PLEITNOTA. i n z a k e: t e g e n: in zaaknummer /29:

Transcriptie

1 Rechtbank Noord-Nederland Sector civiel recht Locatie Assen Zaak/rolnummers: /29 en /234 Zitting: 8 juni 2015 PLEITNOTA i n z a k e: NEDERLANDSE AARDOLIE MAATSCHAPPIJ B.V., statutair gevestigd te 's-gravenhage en kantoorhoudende te Assen, Gedaagde, Advocaten: mr. M.A. Leijten en mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk t e g e n: in zaaknummer /29: 1. STICHTING WAARDEVERMINDERING DOOR AARDBEVINGEN GRONINGEN, gevestigd te Groningen, 2. STICHTING WOONZORG NEDERLAND, gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Amstelveen, 3. WONINGSTICHTING WIERDEN EN BORGEN, gevestigd te Bedum, 4. STICHTING CHRISTELIJKE WOONGROEP MARENLAND, gevestigd te Appingedam, 1 / 43

2 in zaaknummer /234: 1. STICHTING WONINGBOUW SLOCHTEREN, gevestigd te Schildwolde, 2. CHRISTELIJKE WONINGSTICHTING PATRIMONIUM GRONINGEN, gevestigd te Groningen, 3. STICHTING LEFIER, gevestigd te Sappemeer, 4. STICHTING ACANTUS GROEP, gevestigd te Veendam, 5. STICHTING STEELANDE WONEN, gevestigd te Groningen, 6. STICHTING DE HUISMEESTERS, gevestigd te Groningen, 7. WONINGSTICHTING DE DELTHE, gevestigd te Usquert, 8. WONINGSTICHTING GRONINGER HUIS, gevestigd te Zuidbroek, 9. STICHTING UITHUIZER WONINGBOUW, gevestigd te Uithuizen, Eiseressen, Advocaat: mr. P.W. Huitema 2 / 43

3 1 Inleiding 1. De aardbevingen in Noordoost-Groningen hebben met name sinds het advies van het Staatstoezicht op de Mijnen van 25 januari tot grote zorgen geleid. Bovendien ervaren bewoners hinder en ongemak door de aardbevingen. Dat is zeer te betreuren. Nog onlangs heeft NAM bij monde van haar directeur haar excuses aan de bewoners van de regio aangeboden voor de overlast door aardbevingen. 2. NAM zet zich ten volle in om deze hinder en dit ongemak te verminderen. NAM doet dat onder meer met haar regeling voor het afhandelen van aardbevingsgerelateerde fysieke schade aan woningen en gebouwen. De uitvoering van deze schaderegeling is inmiddels in handen van het Centrum voor Veilig Wonen en daarmee op afstand van NAM gezet. Daarnaast investeert NAM samen met de rijksoverheid en de provincie Groningen de komende jaren een bedrag van in totaal ten minste EUR 1,2 miljard in de regio. Dat geld is onder meer bestemd voor het stimuleren van de leefbaarheid en het economisch perspectief van de regio, het preventief bouwkundig versterken van gebouwen en de reparatie van fysieke schade. 3. Met deze en andere maatregelen kan NAM uiteraard niet alle hinder wegnemen die door aardbevingen wordt veroorzaakt. NAM is zich er ook van bewust dat nog niet alles perfect gaat, en dat zij daarom open dient te blijven staan voor inhoudelijke en procesmatige verbeteringen van haar inspanningen. NAM zal zich de komende jaren intensief blijven inzetten om de overlast voor de Groningers te minimaliseren. 4. In deze procedures gaat het om de vraag of eventuele waardevermindering van woningen door aardbevingen voor vergoeding in aanmerking komt ook vóórdat de woningeigenaar deze schade concreet lijdt. Verreweg de belangrijkste vorm van concrete schade doet zich voor bij verkoop van een woning in de vorm van een lagere verkoopprijs dan de prijs die de eigenaar zou hebben 1 Het advies dateert van 22 januari De brief van de Minister aan de Tweede Kamer waar het advies een bijlage bij was, is van 25 januari / 43

4 ontvangen als er geen aardbevingen door gasproductie zouden zijn geweest. Andere gevallen van het lijden van concrete schade in de vorm van waardevermindering van huizen door aardbevingen dan de concrete schade die bij verkoop wordt geleden zijn theoretisch denkbaar, maar die doen zich in de praktijk nog vrijwel niet voor. Deze in theorie denkbare andere gevallen van concrete schade worden dan ook niet bestreken door de vorderingen van Stichting WAG c.s. en staan in deze procedure dus niet ter discussie. 5. Wat betreft de aansprakelijkheid van NAM voor eventuele waardevermindering is het uitgangspunt duidelijk. NAM is op grond van art. 6:177 BW (risico)aansprakelijk voor schade door aardbevingen als gevolg van gaswinning. Onder dergelijke schade valt ook eventuele waardevermindering van woningen door aardbevingen. Dat geldt ook voor eventuele waardedaling die is veroorzaakt door risico's op toekomstige aardbevingen. NAM betwist dat niet. Dat betekent dat de stellingen van Stichting WAG c.s. die zien op andere aansprakelijkheidsgronden dan art. 6:177 BW, zoals die gebaseerd op art. 6:162 en 6:174 BW, deze zaak onnodig compliceren, niet ter zake doen en dus buiten beschouwing kunnen blijven. 6. NAM meent dat het moment van verkoop het enige moment is waarop eventuele waardeverminderingsschade op een redelijke en doelmatige wijze kan worden vastgesteld en door NAM vergoed. De invloed van aardbevingen en de risico's op aardbevingen op de woningprijzen fluctueert sterk. Een waardedaling van een bepaald huis door aardbevingen, die op enig moment in de tijd wordt vastgesteld, kan op een later moment weer ongedaan zijn gemaakt omdat de risico's wijzigen of anders worden ingeschat. Ook speelt bij de waarde fluctuatie dat er allerlei maatregelen worden getroffen in verband met de aardbevingen, van schadeherstel en bouwkundige versterking tot investeringen in de leefbaarheid en het economisch perspectief van de regio. De effecten daarvan op de huizenprijzen zijn nu al zichtbaar, zo toont het onderzoek door Atlas voor Gemeenten aan, en zal naar verwachting in de toekomst een verdere positieve impuls aan de huizenprijzen geven. In de 4 / 43

5 voorzienbare toekomst is dus geen definitieve situatie te verwachten ten aanzien van eventuele waardevermindering door aardbevingen. 7. Daarom is verkoop op dit moment het enige realistische, redelijke en doelmatige moment om te hanteren bij de schadebegroting. Abstract vergoeden per welk ander peilmoment dan ook, kan en zal tot volstrekte willekeur, tot overcompensatie en tot ondercompensatie leiden. Daar is niemand mee geholpen. De willekeur, de over- of ondercompensatie die onherroepelijk ontstaat bij de door Stichting WAG c.s. bepleite abstracte schadevergoeding is niet doelmatig en ook niet redelijk. Er is praktisch gesproken ook geen enkele reden om willekeur, over- of ondercompensatie te accepteren. Pas bij verkoop of enig ander evenement waardoor schade in de vorm van waardevermindering concreet wordt geleden, wordt die schade in de portemonnee gevoeld. 8. Het is eenvoudig te begrijpen dat een huiseigenaar die eerst los van verkoop op een willekeurig moment van NAM een abstracte vergoeding ontvangt voor de schade van waardevermindering, en wiens huis daarna bouwkundig wordt versterkt op kosten van NAM, wordt overgecompenseerd. De aan te brengen versterking zal immers de waarde verhogen. Het is ook makkelijk te begrijpen dat een eigenaar die op een willekeurig moment een vergoeding ontvangt die op dat moment is ingeschat, wordt ondergecompenseerd als later bij verkoop van het huis blijkt dat op grond van de omstandigheden ten tijde van de verkoop de waardevermindering groter is. Stichting WAG c.s. bespreken dit soort gevallen niet. Stichting WAG c.s. bepleiten een onduidelijk vergoedingssysteem dat naar de overtuiging van NAM willekeurig en onredelijk is. 9. NAM heeft er begrip voor dat bewoners zich zorgen maken over onderzoeken en publiciteit over waardevermindering van hun huizen. Dat op zichzelf rechtvaardigt echter niet dat er nu wordt gecompenseerd, terwijl de omvang van de waardevermindering geheel onzeker is. Het valt zelfs niet te voorspellen of in een bestek van vijf of tien of twintig jaar uiteindelijk per saldo wel sprake is van enige waardevermindering door aardbevingen. Als het gaat om 5 / 43

6 woningbezit, en zeker bij particulier woningbezit, is het realistisch om naar een dergelijke middellange en lange termijn te kijken. 10. Vergoeding bij verkoop is dan ook het uitgangspunt van de regeling (de "Waarderegeling") die NAM in het leven heeft geroepen om waardedaling door aardbevingen te compenseren. Stichting WAG c.s. stelt dit algemene uitgangspunt in deze procedures ter discussie. Het is belangrijk dat in het oog te houden; het gaat in deze zaak om de vraag welk uitgangspunt bij de vergoeding van eventuele waardedaling moet worden gehanteerd. Stichting WAG c.s. komt daarbij echter na ruim een jaar procederen en ondanks dikke pakken papier niet verder dan te zeggen hoe het volgens haar níet moet. Hoe het wél moet, verzuimt zij uit te leggen. Dat is veelzeggend. 11. Bij inleidende dagvaarding stelde Stichting WAG c.s. simpelweg dat schade in de vorm van waardedaling door aardbevingen "(reeds nu) wordt geleden" en door NAM vergoed moet worden "ongeacht" of de betreffende woningen zijn of worden verkocht. Toen zei Stichting WAG c.s. dus uitsluitend dat het uitgangspunt van de Waarderegeling diende te worden vervangen, maar niet waardoor het moest worden vervangen. Nadat NAM er bij Conclusie van Antwoord op gewezen had dat er dan wel een moment anders dan verkoop moet zijn per wanneer deze schade wél wordt begroot en vergoed (een "peildatum"), bleek dat Stichting WAG c.s. wel begreep dat bij gebreke van een geloofwaardig alternatief het uitgangspunt van de Waarderegeling niet zomaar kan worden verworpen. Bij Conclusie van Repliek liet Stichting WAG c.s. weten dat zij de peildatum op 25 januari 2013 wenste te stellen. Er was echter geen uitleg waarom dit redelijk zou zijn, en hoe dit in praktijk zou uitwerken. Het standpunt van een peildatum van 25 januari 2013 is uiteraard een ongeloofwaardig standpunt, zoals NAM bij Conclusie van Dupliek heeft toegelicht. Het is immers onwaarschijnlijk dat eventuele waardedaling zich voor iedereen die waardedaling heeft ondervonden per díe dag heeft gematerialiseerd, en het toepassen van één peildatum op alle woningen in het gebied is volkomen willekeurig en zal daarmee leiden tot onredelijke uitkomsten. 12. Dat lijkt Stichting WAG c.s. zich inmiddels ook te realiseren. In plaats van een ander peilmoment dan de verkoopdatum te noemen, stelt 6 / 43

7 Stichting WAG c.s. nu opeens na opnieuw een wijziging van eis dat schade in de vorm van waardevermindering moet worden vergoed "vanaf" 25 januari 2013 of het moment van ontstaan van fysieke schade. Met andere woorden: de centrale vraag van deze procedures per welke datum moet waardeverminderingsschade worden begroot? laat Stichting WAG c.s. nu weer onbeantwoord. Daarmee zijn we weer terug bij af. Anderhalf jaar procederen en twee eiswijzigingen verder lukt het Stichting WAG c.s. nog steeds niet om een zinvol alternatief voor het systeem van de Waarderegeling op tafel te leggen. Dat zegt genoeg. 13. In het vervolg van dit pleidooi zal ik eerst uiteenzetten waarom NAM meent dat verkoop het enige juiste peilmoment is. Mijn collega mr. Tjeenk zal vervolgens uitleggen aan de hand van de verschillende aan u geproduceerde onderzoeken dat de waardeontwikkeling van woningen in het gebied sterke fluctuaties vertoont. Op basis van die uiteenzetting zal ik namens NAM bespreken waarom alle denkbare alternatieven voor verkoop als peilmoment willekeurig, onredelijk en ondoelmatig zijn. Mr. Tjeenk zal tot slot uiteenzetten dat vergoeding van waardevermindering bij verkoop in dit geval volledig past binnen de jurisprudentie van de Hoge Raad, en dat deze zaak zich bij gebreke van enig door Stichting WAG c.s. verdedigd en uitgewerkt alternatief nog niet leent voor het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. 7 / 43

8 2 Vergoeding bij verkoop is het juiste uitgangspunt 14. NAM meent dat in de gegeven omstandigheden het moment van verkoop het moment is waarop eventuele schade door waardevermindering op een redelijke en doelmatige wijze kan worden vastgesteld. De huidige situatie in Groningen is niet statisch. Vergoeding van waardevermindering los van verkoop of enige andere omstandigheid waardoor die schade concreet wordt geleden, leidt door alle fluctuaties tot overcompensatie of ondercompensatie. 15. Uitgangspunt van het schadevergoedingsrecht is dat schade pas voor vergoeding in aanmerking komt, als zij definitief is geleden. Dit is alleen anders bij vergoeding van toekomstige schade (art. 6:105 BW, waarover straks iets meer). Dit uitgangspunt brengt mee dat de rechter bij de schadebegroting rekening moet houden met omstandigheden die zich voordoen ná de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust Het enkele gegeven dat een taxateur een waardedaling door aardbevingen kan schatten, kan geen basis vormen voor vergoeding van de aldus getaxeerde schade. Die taxatie is immers noodzakelijkerwijs per een bepaalde datum, bijvoorbeeld de datum waarop de taxateur de opname ter plaatse heeft gedaan, of waarop zijn taxatierapport is opgesteld. De rechter moet echter rekening houden met de omstandigheid dat na de datum van die taxatie, de waardevermindering van het huis door aardbevingen aan verdere fluctuaties onderhevig is. Dat zou anders zijn als de rechter voldoende grond heeft om aan te nemen dat een waardedaling door aardbevingen die op taxatiedatum wordt vastgesteld, definitief is. Maar dat is in de hier gegeven omstandigheden nu juist niet het geval. 17. Dit punt valt niet te ondervangen doordat de rechter de bevoegdheid heeft om de omvang van de schade te schatten (art. 6:97 BW). De bevoegdheid om de schade te schatten komt pas aan de orde als de schade wél definitief is, maar in omvang niet nauwkeurig vast te stellen is. Hier gaat het erom dat zelfs als de schade in de vorm van 2 Groene Serie Schadevergoeding, art. 6:97 BW, aantekening / 43

9 waardevermindering van huizen door aardbevingen al valt vast te stellen wat op zichzelf al problematisch is dat noodzakelijkerwijze per een bepaalde datum zal zijn, maar een taxatie per een bepaalde datum in het geval van waardevermindering door aardbevingen in de voorzienbare toekomst nimmer een definitieve situatie zal weergeven. Daarom moet de wens van Stichting WAG c.s. om de schade abstract te begroten, dat wil zeggen bij de schadeberekening te abstraheren van het gegeven dat de huiseigenaar zijn huis niet heeft verkocht, in het geval van de aardbevingen worden afgewezen. Schade in de vorm van waardedaling door aardbevingen, behoort te worden vergoed als deze concreet is geleden. Verkoop is daarvan verreweg het belangrijkste voorbeeld. 18. Vergoeding bij verkoop is dan ook het uitgangspunt van de Waarderegeling. De Waarderegeling wordt gedragen door relevante brancheverenigingen als de Nederlandse Vereniging van Makelaars ("NVM"), VBO Makelaar en VastgoedPro. NAM compenseert woningverkopers als vastgesteld is dat zij hun huis hebben verkocht voor een verkoopprijs die lager is dan het geval was geweest zonder (risico's op) aardbevingen. De Waarderegeling geldt voor huizen in het aardbevingsgebied die zijn verkocht in de periode na 25 januari Minimaal een van de bij de transactie betrokken partijen moet een particulier zijn. Als een woningverkoper een aanvraag voor compensatie onder de Waarderegeling doet, beoordelen twee onafhankelijke taxateurs de waardeontwikkeling van de woning. Zij doen dit op basis van data van de NVM over actuele transacties van vergelijkbare huizen binnen het aardbevingsgebied en buiten het aardbevingsgebied in relevante referentiegebieden. Op basis daarvan stellen de taxateurs de eventuele invloed van de (risico's op) aardbevingen op de gerealiseerde verkoopprijs van de woning vast in een advies aan NAM. NAM besluit vervolgens om al dan niet een aanbieding tot compensatie te doen. Tot nu toe heeft NAM overigens steeds het advies van de onafhankelijke taxateurs opgevolgd. 19. Woningeigenaren die het niet eens zijn met het feit dat NAM geen compensatie heeft aangeboden of die vinden dat de aangeboden compensatie te laag is, kunnen een tweede taxatie laten uitvoeren. 9 / 43

10 Deze tweede taxatie wordt uitgevoerd door drie taxateurs, waarvan er één wordt gekozen door de aanvrager zelf, de tweede door NAM en de derde door beide aangewezen taxateurs samen. Als geen van de taxaties tot een uitkomst leidt waarin de woningeigenaar zich kan vinden, staat het de woningeigenaar vrij om naar de civiele rechter te stappen. In een procedure over een concreet huis kan dan door de rechter beslist worden of er sprake is van waardevermindering door aardbevingen en zo ja, in welke omvang. 20. De Waarderegeling wordt door NAM regelmatig geëvalueerd en zal worden gewijzigd als in de praktijk onvolkomenheden blijken. Los daarvan beoordeelt NAM uiteraard ieder geval van concrete schade op zijn eigen merites, ook als dit niet binnen een van de bestaande regelingen valt. Deze procedures hebben echter geen betrekking op dergelijke mogelijke aanpassingen van de Waarderegeling of op dergelijke uitzonderlijke individuele gevallen, maar op het bestrijden van het uitgangspunt ervan dat alleen schade die concreet wordt geleden, voor vergoeding in aanmerking komt. Verkoop is het belangrijkste geval van concrete schade in de vorm van waardevermindering door aardbevingen. Welke andere gevallen van concrete schade door waardedaling zich voor kunnen doen, valt buiten het bestek van deze procedure. 21. Stichting WAG c.s. stelt nog dat het abstraheren van verkoop nodig is, omdat huiseigenaren daardoor de mogelijkheid krijgen hun woning te verkopen, althans het verlies te compenseren dat met een mogelijke verkoop zou ontstaan en tevens de mogelijkheid zouden krijgen om hun woning voor een lagere prijs in de verkoop te zetten. 3 Deze argumentatie gaat echter niet op, reeds omdat uit de beschikbare data niet blijkt dat de huizenmarkt op slot zit. Uit overzichten van de NVM volgt exact dat er huizen worden verkocht in de regio en hoeveel dat er zijn (alhoewel deze soms relatief lang te koop staan, maar daarbij spelen ook andere factoren een rol). Er zijn zelfs aanwijzingen dat de huizenmarkt in de regio sinds het eerste kwartaal van dit jaar weer aantrekt CvR, par Productie / 43

11 22. Met de door NAM aangeboden Waarderegeling wordt het door Stichting WAG c.s. geschetste probleem van moeilijkheden bij verkoop bovendien ondervangen. Huiseigenaren zullen immers na verkoop van hun woning gecompenseerd worden voor eventuele waardedaling door aardbevingen. Zij zullen rekening kunnen houden met deze aanstaande compensatie bij het bepalen van een realistische verkoopprijs. 23. In aanvulling op de Waarderegeling geldt bovendien dat mensen die menen dat hun woning door de aardbevingen onverkoopbaar is onder omstandigheden een beroep kunnen doen op de onafhankelijke commissie bijzondere situaties. Deze commissie staat los van NAM, maar haar hulp wordt wel door NAM gefinancierd. Bewoners van de regio die het gevoel hebben tussen wal en schip van de overige regelingen te vallen, kunnen bij deze commissie terecht. De hulp die geboden wordt, kan financieel van aard zijn, maar ligt bijvoorbeeld ook in de bemiddeling bij woningverkoop of taxatie. De commissie kan tot de conclusie komen dat een huis moet worden opgekocht. Deze regeling vormt daarmee het sluitstuk van alle regelingen die NAM heeft getroffen voor de gevolgen van aardbevingen voor woningen. 24. Van belang is verder dat de Minister heeft aangekondigd dat onderzocht wordt welke maatregelen verder nodig kunnen zijn voor een goed functioneren van de woningmarkt in de regio. Voor zover verkoopbaarheid van woningen een probleem zou zijn, dan moet een oplossing in deze richting worden gezocht. In dat kader heeft NAM onder meer de optie van een opkoopregeling voorgesteld die op dit punt een alternatief zou kunnen zijn voor het vangnet dat nu de commissie bijzondere situaties is Het toewijzen van een vergoeding los van verkoop vormt tegen deze achtergrond geen goede oplossing voor het door Stichting WAG c.s. gestelde probleem van onverkoopbaarheid. Sterker nog, het valt niet te begrijpen hoe het toekennen van een vergoeding per een willekeurig moment in de tijd enig probleem van onverkoopbaarheid 5 Brief van de Minister aan de Tweede Kamer d.d. 21 mei 2015, p. 5 (Productie 21). 11 / 43

12 van een concreet huis zou kunnen oplossen. Stichting WAG c.s. legt dat ook helemaal niet uit. 12 / 43

13 3 Waardeontwikkeling van woningen in het risicogebied 27. Een van de belangrijkste redenen waarom verkoop het enige redelijke en praktisch werkbare peilmoment vormt om waardevermindering door aardbevingen te vergoeden, is het feit dat de waardeontwikkeling van woningen in het risicogebied sterk fluctueert. 28. De situatie is allesbehalve statisch. Om te beginnen zijn de sterkte en frequentie van de aardbevingen, en de informatie over toekomstige aardbevingsrisico's, zelf geen onveranderlijk gegeven. Er wordt intensief onderzoek gedaan, en er komt steeds meer informatie beschikbaar. De productie van gas uit het Groningenveld is aan verandering onderhevig als gevolg van besluiten van de Minister, uitspraken van de bestuursrechter, toekomstige winningsplannen en het leegraken van het Groningenveld. Op dit moment is bijvoorbeeld nog niet duidelijk wat er in geheel 2015 uit het Groningenveld zal mogen worden gewonnen en wat er daadwerkelijk wordt gewonnen. De productie op bepaalde specifieke winningslocaties is de afgelopen maanden bovendien sterk gewijzigd, hetgeen op zichzelf invloed op de aardbevingsrisico's ter plaatse en op de waarde van woningen ter plekke zal kunnen hebben. 29. Daar komt bij dat er door NAM en (onafhankelijke) kennisinstituten doorlopend onderzoek wordt gedaan naar de risico's van aardbevingen in de regio. Op deze wijze wordt steeds meer bekend over de aardbevingen in de regio. De uitkomsten van deze onderzoeken kunnen leiden tot een wijziging van de inschatting van de risico's van aardbevingen en dus invloed hebben op de waardeontwikkeling van woningen 30. Last but not least is er het effect van alle maatregelen ter waarde van EUR 1,2 miljard die in januari 2014 zijn aangekondigd en in februari 2015 verder zijn uitgebreid. Het werkelijke bedrag zal overigens hoger uitvallen. Het gaat daarbij om maatregelen die zien op: (i) schadeherstel, (ii) het preventief versterken van woningen en andere gebouwen, (iii) het vermeerderen van de waarde van woningen en (iv) het verbeteren van de leefbaarheid en 13 / 43

14 economische omstandigheden in het gebied. Enerzijds zal door deze maatregelen de waarde van individuele huizen stijgen. Bijvoorbeeld doordat de betreffende huizen preventief worden versterkt of doordat voor EUR per woning geïnvesteerd wordt in isolatie, zonnepanelen of andere energiebesparende maatregelen. Anderzijds zal door de maatregelen de leefbaarheid en het economisch perspectief in de gehele regio worden verbeterd. In dat kader wordt onder meer geld voor leefbaarheids- en duurzaamheidsprojecten ter beschikking gesteld. Dit alles zal naar verwachting een positief effect hebben op de algemene waardeontwikkeling van woningen in de regio. 31. Deze maatregelen geven bovendien een sterke impuls aan de werkgelegenheid en het economisch perspectief in de regio. Het uitgebreide schadeherstel- en preventief versterkingsprogramma zorgt voor veel werkgelegenheid in de bouw en aanverwante bedrijfstakken in de regio. Ook dat zal de waardeontwikkeling van woningen in de regio positief beïnvloeden. Werkgelegenheid en economisch perspectief zijn namelijk belangrijke bepalende factoren voor de waardeontwikkeling van woningen. 32. Dat de waardeontwikkeling van woningen in de regio inderdaad fluctueert, wordt bevestigd door diverse onderzoeken. NAM ontkent overigens niet, en heeft ook niet ontkend, dat er individuele woningen zijn die op enig moment in de tijd in waarde kunnen zijn gedaald door de aardbevingsproblematiek. De Waarderegeling zou er niet geweest zijn, uiteraard, als NAM het fenomeen van waardedaling van individuele woningen categorisch zou ontkennen. Waar het hier om gaat is dat er geen sprake is van een definitieve situatie van waardedaling in enig individueel geval. Daarvoor is concrete onderbouwing van concrete stellingen nodig, en concreet bewijs, dat in deze zaak ontbreekt. In tegenstelling tot wat Stichting WAG c.s. aanvoert, bevestigen de onderzoeken niet dat de waardedaling waar Stichting WAG c.s. op zinspeelt, een permanent karakter heeft. Uit de onderzoeken volgt ook niet dat er op enig moment een waardedaling is geweest van meer dan een paar procent, zoals Stichting WAG c.s. wel lijkt te suggereren. De onderzoeken bevestigen juist dat een eventuele op enig moment 14 / 43

15 gemeten waardedaling van een woning als gevolg van aardbevingen geen vast gegeven is. 33. Om te beginnen wijst NAM op de onderzoeken van Ortec Finance ("Ortec"). Ortec volgt in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken de ontwikkelingen op de woningmarkt in het aardbevingsgebied. Ortec doet dat door de waardeontwikkeling van woningen in het aardbevingsgebied te vergelijken met de waardeontwikkeling in twee referentiegebieden die in de nabijheid van het aardbevingsgebied liggen. Ortec voert haar analyses op kwartaalbasis uit, waarbij steeds ook de prijsontwikkeling in het meest recente kwartaal cumulatief met alle voorafgaande kwartalen wordt geanalyseerd. Op 21 mei 2015 heeft Ortec haar meest recente onderzoeksrapport gepubliceerd (productie 22). Daarmee komt het aantal Ortec-rapporten op zeven. 34. In de rapporten over de eerste twee kwartalen van 2013 bleek niet van een statistisch significant effect van de aardbevingen op de waardeontwikkeling van woningen. Pas in haar rapport over het derde kwartaal van concludeerde Ortec voor het eerst dat wel sprake was van een statistisch significant verschil in waardeontwikkeling tussen het aardbevingsgebied en één van de referentiegebieden. Het geconstateerde verschil bedroeg 2,1%. In de periode daarna bleek dit effect echter weer ongedaan te zijn gemaakt. In drie opeenvolgende rapporten werd geen statistisch significant effect van de aardbevingen meer geconstateerd. In het meest recente rapport (over het vierde kwartaal van 2014) blijkt de situatie te zijn gewijzigd. Volgens één van de beide modellen die Ortec hanteert is inmiddels weer een statistisch significant verschil in waardeontwikkeling waargenomen. Dit verschil bedraagt volgens Ortec 4% tot 6%. Ortec hanteert twee modellen: het kenmerkenmodel en het herhaalde verkopenmodel. In haar laatste rapport concludeert Ortec op basis van de gegevens tot en met eind 2014 dat het herhaalde verkopenmodel een statistisch significant verschil laat zien tussen de waardeontwikkeling van woningen in het risicogebied en de referentiegebieden. Ortec concludeert tegelijkertijd op basis van het kenmerkenmodel dat er geen sprake is van een statistisch significant 6 Productie 20A bij de Dagvaarding. 15 / 43

16 verschil tussen de waardeontwikkeling in de referentiegebieden en het risicogebied. De onderzoekers van Ortec geven zelf de voorkeur aan het kenmerkenmodel, omdat dit model is gebaseerd op in beginsel alle verkopen en daardoor meer representatief is voor alle verkochte woningen. Het herhaalde verkopenmodel baseert de prijsontwikkeling op paren prijzen van opeenvolgende verkopen van dezelfde woning. Bij de betrouwbaarheid van het herhaalde verkopenmodel zijn kanttekeningen te plaatsen. De groep van huizen die opeenvolgend wordt verkocht, zoals die aan de berekeningen van Ortec ten grondslag ligt, is zeer beperkt. De herhaalde verkopen zijn niet representatief voor alle verkopen. Starterswoningen bijvoorbeeld worden relatief vaak verkocht en komen binnen de herhaalde verkopen dus meer voor Indien de conclusies van de verschillende rapporten op een rij worden gezet, ontstaat het volgende beeld. Ortecrapport Periode Statistisch significant verschil in waardeontwikkeling tussen aardbevingsgebied en referentiegebieden I Eerste kwartaal 2013 Nee II Tweede kwartaal 2013 Nee III Derde kwartaal 2013 Ja, ten opzichte van één van de twee referentiegebieden (2,1%). IV Vierde kwartaal 2013 Nee V Eerste en tweede Nee kwartaal 2014 VI Derde kwartaal 2014 Nee VII Vierde kwartaal 2014 Ja/Nee. Volgens het herhaalde verkopenmodel is er een statistisch significant verschil in waardeontwikkeling (4% tot 6%), maar het (door Ortec zelf betrouwbaarder geachte) kenmerkenmodel laat geen statistisch significante waardedaling zien. 7 Ortec Finance, "De waardeontwikkeling op de woningmarkt in aardbevingsgevoelige gebieden rond het Groningenveld" d.d. 12 augustus 2013, p (Productie 10). 16 / 43

17 36. Ook uit het onderzoek dat Atlas voor Gemeenten in opdracht van NAM heeft uitgevoerd (productie 23) blijkt dat het effect van de aardbevingen op de waardeontwikkeling van woningen fluctueert. 37. Atlas voor Gemeenten vergelijkt de transactieprijzen van verkochte woningen in het aardbevingsgebied met de transactieprijzen van de best vergelijkbare woningen zonder aardbevingsrisico buiten het aardbevingsgebied. Daarmee wijkt de methodiek van Atlas voor Gemeenten af van de methodiek van Ortec. Ortec vergelijkt de prijsontwikkeling met twee referentiegebieden die gekozen zijn omdat ze geografisch naast het aardbevingsgebied liggen en niet omdat ze op basis van alle relevante locatiekenmerken het best vergelijkbaar met het aardbevingsgebied zijn. Bovendien houdt het onderzoek van Atlas voor Gemeenten rekening met de samenstelling van de voorraad verkochte woningen. Door vervolgens voor de referentiewoningen binnen de referentiegebieden te corrigeren voor verschillen in zoveel mogelijk woningkenmerken wordt voorkomen dat een eventueel prijsverschil, of juist het ontbreken daarvan, het gevolg is van een andere samenstelling van de voorraad verkochte woningen. Daarmee kan een zo zuiver mogelijke vergelijking worden gemaakt. 38. Het onderzoek van Atlas voor Gemeenten probeert kort gezegd een antwoord te vinden op de vraag of in de periode vanaf 16 augustus 2012 (de Huizinge-beving) tot en met 31 maart 2015 in het aardbevingsgebied een prijsverschil is ontstaan dat is toe te schrijven aan de aardbevingen en het aardbevingsrisico. Bovendien onderzoekt Atlas voor Gemeenten of een eventueel gevonden effect door de tijd fluctueert. 39. Om een antwoord te vinden op deze vragen heeft Atlas voor Gemeenten de transactieprijzen in het risicogebied vergeleken met de transactieprijzen op de geselecteerde referentielocaties. Deze analyse is in het rapport opgenomen als variant A. Ter staving van de robuustheid van de conclusies heeft Atlas voor Gemeenten ook diverse controleberekeningen uitgevoerd, de varianten B tot en met D. In deze varianten zijn meer referentielocaties opgenomen dan in variant A, waardoor de vergelijkbaarheid van de woningen minder is dan in variant A. 17 / 43

18 40. Atlas voor Gemeenten concludeert dat in de periode vanaf de beving bij Huizinge tot en met 31 maart 2015 de aardbevingen en het aardbevingsrisico gemiddeld een negatief effect op de waarde van woningen in het aardbevingsgebied hebben gehad. Dit negatieve effect kan worden geschat op circa 2% als meest waarschijnlijke afwijking (de zwarte stip in figuur 4.1). Deze schatting is met de nodige onzekerheden omgeven. Daarom is in figuur 4.1 ook een lijn opgenomen die de mogelijke afwijkingen binnen 95% zekerheidsgrenzen aangeeft (de lijnen tussen blauwe en rode stippen in figuur 4.1). De prijsafwijking bij een bepaalde concrete transactie bevindt zich met 95% zekerheid ergens op de lijn tussen de blauwe en de rode stip. In figuur 4.1 liggen deze lijnen steeds onder de 0% procentslijn, behalve in variant A, de variant met de best vergelijkbare referentielocaties. 41. Dat is echter nog niet alles. De prijsafwijking door aardbevingen blijkt door de tijd heen te variëren. 42. De totale onderzochte periode is in twee delen opgesplitst, met als knip de aankondiging van het investeringsprogramma ter waarde van EUR 1,2 miljard door de Minister op 17 januari Uit de analyse 18 / 43

19 van Atlas voor Gemeenten blijkt dat in de periode vóór 17 januari 2014 de aardbevingen en het aardbevingsrisico een met voldoende zekerheid waar te nemen effect op huizenprijzen hebben gehad, terwijl dat in de periode na 17 januari 2014 niet het geval is. Figuur 4.2 laat dit zien. Ten aanzien van de eerste periode concludeert Atlas voor Gemeenten dat "met 95% zekerheid kan worden gesteld dat er in die periode sprake was van lagere verkoopprijzen van woningen in het aardbevingsgebied, in vergelijking met woningen op de (vier varianten van) referentielocaties" (pagina 25). Voor de tweede periode vanaf het moment van aankondigen van het pakket aan maatregelen door de Minister concludeert Atlas voor Gemeenten dat er in variant A "in deze periode gemiddeld genomen dus geen sprake [is] van een prijsverschil" ten opzichte van de referentielocaties (pagina 25). Atlas voor Gemeenten voegt daar overigens nog aan toe dat "in de drie andere varianten [..] de coëfficiënt weliswaar onder de nul [ligt], maar de bovenkant van de bijbehorende bandbreedte ligt in al die varianten ruim boven de nul. Dat betekent dat het prijsverschil ook in vergelijking met de varianten B tot en met D niet significant is" (pagina 26). 19 / 43

20 43. Met andere woorden: hoewel er over de gehele onderzochte periode een gemiddelde waardedaling voor de regio als geheel lijkt te zijn, is deze sinds de aankondiging door de Minister van het pakket maatregelen niet meer waarneembaar. Het rapport van Atlas voor Gemeenten bevestigt dus evenals de Ortec-rapporten dat het effect van aardbevingen en aardbevingsrisico's op huizenprijzen fluctueert door de tijd en kan toenemen en afnemen, mede door de maatregelen. 20 / 43

21 4 Iedere andere peildatum dan verkoop leidt tot onredelijke en ondoelmatige uitkomsten en is praktisch onwerkbaar 44. Tegen deze achtergrond wordt duidelijk wat het kernprobleem is van de benadering van Stichting WAG c.s. In deze procedure wordt het uitgangspunt van de Waarderegeling vergoeding van waardevermindering bij verkoop door Stichting WAG c.s. verworpen. Die verwerping brengt noodzakelijkerwijs mee dat een andere "peildatum" moet worden gekozen, niet zijnde de verkoopdatum. Begroting van waardedaling door aardbevingen houdt immers in dat per de peildatum moet worden onderzocht of een woning in waarde is gedaald als gevolg van de aardbevingen. Dit geldt als de rechter voor een bepaalde peildatum zou kiezen, bijvoorbeeld de door Stichting WAG c.s. genoemde datum van 25 januari 2013, of 1 januari 2014, 2015, 2016 etc., of de datum van een bepaalde aardbeving, of bij wege van juridische fictie de datum van zijn uitspraak. Hoe dan ook: als de verkoopdatum niet beslissend is, dan moet er een andere peildatum komen. 45. Bij Conclusie van Repliek heeft Stichting WAG c.s. ineens als peildatum 25 januari 2013 voorgesteld. Deze stellingname laat zien dat Stichting WAG c.s. weliswaar de verkoopdatum van een huis categorisch afwijst als peildatum, maar er niet in is geslaagd een andere zinvolle peildatum te vinden. Het is immers onaannemelijk dat waardevermindering direct op de dag van het verschijnen van het advies van SodM op 25 januari 2013 zou zijn ontstaan en in gelijke mate voor alle relevante huizen. Als dat advies al enige impact heeft gehad op de waarde van woningen, zal dat niet per direct zijn geweest. Stichting WAG c.s. doet net alsof dat advies hetzelfde effect heeft gehad als bijvoorbeeld een persbericht van een beursgenoteerde onderneming met een winstwaarschuwing. Een dergelijk bericht heeft een onmiddellijke impact op de koers van het desbetreffende aandeel. De nieuwe informatie wordt door de markt onmiddellijk in de koers verwerkt. Bij huizenprijzen is dat niet aan de orde. Het duurt soms jaren voordat informatie (bijvoorbeeld economisch slecht of goed nieuws, of wijzigingen in hypotheekregels of hypotheekrente) volledig is doorgesijpeld in de woningprijzen. De stelling van Stichting WAG c.s. dat het advies van SodM op de dag 21 / 43

22 dat het is uitgekomen, tot waardedaling zou hebben geleid, is ronduit ongeloofwaardig en wordt ook niet bevestigd door enig rapport of taxatie. 46. Het is ook zeer arbitrair om aan te haken bij 25 januari 2013 voor alle relevante woningen. De locatie van een huis is immers in sterke mate bepalend voor de vraag of op een bepaald moment sprake is van waardedaling door aardbevingen. Op de ene locatie kan in 2013 een waardedaling optreden, op de andere pas in 2014 en op nog weer andere locaties helemaal geen waardedaling. Dat is immers onder meer afhankelijk van de ligging van een woning ten opzichte van recente epicentra die kunnen verschuiven. Ook in zoverre kunnen niet alle gevallen over één kam worden geschoren. Voor een groot aantal woningen kan deze peildatum tot de conclusie leiden dat er helemaal (nog) geen waardedaling is opgetreden, zodat er geen vergoedingsrecht is. In alle gevallen zou de uitkomst van een dergelijke schadebegroting willekeurig zijn. 47. Stichting WAG c.s. beseft vermoedelijk ook wel dat de bepleite peildatum tot hele vreemde, onevenwichtige en arbitraire beslissingen zal leiden. Kennelijk om die reden komt in de eis van Stichting WAG c.s. zoals deze als laatste is gewijzigd, geen concreet peilmoment meer voor maar wordt een "peilbegin" genoemd doordat het woord "op" is vervangen door "vanaf". Stichting WAG c.s. stelt (na eiswijziging) dat de peildatum moet zijn: (a) voor onroerende zaken met fysieke schade ontstaan vóór 25 januari 2013: vanaf het moment waarop deze fysieke schade is ontstaan; en (b) voor alle overige onroerende zaken: vanaf 25 januari 2013 (de dag van het verschijnen van het SodM-advies), althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen datum, in beide gevallen ongeacht of de onroerende zaken al dan niet op één van deze peilmomenten zijn verkocht. 48. Deze eiswijziging brengt echter een oplossing van de eerder door NAM gesignaleerde problemen geen stap dichterbij. Om te beginnen 22 / 43

23 is het onderscheid in peildatum al naar gelang huizen al dan niet fysieke schade hebben, niet zinvol. Uiteraard kán per het moment dat een huis fysiek beschadigd raakt, sprake zijn van een waardedaling. De fysieke schade wordt door NAM echter vergoed onder de Schaderegeling door de herstelkosten te compenseren. Daarmee wordt de waardevermindering ter grootte van de herstelkosten die het gevolg is van fysieke schade ongedaan gemaakt. Daarnaast kán sprake zijn van schade in de vorm van waardevermindering van huizen met fysieke beschadiging los van deze herstelkosten. Het valt echter niet in te zien waarom dergelijke schade in de vorm van waardevermindering los van de herstelkosten op een ander moment zou worden geleden dan bij huizen die geen fysieke schade hebben. In beide gevallen gaat het immers uiteindelijk om waardedaling afgezien van de waardevermindering door fysieke schade. Daarmee komt iedere grond te ontvallen aan de eis van Stichting WAG c.s. dat voor huizen met fysieke schade een ander regiem zou gelden dan voor huizen zonder fysieke schade. Het is verder nauwelijks mogelijk om vast te stellen wanneer bepaalde fysieke schade voor 25 januari 2013 exact is ontstaan. 49. Veel belangrijker echter is dat Stichting WAG c.s. verzuimt om enige concrete (eind)peildatum te noemen. Stichting WAG c.s. stelt dat het peilmoment is vanaf 25 januari 2013 respectievelijk het ontstaan van fysieke schade. Dat geeft echter geen antwoord op de vraag per wanneer de waardeverminderingsschade dan moet worden vastgesteld. Stichting WAG c.s. kan niet zomaar vergoeding per het verkoopmoment, waarop de schade concreet wordt geleden, categorisch afwijzen zonder zelf uit te leggen welk systeem dan beter, redelijker en rechtvaardiger is. Stichting WAG c.s. komt niet veel verder dan zeggen dat het níet moet zoals NAM het doet. Een alternatief draagt zij niet aan. Daarmee is niemand gebaat. Het uitgangspunt van vergoeding bij verkoop kan immers niet worden afgewezen zonder dat tegelijkertijd duidelijk is hoe het dan wel moet. Dat geldt des te meer nu het hier potentieel om tienduizenden gevallen gaat. 50. Indien schade in de vorm van waardevermindering niet per datum verkoop wordt begroot, moet immers een andere peildatum worden 23 / 43

24 gekozen. Dat kan dezelfde peildatum zijn voor iedereen, of verschillende peildata voor verschillende categorieën, of een individuele peildatum voor ieder afzonderlijk geval. Dat kan bijvoorbeeld de datum van het vonnis zijn waarin een waardevermindering wordt vastgesteld of een door de eiser bij het formuleren van zijn vorderingen zelfgekozen datum. Al deze peildata zijn echter even willekeurig en steeds doen zich dezelfde (onoverkomelijke) complicaties voor. De situatie in de regio is immers, zoals gezegd, allesbehalve statisch. Dat betekent concreet dat als een huis per een bepaalde peildatum door de aardbevingen in waarde is gedaald, dit effect op een later moment weer ongedaan kan zijn gemaakt. 51. Begroting van waardeverminderingsschade los van verkoop kan daarom leiden tot overcompensatie door NAM. Stel bijvoorbeeld dat voor een huis per 1 januari 2015 waardevermindering ter hoogte van EUR is vastgesteld. De huiseigenaar krijgt EUR aan schadevergoeding uitgekeerd. Stel dat het effect van de aardbevingen op de waarde van dat huis in de loop van de tijd vermindert en de per 1 januari 2015 vastgestelde waardevermindering van EUR weer verdwijnt, dan heeft deze bewoner, als hij zijn huis niet verkoopt, EUR vergoed gekregen maar helemaal geen schade geleden. 52. Het voorbeeld valt eenvoudig uit te breiden. Het huis is na 1 januari 2015 preventief bouwkundig versterkt, resulterend in een waardestijging van EUR 3.000, en op kosten van NAM voor EUR geïsoleerd. Stel ten slotte dat de eigenaar dit huis op enig moment verkoopt en daarbij door de genomen maatregelen een meerwaarde van EUR incasseert. Deze huiseigenaar kan niet worden verplicht om de eerder uitgekeerde compensatie van EUR voor (later weer ongedaan gemaakte) waardedaling terug te betalen. Daarvoor bestaat immers geen basis in de wet. Dat betekent dat deze huiseigenaar een compensatie van EUR heeft gekregen voor een waardedaling die zich nooit heeft geconcretiseerd en later weer ongedaan is gemaakt terwijl hij nota bene bij verkoop EUR meerwaarde heeft geïncasseerd vanwege de maatregelen van NAM. 24 / 43

25 53. Vergoeding anders dan bij verkoop heeft bovendien een ander potentieel onwenselijk gevolg en dat is speculatie. Een eiser zou bijvoorbeeld kunnen wachten met het vorderen van schadevergoeding tot het moment waarop naar zijn verwachting de waardedaling van het huis het grootst is, en daarmee de te verwachten compensatie. Met redelijkheid heeft dat vanzelfsprekend niets van doen. 54. Behalve overcompensatie kan zich ook ondercompensatie voordoen. Een op enig moment vastgestelde waardevermindering kan immers na verloop van tijd toenemen, zodat de eerdere compensatie niet langer de gehele waardevermindering dekt. Dergelijke ondercompensatie wordt weliswaar voorkomen als alle duizenden woningeigenaren steeds opnieuw een eis kunnen instellen, maar dat zou bijzonder inefficiënt zijn en enorme complicaties geven. Een eigenaar kan dan steeds als zich verdere waardedaling heeft voorgedaan, vorderen dat deze verdere waardedaling alsnog wordt vergoed. In een sterk fluctuerende woningmarkt kan dat leiden tot tal van procedures met steeds weer wisselende uitkomsten. Naast ondoelmatig zou dat ook onredelijk zijn. Het zou immers betekenen dat NAM wél meerdere keren moet vergoeden als de waarde verder daalt, maar de huiseigenaar geen schadevergoeding behoeft terug te betalen als op enig moment blijkt dat een in het verleden opgetreden en door NAM gecompenseerde waardedaling weer ongedaan is gemaakt. 55. Stichting WAG c.s. heeft zich waarschijnlijk ook gerealiseerd dat een vergoeding per een peildatum los van verkoop zal leiden tot allerlei complicaties. Zij suggereert daarom nog in navolging van Van Dunné dat de rechter per de peildatum ook een schadevergoeding kan toekennen waarin het risico op toekomstige schade in de vorm van waardedaling is verdisconteerd (art. 6:105 BW). De rechter weegt dan goede en kwade kansen om zo tot een (eenmalige) inschatting van de schade (inclusief in de toekomst nog op te treden of af te nemen waardevermindering) te komen. 56. Aan deze mogelijkheid zijn louter nadelen verbonden. Ten eerste valt op dit moment simpelweg niet in te schatten hoe de waarde van een bepaalde woning in de regio zich in de toekomst zal ontwikkelen. 25 / 43

26 Een schatting voor de toekomst zou niets meer of minder zijn dan een slag in de lucht waarbij ook geen rekening kan worden gehouden met mogelijk toekomstig (nog niet gepland) herstel van schade en/of verdere preventieve versterking van een woning. De rechter weet op het moment van schatten bovendien niet wanneer de situatie in de regio zich zal stabiliseren en een eventuele waardedaling definitieve vormen aanneemt. Dat betekent dat een schatting in de praktijk een wilde gok zal zijn en daarmee eigenlijk per definitie zal leiden tot onder- of overcompensatie. Dat doet geen recht aan de belangen van NAM en/of de individuele huiseigenaren. 57. Het is tegen die achtergrond niet redelijk om op het eventueel intreden van schade vooruit te lopen op basis van een schatting van goede en kwade kansen. De huiseigenaar voelt immers geen enkele pijn in zijn portemonnee tot het moment van verkoop (of een eventueel ander moment waarop de schade concreet wordt geleden). Als dat moment zich toch voordoet en de pijn daadwerkelijk wordt gevoeld, dan kan de schade worden vastgesteld eens en voor altijd en zonder de genoemde onzekerheden. 58. Dat het onmogelijk is om in deze zaak buiten de situatie van verkoop om de eventuele schade te begroten resp. te schatten, lijken de Woningcorporaties zelf ook terdege te beseffen. In de Dagvaarding 8 merken zij op dat "het voor de woningcorporaties op dit moment niet mogelijk is de schade bestaande uit waardevermindering te begroten". Als de Woningcoporaties zelf al geen idee hebben, hoe moet de rechtbank hier dan een oordeel over vellen (in een eventuele schadestaatprocedure)? 59. Het blijft NAM overigens nog steeds volledig onduidelijk wat de Woningcorporaties met deze procedure hopen te bereiken. In een poging hun schade te onderbouwen, stellen de Woningcorporaties: 9 "De Woningcorporaties lijden schade, omdat zij periodiek woningen moeten verkopen aan beleggers of aan particulieren." 8 9 Dagvaarding in de tweede procedure par Dagvaarding in de tweede procedure, par / 43

27 Deze stelling valt niet te rijmen met het standpunt dat schade bestaande uit waardevermindering van onroerend goed wordt geleden, ongeacht of het onroerend goed al of niet is of wordt verkocht. Ook de andere vormen van schade die zij stellen te zullen lijden (zonder deze overigens te onderbouwen) waaronder hogere financieringskosten betreffen concrete schade. 60. Ten tweede kan in de benadering van het vergoeden van ingeschatte toekomstige schade niet voorkomen worden dat opvolgende huiseigenaren opnieuw bij NAM aankloppen voor vergoeding van (toekomstige) waardeverminderingen door aardbevingen. Een nieuwe woningeigenaar is immers niet gebonden aan het tussen NAM en de vorige eigenaar gewezen vonnis. De rechter kan een huiseigenaar niet verplichten een vrijwaring te geven aan NAM. Neem het volgende voorbeeld. Op 8 juni 2015 krijgt een woningeigenaar een schadevergoeding van EUR toegewezen. De rechter heeft daarin het risico op toekomstige waardeverminderingsschade verdisconteerd. Slechts twee maanden later verkoopt deze eigenaar zijn woning. De waardeverminderingsschade bedraagt op dat moment EUR Daarmee is deze woningeigenaar voor EUR overgecompenseerd. Bovendien valt niet uit te sluiten dat de nieuwe eigenaar opnieuw schadevergoeding wegens waardedaling vordert als de kwade kans die in de schatting van EUR was verdisconteerd, zich manifesteert. Of hij zou zelfs op het idee kunnen komen opnieuw toekomstige schade te vorderen. Hij heeft het huis weliswaar voor EUR minder gekocht dan als er geen aardbevingsrisico was, maar zal mogelijk willen betogen dat hij nog steeds bloot staat aan het risico van verdere waardedaling. Een dergelijke gang van zaken is, nog los van de kans van slagen van dergelijke vorderingen, onwenselijk alleen al vanwege de hoeveelheid procedures die dit tot gevolg heeft. 61. In dit kader hecht NAM er aan het volgende op te merken. NAM heeft hiervoor een aantal voorbeelden genoemd waarbij de eigenaar in feite te veel compensatie ontvangt. De reactie van een toehoorder zou kunnen zijn dat NAM die overcompensatie maar moet dulden omdat de aardbevingen nu eenmaal veel overlast veroorzaken en 27 / 43

28 het gas uit Groningen veel geld oplevert. Een dergelijke emotie kan NAM zich voorstellen, maar die hoort niet in deze procedure thuis. In een civielrechtelijke procedure die gaat over het vergoeden van schade in de vorm van waardevermindering, kan overcompensatie niet zomaar worden gebillijkt. Vergoedbare schade waarvoor NAM aansprakelijk is, dient NAM te vergoeden en niet méér of minder dan dat (los van alle andere maatregelen die NAM neemt). Evenzeer moet ervoor worden gewaakt dat in deze procedure via de band van vergoeding voor waardevermindering getracht wordt compensatie te bieden voor immateriële (of andere) schade die door woningeigenaren mogelijk wordt geleden. Dergelijke schade kan en moet in separate procedures worden beoordeeld aan de hand van de criteria die voor dergelijke schades gelden. Er lopen inmiddels ook twee procedures tegen NAM waarin vergoeding van immateriële schade wordt gevorderd. 62. De genoemde voorbeelden maken duidelijk dat iedere peildatum los van verkoop tot onredelijke en ondoelmatige uitkomsten leidt. NAM begrijpt daarom oprecht niet waarom de door Stichting WAG c.s. in deze procedure gevorderde "abstracte schadevergoeding" redelijk, rechtvaardig of efficiënt zou zijn, laat staan waarom die redelijker of rechtvaardiger zou zijn dan de Waarderegeling. Alleen bij verkoop doen zich dergelijke problemen niet voor. De enige manier om op een eerlijke en doelmatige wijze compensatie te bieden voor waardevermindering door aardbevingen is daarom om dit bij verkoop te doen. Verkoop is het moment waarop de schade door waardevermindering zich voor de woningverkoper definitief materialiseert en de verkoper niet langer wordt geraakt door verdere waardefluctuaties van de desbetreffende woning: niet positief en niet negatief. Daarom kan alleen op deze wijze een billijke en doelmatige compensatie voor mogelijke waardevermindering door aardbevingen worden gegeven, waarbij met alle omstandigheden van het concrete geval rekening kan worden gehouden. Alleen op deze manier wordt recht gedaan aan de belangen van de woningverkoper als benadeelde partij en NAM als aansprakelijke partij. De woningverkoper krijgt de compensatie voor schade die hij daadwerkelijk heeft geleden en NAM vergoedt de schade waarvan 28 / 43