Een terugblik op de woningmarkt van Assen. Onderzoek naar een drietal aspecten van nieuwbouw in de gemeente Assen

Transcriptie

1 Een terugblik op de woningmarkt van Assen Onderzoek naar een drietal aspecten van nieuwbouw in de gemeente Assen

2 Een terugblik op de woningmarkt van Assen Onderzoek naar een drietal aspecten van nieuwbouw in de gemeente Assen Afstudeerscriptie Agnes van der Veer bij de Gemeente Assen De opdrachtgever Organisatie: Gemeente Assen Afdeling: Ruimtelijke Plannen Cluster: Wonen & grondzaken Adres: Noordersingel 33 / Postbus RA Assen Bedrijfsbegeleider: de heer C. Harms De opdrachtnemer Naam: mevrouw A. van der Veer Adres: Johannes Mulderstraat CV Groningen adres: a.van.der.veer@st.hanze.nl Telefoonnummer: Studentnummer: De onderwijsinstelling School: Hanzehogeschool Instituut: Bedrijfskunde Opleiding: Vastgoed & Makelaardij Stage: Participerende stage Cursusjaar: Afstudeerbegeleider: de heer B.R. van der Veen Beoordelaar: mevrouw F.H. Schrage Assen, juni 2010 Deze afstudeeropdracht is geschreven onder verantwoordelijkheid van de Hanzehogeschool Groningen. Het copyright berust bij de auteur. Zowel de Hanzehogeschool Groningen als de auteur verklaren, dat zij eventuele gegevens van derden die voor deze afstudeeropdracht zijn gebruikt en die door deze derden als vertrouwelijk zijn aangemerkt, als zodanig zullen behandelen. 2

3 Voorwoord In februari 2010 was het dan zover: afstuderen. Alle vakken waren afgerond en mijn laatste stap in deze opleiding was dan eindelijk aangebroken. De afstudeerstage mocht ik gaan volbrengen bij de gemeente Assen, in de periode van februari tot en met juni Voor de Gemeente Assen heb ik onderzoek uitgevoerd naar drie aspecten van nieuwbouw in de gemeente Assen. Deze drie aspecten waren verhuisbewegingen, het profiel van nieuwe bewoners en succesfactoren voor nieuwbouwprojecten specifiek voor vestigers en senioren. De nieuwbouwproductie van 2005 tot en met 2009 stond hierbij centraal. De resultaten ervan zijn opgenomen in dit onderzoeksrapport. Ik wil de heer Cor Harms van de gemeente Assen bedanken voor zijn hulp, toelichting en begeleiding gedurende het onderzoek. Verder wil ik mijn stagebegeleider de heer Bert van der Veen bedanken voor zijn feedback en begeleiding tijdens mijn afstudeerstage. Ook alle respondenten, die zijn geïnterviewd voor het onderzoek, wil ik bij deze hartelijk bedanken voor de tijd en informatie die beschikbaar is gesteld. Met vriendelijke groet, Agnes van der Veer Student Vastgoed & Makelaardij Hanzehogeschool Groningen 3

4 Managementsamenvatting Het gaat goed met Assen. Assen is de snelst groeiende gemeente van Noord-Nederland. In de laatste twaalf jaar kwamen er jaarlijks zo n duizend inwoners bij. Dit vereist een gedegen aanpak met betrekking tot het realiseren van nieuwbouw. Daarom is een onderzoek uitgevoerd naar de effecten van nieuwbouw. Het onderzoek heeft zich gericht op een drietal aspecten van nieuwbouw in de gemeente Assen, te weten: de verhuisbewegingen die op gang zijn gebracht door nieuwbouw, het profiel van nieuwe bewoners en de succesfactoren van gerealiseerde nieuwbouwprojecten. Daarbij staat de nieuwbouwproductie van 2005 tot en met 2009 centraal. De doelstelling van het onderzoek is als volgt: Een scherper inzicht verkrijgen in een drietal aspecten van nieuwbouw in Assen, te weten: de verhuisbewegingen die op gang zijn gebracht door nieuwbouw, het profiel van nieuwe bewoners en de succesfactoren van gerealiseerde nieuwbouwprojecten. De centrale vraag van het onderzoek is als volgt: Welke verhuisbewegingen kunnen worden waargenomen als gevolg van gerealiseerde nieuwbouw in de gemeente Assen en wat was daarbij het profiel van nieuwe bewoners en wat waren de succesfactoren van projecten? Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van zowel de kwantitatieve methode als de kwalitatieve methode. De eerste deelvraag, welke verhuisbewegingen zijn op gang gebracht door nieuwbouw, en de twee deelvraag, wat is het profiel van nieuwe bewoners, zijn beantwoord door middel van de kwantitatieve methode. Hierbij is geen gebruik gemaakt van een steekproef, omdat alle bewoonde nieuwbouwwoningen (2.930 woningen) zijn betrokken bij het onderzoek. De resultaten van het onderzoek zijn verwerkt door middel van het programma Access. Bij de verhuisbewegingen is eerst de gerealiseerde nieuwbouw in kaart gebracht, aan de hand van de totale productie, de bewoningsstatus, het type woningen, waar heeft de meeste productie plaats gevonden en de prijsklassen van de gerealiseerde woningen. Bij het profiel van nieuwe bewoners is een onderscheid gemaakt naar een algemeen profiel, een profiel van binnenverhuizers en vestigers en een profiel van kopers en huurders. Onder binnenverhuizers wordt verstaan bewoners van nieuwe woningen die verhuizen binnen de gemeente Assen. Onder vestigers wordt verstaan de bewoners van nieuw gerealiseerde woningen in Assen die van buiten de gemeente naar Assen verhuizen. Bij de tweede deelvraag is gekeken naar de leeftijdsklasse, het huishoudentype en het type verhuizer. De derde deelvraag, de succesfactoren van projecten voor senioren en vestigers, is beantwoord door middel van de kwalitatieve methode waarbij interviews zijn afgenomen met makelaars die betrokken zijn geweest bij de verschillende nieuwbouwprojecten. Totale woningbouwproductie De totale woningbouwproductie bedroeg ruim in de periode 2005 tot en met 2009, waarvan in het onderzoek woningen zijn betrokken. 93% van de nieuw opgeleverde woningen is inmiddels bewoond, 7% (200 woningen) staat nog leeg. Met name bij de nieuwe koopappartementen is nog relatief veel leegstand. De meeste nieuwbouw is gerealiseerd in de wijk Kloosterveen, gevolgd door Noorderpark, Assen-Oost en het Centrum. Het meest gerealiseerde type woningen is appartementen, met 40%, gevolgd door het type rijen met 30%. Gekeken naar de eigendomssituatie is te zien dat verreweg de meeste woningen in de koopsector is gerealiseerd (63%). Verhuisbewegingen De meeste nieuwe bewoners zijn afkomstig uit Assen, waarbij het gaat om 68% van de nieuwe bewoners. Dit geldt voor zowel de koop- als de huursector. Een relatief groot aantal nieuwe bewoners verhuist binnen dezelfde wijk, met name in de wijken Marsdijk (60%), Assen-Oost (58%), Pittelo (39%), Lariks (34%), Kloosterveen (35%) en Peelo (33%). In het centrum, waar ook een groot deel van woningbouwproductie heeft plaatsgevonden, zijn minder verhuizers binnen dezelfde wijk waar te nemen (23%). Naar het centrum zijn vooral binnenverhuizers afkomstig uit de wijk Assen-Oost en Noorderpark. In Noorderpark zijn de binnenverhuizers vooral afkomstig uit de wijken Marsdijk (15%), 4

5 Centrum (14%) en de Lariks (11%). In Assen-Oost zijn de binnenverhuizers vooral afkomstig uit het Centrum en Marsdijk. In Kloosterveen zijn veel binnenverhuizers afkomstig uit Marsdijk en Peelo. Van de nieuwe bewoners komt 11% vanuit de regio Groningen-Assen. Binnen de regio Groningen- Assen zijn de meeste bewoners afkomstig uit de gemeente Groningen (42%). 10% van de nieuwe bewoners komen vanuit overige Drentse gemeenten. Binnen de overige Drentse gemeenten, zijn de meeste vestigers afkomstig uit de gemeente Midden-Drenthe (43%), gevolgd door de gemeente Aa & Hunze (22%). Van de nieuwe bewoners is 3% afkomstig uit overige Groningse gemeenten. Uit de gemeente Delfzijl zijn de meeste vestigers afkomstig (14%). Vanuit de overige provincies is 7% van de nieuwe bewoners afkomstig, waarbij naar voren komt dat de meeste vestigers afkomstig uit Friesland (27%), gevolgd door Overijssel (16%) en Zuid-Holland (14%). Vrijgekomen woningen In zowel de huur- als de koopsector zijn vooral rijen/geschakelde woningen vrijgekomen. In de huursector zijn tevens veel appartementen vrijgekomen (15%). De meeste woningen zijn vrijgekomen in de huursector, waarbij het gaat om 52% van het totaal van de vrijgekomen woningen. In de tweede huurklasse, van 493,- tot 622,-, zijn de meeste huurwoningen vrijgekomen (36%). In de eerste koopklasse, tot ,-, zijn de meeste koopwoningen vrijgekomen (17%). De meeste nieuwe bewoners zijn verhuisd vanuit een koopwoning (55%). Gezinnen met kinderen en paren zonder kind, verhuizen met name naar een koopwoning. Van de verhuizers naar een koopwoning is 18% nog 55- plusser, met name van duurdere huur naar een koopwoning. Van de gerealiseerde huurwoningen valt 96% onder de sociale huursector. Zo n 69% die verhuist naar een huurwoning, is afkomstig uit een sociale huurwoning. Een behoorlijk percentage is toch nog verhuisd van een koophuis naar een huurhuis, wat 31% betreft van de nieuwe verhuizers. Hierbij gaat het vooral om kleine huishoudens. Algemeen profiel van nieuwe bewoners De groep in de leeftijdsklasse van 25 tot 55 jaar is het grootst van de verhuizers (62%) en er zijn ook veel 55 plussers die verhuizen (36%). Het grootste deel van verhuizers valt onder het huishoudentype paren met kinderen (34%), gevolgd door paren zonder kind (31%). Bij het type verhuizers valt op dat het grootste deel van de starters valt in de leeftijdscategorie 25 tot 55 jaar. Bij de doorstromers is een gedifferentieerder beeld waar te nemen. Het grootste deel valt in de leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar, echter boven de 65 jaar zijn ook veel doorstromers waar te nemen. Profiel binnenverhuizers Het grootste deel van de binnenverhuizers valt in de leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar. Een klein deel van de nieuwe bewoners valt onder de leeftijdsklasse tot 25 jaar. Echter er is toch nog een relatief groot deel 65-plussers waar te nemen. Relatief gezien valt het grootste deel van de binnenverhuizers onder het huishoudentype paren met kind. Daarna volgen de huishoudentypes paren zonder kind en alleenstaanden, met beide nagenoeg 30% van binnenverhuizers. Gekeken naar het type verhuizers zijn er relatief meer doorstromers waar te nemen. Profiel vestigers Voor de vestigers geldt dat de meeste nieuwe bewoners, relatief gezien, vallen onder de leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar. Uit de overige Drentse gemeenten zijn relatief gezien de meeste nieuwe bewoners onder 25 jaar afkomstig. De meeste 65-plussers zijn afkomstig uit de overige Drentse en Groningse gemeenten en overig Nederland. vanuit de overige Drentse gemeenten zijn relatief veel paren zonder kind verhuisd. Alleenstaanden zijn, relatief gezien, het meest afkomstig uit de overige Drentse gemeenten en overig Nederland. De minste alleenstaanden zijn afkomstig uit de overige Groningse gemeenten. Uit de regio Groningen-Assen zijn relatief meer starters afkomstig dan doorstromers. Dit geldt eigenlijk ook voor de overige Drentse en Groningse gemeenten en de overige provincies. Profiel huurders Er zijn relatief meer huurders tot 25 jaar als kopers. Bijna de helft van de huurders is 55-plusser. Het grootste gedeelte van de huurders is alleenstaand, gevolgd door paren zonder kind. Het grootste gedeelte van de huurders is doorstromer en een relatief klein deel is starter. 5

6 Profiel kopers Het grootste deel van de kopers valt in de leeftijdsklasse 25 tot 55 jaar. In de koopsector zijn relatief gezien beduidend minder 55-plussers waar te nemen. Het grootste gedeelte van de kopers valt onder het huishoudentype paren met kind, gevolgd door paren zonder kind. Het grootste gedeelte van de kopers is doorstromer en een relatief klein deel is starter. Projecten Succesvolle projecten voor vestigers waren Het Palet, Milvhuys, Nieuw Valkensteijn, de wijk Kloosterveen en Hoge Horst. Minder succesvolle project voor vestigers waren Veemarktterrein en Poseidon. Succesvolle projecten voor senioren zijn Nieuw Valkensteijn en Vredeborgh. Minder succesvolle projecten voor senioren zijn Het Kanaal en Mr. S. van Houtenstraat. Succesfactoren Succesfactoren voor vestigers zijn de centrale ligging/bereikbaarheid, voorzieningen en de algemene prijsstelling van woningen in Assen. Op projectniveau is het lastiger te bepalen wat nou de succesfactoren zijn geweest. Succesfactoren voor senioren zijn locatie, voorzieningen in de nabijheid, keuzevrijheid, ruimte in en buitenshuis, luxe afwerking en goede parkeergelegenheid. Aanbevelingen Naar aanleiding van het onderzoek zijn een aantal aanbevelingen tot stand gekomen. In de jaren 2005 tot en met 2009 zijn er relatief veel appartementen gerealiseerd. Hierdoor is een overaanbod ontstaan. Een aanbeveling op beleidsmatig gebied is daarom het (laten) bouwen van appartementen matigen. Het binnenstedelijke karakter is een sterk punt van Assen en dient daarom behouden te worden. Bij te veel verval van het binnenstedelijke en dorpse karakter, zou dit schadelijk zijn voor het imago voor Assen. Het onderzoek leent zich er uitstekend voor om over een aantal jaren herhaald te worden. Dit om de effecten van nieuwbouw actueel te houden. Naar aanleiding van de interviews is gebleken dat er behoorlijk wat ontwikkelingen gaande zijn op het gebied van kangoeroewoningen. Daarom zou het wellicht ook een kans zijn om onderzoek te doen naar de vraag naar kangoeroewoningen onder senioren. Een kangoeroewoning is een aan elkaar gekoppelde woning, wel zelfstandig, of wooneenheden met een verbinding binnenin voor ouderen of mensen met een beperking 6

7 Inhoudsopgave 0. Inleiding Aanleiding Doelstelling Centrale vraagstelling Leeswijzer Bedrijfsbeschrijving Gemeente Assen Organisatiestructuur Probleemomschrijving en relatie met organisatie Inhoudelijke oriëntatie Geraadpleegde literatuur Afbakening onderzoeksonderwerp Verwachtingen Onderzoeksmethode Vraagtype centrale vraagstelling Onderzoeksontwerp Uitvoering en verloop van het onderzoek Betrouwbaarheid en validiteit Resultaten deelvraag 1: profiel gerealiseerde woningbouw en verhuisbewegingen Deelvraag 1.1: profiel nieuwbouw 2005 tot en met Deelvraag 1.2: Welke verhuisbewegingen hebben zich voorgedaan naar aanleiding van nieuwbouw? Resultaten deelvraag twee: profiel van nieuwe bewoners Algemeen Profiel Assenaren en vestigers Profiel huurders en kopers Resultaten deelvraag drie: succesfactoren en valkuilen van gerealiseerde projecten Welke projecten waren aantrekkelijk voor vestigers? Welke succesfactoren zijn er te onderscheiden voor projecten die aantrekkelijk waren voor vestigers? Welke projecten waren aantrekkelijk voor senioren? Welke succesfactoren zijn er te onderscheiden voor projecten die aantrekkelijk waren voor senioren? Conclusie Conclusies Aanbevelingen Evaluatie...46 Termenlijst...47 Bronnenlijst...49 Bijlagen bij onderzoeksrapport...50 Bijlage 1. Omschrijving regio s... Bijlage 2. De interviewvragen... Bijlage 3. Totaal overzicht herkomst absoluut zowel binnenverhuizers als vestigers... Bijlage 4. Herkomst per regio... 7

8 Bijlage 5. Herkomst naar wijk van vestiging... Bijlage 6. Herkomst tabellen op wijkniveau... Bijlage 7. Herkomst nieuwe bewoners op projectniveau... 8

9 0. Inleiding Het gaat goed met Assen. Assen is de snelst groeiende gemeente van Noord-Nederland. In de laatste twaalf jaar kwamen er jaarlijks zo n duizend inwoners bij 1. Dit vereist een gedegen aanpak met betrekking tot het realiseren van nieuwbouw. Daarom is het onderzoek gericht op een drietal effecten van nieuwbouw in de gemeente Assen. De inleiding van het onderzoeksrapport zal verder ingaan op de aanleiding van het onderzoek, de doelstelling en de centrale vraagstelling van het onderzoek gevolgd door de leeswijzer van het rapport. 0.1 Aanleiding Voor diverse beleidsplannen is het van belang een beter inzicht te krijgen in het functioneren van de woningmarkt en in het bijzonder een drietal effecten van nieuwbouw. Hoewel de gemeente Assen vanuit diverse bronnen, zoals het woningmarktonderzoek 2009 en Drentse Woningmarktberichten, een redelijk goed beeld heeft van het functioneren van de woningmarkt, is er behoefte om meer specifiek inzicht te krijgen in een drietal effecten van nieuwbouw, te weten de verhuisbewegingen die op gang zijn gebracht door nieuwbouw, het profiel van nieuwe bewoners en de succesfactoren van gerealiseerde projecten. Vanuit verschillende taakstellingen bestaat de behoefte naar een beter inzicht in het functioneren van de woningmarkt in Assen. Er is op dit moment niet voldoende inzicht in de drie hierboven genoemde effecten van nieuwbouw. Dit is gebleken uit ervaringen van diverse medewerkers van de gemeente en uitwisseling van informatie met andere gemeenten. Andere gemeenten hebben soortelijke onderzoeken al uitgevoerd. Hierdoor is naar voren gekomen dat in de gemeente Assen deze informatie nog niet eerder is onderzocht. De gemeente Assen heeft een woningbouwtaakstelling in het kader van de Regiovisie Groningen Assen De Regiovisie Groningen Assen 2030 (regio GA) is een samenwerkingsverband waaraan gemeenten en provincies deelnemen. De taakstelling voor de Gemeente Assen houdt nauw verband met de woningbouwafspraken 2005 tot 2010 die de provincies Groningen en Drenthe met de rijksoverheid (het ministerie van VROM) hebben gemaakt. Daarnaast heeft de gemeente Assen in het kader van het Drents provinciaal omgevingsbeleid als streekcentrum een huisvestingstaakstelling binnen de regio Noord & Midden Drenthe. Ook in verband met deze taakstellingen is het van belang na te gaan wat nu de effecten van nieuwbouw zijn geweest, in dit geval met name de effecten op het vestigen in Assen. Volgens prognoses van de provincie Drenthe en het CBS/PLB , zal het aantal senioren sterk toenemen in de gemeente Assen. Senioren hebben vaak andere woonwensen als bijvoorbeeld gezinnen. De groep senioren neemt sterk toe, de woonwensen veranderen en daarmee ook de huisvesting. Hierdoor komen verhuisbewegingen op gang. Om op veranderende woonwensen te kunnen anticiperen, is het van belang inzicht te krijgen in succesfactoren van projecten van de afgelopen jaren. Het betreft namelijk kritische woonconsumenten die pas daadwerkelijk verhuizen wanneer de nieuwe woning aan hun vereisten en wensen voldoet. Ook zal er volgens prognoses 3 een vestigingsoverschot blijven in de gemeente Assen. Dit houdt nauw verband met de opvangtaak die Assen heeft in de regio. Deze verwachtingen vragen om een gevarieerd woningaanbod dat tegemoet komt aan de vraag van vestigers. Daarom is het van belang in kaart te brengen waar vestigers in de nieuwbouw vandaan komen en wat succesfactoren waren van met name de projecten die aantrekkelijk waren voor vestigers. 0.2 Doelstelling De doelstelling van het onderzoek is als volgt: Een scherper inzicht verkrijgen in een drietal aspecten van nieuwbouw in Assen, te weten: de verhuisbewegingen die op gang zijn gebracht door nieuwbouw, het profiel van nieuwe bewoners en de succesfactoren van gerealiseerde nieuwbouwprojecten. 1 Bron: Concept structuurvisie gemeente Assen (2009) 2 Regionale bevolkings- en huishoudensprognoses volgens CBS/PLB 3 Regionale bevolkings- en huishoudensprognoses volgens CBS/PLB 9

10 De Gemeente Assen wil met dit onderzoek een scherper inzicht in de feitelijke effecten van nieuwbouw op de woningmarkt van Assen. Met andere woorden: welke verhuisbewegingen zijn door nieuwbouw op gang gebracht, wat is het profiel van de nieuwe bewoners en wat waren succesfactoren bij projecten. Naast een beter inzicht in het functioneren van de woningmarkt zullen de uitkomsten ook kunnen worden gebruikt als input bij toekomstige planontwikkeling. Het gaat daarbij vooral om kwalitatieve aspecten op projectniveau. De uitkomsten van dit onderzoek zullen tevens worden gebruikt voor toekomstige beleidsvorming. 0.3 Centrale vraagstelling De centrale vraagstelling is als volgt: Welke verhuisbewegingen kunnen worden waargenomen als gevolg van gerealiseerde nieuwbouw in de gemeente Assen en wat was daarbij het profiel van nieuwe bewoners en wat waren de succesfactoren van projecten? De gerealiseerde nieuwbouw in de periode 2005 tot en met 2009, zowel de huur- als de koopsector, is uitgangspunt van het onderzoek. De focus komt hiermee te liggen op de meest recente woningproductie. Deze periode komt overeen met woningbouwafspraken die gemaakt zijn in het kader van de Regiovisie Groningen-Assen en het ministerie van VROM. De volgende deelvragen zijn gebruikt voor de beantwoording van de centrale vraag: Wat is het profiel van de gerealiseerde nieuwbouw in de periode van 2005 tot en met 2009? 4 2. Welke verhuisbewegingen hebben zich voorgedaan naar aanleiding van nieuwbouw? 2. Wat is het profiel van bewoners van nieuwe woningen in het algemeen en uitgesplitst naar 1. vestigers en binnenverhuizers en 2. huurders en kopers? 3. Wat waren succesfactoren bij nieuwbouwprojecten? Hieronder worden de begrippen uit de centrale vraagstelling en de deelvragen toegelicht. Alle overige begrippen en termen waarvoor uitleg noodzakelijk is, zijn terug te vinden in de termenlijst aan het eind van het rapport. Bewoners van nieuwe woningen Effecten van nieuwbouw Gemeente Assen Nieuwbouw woningmarkt Succesvol Verhuisbewegingen In dit onderzoek verstaan wij onder dit begrip nieuwe bewoners van nieuwbouwwoningen in de gemeente Assen. In dit onderzoek verstaan wij onder dit begrip de verhuisbewegingen die op gang worden gebracht door nieuwbouw, het profiel van de nieuwe bewoners en succesfactoren van projecten. In dit onderzoek worden alle nieuwbouwwoningen onderzocht die gerealiseerd zijn binnen de gemeentegrenzen van Assen. Hierbij gaat het om nieuwbouw van woningen in de Gemeente Assen in de periode 2005 tot en met Hiertoe worden zowel huur als koopwoningen gerekend en is onafhankelijk van de partij die de nieuwbouw gerealiseerd heeft. Onder dit begrip wordt verstaan projecten waar veel animo voor was en die vlot zijn verkocht of verhuurd. In dit onderzoek verstaan wij onder dit begrip verhuizingen naar nieuwbouw woningen in de gemeente Assen. 4 De eerste deelvraag is opgesplitst in twee delen, omdat de nieuwbouw van de woningmarkt over de afgelopen vijf jaren eerst in kaart moet worden gebracht. 10

11 Vestigers In dit onderzoek wordt onder vestigers verstaan de bewoners van nieuw gerealiseerde woningen in Assen die van buiten de gemeente naar Assen verhuizen. 0.4 Leeswijzer Het onderzoeksrapport is eigenlijk op te splitsen in twee delen. Het eerste deel, hoofdstuk één tot en met drie, gaat over de opdrachtgever en de aanpak van het onderzoek. Het tweede deel, hoofdstuk vier tot en met zeven, geeft antwoord op de deelvragen en op de centrale vraagstelling. Met andere woorden het tweede deel bevat de resultaten van het onderzoek. In het eerste hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de organisatie, de gemeente Assen, waar het onderzoek is uitgevoerd. Hoofdstuk twee gaat in op de inhoudelijke oriëntatie van het onderzoeksonderwerp op basis van geraadpleegde bronnen. Het derde hoofdstuk beschrijft de methode die gebruikt is bij het uitvoeren van het onderzoek en het verloop van het onderzoek. Vervolgens worden in het vierde hoofdstuk de resultaten van deelvraag één, over de nieuwbouwproductie en verhuisbewegingen, weergegeven. Hoofdstuk vijf geeft de resultaten van deelvraag twee, het profiel van nieuwe bewoners, weer. Hoofdstuk zes gaat in op de laatste deelvraag over succesfactoren van projecten voor vestigers en senioren. In hoofdstuk zeven worden de conclusies, de aanbevelingen en de evaluatie van het onderzoek weergegeven. 11

12 1. Bedrijfsbeschrijving Het onderzoek is uitgevoerd bij en in opdracht van de gemeente Assen. Hierna volgt een beschrijving van de gemeente Assen en de bedrijfsonderdelen die voor het onderzoek relevant zijn geweest. 1.1 Gemeente Assen De ambtelijke organisatie van de gemeente Assen is onderverdeeld in drie diensten, te weten: Stadsbeheer, Stadsbalie en Stadsontwikkeling. Het onderzoek is uitgevoerd bij de dienst Stadsontwikkeling, afdeling Ruimtelijke Plannen - cluster Wonen & Grondzaken. De dienst Stadsontwikkeling richt zich op de groei en ontwikkeling van de stad Assen, van beleidsontwikkeling tot gebiedsontwikkeling zoals nieuwe wijken, de binnenstad in de toekomst, bestaande en nieuwe bedrijventerreinen en verkeersprojecten. De dienst Stadsontwikkeling is onderverdeeld in drie afdelingen, te weten: Ruimtelijke Plannen, Realisatie, Ontwikkeling & Strategie en een stafafdeling Managementcontrol. De afdeling Ruimtelijke Plannen bestaat uit twee clusters: Ontwerp & Planologie en Wonen & Grondzaken. Het onderzoek is bij het cluster Wonen & Grondzaken uitgevoerd, in nauwe samenwerking met de beleidsmedewerker Wonen. Binnen het cluster Wonen & Grondzaken worden in grote lijnen de volgende activiteiten opgepakt: Woonbeleid, woningbouwplanning en programmering en woningmarktinformatie; Planontwikkeling woningbouw; Projectmanagement; Planeconomie; Grondbeleid; Verwerving (grond en panden, inclusief onteigening en vestiging voorkeursrecht) en grondverkoop. 1.2 Organisatiestructuur Voor de duidelijkheid van het voorgaande zijn een tweetal organogrammen weergegeven. Het eerste organogram, figuur 1, is een organogram van de gehele gemeentelijke organisatie in Assen. Het tweede organogram, figuur 2, is een organogram van de dienst stadsontwikkeling. Figuur 1. Organogram gemeente Assen Gemeenteraad Raadsgriffier Burgemeester en Wethouders Gemeente Assen Concerncontrol Dienst Stadsbeheer Dienst Stadsbalie Dienst Stadsontwikkeling 12

13 Figuur 2. Organogram dienst Stadsontwikkeling Dienst Stadsontwikkeling Stadsarchitect Managementcontrol Ontwikkeling & Strategie Ruimtelijke Plannen Realisatie Sociaal Economische zaken Sociaal- Fysieke Zaken Ontwerp & Planologie Wonen & Grondzaken GEO informatie Civiele Techniek 1.3 Probleemomschrijving en relatie met organisatie Op het moment van het onderzoek, mei 2010, vormt het nog geen probleem dat er niet voldoende inzicht is in de effecten van nieuwbouw (de verhuisbewegingen, profiel nieuwe bewoners en succesfactoren van projecten). Echter in de toekomst zal deze informatie van belang zijn om te kunnen voldoen aan de diverse woningbouwtaakstellingen. Tevens zullen de uitkomsten gebruikt kunnen worden als input voor toekomstige planontwikkeling. In 2009, een periode waarin de verkoop van nieuwbouw stagneerde, is de vraag naar het onderzoek ontstaan. Bij andere gemeenten 5 werden soortgelijke onderzoeken reeds eerder uitgevoerd. Het onderzoek moet bijdragen aan een grotere kennis over het functioneren van de woningmarkt in Assen. Het onderzoek richt zich op de nieuwbouwwoningmarkt binnen de gemeente Assen waarbij het uitgangspunt de nieuwbouwproductie van de jaren 2005 tot en met 2009 is. De diverse taakstellingen en prognoses die van toepassing zijn op de gemeente Assen en de stagnatie van de verkoop van woningen zijn, zoals eerder aangegeven de aanleiding voor dit onderzoek. In de toekomst zal de gemeente Assen, volgens actuele prognoses, nog aanzienlijk blijven groeien qua inwonersaantallen en huishoudens. Het groeiende aantal huishoudens in de gemeente betekent ook dat er in elk geval tot 2030 nog een aanzienlijk aantal woningen gerealiseerd moeten worden. Hier is een belangrijke sturende rol voor de gemeente weggelegd met betrekking tot beleid en ontwikkelingen. Deze sturende rol is dan ook de relatie tot het werkveld voor gemeente, omdat het noodzakelijk is dat de groei op de juiste manier kan worden opgevangen. Concluderend Het onderzoek is uitgevoerd bij de gemeente Assen, afdeling Ruimtelijke Plannen, het cluster Wonen & Grondzaken en zal gaan over drie effecten van nieuwbouw in de gemeente Assen. Het cluster Wonen & Grondzaken houdt zich voornamelijk bezig met wonen (beleid, programmering en planning), planontwikkeling, projectmanagement, planeconomie en grondzaken (beleid, verwerving en verkoop). In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de inhoudelijke oriëntatie op het onderzoeksonderwerp aan de hand van diverse bronnen. 5 Soortelijke onderzoeken uitgevoerd bij de gemeenten Almere (2008) Verhuisketenonderzoek Onderzoek naar verhuizingen en verhuisketens in Almere in de periode en Gouda (2007) Verhuisketenonderzoek gemeente Gouda 13

14 2. Inhoudelijke oriëntatie Voordat er gestart is met het onderzoek, is er vooronderzoek gedaan op het onderzoeksonderwerp. Door de oriëntatie op het onderwerp is inzicht verkregen in de organisatie, het onderwerp en geschikte onderzoeksmethoden. Voor deze oriëntatie zijn diverse bronnen geraadpleegd en de relevante informatie wordt hieronder weergegeven. 2.1 Geraadpleegde literatuur Het Woningmarktonderzoek Assen 2009 is uitgevoerd in opdracht van de Gemeente Assen en de woningcorporaties Actium en Woonconcept. De aanleiding voor dit onderzoek is de actualisatie van het Woonplan Groeien met kwaliteit uit Het onderzoek beschrijft de resultaten van een enquête die gehouden is onder de inwoners over wonen, de woonomgeving en verhuiswensen. In dit onderzoek is de nadruk gelegd op wensen van inwoners van Assen en de verwachte ontwikkelingen van de woningmarkt. De gemeente Assen wordt getypeerd als een middelgrote provinciestad waar relatief veel gezinnen en 65-plussers wonen. De woningvoorraad heeft een omvang van circa woningen, waarvan er zijn bewoond. Uit het onderzoek blijkt dat het prettig wonen is in Assen en Assen is populair onder woningzoekenden. Op basis van dit onderzoek is het Woonplan Assen , Een stad voor iedereen opgesteld. Het woonplan werkt de ambities uit binnen het strategische toekomstbeeld van Assen, zoals dit is uitgewerkt in Assen Koerst, de concept Structuurvisie Assen 2030 en in de afspraken met de regio Groningen Assen. Het actuele woonbeleid is vastgelegd in dit woonplan. Het plan is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de corporaties Actium en Woonconcept en met inbreng van vele belanghebbenden. Om een beter beeld te krijgen van de plannen en taakstellingen van de Gemeente Assen is het Woonplan geraadpleegd. Om meer grip te krijgen op de aanpak van vergelijkbare onderzoeken is ter oriëntatie gekeken naar reeds uitgevoerde onderzoeken elders. Een voorbeeld van een onderzoek is een verhuisketenonderzoek. Een verhuisketenonderzoek 6 of onderzoek bewoners nieuwe woningen is geen gemeengoed, maar sommige gemeenten voeren periodiek een dergelijk onderzoek uit. Het onderzoek voor de gemeente Assen beperkt zich tot de eerste schakel in de verhuisketen. Deze eerste schakel betreft de eerste vestiging in een nieuwbouwwoning en de woningen die daarbij werden achtergelaten. Het Verhuisketenonderzoek Almere 7 is uitgevoerd door de gemeente Almere. Het is een onderzoek geweest naar verhuizingen en verhuisketens in Almere over de periode van 1998 tot In dit onderzoek zijn verhuizingen in deze periode uitgebreid geanalyseerd. Aan de verhuizingen die plaats hebben gevonden in deze periode zijn gegevens over huishoudens en woningen gekoppeld. Hierdoor is duidelijk geworden wie is verhuisd, van/naar welke woning is verhuisd, van/naar welke wijk en woonplaats is verhuisd. Daarnaast zijn opeenvolgende verhuizingen aan elkaar gekoppeld, ook wel de verhuisketen. Het onderzoek is relevant, omdat het onderzoek dat in de Gemeente Assen uitgevoerd gaat worden, ongeveer gelijk is aan het uitgevoerde onderzoek in Almere. Echter het onderzoek in Almere brengt meerdere schakels van de verhuisketens in kaart en gaat dieper in op de verhuizingen als het geplande onderzoek voor Assen. Het onderzoek in de gemeente Assen heeft zich alleen gericht op de eerste schakel van de verhuisketen. De eerste schakel van een verhuisketen is een verhuizing naar een nieuwbouwwoning en daarbij wordt in Assen gekeken naar wat de bewoners van de nieuwe woningen achterlaten. Er wordt geen verhuisketenonderzoek uitgevoerd in de gemeente Assen, omdat de focus ligt op de effecten van nieuwbouw. Een verhuisketenonderzoek gaat verder dan alleen nieuwbouw. 6 Een verhuisketenonderzoek gaat normaliter in op een keten van aan elkaar geschakelde verhuizingen, waarbij de nieuwbouwwoning het startpunt is, eindigend met een woning die wordt betrokken door een starter, een vestiger van buiten de stad of een woning die wordt gesloopt. Het doel van zo n onderzoek is het meten van de totale doorstroomeffecten aan het einde van een nieuwbouwprogramma. 7 Bron: Verhuisketenonderzoek Almere (2008 ) geraadpleegd op 23 februari 2010 via gemeente Almere: 14

15 Een andere bron is het Verhuisketenonderzoek Volgerlanden 8 uitgevoerd door de woningstichting Progrez. In dit onderzoek wordt inzicht gegeven in de verhuisketens die nieuwbouw in de wijk Volgerlanden, gelegen in de plaats Hendrik Ido Ambacht, opleverd. De doelen van het onderzoek waren nagaan in welke mate de nieuwbouw in deze wijk heeft bijgedragen aan het creëren van ruimte voor herstructurering en het geven van een prognose over de totale uiteindelijke doorstroomeffecten nadat het gehele nieuwbouwprogramma gerealiseerd is. Bij dit onderzoek wordt gekeken naar de doorstroomeffecten die nieuwbouw in één wijk op gang brengen. Het onderzoek voor de gemeente Assen zal zich niet specifiek op één wijk in de gemeente gaan richten, maar op de gehele nieuwbouwproductie. Ook de methode van het onderzoek verschilt, want bij Progrez zijn er enquêtes afgenomen. Echter voor het onderzoek bij de gemeente Assen bestaat het onderzoek uit bestandsonderzoek en interviews afnemen bij makelaars. De onderzoeksmethode verschilt, omdat er recent een woonwensonderzoek is uitgevoerd waarbij enquêtes zijn afgenomen. Om een algemeen beeld te kunnen vormen van de Nederlandse woningmarkt is de publicatie Cijfers over wonen, wijken en integratie geraadpleegd, welke is opgesteld door het ministerie van VROM. In deze publicatie wordt gekeken naar de woningmarkt van Nederland en er wordt ingegaan op diverse thema s zoals woningvoorraad, woningmarkt en nieuwbouw. Deze publicatie geeft cijfers weer over geheel Nederland. Er wordt ingegaan op ontwikkelingen op de woningmarkt, onder andere gerealiseerde nieuwbouw, ontwikkeling van woningvoorraad en verhouding huur en koop. Uit de publicatie blijkt dat in 2007 er in Drenthe sprake was van een vestigingsoverschot 10. Doordat er gegevens worden weergegeven over meerdere jaren, zijn er trends te zien. Zo is de verhouding koop / huur vanaf 1985 gestaag gestegen. De verhouding tussen eengezins en meergezin is in diezelfde periode niet veranderd. Door diverse gesprekken met de bedrijfsbegeleider, de heer Cor Harms van de gemeente Assen, is ook informatie naar voren gekomen. De gemeente Assen heeft vanuit diverse bronnen over het algemeen een goed zicht op het functioneren van de woningmarkt. Wat nog ontbreekt is inzicht in de effecten van nieuwbouw. Met name de verhuisbewegingen die op gang worden gebracht door nieuwbouw, het profiel van nieuwe bewoners en de succesfactoren van projecten. Het Woningmarktonderzoek 2009 en het woonplan zijn specifiek gericht op Assen. De verhuisketenonderzoeken zijn voorbeelden van hoe het onderzoek ingericht kan worden, echter beide onderzoeken hebben andere doelen. Tevens gaan deze onderzoeken dieper in op verhuizingen door meerdere schakels in de keten te onderzoeken. De publicatie van VROM geeft duidelijk cijfers weer over geheel Nederland, maar ook op provinciaal niveau. Hierdoor kunnen vergelijkingen gemaakt worden tussen de uitkomsten van het Woningmarktonderzoek 2009 en cijfers op provinciaal niveau. De bedrijfsbegeleider, Cor Harms, heeft nadere toelichting gegeven op het Woningmarktonderzoek 2009 en het Woonplan Afbakening onderzoeksonderwerp Het onderzoek heeft zich gericht op drie verschillende aspecten van nieuwbouw. Hieronder wordt per aspect ingegaan op de afbakening. Het realiseren van nieuwbouw brengt verhuisbewegingen op gang. Welke verhuisbewegingen de nieuwbouw van de afgelopen jaren op gang heeft gebracht, is voor de gemeente op dit moment niet inzichtelijk. Voor dit aspect is gekozen, omdat er op het moment van onderzoek, mei 2010, niet voldoende inzicht is in die verhuisbewegingen. De verhuisbewegingen vinden plaats, dit is een bekend verschijnsel, maar welke is niet bekend op dit moment. Daarom zijn de verhuisbewegingen onderzocht. 8 Bron: Verhuisketenonderzoek Volgerlanden (2007) geraadpleegd op 18 februari via Progrez: 9 Bron: Cijfers over wonen, wijken en integratie (2009) Geraadpleegd op 24 februari 2010 via het ministerie van VROM: 10 Een vestigingsoverschot houdt in dat er meer mensen zijn komen wonen als dat er vertrokken zijn. 15

16 Het tweede aspect wat aan bod is gekomen in het onderzoek, is het profiel van nieuwe bewoners. In het kader van de regionale huisvestingstaak, is het van belang om het profiel van nieuwe bewoners te onderzoeken. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt voor bewoners nieuwe woningen in het algemeen en uitgesplitst naar: vestigers en binnenverhuizers en huurders en kopers. Volgens prognoses zal er een vestigingsoverschot blijven in de gemeente Assen. Dit houdt nauw verband met de opvangtaak die Assen heeft in de regio. Deze verwachtingen vragen om een gevarieerd woningaanbod dat tegemoet komt aan de vraag van vestigers. Daarom is het van belang in kaart te brengen waar vestigers in de nieuwbouw vandaan komen en wat succesfactoren waren van met name de projecten die aantrekkelijk waren voor vestigers. Er is gekozen voor een onderscheid, zoals hiervoor is omschreven, om te bepalen of er daadwerkelijke verschillen in de profielen zijn waar te nemen. Een voorbeeld is om te onderzoeken of vestigers vooral gezinnen zijn met kinderen of alleenstaanden. Het derde aspect wat onderzocht is, zijn de succesfactoren van de diverse projecten. Deze zijn onderzocht, omdat dit van belang is voor toekomstige planontwikkeling en om beter te kunnen anticiperen op prognoses 11 met betrekking tot het groeiende aantal senioren in de toekomst. Senioren hebben vaak andere woonwensen als bijvoorbeeld gezinnen. De groep senioren neemt sterk toe, de woonwensen veranderen en daarmee ook de huisvesting. Hierdoor komen verhuisbewegingen op gang. Om op veranderende woonwensen te kunnen anticiperen, is het van belang inzicht te krijgen in succesfactoren van projecten van de afgelopen jaren. Het betreft namelijk kritische woonconsumenten die pas daadwerkelijk verhuizen wanneer de nieuwe woning aan hun vereisten en wensen voldoet. 2.3 Verwachtingen Voordat er aan het onderzoek is begonnen, waren er bepaalde verwachtingen over de uitkomsten. Deze verwachtingen waren gebaseerd op het vooronderzoek. De verwachtingen van het onderzoek waren als volgt: Nieuwbouw Bewoners nieuwe woningen Senioren Vestigers De verwachting is dat nieuwbouw verhuizingen op gang brengt zowel van buiten als binnen de gemeente. De verwachting is dat er nieuwbouwhoppers gesignaleerd worden. De verwachting is dat de meeste bewoners van nieuwe woningen afkomstig zijn uit de gemeente Assen zelf. De verwachting is dat nieuwbouw van appartementen in het centrum aantrekkingskracht heeft op senioren uit zowel andere wijken van Assen als uit de buurgemeenten en het regiovisie-gebied. De verwachting is dat nieuwbouw in de nieuwbouwwijk Kloosterveen relatief veel vestigers aantrekt. De verwachtingen bij nieuwbouw zijn afgeleid uit de diverse andere onderzoeken. De overige verwachtingen, met betrekking tot bewoners nieuwe woningen, senioren en vestigers, zijn voornamelijk naar voren gekomen naar aanleiding van gesprekken met de bedrijfsbegeleider. Concluderend Voorafgaand aan het onderzoek is er diverse literatuur geraadpleegd, waaronder documentatie van de gemeente Assen, andere onderzoeken en de opdrachtgever van het onderzoek. Vervolgens is het onderzoek verder afgebakend naar drie effecten, te weten: de verhuisbewegingen, het profiel van nieuwe bewoners en succesfactoren van projecten. Door het raadplegen van literatuur zijn ook enkele verwachtingen geformuleerd ten aanzien van de uitkomsten van het onderzoek. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de onderzoeksmethode die gehanteerd is gedurende het onderzoek. 11 Regionale bevolkings- en huishoudensprognoses volgens CBS/PLB 16

17 3. Onderzoeksmethode Voor het beantwoorden van de centrale vraagstelling is gebruik gemaakt van zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve onderzoeksmethode. Hieronder wordt toegelicht op welke manier het onderzoek is ingericht en waarom. 3.1 Vraagtype centrale vraagstelling Uit de vraagstelling kan worden afgeleid welke methode geschikt is om de centrale vraag te beantwoorden. De centrale vraagstelling is eigenlijk op te delen in drie verschillende vragen. Hieronder worden deze vragen weergegeven: 1. Welke verhuisbewegingen kunnen worden waargenomen als gevolg van gerealiseerde nieuwbouw in de gemeente Assen? 2. Wat was daarbij het profiel van nieuwe bewoners? 3. Wat waren de succesfactoren van projecten? Het eerste en tweede gedeelte van de vraagstelling valt onder het type ontwikkelingen 12 volgen. Het derde gedeelte van de vraag valt onder het type evalueren. Er wordt terug gekeken naar succesfactoren van projecten, de projecten zijn als het ware geëvalueerd hetzij gericht op aantal specifieke doelgroepen. Door het typeren van de vraag wordt duidelijk welke methode het beste gebruikt kan worden om de vraagstelling te beantwoorden. De eerste en tweede deelvraag vallen onder het type ontwikkelingen volgen en de meest geschikte methode daarvoor is monitoren. De derde deelvraag valt onder het type evalueren, dat door middel van open interviews, enquêtes of groepsgesprekken het beste beantwoord kan worden. 3.2 Onderzoeksontwerp Om de deelvragen te kunnen beantwoorden is gekozen voor een combinatie van de kwantitatieve en de kwalitatieve onderzoeksmethode. Deelvraag één en twee zijn beantwoord worden door middel van de kwantitatieve methode. Bij de kwantitatieve methode wordt gebruikt gemaakt van cijfermatige informatie 13. Hiervoor is gekozen, omdat dit de meest effectieve manier is om deze deelvragen te beantwoorden. De derde deelvraag, wat waren succesfactoren bij nieuwbouwprojecten, kan het beste beantwoord worden door middel van de kwalitatieve methode. De reden hiervoor is dat dieper op het onderwerp in kan worden gegaan. Uit verkoopcijfers kan worden afgeleid welke projecten succesvol waren, hierdoor kan echter niet worden gekeken naar individuele factoren van projecten. De volgende deelvragen zijn gebruikt om antwoord te kunnen geven op de vraagstelling: 1 1. Wat is het profiel van de gerealiseerde nieuwbouw in de periode van 2005 tot en met 2009? Welke verhuisbewegingen hebben zich voorgedaan naar aanleiding van nieuwbouw? 2 Wat is het profiel van bewoners van nieuwe woningen in het algemeen en uitgesplitst naar 1. vestigers en binnenverhuizers en 2. huurders en kopers? 3 Wat waren succesfactoren bij nieuwbouwprojecten? Hierna wordt per deelvraag het onderzoeksontwerp worden beschreven en beargumenteerd. Ten aanzien van het kwantitatieve gedeelte wordt eerst de populatie en de steekproef (die niet is uitgevoerd) besproken. De populatie geeft het totaal aantal eenheden weer waarop het onderzoek betrekking heeft. De te onderzoeken populatie is nieuwbouwwoningen die gerealiseerd zijn in Assen over periode van 2005 tot en met Als de populatie, zoals hierboven beschreven, te groot is voor het onderzoek wordt er gebruik gemaakt van een steekproef. In dit onderzoek is geen steekproef getrokken, omdat alle bewoonde nieuwbouwwoningen in de Gemeente Assen betrokken zijn bij het onderzoek. Dit is mogelijk doordat het grootste deel van de deelvragen wordt beantwoord door middel van deskresearch. 12 Bron: N. Verhoeven (2007) Wat is onderzoek? Blz Bron: N. Verhoeven (2007) Wat is onderzoek? Blz De eerste deelvraag is opgesplitst in twee delen, omdat de nieuwbouw van de woningmarkt over de afgelopen vijf jaren eerst in kaart moet worden gebracht. 17

18 3.2.1 Wat is het profiel van de gerealiseerde nieuwbouw in de periode van 2005 tot en met 2009? Voor het beantwoorden van de deelvraag zijn onderzoeksvragen opgesteld, welke ook gebruikt zijn bij de verwerking van de resultaten. De onderzoeksvragen zijn als volgt: a. Hoeveel woningen zijn er gebouwd? b. Wat is de bewoningsstatus van de gerealiseerde woningen? c. Waar in Assen zijn de nieuwe woningen gerealiseerd? d. Wat voor type woningen zijn er gebouwd? e. Welke prijsklassen kunnen worden onderscheiden van nieuwe woningen? f. Welke eigendomssituatie kunnen worden onderscheiden van nieuwe woningen? De eerste deelvraag is opgesplitst in twee delen, omdat de nieuwbouw van de woningmarkt over de afgelopen vijf jaren eerst in kaart wordt gebracht. Daarbij is onder andere onderzocht hoeveel woningen er zijn gerealiseerd, wat voor type woningen en waar deze woningen in Assen zijn gerealiseerd. Door het beantwoorden van deze deelvraag wordt duidelijk hoe de aanbodzijde van de nieuwbouwwoningmarkt zich heeft ontwikkeld. Deze deelvraag is door deskresearch beantwoord op basis van de gemeentelijke nieuwbouwmeldingen aan het Centraal Bureau voor de Statistiek. Hieruit volgt een lijst met adressen van nieuwbouwwoningen. Deze adressenlijst nieuwbouw is vervolgens gekoppeld aan de Gemeentelijke Basis Administratie om herkomst en bewonersgegevens te verzamelen. Vervolgens worden de adressen van herkomst gekoppeld aan de woningcartotheek 15 van de gemeente Assen om gegevens over de achtergebleven woning te verzamelen. Aldus ontstaat er een onderzoeksbestand. De uitkomsten zijn verwerkt en geanalyseerd door middel van het programma Access Welke verhuisbewegingen hebben zich voorgedaan naar aanleiding van nieuwbouw? Voor de beantwoording van deze deelvraag zijn de volgende onderzoeksvragen opgesteld: a. Waar komen bewoners van nieuwe woningen vandaan? b. Welke woningen zijn vrijgekomen door nieuwbouw? c. Welke stap wordt er in de wooncarrière gemaakt? Nieuwbouw brengt verhuisbewegingen op gang. Dit is reeds geconstateerd in het uitgevoerde woningmarktonderzoek Echter is er in dat onderzoek geen inzicht verkregen welke verhuisbewegingen door nieuwbouw op gang zijn gebracht. Daarom is deze vraag bij dit onderzoek betrokken. Bij de eerste onderzoeksvraag, waar komen bewoners van nieuwe woningen vandaan, is eerst het onderscheid worden gemaakt tussen verhuizingen binnen Assen en verhuizingen naar Assen. Is er sprake van een verhuizing binnen Assen, dan wordt er een indeling gemaakt in wijken. Is er sprake van een vestiger, een verhuizing naar Assen vanuit een andere gemeente, dan wordt er eerst een onderscheid gemaakt naar provincies en gemeenten. Bij de gemeenten wordt er vervolgens een onderscheid gemaakt in vier regio s 16.De tweede onderzoeksvraag, welke woningen zijn vrijgekomen door nieuwbouw onderscheiden naar type, huur/ koop en prijsklasse, richt zich alleen op de woningen die vrijkomen binnen de gemeente Assen. Hiervoor is gekozen, omdat de gegevens uit andere gemeenten te onderzoeken erg arbeidsintensief is en gezien het tijdsbestek niet realiseerbaar is. De derde onderzoeksvraag is toegevoegd om het profiel compleet te maken. Hierbij wordt meer de focus gelegd op de woning, in plaats van de persoon wie het betreft. De reden hiervoor is dat dit gegevens kan opleveren voor de toekomstige planontwikkeling Wat is het profiel van bewoners van nieuwe woningen? Voor de beantwoording van deze deelvraag zijn de volgende onderzoeksvragen opgesteld: a. Welke leeftijdscategorieën kunnen worden waargenomen? b. Welk type huishouden kunnen worden waargenomen? c. Wat voor soort verhuizer kunnen worden waargenomen? Voor de gemeente Assen is het van belang inzichtelijk te krijgen wat het profiel is van bewoners van nieuwe woningen, onder andere omdat er voldaan dient te worden aan bepaalde taakstellingen van de 15 Dit betreft een database met alle woningen in de gemeente Assen en hun kenmerken. 16 De regio s zijn in bijlage 1 omschreven. 18

19 Regiovisie Groningen-Assen en het provinciaal omgevingsbeleid. Bij deze deelvraag is een profiel geschetst op drie manieren: - Algemeen profiel van alle bewoners van nieuwe woningen; - Profiel van binnenverhuizers en vestigers; - Profiel van huurders en kopers. Deze indeling is gebruikt om te onderzoeken of er ook verschillen zijn waar te nemen tussen de verschillende categorieën. Het algemene profiel zal een beeld schetsen van alle bewoners van nieuwe woningen, waardoor onderzocht wordt of er bepaalde trends zijn waar te nemen door de jaren heen. Daarna wordt er ook een splitsing gemaakt tussen binnenverhuizers en vestigers, om te onderzoeken of er verschillen zijn in het profiel van deze twee groepen. Hierdoor kan bijvoorbeeld bekeken worden of er veel senioren of juist starters verhuizen en of er verschillen zijn waar te nemen tussen de binnenverhuizers en vestigers. Hetzelfde geldt eigenlijk voor het profiel van kopers en huurders. Deze deelvraag zal ook door deskresearch worden beantwoord Wat waren succesfactoren bij nieuwbouwprojecten? Voor de beantwoording van deze deelvraag zijn de volgende onderzoeksvragen opgesteld: a. Welke projecten waren aantrekkelijk voor vestigers? b. Welke succesfactoren zijn er te onderscheiden voor vestigers? c. Welke projecten waren aantrekkelijk voor senioren? d. Welke succesfactoren zijn er te onderscheiden voor senioren? Met het oog op de woningbouwtaakstelling en opvangtaak van Assen is het van belang na te gaan welke projecten vooral aantrekkelijk waren voor vestigers in de gemeente en welke factoren daarbij een rol speelden. Dit laatste is door middel van interviews met de betrokken makelaars in beeld worden gebracht. Daarnaast zal het aantal senioren door de vergrijzing de komende jaren sterk toenemen. Daarom wordt in het bijzonder ook gekeken naar succesfactoren bij de vestiging van senioren. De deelvraag is beantwoord door middel van kwalitatief onderzoek door het afnemen van interviews met woningcorporaties en makelaars. De interviewvragen zijn terug te vinden in bijlage 2 de interviewvragen. Voor het beantwoorden van de derde deelvraag is niet gekozen voor het afnemen van enquêtes onder bewoners van nieuwe woningen. De reden hiervoor is dat er recent een groot woonwensonderzoek is uitgevoerd in Assen en er nog een ander onderzoek gaande is vanuit de regiovisie (GA). Als er op dit moment nogmaals enquêtes worden verstuurd, is de kans groot dat dit irritaties oproept en een te lage respons oplevert waardoor het onderzoek in gevaar komt. De onderzochte eenheden betreft alle elementen, objecten, personen of organisaties waarover uitspraken worden gedaan in het onderzoek. De eenheden van dit onderzoek zijn nieuwe woningen en bewoners nieuwe woningen, in het bijzonder vestigers en senioren. Er is hierbij een selectie gemaakt van de eenheden vestigers en senioren, omdat deze groepen bewoners van nieuwe woningen, zoals reeds eerder aangegeven, sterk verband houden met taak- en doelstellingen van de gemeente. 3.3 Uitvoering en verloop van het onderzoek Aangezien het onderzoek bestaat uit een kwantitatief gedeelte en een kwalitatief gedeelte, zal op beide onderdelen apart worden ingegaan. Allereerst wordt ingegaan op het kwantitatieve gedeelte en daarna op het kwalitatieve gedeelte. De deelvragen over de verhuisbewegingen en het profiel van nieuwe bewoners zijn beantwoord door middel van kwantitatief onderzoek. Het kwantitatieve gedeelte is onderzocht op kantoor, omdat hier alle gegevens beschikbaar waren. Voor het verwerken van resultaten is het programma Acces gebruikt en met behulp van de opdrachtgever zijn de resultaten verwerkt. Na het voorbereidende werk, het koppelen van een aantal databases, is er een onderzoeksbestand beschikbaar gekomen. Door middel van Acces zijn er diverse queries gemaakt, waardoor het mogelijk was gegevens te koppelen en te sorteren. Van tevoren is niet duidelijk vastgelegd hoe dit zou plaats vinden, maar aan de hand van de vooraf opgestelde onderzoeksvragen zijn er kruistabel queries 17 en selectie queries gemaakt. Aan de 17 Hierdoor kunnen samenvattinggegevens worden gestructureerd. Een som, gemiddelde of andere statistische functie wordt berekend en de resultaten worden gegroepeerd. 19

20 hand daarvan was het mogelijk tabellen en/of figuren te maken die antwoord geven op de onderzoeksvragen. Vervolgens is per tabel of figuur bekeken hoe deze het best gerapporteerd kon worden. Dit is in overleg met de opdrachtgever gebeurd. Het beantwoorden van de derde deelvraag, over succesfactoren van projecten, is gebeurd aan de hand van de kwalitatieve methode. Hiervoor zijn interviews afgenomen met diverse partijen. Telefonisch is er contact opgenomen, de respondenten wilden graag meewerken aan het onderzoek en het leverde ook erg interessante gegevens op. In eerste instantie was het de bedoeling om zes personen te interviewen, maar helaas hebben twee interviews niet op tijd doorgang kunnen vinden. Hierbij ging het om de woningcorporaties Woonconcept en Actium. Bij Woonconcept was een afspraak gepland met de verkeerde persoon en mede door vakantie kon het interview niet op tijd plaats vinden. Bij Actium was ongeveer hetzelfde het geval, waarna de vragen zijn g d naar de juiste afdeling. Helaas is daar niet op tijd meer op gereageerd. Er was geen mogelijkheid voor het zoeken naar alternatieven, omdat er geen andere woningcorporaties in Assen actief zijn. Gevolgen voor de resultaten is dat met name de koopsector is onderzocht en in veel mindere mate de huursector. De interviews zijn niet opgenomen, omdat er geen opnameapparatuur beschikbaar was. Daarom zijn er veel aantekeningen gemaakt gedurende de interviews en aan het einde is gevraagd of de onderzoeker eventueel bij vragen contact mocht opnemen. Dit bleek in geen van de gevallen een probleem te zijn. Tijdens de interviews is telkens gesproken met één persoon, veelal de persoon die binnen het bedrijf actief was op het gebied van nieuwbouw. Het interview werd gehouden bij de respondenten op kantoor. 3.4 Betrouwbaarheid en validiteit Tijdens het onderzoek kunnen fouten gemaakt worden. Om de betrouwbaarheid te testen, moet een onderzoek haalbaar zijn. Er zijn allerlei manieren om de betrouwbaarheid van de resultaten van het onderzoek te verhogen. Met betrekking tot het kwantitatieve gedeelte is het steekproefsgewijs getest op fouten. Dit is gebeurd door zowel de onderzoeker als de opdrachtgever. Tevens is er gebruik gemaakt van peer-examination, waarbij de uitgekomen resultaten werden nagemeten en nagelezen. Ten aanzien van het kwalitatieve gedeelte geldt dat er veel tussentijds is gerapporteerd en verantwoord. Gedurende het onderzoek is een logboek bijgehouden. Ook door tussentijds te overleggen met de opdrachtgever is de betrouwbaarheid verbeterd. Validiteit staat makkelijk gezegd voor: meten wat je wilt meten 18. Validiteit is op te splitsen in intern en extern. Interne validiteit staat voor de juiste conclusies trekken. Ook hier geldt dat er aantekeningen gedurende het onderzoek zijn gemaakt en dat de rapportage is nagelezen om de interne validiteit te waarborgen. Externe validiteit staat voor het generaliseren van de conclusie, waarmee wordt bedoeld dat de conclusies toepasbaar zijn voor een grotere groep dan waar het onderzoek betrekking op heeft gehad 19. De externe validiteit is niet van toepassing, omdat de gehele populatie is betrokken bij het onderzoek. Concluderend Het onderzoek bestaat uit twee delen, een deel waarbij gebruik wordt gemaakt van de kwantitatieve methoden en een deel waarbij gebruik gemaakt wordt van de kwalitatieve methode. De onderzoeksvragen over de verhuisbewegingen en het profiel van de nieuwe bewoners is beantwoord aan de hand van de kwantitatieve methode. Het programma Acces is gebruikt om de resultaten te verwerken en te analyseren. De deelvraag over de succesfactoren van projecten is beantwoord aan de hand van de kwalitatieve methode, door het afnemen van interviews. Door middel van het maken van veel aantekeningen en peer examination te houden, is zowel de betrouwbaarheid als de validiteit verhoogd. De hierna volgende hoofdstukken gaan over de resultaten van het onderzoek waarin de deelvragen de leidraad vormen. 18 Bron: N. Verhoeven (2007) Wat is onderzoek? Blz Bron: N. Verhoeven (2007) Wat is onderzoek? Blz