicatieve aandachtsgebieden : Ja 2. Gemeentelijke / provinciale risicokaart voor fundering aanwezig : Nee / Ja (als Ja dan volgt: Gemeentelijke / provinciale risicokaart voor fundering geraadpleegd : Nee / Ja, 3. F3O/KCAF funderingsrapportage (< 5 jaar) : Nee / Ja, 4. Eigenaar : Nee / Ja, 5. Andere bronnen : Nee / Ja,. b. Op basis van de in H.3.a. geraadpleegde bronnen en de plaatselijke : Nee / Ja, kennis van de taxateur is in de directe omgeving van het object of bij het object zelf gerelateerde funderingsproblematiek bekend dan wel is er sprake van visueel waarneembare funderingsschade c. De oorzaak van de funderingsschade van het object is bekend : Nee / Ja,.. d. De termijn van het noodzakelijk funderingsherstel is : 0 t/m 4 jaar (rood) 5 t/m 24 jaar (oranje) 25 jaar of meer (groen) e. Er is voor het object een schadebedrag vastgesteld : Nee / Ja,.. 4. Energielabel a. Het object beschikt over: 1. een Energie-Index :..,.. 2. een voorlopig energielabel met de letter : 3. een definitief energielabel met de letter : 4. geen energielabel, omdat :... (let op: slechts één van de hierboven genoemde keuzes wordt ingevuld. De rest valt weg) I. ONDERHOUDSTOESTAND, NIEUWBOUW, VERBOUWING EN/OF VERBETERING (delen die niet van toepassing zijn, vallen volledig weg) 1. Nieuwbouw a. De taxateur heeft de bouwtekeningen ingezien : Ja / Nee,... b. De taxateur heeft het bestek ingezien : Ja / Nee,... c. De bouw is reeds aangevangen : Nee / Ja, de bouw bevindt zich in de volgende fase: Bestaande bouw a. In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven: binnenonderhoud : goed / voldoende / slecht buitenonderhoud : goed / voldoende / slecht bouwkundige constructie : goed / voldoende / slecht aanvullende toelichting op de onderhoudsen bouwkundige staat van het object : Nee / Ja,... b. De taxateur heeft gebreken waargenomen : Nee / Ja,... die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden c. De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk : Nee / Ja,... herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde d. De indruk die de taxateur heeft verkregen van : Nee / Ja,... het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek e. Volgens de taxateur wordt het object : zorgvuldig / normaal / slordig / niet gebruikt. f. De taxateur heeft ernstige gebruiksschade : Nee / Ja,... geconstateerd Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 7 (17)

10 3. Geplande nog te verrichten verbouwing / renovatie a. Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie Belangrijkste werkzaamheden :... Huidige stand van de werkzaamheden :... Volgens opgave van :... worden er werkzaamheden zelf uitgevoerd : Nee / Ja,... bedragen de geschatte kosten van :.. (zegge:...) de werkzaamheden Volgens de taxateur geeft deze opgave een : Ja / Nee,... reëel beeld van de kosten b. Bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen Belangrijkste werkzaamheden :... Huidige stand van de werkzaamheden :... Volgens opgave van :... worden er werkzaamheden zelf uitgevoerd : Nee / Ja,... bedragen de geschatte kosten van :.. (zegge:...) de werkzaamheden: Volgens de taxateur geeft deze opgave een : Ja / Nee,... reëel beeld van de kosten c. Energiebesparende voorzieningen Belangrijkste werkzaamheden :... Huidige stand van de werkzaamheden :... Volgens opgave van :... worden er werkzaamheden zelf uitgevoerd : Nee / Ja,... bedragen de geschatte kosten van :.. (zegge:...) de werkzaamheden: Volgens de taxateur geeft deze opgave een : Ja / Nee,... reëel beeld van de kosten De netto contante waarde van de energie- :.. (zegge:..) besparing van deze voorzieningen bedraagt: Optioneel: De verandering van de marktwaarde ten opzichte van :..,..% de onder I.3. genoemde geschatte kosten van de werkzaamheden bedraagt J. MILIEU / VERONTREINIGING 1. Geraadpleegde informatie In dit kader zijn door de taxateur de volgende bronnen geraadpleegd: a. Kadaster : Ja b. Gebruiker / eigenaar : Ja,.. / Nee,... c. Bodemloket / gemeente : Ja d.... : Bijzonderheden a. Het Kadaster geeft een milieumelding : Nee / Ja,... b. Op basis van de onder J.1 geraadpleegde : Nee / Ja,... instanties of personen kan worden vastgesteld dat er sprake is/kan zijn van bodemverontreiniging c. Op basis van plaatselijke bekendheid : Nee / Ja,... ziet de taxateur bijzondere aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 8 (17)

11 3. Asbest (bij bestaande bouw) a. De taxateur heeft asbestverdacht materiaal : Nee / Ja,... waargenomen/ heeft aanwijzingen dat dit materiaal aanwezig is b. Het aangetroffen asbestverdachte materiaal dient in : Nee / Ja, te zijn verwijderd c. Het aangetroffen asbestverdachte materiaal heeft : Nee / Ja,... een waardeverminderend effect K. EIGEN BEWONING EN / OF BEWONING DOOR DERDEN (anderen dan de eigenaar) 1. Eigen gebruik Volgens opgave van : eigenaar / verkopend makelaar /... wordt het object a. thans volledig bewoond door de eigenaar : Ja / Nee,... b. thans geheel of gedeeltelijk bewoond door derden : Nee / Ja,... c. onbewoond opgeleverd : Ja / Nee,... d. gebruikt of in eigen gebruik genomen door de : Ja / Nee,... aanvrager van de financiering Indien het object (gedeeltelijk) verhuurd wordt: e. er is een schriftelijke huurovereenkomst : Ja / Nee, (indien ja: huurovereenkomst bijvoegen) 2. Waarneming taxateur De taxateur heeft signalen ontvangen die : Nee / Ja,... afwijken van de onder K.1. gestelde informatie L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL 1. Toegepaste methodiek De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: objectvergelijking : 0 Nee, omdat... 0 Ja, met de volgende door de taxateur aangereikte referentieobjecten: Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 9 (17)

12 REFERENTIE-VERGELIJKER Adres getaxeerde object: <adresgegevens getaxeerde object> Marktwaarde per waardepeildatum (<waardepeildatum>): - Objectkenmerken: Woningtype: <woningtype> Bouwjaar: <bouwjaar> Gebruiksoppervlakte wonen (m2): <gebruiksopp. woning> Bruto inhoud (m3): <bruto inhoud> Perceelsoppervlakte (m2): <perceelsoppervlakte> Energielabel: <energielabel> / <status> optionele toelichting Bij-, op- en/of aanbouwen: <bij-, op- of aanbouwen> verplichte toelichting Ligging: Onderhoudssituatie: <onderhoudssituatie> verplichte toelichting optionele toelichting Mate van luxe en doelmatigheid: Kwaliteit/conditie: Toelichting taxateur: verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting Referentieobject 1 <adresgegevens referentieobject 1> Transactiegegevens: Verkoopprijs: <verkoopprijs> Verkoopdatum: <verkoopdatum> Gecorrigeerde verkoopprijs: <gecor. verkoopprijs> <percentage verschil gecorrigeerde verkoopprijs - verkoopprijs> Verkocht binnen: <aantal> dagen of onbekend Bron gegevens: <bron gegevens> Objectkenmerken: Woningtype: <woningtype> Bouwjaar: <bouwjaar> Gebruiksoppervlakte wonen (m2): <gebruiksopp. woning> Bruto inhoud (m3): <bruto inhoud> Perceelsoppervlakte (m2): <perceelsoppervlakte> Energielabel: <energielabel> / <status> Bij-, op- en/of aanbouwen: <bij-, op- of aanbouwen> Ligging: Onderhoudssituatie: Mate van luxe en doelmatigheid: Kwaliteit / conditie: Verschil Toelichting taxateur waarbij de geconstateerde verschillen met het getaxeerde object worden weergegeven verplichte toelichting optionele toelichting verplichte toelichting optionele toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting Waarom is dit referentieobject door de taxateur gebruikt en welke andere, wezenlijke verschillen zijn van belang geacht: verplichte toelichting Referentieobject 2 <adresgegevens referentieobject 2> Transactiegegevens: Verkoopprijs: <verkoopprijs> Verkoopdatum: <verkoopdatum> Gecorrigeerde verkoopprijs: <gecor. verkoopprijs> <percentage verschil gecorrigeerde verkoopprijs - verkoopprijs> Verkocht binnen: <aantal> dagen of onbekend Bron gegevens: <bron gegevens> Objectkenmerken: Woningtype: <woningtype> Bouwjaar: <bouwjaar> Gebruiksoppervlakte wonen (m2): <gebruiksopp. woning> Bruto inhoud (m3): <bruto inhoud> Perceelsoppervlakte (m2): <perceelsoppervlakte> Energielabel: <energielabel> / <status> Bij-, op- en/of aanbouwen: <bij-, op- of aanbouwen> Ligging: Onderhoudssituatie: Mate van luxe en doelmatigheid: Kwaliteit / conditie: Verschil Toelichting taxateur waarbij de geconstateerde verschillen met het getaxeerde object worden weergegeven verplichte toelichting optionele toelichting verplichte toelichting optionele toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting Waarom is dit referentieobject door de taxateur gebruikt en welke andere, wezenlijke verschillen zijn van belang geacht: verplichte toelichting Referentieobject 3 <adresgegevens referentieobject 3> Transactiegegevens: Verkoopprijs: <verkoopprijs> Verkoopdatum: <verkoopdatum> Gecorrigeerde verkoopprijs: <gecor. verkoopprijs> <percentage verschil gecorrigeerde verkoopprijs - verkoopprijs> Verkocht binnen: <aantal> dagen of onbekend Bron gegevens: <bron gegevens> Objectkenmerken: Woningtype: <woningtype> Bouwjaar: <bouwjaar> Gebruiksoppervlakte wonen (m2): <gebruiksopp. woning> Bruto inhoud (m3): <bruto inhoud> Perceelsoppervlakte (m2): <perceelsoppervlakte> Energielabel: <energielabel> / <status> Bij-, op- en/of aanbouwen: <bij-, op- of aanbouwen> Ligging: Onderhoudssituatie: Mate van luxe en doelmatigheid: Kwaliteit / conditie: Verschil Toelichting taxateur waarbij de geconstateerde verschillen met het getaxeerde object worden weergegeven verplichte toelichting optionele toelichting verplichte toelichting optionele toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting verplichte toelichting Waarom is dit referentieobject door de taxateur gebruikt en welke andere, wezenlijke verschillen zijn van belang geacht: verplichte toelichting Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 10 (17)

13 2. Courantheid a. De gemiddelde verkooptermijn op de waardepeil- : 0 tot 3 maanden / 3 tot 6 maanden / 6 tot 9 maanden / 9 tot datum van het soortgelijke woningtype en in de 12 maanden / anders omdat,... (directe) omgeving van het object is b. Het object is recent verkocht : Nee / Ja De verkooptermijn bedroeg : 0 tot 3 maanden / 3 tot 6 maanden / 6 tot 9 maanden / 9 tot 12 maanden / langer dan 12 maanden 3. Beschrijving woningmarkt a. Beschrijving huidige marktomstandigheden :... b. SWOT-analyse Sterkte :... Zwakte :... Kansen :... Bedreigingen :... M. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN 1. Geraadpleegde informatie a. Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen a. Kadaster : Ja b. Gemeente : Ja c.... :... b. De bestemming van het getaxeerde is volgens het :... bestemmingsplan Het gebruik als woonruimte is daarmee toegestaan conform bestemmingsplan : Ja / Nee,... toegestaan op andere wijze : Nee / Ja,... c. Er zijn met betrekking tot het object : Nee / Ja,... besluiten ingeschreven in het kader van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken 2. Bijzonderheden Er zijn op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie M.1) en de plaatselijke kennis van de taxateur waardebeïnvloedende bijzonderheden aangetroffen op het gebied van: a. Vestigingseisen : Nee / Ja,... b. Gebruiksbelemmerende bepalingen : Nee / Ja,... c. Verkoopbelemmerende bepalingen : Nee / Ja, Wet voorkeursrecht gemeenten Het object is opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten : Nee / Ja,... Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 11 (17)

14 4. Monument Blijkens de inschrijving in het Kadaster is er een ontwerpbesluit voor, dan wel registerinschrijving van het object: a. als (archeologisch) Rijksmonument in de zin van de Erfgoedwet (art. 3.1.) : Nee / Ja,. b. Uit de geraadpleegde informatiebronnen (M.1.a.) blijkt het bestaan van 1. een ontwerpbesluit als (archeologisch) Rijksmonument in de zin van de Erfgoedwet (art. 3.1.) : Nee / Ja, (een voornemen tot) een aanwijzing als beschermd stads- of dorpsgezicht (artikel 9 lid 1 sub a Erfgoedwet) : Nee / Ja, een (voornemen tot) aanwijzing van de gemeente of de provincie tot (gemeentelijk of provinciaal beschermd) monument : Nee / Ja, N. NADERE MEDEDELINGEN... O. VISUELE OBJECTPRESENTATIE Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 12 (17)

15 P. MODELMATIGE RAPPORTEN (optioneel bij niet gevalideerde taxatie rapporten) Geraadpleegde modelmatige rapporten Indien de taxateur ter onderbouwing van zijn taxatie één of meer modelmatige rapporten heeft opgevraagd en ontvangen, worden de gegevens daarvan hieronder weergegeven. Bron <naam modelwaardeleverancier> <naam modelwaardeleverancier> Getaxeerde marktwaarde (zie D.) Percentage afwijking t.o.v. de getaxeerde marktwaarde..,.. %..,.. % Modelwaarde Betrouwbaarheidspercentage..,.. %..,.. % Verkoopprijs getaxeerde object Verkoopdatum getaxeerde object Gecorrigeerde verkoopprijs getaxeerde object Postcodemodel Straatmodel Kenmerkenmodel Referentieobjecten Objectgegevens Woningtype Perceelsoppervlakte GO Wonen Inhoud Bouwjaar Verkoopprijs Verkoopdatum Gecorrigeerde laatste verkoopprijs Getaxeerde.. m 2.. m 2.. m 3 Marktwaarde: object: <naam modelwaardeleverancier>.. m 2.. m 2.. m Toelichting taxateur:.. m 2.. m 2.. m Toelichting taxateur:.. m 2.. m 2.. m Toelichting taxateur: <naam modelwaardeleverancier>.. m 2.. m 2.. m Toelichting taxateur:.. m 2.. m 2.. m Toelichting taxateur:.. m 2.. m 2.. m Toelichting taxateur: Ruimte voor kaart met daarin het getaxeerde object en de referentieobjecten (optioneel) Ligging referentieobjecten t.o.v. getaxeerde object (optioneel) Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 13 (17)

16 Q. BIJLAGEN Verplichte bijlagen: Opdrachtvoorwaarden Kadastraal uittreksel Kadastrale kaart Akte van levering Uniforme meetstaat Bestemmingsplankaart Uniforme verbouwingsspecificatie (bij verbouwingen) Rapportage energiebesparingsverkenner (als energiebesparende voorzieningen worden getroffen) Overige bijlagen (niet opgenomen als bijlage bij dit taxatierapport Ja Nee maar wel aanwezig in het dossier van taxateur): Akte van (onder)splitsing O O Balans van de vereniging van eigenaren O O Verlies- en winstrekening van de vereniging van eigenaren O O Meerjaren onderhoudsplanning van de vereniging van eigenaren O O Uittreksel van de KvK van de vereniging van eigenaren O O Herbouwwaarde (opstalverzekering van de vereniging van eigenaren) O O Huurovereenkomst O O Kaart funderingsviewer O O Koop-/aannemingsovereenkomst O O Bestek O O (Bouw)tekeningen O O Koopovereenkomst O O Bodeminformatie O O Bouwkundig rapport O O. O O. O O. O O Aldus gedaan en opgemaakt te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en getekend te... op Handtekening taxateur Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 14 (17)

17 Normblad Taxatierapport woonruimte, behorende bij het model Taxatierapport woonruimte, versie april 2018 vastgesteld en beheerd door NRVT in samenwerking met CHF, NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar en Waarborgfonds Eigen Woningen Inleiding Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het taxatierapport anders is vermeld. De taxateur verklaart dat hij de taxatie heeft verricht in overeenstemming met, op de hoogte te zijn van de inhoud en te hebben gehandeld overeenkomstig: de meest actuele versie van de taxatierichtlijnen van de European Valuation Standards (EVS), die zijn opgesteld en worden onderhouden door TEGoVA; de meest recente, gepubliceerde versie van de Algemene Gedrags- en Beroepsregels NRVT en het Reglement Wonen NRVT. Daarnaast verklaart hij niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap en onafhankelijk is van de intermediaire partij die betrokken is bij het doel van de taxatie. Opdrachtvoorwaarden De taxateur verklaart dat de opdrachtvoorwaarden waarin het doel van de taxatieopdracht en de schriftelijke afspraken tussen hem en de opdrachtgever zijn vastgelegd en overeengekomen als bijlage bij het taxatierapport zijn gevoegd nadat ze aan de opdrachtgever ter hand zijn gesteld. Eventuele, aanvullende opdrachtvoorwaarden die de taxateur tijdens het taxatieproces heeft ontvangen en heeft geaccepteerd zijn in dit taxatierapport verwerkt en eveneens als bijlage bij het taxatierapport gevoegd nadat ze aan de opdrachtgever ter hand zijn gesteld. Met betrekking tot het getaxeerde object verklaart de taxateur: volledig onafhankelijk te hebben gewerkt en ook alle schijn van belangenverstrengeling te zijn tegengegaan; dat hij, noch een kantoor of onderneming waarbij hij direct of indirect enig belang heeft, op geen enkele wijze betrokken is bij het object voor wat betreft (advisering over) koop, verkoop, bemiddeling, beheer of financiering of enige andere (financiële) dienst; dat voor zover hem bekend bij de financieringsaanvraag of transactie geen bloed- of aanverwanten van de taxateur zijn betrokken; dat hij zich bij het uitvoeren van de taxatieopdracht niet heeft laten leiden door vooraf bepaalde of gewenste uitkomsten, waarden, adviezen en/of conclusies; te beschikken over plaatselijke kennis van het gebied waarin het getaxeerde object is gelegen. Aansprakelijkheid De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever, de geldverstrekker die op basis van dit taxatierapport het object heeft gefinancierd en stichting Waarborgfonds Eigen Woningen indien deze hiervoor een borgtocht heeft verstrekt. De beschikbare tijd en het kostenaspect brengen met zich mee dat aan het onderzoek en de rapportage van de taxatie grenzen moeten worden gesteld. Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport woonruimte. De opbouw van dit modelrapport is als volgt: Indien bij ja/nee- of nee/ja-vragen de eerste optie van toepassing is dan volstaat de enkele melding daarvan. Indien de tweede optie van toepassing is, geeft de taxateur een toelichting. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings-)factoren en informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het taxatierapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is graag bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting. Voor zover ook informatie is ingewonnen bij derden, wordt dat in het taxatierapport expliciet aangegeven en wordt deze informatie als bijlage bij het taxatierapport gevoegd en/of bevindt deze zich in het taxatiedossier van de taxateur. Bij deze taxatie is de taxateur er van uit gegaan dat de gegevens geleverd door deze derden juist zijn. Privaatrechtelijke aspecten Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan, het kadastraal uittreksel (niet ouder dan 14 dagen voor de waardepeildatum) en het meest recente eigendomsbewijs. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten, eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen. Bij appartementsrechten doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich vergewissen van de erfpachtvoorwaarden. Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 15 (17)

18 Indien sprake is van een lidmaatschapsrecht coöperatieve vereniging zal de taxateur dit behandelen als ware het een appartementsrecht en hiervan uitdrukkelijk melding maken in het taxatierapport (onder N, nadere mededelingen). Omschrijving object en omgeving De taxateur verstrekt de opdrachtgever een beeld van het object (intern en extern) en zijn omgeving. De informatie wordt gegeven op basis van visuele waarneming door en plaatselijke bekendheid van de taxateur. De omschrijving van het object vindt plaats conform de laatste uitgave van de fotowijzer woningen, een uniformering van begrippen en definities van woningen, vastgesteld door NRVT, NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, VNG en de Waarderingskamer. De gebruiksoppervlakten zijn gemeten conform de meest recente meetinstructie, vastgesteld door NRVT, NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, VNG en de Waarderingskamer. De taxateur heeft de uniforme meetstaat als bijlage bij het taxatierapport toegevoegd. Onderhoudstoestand Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele -steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. Bij de beoordeling van de onderhoudstoestand staan de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat over de bouwkundige of onderhoudstoestand. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud is de taxateur uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door een professioneel bedrijf. Milieu/Verontreiniging De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Er is uitsluitend gebruik gemaakt van de in het taxatierapport vermelde bronnen. In het taxatierapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen. De taxateur raadpleegt in ieder geval het Kadaster en de bronnen waarnaar het Kadaster in verband met de betreffende locatie verwijst. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld, betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbestverdachte materialen, die lang niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt. Indien de taxateur verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig acht, dient de taxateur aan te geven op welke plaatsen deze verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig (kunnen) zijn. Onderbouwing waardeoordeel Het taxatierapport bevat een onderbouwing van de waardering. In de regel gebeurt dit door middel van objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Het getaxeerde object wordt in de referentievergelijker met tenminste 3 unieke referentieobjecten op onderdelen vergeleken waarbij de geconstateerde verschillen tussen het betreffende referentieobject en het getaxeerde object door de taxateur worden beschreven en via het kleurenpallet in de referentievergelijker worden gescoord. Uitgangspunt hierbij is dat het getaxeerde object centraal staat en op de betreffende onderdelen neutraal scoort. Mocht de objectvergelijkingsmethode buiten beschouwing zijn gebleven, dan zal de taxateur dit in het taxatierapport motiveren en aangeven welke, door de markt geaccepteerde methode, hij heeft gebruikt. Indien de getaxeerde waarde betrekking heeft op een (nog) niet bestaande situatie (bijv. een geplande verbouwing of het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen) dan licht de taxateur dit in het taxatierapport toe en wordt naast de marktwaarde een marktwaarde met een bijzonder uitgangspunt opgenomen die duidelijk betrekking heeft op de fictieve situatie. Bij dit waardeoordeel gaat de taxateur uit van het uitvoeren van de geplande werkzaamheden door een professioneel bedrijf. Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 16 (17)

19 Als er sprake is van een geplande nog te verrichten verbouwing / renovatie voegt de taxateur de uniforme verbouwingspecificatie als bijlage bij het taxatierapport toe waaruit deze verbouwing / renovatie blijkt. Indien er sprake is van het vernieuwen of verbeteren van de bestaande situatie, bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen, onderbouwt de taxateur alleen de marktwaarde met het bijzondere uitgangspunt. Is de afwijking tussen de marktwaarde met het bijzondere uitgangspunt en de marktwaarde 4,0% of meer, met een minimum van ,--, dan voegt de taxateur ter onderbouwing van de marktwaarde 3 extra referentieobjecten toe aan de referentievergelijker. Definitie energiebesparende voorzieningen Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie, energiezuinige kozijnen, deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen, hoog rendement beglazing (HR++), installatie voor warmteterugwinning, energiezuinige ventilatie, inclusief hoogrendementsventilatoren, hoogrendementsketels, warmtepompen, zonneboilers, zonnecellen of een combinatie daarvan; Definitie energieneutrale woning (ook bekend als Nul op de meter woning ) Een energieneutrale woning is een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt gelijk aan of lager dan nul of een woning waarvan de ingaande en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van ten minste: kwh indien het een vrijstaande, half vrijstaande of twee-onder-een-kapwoning betreft; kwh indien het een hoek- eind of tussenwoning betreft; of kwh in het een appartement betreft. Beschrijving woningmarkt Bij de huidige marktomstandigheden worden de trendmatige- en lokale marktomstandigheden die relevant zijn voor de prijsvorming en de verkooptijd van het getaxeerde object (al dan niet cijfermatig onderbouwd) nader beschreven. De taxateur zal daarbij een globale beschrijving geven over de (lokale) markt in zijn algemeenheid en daarnaast meer specifiek voor het woningtype van het getaxeerde object. In de SWOT-analyse zal de taxateur de bijzonderheden vermelden die onderscheidend zijn voor het getaxeerde object dan wel bepalend zijn voor toekomstige ontwikkelingen. Publiekrechtelijke aspecten De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het taxatierapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken. Visuele objectpresentatie Het taxatierapport bevat ten minste zes foto s van het object, waarbij minstens de voor- en achterkant van het object, het straatbeeld, de woonkamer, de keuken en de badkamer in beeld worden gebracht. Deze foto s dienen de actuele situatie zo goed mogelijk weer te geven. Indien er sprake is van achterstallig onderhoud en /of gebreken, dienen deze specifieke situaties tevens in beeld gebracht te worden. In geval van een geplande vernieuwing en/of verbetering van de bestaande situatie (I.3.a.) dient tevens specifiek de bestaande situatie van de te vernieuwen en/of verbeteren delen in beeld gebracht te worden. Indien het object nog gebouwd moet worden of in aanbouw is, bevat het taxatierapport de artist impressions of bouwtekeningen welke zijn ontvangen van de opdrachtgever en bevat het taxatierapport foto s van de locatie van het object. Object: Datum: Rapportnummer: Pagina: 17 (17)

20 REFERENTIE-VERGELIJKER Adres getaxeerde object: Objectkenmerken: Woningtype: Bouwjaar: Gebruiksoppervlakte wonen (m2): Bruto inhoud (m3): Perceelsoppervlakte (m2): Energielabel: Bij-, op- en/of aanbouwen: Ligging: Onderhoudssituatie: Mate van luxe en doelmatigheid: Paradijslaan 25, 4455 XX UTRECHT Hoekwoning C (definitief) - Aanbouw woonruimte - Dakkapel voorzijde - Dakkapel achterzijde - Garage vrijstaand Goede conditie Kwaliteit/conditie: Toelichting taxateur: Referentieobject 1 Transactiegegevens: Verkoopprijs: Verkoopdatum: Gecorrigeerde verkoopprijs: Verkocht binnen: Bron gegevens: Taxateur geeft hier een toelichting op de door hem getaxeerde situatie betreffende de bij-, op- en/of aanbouwen. Tegenover basisschool in rustige straat met alleen lokaal verkeer, achtertuin op het noorden Tekst van I.2.a.4.: schilderwerk buiten behoeft aandacht. Betreft een nette woning met een standaard keuken en een recent volledig gemoderniseerde badkamer. Woning verkeert in redelijke conditie en de gebruikte materialen zijn van hoge kwaliteit. Courante woning in gewilde omgeving waarbij de woning op onderdelen (o.a. de keuken) duidelijk gedateerd is. Paradijslaan 29, 4455 XX UTRECHT september dagen Archief VBO Makelaar Objectkenmerken: Woningtype: Bouwjaar: Gebruiksoppervlakte wonen (m2): Bruto inhoud (m3): Perceelsoppervlakte (m2): Energielabel: Bij-, op- en/of aanbouwen: Marktwaarde per waardepeildatum (19 september 2017): 8,7% Verschil Tussenwoning C (voorlopig) - Aanbouw woonruimte - Dakkapel voorzijde - Dakkapel achterzijde - Garage vrijstaand minder 2-10% -8% -26% vergelijkbaar vergelijkbaar Ligging: beter Onderhoudssituatie: veel beter Mate van luxe en doelmatigheid: Kwaliteit / conditie: veel beter vergelijkbaar Toelichting taxateur waarbij de geconstateerde verschillen met het getaxeerde object worden weergegeven Van oorsprong identiek ingedeelde woning maar dan als tussenwoning, zelfde bouwstroom GO Wonen is 15 m2 kleiner, getaxeerde object heeft een aanbouw aan achterzijde. Inhoud is bijna 40 m3 kleiner a.g.v. ontbreken aanbouw. Perceel is 60 m2 kleiner dan perceel van getaxeerde object Vergelijkbare energieklasse. Ook een dakkapel, geen uitgebouwde woonkamer, wel een grotere garage met carport en ook een tuinhuis/blokhut. Betere ligging, ruim uitzicht op park aan voorzijde, tuin op zuiden en niet net als getaxeerde object op het noorden. Recent volledig geschilderd en van binnen gestuct en geschilderd, kozijnen vervangen en tevens HR++ glas geplaatst. Instapklare recent volledig gemoderniseerde woning, tweede badkamer In basis een kwalitatief vergelijkbare woning, zelfde bouwstroom, geen funderingsproblemen bekend Waarom is dit referentieobject door de taxateur gebruikt en welke andere, wezenlijke verschillen zijn van belang geacht: Taxateur acht deze instapklare en volledig gemoderniseerde woning ondanks de onderlinge verschillen (w.o. kleiner perceel en kleiner woonoppervlak) prima vergelijkbaar met het getaxeerde object en heeft verder geen bijzonderheden betreffende deze referentiewoning te melden. Referentieobject 2 Transactiegegevens: Verkoopprijs: Verkoopdatum: Gecorrigeerde verkoopprijs: Verkocht binnen: Bron gegevens: Paradijslaan 17, 4455 XX UTRECHT juli dagen Archief NVM Objectkenmerken: 4,5% Verschil Toelichting taxateur waarbij de geconstateerde verschillen met het getaxeerde object worden weergegeven Woningtype: Bouwjaar: Gebruiksoppervlakte wonen (m2): Hoekwoning vergelijkbaar 0-20% Bruto inhoud (m3): Perceelsoppervlakte (m2): Energielabel: Bij-, op- en/of aanbouwen: B (definitief) - Aanbouw woonruimte - Dakkapel voorzijde - Dakkapel achterzijde - Garage vrijstaand -7% -19% beter vergelijkbaar Van oorsprong identiek ingedeelde woning, ook een hoekwoning, zelfde bouwstroom Zelfde bouwperiode GO Wonen is 31 m2 kleiner, deze referentie heeft geen aanbouw woonkamer, wel kleine uitbouw keuken aan achterzijde Inhoud is 20 m3 kleiner dan inhoud van getaxeerde object. Perceel is 45 m2 kleiner dan perceel van getaxeerde object Beter energielabel Dakkapel voor en achter, uitgebouwde keuken, ook een garage en nog een aan garage aangebouwde berging. Ligging: vergelijkbaar Onderhoudssituatie: Mate van luxe en doelmatigheid: beter minder Kwaliteit / conditie: Referentieobject 3 Transactiegegevens: Verkoopprijs: Verkoopdatum: Gecorrigeerde verkoopprijs: Verkocht binnen: Bron gegevens: vergelijkbaar In basis een kwalitatief vergelijkbare woning, zelfde bouwstroom, geen funderingsproblemen bekend Waarom is dit referentieobject door de taxateur gebruikt en welke andere, wezenlijke verschillen zijn van belang geacht: Taxateur acht deze woning ondanks de onderlinge verschillen (met name gedateerdheid badkamer en keuken waardoor geindiceerde koopsom wat lager ligt dan de door taxateur toegekende marktwaarde) goed vergelijkbaar met het getaxeerde object en heeft verder geen bijzonderheden betreffende deze referentiewoning te melden. Rubenslaan 22, 4455 XW UTRECHT april niet bekend Archief VastgoedPRO Objectkenmerken: Woningtype: Bouwjaar: Gebruiksoppervlakte wonen (m2): Bruto inhoud (m3): Perceelsoppervlakte (m2): Energielabel: Bij-, op- en/of aanbouwen: Vergelijkbare ligging, aan zelfde straat zijde gelegen, ook uitzicht op park aan voorzijde, tuin ook op het noorden. Goed onderhouden woning. Iets minder dan getaxeerde woning, nog een oudere keuken en nette doch gedateerde badkamer. 0,6% Verschil Hoekwoning B (definitief) - dakkapel voorzijde - dakkapel achterzijde - aanbouw woonkamer vergelijkbaar 5 8% -2% 19% beter vergelijkbaar Toelichting taxateur waarbij de geconstateerde verschillen met het getaxeerde object worden weergegeven Van oorsprong identiek ingedeelde woning, ook een hoekwoning uit zelfde bouwstroom. Zelfde bouwperiode GO Wonen is 8 m2 groter Inhoud is vergelijkvaar met inhoud van getaxeerde object. Perceel is 45 m2 groter dan perceel van getaxeerde object Beter label, alles voorzien van HR++ glas en vloerverwarming/vloerisolatie begane grond. Twee dakkapellen, aanbouw woonkamer, geen garage maar wel een grote stenen berging met loungeruimte in tuin. Ligging: vergelijkbaar Vergelijkbare ligging, zelfde woonwijk, minder fraai uitzichtaan voorzijde, tuin echter op het zuiden. Onderhoudssituatie: Mate van luxe en doelmatigheid: vergelijkbaar beter Kwaliteit / conditie: vergelijkbaar Goed onderhouden woning. Beter dan getaxeerde woning, nieuw stukwerk, recent vernieuwde keuken, moderne badkamer en 2e badkamer. In basis een kwalitatief vergelijkbare woning, zelfde bouwstroom, geen funderingsproblemen bekend Waarom is dit referentieobject door de taxateur gebruikt en welke andere, wezenlijke verschillen zijn van belang geacht: Taxateur acht deze woning goed vergelijkbaar, het grotere perceel en de iets luxere afwerking rechtvaardigen het verschil van ,-- tussen getaxeerde waarde en de gecorrigeerde koopsom van dit referentieobject. Verder zijn geen bijzonderheden betreffende deze referentiewoning te melden.

21 HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE Model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 20 maart 2017 vastgesteld. Verwijzing naar dit model en het gebruik daarvan zijn uitsluitend toegestaan indien de ingevulde, de toegevoegde of de afwijkende tekst duidelijk als zodanig herkenbaar is. Toevoegingen en afwijkingen dienen bij voorkeur te worden opgenomen onder het hoofd 'bijzondere bepalingen'. Iedere aansprakelijkheid voor nadelige gevolgen van het gebruik van de tekst van het model wordt door de ROZ uitgesloten. ONDERGETEKENDEN: gevestigd/wonende te EN, hierna te noemen 'verhuurder', geboren: beroep: wonende te [echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner*] van: [curator/bewindvoerder*]: (indien van toepassing, zowel ieder afzonderlijk als gezamenlijk), hierna te noemen 'huurder'. NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING: [optie 1:] Onbepaalde tijd - partijen kiezen nadrukkelijk niet voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst, maar voor een langdurige(re) en bestendige(re) huurrelatie; - partijen kiezen nadrukkelijk om geen gebruik te maken van het huurregime van twee (2) jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf (5) jaar (onzelfstandige woonruimte) of korter ex artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek; - aan huurder komt huurbescherming toe vanaf aanvang huurovereenkomst; [optie 2:] Onbepaalde tijd met een minimum duur van twaalf (12) maanden - partijen kiezen, mede met het oog op de investeringen die zij in het kader van deze huurovereenkomst doen, nadrukkelijk niet voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst, maar voor een langdurige(re) en bestendige(re) huurrelatie welke minimaal twaalf (12) maanden zal duren; - partijen kiezen nadrukkelijk om geen gebruik te maken van het huurregime van twee (2) jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf (5) jaar (onzelfstandige woonruimte) of korter ex artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek; - deze huurovereenkomst kan gedurende de minimumtermijn van twaalf (12) maanden niet tussentijds door partijen worden opgezegd omdat deze huurovereenkomst niet valt onder het huurregime van twee (2) jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf (5) jaar (onzelfstandige woonruimte) of korter ex artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek; - aan huurder komt huurbescherming toe vanaf aanvang huurovereenkomst. [optie 3:] Bepaalde tijd voor maximaal twee (2) jaar (zelfstandig)/ vijf (5) jaar (onzelfstandig) of korter - partijen kiezen voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst [met een looptijd van twee (2) jaar of korter ex artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek aangezien sprake is van zelfstandige woonruimte/met een looptijd van vijf (5) jaar of korter ex artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek aangezien sprake is van onzelfstandige woonruimte*]; - indien de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd wordt voortgezet, komt huurder huurbescherming toe; [optie 4:] Bepaalde tijd langer dan twee (2) jaar (zelfstandig)/ vijf (5) jaar (onzelfstandig) - partijen kiezen nadrukkelijk niet voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst maar voor een langdurige(re) en bestendige(re) huurrelatie welke langer dan twee (2) jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf (5) jaar (onzelfstandige woonruimte) zal duren; 1/6

22 - deze huurovereenkomst kan gedurende de in artikel 3.1 genoemde termijn niet tussentijds door partijen worden opgezegd; - aan huurder komt huurbescherming toe vanaf aanvang huurovereenkomst. ZIJN OVEREENGEKOMEN: Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de [zelfstandige/onzelfstandige*] woonruimte, hierna 'het gehuurde' genoemd, plaatselijk bekend te. De staat van het gehuurde op de opleveringsdatum is beschreven in het als bijlage aangehechte en door partijen geparafeerde proces-verbaal van oplevering. Het gehuurde is nader aangeduid op de als bijlage bij deze huurovereenkomst gevoegde en door partijen geparafeerde plattegrond/tekening*. 1.2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. [optie:] Meer specifiek is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor: [- een gehandicapte in de zin van artikel 7:274a lid 2 BW - een oudere in de zin van artikel 7:274b BW - een jongere in de zin van artikel 7:274c lid 2 BW - een student in de zin van artikel 7:274d lid 2 BW - een promovendus in de zin van artikel 7:274e lid 2 BW - een groot gezin in de zin van artikel 7:274f lid 2 BW*] Na beëindiging van de huurovereenkomst wordt het gehuurde opnieuw aan: [- een gehandicapte in de zin van artikel 7:274a lid 2 BW - een oudere in de zin van artikel 7:274b BW - een jongere in de zin van artikel 7:274c lid 2 BW - een student in de zin van artikel 7:274d lid 2 BW - een promovendus in de zin van artikel 7:274e lid 2 BW - een groot gezin in de zin van artikel 7:274f lid 2 BW*] verhuurd. 1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in artikel Huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst [wel/niet*] een kopie van het energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen en/of een kopie van de Energie-Index ten aanzien van het gehuurde ontvangen. Voorwaarden 2.1 Deze huurovereenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voor zover daarvan in deze huurovereenkomst niet wordt afgeweken. Van deze huurovereenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE', vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer , hierna te noemen 'algemene bepalingen'. Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen. De algemene bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze huurovereenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is. Duur, verlenging en opzegging [optie 1:] Onbepaalde tijd 3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande op 3.2 Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, mits huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder. Indien de ingangsdatum niet op een werkdag valt, zal het gehuurde op de eerstvolgende werkdag ter beschikking worden gesteld. 3.3 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen. [optie 2:] Onbepaalde tijd met een minimum duur van twaalf (12) maanden 3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden, ingaande op. 3.2 Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, mits huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder. Indien de *) doorhalen wat niet van toepassing is en eventueel aanvullen. paraaf Verhuurder 2/6 paraaf Huurder

23 ingangsdatum niet op een werkdag valt, zal het gehuurde op de eerstvolgende werkdag ter beschikking worden gesteld. 3.3 Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode van twaalf (12) maanden kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. 3.4 Indien de in artikel 3.1 genoemde twaalf (12) maanden verstrijken, loopt de huurovereenkomst, behoudens opzegging, voor onbepaalde tijd door. 3.5 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen. [optie 3:] Bepaalde tijd voor maximaal twee (2) jaar (zelfstandig)/ vijf (5) jaar (onzelfstandig) of korter 3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van maximaal twee (2) jaar of korter (zelfstandige woonruimte)/ maximaal vijf (5) jaar of korter (onzelfstandige woonruimte), te weten [maanden/jaar*], ingaande op... en lopende tot en met. 3.2 Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, mits huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder. Indien de ingangsdatum niet op een werkdag valt, zal het gehuurde op de eerstvolgende werkdag ter beschikking worden gesteld. 3.3 Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode kan verhuurder deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. 3.4 De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in de in artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde bepaalde termijn korter is dan of gelijk aan [twee (2) jaren in het geval van zelfstandige woonruimte/vijf (5) jaren in het geval van onzelfstandige woonruimte*] en de verhuurder de huurder tijdig, overeenkomstig artikel 18.2 van de algemene bepalingen, informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Indien de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert en de in artikel 3.1 genoemde periode verstrijkt, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient in dat geval te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen. [optie 4:] Bepaalde tijd langer dan twee (2) jaar (zelfstandig)/ vijf (5) jaar (onzelfstandig) 3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van langer dan twee (2) jaar (zelfstandige woonruimte)/langer dan vijf (5) jaar (onzelfstandige woonruimte), te weten.. [maanden/jaar*], ingaande op en lopende tot en met 3.2 Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, mits huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder. Indien de ingangsdatum niet op een werkdag valt, zal het gehuurde op de eerstvolgende werkdag ter beschikking worden gesteld. 3.3 Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. 3.4 Indien in artikel 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. 3.5 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen. Betalingsverplichting, betaalperiode 4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit: - de huurprijs - [optie:] de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter (kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter). - [optie:] de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde (servicekosten). 4.2 De vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter bestaat uit de feitelijke kosten op basis van de meterstanden. 4.3 De vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, zoals aangegeven in artikel 7 wordt vastgesteld door de verhuurder. Op de vergoeding als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals aangegeven in de artikelen 17.1 tot en met van de algemene bepalingen. 4.4 De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft [op de door verhuurder aangegeven wijze/door middel van overschrijving op rekeningnummer. ten name van..*]. *) doorhalen wat niet van toepassing is en eventueel aanvullen. paraaf Verhuurder 3/6 paraaf Huurder

24 4.5 Per betaalperiode van één maand bedraagt - de huurprijs - het voorschot op de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter - het voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen Zegge euro. 4.6 Met het oog op de datum van ingang van deze huurovereenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode van. tot en met.. en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag..huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op... Huurprijswijziging 5.1 Indien het gehuurde woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs betreft, kan de huurprijs op voorstel van verhuurder voor het eerst per en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs, bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in artikel 5.2. In aanvulling op het in de vorige zin bedoelde percentage kan de huurprijs op voorstel van verhuurder worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging toegestane percentage voor de inkomensafhankelijke huurverhoging, indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs betreft. Partijen verklaren het bepaalde in artikel 7:252a BW voor zover vereist van overeenkomstige toepassing en huurder verleent voor zover vereist toestemming voor het opvragen van een in artikel 7:252a lid 3 BW bedoelde verklaring. 5.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per.. en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal.%. Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter 6. Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van [elektriciteit, gas en water*] voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Servicekosten 7. Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde: Belastingen en andere heffingen 8.1 Tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeide regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van huurder, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen: a. de onroerende zaakbelasting en de waterschap- of polderlasten; b. de milieuheffingen, waaronder de verontreinigingsheffing oppervlaktewateren en zuiveringsheffing afvalwater; c. de baatbelasting of daarmee verwante belastingen of heffingen, geheel of een evenredig gedeelte daarvan, indien en voor zover huurder is gebaat bij datgene op grond waarvan de aanslag of heffing wordt opgelegd; d. de overige bestaande of toekomstige belastingen, milieubeschermingbijdragen, lasten, heffingen en retributies. Deze belastingen en andere heffingen worden alleen doorbelast voor zover ze betrekking hebben op het feitelijk gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene en gemeenschappelijke ruimten. 8.2 Indien de voor rekening van huurder komende heffingen, belastingen, retributies of andere lasten bij verhuurder worden geïnd, moeten deze door huurder op eerste verzoek aan verhuurder worden voldaan. Beheerder 9.1 Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op:. 9.2 Tenzij schriftelijk anders overeengekomen, dient huurder voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende deze huurovereenkomst met de beheerder contact op te nemen. *) doorhalen wat niet van toepassing is en eventueel aanvullen. paraaf Verhuurder 4/6 paraaf Huurder

25 Waarborgsom 10.1 Huurder zal voor de ingangsdatum een waarborgsom betalen ter grootte van een bedrag van (zegge:.. euro) op de in artikel 4.4 aangegeven wijze Over de waarborgsom wordt [wel/geen*] rente vergoed. Boetebepaling 11.1 Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld: a. een boete van... voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1 (gebruik), 9 (tuin), 13.1 en 13.2 (melden schade), 14.1 (algemene ruimten), 14.3 sub a (huisdieren), 14.4 (overlast), 21.1 en 21.2 (waarborgsom) van de algemene bepalingen, met een maximum van..., onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding; b. een boete van voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 4.1 en 4.2 (veranderingen en toevoegingen), 8 (antennes), 10 (zonwering), 14.2 en 14.3 sub b (reclame, ventilatieen rookkanalen) van de algemene bepalingen, met een maximum van, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding; c. een boete van voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1.3 (wijziging bestemming) van deze huurovereenkomst en van artikel 12 (toegang), 15.2 (gevaarlijke stoffen), 19 (tijdige en correcte wederoplevering) van de algemene bepalingen, met een maximum van, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding; d. een boete van per overtreding, te vermeerderen met een aanvullende boete van voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 2 ((tijdelijke) onderhuur) van de algemene bepalingen, met een maximum van. onverminderd (i) zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en (ii) verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding, en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod; e. een boete van per overtreding, te vermeerderen met een aanvullende boete van voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 14.3 sub c (hennep en dergelijke) van de algemene bepalingen, met een maximum van, onverminderd (i) zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en (ii) verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding, en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod; 11.2 Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 11.1 genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding. Indien verhuurder een professionele partij is, is dit artikel 11.2 niet van toepassing. Bijzondere bepalingen 12. Aldus opgemaakt en ondertekend in voud *) doorhalen wat niet van toepassing is en eventueel aanvullen. paraaf Verhuurder 5/6 paraaf Huurder

26 plaats datum plaats datum (huurder(s)) (verhuurder) Bijlagen: *) [ ] plattegrond/tekening van het gehuurde [ ] proces-verbaal van oplevering (toe te voegen ten tijde van oplevering) [ ] kopie van het energielabel/energie-index [ ] algemene bepalingen [ ] Afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE als genoemd in artikel 2. handtekening huurder(s): *) doorhalen wat niet van toepassing is en eventueel aanvullen. paraaf Verhuurder 6/6 paraaf Huurder

27 ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE Model door de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) op 20 maart 2017 vastgesteld en op 12 april 2017 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer Iedere aansprakelijkheid voor nadelige gevolgen van het gebruik van de tekst van het model wordt door de ROZ uitgesloten. Gebruik 1.1 Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, voortdurend, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, hetgeen onder andere betekent dat huurder het gehuurde niet mag gebruiken ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten (waaronder ook begrepen activiteiten als bedoeld in artikel 2.1 en 14.3 lid c). Huurder is gehouden tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod, onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding. 1.2 Huurder zal bestaande beperkte rechten, kwalitatieve verplichtingen en de van overheidswege, brandweer en nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde in acht nemen. Onder nutsbedrijven wordt tevens verstaan soortgelijke bedrijven die zich bezighouden met de levering, het transport en de meting van het verbruik van energie, water en dergelijke. Tenzij er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake is van verhuur van gestoffeerde en/of gemeubileerde woonruimte, dient huurder het gehuurde bij aanvang van de huur te stofferen en te meubileren. Huurder zal het gehuurde voldoende gestoffeerd en gemeubileerd houden. 1.3 Huurder zal zich gedragen naar de mondelinge of schriftelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de ruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt. 1.4 Huurder heeft het recht en de plicht tot het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en diensten die in het belang van het goed functioneren van het gebouw of complex van gebouwen, waartoe het gehuurde behoort, ter beschikking zijn of zullen zijn. 1.5 Verhuurder kan huurder de toegang tot het gehuurde weigeren indien huurder op het moment dat huurder het gehuurde voor het eerst in gebruik wenst te nemen, (nog) niet aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan. Dit heeft geen gevolgen voor de huuringangsdatum en de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. 1.6 Het is huurder niet toegestaan tot het gehuurde behorende bergruimten, garages e.d. als leefruimte, als opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatig gebruik, als werkplaats of als verkoopruimte te gebruiken dan wel anderszins in of nabij deze ruimten verkopingen te houden of te doen houden. Onderhuur 2.1 Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension, het (tijdelijk) in gebruik geven (zoals via AirBnB of een daarmee vergelijkbare organisatie) of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. 2.2 Indien verhuurder redenen heeft om aan te nemen, dat huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk in gebruik of onderhuur heeft afgestaan als bedoeld in artikel 2.1, is huurder verplicht mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van de gebruiker(s) of onderhuurder(s) te verstrekken. Staat van het gehuurde bij aanvang huurovereenkomst 3.1 Het gehuurde wordt/is bij aanvang van de huurovereenkomst aan huurder opgeleverd en door huurder aanvaard in goede staat, zonder gebreken. Dat is de staat waardoor het gehuurde aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. 3.2 De algemene, de bouwkundige en de technische staat van het gehuurde waarin huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst aanvaardt, wordt door huurder en verhuurder vastgelegd in een als bijlage aan de huurovereenkomst toe te voegen en door of namens partijen te ondertekenen proces-verbaal van oplevering. Dit procesverbaal van oplevering maakt deel uit van de huurovereenkomst. 3.3 Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake zijn van een gebrek dan wordt dit in het proces-verbaal van oplevering vermeld. Een dergelijk gebrek wordt door verhuurder binnen een redelijke termijn verholpen. Indien verhuurder zulks nalaat, is verhuurder slechts in verzuim nadat huurder verhuurder in gebreke heeft gesteld. Veranderingen en toevoegingen door huurder 4.1 Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder veranderingen of toevoegingen in, aan of op het gehuurde, de inrichting of de gedaante daarvan aan te (laten) brengen of te hebben. Het voorgaande geldt niet ten aanzien van veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. 4.2 Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder veranderingen of 1/9

28 toevoegingen op of aan de buitenzijde van het gehuurde, met inbegrip van het erf, het balkon, de gemeenschappelijke ruimten en van de tuin (tenzij het gaat om de inrichting als siertuin) aan te (laten) brengen of te hebben. 4.3 Veranderingen of toevoegingen zullen bij het einde van de huurovereenkomst door huurder ongedaan worden gemaakt, tenzij huurder schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft gekregen om ze achter te laten. 4.4 Tenzij partijen schriftelijk anders overeenkomen, verleent verhuurder geen toestemming voor veranderingen en toevoegingen die huurder wenst aan te brengen indien: daardoor de verhuurbaarheid van het gehuurde wordt geschaad; de wijziging leidt tot een waardedaling van het gehuurde; deze niet noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde; deze het woongenot niet verhogen; door het aanbrengen van de veranderingen of toevoegingen de energie-index van het gehuurde aantoonbaar verslechtert; wanneer zwaarwichtige bezwaren van verhuurder zich overigens tegen het aanbrengen daarvan verzetten. 4.5 Er is in ieder geval sprake van zwaarwichtige bezwaren van verhuurder, indien de veranderingen of toevoegingen: niet voldoen aan de terzake geldende overheidsvoorschriften en/of voorschriften van nutsbedrijven of wanneer de eventueel daarvoor benodigde vergunningen niet zijn verkregen; van onvoldoende technische kwaliteit zijn; de verhuurbaarheid van naastliggende woningen aantasten; een goed woningbeheer bemoeilijken; overlast en/of hinder aan derden veroorzaken of kunnen veroorzaken; leiden tot het niet meer kunnen toewijzen van de woning aan woningzoekenden uit de primaire doelgroep van verhuurder ten aanzien van het gehuurde; redelijkerwijze schadelijk zijn of kunnen zijn voor het gehuurde of het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt; de aard van het gehuurde wijzigen; in strijd zijn met splitsingsakte(n) of huishoudelijke reglement(en) die op het gehuurde betrekking hebben, danwel met de voorwaarden waaronder de eigenaar van het gehuurde de eigendom van het gehuurde heeft verworven. 4.6 Verhuurder is bevoegd aan zijn toestemming voorschriften voor de huurder te verbinden of daarbij een last op te leggen, met name met betrekking tot de door hem te gebruiken materialen en de kwaliteit daarvan, de toe te passen constructies en de te volgen werkwijzen, in het bijzonder met het oog op de mogelijkheid van en de gevolgen voor toekomstig onderhoud en veiligheid. Verhuurder kan aan een te verlenen toestemming voorts voorschriften verbinden met betrekking tot een brand-, storm- en wettelijke aansprakelijkheidsverzekering, met betrekking tot belastingen en heffingen en met betrekking tot aansprakelijkheid. 4.7 Verhuurder zal bij zijn toestemming kenbaar maken of de veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst wel of niet ongedaan gemaakt moeten worden. Verhuurder is, in het geval dat hij ongedaanmaking verlangt, bevoegd een garantie of een andere zekerheid voor de nakoming van die verplichting te verlangen. De ongedaanmaking kan alleen achterwege blijven indien verhuurder op gezamenlijk schriftelijk verzoek van huurder en de nieuwe huurder alsnog akkoord gaat met de handhaving van de door huurder aangebrachte of door huurder overgenomen veranderingen of toevoegingen, in die zin dat deze door de nieuwe huurder kunnen worden overgenomen. De nieuwe huurder zal vervolgens op zijn beurt bij het einde van de met hem gesloten huurovereenkomst voor het ongedaan maken van de verandering of toevoeging zorgdragen, tenzij deze opnieuw achterwege kunnen blijven vanwege het in de eerste zin van deze bepaling gestelde. 4.8 Huurder is verplicht ervoor zorg te dragen dat bij de uitvoering van de veranderingen of toevoegingen voldaan wordt aan alle ter zake door de overheid gestelde of te stellen eisen, alsmede dat alle daartoe noodzakelijke vergunningen en toestemmingen (zoals die van de gemeente en brandweer) worden verkregen, terwijl de kosten van de veranderingen of toevoegingen te allen tijde voor huurders rekening zijn. 4.9 Huurder is verplicht tot onderhoud en reparatie van de door hem aangebrachte of overgenomen veranderingen en toevoegingen. In het geval huurder van een aan hem voorafgaande huurder zaken, veranderingen of toevoegingen heeft overgenomen, zullen deze nimmer kunnen leiden tot aansprakelijkheid van verhuurder. Huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van derden voor schade veroorzaakt door huurder aangebrachte of overgenomen veranderingen en toevoegingen De niet behangen wanden en plafonds in het gehuurde mogen niet door huurder van behang worden voorzien. Het is huurder verboden stickers op verfwerk te plakken en vloerbedekking direct op de dekvloeren of trappen te lijmen. Door huurder op wanden aangebrachte structuur, zoals stucwerk, structuurverf, granol, putz en dergelijke, dient bij het einde van de huurovereenkomst door huurder ongedaan te zijn gemaakt, tenzij de opvolgende huurder schriftelijk aan verhuurder te kennen heeft gegeven dat hij de aangebrachte structuur op de wanden van huurder overneemt en dat hij (de opvolgende huurder) op zijn beurt bij beëindiging van zijn huuroverkomst voor verwijdering daarvan zal zorgdragen Een door verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen Verhuurder is niet gebonden aan een voordracht door huurder van een hem opvolgende huurder voor het gehuurde; ook niet als die voorgedragen opvolgende huurder zaken van huurder of aangebrachte voorzieningen of wijzigingen in/aan het gehuurde van huurder wil overnemen Alle veranderingen die in strijd met de voorwaarden van verhuurder door huurder zijn aangebracht, moeten op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt Indien door huurder aangebrachte zaken in verband met onderhouds- of reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde c.q. het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt tijdelijk moeten worden verwijderd, zullen de kosten van de verwijdering, eventuele opslag en het opnieuw aanbrengen voor rekening en risico van huurder komen, zulks ongeacht of verhuurder voor het aanbrengen van de betreffende zaken toestemming heeft verleend. 2/9

29 Wijzigingen of voorzieningen door verhuurder 5.1 Indien en voor zover van overheidswege aan verhuurder dwingende voorschriften worden gegeven tot veranderingen, aanpassingen of verbeteringen van het gehuurde afzonderlijk, dan wel van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, verklaart huurder deze veranderingen in, op, aan of bij het gehuurde te zullen toestaan. 5.2 Indien het gehuurde deel uitmaakt van een complex van meerdere woningen en verhuurder het complex, of een gedeelte daarvan waarvan het gehuurde deel uitmaakt, wenst te veranderen, aan te passen of te verbeteren, terwijl die werkzaamheden van overheidswege niet dwingend zijn voorgeschreven, moet huurder daartoe de gelegenheid geven mits: a. tenminste 70 % van de huurders binnen het complex, of een gedeelte daarvan, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, met de voorgestelde verandering, aanpassing of verbetering heeft ingestemd; b. de voorgestelde verandering, aanpassing of verbetering om technische, organisatorische, sociale en/of financiële redenen slechts complexgewijs of per betreffend gedeelte kan worden aangebracht; c. verhuurder huurder tijdig heeft geïnformeerd over de voorgenomen verandering, aanpassing of verbetering en met huurder respectievelijk de huurdersorganisatie heeft overlegd. 5.3 Indien verhuurder volgens artikel 5.1 of 5.2 gerechtigd of verplicht is bepaalde wijzigingen of vernieuwingen in of aan het gehuurde aan te brengen, is verhuurder tevens gerechtigd huurder een voorstel tot wijziging van de huurprijs te doen op de voet van artikel 7:252 en/of artikel 7:255 BW. 5.4 Verhuurder is niet gerechtigd om aan huurder een voorstel tot wijziging van de huurprijs te doen voor die wijzigingen of vernieuwingen die zijn aan te merken als het verhelpen van achterstallig onderhoud tot het onderhoudsniveau dat bij de oorspronkelijke huurprijs past. 5.5 Bij veranderingen, aanpassingen of verbeteringen als bedoeld in de artikelen 5.1 en 5.2 is het gestelde in artikel 11.5 van toepassing. Lift 6.1 Indien tot het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt een lift behoort zullen huurder, diens huisgenoten en bezoekers alle voorschriften, gegeven of nog te geven door of namens verhuurder, de liftinstallateur of de overheid, nauwkeurig nakomen. 6.2 Verhuurder zal zorgdragen voor het afsluiten van een service-abonnement ten behoeve van de liftinstallatie. Centrale verwarming en warmwaterinstallatie 7.1 Indien in het gehuurde een eigen, individueel te bedienen, centrale verwarmingsinstallatie of een warmwaterinstallatie aanwezig is, zal huurder voor het behoud daarvan zorg dragen als een goed huurder. 7.2 Voor rekening van huurder zijn zonder uitzondering alle kosten voor herstel van schade ontstaan door nalatigheid, onoordeelkundig gebruik of het op ondeskundige wijze onderhouden van de in artikel 7.1 bedoelde installaties met toebehoren door huurder zelf of door personen, die door hem zijn aangewezen. 7.3 Huurder is verplicht bij vorst alle maatregelen te nemen die hem ten dienste staan ter voorkoming van bevriezing van de centrale verwarmingsinstallatie, de warmwaterinstallatie en de waterleiding. In geval van afwezigheid van huurder gedurende het stookseizoen, is het - met het oog op bevriezingsgevaar voor genoemde installaties - huurder niet toegestaan de radiatoren van de centrale verwarmingsinstallatie af te sluiten. Gemeenschappelijke of centrale antenne-inrichting 8.1 Indien het gehuurde is, wordt of kan worden aangesloten op een bestaand gemeenschappelijk of een centraal systeem voor internet en/of voor de ontvangst van televisie- en radioprogramma's is het huurder niet geoorloofd een eigen systeem en/of eigen antennes aan te brengen of te handhaven, of wijzigingen aan het systeem aan te brengen. 8.2 Uitsluitend het in het gehuurde aangebrachte aansluitpunt(en) op de gemeenschappelijke of de centrale antenneinrichting of internetvoorziening mag worden gebruikt voor de aansluiting van apparatuur. Voor deze aansluiting(en) dient huurder gebruik te maken van voor zijn rekening aan te schaffen deugdelijke aansluitsnoeren. Huurder is aansprakelijk voor de schade aan de installatie ontstaan door het gebruik van niet goed werkende ontvangsttoestellen of ondeugdelijke aansluitsnoeren. Tuin, erf, erfafscheidingen, opstallen 9.1 Indien tot het gehuurde een tuin of een erf behoort, is huurder verplicht de tuin aan te leggen, te gebruiken, te onderhouden en te handhaven als siertuin en het erf en de tuin niet te bezigen voor de opslag van zaken, van welke aard dan ook, of voor het stallen van een of meer auto's, caravans, boten e.d. Bomen en struiken, ook de bomen en struiken die bij aanvang van de huur reeds aanwezig zijn, dienen door huurder te worden onderhouden en tijdig te worden gesnoeid. Als bomen of struiken in de tuin overlast veroorzaken moeten deze op kosten van huurder worden verwijderd. Indien een kapvergunning nodig is, dient huurder deze voor eigen rekening met medeweten van verhuurder aan te vragen. Schade veroorzaakt door bomen, struiken of andere beplanting is voor rekening van huurder. 9.2 Het is huurder niet toegestaan zonder toestemming van verhuurder erfafscheidingen, schuren, getimmerten en andere opstallen te plaatsen, te wijzigen of te verwijderen. 9.3 Het bepaalde in artikelen 4.1 tot en met 4.14 is van overeenkomstige toepassing. Zonwering 10.1 Het is huurder niet toegestaan uitwendige zonwering aan te brengen, tenzij hij tevoren de goedkeuring van verhuurder heeft verworven ten aanzien van de constructie, de kleur en de wijze van bevestiging Het bepaalde in artikelen 4.1 tot en met 4.14 is van overeenkomstige toepassing. 3/9

30 Onderhoud 11.1 Huurder is ingevolge de wet (artikel 7:217 juncto 7:240 BW) en deze huurovereenkomst verplicht tot het verrichten van kleine herstellingen aan, op of in het gehuurde, waaronder in ieder geval de kleine herstellingen die genoemd worden in het Besluit kleine herstellingen, en verhuurder is verplicht op verlangen van huurder de overige gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van verhuurder zijn te vergen. Partijen zullen daartoe tijdig en op deugdelijke wijze - ieder voor zijn rekening - die voorzieningen, vernieuwingen daaronder begrepen, treffen of doen treffen, die daarvoor nodig zijn en waartoe de wet, enig wettelijk voorschrift of overeengekomen voorwaarden hen verplicht Het gestelde in artikel 11.1 laat onverlet de verplichting van huurder tot onderhoud, herstel en vernieuwing van door of vanwege huurder zelf aangebrachte voorzieningen als bedoeld in artikel De voor rekening van huurder komende kleine herstellingen worden door of namens verhuurder verricht indien dit onderhoud onder de door of namens verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde als bedoeld in artikel 7 van de huurovereenkomst is opgenomen Het hiervoor bepaalde laat onverlet de verplichting van ieder van partijen, die voorzieningen voor zijn rekening te nemen, die dienen te worden getroffen als gevolg van opzet, schuld, nalatigheid of onoordeelkundig gebruik van hemzelf of van personen voor wie hij aansprakelijk is Indien verhuurder het nodig oordeelt aan het gehuurde of het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen onderhoud, herstel, vernieuwing of andere werkzaamheden te verrichten of te doen verrichten of indien deze nodig zijn in verband met eisen of maatregelen van de overheid of nutsbedrijven, zal huurder de personen, nodig voor het verrichten van die werkzaamheden in het gehuurde toelaten en die werkzaamheden en het eventuele ongemak gedogen, zonder daarvoor schadevergoeding, vermindering van de betalingsverplichting dan wel ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen vorderen. Verhuurder zal omtrent het tijdstip van de uitvoering van de werkzaamheden tijdig overleg met huurder plegen Indien een der partijen nalaat onderhoud, herstel of vernieuwing voor eigen rekening uit te voeren of te doen uitvoeren, dan wel indien deze op onoordeelkundige of slechte wijze zijn uitgevoerd, is de andere partij gerechtigd om die werkzaamheden voor rekening en risico van de nalatige partij te (doen) verrichten, nadat deze een schriftelijke ingebrekestelling heeft gekregen waarin hem een redelijke termijn voor de nakoming is verleend. Indien de voor rekening van huurder komende werkzaamheden geen uitstel kunnen gedogen, is verhuurder gerechtigd deze terstond voor rekening huurder te verrichten of te doen verrichten. Toegang 12.1 Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn gerechtigd het gehuurde na overleg met huurder en op werkdagen tussen uur en uur te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde voor de in de artikelen 5 en 11 genoemde werkzaamheden en voor taxaties. In noodgevallen is verhuurder gerechtigd ook zonder overleg en/of buiten genoemde tijdstippen het gehuurde te betreden Bij voorgenomen verhuur, verkoop of veiling van het gehuurde of (een deel van) het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, en de laatste drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst, is huurder verplicht, na voorafgaande mededeling door of vanwege verhuurder, gelegenheid tot bezichtiging van het gehuurde te geven van uur tot uur en van uur tot uur op werkdagen alsmede op de veilingdagen en zal hij gebruikelijke 'te huur' of 'te koop' borden of biljetten aan of bij het gehuurde (of het gebouw of complex van gebouwen) gedogen. Schade en aansprakelijkheid 13.1 Wanneer in, op of aan het gehuurde schade is ontstaan of dreigt te ontstaan, waaronder schade of dreigende schade aan leidingen, kabels, buizen, afvoeren, rioleringen, installaties en apparatuur, dient huurder de verhuurder daarvan onverwijld schriftelijk in kennis te stellen Indien er onmiddellijke schade dreigt of ontstane schade zich dreigt uit te breiden, dient huurder dit terstond bij verhuurder te melden en is huurder verplicht om onverwijld passende maatregelen te nemen ter voorkoming en beperking van (verdere) schade in of aan het gehuurde. Dit geldt in het bijzonder wanneer er schade tengevolge van enige weersgesteldheid is of dreigt te ontstaan Wanneer het gehuurde deel uitmaakt van een verzamelgebouw of een complex van woningen, geldt het in de artikelen 13.1 en 13.2 gestelde eveneens ten aanzien van het totale gebouw of complex, meer in het bijzonder ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimten en de belendingen. Rechtstreeks optreden van huurder is in deze gevallen alleen dan vereist, wanneer zulks redelijkerwijs van hem verwacht mag worden Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade en derving van huurgenot die huurder en/of zijn huisgenoten lijdt/lijden of voor schade aan zaken toebehorende aan huurder en/of zijn huisgenoten als gevolg van zichtbare of onzichtbare gebreken aan het gehuurde, tenzij die schade of derving van huurgenot aan verhuurder is toe te rekenen of indien die schade is veroorzaakt door een gebrek dat bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en dat verhuurder toen kende of had behoren te kennen Verhuurder is niet aansprakelijk voor de schade, veroorzaakt aan de persoon en/of zaken van de huurder of diens huisgenoten door storm, vorst, blikseminslag, ernstige sneeuwval, overstromingen, stijging of daling van het grondwaterpeil, natuurrampen, atoomreacties, gewapende conflicten, burgeroorlogen, opstanden, onlusten, molest en andere calamiteiten Huurder is aansprakelijk voor schade aan het gehuurde, die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. Onder huurder wordt in dit lid mede verstaan: huisgenoten van de huurder en derden, die zich in het 4/9

31 gehuurde bevinden Huurder is gehouden tot het afsluiten van - en tot het instandhouden van - een adequate inboedelverzekering op gebruikelijke voorwaarden. Voor schade die valt onder de reikwijdte en dekking van een door huurder afgesloten verzekering dient huurder zich eerst tot zijn verzekeraar te wenden. Bescherming woonklimaat 14.1 Indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen, waartoe ruimten en terreinen behoren waarop huurder geen exclusieve gebruiksrechten heeft, zal hij zijnerzijds er toe bijdragen, dat deze ruimten en terreinen niet worden verontreinigd, er geen roerende zaken in, op of aan worden geplaatst en niet worden gebruikt voor andere doeleinden dan waartoe zij kennelijk, dan wel krachtens de huurovereenkomst of de aanwijzingen van verhuurder, zijn bestemd. Huurder zal met name niet het dak, de schakelruimten voor de lift, de brandladders, de ruimte voor de centrale verwarmingsinstallatie en de ruimte voor de hydrofoor betreden of doen betreden. Het is huurder evenmin toegestaan voertuigen, kinderwagens, fietsen of andere voorwerpen elders dan op of in de daarvoor bestemde gelegenheden te plaatsen of beddengoed, wasgoed e.d. aan de buitenzijde van het gebouw, anders dan binnen het balkon, te kloppen of uit te hangen Het is huurder zonder voorafgaande toestemming van verhuurder niet toegestaan: a. op of aan het gehuurde reclame, in welke vorm dan ook, voor zich of voor derden aan te brengen of te doen aanbrengen; b. een mechanische afzuigkap en andere apparatuur aan te sluiten of te doen aanbrengen op een ventilatiekanaal; c. de in het gehuurde aanwezige rookkanalen in te richten of te gebruiken ten behoeve van een open haardvuur of een zogenaamde allesbrander, tenzij het om gebruik gaat ten behoeve van een open haard die van het gehuurde deel uitmaakt. Het gestelde in de artikelen 4.1 tot en met 4.14 is van overeenkomstige toepassing Het is huurder niet toegestaan: a. in of bij het gehuurde (huis)dieren te houden die overlast veroorzaken; b. verbrandingsgassen op andere wijze dan via aanwezige rookkanalen af te voeren of daarvoor ontluchtingskanalen te gebruiken; c. in het gehuurde, in de gemeenschappelijke ruimten en/of delen daarvan dan wel in de directe omgeving van het gehuurde hennep te (doen) kweken of te verhandelen en/of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij, hennepdrogerij of hennepknipperij dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Tevens is het huurder verboden hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde en/of gemeenschappelijke ruimten voorhanden te hebben, dan wel op te slaan of te houden voor een ander. Het is huurder evenmin toegestaan om in het gehuurde, in de gemeenschappelijke ruimten en/of delen daarvan dan wel in de directe omgeving van het gehuurde qat, soft drugs, hard drugs of andere verboden middelen te verhandelen, te produceren of in groepsverband te gebruiken, te laten gebruiken of aanwezig te hebben. Huurder erkent dat het handelen in strijd met de hiervoor genoemde verboden leidt tot schade aan het gehuurde, alsmede tot gevaarzetting en overlast (zoals vervuiling, vandalisme, aantrekken van criminaliteit e.d.) voor de omgeving. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt. Huurder is gehouden tot afdracht van de winst aan verhuurder die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod, onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding Huurder zal bij het gebruik van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt geen hinder of overlast veroorzaken. Huurder zal er voor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden of dieren dit evenmin doen De artikelen 14.1 tot en met 14.4 beogen onder meer het bevorderen van goed woonklimaat tussen de gebruikers van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Milieu 15.1 Huurder zal de richtlijnen, voorschriften of aanwijzingen van de overheid of andere bevoegde instanties ten aanzien van het (gescheiden) aanbieden van afvalstoffen nauwgezet naleven. Bij de niet nakoming of niet volledige nakoming van deze verplichting is huurder aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende financiële, strafrechtelijke en mogelijk andere consequenties Het is huurder niet toegestaan: a. in, op, aan of in de directe omgeving van het gehuurde milieugevaarlijke zaken te hebben, waaronder stankverspreidende, brandgevaarlijke of ontplofbare zaken; b. het gehuurde zodanig te gebruiken dat door dit gebruik bodem- of andere milieuverontreiniging optreedt. Huurprijswijziging 16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft: vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS); wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast; zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch 5/9

32 in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd; zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen; geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan. Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten 17.1 Bovenop de huurprijs zijn voor rekening van huurder de kosten van levering, transport, de meting en het verbruik van gas, water en elektriciteit ten behoeve van het gehuurde, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van de betreffende overeenkomsten en de meterhuur, alsmede eventuele andere kosten en boetes die door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht Huurder dient zelf voor eigen rekening en risico de overeenkomsten tot levering met de betrokken instanties af te sluiten, tenzij het gehuurde geen afzonderlijke aansluitingen heeft en/of partijen zijn overeengekomen dat verhuurder zorgdraagt voor de levering van gas, water en elektriciteit Indien partijen zijn overeengekomen dat verhuurder zal zorgdragen voor de levering van gas, water en elektriciteit ten behoeve van het gehuurde en zich in het woonruimtegedeelte van het gehuurde een individuele meter bevindt, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de feitelijke kosten op basis van de meterstanden. Indien op de levering van warmte in de zin van artikel 1 sub g van de Warmtewet, de Warmtewet van toepassing is, geldt dat die vergoeding nooit meer mag bedragen dan de maximumprijs in de zin van die wet. In dat geval verplicht huurder zich op eerste verzoek over te gaan tot ondertekening van een leveringsovereenkomst met verhuurder als bedoeld in die wet. Indien zich in het woonruimtegedeelte van het gehuurde geen individuele meter bevindt, stelt verhuurder de door huurder verschuldigde vergoeding vast Bovenop de huurprijs zijn voor rekening van huurder de kosten verbonden aan het leveren van internet, beeld, geluiden andere signalen, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van de betreffende overeenkomsten, alsmede eventuele andere kosten en boetes die door de leveranciers van deze diensten in rekening worden gebracht Huurder dient zelf voor eigen rekening en risico de overeenkomsten tot levering met de in artikel 17.4 bedoelde betrokken bedrijven af te sluiten, tenzij partijen zijn overeengekomen dat verhuurder zorgdraagt voor de levering van internet, beeld, geluid- en andere signalen. In dat laatste geval stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast Indien partijen zijn overeengekomen dat verhuurder (ook) zal zorgdragen voor de levering van (andere) zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding tevens vast Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen en de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde mede betrekking heeft op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die levering van zaken en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze levering van zaken en diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het complex van gebouwen niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex van gebouwen volledig in gebruik zou zijn Verhuurder verstrekt huurder elk jaar een overzicht waaruit huurder zijn aandeel in die kosten zelfstandig kan vaststellen. De wettelijke verjaringstermijn vangt aan na afloop van het jaar waarop de kosten betrekking hebben Na het einde van de huur wordt, over de periode waarop dit nog niet was geschied, opnieuw een overzicht opgesteld. Verstrekking van dit overzicht vindt plaats na verloop van maximaal 6 maanden na afloop van het jaar waarop de kosten betrekking hebben Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen drie maanden na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. Betwisting van de juistheid van het overzicht heeft geen schorsing van deze verplichting tot betaling tot gevolg Verhuurder biedt huurder desgewenst, gedurende een maand na verstrekking van het overzicht, de gelegenheid tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere zakelijke bescheiden of van afschriften daarvan Verhuurder heeft het recht de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en levering van de overige zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde, na overleg met huurder, naar soort en omvang te wijzigen Verhuurder heeft het recht het door huurder verschuldigde voorschot op de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde tussentijds aan te passen aan de door hem verwachte kosten, onder meer in een geval als bedoeld in artikel en voorts in de in artikel 7:261 lid 1 BW bedoelde gevallen Huurder is gebonden aan een inkrimping of uitbreiding van de door verhuurder te verzorgen levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en de levering van de overige zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op een levering die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden en tenminste 70% van die huurders daarmee 6/9

33 heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel Wordt het verbruik van gas, elektriciteit, warmte of (warm) water bepaald aan de hand van verbruiksmeters en ontstaat wegens niet of onjuist functioneren van deze meters een geschil over huurders aandeel in de kosten van verbruik, dan wordt dit aandeel vastgesteld door een door verhuurder geraadpleegd bedrijf dat in het meten en vaststellen van afgenomen gas, elektriciteit, warmte en/of (warm) water is gespecialiseerd. Dit geldt eveneens bij beschadiging, vernietiging of fraude met betrekking tot de meters, onverminderd alle andere rechten die verhuurder in dat geval tegenover huurder heeft, zoals het recht op herstel of vernieuwing van de meters en vergoeding van geleden schade. Beëindiging door opzegging 18.1 Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden per deurwaardersexploot of aangetekende brief en tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag (doorgaans de eerste dag van een kalendermaand) en met inachtneming van een opzegtermijn. De opzegtermijn is voor een opzegging door huurder gelijk aan de duur van een betaalperiode, maar niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden en voor een opzegging door verhuurder niet korter dan drie maanden en met inachtneming van artikel 7:271 lid 5 BW Een huurovereenkomst aangegaan voor een bepaalde termijn, die korter is dan of gelijk aan twee jaren (in het geval van zelfstandige woonruimte), respectievelijk vijf jaren (in het geval van onzelfstandige woonruimte), eindigt niet door opzegging maar door mededeling, die dient te geschieden per aangetekende brief, inhoudende dat de huurovereenkomst eindigt op de in de huurovereenkomst genoemde bepaalde termijn. Deze mededeling dient door verhuurder te zijn gedaan niet later dan één maand voor het verstrijken van de in de huurovereenkomst bepaalde termijn en niet eerder dan drie maanden voor het verstrijken van die termijn. Einde huurovereenkomst of gebruik 19.1 Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, wordt huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst Huurder dient het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst of het einde van het gebruik van het gehuurde leeg en ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder op te leveren Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen, tenzij verhuurder op enig moment schriftelijk anderszins aangeeft of heeft aangegeven. Bovendien zal huurder de door de verwijdering van zaken toegebrachte schade aan het gehuurde herstellen, de niet behangen wanden en plafonds in de kleur wit opleveren en indien tot het gehuurde een tuin behoort, de grond onvervuild en behoorlijk (zonder kuilen of gaten) achterlaten. Voor niet verwijderde zaken die zonder toestemming van verhuurder zijn aangebracht, is verhuurder geen vergoeding verschuldigd, tenzij schriftelijk anders overeengekomen Huurder verliest het bezit van zaken waarvan hij wordt geacht afstand te hebben gedaan door deze in het gehuurde achter te laten bij het daadwerkelijk verlaten van het gehuurde. Deze zaken kunnen door verhuurder, naar verhuurders inzicht, zonder enige aansprakelijkheid zijnerzijds, op kosten van huurder worden verwijderd zonder dat op verhuurder een bewaarplicht rust. Verhuurder is vrij om over deze zaken te beschikken. Hij heeft het recht om zich deze zaken toe te eigenen, dan wel voor risico van huurder te verwijderen, geheel naar eigen goeddunken. Ook kan verhuurder ervoor kiezen de betreffende zaken te laten afvoeren om ze onmiddellijk te laten vernietigen of om ze tijdelijk op te laten slaan. Als verhuurder de betreffende zaken heeft laten vervoeren en doen opslaan kan huurder die zaken slechts van verhuurder terugkrijgen gedurende de tijd dat deze zijn opgeslagen tegen betaling ineens van al hetgeen verhuurder van huurder te vorderen heeft. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade aan de betreffende zaken ontstaan tijdens het verwijderen, het vervoer of de opslag Het in artikel 19.5 bepaalde is niet van toepassing op roerende zaken die huurder heeft overgedragen aan de opvolgende huurder, mits de opvolgende huurder deze overdracht schriftelijk aan verhuurder heeft kenbaar gemaakt Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde zijn vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal geschieden Indien huurder of verhuurder, na daartoe deugdelijk in de gelegenheid te zijn gesteld door middel van een aangetekende brief, niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken in het rapport, is de partij die op vastlegging aandringt bevoegd de inspectie buiten aanwezigheid van de nalatige partij uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen. De partij die op vastlegging aandringt zal onverwijld een exemplaar van dit rapport aan de nalatige partij ter hand stellen Huurder is gehouden de door hem op basis van het rapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde of anders tussen partijen overeengekomen termijn op een deugdelijke wijze uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is huurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten 7/9

34 huurder te verhalen, zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld, en onverminderd de aanspraak van verhuurder op vergoeding van de verdere schade en kosten Over de tijd die met de uitvoering van de werkzaamheden is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, gelijk aan de laatst geldende huurprijs, de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van verdere schade en kosten. Huurder kan aan deze bepaling geen rechten ontlenen. Betalingen 20.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 BW - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening Het staat verhuurder vrij door middel van schriftelijke opgave aan huurder wijziging aan te brengen in de plaats of wijze van betaling. Verhuurder is gerechtigd te bepalen op welke openstaande vordering uit de huurovereenkomst een door hem van huurder ontvangen betaling in mindering komt, tenzij huurder bij de betaling uitdrukkelijk anders aangeeft. In het laatste geval is het gestelde in artikel 6:50 BW niet van toepassing. Waarborgsom 21.1 Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst een waarborgsom, ter grootte van het in artikel 10 van de huurovereenkomst genoemde bedrag, storten op een door verhuurder opgegeven bankrekening Als de waarborgsom is aangesproken, is huurder verplicht om op eerste verzoek van verhuurder de waarborgsom aan te vullen met het bedrag waarvoor de waarborgsom werd aangesproken Indien en voor zover de waarborgsom niet rechtsgeldig aangesproken is door verhuurder dient verhuurder na beëindiging van de huurovereenkomst de waarborgsom terug te storten op een door huurder op te geven rekeningnummer. Hoofdelijkheid, medehuur, curatele en bewind 22.1 Indien meerdere personen zich als huurder hebben verbonden, zijn deze steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens verhuurder aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. Uitstel van betaling of kwijtschelding door verhuurder aan één der huurders of een aanbod daartoe, betreft alleen die huurder De verbintenissen uit de huurovereenkomst zijn, ook wat erfgenamen en andere rechtverkrijgenden van huurder betreft, hoofdelijk Iemand die samen met een of meer anderen de huurovereenkomst met verhuurder is aangegaan en heeft ondertekend, zonder dat er sprake is van wettelijk medehuurderschap, verliest zijn huurderschap niet door het gehuurde definitief te verlaten. Ook dan blijft hij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een contractuele medehuurder (samenhuurder) kan slechts samen met de andere huurder(s) de huurovereenkomst door opzegging beëindigen Bij het aangaan van de huurovereenkomst dient huurder aan verhuurder te melden of hij gehuwd is danwel een geregistreerd partnerschap is aangegaan. Huurder zal de persoonsgegevens van zijn partner aan verhuurder opgeven. Indien huurder na het aangaan van de huurovereenkomst huwt, dan wel een geregistreerd partnerschap aangaat, zal hij dit terstond schriftelijk aan verhuurder melden onder opgave van de persoonsgegevens van de partner Bij het aangaan van de huurovereenkomst dient huurder aan verhuurder te melden of hij onder curatele danwel of hij onder bewind is gesteld. Huurder zal de persoonsgegevens van de curator danwel de bewindvoerder aan verhuurder opgeven. Indien huurder na het aangaan van de huurovereenkomst onder curatele danwel onder bewind wordt gesteld, zal hij dit terstond schriftelijk aan verhuurder melden onder opgave van de persoonsgegevens van de curator danwel de bewindvoerder. Niet tijdige beschikbaarheid 23.1 Verhuurder is gehouden om het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst van de huur aan huurder ter beschikking te stellen Bij het niet beschikbaar zijn van het gehuurde op de beoogde ingangsdatum, doordat het gehuurde niet tijdig gereed is gekomen, doordat de vorige huurder in strijd met gemaakte afspraken het gehuurde niet tijdig heeft ontruimd of doordat verhuurder de door hem te verzorgen vergunningen van overheidswege nog niet heeft verkregen, is huurder tot de datum waarop het gehuurde hem ter beschikking staat geen huurprijs, geen vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en geen vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde verschuldigd en schuiven ook zijn overige verplichtingen en de overeengekomen termijnen dienovereenkomstig op Verhuurder is niet aansprakelijk voor de uit de vertraging voortvloeiende schade voor huurder, tenzij hem ter zake een toerekenbare tekortkoming kan worden verweten. Onder een toerekenbare tekortkoming wordt mede verstaan de situatie dat verhuurder zich niet inspant om het gehuurde zo spoedig mogelijk alsnog aan huurder ter beschikking te stellen Indien verhuurder het gehuurde niet binnen tien werkdagen na de beoogde ingangsdatum ter beschikking kan stellen, is huurder gerechtigd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden door middel van een aangetekende brief. 8/9

35 Appartementsrechten 24.1 Indien het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, is of wordt gesplitst in appartementsrechten, zal huurder de uit de splitsingsakte, statuten of reglementen voortvloeiende voorschriften omtrent het gebruik in acht nemen. Hetzelfde geldt als het gebouw of complex van gebouwen eigendom is of wordt van een coöperatie Verhuurder zal, voor zover dat in zijn vermogen ligt, niet meewerken aan het tot stand komen van voorschriften die in strijd zijn met de huurovereenkomst Verhuurder zorgt ervoor dat huurder in het bezit wordt gesteld van de in artikel 24.1 bedoelde voorschriften omtrent het gebruik. Kosten, verzuim 25.1 Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is. Persoonsgegevens 26.1 Persoonsgegevens van huurder en indien van toepassing diens echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner en/of andere gezinsleden en/of curator/bewindvoerder worden door verhuurder en/of de (eventuele) beheerder en/of hun groepsvennootschappen verwerkt voor de navolgende doeleinden: het uitvoeren van de huurovereenkomst, het (plannen van) onderhoud, het doen van bezichtigingen en overnames, het doen van betalingen en het innen van vorderingen waaronder het in handen stellen van derden daarvan, het behandelen van geschillen, vragen, of onderzoeken, waaronder juridische procedures, het doen uitoefenen van controle, aanvragen en verstrekken van huurtoeslag, activiteiten van intern beheer, alsmede de uitvoering of toepassing van een wet. Voor deze doeleinden worden de persoonsgegevens door verhuurder en/of beheerder indien nodig verstrekt aan derden zoals de bank ten behoeve van betalingsdoeleinden, onderhoudsbedrijven die planmatig of naar aanleiding van een klacht onderhoud plegen (en waaraan naam en contactgegevens zoals telefoonnummer, adres en informatie over de klacht kan worden doorgegeven), kandidaathuurders voor bezichtigingen en overnames (deze kunnen naam, telefoonnummer en adres ontvangen om een afspraak in te plannen), incassobureaus, deurwaarders, advocaten en gerechtelijke instanties in het kader van een betalingsachterstand of geschil, de belastingdienst en andere bevoegde autoriteiten, alsmede dienstverleners zoals ITleveranciers, accountants en auditors en advocaten Betrokkenen hebben het recht de verhuurder en/of beheerder te verzoeken inzage te verlenen in hun betreffende persoonsgegevens en/of hen te verzoeken deze te verbeteren, aan te vullen, te verwijderen of af te schermen. Huurder zal - indien die er zijn - diens echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner en/of curator/bewindvoerder over de inhoud van dit artikel informeren. Domicilie 27.1 Vanaf de ingangsdatum van de huur worden alle mededelingen van verhuurder aan huurder in verband met de uitvoering van de huurovereenkomst gericht aan het adres van het gehuurde Huurder verplicht zich in geval huurder het gehuurde niet meer gebruikt, verhuurder daarvan terstond schriftelijk in kennis te stellen onder opgave van een nieuw domicilie Voor het geval huurder het gehuurde verlaat zonder opgave van een nieuw domicilie aan verhuurder, geldt het adres van het gehuurde als domicilie van huurder. Verzoeken 28. Behoudens in een geval dat deze door verhuurder op eigen initiatief wordt gegeven, kan huurder slechts een beroep doen op toestemming, goedkeuring, een verklaring of een mededeling van de zijde van verhuurder, indien huurder een verzoek daartoe schriftelijk heeft gedaan en verhuurder van zijn positieve reactie daarop schriftelijk heeft laten blijken. Aan de toestemming, goedkeuring of verklaring van verhuurder kunnen voorwaarden zijn verbonden. Klachten 29. Huurder zal klachten en wensen schriftelijk indienen. In dringende gevallen zal dit mondeling kunnen gebeuren, waarna huurder de klacht zo spoedig mogelijk schriftelijk zal bevestigen. Gevolgen van nietigheid of vernietigbaarheid 30. Indien een deel van de huurovereenkomst of van de algemene bepalingen nietig of vernietigbaar is, dan laat dit de geldigheid van de overige bepalingen onverlet. In plaats van het vernietigde of nietige deel geldt alsdan als overeengekomen hetgeen op wettelijk toelaatbare wijze het dichtst komt bij hetgeen partijen overeengekomen zouden kunnen zijn, indien zij de nietigheid of de vernietigbaarheid gekend zouden hebben. 9/9

36 HANDLEIDING HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE door de Raad voor Onroerende Zaken in 2017 opgesteld 1. Inleiding Deze handleiding behoort bij het door de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) in 2017 gepubliceerde model HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE, hierna het model. 1.1 Verhuur van woonruimte Het model is van toepassing op verhuur van woonruimte. Het model is uitdrukkelijk niet geschikt voor verhuur die een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 BW) en ook niet voor verhuur van woonruimte op basis van de Leegstandwet. Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak, die als zelfstandige dan wel onzelfstandige woning is verhuurd dan wel een woonwagen of een standplaats (artikel 7:233 BW). Zie voor wat onder een woonwagen wordt verstaan: artikel 7:235 BW en voor wat onder een standplaats wordt verstaan: artikel 7:236 BW. Onder een zelfstandige woning wordt verstaan een woning die een eigen toegang heeft en die de huurder kan bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning, zoals keuken, badkamer en toilet (artikel 7:234 BW). Onder verhuur van woonruimte wordt verstaan het in gebruik verstrekken van woonruimte of van een gedeelte daarvan in ruil waarvoor de huurder een tegenprestatie betaalt (artikel 7:201 BW). Het model gaat ervan uit dat de tegenprestatie bestaat uit een geldsom. Bij verhuur van woonruimte zijn veel bepalingen uit titel 4 van boek 7 (zowel uit afdeling 1 t/m 4 als uit afdeling 5) van (semi-)dwingend recht. Dat betekent dat daar in de huurovereenkomst niet rechtsgeldig van kan worden afgeweken, althans niet ten nadele van de huurder. Daar is in het model rekening mee gehouden. 1.2 Aanwijzingen voor het gebruik van het model Het model, de bijbehorende algemene bepalingen en de handleiding kunnen, evenals de overige modellen die zijn opgesteld door de ROZ, gedownload worden op Bij het gebruik van de modellen wordt aangeraden gebruik te maken van de meest recente versies die te vinden zijn op In het model mogen uitsluitend gegevens worden ingevuld op de daarvoor aangegeven plaatsen. Dat dient te gebeuren in een afwijkend lettertype. Wijzigingen van of toevoegingen op het model dienen in de considerans en in artikel 12 en volgende te worden opgenomen. Ook dat dient te gebeuren in een afwijkend lettertype. Wordt het model zelf gewijzigd, dan mag het model geen huurovereenkomst volgens het ROZ-model worden genoemd. De algemene bepalingen mogen in het geheel niet worden gewijzigd. Wijzigingen daarvan of toevoegingen daarop dienen te worden opgenomen in artikel 12 en volgende van het model. De tekst van de algemene bepalingen is gedeponeerd bij de Rechtbank Den Haag. De ROZ wijst erop dat het model (de algemene bepalingen daaronder begrepen) een model is. Het model is vanuit de optiek van de verhuurder opgesteld. Deze handleiding is een handleiding voor het gebruik van het model, het geeft een toelichting bij de bepalingen waarin partijen gegevens in kunnen of moeten vullen, bij de bepalingen waarin zij keuzes kunnen of moeten maken en bij de bepalingen waarin zij wijzigingen van of toevoegingen op het model kunnen aanbrengen. Deze handleiding voorziet uitsluitend in een toelichting op het model (inclusief de algemene bepalingen) voor zover dat voor dat invullen, die keuzes, die wijzigingen en/of toevoegingen nodig is. Deze handleiding is dus geen handleiding huurrecht voor woonruimte! De verhuurder dient zelf na te gaan of hij/zij voldoet aan de bepalingen uit het huurrecht (of uit een ander rechtsgebied, zoals het privacyrecht, zie artikel 26 algemene bepalingen). De ROZ aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de eventuele nadelige gevolgen van het gebruik van het model (de algemene bepalingen daaronder begrepen) en deze handleiding. 1 / 6

37 2. Huurovereenkomst 2.1 Partijen ( ondergetekenden ) Bij de gegevens van de huurder dienen tevens de gegevens van de eventuele echtgenoot/echtgenote of geregistreerde partner van de huurder te worden vermeld. De reden daarvan is dat hij/zij van rechtswege medehuurder is zolang hij/zij zijn/haar hoofdverblijf in de woonruimte heeft (artikel 7:266 BW). Dat betekent dat hij/zij naast de huurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat hij/zij huurder wordt zodra de huurovereenkomst met de huurder eindigt. De verhuurder dient daar bij de beëindiging van de huurovereenkomst rekening mee te houden, bijvoorbeeld door een eventuele opzegging van de huurovereenkomst ook aan de medehuurder te richten. Gelet op het voorgaande dient ook de huurder die na het aangaan van de huurovereenkomst huwt of een geregistreerd partnerschap aangaat, de gegevens van de echtgenoot/echtgenote of geregistreerde partner aan de verhuurder te melden (artikel 22.4 van de algemene bepalingen). Ook een ander persoon die met de huurder samenwoont, kan medehuurder zijn, zij het niet van rechtswege (artikel 7:267 BW). Om die reden is het niet nodig dat zijn/haar gegevens bij de gegevens van de huurder worden vermeld. De medehuurder dient te worden onderscheiden van de samenhuurder. De samenhuurder is een huurder die de huurovereenkomst samen met de huurder aangaat. De gegevens van de samenhuurder dienen daarom bij de gegevens van de huurder te worden vermeld en hij/zij dient de huurovereenkomst mede te ondertekenen. De samenhuurder is (net als de medehuurder) naast de huurder hoofdelijk aansprakelijk. In artikel 22.3 van de algemene bepalingen is geregeld dat de hoofdelijke aansprakelijkheid van de samenhuurder (anders dan die van de medehuurder) niet eindigt als hij/zij de woonruimte verlaat. Daarin is voorts geregeld dat de samenhuurders de huurovereenkomst uitsluitend samen op kunnen zeggen. Bij de gegevens van de huurder dienen tot slot de gegevens van de eventuele curator of bewindvoerder te worden vermeld. De reden daarvan is dat de huurder die onder curatele staat niet handelingsbekwaam is. De huurder die onder bewind staat, is dat wel, maar tegen hem/haar kunnen bepaalde rechtsvorderingen niet worden ingesteld. Gelet op het voorgaande dient ook de huurder die na het aangaan van de huurovereenkomst onder curatele of bewind komt te staan, de gegevens van de curator of bewindvoerder aan de verhuurder te melden (artikel 22.5 van de algemene bepalingen). Het verdient aanbeveling dat de verhuurder daarnaast steeds zelf nagaat of de huurder onder curatele of bewind is gesteld. Zie daarvoor: Considerans ( nemen het volgende in aanmerking ) In de considerans is een aantal opties opgenomen die verband houden met de duur waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan. Zie over het gebruik van die opties: onder 2.5. Daarnaast kunnen in de considerans kort de omstandigheden weergegeven worden waaronder partijen de huurovereenkomst in het concrete geval zijn aangegaan. Dit kan bijvoorbeeld uitleggeschillen voorkomen. 2.3 Het gehuurde, bestemming (artikel 1) In artikel 1.1 dient de woonruimte te worden omschreven. Het model gaat er vanuit dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst een (ondertekende) plattegrond/tekening en een (ondertekend) proces-verbaal (inspectierapport) opmaken van de feitelijke staat van de woonruimte bij het ingaan van de huur (en eventueel van de bijbehorende inventaris). De woonruimte dient aan het einde van de huur namelijk in die staat aan de verhuurder te worden opgeleverd, behoudens normale slijtage en veroudering (artikel 3 en 19 van de algemene bepalingen, zie ook: artikel 7:224 BW). Het proces-verbaal is daarnaast van belang om discussies te voorkomen over wijzigingen en voorzieningen die de huurder na het ingaan van de huur al dan niet met toestemming van de verhuurder heeft doorgevoerd (artikel 4 van de algemene bepalingen). Voorbeelden van een proces-verbaal, een voorinspectierapport en een eindinspectierapport zijn te vinden op Het verdient aanbeveling het proces-verbaal aan te vullen met foto s. In artikel 1.2 kan de doelgroep waartoe de huurder behoort, worden ingevuld. Dat is van belang in verband met de op 1 juli 2016 in werking getreden Wet doorstroming huurmarkt Die wet voorziet in een aanvulling van de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:274a en volgende BW). Dat kan sindsdien (onder voorwaarden) als de woonruimte bestemd is voor een persoon die behoort tot één van de in artikel 1.2 genoemde doelgroepen. De verhuurder die van die mogelijkheid gebruik wil maken, dient in de in artikel 1.2 opgenomen optie een keuze te maken voor de doelgroep waartoe de huurder behoort. In artikel 1.4 dient te worden ingevuld of de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wel of geen kopie van het energielabel of de energie-index heeft ontvangen. Zie daarover Het ontbreken van een energielabel/energie-index kan sinds 1 januari 2015 worden gesanctioneerd. 2 / 6

38 2.4 Voorwaarden (artikel 2) Het is van belang dat de algemene bepalingen aan huurder worden verstrekt vóór het ondertekenen van de huurovereenkomst. Ingeval dat niet gebeurt, kan de huurder de algemene bepalingen (mogelijk) vernietigen (artikel 6:234 BW). Om te kunnen bewijzen dat de algemene bepalingen tijdig zijn verstrekt, dient de huurder alle pagina s van de algemene bepalingen van zijn/haar paraaf te voorzien en dient hij/zij daarnaast onderaan de huurovereenkomst te tekenen voor de ontvangst van de algemene bepalingen. 2.5 Duur, verlenging en opzegging (artikel 3) In artikel 3 is een aantal opties opgenomen die verband houden met de duur van de huurovereenkomst. Dat heeft te maken met de op 1 juli 2016 in werking getreden Wet doorstroming huurmarkt Die wet voorziet in een verruiming van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur door een wijziging van artikel 7:271 lid 1 BW. Op grond van het (sindsdien geldende) artikel 7:271 lid 1 BW eindigt een huurovereenkomst met betrekking tot een zelfstandige woonruimte (zie daarover: onder 1.1) die is aangegaan voor twee jaar of korter of een huurovereenkomst met betrekking tot onzelfstandige woonruimte die is aangegaan voor vijf jaar of korter, niet meer door opzegging. Die tijdelijke huurovereenkomst eindigt door het verstrijken van de duur waarvoor die huurovereenkomst is aangegaan zonder dat de huurder huurbescherming geniet. Voorwaarde is wel dat de verhuurder vóór het verstrijken van die duur de huurder tijdig een schriftelijke mededeling doet over de dag waarop de overeengekomen duur verstrijkt (zie daarover: artikel 18.2 van de algemene bepalingen). Doet de verhuurder dat niet, dan loopt de huurovereenkomst na het verstrijken van die duur voor onbepaalde duur door. De huurder geniet dan alsnog huurbescherming. Onder huurbescherming wordt verstaan dat de verhuurder de huurovereenkomst buiten het geval van ontbinding of beëindiging met wederzijds goedvinden, uitsluitend kan beëindigen door opzegging (artikel 7:271 en volgende BW). Opzegging door de verhuurder dient plaats te vinden met inachtneming van de in de wet genoemde termijnen en formaliteiten (artikel 7:271 BW, zie daarover ook: artikel 18 van de algemene bepalingen) en op één van de in de wet genoemde gronden (artikel 7:274 BW). De opzegging dient ook te geschieden aan eventuele medehuurders en samenhuurders (zie daarover: onder 2.1). Ingeval de huurder niet met de opzegging instemt, dient de verhuurder in een procedure te vorderen dat de kantonrechter het tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst eindigt. De kantonrechter wijst de vordering toe als de verhuurder de huurovereenkomst terecht op de in de opzegging genoemde grond heeft opgezegd. De huurovereenkomst loopt in ieder geval door totdat de kantonrechter onherroepelijk op de vordering heeft beslist (artikel 7:272 en 273 BW). Gelet op het onderscheid tussen tijdelijke verhuur zonder huurbescherming en reguliere verhuur met huurbescherming bevat het model vier uitgeschreven opties. Die vier opties corresponderen met de vier opties in de considerans. Optie 1 Optie 1 is van toepassing als de huurovereenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd wordt aangegaan, kan door beide partijen op ieder gewenst moment worden opgezegd. De huurder geniet van meet af aan huurbescherming. Optie 2 Optie 2 betreft de huurovereenkomst die aangegaan wordt voor onbepaalde tijd met een minimum duur van één jaar. De huurovereenkomst die voor een minimum duur van één jaar wordt aangegaan, kan door beide partijen niet vóór het verstrijken van dat jaar worden opgezegd. De huurder geniet van meet af aan huurbescherming, omdat toepassing van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW uitdrukkelijk wordt uitgesloten (zie daarover: optie 2 van de considerans). Indien partijen van optie 2 gebruik willen maken, wordt nadrukkelijk geadviseerd om dit (bijvoorbeeld middels de voorgestelde tekst) in de considerans tot uitdrukking te brengen (zie hierboven, onder 2.2). De ROZ onderkent hierbij dat het voor zowel verhuurder als huurder van belang kan zijn de vóór de invoering van de op 1 juli 2016 in werking getreden Wet doorstroming huurmarkt 2015 gangbare praktijk om een huurovereenkomst aan te gaan voor onbepaalde tijd met een minimumperiode van één jaar, voort te zetten. In het oude artikel 3 van het ROZ-model woonruimte 2003 was die gangbare praktijk omschreven doordat was bepaald dat de huurovereenkomst voor de duur van één jaar werd aangegaan en dat de huurovereenkomst na het verstrijken van die duur (behoudens opzegging) voor onbepaalde duur werd verlengd. Deze keuze was toen ook ingegeven om een snel wisselend huurdersbestand en de daarmee gepaard gaande kosten voor de verhuurder tegen te gaan. Deze minimumduur van één jaar is voor de praktijk nog steeds van groot belang. Met optie 2 wordt daarin voorzien. Hoewel de ROZ aanleiding heeft te veronderstellen dat de wetgever met de invoering van voornoemde wet geen verandering heeft beoogd in deze bestaande praktijk (vóór de wetswijziging van 1 juli 2016), onderkent de ROZ dat daaromtrent in de literatuur inmiddels discussie is ontstaan. Uit de discussie volgt dat er een behoefte is om 3 / 6

39 de bestaande praktijk voort te zetten. Deze discussie is in de jurisprudentie nog niet uitgekristalliseerd en derhalve bestaat hierover nog geen rechtszekerheid. Ten aanzien van de formulering van optie 2 wordt nog opgemerkt dat er, vanwege het woordgebruik van de minister (te weten contracten voor onbepaalde duur waarbij een minimumtermijn is bedongen ) in reactie op Kamervragen naar aanleiding van de inwerkingtreding per 1 juli 2016 van de Wet doorstroming huurmarkt 2015, voor is gekozen om die oude tekstuele bepaling (artikel 3) aan te passen en zoveel als mogelijk bij het woordgebruik van de minister aan te sluiten. De ROZ heeft daarmee geen wijziging van de bestaande praktijk willen bewerkstelligen. De ROZ wenst hier dan ook nogmaals te benadrukken dat zij geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt voor nadelige gevolgen van het gebruik van de door haar aangeboden tekst. Optie 3 Optie 3 is van toepassing als de woonruimte een zelfstandige woonruimte (zie daarover: onder 1.1) betreft en de huurovereenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar of als de woonruimte een onzelfstandige woonruimte betreft en de huurovereenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde tijd van maximaal vijf jaar. In dit geval is sprake van tijdelijke verhuur als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Dat betekent dat de huurovereenkomst door de huurder op ieder gewenst moment opgezegd kan worden. De huurder geniet géén huurbescherming. De huurovereenkomst eindigt namelijk als de verhuurder vóór het verstrijken van die duur de huurder tijdig een schriftelijke mededeling doet over de dag waarop de overeengekomen duur verstrijkt (zie daarover: artikel 18.2 van de algemene bepalingen). Optie 4 Optie 4 is van toepassing als de woonruimte een zelfstandige woonruimte (zie daarover: onder 1.1) betreft en de huurovereenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde tijd van minimaal twee jaar of als de woonruimte een onzelfstandige woonruimte betreft en de huurovereenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde tijd van minimaal vijf jaar. De huurovereenkomst die voor een bepaalde tijd van minimaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (onzelfstandige woonruimte) wordt aangegaan, kan door beide partijen niet voor het verstrijken van die duur worden opgezegd. De huurder geniet van meet af aan huurbescherming. 2.6 Betalingsverplichting, betaalperiode (artikel 4) In artikel 4 dient de betalingsverplichting van de huurder te worden ingevuld. De verhuurder is bij het bepalen van de hoogte daarvan gebonden aan het huurprijzenrecht woonruimte (artikel 7:246 en volgende BW, onder verwijzing naar onder andere de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimten, hierna UHW ). Het huurprijzenrecht woonruimte onderscheidt drie categorieën betalingsverplichtingen, te weten: 1. de (kale) huurprijs: de prijs die verschuldigd is voor het gebruik van woonruimte (artikel 7:237 lid 2 BW); 2. de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte op basis van een zich daarin bevindende individuele meter (artikel 7:237 lid 3 BW) (hierna kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter ); 3. de servicekosten, niet zijnde kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding voor de in verband met bewoning geleverde zaken en diensten (artikel 7:237 lid 3 BW) (hierna de servicekosten ). All-in prijs In artikel 4.5 dient de betalingsverplichting van de huurder ingevuld te worden, uitgesplitst naar huur, kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten. Gebeurt dat niet en wordt in plaats daarvan een all-in prijs ingevuld, dan kan de huurder de verhuurder op de voet van artikel 7:258 BW verzoeken alsnog tot een splitsing over te gaan. De verhuurder riskeert dat partijen het over de splitsing niet eens worden en dat de huurcommissie de in artikel 17 UHW bedoelde sanctie toepast. Zie daarover: Huurprijs De huurprijs is geliberaliseerd of niet-geliberaliseerd. Onder geliberaliseerde huur wordt verstaan dat: 1. De huurprijs bij het aangaan van de huurovereenkomst op grond van het Woning Waarderingsstelsel, hierna het WWS, hoger is dan de liberalisatiegrens als bedoeld in artikel 7:247 BW. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld en is te vinden via 2. De woning een zelfstandige woonruimte is; 3. De betalingsverplichting van de huurder gesplitst is in de huurprijs en de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Bij geliberaliseerde huur is de verhuurder vrij bij het bepalen van de hoogte van de aanvangshuur. 4 / 6

40 Onder niet-geliberaliseerde huur wordt verstaan dat de huurprijs niet geliberaliseerd is. Bij niet-geliberaliseerde huur is de verhuurder niet vrij bij het bepalen van de hoogte van de aanvangshuur. De maximale hoogte van die huur wordt bepaald door het WWS. Het WWS is een systeem waarbij aan de woonruimte kwaliteitspunten worden toegekend op basis waarvan de maximale huur wordt bepaald. Bij zelfstandige woonruimte wordt de maximale huur daarnaast deels bepaald door de WOZ-waarde van de woonruimte. De kwaliteitspunten worden onder andere toegekend voor oppervlakte, aantal vertrekken en aanwezigheid van sanitaire voorzieningen. Voor iedere woonruimte (zelfstandig, onzelfstandig en woonwagen/standplaats) is een aparte puntentelling gemaakt die te vinden is via De puntentelling wijzigt geregeld. De huurder heeft de mogelijkheid om de aanvangshuur binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst te laten toetsen door de huurcommissie als sprake is van reguliere verhuur (zie daarover: onder 2.5) (artikel 7:249 lid 1 BW). Ingeval sprake is van tijdelijke verhuur van een zelfstandige woonruimte (zie daarover eveneens: onder 2.5) heeft de huurder de mogelijkheid dit te laten doen tot zes maanden na afloop van de huurovereenkomst (artikel 7:249 lid 2 BW). Indien de huurcommissie vaststelt dat de aanvangshuur op grond van het WWS onder de liberalisatiegrens ligt, dan wordt de huur zo nodig verlaagd tot de maximaal huur op grond van het WWS. Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten Ingeval de verhuurder contracteert met leveranciers van elektriciteit, gas en water en/of leveranciers van andere zaken en/of diensten in verband met de bewoning van de woonruimte, dan dient dit in artikel 6 en/of 7 te worden ingevuld en dient daar in artikel 4.1 voor te worden geopteerd (zie over wijziging van de leveringen: artikel van de algemene bepalingen). De verhuurder berekent de kosten verbonden aan de in de vorige alinea bedoelde leveringen door aan de huurder. Daarbij geldt een systeem van voorschotbetalingen en afrekeningen, omdat de kosten doorgaans pas achteraf bekend worden (zie daarover: artikel 17 van de algemene bepalingen). De afrekening van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter wordt vastgesteld op basis van de feitelijke meterstanden (artikel 4.2 en artikel 17 van de algemene bepalingen, artikel 7:259 BW). De verhuurder die zelf warmte levert, dient tevens rekening te houden met de Warmtewet. Zie voor meer informatie over de Warmtewet: De afrekening van de servicekosten wordt vastgesteld door de verhuurder (artikel 4.3 en artikel 17 van de algemene bepalingen, artikel 7:259 BW). De verhuurder dient de afrekeningen in een voorkomend geval te specificeren (eveneens artikel 17 van de algemene bepalingen). Zie voor meer informatie over de voorschotbetalingen en afrekeningen van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten: Huurprijswijziging (artikel 5) In artikel 5 is bepaald op welke wijze de huur verhoogd kan worden. Dat kan één keer per jaar (artikel 7:251 BW). Indien sprake is van een niet-geliberaliseerde huur (zie daarover: onder 2.6) kan de huur jaarlijks maximaal verhoogd worden met het door de minister vastgestelde percentage (artikel 5.1). Zie voor het percentage: Indien sprake is van een zelfstandige woonruimte (zie daarover: onder 1.1), dan kan de huur in aanvulling op het in de vorige alinea bedoelde percentage, afhankelijk van het inkomen van de huurder met een extra percentage worden verhoogd. Zie voor dat percentage: Zie voor het opvragen van een indicatie van het inkomen van de huurder: Ook na een inkomensafhankelijke huurverhoging mag de huur niet hoger zijn dan de maximale huur volgens het WWS. Indien sprake is van een geliberaliseerde huur (zie daarover: onder 2.6), dan kan jaarlijks een indexatie van de huur plaatsvinden conform artikel 16 van de algemene bepalingen. Het verdient de aanbeveling deze indexatie consequent door te voeren. Vorderingen vanwege in het verleden niet doorgevoerde indexaties verjaren na vijf jaar. Zie voor het berekenen van de indexatie aan de hand van de in artikel 16 van de algemene bepalingen genoemde formule: De huur kan (naast de indexatie) verhoogd worden met een in artikel 5.2 in te vullen percentage. Het percentage dient redelijk te zijn. 5 / 6

41 2.8 Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten (artikel 6 en 7) In artikel 6 en 7 kan worden ingevuld voor welke leveringen de verhuurder zorg draagt. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de levering van elektriciteit, gas en water (artikel 6) en de levering van zaken en diensten in verband met de bewoning van de woonruimte (artikel 7). In het Besluit Servicekosten is aangegeven welke leveringen daaronder in ieder geval worden verstaan. Zie verder: onder 2.6, onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten. 2.9 Waarborgsom (artikel 10) In artikel 10 dient de hoogte van de door de huurder te betalen waarborgsom te worden ingevuld. Gebruikelijk is een waarborgsom gelijk aan één maand tot drie maanden huur. In artikel 10 dient voorts te worden ingevuld of over de waarborgsom rente wordt vergoed of niet. Zie over de waarborgsom verder: artikel 21 van de algemene bepalingen Boetebepaling (artikel 11) In artikel 11.1 zijn diverse boetebedingen opgenomen als prikkel voor de huurder voor de nakoming van zijn/haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarin kan ten aanzien van de overtreding van enkele artikelen van het model en/of van de algemene bepalingen een boetebedrag per dag of per overtreding worden ingevuld. Daarin kan tevens de maximaal te verbeuren boete worden ingevuld. De reden daarvan is dat uit rechtspraak van het Europese Hof en van de Hoge Raad volgt dat de rechter een algemeen geformuleerd boetebeding, dat is vastgelegd in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst tussen een bedrijfsmatige verhuurder en een particuliere huurder (zo nodig ambtshalve) buiten toepassing dient te verklaren vanwege het bepaalde in de EEGrichtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, hierna de richtlijn. Het in artikel 11.2 opgenomen boetebeding is bedoeld als een vangnet voor die situaties waarin de richtlijn toepassing mist. De ROZ suggereert boetebedragen in de volgende orde van grootte: Artikel 11.1: a. een boete van 20,00 per dag, met een maximum van 4.000,00; b. een boete van 35,00 per dag, met een maximum van 7.000,00; c. een boete van 50,00 per dag, met een maximum van ,00; d. een boete van 1.500,00 per overtreding en 75,00 per dag met een maximum van ,00; e. een boete van 5.000,00 per overtreding en 100,00 per dag met een maximum van ,00; Artikel 11.2: een boete van 10,00 per dag met een maximum van 2.000,00. Indien verhuurder een professionele partij is, is dit artikel 11.2 niet van toepassing. De ROZ heeft gemeend dat bovengenoemde bedragen niet onredelijk zijn. Desondanks staat het verhuurder en huurder vrij andere bedragen overeen te komen Bijzondere bepalingen (artikel 12) In artikel 12 kunnen wijzigingen van of toevoegingen op het model worden opgenomen. Gedacht kan worden aan een huurbeding, een voorkeursrecht van koop, huisregels (bijvoorbeeld als de woonruimte deel uitmaakt van een complex), gebruiksinstructies van inventaris of installaties en afwijkingen van de algemene bepalingen Bijlagen In het model en in de algemene bepalingen wordt verwezen naar diverse documenten. Het betreft documenten waar de huurder zich aan dient te houden of die anderszins tussen partijen gelden. Het verdient aanbeveling die documenten als bijlage aan de huurovereenkomst te hechten. In het model is een aantal van die documenten genoemd. 6 / 6

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65 Woningbouw volgens BENG Do s en don ts voor bijna energieneutraal bouwen Februari 2017

66 Inhoud 3 Kunt u in 2020 nog bouwen? 5 De drie BENG-indicatoren 8 Woningbouw volgens BENG 1 12 Woningbouw volgens BENG 2 17 Woningbouw volgens BENG 3 xxxxxxxx xxxxx xxx xxx xx xxxxxxxx xxxxx xxx xxx xx xxxxxxxx xxxxx xxx xxx xx xxxxxxxx xxxxx xxx xxx xx xxxxxxxx xxxxx xxx xxx xx 20 Comfortabel, gezond én BENG 22 Bent u klaar voor de toekomst? 23 Verder lezen 23 Colofon

67 Kunt u in 2020 nog bouwen? Nieuwbouwwoningen die na 2020 worden opgeleverd moeten bijna energieneutraal zijn. Wie niet aan die eis voldoet, mag zijn projecten straks niet meer realiseren. Bouwpartijen moeten daarom op een andere manier gaan ontwikkelen, ontwerpen, bouwen en opleveren. In deze publicatie staat wat BENG betekent voor de nieuwbouw van woningen. EPC BENG ZEN 0,8 0,6 0,4 ongeveer 0-0,4 G F E D C B A A A A A Wettelijke eis bij bouwaanvraag nieuwbouwwoning Gebouwgebonden energieneutraal (eis van EU) Nul-op-de-meter Energieleverende woningen Wat is BENG? BENG staat voor bijna energieneutraal gebouw. In BENG wordt de energieprestatie van een gebouw uitgedrukt met drie indicatoren: De energiebehoefte van het gebouw. Het primair fossiele energiegebruik. Het aandeel hernieuwbare energie. Voor deze indicatoren worden afzonderlijke eisen bepaald. Deze worden wettelijk vastgelegd en komen in de plaats van de huidige EPC. De nieuwe eisen gelden voor woningen die op of na 1 januari 2021 worden opgeleverd. Deze publicatie Het BENG-stelsel is in ontwikkeling. Details worden nog uitgewerkt, maar de grote lijnen staan vast. In opdracht van het Lente-akkoord is aan de hand van enkele woningconcepten onderzocht wat de effecten van de voorgenomen eisen zijn, zowel voor grondgebonden woningen als voor gestapelde bouw. BENG plaatst de hele bouwkolom voor grote uitdagingen. Zoveel is duidelijk. Van begin tot eind moet het proces van ontwikkelen, ontwerpen, bouwen en opleveren opnieuw worden doordacht. Bouwpartijen die klaar willen zijn voor de toekomst, doen er goed aan om de concepten die zij nu realiseren, aan BENG te toetsen. Hoe scoren huidige plannen? Waar zitten de knelpunten en welke verbeterpunten zijn er? Om bouwpartijen hierbij te helpen, lichten we het BENG-stelsel toe en beschrijven we belangrijke aandachtspunten. Proces De definitie van BENG is in Europa globaal vastgesteld in de EPBD Recast (Energy Performance of Buildings Directive). Het ministerie van BZK, ondersteund door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, heeft de indicatoren binnen dat kader verder uitgewerkt. De BENG-indicatoren en de voorgenomen eisen die daaraan worden gesteld, zijn onder meer gebaseerd op een analyse van energiestromen bij zeer energiezuinige woningen en utiliteitsgebouwen. De voorgenomen eisen zijn vastgelegd in een brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst aan de Tweede Kamer van 2 juli Daarin staat dat na 2020 alle nieuwe gebouwen bijna energieneutraal moeten zijn. Voor overheidsgebouwen geldt deze eis al vanaf 1 januari Tot die tijd wordt nader onderzoek gedaan. Onder andere naar de kostenoptimaliteit van het eisenpakket. De definitieve eisen kunnen daardoor enigszins afwijken van wat nu is voorgenomen. Woningbouw volgens BENG 3

68 Woningbouw volgens BENG 1, 2 en 3 20 ºC Totaal primair gebouwgebonden energiegebruik = BENG 2 + BENG 3. BENG 3 Hernieuwbaar 50% van totaal primair BENG 2 Primair fossiel 25 kwh Hernieuwbaar: zon, omgevingsenergie, biomassa en hernieuwbaar deel externe warmte Aardgas plus fossiel deel externe warmte Rendementsverlies elektriciteitsproductie Elektriciteit Hulpenergie Verwarming/koeling Warm water BENG 1 Energiebehoefte 25 kwh (thermisch) De BENG-indicatoren hebben alleen betrekking op gebouwgebonden energiestromen inclusief tapwaterverwarming. De energie voor verlichting wordt bij woningbouw buiten beschouwing gelaten. Ook huishoudelijke apparaten tellen niet mee. Het primair fossiel energiegebruik is de hoeveelheid energie uit niet-hernieuwbare bronnen die geen omzetting of transformatie heeft ondergaan. Als eenheid van energie wordt kwh gebruikt. Dat geldt ook voor de hoeveelheid energie in de vorm van fossiele brandstof. Het gaat in deze tabel dus niet om de kilowatturen die op een elektriciteitsmeter worden geteld. 1 kwh is evenveel als 3,6 MJ. 1 m3 aardgas heeft een primaire energie-inhoud van circa 9,8 kwh. 1 m3 aardgas levert na omzetting in een elektriciteitscentrale 3,8 kwh elektriciteit op basis van rendement elektriciteitscentrale 39%. De berekening van de BENG-indicatoren is beschreven in de Handreiking BENG. In de berekening wordt vooralsnog gebruik gemaakt van deelresultaten uit de EPC-berekening volgens NEN Dat de voorgenomen eisen voor BENG 1 en BENG 2 dezelfde waarde hebben, is toeval. 4

69 De drie BENG-indicatoren BENG is geïnspireerd op het principe van de Trias Energetica: eerst de energievraag beperken, dan energie uit hernieuwbare bronnen gebruiken en voor het restant eindige energiebronnen efficiënt benutten. In een iets andere volgorde zijn daarop de drie BENG-indicatoren gedefinieerd. Indicator Wat houdt deze in? Voorgenomen eis woningen Aandachtspunten om aan de eis te kunnen voldoen BENG 1 Energiebehoefte Behoefte aan energie voor verwarming en koeling. Let op: vanwege kans op oververhitting, wordt een fictieve toeslag voor zomercomfort berekend. Maximaal 25 kwh/m2 per jaar thermisch Stedenbouwkundig ontwerp, oriëntatie, compact ontwerp, schilisolatie, luchtdichtheid, zomernachtventilatie, ventilatiesysteem, zonwering. BENG 2 Primair fossiel energiegebruik De hoeveelheid fossiele brandstof die gebruikt wordt voor verwarming, koeling, warmwater en installaties. Let op: voor netstroom wordt het rendement van elektriciteitsproductie verrekend. Maximaal 25 kwh/m2 per jaar primair fossiel Efficiënte installaties, warmteafgifte op lage temperatuur, warmwater met korte leidingen en warmteterugwinning, toepassing van hernieuwbare energie (ook BENG 3). BENG 3 Aandeel hernieuwbare energie De hoeveelheid hernieuwbare energie gedeeld door het totaal primaire energiegebruik (fossiel + hernieuwbaar). Minimaal 50% Toepassing van PV, zonneboiler, bodemenergie, omgevingswarmte, biomassa, externe warmtelevering (mits hernieuwbaar). Woningbouw volgens BENG 5

70 Hogenkampseweg te Renkum Bouwer/ontwikkelaar: Optimum plus Opdrachtgever: Vivare Vastgoedregie Het project Hogenkampseweg is binnen het ZEN-platform het eerste gerealiseerde project dat volledig aan BENG voldoet. Het project is in november 2016 opgeleverd. Tussenwoning met zadeldak. Rc-waarde vloer 6,0, gevel 6,1 en dak 6,0, triple glas, infiltratie (q v;10 ) 0,4, HR 107-ketel, balansventilatie met wtw en 21 m2 PV. De EPC van deze woning is 0,0. De woning voldoet ook aan de voorgenomen BENG-eisen: BENG 1: 23,5 kwh/m2 per jaar (thermisch) BENG 2: 18,9 kwh/m2 per jaar (primair fossiel) BENG 3: 58% Een tussenwoning is compact doordat de thermische schil ten opzichte van de vloeroppervlakte relatief klein is. Dat is gunstig omdat daarmee de energiebehoefte (BENG 1) automatisch beperkt is. Deze woning is bovendien goed geïsoleerd en goed kierdicht. Tezamen met de zonnepanelen voldoet deze woning nu al aan de voorgenomen BENG-eisen. Meerkosten (t.o.v. EPC 0,4): (= 63 per m2) Energielasten: 49 per maand De luchtdichtheid van de woningen is middels een blowerdoortest getoetst. De vereiste q v;10 van 0,40 werd ruimschoots gehaald. Deze bleek < 0,30 l/sec/m2. Met infrarood camera's is getoetst op warmtelekken. De komende twee jaar worden 20 woningen gemonitord op energieverbruik, energieopwekking en wooncomfort. Toets bij oplevering Een nieuwbouwwoning wordt nu aan de EPC getoetst met berekeningen vooraf. Tegen de tijd dat BENG van kracht wordt, is naar verwachting ook de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen van kracht. Die wet bepaalt onder meer dat de situatie bij oplevering maatgevend is voor de energieprestatie van een nieuwbouwwoning. Kwaliteitscontrole en inregeling van installaties zijn dan dus medebepalend voor de energieprestatie. Samenhang in BENG Een gebouw moet gelijktijdig aan de drie eisen voldoen. Het is niet mogelijk een onvoldoende op de ene indicator te compenseren met een ruime voldoende op een andere. Maar er zijn wel relaties tussen de drie indicatoren. BENG 1 hangt samen met BENG 2. Als een woning minder energie nodig heeft voor verwarming en koeling, dan wordt er meestal ook minder primair fossiele energie gebruikt. Deze relatie is niet één-op-één, want energie voor verwarming en koeling kan ook worden geleverd door hernieuwbare bronnen. Bovendien valt tapwaterverwarming wel onder BENG 2, maar niet onder BENG 1. Er is ook een relatie tussen BENG 2 en BENG 3. Als een woning meer hernieuwbare energie opwekt, wordt er minder aanspraak gedaan op fossiele brandstoffen. 6

71 Verschil met de EPC De EPC geeft één waarde voor de energieprestatie van een woning. Binnen die waarde kan een matige score op het ene aspect worden goedgemaakt door een extra hoge score op een ander aspect. Dat is in BENG niet meer mogelijk. In de EPC valt de post verlichting onder het gebouwgebonden energiegebruik. In BENG (bij woningbouw) wordt verlichting tot het huishoudelijk energiegebruik gerekend. Analyses van recente plannen voor nieuwbouwwoningen laten zien dat BENG 1 (terugdringen van de energiebehoefte) het meest kritisch is. Zeer energiezuinige woningen, zelfs die met een EPC van nul of negatief, voldoen soms niet aan de voorgenomen eis van maximaal 25 kwh per m2. Hoekwoning Noord-Brabant Bouwer/ontwikkelaar: ERA Contour Opdrachtgever: Stadlander Hoekwoning met plat dak, Rc-waarde vloer 5,0, gevel 6,5 en dak 7,0, triple glas U-waarde 1,1, infiltratie (q v;10 ) 0,5, HR 107-ketel, mechanische ventilatie met natuurlijke toevoer en CO2-sturing, 32 m2 PV. Ook deze woning heeft een zeer lage EPC: 0,06. Toch voldoet de woning niet aan BENG: BENG 1: 57,0 kwh/m2 per jaar (thermisch) BENG 2: 47,0 kwh/m2 per jaar (primair fossiel) BENG 3: 43% Energielasten: 61 per maand Een hoekwoning heeft meer verliesoppervlak dan een tussenwoning. Ook een plat dak is uit energie-oogpunt minder gunstig. Er zijn veel aanvullende maatregelen nodig om de woning te laten voldoen aan BENG. Bijvoorbeeld betere thermische isolatie (Rc-waarde vloer 6,0, gevel 9,0 en dak 10,0), betere kierdichting (q v;10 ) 0,4, triple glas met een U-waarde 0,8, balansventilatie met wtw en CO2-sturing en berekening van lineaire warmteverliezen (ipv forfaitair). De EPC wordt dan -0,13. BENG 1: 24,4 kwh/m2 per jaar BENG 2: 12,4 kwh/m2 per jaar BENG 3: 74% Reductie van de energiebehoefte (BENG 1) door betere thermische isolatie en balansventilatie met wtw geven de doorslag. Doordat de energiebehoefte lager is, is ook het primair fossiele energiegebruik lager en automatisch het aandeel hernieuwbare energie hoger. Meerkosten (t.o.v. EPC 0,4): (= 120 per m2) Energielasten: 39 per maand De meerkosten zijn aanzienlijk. Een aanpassing van het ontwerp is waarschijnlijk kosteneffectiever. Dat is in deze studie niet bekeken. Woningbouw volgens BENG 7

72 BENG 1 (voorgenomen): De jaarlijkse energiebehoefte van een woning is maximaal 25 kwh/m2. BENG 1 gaat over de hoeveelheid energie die een gebouw nodig heeft om warmteverlies ten gevolge van transmissie en ventilatie te compenseren. Bepalend voor BENG 1 zijn de compactheid van het ontwerp, de oriëntatie ten opzichte van de zon, de isolatie van de gebouwschil, kierdichtheid, het ventilatiesysteem en de maatregelen om oververhitting te voorkomen. Kopersopties Of een woning voldoet aan BENG, wordt in de toekomst bij oplevering getoetst. Daarbij gaat het om de woning plus de aangeboden opties. Opties zoals een (extra) dakkapel of een uitbouw moeten dus ook aan BENG voldoen. Het is niet mogelijk het energiegebruik als gevolg van die opties te compenseren met bijvoorbeeld extra zonnepanelen. Dit vergt dus nog nadere aandacht! N W NIET ZO NIET ZO een tie p uurt een O W Z N O Z tie g p uurt N W MAAR ZO g O W Z MAAR ZO Oriënteer warmtevragende functies op de zon. Z O Het stedenbouwkundig ontwerp bepaalt voor Oriënteer warmtevragende een groot deel de mogelijkheden om functies op de zon. woningen gunstig op de zon te oriënteren en om zonnepanelen te plaatsen. 8 2 W Z W N Stedenbouwkundig ontwerp In een stedenbouwkundig ontwerp zijn vaak verkavelingen, oriëntaties en (dak)vormen vastgelegd. Deze zijn van grote invloed op de energiebehoefte van de woningen en de mogelijkheden om zonneenergie te benutten. Het stedenbouwkundig ontwerp is daardoor bepalend voor de keuzevrijheid die de architect en de bouwer in het vervolgproces hebben om aan BENG te voldoen. Een stedenbouwkundig ontwerp met compacte, geschakelde bouwvolumes, zongerichte woningen en dakvormen die ruimte bieden voor zonnepanelen Tip geeft de meeste mogelijkheden. 3 3 Appartementen hebben vaker dan grondgebonden woningen Compact ontwerp Tip te maken met oververhitting. Als uitvalschermen en screens Een ontwerp is compact als een woning veel in standaard isol Appartementen hebben vaker vloeroppervlak heefteen geengrondgebonden optie zijn, kan glas met een Rc-waarde van 3,5 dan woningen verhouding tot het verliesoppervlak. Een compact ontwerp maakt2012). het Een robuust zontoetredingsfactor (ZTA) van te maken met oververhitting. verderop in het proces0,4 gemakkelijker om aan BENG 1 te voldoen. Een of minder uitkomst bieden. isolatiewaarde. Toe Als uitvalschermen en screens Een standaard isol optimale energieb minder compact ontwerp mogelijk, maar geenis optie zijn, kan glas met dan een worden hogere eisen Rc-waarde van 3,5 Let w zontoetredingsfactor (ZTA) van met één bouwlaag meerkosten. 2012). gesteld aan de thermische schil. Een hoekhuis en Een robuust Verder lezen: Energievademecum, isolatiepakket altij 0,4 of minder uitkomst bieden. isolatiewaarde. Toe een vrijstaand huis zijnhoofdstuk minder4compact dan een tussenwoning met (ruimtelijk ontwerp) met goede ventila optimale energieb een zadeldak. Uitbouwen, erkers, patio s en dakkapellen zijn in ditmeerkosten. Let w -isolatiepakket Gevel: Rc = 5,0altij to Verder lezen: Energievademecum, verband ongunstig. Hoogbouw is doorgaans compacter dan grondge-met Dak:goede Rc = 5,0 tot 7 hoofdstuk 4 (ruimtelijk ontwerp) ventila bonden bouw. Dat is hier een voordeel. - Vloer: Rc = 5,0 of -- Glas: = Gevel:U-waarde Rc = 5,0 to - Dak: Rc = 5,0 tot 7 Oriëntatie en glas Zorg voor daglicht in - Vloer: Rc = 5,0 of Via glasoverloop gaat meer warmte verloren dan via een dichte gevel. Maar- Glas: er isu-waarde = badkamer, enook op zolder. warmtewinst doordat de zon naar binnen schijnt. De open-dichtzorg voor daglicht inde oriëntatie van het glas, de U-waarde en de ZTA-waarde verhouding, badkamer, overloop het glas zijn daarmee van grote invloed op de energiebehoefte. envan op zolder. met grondgebonden woningen bestaat bij hoogbouw een Een ontwerp Vergeleken groter deel van de gevel uit glas dat bovendien niet altijd gunstig kan met aandacht worden georiënteerd. Dat werkt bij deze eis dus in het nadeel. Een voorontwerp energie met aandacht N O N G s G s Voork nacht dakve Voork nacht dakve Tips schilisolatie - Bij metselwer (met sponnin

73 Woningbouw volgens BENG 1 Thermische schil Om de energiebehoefte te beperken moet de isolatiewaarde van de thermische schil hoog zijn. Vooral een minder compact en/of ongunstig georiënteerd gebouw moet het daarvan hebben. Een vrijstaande woning kan alleen met zeer goede isolatie voldoen aan BENG 1. Dat helpt overigens ook om de woning s zomers koel te houden. Verder tellen luchtdicht bouwen en het beperken van lineaire warmteverliezen (koudebruggen) zwaar mee. Het is aan te raden het ontwerp op deze punten gedetailleerd uit te werken en te realiseren en de luchtdichtheid te controleren. Ventilatie De meest gangbare ventilatiesystemen zijn ventilatie met mechanische afvoer en natuurlijke toevoer via ventilatieroosters (type C) en balansventilatie met warmteterugwinning (type D). Bij toepassing van type D is het warmteverlies kleiner en dus de energiebehoefte lager. In een vrijstaande woning is dit de meest logische keuze om aan BENG 1 te voldoen. In geschakelde woningen blijven beide systemen mogelijk. In principe kan de warmte uit ventilatielucht ook worden benut voor warm tapwater. Dat heeft in de berekening echter alleen effect op BENG 2. Regeling van ventilatie per ruimte en op basis van CO2 is zeer effectief. Tegelijk draagt die maatregel bij aan comfort en gezondheid. Een duurzaam stedenbouwkundig plan houdt rekening met oriëntatie op de zon en met aspecten als landschap, water, verkeer en ecologie. Zoals het project Groevenbeek-Noord in Ermelo. Van Wijnen heeft hier 39 nul-op-de-meterwoningen voor starters gerealiseerd. Alle woningen zijn georiënteerd op de zon. De entree is op noord. De natuurlijk ingerichte ruimte tussen de woningen is verbonden met het kenmerkende landschap rond de wijk. Bomen aan noord- en westzijde zijn behouden als landschappelijke buffer. Parkeerplaatsen zijn aan de oost- en noordkant aangelegd. Verder is er zo weinig mogelijk verharding aangebracht. Regenwater wordt daardoor geïnfiltreerd in de bodem en niet afgevoerd via het riool. Een compact ontwerp maakt het makkelijker om aan BENG 1 te voldoen. Woningbouw volgens BENG 9

74 Basiswoning Ter Steege Bouwer/ontwikkelaar Ter Steege Basiswoning Ter Steege. Tussenwoning met zadeldak. Rc-waarde vloer 5,0, gevel 5,3 en dak 6,6, HR 107-ketel, HR ++ -glas, mechanische ventilatie met natuurlijke toevoer, infiltratie (q v;10 ) 0,3 en 30,4 m2 PV. De EPC van deze woning is -0,08. BENG 1: 30,1 kwh/m2 per jaar (thermisch) BENG 2: 16,5 kwh/m2 per jaar (primair fossiel) BENG 3: 64% Energielasten: 41 per maand Hoe kan dit woningconcept aan BENG voldoen? Er zijn twee opties doorgerekend. Optie 1: triple glas ipv HR ++ -glas, aangevuld met zonwering. De EPC wordt dan -0,12. BENG 1: 23,8 kwh/m2 per jaar (thermisch) BENG 2: 12,8 kwh/m2 per jaar (primair fossiel) BENG 3: 77% Meerkosten (t.o.v. EPC 0,4): (= 84 per m2) Energielasten: 39 per maand Kozijn aan de binnenzijde luchtdicht afgeplakt. Optie 2: balansventilatie met wtw en CO2-sturing ipv mechanische ventilatie met natuurlijke toevoer. De EPC wordt dan -0,10. BENG 1: 24,9 kwh/m2 per jaar (thermisch) BENG 2: 9,9 kwh/m2 per jaar (primair fossiel) BENG 3: 75% Meerkosten (t.o.v. EPC 0,4): (= 97 per m2) Energielasten: 39 per maand Wie de voorkeur geeft aan mechanische ventilatie kan met deze woning aan BENG voldoen door triple glas te plaatsen. Wanneer balansventilatie met wtw wordt toegepast, is HR++-glas voldoende. Bij deze woning is er meer PV geplaatst dan volgens de BENG-eisen strikt genomen nodig is. De extra PV kan uiteraard voor het huishoudelijke elektriciteitsgebruik worden ingezet. 10

75 Oververhitting en zonwering Een temperatuur boven 25ºC wordt in het Bouwbesluit aangemerkt als oververhitting. Hiertegen zijn maatregelen nodig. Een te openen raam is in iedere verblijfsruimte volgens het Bouwbesluit verplicht. Maar het werkt alleen als bewoners die ramen in de praktijk open kunnen zetten zonder geluidsoverlast van buiten en zonder gevaar voor inbrekers. Bij ramen op het zuiden werkt een grote overstek om overmatige zonbelasting weg te nemen. Ook buitenzonwering, luifels of luiken zijn mogelijk. Bij ramen op het oosten en het westen is een overstek of een luifel niet effectief. Dan zijn luiken of andere vormen van vertikale (externe) zonwering nodig. Ook actieve koeling met warmte-koudeopslag is mogelijk. Toeslag voor zomercomfort Als oververhitting te lang aanhoudt, leidt dat tot discomfort. Vooral als de woning s nachts niet meer afkoelt. Soms is dat voor bewoners aanleiding om naderhand zelf een koelsysteem te plaatsen. De energie die daarmee gemoeid is, wordt geschat en in de energieprestatieberekening aangeduid als zomercomfort. Dit is een toeslag op de berekende energiebehoefte. De toeslag in de EPC-berekening is een signaal voor bouwpartijen om adequate maatregelen tegen oververhitting te treffen. Neem oververhitting serieus Het probleem van oververhitting wordt de laatste tijd groter door drie factoren: Woningen worden beter geïsoleerd waardoor deze hun warmte moeilijker kwijtraken. Het klimaat verandert; er zijn s zomers meer tropische dagen. Steden en woonwijken worden compacter bebouwd waardoor hitte-eilanden ontstaan. Als hitte te lang aanhoudt, leidt dat tot discomfort. Als het binnen warmer is dan 26 graden, geldt dat als gezondheidsrisico (bron: GGD). Voorkom over verhitting door het toepassen van diepe overstekken, buitenzonwering, luifels of luiken. Foto Dickson Do s Probeer de keuzes ten aanzien van verkaveling, oriëntatie van woningen en de vorm van woongebouwen (massastudie) te beïnvloeden. Let in het ontwerp op compactheid, de hoeveelheid glas en de oriëntatie van glas. Voorkom oververhitting. Denk aan overstekken, natuurlijke zomernachtventilatie en buitenzonwering. Let op aansluitdetails, koudebruggen en luchtdichtheid. Maak al op basis van een schetsontwerp een eerste energieberekening. Bereken ook zo vroeg mogelijk het risico van oververhitting. Don ts Houd niet vast aan stokpaardjes en ingesleten gewoontes. BENG vereist een nieuw proces. Ga niet pas rekenen als de architect klaar is. In het ontwerpstadium wordt voor een belangrijk deel vastgelegd welke keuzemogelijkheden er later nog zijn. Reken er niet op dat het energieplaatje sluitend kan worden gemaakt met extra zonnepanelen. In BENG is compenseren niet meer aan de orde. Woningbouw volgens BENG 11

76 BENG 2 (voorgenomen): Het jaarlijkse primaire fossiele energiegebruik van een woning is maximaal 25 kwh/m2. BENG 2 gaat over primair fossiel energiegebruik voor verwarming, koeling, warm tapwater en hulpenergie voor installaties. Bepalend zijn de energiebehoefte (BENG 1) en de efficiëntie van installaties. Denk aan lagetemperatuurverwarming, korte aanvoerleidingen voor warm tapwater, warmteterugwinning en toepassing van hernieuwbare energie. Verlichting en huishoudelijke apparaten blijven in BENG bij woningen buiten beschouwing. Door PV integraal in het ontwerp mee te nemen, is een maximale benutting mogelijk. 12

77 Woningbouw volgens BENG 2 Do s Kies voor de meest energiezuinige installaties voor verwarming, koeling, ventilatie en warm water. Kies voor lage-temperatuurverwarming, zelfs als hoge temperatuur beschikbaar is. Zorg in het ontwerp voor korte aanvoerleidingen voor warm water. Installeer een douche-wtw en andere installaties om restwarmte nuttig te gebruiken. Gebruik een zonneboiler en/of een boosterwarmtepomp voor tapwaterverwarming. Efficiënte installaties Om te voorzien in de behoefte aan warmte, koude, warm tapwater en verse lucht worden installaties toegepast die zorgen voor de nodige omzetting. Hoe efficiënter die installaties werken, hoe minder primaire energie de woning gebruikt. Het is belangrijk installaties vóór oplevering goed in te regelen. Warmteafgifte op lage temperatuur Verwarming met een afgiftesysteem dat werkt op lage temperatuur is efficiënter dan klassieke cv met een hoge afgiftetemperatuur. Denk er ook aan dat het systeem werkt met zo weinig mogelijk (extra) circulatiepompen. Tapwater Een efficiënt warmwatersysteem is essentieel. Stap één is het beperken van leidinglengte en het benutten van restwarmte, met name uit afvoerlucht en douchewater. Stap twee is een efficiënt en/of duurzaam opweksysteem, bijvoorbeeld een zonneboiler, combiketel of warmtepomp. Vooral in hoogbouw kan een boosterwarmtepomp uitkomst bieden. Dat is mogelijk bij externe warmtelevering en bij toepassing van een collectieve warmtepomp of cv-ketel. De centrale warmtelevering vindt Don ts Ga niet automatisch uit van verwarming op basis van een gasgestookte cv-ketel. Houd alle opties open, innoveer en denk na over de mogelijkheden op lange termijn. Voorkom lange leidingen tussen een warmwatertoestel en de afgiftepunten. Een elektrische keukenboiler maakt het lastig om aan BENG 2 te voldoen. Woningbouw volgens BENG 13

78 Basiswoning Trebbe Bouwer/ontwikkelaar Trebbe Tussenwoning met zadeldak. Rc-waarde vloer 3,5, gevel 5,2 en dak 6,0, cv-ketel, HR ++ -glas, douche-wtw, mechanische ventilatie met natuurlijke toevoer en CO2-sturing, infiltratie (q v;10 ) 0,4 en 14,4 m2 PV. De EPC van deze woning is 0,2. BENG 1: 35,2 kwh/m2 per jaar (thermisch) BENG 2: 40,1 kwh/m2 per jaar (primair fossiel) BENG 3: 28% Energielasten: 67 per maand Basiswoning Trebbe, 43 huurwoningen Grote Boel Nijmegen. Gerealiseerd Er zijn verschillende opties om dit concept aan BENG te laten voldoen. Zoals toepassing van balansventilatie met wtw en CO2-sturing en 22,4 m2 PV (ipv 14,4). De EPC wordt dan 0,0. BENG 1: 24,1 kwh/m2 per jaar (thermisch) BENG 2: 19,2 kwh/m2 per jaar (primair fossiel) BENG 3: 56% Balansventilatie met wtw verlaagt de energiebehoefte (BENG 1). De extra PV-panelen verlagen het primaire energiegebruik (BENG 2) en verhogen het aandeel hernieuwbare energie (BENG 3). Meerkosten (t.o.v. EPC 0,4): (= 110 per m2) Energielasten: 46 per maand Een andere optie is verbeterde isolatie (Rc vloer 5,0 gevel 5,2 en dak 8,0), triple glas, infiltratie (q v;10 ) 0,3 en douche-wtw. De EPC wordt dan 0,01. BENG 1: 24,8 kwh/m2 per jaar (thermisch) BENG 2: 21,8 kwh/m2 per jaar (primair fossiel) BENG 3: 51% Meerkosten (t.o.v. EPC 0,4): (= 95 per m2) Energielasten: 47 per maand 14

79 plaats met water van circa 40ºC. In de appartementen wordt dat gebruikt voor vloer- en/of wandverwarming. Ieder appartement heeft een boosterwarmtepomp die het retourwater vervolgens gebruikt als bron voor verwarming van tapwater. Door de systemen goed in te regelen, is een hoog rendement mogelijk. Hernieuwbare energie Het totaal primaire energiegebruik kan geheel of gedeeltelijk worden gedekt door opwekking met hernieuwbare bronnen zoals zonneenergie, bodemenergie, biomassa en omgevingswarmte. Ook externe warmte, voor zover geleverd door hernieuwbare bronnen, telt mee. Fossiele brandstoffen Energie die niet wordt geleverd door hernieuwbare bronnen, is afkomstig van fossiele brandstoffen. Het gaat daarbij om elektriciteit die in centrales wordt opgewekt, aardgas die via het net wordt geleverd en externe warmte die door niet-hernieuwbare bronnen wordt opgewekt. Deze leveringen mogen samen niet meer zijn dan 25 kwh/m2 per jaar. Bij de geleverde elektriciteit moet het rendementsverlies in de elektriciteitscentrale worden verrekend. Primaire energie versus Energie op de meter NU Wat is primair fossiele energie? Primair fossiele energie is de energie uit niet-hernieuwbare bronnen die nog geen omzetting of transformatie heeft ondergaan. In de praktijk gaat het om: Aardgas voor een cv-ketel. Fossiele brandstoffen die worden gebruikt in een elektriciteitscentrale. Fossiele brandstoffen die worden ingezet bij de centrale productie van warmte. Centrale elektriciteitsopwekking Bij opwekking van elektriciteit in een centrale gaat meer dan de helft van de energie-inhoud van fossiele brandstoffen verloren. Dat rendementsverlies moet in BENG 2 worden verrekend. De rendementsfactor bij centrale elektriciteitsopwekking is 2,56. Verwacht wordt dat deze in de loop van 2017 op 2,14 wordt gesteld. Dan telt 1 kwh elektriciteit op de meter in huis volgens BENG 2 mee voor 2,14 kwh primair fossiele energie. 2,56 kwh primaire energie 1 kwh elektriciteit 1 kwh primaire energie 0,39 kwh elektriciteit STRAKS 2,14 kwh primaire energie 1 kwh elektriciteit 1 kwh primaire energie 0,47 kwh elektriciteit Woningbouw volgens BENG 15

80 Houthaven Pier 2, Amsterdam Ontwikkelaar: BPD Houthaven Pier 2 Amsterdam (BPD) Van het gas af Nederlands aardgas was in ons land altijd ruimschoots en goedkoop voorhanden. Dat is aan het veranderen. In Noordoost-Nederland kan steeds minder worden gewonnen, veel aardgasnetten zijn verouderd en de energievraag verschuift: minder aardgas en meer elektriciteit. Er wordt gesproken over het uitfaseren van aardgas in de komende decennia. Bouwprofessionals doen er goed aan na te denken over woningen zonder aardgas of woningen waar een hybride aardgasketel na vijftien jaar kan worden vervangen door een installatie zonder aardgas. Tussenwoning met vijf bouwlagen en zadeldak. Rc-waarde vloer 3,5, gevel 4,5 en dak 6,0, externe warmtelevering, HR ++ -glas, mechanische ventilatie met natuurlijke toevoer, infiltratie (q v;10 ) 0,7 en 22,4 m2 PV. De EPC is 0,15. BENG 1: 46,0 kwh/m2 per jaar (thermisch) BENG 2: 20,4 kwh/m2 per jaar (primair fossiel) BENG 3: 66% Energielasten: 104 per maand Dit woningconcept voldoet niet aan BENG omdat de energiebehoefte ondanks de goede thermische isolatie toch te hoog is. Verdere reductie is mogelijk door triple glas, betere kierdichting (q v;10 : 0,4) en balansventilatie met wtw en CO2-sturing. De EPC wordt dan 0,09. BENG 1: 25,0 kwh/m2 per jaar (thermisch) BENG 2: 9,4 kwh/m2 per jaar (primair fossiel) BENG 3: 66% Meerkosten zijn niet berekend Energielasten: 93 per maand De energielasten blijven relatief hoog door het tarief voor externe warmtelevering. Doordat de energiebehoefte verder is gereduceerd, neemt ook het primaire energiegebruik af en neemt het aandeel hernieuwbare energie licht toe. In de 58 woningen worden thuisaccu's geplaatst. De bewoners hebben hiermee 's nachts hun eigen groene stroom. In BENG heeft dit echter geen effect. 16

81 Woningbouw volgens BENG 3 BENG 3 (voorgenomen): Het aandeel hernieuwbare energie is minimaal 50% van het totaal primaire energiegebruik (fossiel plus hernieuwbaar). BENG 3 stelt eisen aan het aandeel hernieuwbare energie ten opzichte van het totale energiegebruik van een woning. Dat moet minimaal 50 procent zijn. Bij laagbouw biedt vooral de toepassing van zonne-energie uitkomst. Bij hoogbouw zijn ook andere hernieuwbare bronnen nodig. Zonne-energie Actieve benutting van zonne-energie is zeer effectief om te voldoen aan BENG 3. Hiervoor bestaan verschillende systemen. Bekend zijn zonnepanelen (PV) en een zonneboiler. Innovatieve systemen zijn PVT (warmte en elektriciteit gecombineerd), zonnegevels en transparante zonnepanelen. Bij grondgebonden woningen is meestal voldoende dakvlak beschikbaar. Zeker als daar in het stedenbouwkundig plan aan is gedacht. Bij hoogbouw ligt dat anders. Dan zijn (ook) andere bronnen van hernieuwbare energie en/of innovatieve zonnesystemen nodig. De dakramen in Groevenbeek-Noord passen naadloos in het PV-dak. Een geïntegreerde chip in het dakraam, ook werkend op PV, communiceert met andere apparaten in huis en regelt de automatische buitenzonwering. Biomassa Biomassa kan worden toegepast voor verwarming en warm water. Bijvoorbeeld met een cv-ketel die werkt op houtsnippers of pellets. Deze toepassing is vooral van belang in collectieve systemen. Woningbouw volgens BENG 17

82 @Home Amstelkwartier Bouwer: Hurks Ontwikkelaar: Hurks, Lingotto, APF Met een EPC van -0,007 Amstelkwartier de eerste energieneutrale woontoren van Nederland. De energieprestatie is gerealiseerd met een uitgekiend energieconcept en een reeks van maatregelen waaronder hoge Rc-waarden (vloer 5, gevels 6, dak 8) en drievoudig glas (U=0,9), CO2 gestuurde ventilatie en stadsverwarming. Bijzonder is de toepassing van PV: bijna 400 m2 op dak en m2 langs twee gevels. BENG 1: 30,1 kwh/m2 per jaar (thermisch) BENG 2: 16,5 kwh/m2 per jaar (primair fossiel) BENG 3: Amstelkwartier voldoet dus nog niet aan BENG. Dat was ook niet het doel toen het gebouw ontwikkeld werd. Met aanvullende maatregelen zou ook BENG 1 worden gehaald, vooral door het verlagen van de ZTA waarde van 0,6 naar 0,4, het toepassen van zonwering en het verder verbeteren van de luchtdichtheid (q v;10 van 0,5 naar 0,25). Dit laatste is in gestapelde bouw goed haalbaar. Hurks levert in 2017 het Amstelkwartier op. Do s Onderzoek de mogelijkheden van externe warmtelevering met duurzame bron. Vooral bij hoogbouw is dat vaak een goede optie om aan BENG 3 te voldoen. In het stedenbouwkundig plan of een beeldkwaliteitsplan zijn de mogelijkheden voor zonne-energie vaak impliciet bepaald. Overleg indien nodig of de plannen kunnen worden aangepast. Kies voor een ontwerp met een dakvlak dat geschikt is voor zonne-energie. Don ts Ga externe warmtelevering via aansluiting op een warmtenet niet uit de weg. Soms is het onmisbaar om aan BENG te voldoen. Leg zonnepanelen niet in de schaduw. Vermijd dakdoorvoeren want die geven schaduw. Blijf niet denken dat PV-panelen lelijk zijn. De architect kan zonnepanelen goed in het ontwerp integreren. 18

83 Vrijstaande woning Utrecht Particuliere opdrachtgever Vrijstaande woning, Utrecht. Oplevering: Externe warmtelevering Voor zover in een warmtenet de warmte CO2-neutraal wordt opgewekt, telt dat mee als hernieuwbare energie. Voorbeelden zijn industriële restwarmte, koel- en aftapwarmte van een elektriciteitscentrale (stadsverwarming), verbrandingswarmte van een AVI en warmte uit biomassa. Per warmtenet wordt bepaald welk deel van de geleverde warmte hernieuwbaar is. Een warmtenet kan aantrekkelijk zijn om te voldoen aan BENG 3. Vooral bij hoogbouw in stedelijke gebieden. Warmtepomp Een warmtepomp maakt gebruik van warmte in de bodem of van omgevingswarmte. Het jaarrendement (SPF) van een warmtepomp voor verwarming kan 250 tot 400 procent zijn. Voor warm tapwater kan het jaarrendement circa 100 procent zijn. Een warmtepomp werkt op elektriciteit. Het rendement van elektriciteitsopwekking moet dus worden verrekend. De SPF (seasonal performance factor) is het systeemrendement (inclusief hulpenergie), gemeten over een heel jaar. De COP (coefficient of performance) is het rendement van de warmtepomp in een testopstelling. De SPF is altijd lager dan de COP. Vrijstaande woning met zadeldak. Rc-waarde vloer 4,0, gevel 5,2 en dak 6,5, warmtepomp, triple glas, balansventilatie met wtw, infiltratie (q v;10 ) 0,4 en 42 m2 PV. De EPC is -0,01. BENG 1: 48,5 kwh/m2 per jaar (thermisch) BENG 2: -5 kwh/m2 per jaar (primair fossiel) BENG 3: 109% Energielasten: 35 per maand De woning voldoet ruimschoots aan BENG 2 en 3. Hij levert op jaarbasis ook wat energie voor het huishoudelijke gebruik. De energiebehoefte (BENG 1) is echter te hoog. Oorzaak is dat een vrijstaande woning per definitie weinig compact is: het buitenoppervlak is groot ten opzichte van het vloeroppervlak. Met een flinke reeks van maatregelen kan deze woning aan BENG voldoen: Rc-waarde vloer 6,0, gevel 9,0 en dak 10,0, aanvullend CO2-sturing voor het ventilatiesysteem en extra luchtdicht (q v;10 ) 0,15 (ipv 0,4). Met deze aanvullende maatregelen wordt de EPC -0,09. De woning voldoet nu ook aan BENG 1: BENG 1: 24,9 kwh/m2 per jaar (thermisch) BENG 2: -11,2 kwh/m2 per jaar (primair fossiel) BENG 3: 127% Meerkosten (t.o.v. EPC 0,4): (= 168 per m2) Energielasten: 19 per maand In een vrijstaande woning zijn er vaak ruime mogelijkheden om met PV aan BENG 2 en 3 te voldoen. Het voorbeeld laat zien dat er veel nodig is om ook aan BENG 1 te voldoen. Woningbouw volgens BENG 19

84 BENG gaat over energie, maar zegt niets over comfort en gezondheid. Toch zijn en blijven dat de randvoorwaarden voor een leefbare woning. Het is cruciaal om dat niet uit het oog te verliezen. De sector staat voor de opdracht woningen te bouwen die voldoen aan BENG én comfortabel en gezond zijn. Dat noemen we ZEN. Principe van zomernachtventilatie Zet 's nachts inbraakwerende ramen op de begane grond en dakraam boven trapgat open, zodat warme lucht weg kan. ZEN staat voor Zeer Energiezuinige Nieuwbouw met de bewoners als uitgangspunt. Kijk voor meer informatie op ikwoonzen.nl. Warmte Nieuwbouwwoningen hebben vaak een constante binnentemperatuur. Maar bewoners willen de temperatuur soms per kamer kunnen regelen. Vooral in slaapkamers. De thermische scheiding tussen de woonkamer en slaapkamers verdient daarom meer aandacht. Bewoners willen de temperatuur bovendien snel aan hun behoefte kunnen aanpassen. Vloerverwarming reageert soms traag en dat geeft discomfort. Er zijn systemen met zeer dunne circulatiekanalen die wel snel reageren. Verder verdient de kans op oververhitting serieus aandacht. Goede, robuuste, automatisch gestuurde en makkelijk te overrulen buitenzonwering wordt belangrijk, evenals makkelijk te gebruiken zomernachtventilatie. Koeling uit warmte-koudeopslag (wko) geeft aanvullend comfort. Lucht Veel klachten van bewoners hebben te maken met een gebrekkig ventilatiesysteem. Fouten in ontwerp en uitvoering kunnen onnodig geluid veroorzaken. Bij ventilatie met natuurlijke toevoer via roosters, in combinatie met vloerverwarming is er veel kans op tocht. Bij CO2-regeling met slechts één sensor (in de woonkamer) is de lucht in slaapkamers vaak ongezond. Aanbevolen wordt een regeling met zonering en CO2-sturing per vertrek. Toevoer van verse lucht moet zodanig zijn, dat geen tocht ontstaat. Dat kan door 20