Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012

Transcriptie

1 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012

2 Inhoud Bericht van de directeur-bestuurder 6 Jaarverslag Kerncijfers 8 2 Resultaten in het kort 8 3 Bericht van de raad van toezicht 10 4 Governance 15 5 Informatie voor deelnemers en beleggers 19 Volkshuisvestingsverslag De woningmarkt 26 2 Portefeuilleontwikkeling 27 3 Aankoop en verkoop 30 4 Ontwikkeling aedex benchmark 33 5 Huurbeleid en huurprijsontwikkeling 33 6 Beheer en onderhoud 35 7 Vereniging van Eigenaren 36 Jaarrekening 2012 Geconsolideerde balans (na winstbestemming) 40 Geconsolideerde resultatenrekening 42 Geconsolideerde kasstroomoverzicht 43 Toelichting op de geconsolideerde 44 Toelichting op de geconsolideerde balans 55 Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening 68 Enkelvoudige balans (na winstbestemming) 72 Enkelvoudige resultatenrekening 74 Toelichting op de enkelvoudige 75 Toelichting op de enkelvoudige balans 76 Overige informatie 90 Overige gegevens en controleverklaring 90 Bijlagen Bijlage 1 Leden Wooninvesteringsfonds 96 Bijlage 2 Overzicht portefeuille 98 4 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

3 1 Bericht van de directeur-bestuurder Het verslagjaar 2012 heeft niet de economische stabiliteit gebracht die de woningmarkt zo hard nodig heeft. Na jaren van groei vanaf de jaren negentig van de vorige eeuw verkeren we nu al weer een aantal jaren in een periode van laagconjunctuur. Vanuit de gedachte dat de economie en de concurrentiepositie van Nederland in de kern sterk is, maar de noodzakelijk geachte hervormingsmaatregelen langdurig pijnlijk zullen zijn, zal het herstel van de woningmarkt nog de nodige tijd vergen. De dynamiek op de woningmarkt is stilgevallen ondanks de lage koopprijzen en de lage rentestand, waardoor de betaalbaarheid van woningen sterk is verbeterd. Op termijn zal de toenemende schaarste in delen van de woningmarkt door de ontbrekende nieuwbouwproductie en de versterkte marktwerking bij huurprijzen in combinatie met inkomensafhankelijke huurverhogingen mogelijk effect hebben. Nu is meer bepalend de onzekerheid over werk, inkomen, bezuinigingsmaatregelen en hypotheekvoorwaarden waarmee het dalende consumentenvertrouwen wordt gevoed. Met een afwachtende houding op de woningmarkt tot gevolg. In het verslagjaar houdt niet alleen de daling van de woningprijzen aan, ook de transactieaantallen zijn in 2012 verder teruggevallen waarbij concurrentie dwingt tot het accepteren van lagere marges. Sinds 2008 zijn de reële huizenprijzen met ongeveer 20 % gedaald. In deze moeilijke woningmarktomstandigheden heeft het Wooninvesteringsfonds het jaar 2012 met een negatief jaarresultaat afgesloten. Dit resultaat is bereikt door met name afgenomen verkoopopbrengsten, hoge financieringslasten en een negatieve herwaardering van de woningportefeuille. Tegelijkertijd zijn de operationele resultaten bevredigend rekening houdend met de situatie, waarmee onze voortdurende anticiperende aandacht voor kostenbesparingen en risicomanagement worden getoond. Het behaalde directe rendement op de portefeuille bedraagt 4,2% positief bij een indirect rendement van 4,7% negatief. getransformeerd van matchingsinstrument naar een sectorinstituut met door de markt gefinancierde fondsen in plaats van financiering door de sector zelf. In 2013 zal een herpositionering op dit punt worden gerealiseerd om zowel de corporaties als beleggers te informeren over de nieuwe mogelijkheden en de toegevoegde waarde van het Wooninvesteringsfonds. Met funding van beleggers van buiten de corporatiesector kan het Wooninvesteringsfonds onverminderd blijven inspelen op de liquiditeitsvraag en verruiming van de investeringscapaciteit van corporaties waarop door de verhuurdersheffing een enorme rem is gezet. Gezien de grote vraag van corporaties naar de mogelijkheden van verkopen van woningcomplexen aan het Wooninvesteringsfonds en de aanhoudende financiële druk op corporaties voorzien we de komende jaren een toenemend aanbod. Met vernieuwende financieringsstructuren en maatwerk voor corporaties en vermogensverstrekkers heeft het Wooninvesteringsfonds de ambitie hierin een actieve en innovatieve rol te spelen ten behoeve van de sector. In het verslagjaar heeft het Wooninvesteringsfonds zijn positie, de (markt)ontwikkelingen, het perspectief voor de certificaathouders en de toegevoegde waarde voor corporaties intensief besproken met de vele stakeholders. De uitgesproken steun biedt ons het fundament voor het realiseren van de strategie die het Wooninvesteringsfonds in het verslagjaar heeft vastgesteld voor de periode Onze inspanningen zijn gericht op uitbreiding van nieuwe fondsen, de voorbereiding van de herfinanciering in 2015, het goed in de markt zetten van koop- en huurwoningen in combinatie met een solide en scherpe bedrijfsvoering en een degelijke financiële strategie. Zo werken wij aan de positionering van het Wooninvesteringsfonds, goed voorbereid op onze ambities en een financieel gezonde groei. Het bestuur maakt graag van de mogelijkheid gebruik om zijn erkentelijkheid en dank uit te spreken aan de raad van toezicht, de leden, de medewerkers en de vele partners en stakeholders voor hun vertrouwen en inspanningen gedurende het afgelopen jaar. De inzet en betrokkenheid van velen hebben bijgedragen aan de verdere ontwikkeling van het Wooninvesteringsfonds. Graag werkt het bestuur ook in de komende jaren met u samen aan onze missie en ambities. 27 mei 2013 Jaarverslag Kerncijfers 8 2 Resultaten in het kort 8 3 Bericht van de raad van toezicht 10 4 Governance 15 5 Informatie voor deelnemers en beleggers 19 Met de start van aankopen in fondsen (eerste realisatie in 2011, geen realisatie in 2012) is het Wooninvesteringsfonds Karin E. de Graaf Directeur-bestuurder 6 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

4 1 Kerncijfers Resultaten in het kort JAARVERSLAG t/m 2008 Aantal gekochte complexen Aantal corporaties waarvan is gekocht Aantal aangekochte woningen Aantal aangekocht overig vastgoed De rentabiliteit op het garantievermogen en totale vermogen is in 2012 ten opzichte van 2011 verslechterd. De mindere verkopen en de negatieve niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben daaraan bijgedragen. Het rendement op de vastgoedbeleggingen is in 2012 ge- toenemende kosten van heffingen (saneringssteun CFV en verhuurdersheffing). In 2013 zal het Wooninvesteringsfonds de verkopen naar verwachting kunnen stabiliseren op het niveau van 2012 (circa 140 woningen). De liquiditeit is toegenomen, de rente 2011 op de certificaten is deels en de rente 2012 op de certificaten is vol- JAARVERSLAG 2012 Aantal verkochte woningen Aantal verkocht overig vastgoed Aantal woningen verkocht aan zittende huurders daald naar 0,5% negatief (2011: 2,0%). De afname is met name toe te schrijven aan het verslechterde indirecte rendement van 2,4% negatief in 2011 naar 4,7% negatief in Het sentiment op de woningmarkt en bij beleggers ledig bijgeschreven bij de uitstaande verplichtingen aan certificaathouders. De operationele kasstromen zijn ook in 2012 positief, maar minder als gevolg van het lagere aantal verkopen van woningen. is negatief. Van de liquiditeiten ultimo 2012 is circa 3 miljoen ge- Gemiddeld bouwjaar van de complexen Gemiddelde huurprijs in Verhouding t.o.v. maximaal redelijke huurprijs 78% 78% 77% 77% 77% Gemiddelde leegwaarde woningen in Hier tegenover staat een stabiel direct rendement, op de vastgoedportefeuille in 2012 van 4,2% in vergelijking met vorig jaar ondanks de afgenomen resultaten uit verkopen. Voor 2013 is een negatief resultaat uit gewone bedrijfsuit- reserveerd voor vervroegde aflossing aan de banken enerzijds als uitvloeisel van het (tijdelijk) breken van het bankconvenant op de DSCR anderszijds voor herstel van de loan-to-value. De geconsolideerde resultaten over 2012 en de stelselwij- Huur/leegwaarde verhouding 4,0% 4,0% 4,0% 3,9% 3,6% oefening voor belastingen begroot voornamelijk als gevolg zigingen leiden tot een geconsolideerd balanstotaal van Verkoopmutatiegraad 3,0% 4,8% 5,6% 5,3% 7,7% van de verdere verslechteringen van de woningmarkt en 477 miljoen (vgl. 2011: 502 miljoen). Gemiddelde kosten klachtenonderhoud per woning in Gemiddelde kosten planmatig onderhoud per woning in Beheerskosten per woning in Leegstandperiode bij mutatie voor verkoop in maanden 9,4 9,1 8,2 6,9 4,0 Maatschappelijke investering (jaarlijks beschikbaar gemaakt voor corporaties) in de vorm van liquiditeit in miljoen - 33,0 59,8 75,6 289,2 Geconsolideerde resultatenrekening In e BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige opbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Resultaten in het kort In 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds, naar aanleiding van de nieuwe verslaggevingsrichtlijnen, de typologie van het vastgoed beoordeeld. Gezien het feit dat het beleid van het Wooninvesteringsfonds voor de gehele vastgoedportefeuille gericht is op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement heeft de directie met goedkeuring van de toezichthouder ervoor gekozen het sociaal vastgoed te kwalificeren als vastgoedbelegging. De voorliggende jaarrekening hanteert daarom het actuele waardemodel. In de jaarrekening 2011 is nog het bedrijfswaardemodel toegepast. Dit betekent dat in de een stelselwijziging heeft plaatsgevonden. Het verslagjaar 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds met een negatief financieel resultaat afgesloten, van 17,8 miljoen zowel enkelvoudig als geconsolideerd. De effecten van de herwaardering van de vastgoedbeleggingen heeft op deze resultaten een grote impact gehad. De afwaardering enkelvoudig en geconsolideerd bedragen respectievelijk 21,4 miljoen en 20,7 miljoen. Het geconsolideerde resultaat voor niet-gerealiseerde waardeveranderingen, financiële resultaten en belastingen is in 2012 met 18,0 miljoen slechter dan in De verklaring hiervoor is te vinden in een afname van de resultaten uit verkoop. Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille is met 3,4 miljoen 3,9 miljoen lager, met name als gevolg van lagere verkoopaantallen (136; 2011: 225). De netto huuropbrengsten (bruto huur minus exploitatielasten) zijn gestegen door uitbreiding van de woningportefeuille in juni 2011 en besparingen op beheer. BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen Salarissen Sociale lasten en pensioenen Onderhoud Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Totale financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

5 Resultaten in het kort Bericht van de raad van toezicht JAARVERSLAG 2012 De balanspresentatie 2012 leidt tot de volgende kengetallen: Boekjaar Liquiditeit 2,7 1,1 Solvabiliteit (garantievermogen in % totaal vermogen) 25,7% 27,0% Rentabiliteit garantievermogen (jaarresultaat in % garantievermogen) -14,5% -3,7% De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van toezicht staan omschreven in de artikelen 12 tot en met 14 van de statuten van het Wooninvesteringsfonds. Een nadere uitwerking daarvan is opgenomen in een Reglement voor de raad van toezicht. In dit jaarbericht legt de raad van toezicht, als onderdeel Jaarbericht 2011 (inclusief volkshuisvestingsverslag, jaarrekening en managementletter PWC); Accountantsverslag 2011; Strategisch Plan ; Meerjarenbegroting ; Begroting 2013 Wooninvesteringsfonds T.I.; Begroting 2013 WIF Lent B.V.; JAARVERSLAG 2012 Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat in % totaal vermogen) -3,7% -1,0% Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % garantievermogen -18,7% -8,3% Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % totaal vermogen -4,8% -2,2% Interest coverage ratio 0,9 1,0 van een maatschappelijke onderneming, verantwoording af over de wijze waarop taken en bevoegdheden in het verslagjaar zijn uitgevoerd. Toezichtskader Als toezichtkader voor de uitoefening van zijn taken in het Jaarplannen 2013; Scenario s heffingen ; Treasurystatuut; Kwartaalrapportages 2012; Woningmarkt: koopmarkt, prijs- en waardeontwikkelingen; Direct rendement vastgoedbeleggingen 4,2% 4,4% Indirect rendement vastgoedbeleggingen -4,7% -2,4% Totaal rendement vastgoedbeleggingen -0,5% 2,0% verslagjaar 2012 hanteert de raad van toezicht: Strategisch Plan ; Jaarplan 2012; Managementletter 2012 PWC; Uitbetaling rente 2011 certificaathouders; Bijschrijving rente 2012 certificaathouders; Reglement aflossen certificaten; Begroting 2012; Business model Wooninvesteringsfonds en verkennende Loan- to- value (kredietlening in % roerende en onroerende zaken in exploitatie) 79,8% 76,1% Debt service coverage 1,02 1,04 Meerjarenbegroting ; Jaartargets op het gebied van aankoop, verkoop en beheer, bedrijfskosten; scenario s; Verlenging pilot Wooninvesteringsfonds door ministerie; Actieplan 2013; Statuten; CFV continuïteitsoordeel 2012; 3 Bericht van de raad van toezicht Treasurystatuut; Governance documenten; CFV solvabiliteitsoordeel 2012; AeDex benchmark; Vergaderingen en bijeenkomsten In het verslagjaar is de voltallige raad van toezicht zes keer Toezicht en Advies De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te houden Bbsh; Afspraken met stakeholders (leden, ministerie BZK/ WWI, CFV en banken). Aanvraag faciliteringsvolume WSW; Aankopen complexen vastgoed; Profielschets raad van toezicht; bijeengekomen alsook heeft hij voorgezeten en deelgenomen aan twee algemene ledenvergaderingen. De vraagstukken voor de sector (kredietcrises, ingestorte woningmarkt etc.) zijn ook bij het Wooninvesteringsfonds brandpunt van de aandacht. Er zijn door het bestuur in sa- op het bestuur en op de algemene gang van zaken van het Wooninvesteringsfonds en de daarmee verbonden ondernemingen. Daarnaast heeft de raad een klankbordfunctie en staat het bestuur met raad en daad terzijde. Het toezicht geschiedt vanuit een onafhankelijke Werkwijze Als belangrijkste onderwerpen tijdens de vergaderingen van de raad van toezicht en de algemene ledenvergaderingen zijn te onderkennen de vernieuwing van het business Benoeming lid de heer Linders; Evaluatie raad van toezicht. Onafhankelijkheid en integriteit De raad van toezicht bewaakt het uitgangspunt dat zijn le- menspraak met de raad van toezicht en de algemene le- opstelling en vindt niet alleen achteraf plaats maar heeft model in het kader van de continuïteit van het Wooninves- den onafhankelijk zijn in de zin van bepaling III 2.2. van denvergadering nieuwe wegen gezocht om de doelstelling ook een anticiperend karakter. De raad en zijn leden be- teringsfonds, het risicoprofiel en de aflossingsmogelijkhe- de governance code woningcorporaties. De raad heeft een van het Wooninvesteringsfonds om leden te helpen aan trachten transparantie in denken en doen. De raad van den van de certificaathouders en de woningmarktontwik- onafhankelijke voorzitter. Binnen de raad vindt discussie liquiditeiten te kunnen continueren. toezicht houdt voornamelijk toezicht op: kelingen. plaats over de onafhankelijkheid van raadsleden, indien en De elders in dit verslag beschreven koers om fondsen op voor zover daar reden toe is. te richten die onder de TI worden bestuurd is daarvan het Realisatie van de doelstellingen van het Wooninveste- De door het bestuur voorgestelde maatregelen gericht op In 2012 is geen sprake geweest van belangenverstrenge- resultaat. De raad van toezicht heeft daarbij steeds in hoge ringsfonds; aanpassing van het business model van het Wooninveste- ling waarbij leden van de raad van toezicht en/of het be- mate voor ogen dat de belangen van de certificaathouders Strategie en de risico s verbonden aan de activiteiten; ringsfonds met onder meer structurele vermeerdering van stuur betrokken waren. In 2012 is binnen de organisatie voorop staan. Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en de inkomsten op korte en lange termijn door de vorming van het Wooninvesteringsfonds geen gebruik gemaakt De raad van toezicht vindt het van groot belang dat de soci- controlesystemen; van nieuwe fondsen worden door de raad van toezicht on- van de regeling melding onregelmatigheden. Binnen het ale huisvesting in ons land mede door de inspanningen van Kwaliteitsbeleid; derschreven. De voortzetting van de pilot en de uitwerking reglement raad van toezicht wordt expliciet aandacht ge- het Wooninvesteringsfonds wordt bevorderd en heeft zulks Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; van de verkennende scenario s op het business model zijn geven aan het takenpakket, de samenstelling en de werk- ook in het verslagjaar via vele inspanningen nagestreefd. Financieel verslagleggingsproces; door de raad van toezicht nauwlettend gevolgd. wijzen. Binnen het Wooninvesteringsfonds is een integri- De vernieuwing van het business model van het Woonin- Governance structuur; teitcode van kracht die ook van toepassing is op leden van vesteringsfonds heeft daarbij de bijzondere aandacht van Naleving van de toepasselijke wet- en regelgeving. Daarnaast zijn onder meer de volgende onderwerpen aan de raad van toezicht. de raad van toezicht. de orde geweest: 10 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

6 Bericht van de raad van toezicht Bericht van de raad van toezicht JAARVERSLAG 2012 Deskundigheid De raad van toezicht heeft bij de invulling van de vacature in het verslagjaar een profielschets gehanteerd. Deze profielschets is gerelateerd aan de omvang, de taken, de besturing- en toezichtfilosofie, de algemene en specifieke eisen en de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de raad van toezicht. Daarbij speelt de herkenbaarheid in de ogen van de belangrijkste stakeholders Teamvorming; Formele inrichting governance en toezicht; Governance en inhoud van beleid. Uit de zelfevaluatie is onder meer de aansluiting van de benodigde expertise in de raad van toezicht in de gewijzigde situatie van het Wooninvesteringsfonds naar voren gekomen. De raad van toezicht is zich daarbij bewust van De beloning in 2012 (1 januari 31 december) van de bestuurder, mevrouw K.E. de Graaf, is als volgt opgebouwd: K.E. de Graaf K.E. de Graaf Beloning Variabele beloning 0 evaluatie van het gevoerde beleid en het functioneren van het bestuur voldoende waarborg geeft voor een verantwoorde besturing van het Wooninvesteringsfonds. Het totale inkomen van de bestuurder blijft binnen de beloningsbandbreedte die onder de Sectorbrede beloningscode Bestuurders van Woningcorporaties geldt. Tevens blijft het totale inkomen binnen het voor 2012 vastgestelde JAARVERSLAG 2012 en het complementair zijn qua kennis, ervaring en netwerken een belangrijke rol. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, versterking van de huidige financiële focus. De realisatie van de strategie hangt sterk af van externe factoren en van interne factoren als draagvlak bij de vele interne en exter- Pensioenkosten Overige beloningen grensbedrag in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt). heeft de raad van toezicht zich regelmatig mondeling dan ne stakeholders. Daarbij is een actieve betrokkenheid van Door het Wooninvesteringsfonds zijn in 2012 geen per- wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de de raad, binding met stakeholders en extern relatiebeheer Aan de bestuurder is een auto ter beschikking gesteld, soonlijke leningen, voorschotten of garanties aan leden financiële en kwalitatieve resultaten in relatie tot de doel- van toenemend belang. geen vertrekregeling is overeengekomen en het pensioen van de raad van toezicht en/of de bestuurder verstrekt. stellingen, risicobeheersing, marktontwikkelingen en wensen en behoeften van belanghebbenden. Evaluatie doelstelling De raad van toezicht is van mening dat het Wooninveste- is ondergebracht bij SPW. In afwijking van de Izeboud-systematiek ontvangt de be- Honorering raad van toezicht De honorering van de raad van toezicht is gekoppeld aan De raad van toezicht heeft in het afgelopen boekjaar de ringsfonds onverkort kan voldoen aan zijn missie als liqui- stuurder geen variabele beloning en is het arbeidscontract de zwaarte van de functie. Bij de vaststelling hiervan is re- volgende acties ondernomen om zich op de hoogte te hou- diteitsverschaffer voor de sector. Uiteraard is en blijft een met de bestuurder voor onbepaalde tijd gesloten. De reden kening gehouden met maatschappelijke normen. De hono- den van actualiteiten en ontwikkelingen in de volkshuis- gezonde financieringsbasis daarbij van essentieel belang. van deze afwijking is dat een variabele beloning in de hui- rering is niet afhankelijk van de prestaties van het Woonin- vesting en wat er speelt in het speelveld van het Woonin- Met de koers, zoals uitgezet in het strategisch plan en de dige context niet past bij een maatschappelijke organisa- vesteringsfonds. In 2012 bedroeg de totale honorering van vesteringsfonds: meerjarenbegroting is de genoemde doelstelling, naar de tie en voorkomt dat een te grote focus op de korte termijn de raad van toezicht (2011: ). De ver- mening van de raad van toezicht, voor de komende jaren doelstellingen ontstaat. Tevens wil de raad van toezicht goeding voor de individuele leden heeft in het verslagjaar Regelmatig overleg met bestuur en management; gewaarborgd. met het arbeidscontract voor onbepaalde tijd de continu- geen wijzigingen ondergaan. De vergoeding van de voorzit- Overleg met de externe accountant PWC; De komende herfinanciering in 2015 is reeds in het verslag- ïteit van de organisatie waarborgen waarbij de jaarlijkse ter bedroeg en van de leden Volgen van seminars en congressen; jaar onderwerp van intensieve discussies geweest en zal Volgen van de vakliteratuur en media; de komende jaren de basis moeten vormen voor de ver- Voorzitten en aanwezigheid bij vergaderingen algemene dere succesvolle invulling van de vernieuwing van de busi- ledenvergadering; nessstrategie van het Wooninvesteringsfonds. Aanwezig bij vergaderingen klankbordgroep. Zelfevaluatie De raad van toezicht heeft in het verslagjaar zijn functio- Relatie met belanghebbenden Het Wooninvesteringsfonds heeft geen ondernemingsraad en kent geen (landelijke) huurdersorganisatie. Twee leden neren en toezichthoudende rol geëvalueerd en beoordeeld van de raad van toezicht komen uit de kring van huurders- om te reflecteren op de eigen werkwijze nu en in de toe- organisaties. Zij voeren op gezette tijden overleg met be- komst. De directeur-bestuurder heeft aan deze zelfevalu- stuur en directie van de Woonbond. atie deelgenomen. Bij de zelfevaluatie zijn de volgende punten in overweging genomen: Eveneens twee leden worden benoemd uit een bindende voordracht, opgemaakt door Aedes vereniging van woning- Reglement raad van toezicht; corporaties. Governance code van VTW; Aedescode voor woningcorporaties; Governance code woningcorporaties; Werkgeversrol en honorering bestuur Ten aanzien van het bezoldigingsbeleid van de bestuurder Rooster van aftreden; conformeert de raad van toezicht zich aan de sector brede Omvang en deskundigheid van de raad van toezicht; beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. Omgang met de bestuurder; Specifieke aspecten verbonden aan het Wooninvesteringsfonds; 12 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

7 Bericht van de raad van toezicht 4 Governance JAARVERSLAG 2012 Samenstelling In 2012 was de raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds als volgt samengesteld: Naam Functie Lid sedert Herbenoemd Aftredend Hoofdfuncties Relevante nevenfunctie(s): Prof. ir. drs. W.J. Vrakking (man, 1943) Ir. M.T. Kooistra (man, 1943) J.G.T. Bouwman (man, 1951) voorzitter Honorair vennoot Holland Consulting Group te Amsterdam.Hoogleraar Management Consulting, Erasmus Universiteit Rotterdam vicevoorzitter Bestuurslid stichting RBOI te Rotterdam; Bestuurslid stichting Administratiekantoor Renpart Vastgoed te Den Haag; Voorzitter raad van commissarissen Rabobank Rijnstreek lid Directeur-bestuurder Ons Huis, Woningstichting te Apeldoorn en Zutphen (tot 1 juni 2011); Voorzitter raad van toezicht van de Bibliotheken Veluwezoom in de gemeenten Rheden, Renkum en Rozendaal Lid raad van toezicht Wellant College te Houten; Bestuurslid Center for People and Buildings te Delft; Lid adviesraad Custom Management te Leusden Governance Code Woningcorporaties Het Wooninvesteringsfonds acht het van groot belang om als maatschappelijke onderneming in het jaarverslag op een transparante en professionele manier verantwoording af te leggen. Alleen dan zijn beleid en bedrijfsvoering goed te beoordelen. Een goede en heldere verantwoording door het bestuur hoort daarbij. Naleving van de governance code In dit jaarverslag geven wij aan hoe de Aedescode en de governance code woningcorporaties zijn nageleefd in De raad van toezicht en de bestuurder onderschrijven de governance code. Uit een inventarisatie door de bestuurder blijkt dat het Wooninvesteringsfonds op de meeste punten voldoet aan de governance code. De belangrijkste punten van (voorlopige) afwijking zijn: Ook de externe auditor toetst opzet, bestaan en werking van het systeem van beheersingmaatregelen, zover dat binnen de jaarrekeningcontrole past. Interne beheersing Per beleidsterrein van het Wooninvesteringsfonds worden de specifieke risico s in kaart gebracht. Het gaat hierbij om de identificatie, analyse, respons op en de beheersing van de risico s. Bij risico identificatie en analyse wordt vooral beoordeeld op welke wijze de risico s zijn benoemd en gekwantificeerd in relatie tot de bedrijfsdoelstellingen. Risicorespons en risicobeheersing zien vooral toe op de aanwezige processen gericht op het beperken van de gevolgen van de risico s, rekening houdend met de mogelijkheden binnen de kleine organisatie die het Wooninvesteringsfonds is. JAARVERSLAG 2012 W. van de Rotte (vrouw, 1951) Prof. dr. P. Hooimeijer (man, 1955) lid Vennoot bureau Senia en directeurbestuurder Stichting Senia lid Hoogleraar Sociale Geografie en Demografie; Wetenschappelijke directeur van de Netherlands Graduate School of Urban and Regional Research, Universiteit Utrecht Voorzitter Wetenschappelijke Commissie Wijkaanpak Ministerie BZK, directoraat WWI; Visitator Raeflex Benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De raad van toezicht heeft de bestuurder voor onbepaalde tijd aangesteld; Het bestuur en de raad van toezicht zijn bij de overleg- Risk management Doelstelling van Risk Management Interne beheersing dient als hulpmiddel bij het waarborgen dat operationele en financiële doelstellingen, ook op Drs. J.A.M. Linders (man, 1969) lid Managing Director Elephant Parade International te Amsterdam Voorzitter Commissie van Toezicht Hilversumse School Vereniging gen met de stakeholders van het Wooninvesteringsfonds nagenoeg voltallig aanwezig geweest. Op zijn website heeft het Wooninvesteringsfonds diverse langere termijn, worden bereikt en bij het voorkomen van verlies van (waarde) van bedrijfsmiddelen. Ook dienen activiteiten op het terrein van interne beheersing een be- van belang geachte documenten opgenomen met betrek- langrijke bijdrage te leveren aan de betrouwbaarheid van In de bezetting van de raad van toezicht is in het verslag- In 2012 heeft de auditcommissie zes keer vergaderd. De king tot de governance code. De belangrijkste documenten de financiële verslaggeving en de voorspelbaarheid van jaar verandering opgetreden. commissie heeft onder meer gesproken over: zijn: prognoses in de tussentijdse managementrapportages. Statuten Wooninvesteringsfonds; Tenslotte dienen de activiteiten op het terrein van interne De heer J.A.M. Linders is door Aedes, de branchevereniging Interne beheersing; Bestuursreglement; beheersing mede te waarborgen dat de relevante regels en van woningcorporaties, voorgedragen voor benoeming Jaarrekening 2011; Klokkenluidersregeling; wettelijke voorschriften worden nageleefd. door de algemene ledenvergadering. Op 27 januari 2012 Accountantsverslag 2011; Reglement raad van toezicht; heeft de algemene ledenvergadering de heer Linders voor Financiering; Integriteitsbeleid. Risk management een periode van 4 jaar benoemd. Eind 2012 heeft de raad van toezicht één vacature. Financieringsstructuren dochtervennootschappen; Begroting 2013 en meerjarenbegroting ; Tussentijdse resultaten; Risicoprofiel Wanneer een organisatie wil voldoen aan de in de code Activiteiten op het terrein van risk management omvatten werkzaamheden gericht op het bepalen van bedrijfsrisico s die een bedreiging kunnen vormen, dan wel een gebeurte- Commissies De raad heeft in 2007 een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld. De taak van beide commissies is om Treasurybeleid. Remuneratiecommissie geformuleerde verplichtingen, kan een beroep worden gedaan op de interne beheersingsmaatregelen/interne controlemaatregelen binnen de organisatie. De basis van het systeem van interne controle wordt gevormd door het nis of een actie die een nadelig effect kan hebben op de realisatie van de doelstellingen en de strategie van het Wooninvesteringsfonds. Het perspectief van bedreiging is een traditioneel gebied de raad van toezicht te assisteren bij zijn werkzaamheden. De samenstelling van de commissies was in 2012 als volgt: J.G.T. Bouwman (voorzitter) Prof. ir. drs. W. J. Vrakking zogenaamde vier-ogen principe. Het bestuur en het management zijn hierbij primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van de interne beheersings- van risicobeheersing en is te onderkennen wanneer maatregelen worden getroffen om bijvoorbeeld toekomstige verkoopuitval van het bezit in exploitatie te voorkomen. Auditcommissie De remuneratiecommissie vergaderde één maal en heeft maatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. De adequate werking van het interne risico- Bedrijfsrisico s zijn afhankelijk van de omgeving waarin het Wooninvesteringsfonds opereert, de doelstellingen, de Prof. dr. P. Hooimeijer (voorzitter) gesproken over het gevoerde beleid en het functioneren beheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de strategie en de interne organisatie. Om inzicht te krijgen Drs. J.A.M. Linders van de directeur-bestuurder alsmede de hiermee samenhangende beloning. directeur financiën. in het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds is niet alleen inzicht nodig in de bedrijfsrisico s en in het systeem 14 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

8 Governance Governance JAARVERSLAG 2012 van interne beheersing, maar ook in het managementproces. Strategie is steeds het beginpunt voor de inrichting van een organisatie en het opzetten van de interne beheersing. In de adviezen van de commissie Tabaksblat is opgenomen Met een solvabiliteit van minimaal 25% verwacht het Wooninvesteringsfonds voldoende vermogen te hebben om aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen. Financieringsrisico s Het Wooninvesteringsfonds is zwaar gefinancierd en de gegevensverwerking en databeheer. De general IT controls en het beheer van autorisaties zijn afgestemd op het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds. Ten aanzien van de general IT controls zijn maatregelen getroffen om een testomgeving te creëren los van de gebruikersomgeving. Het primaire informatiesysteem is specifiek voor lijks de lokale makelaars de leegwaarden van alle woningen per 1 januari. Daarnaast taxeren onafhankelijke landelijke taxateurs jaarlijks de waarde in verhuurde staat van de complexen en de leegwaarden van de woningen. Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van drie landelijke taxateurs die per toerbeurt in overeenstemming met de JAARVERSLAG 2012 dat de bestuurder minimaal eenmaal per jaar aan de inter- financieringslasten hebben een significant aandeel in de het Wooninvesteringsfonds ingericht en ondersteunt de RICS standaarden delen van de portefeuille taxeren. Jaar- ne toezichthouder rapporteert over de strategie, het risico- resultaten van het Wooninvesteringsfonds. Verdere ver- primaire bedrijfsprocessen zoals verkoop en beheer van lijks wordt het gehele bezit getaxeerd. profiel en de beheersingsmaatregelen van de organisatie. In het strategisch plan is het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds opgenomen. Dit document is in het ver- zwaring van de financieringspositie en/of toename van de financieringslasten vormen een risico voor de financiële gezondheid van het Wooninvesteringsfonds. In 2012 is ge- woningen. Voor de beheersing van het beschikbaarheidsrisico zijn contracten gesloten met diverse providers, die een bijna Fiscale risico s Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennoot- slagjaar herzien, besproken met en vervolgens vastgesteld start met het bepalen van de strategie voor de herfinancie- 100% beschikbaarheid garanderen. schapsbelasting in 2008 zijn de inherente risico s vanaf door de raad van toezicht. Door het structureel, uniform en op verschillende niveaus in kaart brengen van de risico s en bijbehorende beheer- ring in De risico s ten aanzien van de financiering van het woningbezit en de voortgang op de herfinanciering worden perio- Frauderisico s Vastgoedbeleggingen zijn kapitaalintensief en van vast significant toegenomen. Buiten de reguliere- en al bestaande beheersingsmaatregelen heeft het Wooninvesteringsfonds geen aanvullende maatregelen getroffen tot singsmaatregelen, is inzichtelijk of het Wooninvesterings- diek door de auditcommissie beoordeeld. Het Wooninves- goedbeleggingen in het algemeen en van sociaal vastgoed beperking van de toegenomen inherente risico s. fonds in control is. teringsfonds beschikt over een vernieuwd treasurystatuut, in het bijzonder ontbreken marktnoteringen als indicatie Financiële risico s Het beleid van het Wooninvesteringsfonds is gericht op het waarin de kaders voor het treasurybeleid zijn vastgelegd zover wet- en regelgeving hieraan geen invulling geven. Het vernieuwde treasury is in december 2012 door de Raad voor de marktwaarden. Het risico op fraude, met als gevolg financiële schade of reputatieschade, is hierdoor aanwezig. Een specifiek fiscaal risico heeft het Wooninvesteringsfonds op de in de aankoopprijs begrepen overdrachtsbelasting, die uitbetaald wordt aan de verkopende corpo- beheersen en beperken van financiële risico s door middel van Toezicht vastgesteld. Het Wooninvesteringsfonds heeft de volgende maatrege- ratie. Het Wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling voor van onder meer: len getroffen ter voorkoming van fraude: afdracht van de overdrachtsbelasting verkregen onder de Doel van het rente- en looptijdenbeleid is binnen de wet- voorwaarde dat de verkopende corporaties alle uit de ver- Een eenduidige strategische visie, vastgelegd in het telijke kaders en richtlijnen van het treasurystatuut de Vanuit het strategisch beleid is geformuleerd in welk koop verkregen middelen binnen zeven jaar worden aan- strategisch plan; financieringslasten te beheersen, te minimaliseren en de vastgoed geïnvesteerd wordt; gewend voor uitgaven aan herstructureringsprojecten. Het Gericht risicomanagement; vervalkalender van de leningen- en derivatenportefeuille Een standaard waarderingsmodel met gedefinieerde fi- Wooninvesteringsfonds heeft zich hiermee verplicht vast Adequate rapportagestructuren; te optimaliseren. nanciële criteria wordt voor investeringen gehanteerd; te stellen of de beschikbare middelen door de verkopen- Transparante procedures; Het treasurybeleid wordt ten uitvoer gebracht in nauw De raad van toezicht, auditcommissie en directeur finan- de corporaties conform de fiscale regels worden besteed. Een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voor- overleg met de auditcommissie. ciën houden toezicht op het verwervingstraject in de ver- Het risico op vordering van de overdrachtsbelasting heeft raadbeheer en (des)investeren, vastgelegd in het jaar- schillende fases (indicatieve, voorlopige en definitieve het Wooninvesteringsfonds gereduceerd door bepalingen plan; Binnen het kader van het (verder) beperken van de finan- bieding). Biedingen kunnen alleen met toestemming van hierover in de koopovereenkomsten op te nemen. Jaarlijks Stresstesten op met name verkoop- en rentescenario s. ciële risico s zal het Wooninvesteringsfonds bij het WSW, de raad van toezicht worden uitgebracht; leggen de verkopende corporaties, conform de bepalingen het onafhankelijke instituut dat optimale financiering van Een te verwerven object wordt altijd getaxeerd door een in de koopovereenkomst, verantwoording af aan het Woon- Om een gezonde financiële positie te realiseren, streeft vastgoed mogelijk maakt voor aangesloten corporaties, onafhankelijke taxateur; investeringsfonds over de besteding van deze middelen. het Wooninvesteringsfonds naar een debt service coverage een verzoek tot realisatie van borging indienen. Gezien het Te verkopen objecten worden getaxeerd door een onaf- Het niet nakomen van deze verplichting geeft het Woonin- van minimaal 1,10, een liquiditeitsbuffer van 5 miljoen en afwijkende bedrijfsmodel van het Wooninvesteringsfonds hankelijke taxateur en de lokale verkopende makelaar; vesteringsfonds het recht een eventuele vordering van de solvabiliteit van 25%. zal WSW aangesproken worden op het solidariteitsprincipe Beheer en toezicht planmatig onderhoud zijn uitbesteed belastingdienst te verhalen bij de betreffende corporatie. binnen de sector. binnen standaardcontracten; Een debt service coverage van minimaal 1,10 betekent dat Begin 2011 is het Wooninvesteringsfonds als WSW-deelne- In de offerteprocedure voor planmatig onderhoud wor- de jaarlijkse financieringskasstromen (financieringslasten mer geaccepteerd. Met een borging op de kredietfaciliteit den, naar verhouding van de uit te voeren werkzaamhe- en aflossingen) gedekt moeten worden door de kasstro- verwacht het Wooninvesteringsfonds bij de herfinanciering den, bij meerdere (minimaal drie) partijen offertes op- men uit de operationele activiteiten, het saldo van inkom- in 2015 substantiële besparingen te kunnen realiseren op gevraagd. Voor de acceptatie van een offerte geldt het sten (huren en verkopen) en lasten (exploitatielasten zoals de financieringslasten bij een gelijkblijvende ontwikkeling vier-ogen-principe. beheer en onderhoud en concernkosten). De liquiditeitsbuffer van 5 miljoen stelt het Wooninvesteringsfonds in staat om ten tijde van verkoopuitval een van de faciliteiten. Informatievoorzieningrisico s Het Wooninvesteringsfonds is in belangrijke mate afhan- Waarderingsrisico s Het Wooninvesteringsfonds heeft als belangrijk risico het waarderingsrisico van het vastgoed geïdentificeerd. jaar lang aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen. kelijk van de betrouwbaarheid en beschikbaarheid van de Ter bewaking van de waarde van het vastgoed taxeren jaar- 16 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

9 Governance 5 Informatie voor deelnemers en beleggers JAARVERSLAG 2012 Organogram Wooninvesteringsfonds ALGEMENE LEDENVERGADERING Financiële positie De vereniging en haar leden Het Wooninvesteringsfonds is een vereniging met leden. Aan het einde van het verslagjaar 2012 zijn 77 leden als lid bij het Wooninvesteringsfonds aangesloten. De leden zijn te onderscheiden in twee categorieën, namelijk: 19% van de geplaatste certificaten zijn niet geconverteerd. Over dit deel is conform het Investeringsmemorandum 2005 een rente van 4,5% verschuldigd en geen variabel rendement. Het doel van de renteconversie was een reductie van de JAARVERSLAG 2012 jaarlijkse financieringslasten ten tijde van mindere econo- A-leden zijn corporaties die aansprakelijk vermogen be- mische tijden. Het Wooninvesteringsfonds zou daarmee in RAAD VAN TOEZICHT schikbaar hebben gesteld in de vorm van obligatielenin- staat worden gesteld om zonder aantasting van de financi- gen (certificaten). Ieder A-lid heeft één stem, vermeer- ële positie zijn activiteiten voort te zetten. derd met één stem voor elk vol bedrag van 1 miljoen met een maximum van 20% van de uitgebrachte stem- Niettemin zijn door de aanhoudende zwakke woningmarkt, BESTUUR - Directeur bestuurder men in de ledenvergadering B-leden zijn corporaties die tot en met 2004 via het maar ook door het niet realiseren van een 100% conversie, de totale financieringslasten nog steeds te hoog bij Wooninvesteringsfonds collegiale financieringen aan de huidige bedrijfsresultaten. Voor de rente 2011 (rente collega-corporaties hebben verstrekt en/of voor min- Investeringsmemorandum 2005) en 2012 heeft het Woon- der dan 1 miljoen aan certificaten in het Wooninves- investeringsfonds daarom gebruik gemaakt van de achter- OFFICE MANAGEMENT - Office manager FINANCIËN - Directeur financiën - Manager Funding & Capital Markets - Financieël administratief medewerker teringsfonds hebben geïnvesteerd. Ieder B-lid heeft één stem in de ledenvergadering. stellingsvoorwaarden en moeten besluiten tot niet uitkeren. Gezien de operationele kasstromen en contractueel vastgelegde extra aflossingen aan de banken (in verband In de jaarvergadering, die uiterlijk zes maanden na afloop met breken convenant op de DSCR) achtte het Wooninves- van het boekjaar wordt gehouden, hebben de leden de ge- teringsfonds uitkering niet opportuun. VERKOOP - Manager Verkoop AANKOOP BEHEER EN ONDERHOUD - Manager Beheer en Onderhoud - Manager Verhuur legenheid de betrokkenheid bij het functioneren van het Wooninvesteringsfonds te tonen. In de jaarvergadering komen onder meer aan de orde; De rente op de certificaten over 2012 (in totaal 4,7 miljoen) is bijgeschreven op de vordering die de certificaathouders op het Wooninvesteringsfonds hebben. Dat geldt De jaarrekening en het jaarverslag; ook voor de rente, die over het jaar 2011 ( 1,4 miljoen) Vaststelling van de jaarrekening en het jaarverslag van niet is uitgekeerd aan de certificaathouders die vallen on- het afgelopen boekjaar; der de werking van het Investeringsmemorandum Decharge van directie en raad van toezicht; Over 2012 zal geen variabele rente op de geconverteerde Voorziening in eventuele vacatures; certificaten worden uitgekeerd. Voorstellen van directie, de raad van toezicht of leden, aangekondigd bij oproeping voor de vergadering. Vastgoedbeleggingen Het Wooninvesteringsfonds belegt direct en indirect (via Garantievermogen WIF Lent B.V.) in overwegend sociaal vastgoed. De vast- Het bedrag aan geplaatste certificaten bedraagt eind 2012 goedportefeuille kenmerkt zich als vastgoedbelegging. circa 175 miljoen (ongewijzigd ten opzichte van ultimo Wooninvesteringsfonds probeert door asset management 2011). Het totale bedrag aan geplaatste certificaten kwa- en verkoop de waarde van het bezit te optimaliseren. Dit lificeert zich door de achterstelling als garantievermogen. betekent onder de van toepassing zijnde richtlijnen voor de jaarverslaggeving dat het vastgoed van Wooninveste- In 2011 heeft een renteconversie plaatsgevonden, waarbij ringsfonds op marktwaarde gewaardeerd dient te worden. 81% van het in certificaten begrepen achtergestelde vermo- In de is voor het eerst de marktwaarde gen per 1 januari 2011 is geconverteerd. Op de geconverteer- gehanteerd waardoor het rendement op het vastgoed be- de certificaten (Investeringsmemorandum 2011) is een vaste ter inzichtelijk is. rente van 2,25% verschuldigd en afhankelijk van de resultaten (debt service coverage groter dan 1,10, saldo liquide Het totaal rendement op de vastgoedportefeuille is 0,5% middelen groter dan 5 miljoen en solvabiliteit groter dan negatief (2011: 2,0%), met name door het negatieve in- 25%) een variabel rendement tot maximaal 3,25%. directe rendement. Het indirecte rendement op de vast- 18 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

10 Informatie voor deelnemers en beleggers Informatie voor deelnemers en beleggers JAARVERSLAG 2012 goedportefeuille is 4,7% negatief (2011: 2,4% negatief). De waardedalingen zijn het gevolg van toenemende onzekerheden op de woningmarkt. De koopkracht van starters en andere potentiële kopers staan als gevolg van de overheidsbezuinigingen onder druk. Daarnaast hebben investeringen in sociaal vastgoed te maken met forse stijgingen van de kosten van respectievelijk de verhuurdersheffing (overheid) en saneringsheffing (CFV). Tegenover het indirecte rendement staat een stabiel direc- De hoofdsom van de opgenomen bancaire financiering bedraagt per einde van het verslagjaar 329 miljoen (geconsolideerd 347 miljoen). Voor debt service coverage ratio (DSCR) en loan-to-value (LTV) hebben de externe financiers specifieke normen gesteld. De aan de banken te rapporteren DSCR kent een tweetal niveaus. Indien de DSCR onder de 1,20 komt, treedt een zogeheten cash sweep in werking. Er dient dan uit overtollige liquide middelen extra te worden afgelost op de bankfinanciering. Indien de DSCR onder een niveau van 1,10 zakt, pakket van de interne toezichthouder. Dit vloeit voort uit richtlijn van het Bbsh artikelen 21 en 22 en MG betreffende goed rentmeesterschap. Over de financieringsstrategie, de hedging, het treasurybeleid en AO/IC is ook in het afgelopen verslagjaar regelmatig met de auditcommissie en de raad van toezicht van gedachten gewisseld. Het treasurystatuut is aan de actualiteit aangepast en in december 2012 door de raad van toezicht goedgekeurd. moment waarop het Wooninvesteringsfonds staat voor een volledige herfinanciering van de vastgoedportefeuille in de toegelaten instelling. Inmiddels zijn twee trajecten gestart om uiteindelijk in 2015 een herfinanciering te realiseren en het Wooninvesteringsfonds financieel gezond te maken. Het eerste traject richt zich op de route naar de herfinanciering en herstructurering, het tweede traject op het realiseren van nieuwe aankopen in fondsen (behoud missie) en verbetering/ uit- JAARVERSLAG 2012 te rendement op de vastgoedportefeuille in 2012 van 4,2% (2011: 4,4%). Ondanks significant slechtere verkoopresultaten (in aantallen en prijzen) is het directe rendement slechts licht lager dan in De slechte verkoopresultaten zijn gecompenseerd door besparingen op beheer en onderhoud. Toezicht Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Eind 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds intensief overlegd met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Enerzijds was overleg nodig om het CFV de gelegenheid te bieden de financiële weerbaarheid van het Woon- treedt een default-situatie op. De bankfinanciering is dan direct opeisbaar. Vanwege teruggelopen verkopen is over de eerste drie kwartalen van 2012 de DSCR onder de 1,2 gekomen. Per einde 2012 is de DSCR hersteld tot 1,21. Op grond van het breken van de norm op de DSCR in de eerste drie kwartalen van 2012 is in het eerste kwartaal van 2013 een verplichte extra aflossing op de bankfinanciering verschuldigd ter grootte van circa 3 miljoen. De maximale waarde van de LTV (80%) is eind jaar 2012 Het Wooninvesteringsfonds heeft de renterisico s die verbonden zijn aan de variabel rentende financiering (roll over lening) afgedekt door middel van rente-instrumenten. Ten aanzien van de bij ABN AMRO Bank afgesloten renteswaps geldt geen verplichting tot depotstorting (margin calls) bij optredende negatieve marktwaarden. Het eerste moment waarop door beide contractspartijen een break-clause kan worden ingeroepen is 31 maart Een liquiditeitsbuffer, zoals bedoeld in artikel 8 van de Beleidsregels financiële derivaten d.d. 5 september 2012, behoeft derhalve niet te worden aangehouden. breiding van het verdienmodel van het Wooninvesteringsfonds. De realisatie in het tweede traject draagt bij aan de mogelijkheden van het eerste traject. Herfinanciering herstructurering In 2012 is met de leden onder andere gesproken over de houdbaarheid van het business model. Aan de hand van de verkenning van een aantal mogelijke scenario s zullen in 2013 plannen worden voorgelegd in het kader van de thematiek op weg naar een gezond WIF. De aankopen in fondsen spelen hierbij een belangrijke rol. investeringsfonds op de juiste gronden te beoordelen, anderzijds om het CFV te overtuigen dat de meerjarenbegroting voldoende perspectief biedt c.q. geen discontinuïteit ontstaat. De ratio s op de kasstromen en vastgoedrendementen (en hiermee de waarde) staan onder druk als gevolg van doorbroken. In een dergelijke situatie heeft de geldnemer één kwartaal de tijd om het niveau van de LTV te herstellen tot onder de 80%. Met de genoemde en aan de DSCR gekoppelde extra aflossing van circa 3 miljoen is de LTV binnen de gestelde termijn hersteld tot onder het vereiste niveau. Aan het begin van het verslagjaar zijn drie lopende swaps afgekocht en omgezet in langer lopende swaps onder gelijktijdige verlaging van de hoofdsom. Hierdoor kon in 2012 een reductie van de financieringskasstromen van 1,4 miljoen worden gerealiseerd. Financiering aankopen in fondsen Bij financiering van nieuw aan te kopen woningportefeuilles zullen fondsen ingezet worden. Daarbij wordt aansprakelijk vermogen door externe marktpartijen ingebracht (instituties, beleggers). In 2013 zal het Wooninvesteringsfonds zich herpositioneren zodat de behoeften van corpo- de afnemende verkoopaantallen van woningen, dalende koopsommen en toenemende kosten (toename heffingen). Financiering WIF Lent B.V. Het CFV heeft in het kader van de genoemde nieuwe Beleidsregels financiële derivaten een stresstest voorge- raties beter afgestemd kunnen worden op de behoeften van externe marktpartijen. Gezien de ontwikkeling van de ratio s kan de continuïteit van het Wooninvesteringsfonds in 2015 onder druk komen te staan. CFV deelt deze mening en heeft het Wooninvesteringsfonds daarom onder verscherpt toezicht gesteld. Begin 2013 is binnen het kader van het verscherpte toezicht de afspraak gemaakt dat het Wooninvesteringsfonds WIF Lent B.V. is gefinancierd met eigen vermogen, een achtergestelde obligatielening door een particuliere investeerder en bankfinanciering, verstrekt door ING Real Estate Finance. De uitgifte van achtergestelde leningen geschiedt in de vorm van certificaten of in de vorm van specifiek aan de dochter B.V. verbonden obligatieleningen. schreven, peildatum 31 december Deze stresstest maakt onderdeel uit van de beoordeling van de financiële continuïteit van iedere individuele corporatie. Het Wooninvesteringsfonds scoort in de stresstest op de vaste onderdelen liquiditeitsbuffer en buffer andere zekerheden voldoende. In 2012 heeft het ministerie de pilot verlengd, waarbij het ministerie het Wooninvesteringsfonds toestemming verleent om woningcomplexen van corporaties aan te kopen in fondsen met financiering van (externe) marktpartijen. De pilot is verlengd tot april Binnen de kaders van de gemaakte afspraken met het mi- een verdiept herstelplan zal overleggen in het voorjaar van Tot die tijd wordt het verscherpt toezicht gehandhaafd. Financiering - Wooninvesteringsfonds Het Wooninvesteringsfonds (enkelvoudig) is gefinancierd met een combinatie van vreemd vermogen (door ABN AMRO Bank en BNG verstrekt) en achtergestelde obligatieleningen (door collega-corporaties toevertrouwd). De kre- Het Wooninvesteringsfonds heeft drie 100% deelnemingen en heeft geen beleggingen in derden. Er is door het Wooninvesteringsfonds geen garantie, sterkmakingsverklaring of borgstelling anderszins voor de deelnemingen afgegeven. In de derivatencontracten van het Wooninvesteringsfonds zijn geen toezichtsbelemmerende bepalingen opgenomen, zoals bedoeld in de Beleidsregels financiële derivaten. Van een verplichte afbouw van lopende rente-instrumenten is dan ook geen sprake. Financiële toekomst Werken aan de toekomst nisterie, is het daarbij ook mogelijk dat de verkopende corporaties zelf of eventueel overheden met risicodragend vermogen in de totaalfinanciering participeren. In 2012 zijn geen nieuwe fondsen in de markt gezet. De in 2011 met woningcorporatie Vivare gerealiseerde aankoop in Lent met behulp van de fondsenstructuur, kon in het verslagjaar derhalve nog geen vervolg krijgen. Gezien de dietfaciliteit, in een herfinancieringsoperatie gerealiseerd in 2008, is zonder borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) afgesloten. Treasury Toezicht op de financiële continuïteit van de bedrijfsvoering is een belangrijk onderdeel van het jaarlijkse taken- Het rendement op de vastgoedportefeuille, indirect en direct, leveren onvoldoende toekomstige kasstromen op om zonder zorgen uit te kijken naar eind maart 2015, het bestaande pijplijn en de toenemende behoefte van corporaties aan liquiditeit en investeringsruimte wordt in de (nabije) toekomst een verdere toename van transacties via 20 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

11 Informatie voor deelnemers en beleggers JAARVERSLAG 2012 deze financieringsvariant verwacht, waarbij de aan te kopen woningportefeuilles in fondsen zullen worden ondergebracht. Verwacht wordt dat goede proposities nog steeds financierbaar zullen zijn. Wel moet nog steeds met relatief hoge Effecten voorgenomen regeringsbeleid Het Wooninvesteringsfonds wordt in zijn bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de JAARVERSLAG 2012 liquiditeitsopslagen rekening gehouden worden naast sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde strikte aanvullende voorwaarden, ook met betrekking tot extra heffing voor saneringssteun. het vastgoed. Begin 2013 is een voorzichtig herstel van het De voorgenomen verhuurdersheffing naar de kennis van vertrouwen op de financiële markten waar te nemen. Het is heden loopt voor het Wooninvesteringsfonds op naar op dit moment te vroeg om te kunnen beoordelen of deze 3,1 miljoen in Met een totale verhuurdersheffing van positieve tendens structureel is en resulteert in verruiming 11,2 miljoen wordt rekening gehouden. van de financieringsmogelijkheden. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor ,8 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Continuïteit Per 31 december 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds het Wooninvesteringsfonds rekening met een totale saneringssteun heffing van 3,1 miljoen (gemiddeld 0,8 mil- een negatief eigen vermogen van 71,0 miljoen en is er joen per jaar). sprake een negatief resultaat over 2012 van 17,8 miljoen, Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door ex- maar een positieve netto kasstroom van 4,0 miljoen. In terne partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor 2012 zijn de door de bank gestelde convenanten (debt ser- het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft het vice coverage ratio en loan-to-value) gebroken. Daarnaast Wooninvesteringsfonds een beleid ingezet van kostenbe- verwacht het management dat de door de bank gestelde sparing en uitbreiding van het verdienmodel. De kosten- convenanten (debt service coverage ratio en loan-to-value) besparingen voor de jaren tot en met 2017 bedragen 4,6 ook in 2013 zullen worden gebroken. miljoen en zien toe op organisatie en onderhoud. Dit zal een positief effect hebben op onze exploitatiekasstroom. De DSCR kent een tweetal niveaus, namelijk 1,20 en 1,10. Indien de DSCR onder de 1,20 komt treedt een cash-sweep Het Wooninvesteringsfonds heeft in zijn projecties zover in werking hetgeen inhoudt dat de bank overtollige liquide mogelijk rekening gehouden met huurstijgingen boven middelen van het Wooninvesteringsfonds gebruikt voor inflatie, namelijk 2,07 tot 2,68% in de periode tot en met additionele aflossing op de lening. Zakt de DSCR onder de ,10 dan is het Wooninvesteringsfonds in default en is de lening direct opeisbaar door de bank. Over 2012 is de DSCR Het Wooninvesteringsfonds heeft in zijn projecties reke- 1,21. Over de periode 1 april 2011 tot en met 31 maart 2012 ning gehouden met aanvullende inkomsten uit fondsen is de DSCR 1,16, over de periode 1 juli 2011 tot en met 30 onder beheer van het Wooninvesteringsfonds. Voor de juni ,17 en over de periode 1 oktober 2011 tot en met periode 2013 tot en met 2017 is rekening gehouden met 30 september ,17. investeringen van bijna 500 miljoen (gemiddeld 100 miljoen per jaar) en daaraan gerelateerde aanvullende De LTV (verhouding tussen uitstaande leningen aan kre- inkomsten van 7,2 miljoen ( gemiddeld 1,4 miljoen per dietinstellingen en de marktwaarde van de vastgoedporte- jaar). feuille) is 80,7% per 31 december In de voorafgaande perioden is de LTV altijd onder het maximum van 80% ge- Met deze maatregelen kan het Wooninvesteringsfonds in weest. financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen Per 31 december 2012 is daarmee sprake van een door- opvangen en verwacht hij blijvend te kunnen voldoen aan breking van het convenant op de LTV en sprake van een de kengetallen DSCR en loan-to-value en verwacht zij toe- default event met de mogelijkheid tot herstel binnen drie gang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur maanden. In 2013 zal voor het herstel van de LTV additio- zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren con- neel 3,2 miljoen afgelost worden door het Wooninveste- form de projecties moeten realiseren. ringsfonds uit de overtollige liquide middelen. 22 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

12 Volkshuisvestingsverslag 2012 Volkshuisvestingsverslag De woningmarkt 26 2 Portefeuilleontwikkeling 27 3 Aankoop en verkoop 30 4 Ontwikkeling aedex benchmark 33 5 Huurbeleid en huurprijsontwikkeling 33 6 Beheer en onderhoud 35 7 Vereniging van Eigenaren Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

13 1 De woningmarkt 2 Portefeuilleontwikkeling De vastgelopen woningmarkt is in het verslagjaar niet in van koopwoningen steeds gunstiger. Maar voor de poten- In het verslagjaar is wederom, met een aantal corporaties, Sinds de oprichting in 2005 heeft het Wooninvesterings- beweging gekomen en vertoont amper signalen van her- tiële kopers weegt de verbeterde betaalbaarheid niet op intensief gewerkt aan diverse biedingstrajecten. In 2012, fonds woningen en overig vastgoed (commer- stel. Hervormingen bieden kansen op een stabielere wo- tegen het gebrek aan vertrouwen en de onzekere vooruit- een jaar dat gekenmerkt wordt door toenemende druk cieel vastgoed, parkeerplaatsen e.d.) aangekocht van 27 ningmarkt maar de stagnerende economie en de oplopende zichten. De vraaguitval lijkt niet zo zeer een kwestie van op de financiële positie van corporaties en aanhoudende corporaties. Het betreft in totaal 125 complexen door heel werkloosheid leiden nog tot aanhoudende aarzeling om de niet kunnen kopen, maar vooral van (nog) niet willen ko- stagnatie op de woningmarkt, en daardoor van de toene- Nederland. koopmarkt te betreden. Het is in de huidige situatie lastig pen. mende onzekerheid en aarzeling bij corporaties, zijn geen in te schatten of de bodem van de woningmarkt (aantallen aankopen gerealiseerd. Voor heeft het Woon- De woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds ligt verkopen en koopsommen) bereikt is. Herstel zal naar ver- Starters zijn belangrijk om de woningmarkt vlot te trekken investeringsfonds zich tot doel gesteld de vastgoedporte- verspreid door heel Nederland met een accent op de Rand- wachting nog niet zo zeer optreden in 2013 maar op mid- en vormen de sleutel voor doorstroming. De verscherpte feuille substantieel te doen groeien in fondsen. stad/zuidvleugel Rotterdam en Groningen. Deze spreiding dellange termijn wordt stabilisatie voorzien en kan weer hypotheekregels, strenge kredietvoorwaarden en het krij- in bezit wordt ingegeven door de verkopende corporaties opwaartse druk op de prijzen ontstaan. De belangrijkste gen van een lagere hypotheek maken het starters niet mak- Ten dienste van de corporatiesector heeft het Wooninves- met liquiditeitsbehoefte die complexen aan het Woon- volkshuisvestingsverslag 2012 redenen hiervoor zijn gelegen in de aanzienlijk verbeterde betaalbaarheid door de aanhoudende prijsdalingen en het oplopende tekort aan woningen door de lage nieuwbouwactiviteiten in combinatie met een toename van het aantal huishoudens. Verder zal het uitgestelde verhuisgedrag van kopers de vraag doen toenemen. Daarbij zal de komende inflatie overstijgende jaarlijkse huurverhoging in de sociale huursector ertoe leiden dat koopwoningen relatief aantrekkelijker worden. kelijk om de woningmarkt te betreden. Bij starters is de prikkel om een woningaankoop uit te stellen vanwege de verwachting van voortdurende dalende prijzen groter dan bij doorstromers. Doorstromers krijgen immers zowel bij de huidige als de toekomstige woning te maken met de verwachte prijsdaling. Sinds 2006 neemt het aantal nieuwbouwwoningen af waarbij de daling van koopwoningen nog sterker is dan die van huurwoningen. Ook de komende jaren zal de productie teringsfonds alternatieve financieringsconstructies met marktkapitaal van beleggers buiten de sector ontwikkeld en in ontwikkeling. Hierdoor kan het Wooninvesteringsfonds zijn rol spelen in het voorzien van liquiditeiten van corporaties die deze vanwege hun maatschappelijke opdracht nodig hebben. Diverse corporaties hebben interesse getoond in de (maatwerk)mogelijkheden die deze innovatieve structuur hen biedt. Daarbij is de invloed van de Europese wetgeving, het woonbeleid, herfinancierings(on) mogelijkheden en de stagnatie in de nieuwbouw koop- investeringsfonds aanbieden. De samenstelling van de portefeuille wordt enerzijds bepaald door de liquiditeitsbehoefte en het daarmee samenhangende aanbod van verkopende corporaties en anderzijds moet de opbouw passen in het portefeuillebeleid van het Wooninvesteringsfonds gericht op rendement en toekomstwaarde van de woningen in de koopmarkt. Het Wooninvesteringsfonds kent de portefeuillesamenstelling (regio, woonmilieus, woningtypen, woninggroottes, huurprijsniveau en bouwjaren) alsmede de mogelijkheden de risico-/rendement- volkshuisvestingsverslag 2012 In 2012 zijn de prijzen van bestaande koopwoningen ver- achterblijven aangezien de pijplijn nagenoeg leeg is en het markt merkbaar in het aanbod van woningportefeuilles van verhoudingen in de portefeuille te verbeteren. Binnen de der gedaald en lagen gemiddeld 6% lager dan in aantal afgegeven bouwvergunningen blijft dalen. De ver- corporaties aan het Wooninvesteringsfonds. De nieuwe grenzen van de missie van het Wooninvesteringsfonds zal Daarmee komen de huizenprijzen overeen met die van be- huurdersheffing voor corporaties gaat ten koste van hun situatie en onzekerheden dwingen het Wooninvesterings- bij toekomstige aankopen ook de risico-/rendementver- gin Ten opzichte van medio 2008, toen de prijzen investeringskracht terwijl zij met name de nieuwbouwpro- fonds zich te herpositioneren. De behoeften van verko- houding worden gewogen alsmede de voorwaarden van de een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling in totaal 17%. ductie voor hun rekening nemen en daarmee een belang- pende corporaties en beleggers moeten op elkaar worden beleggers. Ondanks de prijsdaling en het hoge aanbod koopwoningen rijke motor zijn van economisch herstel. Het uitblijven van afgestemd en daarna vormgegeven. in de bestaande markt weten kopers en verkopers elkaar nieuwbouwproductie leidt tot woningtekort waardoor de slechts beperkt te vinden en is het aantal transacties ver- krapte op de woningmarkt verder zal toenemen. der teruggelopen in Het aantal verkochte woningen is gezakt naar het laagste niveau in 20 jaar. Tegelijkertijd Voor het weer in beweging krijgen van de woningmarkt staan woningen langer te koop voordat ze worden ver- blijft rust, herstel van vertrouwen en economische stabi- kocht en is het verschil tussen de laatste vraagrijs en de liteit doorslaggevend. De huidige forse marktcorrectie zal uiteindelijke transactieprijs toegenomen. Het verslagjaar naar verwachting op de middellange termijn er voor zorgen eindigde in een opvallende eindsprint veroorzaakt doordat dat het evenwicht zich herstelt met als effect een gema- kopers tot 1 januari 2013 nog gebruik konden maken van tigde prijstoename. Het lijkt erop dat woningen eerst te de oude fiscale regelgeving met betrekking tot de hypo- goedkoop moeten worden voordat de markt weer aantrekt. theekrenteaftrek. Voor het herstel van de vraag naar koopwoningen is het consumentenvertrouwen van doorslaggevende betekenis. De afwachtende houding van consumenten wordt voornamelijk veroorzaakt door de aanhoudende economische crisis met onzekerheid op de arbeidsmarkt en dalende koopkracht door bezuinigingen en lastenverzwaringen. De leencapaciteit is afgenomen door de strengere financieringseisen van de banken en de nieuwe regels voor hypotheekrenteaftrek. Desondanks wordt de betaalbaarheid 26 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

14 Portefeuilleontwikkeling Portefeuilleontwikkeling Aankopen woningen Stand per 1 januari Aankoop Stand per 31 december ultimo 2012 ultimo 2011 ultimo 2010 Woningen aantallen % aantallen % aantallen % < , , , < = , , , < = , , , < = , , ,5 Verkopen woningen <= , , ,6 Stand per 1 januari < = , , ,8 volkshuisvestingsverslag 2012 Verkopen Stand per 31 december Bezit woningen per 31 december Bezit COG per 31 december Totaal portefeuille per 31 december < = ,5 67 1,4 71 1, Het bouwjaar ligt over de gehele woningportefeuille genomen rondom Woningen GBO in m2 ultimo 2012 ultimo 2011 ultimo 2010 < volkshuisvestingsverslag 2012 Bezit gesplitst naar type ROZ IPD ultimo 2012 ultimo 2011 ultimo < Woningen aantallen % aantallen % aantallen % 60 - < Galerijwoning (voordeur buiten) , , , < Portiekwoning (voordeur binnen) , , , < Maisonnette woning 106 2, , , < Rijtjeswoning , , ,1 > = /1 kapwoning 71 1,6 79 1,7 71 1, Vrijstaande woning 3 0,1 4 0,1 0 0,0 Het gebruiksoppervlak ligt over de gehele woningportefeuille genomen met name tussen de 60 en 100 m2. Totaal woningen Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

15 3 Aankoop en verkoop Aankoop en verkoop Aankoop Het Wooninvesteringsfonds heeft als missie de liquidi- natieve structuren van fondsen met externe financiering. De informatievoorziening over de rol en de nieuwe moge- zou worden teruggebracht van 2% naar 6%. December kende, ook voor het Wooninvesteringsfonds, een ouderwets In 2012 is de samenwerking met de externe verkoopcoördinator, na een geleidelijke afbouw, beëindigd. Naast teit binnen de corporatiesector te vergroten. Dit doet het lijkheden met financiering via de fondsenstructuur van het hoog aantal verkopen omdat veel kopers nog wilden pro- een forse kostenbesparing biedt dit het voordeel van een door complexgewijs woningen van woningcorporaties aan Wooninvesteringsfonds heeft veel aandacht gekregen. fiteren van fiscaal aantrekkelijke hypotheekvoorwaarden. scherper te monitoren en strakker te regisseren verkoop- te kopen. Vervolgens worden de woningen bij leegkomst Deze stijging in verkoopaantallen zal voor het Wooninves- proces. Er kan efficiënter worden samengewerkt met diver- door het Wooninvesteringsfonds individueel verkocht of In 2013 zal een herpositionering op dit punt worden gere- teringsfonds echter pas in 2013 zichtbaar worden omdat se partijen als notarissen, makelaars en aannemers. verkocht aan een zittende huurder. Bij overaanbod in de koopmarkt en in geval van exploitatieportefeuilles worden woningen bij mutatie opnieuw verhuurd. aliseerd om zowel de corporaties als beleggers te informeren over de nieuwe mogelijkheden en toegevoegde waarde van het Wooninvesteringsfonds. dan de notariële overdracht plaatsvindt. Het totaal aantal transporten in 2012 is met bijna 40% gedaald ten opzichte van Hoewel de betaalbaarheid van een koopwoning Verkoopprijzen De gemiddeld gerealiseerde koopsom van een woning in in het algemeen is toegenomen door met name de prijsda bedraagt en ligt daarmee 7,5% onder het Met de opbrengst van de complexverkoop kunnen corpo- In 2011 is de fondsenstructuur voor nieuwe aankopen met ling, is het moeilijker geworden een passende financiering niveau van volkshuisvestingsverslag 2012 raties meteen beschikken over de financiële middelen die zij voor de uitvoering van hun maatschappelijke taken nodig hebben. Door de aanhoudende crisis en stagnatie in de woningmarkt met teruglopende woningverkopen, de maatschappelijke investeringsopgave en tegelijkertijd de forse verhuurdersheffing van rijkswege komen de financiële positie en de liquiditeitspositie van steeds meer woningcorporaties onder druk te staan. Het Wooninvesteringsfonds koopt zowel woningcomplexen succes van start gegaan en zal ook de komende jaren worden ingezet. Met de vernieuwende financieringsstructuren en maatwerk voor corporaties en vermogensverstrekkers heeft het Wooninvesteringsfonds bij een te verwachten groeiend aanbod van woningcomplexen de ambitie hierin een actieve en innovatieve rol te spelen ten behoeve van de sector. Gedurende het verslagjaar hebben verschillende woningcorporaties DAEB en niet DAEB woningcomplexen aan het te krijgen. In 2012 kan nog slechts 106% van de waarde van de woning (eventueel na verbouwing) worden gefinancierd. In 2013 is dit nog maar 105% en dit percentage zal langzaam worden afgebouwd naar 100% van de waarde van de woning in Dit betekent dat indien een koper aanpassingen wil doen aan de woning, deze eigen middelen zal moeten aanwenden en dat is in het starterssegment vaak een probleem. Er zal daarom door het Wooninvesteringsfonds steeds meer geïnvesteerd moeten worden in het opknappen en aankleden van zijn voormalige huurwo- Leegstand Het gemiddeld aantal dagen dat een verkochte woning te koop stond, bleef met 292 dagen ongeveer gelijk aan Met het oog op het terugdringen van de duur van de leegstand, het aantal leegstaande woningen per complex en de specifieke regionale woningmarktomstandigheden wordt steeds vaker besloten om woningen na huuropzegging direct aansluitend opnieuw te verhuren. volkshuisvestingsverslag 2012 aan van corporaties met een acute liquiditeitsbehoefte als Wooninvesteringsfonds aangeboden. Per eind 2012 zijn er ningen. ook van corporaties, die omwille van benodigde kasstro- zes lopende biedingstrajecten in de pijplijn. Naast deze men voor investeringen en/of om strategische overwegin- lopende trajecten hebben nog diverse corporaties aange- gen (terug naar kerntaak / kerngebied) tot verkoop willen overgaan. Hierdoor zijn de contacten tussen corporaties en kondigd woningen te willen aanbieden aan het Wooninvesteringsfonds. Portefeuille per einde jaar ultimo 2012 ultimo 2011 ultimo 2010 het Wooninvesteringsfonds gericht op informatie over de mogelijkheden tot verkooptransacties ter verbetering van hun financiële positie toegenomen. Als de sector het accent nadrukkelijker gaat leggen op het segment van de betaalbare huurwoningen, waarvoor Woningen Commercieel onroerend goed (COG) Ondanks de financiële behoefte en toenemende vraag tot staatsteun mogelijk is en blijft, kan juist het Wooninvesteringsfonds het aangewezen instrument zijn om wonin- Totaal portefeuille per einde jaar complexgewijze aankopen blijven de transacties achter gen in het geliberaliseerde segment over te nemen, zowel bij de verwachtingen. Verkopende corporaties aarzelen de complexgewijze verkopen daadwerkelijk in te zetten om te voorzien in de liquiditeitsbehoeften. In de huidige op verkoopbasis als op (tijdelijke) exploitatiebasis. Voor corporaties met een liquiditeitsbehoefte snijdt het mes bij verkoop van niet-daeb bezit aan twee kanten. Leegstand Woningen marktomstandigheden zijn in 2012 door corporaties nauwelijks bestaande woningcomplexen verkocht. Naast de afwachtende houding van corporaties heeft ook de toe- Verkoop Uit de portefeuille van het Wooninvesteringsfonds is in Commercieel onroerend goed (COG) Bezettingsgraad woningen 94% 94% 95% zichthouder een vrijwel afgeronde transactie tussen het 2012 een teleurstellend aantal van slechts 136 woningen Wooninvesteringsfonds en een saneringscorporatie aan- overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Vanaf de start tot gehouden. en met 31 december 2012 zijn in totaal woningen verkocht. Het jaar 2012 was er één van veel onzekerheid op de Gezien het feit dat in deze tijd de vrijwillige financiering via woningmarkt. De Europese schuldencrisis, de parlements- certificaten door de sector van het sectorinstituut Woonin- verkiezingen en de daarmee samenhangende onduidelijk- vesteringsfonds op basis van het matchingsprincipe niet heid over de te verwachten overheidsbezuinigingen zaai- langer opportuun is, heeft het Wooninvesteringsfonds zijn den grote twijfel bij de potentiële huizenkoper. De maand financieringsmogelijkheden verbreed. In het verslagjaar juni kende een opleving in het aantal verkopen omdat het zijn veel toelichtende gesprekken gevoerd over de alter- toen nog onzeker was of de overdrachtsbelasting na 1 juli 30 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

16 Aankoop en verkoop 4 Ontwikkeling aedex benchmark Mutatie De mutatiegraad is van belang voor het aantal woningen dat verkocht kan worden. Hierbij wordt gerekend met het moment van beëindiging van het huurcontract. In 2012 zijn 315 woningen leeggekomen, 6,8% van het gemiddeld aan- tal woningen dat het Wooninvesteringsfonds in 2012 in bezit had. In totaal werden hiervan 136 woningen verkocht. In 2011 was er sprake van 367 huuropzeggingen. Woningen Portefeuille per ultimo Aantal verkopen Verkoop mutatiegraad 3,0% 4,8% 5,6% 5,3% Het Wooninvesteringsfonds doet sinds de start in 2006 mee aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex. Deze index is een vanuit de commerciële vastgoedsector afgeleid meetinstrument dat voor corporaties een beoordeling mogelijk maakt van zowel financieel-economische als ook de maatschappelijke performance. Het instrument meet deze performance vanuit de optiek van rendement op investeringen waarbij de feitelijke geleverde rendementsprestaties worden afgezet tegen wat had kunnen worden bereikt in geval de corporatie volledig marktgedreven zou hebben geopereerd. De vastgoedportefeuille van het Wooninvesteringsfonds behaalde volgens de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex in 2012 een totaal rendement van -1,9% waarvan 3,6% direct rendement en -5,3% indirect rendement. Daarmee is het rendement hoger dan de benchmark, die over 2012 een totaal rendement realiseerde van -3,0%, bestaande uit 3,1% direct en -6,0% indirect rendement. De totale exploitatiekosten als percentage van de bruto inkomsten liggen ook in 2012 bij het Wooninvesteringsfonds lager dan bij de collega-corporaties. Hieronder geven wij een beeld van de belangrijkste indices over de afgelopen jaren: volkshuisvestingsverslag 2012 Zittende huurders De woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds bestaat grotendeels uit aangebroken bezit. In deze zogenaamde gestippelde woningcomplexen verwacht het Wooninvesteringsfonds in de komende jaren vrijwel niet aan zittende huurders te kunnen verkopen. Mochten de geconfronteerd worden met forse huurverhogingen. Voor deze groep kan kopen binnenkort financieel aantrekkelijker zijn dan huren. Vooruitlopend hierop zijn er eind 2012 op diverse locaties informatieavonden voor de huurders georganiseerd in % 2011 in % 2010 in % Benchmark WIF Benchmark WIF Benchmark WIF Totaal rendement -3,0-1,9 0,5 5,5 1,8 5,5 Direct rendement 3,1 3,6 2,9 3,3 2,8 3,2 Indirect rendement -6,0-5,3-2,4 2,2-0,9 2,2 Totale exploitatiekosten (als % bruto inkomsten) 43,8 36,9 44,7 35,8 46,3 29,5 volkshuisvestingsverslag 2012 plannen van minister Blok doorgang vinden dan biedt dit Het Wooninvesteringsfonds zal hier in 2013, zodra er meer Bron: IPD/aeDex corporatie vastgoedindex het Wooninvesteringsfonds kansen op extra verkopen bij duidelijkheid is met betrekking tot de regels voor huurver- huishoudens met een inkomen hoger dan die hoging, verder invulling aan geven. Totaal t/m 2009 Aantal woningen verkocht Waarvan aan zittende huurders In % 5,9% 3,6% 4,8% 2,7% 7,8% 5 Huurbeleid en huurprijsontwikkeling De huren van de niet geliberaliseerde woningen van het Wooninvesteringsfonds zijn per 1 juli 2012 met gemiddeld 2,3% verhoogd. Daarmee is het huurstijgingspercentage gelijk aan de inflatie. In het verslagjaar is door de regering aanvullend huurbeleid aangekondigd dat de doorstroming moet bevorderen en het scheefwonen tegengaan. Het wetsvoorstel inkomensafhankelijke huurverhoging is recent goedgekeurd door de Eerste Kamer. De wet omvat jaarlijkse huurverhogingen van 1,5%, 2% en 4% boven inflatie voor huishoudens met een inkomen tot (1,5%), inkomens tussen de en (2%) en boven de (4%). Het Wooninvesteringsfonds zal de extra inkomensafhankelijke huurstijgingen doorvoeren in de complexen tenzij dit niet mogelijk en wenselijk is. De huurder wordt hiervan uiterlijk 1 mei 2013 schriftelijk op de hoogte gesteld in de jaarlijkse huurverhogingsbrief. Gemiddelde huurprijs De tot en met 2012 aangekochte woningen hebben een gemiddelde huurprijs per maand van 473. Deze bedraagt 78% van de maximaal redelijke huur volgens de puntentelling van het WoningWaarderingsStelsel (WWS) Gemiddelde huurprijs per woning op 1 januari in Gemiddelde huurprijs per woning op 31 december in Verhoging huursom 2,3% 1,3% 1,2% Gemiddelde huurprijs als % maximaal redelijk op 31 december 78,6% 77,5% 76,6% 32 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

17 Huurbeleid en huurprijsontwikkeling 6 Beheer en onderhoud Uit de opbouw van de portefeuille naar huurklasse blijkt dat in het verslagjaar het overgrote deel (66,3%) van de woningen Kenmerk van het Wooninvesteringsfonds blijft: een compacte In aanvulling op het klachtenbudget heeft het Wooninveste- tot de categorie betaalbaar behoort. managementorganisatie met uitbesteding van operationele ringsfonds een budget beschikbaar voor het op individuele werkzaamheden aan derden. Dit stelt het Wooninvesterings- basis vervangen/ renoveren van badkamers, keukens en cv % 2011 % 2010 % fonds in staat landelijk te opereren en biedt de flexibiliteit om ketels. De bestedingen in 2012 bedroegen ruim 0,8 miljoen, Goedkoop (< 366,37) , , ,4 Betaalbaar (> 366,37 < 561,98) , , ,8 Duur (> 561,98 < 664,66) , , ,7 te anticiperen op groei van de portefeuille. De huurder kan de beheerder direct benaderen en de beheerder reageert adequaat en snel. Na aankoop zet het Wooninvesteringsfonds het beheerbeleid van de verkopende corporatie voort. De huurder wordt in essentie niet geconfronteerd met wijzigin- een toename van circa 0,2 miljoen ten opzichte van Planmatig onderhoud Het Wooninvesteringsfonds heeft de planning en de uitvoering van het planmatig onderhoud in het verslagjaar Geliberaliseerd (> 664,66) 213 4, , ,1 gen in de uitvoering van het beheer wederom voor drie jaar uitbesteed aan Fortrus. volkshuisvestingsverslag 2012 Totaal Verhuur Het aantal leeggekomen woningen is in 2012 afgenomen naar 315 (2011: 367), waarvan 136 verkocht (2011: 225). Van het aantal leeggekomen woningen in 2012 zijn 117 woningen verhuurd (2011: 22). Het Wooninvesteringsfonds is genoodzaakt woningen te verhuren ter voorkoming van een oplopende leegstand. In het verleden kon het meerendeel van de leeggekomen woningen binnen afzienbare tijd verkocht worden. Bij verhuur streeft het Wooninvesteringsfonds de maximaal redelijke huur na tenzij de marktomstandigheden dat niet toelaten. Leefbaarheid en maatschappelijke huisvesting Het Wooninvesteringsfonds levert een bijdrage aan de leefbaarheid binnen de wijken waar de woningen zijn gelegen, door: het aankopen van woningcomplexen van corporaties, waarbij een vrijstelling geldt voor de overdrachtsbelasting indien de verkopende corporatie aantoonbaar investeert in herstructurering; het ter beschikking stellen van verschillende (al dan niet financiële) middelen voor verbetering van de leefbaar- Per 1 januari 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds, middels een zorgvuldig uitgevoerde aanbesteding, het aantal beheerders teruggebracht naar tien externe beheerders. Dit heeft in 2012 bijgedragen tot verbetering van de beheersbaarheid en efficiëntie en tot kostenbesparingen. De wijziging van beheerder is voor de huurders bijna rimpelloos verlopen en zonder kwaliteitsvermindering. Onderhoudsbeleid Woningen die in exploitatie zijn, worden onderhouden volgens het instandhoudingsprincipe. Het uitgangspunt voor het Wooninvesteringsfonds is een gezonde woningportefeuille. Het beleid is dan ook gericht op het handhaven, en waar nodig, verbeteren van de huidige onderhoudstoestand. Wonin- In 2012 zijn delen van het planmatig meerjarenonderhoud uitgesteld naar 2013 in verband met de onder druk staande resultaten en kasstromen. De uitgestelde werkzaamheden krijgen prioriteit in 2013 en zullen alsnog worden uitgevoerd. De realisatie van het planmatig onderhoud in 2012 bedraagt 1,1 miljoen (2011: 1,1 miljoen). Planmatig onderhoud voor een bedrag van 0,3 miljoen is doorgeschoven naar De leefbaarheid van de complexen wordt voortdurend gemonitord. Grote projecten in 2012 waren: - Diverse schilderonderhoudsbeurten in de complexen in Delft (160 woningen), in de Klaverbuurt te Rotterdam (57 woningen) en in de complexen Maasdriel en Zaltbommel volkshuisvestingsverslag 2012 heid binnen de wijken waar de woningen zijn gelegen; gen moeten courant zijn voor kopers en nieuwe huurders. De (38 woningen). een uitgebreide screening van huurtoelating, voor huurders die de leefbaarheid van een wijk op peil houden of ten goede komen; investeringen die gedaan worden in onderhoud zorgen nooit voor een verkoop-/ verhuurprijs die boven het bereik van de bijbehorende doelgroepen gaat. Grote geplande projecten in 2013 zijn: - Diverse schilderonderhoudsbeurten in de Grasbuurt, Rot- samen te werken met de beheerders, die zorgen voor het op peil houden van diverse leefbaarheidsfactoren (de Klachtenonderhoud terdam (95 woningen), in de Pelikaansingel te Delft (51 woningen). kwaliteit van het gebouwde, de milieuhygiëne en sociale Het klachtenonderhoud van de aangekochte woningen wordt - Dakwerkzaamheden in Apeldoorn en Groningen. aspecten); per 31 december 2012 heeft het Wooninvesteringsfonds 9 mindervalide woningen en 32 seniorenwoningen in zijn verzorgd door de beheerder. Hiervoor wordt standaard een vast bedrag per woning afgesproken. De hoogte van dit bedrag wordt periodiek getoetst aan de praktijk. Jaarlijks wordt Energielabeling Het Wooninvesteringsfonds heeft in het verslagjaar de wo- portefeuille (gelijk aan 2011). geëvalueerd of de afkoop van het klachtenonderhoud over- ningen die niet gelabeld waren, bij verkoopmutatie alsnog eenstemt met de werkelijkheid en of de gewenste kwaliteit laten voorzien van een energielabel. De stand van het aan- wordt gewaarborgd. Hierbij stelt de beheerder per kwartaal tal energielabels van, zijnde niet verkochte woningen, is een klachtenoverzicht ter beschikking. per 1 januari 2013 als volgt; Energielabels woningen Wooninvesteringsfonds per A B C D E F G 34 Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

18 7 Vereniging van Eigenaren Het Wooninvesteringsfonds hecht grote waarde aan actieve In het verslagjaar is het Wooninvesteringsfonds, als ap- verenigingen van eigenaren (VvE s). Indien een complex nog partementrechteigenaar, deelnemer in een 105-tal VvE s, gesplitst moet worden ten behoeve van het verkopen, zal het waarbij niet in alle gevallen van een meerderheidbelang Wooninvesteringsfonds tijdens het aankooptraject in overleg sprake is. Circa 50% van het totale bezit van het Woonin- met de verkopende corporatie de splitsingsakte en splitsing- vesteringsfonds is onderdeel van een vereniging van eige- tekeningen laten opstellen. Na aankoop van woningcom- naren. In 2012 bedroegen de uitgaven aan onderhoud en plexen worden in alle gevallen de (slapende) VvE s direct ge- renovatie van de verenigingen van eigenaren bijna 2,4 activeerd, voorzien van een meerjarenonderhoudsbegroting miljoen (2011: 2,5 miljoen). en wordt een VvE beheerder aangesteld. Als nodig wordt de voorziening onderhoud aangevuld. Bijzondere vermelding verdienen de werkzaamheden: Het Wooninvesteringsfonds bewaakt de uitgaven aan VvE-bij- volkshuisvestingsverslag 2012 dragen voortdurend alsmede de voorzieningen voor en uitgaven aan groot onderhoud in de verenigingen van eigenaren. Hierdoor wordt bijgedragen aan de instandhouding van het complex en de uitvoering van de werkzaamheden voor planmatig onderhoud. Start grootschalige renovatie CV leidingnet incl. radiatoren VvE Belvederebos, Zoetermeer; Renovatie stookinstallatie VvE Oranjelaan, Geleen; Onderzoek en raparatie kwaaitaalvloeren VvE Royaardsplein, Schiedam; Renovatie ketelhuis VvE Ruigoord, Rotterdam; Schilderwerk VvE Atalantapark, Veenendaal. volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

19 Jaarrekening 2012 Geconsolideerde balans (na winstbestemming) 40 Geconsolideerde resultatenrekening 42 Geconsolideerde kasstroomoverzicht 43 Toelichting op de geconsolideerde 44 Toelichting op de geconsolideerde balans 55 Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening 68 Enkelvoudige balans (na winstbestemming) 72 Enkelvoudige resultatenrekening 74 Toelichting op de enkelvoudige 75 Toelichting op de enkelvoudige balans 76 Overige informatie 90 Overige gegevens en controleverklaring Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht

20 Geconsolideerde balans (na winstbestemming) Geconsolideerde balans (nawinstbestemming) (x e 1.000,--) 31 december december 2011 (x e 1.000,--) 31 december december 2011 ACTIVA PASSIVA VASTE ACTIVA GROEPSVERMOGEN Immateriële vaste activa Algemene reserve Onverdeeld resultaat Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal eigen vermogen Vastgoedbeleggingen 3 VOORZIENINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie Latente belastingverplichtingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd Overig - - als vastgoedbeleggingen Totaal voorzieningen LANGLOPENDE SCHULDEN Financiële vaste activa Achtergestelde leningen Totaal vaste activa Leningen kredietinstellingen Overig VLOTTENDE ACTIVA Totaal langlopende schulden Vorderingen Debiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen 6-24 Overlopende activa Totaal vorderingen KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige kortlopende schulden Overlopende passiva Liquide middelen Totaal kortlopende schulden Totaal vlottende activa Totaal passiva Totaal activa Garantievermogen Wooninvesteringsfonds jaarbericht 2012 Wooninvesteringsfonds jaarbericht