Jaarrekening. Deel III. Jaarrekening 2013

Transcriptie

1 Jaarrekening Deel III Jaarrekening 2013 Jaarrekening 2013

2 ALGEMEEN Naam van de toegelaten instelling : Stichting Vidomes Statutaire Vestigingsplaats : Delft Adres en vestigingsplaats hoofdkantoor : Kleveringweg 24 te Delft Postadres : Postbus 390, 2600 AJ Delft Telefoonnummer : (015-) adres : info@vidomes.nl Internetsite : Kamer van Koophandel : 's-gravenhage, nummer

3 INHOUD JAARREKENING 2013 Omschrijving Pagina Jaarverslag van het bestuur 4 1. Balans per 31 december 2013 (voor voorgestelde resultaatbestemming) 5 2. Winst- en verliesrekening over het boekjaar Kasstroomoverzicht 2013 (directe methode) 7 4. Algemene toelichting 8 5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 9 6. Grondslagen voor waardering van het resultaat Financiële instrumenten en risicobeheersing Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Kasstroomoverzicht Toelichting op de balans per 31 december Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige informatie Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 41

4 JAARVERSLAG VAN HET BESTUUR Voor het jaarverslag van het bestuur verwijzen wij u naar het jaarverslag Vidomes blz: 4

5 1. BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (voor voorgestelde resultaatbestemming) Balans per 31 december 2013 (* 1.000,- afgerond) Activa Vaste activa Ref Immateriële vaste activa A1. Licenties software A Materiële vaste activa A2. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie A Vastgoedbeleggingen A3. Commercieel vastgoed in exploitatie A Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging A Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden A Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie A Financiële vaste activa A4. Overig kapitaalbelang A Latente belastingvordering A Overige effecten A Te vorderen BWS-subsidies A Overige financiële vaste activa A Vlottende activa Voorraden A5. Vastgoed bestemd voor verkoop A Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop A Onderhanden projecten A Vorderingen A7 Huurdebiteuren zittende huurders A Gemeenten A Overige vorderingen A Pensioenen A Overlopende activa A Liquide middelen A Passiva Eigen vermogen P1. Wettelijke reserve participatie SWY P Overige reserves P Resultaat boekjaar P Egalisatierekening P2. Egalisatie BWS subsidies P Voorzieningen P3. Voorziening onrendabele investeringen P Voorziening latente belastingverplichting P Voorziening reorganisatiekosten P Overige voorzieningen P Langlopende schulden (leningen o/g) P4. Leningen overheid P Leningenkredietinstellingen P Verplichtingen uit verkopen onder voorwaarden P Kortlopende schulden P5. Schulden aan kredietinstellingen P Schulden aan leveranciers P Belastingen en premies sociale verzekeringen P Schulden ter zake van pensioenen P Onderhanden projecten P Overlopende passiva P blz: 5

6 2. WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2013 Winst en verliesrekening over 2013 (* 1000,- afgerond) Ref Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Personeelskosten 10. Lonen en salarissen 10a Sociale lasten 10b Pensioenlasten 10c Overige personeelslasten 10d Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Waardeverandering financiële vaste activa en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Som der Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Som der belastingen Resultaat na belastingen Resultaatbestemming Onttrekking/Dotatie aan de overige reserves Onttrekking/Dotatie aan de wettelijke reserve participatie SWY Totaal blz: 6

7 3. KASSTROOMOVERZICHT 2013 (directe methode) Kasstroomoverzicht over 2013 (* 1000,- afgerond) Ref Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders W1,2, A Ontvangsten van subsidiegevers W3, P Ontvangsten overige W7, A7, P Betalingen aan werknemers W10, A4, P3, Betalingen aan leveranciers onderhoud W11, A7, P Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten W14, A7, P Betalingen overige W10,12,13,14, A7, P3, Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente W17, A Betaalde rente W Betaalde vennootschapsbelasting W Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa A2,7, P Desinvesteringen in materiële vastie activa W5, A2,5,6,7, P Investeringen in financiële vaste activa A Desinvesteringen in financiële vaste activa A Investeringen in immateriële vaste activa A1, P Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) P Aflossing langlopende schulden (leningen) P Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen in boekjaar Mutatie liquide middelen in boekjaar De toename (afname) van de geldmiddelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen: Stand per 1 januari Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen/bankkrediet Mutatie boekjaar Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen/bankkrediet Stand per 31 december Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen/bankkrediet - - Stand per 31 december blz: 7

8 4. ALGEMENE TOELICHTING Algemeen Stichting Vidomes is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de regio Haaglanden en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Delft. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Consolidatie Vidomes heeft in 50 verenigingen van eigenaren een belang, veelal middels het bezit van een aantal woningen. Dit belang is niet gewaardeerd in de jaarrekening, omdat Vidomes zich beroept op de wettelijke vrijstelling dat de gezamenlijke betekenis te verwaarlozen is op het geheel van de jaarrekening (art. 2:407, lid a BW). Op basis van de beschikbare informatie van de verenigingen van eigenaren is het belang van Vidomes gekwantificeerd op 4,6 miljoen. Presentatie In RJ 645 zijn modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven.voor de resultatenrekening is er naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Vidomes kiest voor het categorale model. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Vidomes zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling zijn opgenomen in hoofstuk 8 van deze jaarrekening. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Effecten (voorgenomen) regeringsbeleid Vidomes wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV mogelijk jaarlijks op te leggen extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Vidomes op van 9,2 mln in 2014 naar 13,1 mln in Voor de periode houdt Vidomes rekening met een totale verhuurderheffing van 56,9 mln. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor ,6 mln. Voor de jaren 2014 tot en met 2018 houdt Vidomes rekening met een totale saneringsteun heffing van 23,4 mln. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Vidomes een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van de investeringen. De kostenbesparingen voor de aankomende jaren zien toe op personeel, organisatie en onderhoud. Dit zal een positief effect hebben op de exploitatiekasstroom van Vidomes. Vidomes heeft in haar projecties slechts beperkt rekening gehouden met huurstijgingen boven inflatie, nl. 1,33% in 2014 aflopend naar 0,42% in Voor 2014 mag en zal Vidomes een hogere huurstijging realiseren dan waar in de projectie rekening mee is gehouden. Dit heeft een positief effect op de exploitatiekasstromen van Vidomes. Vidomes heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende jaren van gemiddeld 30 mln per jaar. De gecommitteerde investeringen per 31 december 2013 liggen onder dit bedrag. Over 2014 en 2015 zijn na afloop van het boekjaar al investeringen geschrapt ten opzichte van de projecties. Met deze maatregelen kan Vidomes in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Vidomes verwacht na uitvoering van genoemde maatregelen blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, DSCR, loan to value, solvabiliteit en dekkingsgraad) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren. blz: 8

9 5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Door de Raad voor de Jaarverslaggeving is RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Vidomes past deze Richtlijn toe. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. In de jaarrekening kunnen afrondingsverschillen voorkomen. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs of actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met de referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Algemeen Vergelijking met vorig jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridische afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Immateriële vaste activa Licenties De licenties zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur. De cumulatieve afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. De economische levensduur is overeenkomstig de contractperiode van de licentie. Ultimo 2013 betekent dit een levensduur van 3 jaar. Met op balansdatum verwachte duurzame waardeverminderingen wordt rekening gehouden. Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs: De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud: Vidomes verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de verkrijgingsprijs indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijk component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. blz: 9

10 5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur. De cumulatieve afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. De verwachte economische levensduur van de activa ten dienste van de exploitatie is als volgt vastgesteld: Kantoren en inventaris: Bouw: 50 jaar Overig: 5-10 jaar Auto's: 5 jaar Automatisering: 3-7 jaar Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Indien de taxatiewaarde lager is dan de historische kostprijs minus afschrijvingen is er sprake van een bijzondere waardevermindering. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij anders is vermeld. Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking tegen verkrijgings-of vervaardigingsprijs gewaardeerd en daarna tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat al het vastgoed minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Vanwege de herrekening voor Aedex is in 2013 al het bezit getaxeerd. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als niet-gerealiseerde herwaardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks door de Minister van Wonen en Rijksdienst wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Vidomes is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Vidomes zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat, met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH, de basis voor de waardering. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking tegen verkrijgings-of vervaardigingsprijs gewaardeerd en daarna tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario s. blz: 10

11 5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip marktwaarde. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op deze basis komt een opslag waarin risico s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico s en segmentspecifieke risico s. Voor 2013 bedraagt de basis IRS 1,907% en de sector risico-opslag 4,90%. Voor de verschillende typen vastgoed en lokaties (wijken) worden gedifferentieerde percentages aangehouden met een bandbreedte van 0,25% tot 3,31%, hetgeen resulteert in en disconteringsvoet van minimaal 7,01% en maximaal 11,93%. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De door Vidomes gehanteerde exit yields liggen tussen de 4,5% en 14,19%. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring mbt tot de marktconformiteit afgegeven Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als niet-gerealiseerde herwaardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognotiseerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: Voor 2014 wordt rekening gehouden met een huurverhoging van 4,44% bestaande uit inflatie (2,75%) en een inkomensafhankelijke huurverhoging van 1,69% Voor de jaren na 2014 is rekening gehouden met een huurverhoging van 2% (voorgaand jaar: 2%); jaarlijkse huurderving van 1,84% van de huuropbrengst (voorgaand jaar: 1,35% voor 2013 en voor 2014 e.v. 1,43%); mutatiegraad van 7,1% (voorgaand jaar: 7,3%) en huurharmonisatie tot 90% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: 100% van de max. red. huur); jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3% (voorgaand jaar: 3%); genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van 1.142,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: 1.323,-); genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) van 360,- (voorgaand jaar: 399,-); kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van 776,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: 776,-); een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode voor een zelfstandige woning van 5.000,-, een onzelfstandige woning 2.500,-, voor BOG, MOG of parkeerplaatsen wordt de historische kostprijs gehanteerd of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem); een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen; een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor niet-wsw-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 1 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: idem), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later nog geen wettelijke kader. De minister heeft het wetsvoorstel voorbereid. In het wetsvoorstel zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk 3,81%, 4,49%, 4,91% en 5,36% van de WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De inschatting is gemaakt dat deze wetgeving doorgang zal vinden. Op basis van die inschatting is de verhuurdersheffing voor de jaren 2014 t/m 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. blz: 11

12 5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vidomes verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Vidomes onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Verkopen onder voorwaarden die niet als financieringstransactie kwalificeren zijn verkooptransacties. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Vidomes het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag wat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Vidomes een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Vidomes een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als 'niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille'. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag wat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als 'niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille'. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als 'niet-gerealiseerde herwaardering' bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Financiële vaste activa Overig kapitaalbelang De participatie in Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) wordt gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde op grond van de meest recente jaarrekening. Indien het eigen vermogen van SWY negatief is, wordt de participatie gewaardeerd op nihil. De participatie in Warmtebedrijf Eneco Delft B.V. (WBED B.V.) wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. Latente belastingvordering Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve belastinglatenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 3,21%. Bij het bepalen van de belastinglatentie uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van activa en passiva is rekening gehouden met de verwachte levensduur van deze activa en passiva. Voor de verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van het vastgoed betekent dit dat alleen de latentie als gevolg van voorgenomen verkopen leidt tot een contante waarde hoger dan nihil. De contante waarde van de latentie voor het door te exploiteren bezit tendeert naar nihil. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. De berekening van de latente belastingvorderingen vindt plaats tegen de op het einde van het belastingjaar geldende tarieven, voor zover bij de wet reeds vastgesteld. Overige effecten De onder de financiële vaste activa opgenomen certificaten in het Wif, die worden aangehouden tot het einde van de looptijd, worden initieel gewaardeerd op de reele waarde van het cerrtificaat, gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens wordt gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. Te vorderen BWS-subsidies De te vorderen BWS-subsidies worden jaarlijks verminderd met de ontvangen termijnen en vermeerderd met de toegezegde subsidies en de rente over het resterende saldo. De waardering is tegen contante waarde. Contant making vindt plaats tegen rentepercentage dat varieert van 3,53% tot 4,38%. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van het disconteringspercentage en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. blz: 12

13 5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Overige financiële vaste activa De onder de financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen en overige vorderingen, alsmede leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. De vorderingen worden initeel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van de leningen of verwerving van de obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst- en verliesrekening. De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Afgeleide financiële instrumenten De waardering van afgeleide financiële instrumenten ( derivaten ) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende derivaat beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. Indien het onderliggende derivaat niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. Vidomes past hedge accounting toe op alle afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Vidomes gedocumenteerd. Vidomes stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende. Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de hedge van het valutarisico van een toekomstige transactie. Indien de afgedekte post een monetaire post in vreemde valuta betreft die in de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor zover het valuta-elementen in zich heeft, ook gewaardeerd tegen de periode-einde koers. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de corporatie op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de corporatie de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financieel actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daardoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van terugname, als er geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft onverkochte opgeleverde nieuwbouwwoningen en de teruggekochte Koopgarant woningen. De onverkochte opgeleverde koopwoningen uit projectontwikkeling worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs bestaat uit directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien voor het vervaardigen noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. De teruggekochte (Koopgarant) woningen onder voorwaarden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft onverkochte onroerende zaken in aanbouw, welke per balansdatum nog niet verkocht zijn. De onverkochte onroerende zaken in aanbouw worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs bestaat uit directe materiaalen arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien voor het vervaardigen noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten Onderhanden projecten betreft verkochte onroerende zaken in aanbouw. Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten. Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder vastgoed in ontwikkeling voor verkoop. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de gamortiseerde kostrpijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. blz: 13

14 5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid huurdebiteuren wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Ultimo 2013 is met behulp van een ouderdoms analyse het risico van oninbaarheid en de hiertoe benodigde voorziening op individuele basis bepaald. De voorziening is getoetst aan de werkelijke afschrijving in de afgelopen jaren. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito's met een looptijd korter dan1 jaar. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Reserve participatie SWY Vidomes had een participatie van 15% in de Stichting Woonformatie Ypenburg. Indien er sprake is van een negatief eigen vermogen, wordt het aandeel in het negatief eigen vermogen gereserveerd. Egalisatierekening BWS Op deze rekening is het nog niet aan de exploitatie toegerekende deel van de toegezegde subsidie opgenomen. De egalisatierekening is gewaardeerd tegen contante waarde. Deze wordt contant gemaakt tegen een rentepercentage dat varieert van 3,53% tot 4,38%. Jaarlijks wordt rente toegevoegd op basis van het subsidierendement. De jaarlijkse vrijval is gebaseerd op een voorgecalculeerd subsidiebedrag. De vrijval komt ten gunste van de post overheidsbijdragen in de winst- en verliesrekening. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte rederlijkerwijs kan worden geschat. Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de reele waarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de reele waarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Voorziening voor latente belastingverplichtingen Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 3,21%. Voorziening reorganisatiekosten Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarover reeds in het verslagjaar besluitvorming heeft plaatsgevonden en interne communicatie heeft plaatsgevonden. Voorziening uitgestelde beloningen De voorziening is gevormd voor toekomstige jubileum uitkeringen aan personeel. De waardering van de voorziening is tegen nominale waarde en gebaseerd op de komende 5 jaar. Voorziening loopbaanontwikkeling Deze voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten uitgaven ter stimulering van de loopbaanontwikkeling. Voorziening voor schadeclaims huurders Deze voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten schadeclaims van bewoners van de Populierendreef. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag (nominale waarde) rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder kortlopende schulden. Verplichtingen uit onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkopen onder voorwaarden heeft Vidomes een terugkoopverplichting. Deze verplichting bevat naast de marktwaarde min de afgesproken korting tevens Kortlopende schulden Kortlopende schulden worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie. Kortlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de gamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Verplichting verlofuren Een verplichting is getroffen voor de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om aan de verplichting tot uitbetaling van de verlofuren ineens te kunnen voldoen. De verplichting is gevormd op basis van het saldo verlof uren ultimo 2013 en het geldende uurtarief in januari blz: 14

15 6. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN HET RESULTAAT Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde effecten en afgeleide instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximum 4% verhoogd met een inkomensafhankelijk percentage van 0,5% of 2,5%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de 'lasten servicecontracten'. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als nettoomzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de Percentage of Completion -methode, ofwel de PoCmethode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-enverliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-enverliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Afschrijvingen op (im)materiële activa ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op materiële vaste activa en licenties software worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activa posten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Voor onroerende zaken in ontwikkeling ontstaat deze bijzondere waardevermindering op het moment van investeringsbeslissing door de directie. Bij het bepalen van de afwaardering op activa in ontwikkeling wordt conform RJ 645 rekening gehouden met het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de stichtingskosten van het project. blz: 15

16 6. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN HET RESULTAAT Personeelskosten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Vidomes heeft de volgende pensioenregeling: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Vidomes heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Vidomes betaalt hiervoor premies waarvan de de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijk geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Vidomes heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Vidomes. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor: de verplichting van Vidomes tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds; extra pensioenaanspraken die voortvloeien uit door Vidomes toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bijvoorbeeld voortkomend uit CAO-afspraken) bij een eindloonregeling; onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties; nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van Vidomes. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-realiseerbare waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningenen en de gewogen rentevoet van de leningendie niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Waardeveranderingen financiele vast activa en van effecten Afwaarderingen op de geamortiseerde kostprijs van de financiele vaste activa worden rechtstreeks verwerkt in de winst-en verliesrekening. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Vidomes integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het hanteren belastingtarief. Latente belastingvorderingen en latente belastingschulden worden opgenomen tegen contante waarde. Deze worden contant gemaakt tegen de netto rente. Dit percentage bedraagt voor ,21%. Vidomes heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. blz: 16

17 7. FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING Het treasurystatuut met daarin opgenomen het financieel beleid is vastgesteld door de directie en goedgekeurd door de RvC in april In het treasury statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasury beleid van Vidomes dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten ( derivaten ) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasury statuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Vidomes zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Prijsrisico's Vidomes loopt risico s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa, overige effecten. Vidomes beheerst het prijsrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen per tegenpartij. Valutarisico Vidomes is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico Vidomes loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa als gevolg van wijzingen in de marktrente. Vidomes maakt geen gebruik van derivaten om dit risico op deze posten af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Vidomes risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Vidomes renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Vidomes een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasury statuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aanttrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata, hoofdsom en rentetype van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening of volledig daarbinnen vallen. Bij een daling van de marktrente van 1% neemt de marktwaarde onder gelijk blijvende omstandigheden af met 14,6M toe. Bij een rentestijging van 1% zal de marktwaarde van de derivaten met 14,6M toenemen. Deze hebben geen directe impact op de Winst- en Verliesrekening en het eigen vermogen omdat sprake is van een effectieve hedgerelatie. Kredietrisico Vidomes heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Vidomes maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. Beschikbaarheidsrisico Vidomes is voor de toegang tot de kapitaalmarkt veelal afhankelijk van de beschikbaarheid van de borging door het WSW. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Vidomes loopt per balansdatum zijn als volgt: 31 december 2013 Banksaldo Kredietlimiet Lopende investeringsverplichtingen Nog niet benutte borgings ruimte WSW (2014) 0 Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Vidomes zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. blz: 17

18 8. BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW opgesteld. De directie dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij bepaling van de reële waarde van de actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd, zijn uiteengezet in de grondslagen. De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid. Generieke uitgangspunten voor woningen en BOG: Prijsinflatie: 20-jaars gemiddelde CBS Bouwkostenstijging: 20-jaars gemiddelde BDB-bouwkostenstijging Looninflatie: 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS. Disconteringsvoet Het model maakt gebruik van de Discounted Cash Flow methode, waarbij de kasstromen in de toekomst contant worden gemaakt tegen het Disconteringsvoet percentage. Dit percentage bestaat uit: o De Interest Rate Swap (24 maands gemiddelde van een 10 jarig contract). Dit vast percentage voor alle objecten wordt door IPD op basis van benchmark vastgesteld en bedroeg eind ,907%. o Een sector opslag van 4,9% eind Dit is een opslag die rekening houdt met de kenmerken voor het beleggen in vastgoed. Per jaar wordt dit percentage voor alle objecten vastgesteld door de taxateur, dit in overleg met de andere taxateurs die deelnemen aan IPD/aeDex. Vaak is dit percentage een communicerend vat met de IRS, omdat de IRS per jaar erg kan fluctueren en de risico s in het beleggen in vastgoed niet in deze hoedanigheid mee fluctueert. o Een risico opslag van 0,15% voor beleggingen in huurwoningen vanwege het risico in de combinatie van verhuurderheffing na 2017 en potentiële inkomensafhankelijke huurverhogingen na o Een risico opslag per object van minimaal 0,25% en maximaal 4,97% eind In dit percentage worden de exploitatierisico s die samenhangen met het specifieke object gewaardeerd. Woningtaxaties De waardering van de vastgoedbeleggingen is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat conform de IPD/aeDex. Die wordt bepaald door de contante waarde te bepalen van de kasstromen over 15 jaar van de hoogste van een tweetal scenario s: uitponden en doorexploiteren. Daarbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Leegwaarde De leegwaarde staat voor de verkoopwaarde van eén plattegrondtype in het object. De leegwaarde wordt bepaald door de taxateur op basis van plattegronden, m2 GBO/VVO. De taxateur doet een geveltaxatie en vraagt referentietransacties op uit de NVM database en kadaster. Markthuur De markthuur is de huurprijs die uitgaande van optimale marketing en verhuur behaald zou worden op het moment van waardebepaling. Indien de maximaal redelijke huur lager ligt dan de markthuur en het betreft geen geliberaliseerde woning dan wordt de maximaal redelijke huur aangehouden. Mutatiegraad Bij bestaand bezit is de historische verhuurmutatie, het gemiddelde van afgelopen 6 jaar, het uitgangspunt. De mutatiegraad staat gelijk aan het aantal opzeggingen naar rato van het aantal contracten in een object/complex. Bij nieuwbouw bepaalt de taxateur de verkoopmutatie op basis van o.a. verkoopcourantheid van de woningen, verkoopomgeving en verwachte lage uitstroom door lage huur. Onderhoud Gedurende de beschouwde periode wordt het woningobject onderhouden. Het onderhoud dat wordt uitgevoerd is bij wet afdwingbaar door de huurder en betreft in geen geval investeringen.de onderhoudsnormen worden bepaald aan de hand van de Vastgoed Taxatie Wijzer (VTW). Beheer De hoogte van de beheerskosten is overeenkomstig wat daarvoor in de markt gebruikelijk is. De parameter beheerskosten wordt daarom vastgesteld onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outsourcingscenario. De beheerskosten worden bepaald aan de hand van de Vastgoed Taxatie Wijzer. Exit yield De exit yield geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jaars exploitatieperiode. De vaststelling van de exit yield is beschreven onder de waarderingsgrondslag voor Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging. blz: 18

19 8. BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Taxaties BOG De marktwaarde bij bedrijfsonroerend goed is op basis van het scenario doorexploiteren.voorts gelden de volgende uitgangspunten. Markthuur De huurprijs die bij nieuwe verhuring op het moment van waarderen gegeven de dan geldende vraag/aanbodverhoudingen op de markt, onder de conditie van optimale marketing, ten hoogste tot stand kan komen. De markthuur is uit te drukken in een prijs per m2 VVO. Voor wat betreft het gebruikte VVO-begrip en BVO-begrip wordt aangesloten bij de hiervoor volgens NEN-2580 geldende definitie. Markthuuraanpassing Een percentage waarmee de markthuur zich naar verwachting jaarlijks zal ontwikkelen. In dit percentage, dat wordt gehanteerd om de jaarlijkse markthuuropbrengsten gedurende de DCF-periode tot uiting te brengen, komt onder andere de positionering van het object/complex in de BOGhuurmarkt tot uitdrukking. Looptijd contract maanden Het betreft hier de totale periode waarvoor het contract is aangegaan. De einddatum van het contract is de datum waarop zich het eerstvolgende verlengingsmoment aandient, mits dat tevens het eerste moment is waartegen de huurder de huurovereenkomst kan beëindigen dan wel het moment waarop de bestaande huurovereenkomst van rechtswege eindigt. Onderhoud Afhankelijk van de aanwezige voorzieningen en installaties in het betreffende object wordt aan de hand van de VTW een marktconform bedrag per m2 BVO per jaar ingeschat. Dit bedrag dient als basis voor het berekenen van de totale onderhoudskosten. Beheer De hoogte van de beheerskosten is overeenkomstig wat daarvoor in de markt gebruikelijk is. De parameter beheerskosten wordt daarom vastgesteld onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outsourcingscenario. Exit yield De exit yield wordt bepaald onder de aanname dat de koper de huurexploitatie van het object/complex voortzet, dit tenzij nu al kan worden aangenomen dat per het einde van de DCF-periode de marktpositie van het object/complex en/of de omgevingsfactoren met zich mee zullen brengen dat eventuele kopers van dat moment de exploitatie zullen beëindigen en het object/complex zullen gaan herontwikkelen. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Vidomes een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; de verwerking van projectontwikkelingsresultaten; de waardering van de leningenportefeuille; het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. De reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige at arm s length -transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden. blz: 19

20 9. KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de werkelijke ontvangsten en uitgaven opgenomen. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).de investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. blz: 20