Projectplan haalbaarheidsonderzoek Ringersfabriek Noord-Holland, Alkmaar 19 januari 2015

Transcriptie

1 Projectplan haalbaarheidsonderzoek Ringersfabriek Noord-Holland, Alkmaar 19 januari

2 Inhoudsopgave Inleiding... 3 Inhoud en doel van dit projectplan 3 Projectbeschrijving... 4 Scope 4 Uitgangspunten, randvoorwaarden en relaties 4 Aanpak herbestemming Ringersfabriek... 6 Projectresultaten 6 Planning 10 Organisatie...12 Werkgroep Open Ringers 12 Kernteam Open Ringers 12 2

3 Inleiding Inhoud en doel van dit projectplan Het doel van dit projectplan is om de scope en aanpak van het haalbaarheidsonderzoek naar de herbestemming van de Ringersfabriek te Alkmaar te definiëren. Dit wordt gedaan door stakeholders in kaart te brengen, projectresultaten te definiëren en op basis hiervan een prioritering en daarmee planning op hoofdlijnen te bepalen. 3

4 Projectbeschrijving Scope Tot de scope van dit haalbaarheidsonderzoek behoort een nieuwe bestemming te vinden voor de Ringersfabriek te Alkmaar. Als uitgangspunt van de herbestemming wordt genomen de huisvesting van Dobla in de Ringersfabriek met onder meer een Chocolade Experience en Pastry School. In het onderzoek wordt nader onderzocht welke aanvullende functies gehuisvest kunnen worden in de voormalige chocoladefabriek. Hiervoor worden in het haalbaarheidsonderzoek de meest realistische herbestemmingsscenario s in beeld gebracht. Deze scenario s worden beoordeeld aan de hand van een groot aantal invloedsfactoren, zoals ruimtelijke inpasbaarheid, vraag van de markt, ontwikkelingen in de omgeving, kosten en opbrengsten, enzovoorts. De twee scenario s die het meest kansrijk zijn worden verder uitgewerkt in vlekkenplannen en business cases. Uitgangspunten, randvoorwaarden en relaties Uitgangspunten herbestemming Ringersfabriek: Chocolate Experience en vestiging Dobla als basis c.q. vertrekpunt voor herbestemming Ringersfabriek. Overige functies en concept Doble mogen elkaar niet bijten. Publiektrekkers als invulling Ringersfabriek, de voormalige chocoladefabriek dient een bruisende plek te worden. Overdag en s avond open. Herbestemming Ringersfabriek sluit aan op de Kanaalvisie: kanaalzone niet alleen als verbinding tussen de drie deelgebieden binnenstad, Overstad en het stationsgebied, maar ook een plek op zichzelf, een gebied met een geheel eigen karakter en een unieke sfeer. Efficiënt ruimtegebruik Ringersfabriek (bijvoorbeeld: dubbelgebruik van m2, te denken valt aan 1 filmzaal wordt gebruikt voor meerdere experiences of keuken overdag gebruikt voor leren en s avonds voor horeca). Ringersfabriek heeft cultuurhistorische waarde, invulling van beoogd monument. Herbestemming van de Ringersfabriek die bijdraagt aan het centrum van Alkmaar: invulling van centrumfunctie van Overstad. De ontwikkeling van Ringersfabriek dient aan te sluiten op de door de gemeenteraad vastgestelde Ontwikkelingsvisie Overstad (juli 2014). Leeg gebouw, vrij van huurders. Passage aanbrengen ten behoeve van verbinding centrum en Overstad. Dit vraagt om herinrichting pleinen: voorplein zijde kanaal (eigenaar: gemeente) en achterplein (eigenaar: MAB). Gebouw met 2 voorkanten, zowel vanuit Overstad als vanuit het centrum. Draagt passage aan bij. Voldoende parkeervoorzieningen. Sfeer: conform Foodbar 1480 Alkmaar, Cereol in Utrecht. Randvoorwaarden Ringersfabriek & omgeving Gemeente Alkmaar: Herbestemming Ringersfabriek dient aanvulling te zijn op het centrum van Alkmaar: mag de historische binnenstad niet leegtrekken. 4

5 Gemeente Alkmaar: Er wordt rekening gehouden met het vastgestelde detailhandelsbeleid van de gemeente Alkmaar. Gemeente Alkmaar: voorplein kanaalzijde krijgt geen parkeerfunctie, blijft publieke ruimte. BOEi: Ringersgebouw terugbrengen tot oude contouren, later aangebouwde en toegevoegde delen worden niet meegenomen in de herbestemming. Concept Dobla: overdag en s avond open. Dobla: gebruikers versterkend voor het Dobla merk. Dobla: entree Dobla concept aan kanaalzijde. Relaties en afhankelijkheden Lidl: locatie op korte en lange termijn. AM: plannen koop panden naast Ringersfabriek. Sloop Toys for us, oude Mediamarkt. Invulling: retail, supermarkt (gesprekken met Lidl lopen). Bedrijven en/of grondeigenaren Overstad: profiteren van en zijn voorstander van passage (mogelijke financiële bijdrage). Stakeholders MAB/ Bouwfonds (eigenaar) BOEi Dobla Gemeente Alkmaar AM Grondeigenaren Overstad Lidl Tuyp (naastgelegen voormalige bandenhandel) De rol van de gemeente is faciliterend. De gemeente ondersteunt de gewenste ontwikkelingen door de inzet van het publiekrechtelijk instrumentarium (o.a. bestemmingsplan). Daarnaast is de gemeente verantwoordelijk voor de kwaliteit van de openbare ruimte. 5

6 Aanpak herbestemming Ringersfabriek Projectresultaten De projectresultaten zijn inzichtelijk gemaakt middels een zgn. Product Breakdown Structure; dit overzicht geeft weer welke producten worden opgeleverd in dit project ten behoeve van een herbestemming van de Ringersfabriek en de positie van deze producten. Hierbij is de BOEi werkwijzer als basis gehanteerd. De producten die blauw zijn gemaakt behoren tot de projectresultaten van dit haalbaarheidsonderzoek (HBO). In grijs zijn weergegeven de producten die onderdeel zijn van dit onderzoek, maar waarvan reeds veel informatie beschikbaar is uit eerdere onderzoeken. In wit producten die in een latere fase aan de orde zijn en dan worden opgepakt. 6

7 HERBESTEMMING RINGERSFABRIEK Concept Ontwikkeling Restauratie Gebruiker & Beheer Financieel Juridisch Communicatie & draagvlak A. Objectdefinitie C. Ontwerp & nieuwe functie B. Bouwkundig & Milieu Locatie in kaart (bereikbaarheid) Concept incidenteel gebruik Opname huidige staat Intentieovereenkomsten potentiele huurders Financieel model incidenteel gebruik Intentieverklaring partners haalbaarheidsonderzoek Communicatie extern Cultuurhistorisch onderzoek Concept herbestemming Restauratie filosofie Onderhoudsplan Financieel model herbestemming Bestemmingsplan Branding Marktonderzoek & trends Ontwerp casco (t/m DO) Bestek casco (Bouwkundig & Installaties) Nutsvoorzieningen Subsidies& fondsen Vergunningen Scenario s en Planning Ontwerp inbouw (t/m DO) Bestek inbouw Financiering Contracten Programma van Eisen Selectie leveranciers Realisatie Verzekering Fiscale aspecten Bouwkosten en bewaking In scope HBO In scope HBO: informatie beschikbaar Buiten scope HBO (latere fase) 7

8 Onderstaand volgt een toelichting per product. Concept ontwikkeling Locatie in kaart: Actiehouder Gemeente Alkmaar Locatie in kaart: huidig - ontwikkelingen - gewenst Ontwikkelingen rondom Ringersfabriek: te denken valt aan AM, Lidl, Tuyp. Verkeersverbindingen (langzaam verkeer, OV, auto etc.): o Bestaande voetgangersbrug fiets aan de hand, betonnen voet blokkeert zicht. Inrichting buitenruimte: huidig gewenst. Parkeerfuncties rondom Ringers. Cultuurhistorisch onderzoek: Actiehouder BOEi Informatie reeds beschikbaar. Monumentale eigenschappen in kaart brengen. Dit onder meer voor behoud en vaststellen gemeentelijke monument. Marktonderzoek & trends: Actiehouder Dobla Beknopt onderzoek naar trends en ontwikkelingen voor bepalen uitgangspunten concept Food Experience. Inventariseren mogelijkheden overige functies naast Food Experience Actiehouder BOEi Scenario s en planning: Actiehouder BOEi Planning opstellen van fasering c.q. scenario s, inclusief bijv. klein beginnen, panelen weghalen op korte termijn, vergunningen etc. PvE Actiehouder Dobla/BOEi Eindgebruikers en eisen in kaart: behoefte m2 per functie en aantal specifieke eisen, dit dient als input voor de vlekkenplannen. Concept herbestemming Actiehouder Dobla/BOEi Concept herbestemming op te stellen. Restauratie: Actiehouder BOEi Beschikbaar: opname huidige staat en restauratiefilosofie. Te doen: afstemming restauratie met uitkomsten concept. Gebruiker & Beheer Actiehouder Dobla/BOEi Eindgebruikers Ringers: potentiele huurders in kaart. Intentieverklaring voor commitment potentiele gebruikers. Financieel Actiehouder Dobla/BOEi Beschikbaar: restauratiekosten. BOEi Te doen: opnieuw ramen concept Herbestemming Ringers en buitenruimte. BOEi Business case Chocolate Experience. Dobla Ondersteuning business case overige Food Experience gegadigden. Dobla 8

9 Juridisch Actiehouder Gemeente Alkmaar/BOEi Bestemmingsplan (uitrekstel wat van toepassing is voor dit onderzoek, huidig aanpassingen t.b.v. herbestemming). Gemeente Alkmaar In kaart: eigenaarschap, exploitant. BOEi Intentieverklaring partners haalbaarheidsonderzoek. BOEi (brief ondertekend door BOEi, Dobla en gemeente Alkmaar met projectplan als bijlage) Communicatie Actiehouder Dobla/BOEi Event voor presentatie uitkomsten onderzoek. Eindresultaat Open Ringers boekje en film. 9

10 Planning Onderstaand is weergegeven de milstonesplanning aan de hand van de gedefinieerde producten (in 3.1). Concept ontwikkeling Restauratie Gebruiker & Beheer Producten Datum Locatie in kaart Januari 2015 Cultuurhistorisch onderzoek Gereed Marktonderzoek & trends Januari 2015 Scenario s & Planning Februari 2015 Programma van Eisen (hoofdlijnen) Januari 2015 Concept incidenteel gebruik Concept herbestemming (incl. vlekkenplannen) Februari 2015 Ontwerp casco (t/m DO) Ontwerp inbouw (t/m DO) Opname huidige staat Gereed Restauratie filosofie Gereed Bestek casco (Bouwkundig & Installaties) Bestek inbouw Selectie leveranciers Realisatie Overeenkomsten huurders (intentieverklaring) Maart 2015 Onderhoudsplan Nutsvoorzieningen Financieel Juridisch Communicatie Financieel model incidenteel gebruik Financieel model herbestemming Maart 2015 Subsidies& fondsen Financiering Maart 2015 Verzekering Fiscale aspecten Bouwkosten en bewaking Intentieverklaring (ondertekend door BOEi, Dobla Januari 2015 en gemeente Alkmaar met projectplan als bijlage) Bestemmingsplan (uitrekstel wat van toepassing Januari 2015 is voor dit onderzoek, huidig en nieuw cf. concept) Helderheid eigenaarschap en exploitatie Ringers Maart 2015 Vergunningen Contracten Communicatie extern Continue communicatie via social media. Communicatie c.q. presentatie uitkomsten onderzoek in april Branding Maart

11 Stappen tot presentatie concept Open Ringers Gemeente: langs B&W in maart BOEi: RvC Q Dobla: Bouwfonds: vanaf januari 2015 meenemen. Alle partijen geven akkoord om concept naar buiten te brengen. 11

12 Organisatie Ten behoeve van het bereiken van de doelstelling van het haalbaarheidsonderzoek zal een tweetal overlegorganen worden opgericht, te weten een werkgroep en een kernteam met de samenstelling, zoals onderstaand weergegeven. De werkgroep heeft tot taak de voortgang van de realisatie te bewaken en daar waar nodig cruciale beslissingen te nemen. Het kernteam dient binnen de daarvoor gegeven dan wel wenselijke tijd al datgene te doen waardoor de doelstelling kan worden verwezenlijkt. Werkgroep Open Ringers Frequentie: maandelijks BOEi (vz): Dobla: Gemeente Alkmaar: MAB: Bouwfonds: Arno Boon, Tamara Duvivier Arthur Dontje, Andre Bakker, Indy Dontje Sjaak Dekkers Anne-lize Hoftijzer n.t.b. Kernteam Open Ringers Frequentie: wekelijks BOEi (vz): Dobla: Gemeente Alkmaar: Tamara Duvivier Andre Bakker, Indy Dontje Sjaak Dekkers 12

13 13