Woonvisie Breda wonen in een dynamische tijd

Transcriptie

1 wonen in een dynamische tijd december 2013

2

3 Inhoudsopgave 0506_13 Woonvisie_Breda_v10 Voorwoord 3 Samenvatting 5 1 Inleiding 7 2 Ontwikkeling en visie Ontwikkeling en veranderde verhoudingen Beleidsmatige ontwikkelingen De Structuurvisie Breda Maatschappelijke opgaven Visie op Breda als woongemeente Randvoorwaarden en richtingen 14 3 Een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen Analyse, ambitie en partners Bevolking en huishoudensontwikkeling breda Samenstelling woningvoorraad Nieuwbouw Huisvestingssituatie bewoners Woonlasten en betaalbaarheid Migratie, doorstroming en effectieve vraag Verkenning toekomstige vraag Concluderend, een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen 32 4 Aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven Wensen en opgaven Particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap Studentenhuisvesting Wonen, welzijn en zorg Huisvesting arbeidsmigranten Concluderend, de kernopgaven voor specifieke groepen 40 5 Een prettige woonomgeving Woonmilieus Fysieke kwaliteit van de woonomgeving Kernopgaven 44 6 Duurzaam wonen en leven Analyse en diagnose Ambitie en doel Partners Kernopgaven 48 7 Opmaat naar een uitvoeringsprogramma Evaluatie en vooruitblik De 10 actiepunten uit de Woonagenda Aanvullende kernopgaven 51 Bijlage 1. Begrippenlijst 53 Bijlage 2. Woonlasten en woonquotes 57 Bijlage 3. Geraadpleegde literatuur en bronnen 59 1

4 2

5 Voorwoord Wonen in Breda. Voor de één is dat midden in de natuur en toch dichtbij de historische binnenstad. De ander zoekt het hogerop, met uitzicht over de stad of weidse polder. Het is goed wonen in Breda en dat willen we zo houden. Voor elke Bredanaar, ieder met zijn eigen wensen. Daarom hebben we samen met de stad gewerkt aan deze Woonvisie. Deze visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. De stip aan de Bredase horizon van de Structuurvisie Breda2030 geeft richting. Landelijke trends en onderzoek zijn nog eens onder de Bredase loep genomen. In gesprekken met wooncorporaties, marktpartijen, woonconsumenten en vertegenwoordigers uit de Bredase wijken wisselden we van gedachten over de aandachtspunten voor de komende jaren. Bijzondere aandacht voor wonen en zorg is onmiskenbaar. De Bredase bevolking vergrijst. Er zijn al mooie initiatieven in de stad die hierop inspelen en die een bredere basis verdienen. Als logische tegenhanger wil Breda jonge mensen duurzaam aan de stad binden. Met name studenten, met voor hen geschikte voorzieningen. En ook starters voorzien van een betaalbare eerste woning. Het moet prettig wonen zijn in Breda. In een fijne omgeving, met aandacht voor duurzaamheid. Dit is in grote lijnen de opgave waar we voor staan. Hier hoort ook zorg bij voor oplopende woonlasten. Binnen onze mogelijkheden werken we hier aan. Gelukkig staan we er niet alleen voor: particulieren, organisaties of bedrijven pakken al een verantwoordelijkheid en dit wordt alleen maar meer. Deze is de voorloper van een uitgewerkt, concreet programma dat in 2014 vorm krijgt in samenwerking met alle partners. Bob Bergkamp wethouder Wonen en leven 3

6 4

7 Samenvatting Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit behouden en versterken door uitvoering te geven aan drie ambities: Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk; Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw; Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien. Om deze ambities waar te maken werkt de gemeente samen met bewoners en partners op het terrein van wonen. De woonconsument staat centraal. Deze ambities sluiten aan op eerder vastgesteld beleid, maar vooral op de recentelijk vastgestelde Structuurvisie Breda2030. In deze Woonvisie komen de belangrijkste onderwerpen daaruit aan de orde. Het geeft nog maar eens aan dat we eerder de juiste ambities hebben benoemd. Het belang van deze Woonvisie ligt vooral in de nieuwe accenten en de nieuwe (kern)opgaven. De gemeente stelt voorwaarden en kaders en zoekt binnen de grenzen van rechtszekerheid naar optimale flexibiliteit. Binnen de geldende juridische en financiële kaders wordt regie gevoerd op programmering en planontwikkeling. De nadruk ligt op het bewaken van de kwaliteit en de voortgang. De gemeente is ook dienstverlener en faciliteert en stimuleert initiatieven. De gemeente treedt op als de verbindende factor die partijen bij elkaar brengt. De invloed van de gemeente op de woningmarkt is beperkt, evenals de beschikbare middelen. Toch lopen we niet weg voor uitdagingen. Die gaan we aan door samenleving, marktpartijen en maatschappelijke partners te verbinden en te ondersteunen in hun zelforganiserend vermogen. Juist nu is het belangrijk om samen te zoeken naar creatieve oplossingen, kennis en ervaringen te delen en te leren van elkaar. Vernieuwende initiatieven, concepten en samenwerkingsvormen zijn noodzakelijk. Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners. Centraal staat de opgave om de keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt te vergroten. Om dit te bereiken is flexibiliteit vereist, in plannen, programmering en procedures. De gemeente bewaakt, stimuleert en faciliteert de aansluiting van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving op de veranderende behoeften en wensen. In dit verband vraagt de particuliere woningvoorraad extra aandacht. Het verbreden van de keuzemogelijkheden van de woonconsument betekent ook dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar moeten zijn voor bewoners met een beperkt inkomen. Een deel van de goedkopere voorraad wordt bewoond door bewoners met een hoger inkomen. Deze scheefheid zal de komende jaren meer in balans komen (door het toewijzingsbeleid en het dalend inkomensniveau). Enige mate van (goedkope) scheefheid is gewenst vanuit het oogpunt van differentiatie en het tegengaan van segregatie. De aandacht zal de komende jaren voornamelijk gericht zijn op de dure scheefheid (laag inkomen in dure woning) en beheersing van de woonlasten. 5

8 Bij de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten voor tijdelijke buitenlandse werknemers stelt de gemeente randvoorwaarden voor specifieke woonruimte, zodat (markt)partijen voor goede huisvesting kunnen zorgen. Wonen, welzijn en zorg en vanuit dat kader integrale benadering en in dat kader meer in het bijzonder de scheiding van wonen en zorg. De inzet is er op gericht om ook inwoners met een bijzondere woonbehoefte zoveel mogelijk in staat te stellen zelf hun wonen te organiseren. Om te kunnen voorzien in een variëteit aan woonmilieus die aansluit bij de structurele veranderingen van de bevolking en de keuzevoorkeur van bewoners zijn constant aanpassingen nodig. Breda kiest voor het in stand houden en versterken van het specifieke karakter van buurten en wijken met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus voor een grote diversiteit van bewonersgroepen. Bestaande woningen duurzaam en klaar voor de toekomst, met in het bijzonder aandacht voor de bewustwording en de rol van (eigenaar-) bewoners. De gemeente zoekt met de wooncorporaties en de marktpartijen naar mogelijkheden om particuliere woningen mee te nemen bij grootschalig onderhoud of renovatie. Daarnaast zet de gemeente samen met de corporaties in op het ontwikkelen van een strategie voor het verhogen van het bewustzijn van bewoners en op gedragsverandering. Want al is de woning nog zo energiezuinig, het gedrag van bewoners is een belangrijke factor voor het verbruik. De woningmarkt is te veranderlijk om beleid voor vijf jaar vast te leggen. Door het monitoren van de woningmarkt en evaluatie stellen we ambities en doelstellingen jaarlijks bij, steeds in overleg met onze partners op het terrein van wonen. De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en wordt verder uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma. Het laatste hoofdstuk geeft een opmaat naar het uitvoeringsprogramma, mede op basis van een evaluatie van de 10 punten uit de Woonagenda

9 Inleiding 1 Er gebeurt veel op het terrein van wonen. De stagnerende woningmarkt is voor het huidige kabinet aanleiding geweest voor hervormingen en het formuleren van een nieuw Woonakkoord. In april van dit jaar werd het Rapport Commissie Dekker gepresenteerd met daarin aanbevelingen over de nieuwe verhouding tussen gemeenten en corporaties. Recent is bovendien de Hervormingsagenda Woningmarkt verschenen waarin het kabinet haar visie geeft op het herstel van de woningmarkt. De verhouding en rollen tussen de diverse partijen en partners op het vlak van het wonen veranderen. De recent vastgestelde Structuurvisie Breda2030 geeft een beeld van ontwikkelingen en trends op het gebied van wonen in Breda. Denk bijvoorbeeld aan de aanstaande veranderingen op het vlak van wonen en zorg of de opgave die onlangs in het regioverband West-Brabant is vastgesteld ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten. Studentenhuisvesting blijft een belangrijk aandachtspunt in Onderwijsstad Breda. Verder zijn recentelijk de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland (WoON2012) beschikbaar gekomen. Zowel beleidsmatige als maatschappelijke ontwikkelingen geven aanleiding tot een herijking van het Bredase woonbeleid. In 2011 is de vigerende Woonagenda opgesteld. De bakens op het beleidsterrein wonen zijn inmiddels fundamenteel verzet. Een evaluatie van de Woonagenda is onvoldoende antwoord op de recente ontwikkelingen. Daarom is de opgesteld, waarmee Breda haar accenten plaatst in het veranderend woonlandschap. Een Woonvisie heeft een ander abstractieniveau dan een Woonagenda. In plaats van zaken tot in detail uit te werken, worden nu hoofdlijnen gepresenteerd. Er wordt samengewerkt met partners om gezamenlijke woondoelen te realiseren. Dit hangt uiteraard nauw samen met de veranderende rol van de gemeente in onze samenleving. De accenten die we met deze visie leggen, geven niet altijd het definitieve antwoord op de opgaven die ons te wachten staan. Het beleidsveld wonen is volop in beweging; definitieve antwoorden zijn nu eenmaal nog niet altijd vooraf te geven. Deze Woonvisie geeft wel richting aan de manier waarop we de nieuwe opgaven oppakken. De zal een nadere uitwerking krijgen in een op te stellen Uitvoeringsprogramma en in de nieuwe prestatie- of contractafspraken met partners. Ook op woongebied streeft Breda naar een integrale aanpak, samen met de partners in de stad. Hoofdstuk 2 beschrijft de belangrijkste ontwikkelingen in relatie tot het beleid en de visie die de Gemeente Breda heeft op woongebied. In de hoofdstukken 3 tot en met 6 zijn de opgaven voor Breda nader uitgewerkt. Hoofdstuk 7, met daarin een korte evaluatie van de Woonagenda en de kernopgaven uit deze Woonvisie, biedt tot slot een opmaat naar het Uitvoeringsprogramma. Ieder hoofdstuk begint met een korte samenvatting van hetgeen ter sprake komt in dat hoofdstuk en de conclusies op hoofdlijnen. De tekst is verder aangevuld met toelichtingen in kaders. In deze kaders zijn feitelijkheden, trends en analyses samengevat die de tekst en visie onderbouwen. 7

10 8

11 Ontwikkeling en visie 2 In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste ontwikkelingen en veranderingen omschreven. Veranderingen op de woningmarkt en beleidsmatige ontwikkelingen komen aan bod. Ook de in de Structuurvisie Breda2030 vastgelegde trends en hoofdlijnen voor ontwikkeling zijn samengevat. Dit leidt, in combinatie met de veranderende rol van de overheid en de maatschappelijke opgaven, tot deze Woonvisie. 2.1 Ontwikkeling en veranderde verhoudingen De actuele ontwikkelingen Sinds 2008 heeft Nederland te maken met een financiële crisis en een economische recessie. Dit heeft de afgelopen jaren geleid tot minder woningverkopen en problemen van doorstroming op de woningmarkt. Ook vindt er een verschuiving plaats van de vraag van koop- naar huurwoningen. De woningmarkt is onzeker en veranderlijk. Dit maakt het voor de nieuwbouwproductie zeer lastig. Het totale ontwikkelproces van woningbouw tot realisatie neemt een aantal jaren in beslag. De woningmarkt vraagt juist om vrijheid en flexibiliteit. De belangrijkste opdracht is meer vraaggericht werken: de consument centraal. Zowel voor nieuwbouw als beheer van de woningvoorraad is maatwerk, flexibiliteit en kleinschaligheid nodig. Flexibiliteit in projecten, maar ook flexibiliteit per woning. De veranderingen in de bevolkingsopbouw vragen verder om toekomstbestendige woningbouw en toekomstbestendig beheer van de bestaande woningvoorraad. Het denken over woningbouw en volkshuisvesting zal wezenlijk moeten veranderen om hierop in te spelen. Verschuivingen in de woningbouw In het verleden was de gemeentelijke aandacht vooral gericht op (grootschalige) nieuwbouwprojecten. Tegenwoordig komt beheer van de bestaande woningvoorraad meer in beeld. Het gaat dan vooral om het in stand houden en versterken van de kwaliteit van woning en woonomgeving. De overheid maar ook andere partijen hebben minder financieringsruimte. Om doelen te halen zijn nieuwe strategieën en samenwerkingsverbanden nodig. Het is duidelijk dat het speelveld van de woningmarkt verandert. Deze verandering heeft gevolgen voor alle partners: van overheid tot woningcorporatie, van bank tot makelaar De koopmarkt De afgelopen decennia was de overheidssturing en subsidiëring gericht op het stimuleren van de koopmarkt via hypothecaire financiering, het reguleren van de prijzen, het aanbod op de huurmarkt en het verbreden van het taakveld van corporaties. Dit heeft geleid tot een kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad. Maar tegelijkertijd heeft het de keuzes van consumenten en aanbieders te veel gestuurd en daarmee het functioneren van de markt verstoord. Bij ongeveer een vijfde van de huiseigenaren benadert de hypotheekschuld de waarde van de woning of is zij zelfs hoger. Het is duidelijk dat dit de doorstroming op de markt belemmert. Het niet op gang komen van de doorstroming heeft nog meer oorzaken, zoals extra aangescherpte hypotheeknormen voor starters en het feit dat nieuwbouwprijzen en met name ook de kosten voor nieuwbouw (grond- en bouwkosten) veel minder sterk zijn gedaald dan woningen op de bestaande markt. De nieuwbouw is daardoor de laatste jaren relatief duur geworden. Dit leidt er toe dat de belangstelling voor de nieuwbouw is gedaald, de dure categorie wordt het zwaarst getroffen. 9

12 Gedaald vertrouwen en aangescherpte normen De laatste jaren is het aantal te koop staande woningen in Breda toegenomen terwijl het aantal transacties is verminderd. De prijzen op de bestaande markt zijn fors gedaald, maar blijkbaar nog niet voldoende om de woningmarkt vlot te trekken. De aangescherpte normen van het Rijk en de banken leiden er toe dat de leencapaciteit van woonconsumenten aanzienlijk is gedaald. Daarnaast is het consumentenvertrouwen nog steeds historisch laag, maar geeft momenteel de eerste tekenen van herstel De huurmarkt De stagnatie op de koopmarkt leidt tot druk op de huurmarkt. Deze extra druk komt echter niet alleen door de moeilijke toegang op de koopmarkt, maar ook vanwege de toenemende vraag van met name starters en andere doelgroepen, zoals studenten en arbeidsmigranten. De allocatie van betaalbare huurwoningen wordt ook bemoeilijkt omdat woningen deels worden bewoond door huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens. Uit de eerste bevindingen van het Woonlastenonderzoek 2013 blijkt dat de scheefheid in Breda is afgenomen. Dit geldt zowel voor de goedkope als de dure scheefheid. Het Europese huurbeleid (ook opgenomen in de toewijzingsregels woonruimteverdeling) en het inkomensafhankelijk huren moeten ertoe bijdragen dat dit scheefwonen verder wordt teruggebracht. Daarnaast is er binnen de huurmarkt sprake van een gebrek aan keuzemogelijkheden voor middeninkomens, omdat het woningaanbod in het vrije huursegment beperkt is. De consument is grotendeels aangewezen op de koopmarkt of de gereguleerde huurmarkt, de vrije huurmarkt biedt onvoldoende alternatief. Juist voor de categorie middeninkomens is goede huisvesting op basis van de nieuwe spelregels moeilijk te realiseren. Scheefheid Huurders die in relatie tot hun inkomen in een te goedkope of te dure huurwoning wonen. Goedkope scheefheid: de woning is te goedkoop in relatie tot hun inkomen. Voor dure scheefheid geldt het omgekeerde. Volgens de voorlopige bevindingen van het Woonlastenonderzoek 2013 is de goedkope scheefheid afgenomen van 32% in 2010 naar 26% in 2013, als gevolg van ondermeer een strenger toewijzingsbeleid en een inkomensdaling van huishoudens. Ten aanzien van de dure scheefheid gaat het om kleine aantallen, maar is eveneens sprake van een daling Woonlasten Van de huishoudens in Breda heeft 47% een inkomen tot , ; de doelgroep van beleid van woningcorporaties (WoON2012). De verwachting is dat het aantal huishoudens, ook in de lagere inkomensgroepen, de komende jaren zal groeien. De sociale huursector vervult een belangrijke functie in de huisvesting van de lagere inkomensgroepen. De meeste van deze huishoudens huren een woning onder de aftoppingsgrenzen. Toch heeft een groot deel van de huurders in de gereguleerde voorraad problemen met de betaalbaarheid. De thema s woonlasten en betaalbaarheid worden in paragraaf 3.6 nader uitgewerkt. Woonquote De woonlasten voor huurders worden gevormd door de netto huurlasten en bijkomende kosten zoals energie, water en gemeentelijke heffingen. De woonlasten voor eigenaarbewoners bestaan uit de netto hypotheeklasten en bovengenoemde bijkomende kosten. De verhouding woonlasten tot het netto besteedbaar inkomen wordt aangeduid met de woonquote. De woonquote voor huurders in Breda bedraagt 37%, voor kopers ligt de woonquote op 25% (WoON2012). 10

13 2.1.5 Verhoudingen en positionering De woningmarkt is veranderd in een vraaggerichte markt: de woonconsument staat centraal. Dit vraagt om meer keuzevrijheid, differentiatie, duurzaamheid en zeggenschap in woonmilieus en woningtypen. Veranderende marktomstandigheden worden leidend voor het handelen van gemeente, corporaties en marktpartijen. Gemeente en partijen moeten overwegen wat de nieuwe posities en rollen zijn op de woningmarkt. Als centrumgemeente heeft Breda ook een regionale rol, waarbij regionale afstemming en samenwerking noodzakelijk is. 2.2 Beleidsmatige ontwikkelingen Europa en Rijk In het kader van de Europese afspraken zijn corporaties vanaf 1 januari 2011 verplicht om tenminste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een bruto-huishoudinkomen tot , (prijspeil 2013) per jaar. Hypotheken zijn aan banden gelegd; met hetzelfde inkomen kan men minder lenen en moet men meer aflossen. Daarnaast wordt de hypotheekrenteaftrek in kleine stapjes afgebouwd. Ten aanzien van de huurmarkt zijn de aangekondigde aanpassingen in het beleid ingrijpend. Inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn mogelijk en bij nieuwe toewijzingen kan bij hoge(re) inkomens de liberalisatiegrens worden overschreden. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt voor de jaren 2013 en Daarna zal de jaarlijkse huurverhoging geschieden conform de huursombenadering. Verder is een verhuurderheffing vastgesteld die oploopt tot landelijk 1,70 miljard euro in Corporaties hebben aangegeven dat hierdoor de ruimte voor nieuwe investeringen (investeringscapaciteit) afneemt. Voordelen voor starters Voor starters blijft de mogelijkheid van een gedeeltelijke aflossingsvrije hypotheek bestaan. Maar ook starters worden geconfronteerd met aangescherpte eisen van banken en overheid ten aanzien van de leencapaciteit. De regering heeft begin 2013 aangekondigd dat er extra budget beschikbaar komt voor de starterlening. In navolging hiervan heeft de Gemeente Breda besloten om samen met de corporaties de Starterslening Breda te continueren. De gemeente heeft samen met de Bredase corporaties een bedrag ingezet van ,, waarvan 1 miljoen door de gemeente Corporatiesector In het regeerakkoord is afgesproken dat de woningcorporaties dienstbaar dienen te blijven aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taken worden teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. Het werkgebied wordt toegespitst op de kerntaak: het aanbieden van betaalbare woningen aan mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Activiteiten in het marktsegment, onder andere huisvesting middeninkomens en investeren in leefbaarheid, blijven mogelijk, alleen zal hiervoor geen financiële borging worden verstrekt. Het uitgangspunt is dat de sociale woningvoorraad in de pas blijft met de omvang van de doelgroep. De schaal van corporaties moet zo veel mogelijk in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt. De activiteiten moeten gericht zijn op de gebieden waar het bezit is gelegen. Woningcorporaties kunnen ook met andere maatschappelijke instellingen samenwerken bij de aanpak van problemen mits er voldoende relatie is met het sociaal bezit. Het bevorderen van evenwichtig gedifferentieerde wijken kan overigens langs meer wegen tot stand komen. Ook particuliere investeerders en particulier opdrachtgeverschap kunnen hierbij een rol spelen. 11

14 Activiteiten van corporaties De commerciële activiteiten van corporaties buiten het sociale domein zoals geliberaliseerde huurwoningen, commercieel vastgoed en koopwoningen worden zodanig georganiseerd dat deze niet tot (financiële) risico s leiden bij de uitvoering van de kerntaak. Daarnaast kunnen corporaties een belangrijke bijdrage leveren aan leefbare en gemengde wijken. In het Regeerakkoord is afgesproken dat hun activiteiten op dit gebied gerelateerd worden aan het sociaal bezit en het daaraan ondergeschikte, direct verbonden, maatschappelijk vastgoed Veranderende rollen De gemeente Woningcorporaties zijn verplicht om met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid, dat is het uitgangspunt. Dit betekent dat de gemeente en de woningcorporaties hierover prestatieafspraken dienen te maken. Voorwaarde daarbij is dat de gemeente beschikt over een vastgesteld volkshuisvestingsbeleid of een overzicht van door corporaties te verrichten activiteiten, afgestemd met andere gemeenten. Binnen de Bredase situatie is al jaren sprake van een goede samenwerking tussen de gemeente en de corporaties. De prestatieafspraken zijn vastgelegd in de Alliantie. De huurders De adviescommissie Dekker stelt in haar adviesrapport Gemeenten en corporaties; de vrijblijvendheid voorbij dat de positie van huurdersorganisaties dient te worden versterkt. In Breda is een vaste overlegstructuur tussen gemeente, corporaties en huurders. Bij de totstandkoming van deze Woonvisie zijn de gezamenlijke huurderskoepels (GHK) betrokken. Provincie en regio Het provinciaal en regionaal woonbeleid krijgt vorm via het Ruimtelijk Regionaal Overleg (RRO). Op de RRO-agenda is het thema wonen een vast terugkerend agendapunt in dit overleg van de 18 gemeenten in West-Brabant en de Provincie. Jaarlijks wordt in het verband van het RRO een Regionale Agenda Wonen opgesteld. De afstemming en samenwerking op het woonbeleid richt zich met name op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering en op de huisvesting van arbeidsmigranten. Een nieuw onderwerp wat zich aandient is het in regionaal verband samen met de buurgemeenten Etten-Leur en Oosterhout - uitvoeren van woningmarktonderzoek. 2.3 De Structuurvisie Breda2030 In de recentelijk vastgestelde Structuurvisie Breda2030 is ten aanzien van het beleidsveld wonen nadrukkelijk gesteld dat de vraag van de bewoner centraal dient te staan. Trends, verwachtingen en richting van het woonbeleid worden in de Structuurvisie als volgt benoemd: Stijgende energiekosten en een grotere bewustwording van milieuaspecten vragen om duurzame oplossingen voor het wonen. Binnen de nieuwbouw is aandacht wenselijk voor slimmer en goedkoper bouwen en de toepassing van nieuwe materialen. De focus ligt op renovatie en transformatiemogelijkheden in de bestaande woningvoorraad, leegstaand vastgoed (kantoren, winkels, monumenten) en op het gedoseerd toevoegen van nieuwbouw verspreid over de stad. Breda zet nadrukkelijk in op het binden van jonge huishoudens en talenten aan de stad, onder meer door aantrekkelijke woonmilieus met voldoende menging van functies en aanbod van betaalbare woningen. Hoewel een groei van de woningvoorraad noodzakelijk blijft, zullen de veranderingen in de woonvraag de komende periode vooral moeten worden opgevangen binnen de bestaande woningvoorraad. 12

15 Met woningaanpassing is het mogelijk dat ouderen langer in hun woning blijven wonen. Voor ouderen vraagt de bereikbaarheid van zorg en voorzieningen aandacht. Ook functieveranderingen en transformatie van vastgoed kunnen een bijdrage leveren aan huisvestingsmogelijkheden en het behouden van beeldbepalende panden in de stad. 2.4 Maatschappelijke opgaven Op basis van de hiervoor beschreven ontwikkelingen zijn drie maatschappelijke opgaven te formuleren (voor een deel onderling met elkaar verbonden) die we in deze Woonvisie als vertrekpunten hanteren. De opgaven zijn: 1. Een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen Iedereen die in Breda woont of daar wil wonen, moet perspectief hebben op een aantrekkelijke en passende woning, die bovenal betaalbaar dient te zijn. De vraag van de consument staat hierbij centraal. 2. Een prettige woonomgeving Het kwalitatief op peil houden van de woonomgeving (de openbare ruimte in de directe omgeving van de woningen) vormt de komende jaren een belangrijke uitdaging. De verschillende groepen woonconsumenten stellen verschillende eisen aan de woonomgeving. Gedeeld (maximaal te gebruiken, herkenbaar (niet anoniem) en duurzaam (energiezuinig en toekomstbestendig) zijn daarbij de centrale waarden bij de inrichting en beheer van de woonomgeving. Schoon, heel en veilig blijven belangrijke uitgangspunten voor het beheer. Bovenop de basiskwaliteit, waarvoor de gemeente verantwoordelijk is, zijn professionele partijen en bewoners verantwoordelijk voor de door hen gewenste extra kwaliteit. 3. Duurzaam wonen en leven Duurzaamheid in de woning is een belangrijk aspect voor de waardering. Een goede energieprestatie levert geld en vaak ook comfort op voor de bewoner. Bovendien gaat een duurzaam ontworpen of verbouwde woning veelal langer mee. Zo draagt duurzaamheid bij aan het voor veel langere tijd voorzien in de behoeften van de bewoner. Ook liggen er kansen voor het besparen op langere termijn. De tegenwoordige (en toekomstige) duurzame materialen vergen minder onderhoud dan traditionele bouwmaterialen. Deze markt is volop in ontwikkeling. De bovengenoemde opgaven zullen per deelonderwerp worden uitgewerkt, op basis van drie aspecten: a. Analyse en diagnose: wat is de huidige situatie, wat zijn de trends, ontwikkelingen en signalen? b. Ambitie en doel: wat zijn de opgaven en wat willen we bereiken? c. Partners: welke partners zijn nodig (en bereid) om de ambities te realiseren? Alvorens we de maatschappelijke opgaven uitwerken naar de diverse thema s, geven we eerst onze visie en ambitie weer van Breda als complete woongemeente. 2.5 Visie op Breda als woongemeente Compleet en divers Breda is een complete woongemeente met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit behouden en versterken we door uitvoering te geven aan de volgende ambities: 1. Breda complete woongemeente, nu en in de toekomst. Onze aandacht gaat uit naar de bestaande woonomgevingen in wijken en kernen. We zorgen voor een gedifferentieerd en betaalbaar woningaanbod, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk. 13

16 2. Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw. 3. Een (t)huis voor alle inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien. Om deze ambities waar te maken werken we samen met bewoners en onze partners op het terrein van wonen. De woonconsument staat centraal. Het ieder naar zijn zin laten wonen, moet wel passen in andere belangen en uitgangspunten van het gemeentelijk beleid. We stellen kwaliteit nadrukkelijk boven kwantiteit. Het gaat daarbij niet alleen om nieuwbouw, maar ook de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving. De kwaliteit van het wonen staat centraal, waarbij ook aandacht voor duurzaamheidaspecten Aantrekkelijke wijken Het woongenot van bewoners hangt in belangrijke mate samen met de directe woon- en leefomgeving. Instandhouding en verbetering van de woon- en leefsituatie in de wijken vraagt voortdurende aandacht. Bewoners, professionele partijen en gemeente werken daarin vanuit ieders verantwoordelijkheid samen. Het programma Wijkontwikkeling loopt binnenkort af en gaat over in het wijkgericht werken; een vraaggerichte wijkaanpak voor alle Bredase wijken. Een gedifferentieerde woningvoorraad, een gemêleerde bevolking, goede voorzieningen en een adequaat ingerichte en beheerde leefomgeving zijn belangrijke criteria voor de aantrekkelijkheid van de woon- en leefsituatie in de wijken Eigen karakter Verschillende groepen woonconsumenten vragen om een variatie in woonmilieus. De wijken van Breda hebben een eigen karakter in bouwperiode, -stijl en geografische ligging. Vanuit die eigenheid is een goede balans nodig in woningdifferentiatie, samenstelling van de bewoners en een bij de wijk passende openbare ruimte en voorzieningenstructuur. Het streven is om vanuit ieders verantwoordelijkheid de onderscheidende kwaliteiten en kenmerken van de wijken te waarborgen en te versterken. Dit sluit aan bij de in de Structuurvisie Breda2030 omschreven hoofdlijn voor ontwikkeling Bredaas mozaïek. De diversiteit aan gebiedskarakteristieken draagt bij aan de kwaliteit van de stad. Ook in de huisvestingsopgave dient tegemoet te worden gekomen aan de diversiteit van de bevolking en de daarmee samenhangende woningbehoefte Positie en mogelijkheden van de gemeente De gemeente stelt voorwaarden en kaders en zoekt binnen de grenzen van rechtszekerheid naar optimale flexibiliteit. Binnen de geldende juridische en financiële kaders wordt regie gevoerd op programmering en planontwikkeling. De nadruk ligt op het bewaken van de kwaliteit en de voortgang. De gemeente is ook dienstverlener en faciliteert en stimuleert initiatieven. De gemeente treedt op als de verbindende factor die partijen bij elkaar brengt. De invloed van de gemeente op de woningmarkt is beperkt, evenals de beschikbare middelen. Toch lopen we niet weg voor uitdagingen. Die gaan we aan door samenleving, marktpartijen en maatschappelijke partners te verbinden en te ondersteunen in hun zelforganiserend vermogen. Juist nu is het belangrijk om samen te zoeken naar creatieve oplossingen, kennis en ervaringen te delen en te leren van elkaar. Vernieuwende initiatieven, concepten en samenwerkingsvormen zijn noodzakelijk. 2.6 Randvoorwaarden en richtingen Uit de hiervoor beschreven ontwikkelingen en visie blijkt duidelijk dat de gemeente een koers moet uitstippelen en keuzes moet maken. Hierbij staan de volgende randvoorwaarden en richtingen centraal: 14

17 Vangnet De gemeente schept de randvoorwaarden die iedereen in staat stelt in Breda een (t)huis te vinden. We begeleiden inwoners die daarin niet zelfstandig slagen. De inzet van de gemeente is gericht op het benutten en inzetten van de eigen kracht van de inwoners. Stimuleren of versterken van de woningmarkt De gemeente zet zich in voor het structureel verbeteren en versterken van de woningmarkt. Stimuleringsmaatregelen, onder andere Startersleningen, zetten we in beginsel alleen tijdelijk in om negatieve ontwikkelingen op te vangen. De inzet en financiering van stimuleringsmaatregelen doen we samen met de partners op het gebied van wonen,en de woningcorporaties. Regionale afstemming en samenwerking De gemeente zet in op verdergaande samenwerking en afstemming van woonbeleid en woningbouwprogramma met de buurgemeenten. Het wonen is steeds meer een regionale opgave, zowel beleidsmatig als voor het realiseren van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave. Corporaties De samenwerking met de corporaties is goed, maar we blijven zoeken naar verbetering. Wij verwachten van de corporaties dat hun lokale verbondenheid ook in hun activiteiten tot uitdrukking komt. De gemeente bewaakt dat de inzet in Breda op peil is en blijft. De exacte gevolgen van het Regeerakkoord voor de rol van corporaties en de verhoudingen tussen hen en de gemeente zullen we met elkaar in beeld brengen. Primair dienen de corporaties te zorgen voor een passend woningaanbod voor de doelgroep. De basis ligt in de Woonvisie, de beleidsplannen van de corporaties en de aan de hand van de Woonvisie te maken prestatieafspraken. 15

18 16

19 Een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen 3 Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van de ontwikkeling van bevolking en huishoudens in Breda. Ook de samenstelling van de woningvoorraad en nieuwbouw komt aan bod. De huisvestingssituatie, woonlasten en doorstroming op de Bredase woningbouwmarkt worden eveneens besproken. De focus moet de komende periode liggen op het versterken van het centrumstedelijk woonmilieu in samenhang met overige woongebieden. De keuzevrijheid van de woonconsument op de huur- en koopmarkt moet worden vergroot. Er is een realistisch woningbouwprogramma nodig dat aansluit op de woningvraag. Het bevorderen van de doorstroming binnen de huur- en koopmarkt is essentieel. 3.1 Analyse, ambitie en partners Zoals vermeld worden de woonopgaven per deelonderwerp uitgewerkt op basis van een drieslag, te weten: a. Analyse en diagnose: wat is de huidige situatie, wat zijn de trends, ontwikkelingen en signalen? b. Ambitie en doel: wat zijn de opgaven en wat willen we bereiken? c. Partners: welke partners zijn nodig (en bereid) om de ambities te realiseren? 3.2 Bevolking en huishoudensontwikkeling Breda Analyse en diagnose Het wonen in stedelijke gebieden wint aan populariteit. Als centrumgemeente profiteert Breda van de toegenomen belangstelling voor stedelijk wonen. Door de instroom van nieuwe inwoners en door voortgaande natuurlijke groei is de Bredase bevolking de afgelopen jaren fors toegenomen. Op 1 januari 2013 telde Breda inwoners en circa huishoudens. Sedert 2000 is het aantal inwoners in Breda met 11% toegenomen, maar is de ontwikkeling per leeftijdsgroep verschillend. Figuur 3.1 toont de ontwikkeling van de Bredase bevolking naar leeftijdsgroep voor verschillende jaren. Figuur 3.1 Ontwikkeling leeftijdsgroepen Breda jaar jaar 0-17 jaar 65 plus jaar Bron: CBS De toename van het aantal huishoudens in Breda (met 17%) is veel groter dan de toename van het aantal inwoners met 11%. De huishoudenverdunning is vooral het gevolg van de forse toename van de eenpersoonshuishoudens (+33%). Hoewel hierbij sprake is van een stijging in alle leeftijdsgroepen, is vooral de toename van het aantal jonge eenpersoonshuishoudens in de leeftijd van jaar opmerkelijk (toename circa 70%). Met een toename van 8% is de groei van het aantal tweepersoonshuishoudens bescheiden. 17

20 Dit geldt ook voor de toename van het aantal huishoudens met 3 personen of meer (+7%). Figuur 3.2 Ontwikkeling huishoudens Breda Eenpersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden 2 personen Meerpersoonshuishouden 3 personen of meer Bron: CBS Voor het woonbeleid is vooral de huishoudensontwikkeling van belang. In de periode van het woononderzoek (2012) telde Breda zo n huishoudens, waarvan ruim 90% in woningen zijn gehuisvest (75.400) en 10% (8.350) op andere wijze (tehuizen, kamerbewoning). Voor een goed begrip van het wonen is inzicht nodig in de samenstelling van huishoudens in woningen: Naar leeftijd is ruim de helft van de hoofdbewoners tussen de 35 en 64 jaar (55%). Een kwart van de huishoudens is 65 jaar en ouder, een vijfde is jonger dan 34 jaar. Het overgrote deel van de huishoudens in Breda bestaat uit kleine een- en tweepersoonshuishoudens (69%). Een kwart van de huishoudens is een gezin met kind(eren), 7% heeft een andere huishoudenvorm. Van de huishoudens behoort 47% tot de doelgroep van beleid (met een inkomen tot , ). 11% behoort tot de categorie met een inkomen tot ,. 42% heeft een inkomen boven ,. Huishoudens met een laag besteedbaar inkomen bestaan voor het merendeel uit alleenstaanden en eenoudergezinnen. De huishoudens met een hoger inkomen bestaan voor een belangrijk deel uit paren en paren met kinderen. Bij paren hebben beide partners vaak betaald werk. Het WoON 2012 geeft aan dat het gemiddeld besteedbaar inkomen ten opzichte van 2009 is gedaald (tussen 2009 en 2013 is het gemiddeld besteedbaar inkomen gedaald met 7%, CBS). Eenoudergezinnen hebben relatief de grootste stap terug gezet. De inkomensdaling is nieuw en staat in schril contrast met de inkomensstijgingen van pakweg alle 20 jaren daarvoor Ambitie en doel Als centrumgemeente blijft Breda inzetten op groei van de stad. Breda legt de nadruk op het vasthouden en aantrekken van jongeren en midden en hoge inkomens. In de huisvestingsopgave betekent dit ondermeer aandacht voor starters (met de nadruk op jongeren- en studentenhuisvesting) en kleine huishoudens, zowel via nieuwbouw als in de bestaande voorraad. In paragraaf 3.8 wordt nader ingegaan op de bevolkingsontwikkeling en de trends die van betekenis zijn voor de toekomstige vraag naar woonruimte Partners Een stad kan alleen aantrekkelijk zijn voor de vestiging van nieuwe inwoners indien er sprake is van een wervend woonmilieu met een goede kwaliteit van woningen. Dit vraagt niet alleen om de inzet van alle bij het wonen betrokken partijen, maar vooral ook om een goede samenwerking en afstemming van werkzaamheden op het terrein van wonen. 18

21 3.3 Samenstelling woningvoorraad Analyse en diagnose Ruim 90% van de huishoudens in Breda woont in een zelfstandige woonruimte. Naar samenstelling van de woningvoorraad kan worden geconcludeerd: De meeste woningen in Breda zijn koopwoningen (59%). Een op de drie woningen is een sociale huurwoning (33%), het aandeel particuliere huurwoningen is beperkt (8%). Binnen de sociale huursector behoort 86% tot de gereguleerde voorraad met een bereikbare huur tot de aftoppingsgrens van huurtoeslag 1. Het percentage bereikbare corporatiewoningen is gedaald van 93,6% in 2009 naar 86,3% in De oorzaak hiervan is de woningverbetering door renovatie, nieuwbouw en sloop. Een andere oorzaak is de huurharmonisatie, waardoor bij wisseling van een huurwoning de huur opnieuw wordt vastgesteld. Twee op de drie woningen in Breda is een eengezinswoning, een op de drie een meergezinswoning (appartement). De koopsector bestaat voor het overgrote deel uit eengezinswoningen (83%) en het aandeel meergezinswoningen is beperkt (17%). In de huursector is juist het aandeel meergezinswoningen groter (60%) bij een kleiner aandeel eengezinswoningen (40%). Naar bouwjaar is ruim de helft van de woningen in Breda na 1971 gebouwd (54%) Ambitie en doel Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners. Centraal staat de opgave om de keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt te vergroten. Om dit te bereiken is flexibiliteit vereist (in plannen, programmering en procedures) Partners Het uitgangspunt is dat bewoners zoveel mogelijk hun huisvestingsbehoefte zelf organiseren. Indien bewoners niet in staat zijn om dit zelf te realiseren kunnen zij een beroep doen op de inzet van corporaties, gemeente en maatschappelijke instellingen. Om het zelforganiserend vermogen en de eigen kracht van burgers te versterken worden tal van nieuwe initiatieven gestimuleerd ((collectief) particulier opdrachtgeverschap, kluswoningen, transformatieprojecten). Voor gemeente, corporaties, ontwikkelaars, bouwers en particuliere verhuurders bestaat de uitdaging uit het verbreden van de keuzemogelijkheden voor de woonconsument. Huizenprijzen in Breda De gemiddelde verkoopprijs van woningen in Breda is de laatste jaren gedaald. Terwijl een Bredase woning in 2008 nog gemiddeld , opbracht, lag de gemiddelde prijs in 2012 op , : een daling van circa 10%. Dit is in scherp contrast met de prijsstijging van woningen gedurende de afgelopen decennia. De looptijd waarin een woning te koop staat is fors toegenomen van circa 60 dagen in 2008 naar 177 dagen in Inmiddels is de transactieprijs iets gestegen ( , ) en de looptijd gedaald (167 dagen) (Bron: NVM). 1 Iedere huurder wordt geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de basishuur. Voor het deel van de huur tussen basishuur en de zogenaamde aftoppingsgrens hebben bewoners recht op huurtoeslag. 19

22 3.4 Nieuwbouw Analyse en diagnose Ondanks de crisis is de woningbouwproductie in Breda tot nu toe op peil gebleven. De afgelopen drie jaar zijn netto ruim woningen toegevoegd aan de voorraad 2. De positie en de rol van nieuwbouw is door de crisis echter sterk veranderd. Voor een groot deel is de gerealiseerde woningbouw het gevolg van bestaande plannen van voor de crisis. Gegevens over 2010/2011 tonen aan dat de nieuwbouw voor het grootste deel bestond uit huurwoningen (59%), waarvan driekwart corporatiewoningen. In vergelijking met voorgaande jaren is het aandeel koopwoningen (41%) beperkt 3. Ook voor 2013 en 2014 is de woningbouwproductie nog hoog, respectievelijk en 600 op te leveren woningen. Het aantal verleende bouwvergunningen is vanaf 2012 fors gedaald, waardoor de productie vanaf 2015 op een lager niveau zal komen te liggen. Voor de kwantitatieve woningvraag baseert de Gemeente Breda zich op de bevolkings- en woningbehoefteprognose van de Provincie. Vast onderdeel van de Regionale Agenda Wonen van de 18 gemeenten in West-Brabant en de Provincie zijn de regionale woningbouwafspraken. In juni 2012 zijn op basis van de bevolking- en woningbehoefteprognose 2011 nieuwe afspraken gemaakt voor de periode Voor Breda resulteerde dit in een aantal van woningen (netto toevoeging aan de woningvoorraad). In de concept Regionale Agenda Wonen 2014, die in het RRO van december 2013 vastgesteld zal worden, is voor de tienjaarsperiode sprake van een programma van woningen. Dit ligt dus op een iets lager niveau dan de afspraak uit De netto toevoeging in 2012 bedraagt 805 woningen. Voor de eerstkomende vijf jaar liggen de meeste plannen reeds vast. Na 2018 is er meer ruimte in het woningbouwprogramma Ambitie en doel Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de reële vraag naar woningen vanuit de bewoners die willen verhuizen. Naast de centrumstedelijke ambities van Via Breda zal de gemeente in haar woningbouwprogramma inzetten op de vraag vanuit de bewoners naar kleinschalige en flexibele plannen. In het kader van de stedelijke programmering wordt ingezet op kwalitatieve planaanpassing om daarmee meer aansluiting te krijgen bij de effectieve vraag. Daadwerkelijke realisatie van plannen staat centraal Partners De sleutel voor investeringen in nieuwbouw (maar ook bestaande woningen) ligt vooral bij de partijen in de markt: bouwers, beleggers, corporaties en consumenten. Woningbouw; productie en ontwikkeling Dankzij de nieuwbouw van corporatiewoningen is de productie op peil gebleven. In de huursector zijn vooral meergezinswoningen toegevoegd, in de koopsector is de verhouding min of meer gelijk. De afgelopen jaren is het aantal verleende bouwvergunningen drastisch teruggelopen, zijn grootschalige plannen gewijzigd en is het realiseren van bestaande plannen onzeker. In toenemende mate zal de nieuwbouw gaan bestaan uit kleinere plannen op bestaande locaties. Tevens zal enige ruimte worden geboden aan kleinschalige initiatieven. Bij het maken van plannen zal de woonconsument steeds meer direct betrokken zijn. Deze ontwikkelingen in de woningbouwproductie spelen zich af tegen de achtergrond van regionale woningbouwafspraken. 2 3e Voortgangsrapportage Stedelijke (her)programmering, Breda september Bron CBS 20

23 3.5 Huisvestingssituatie bewoners Analyse en diagnose Samenstelling en woningtype Er is een duidelijke relatie tussen de samenstelling van huishoudens en het woningtype. Niet verwonderlijk loopt dit verband vooral via het inkomen. De huursector is vooral het domein van de lagere inkomens. Naarmate het inkomen hoger is, hebben bewoners vaker een koopwoning. Binnen de totale huursector (sociaal en vrije sector) heeft tweederde van de bewoners (67%) een inkomen dat lager is dan ,. Binnen de sociale huur is dit percentage met 74% hoger. Het aandeel lage inkomens binnen de koopsector is beperkt (16%). Figuur 3.3 Woonsituatie inkomensgroepen Breda naar huur/koop inkomens meer dan inkomens tot secundaire doelgroep (B) koop corporatie huur particuliere huur onzelfstandig primaire doelgroep (A) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: WoON2012, bewerking RIGO Huisvestingssituatie alleenstaanden Van de huishoudens in woningen is 37% alleenstaand (27.890). Ruim een op de drie alleenstaanden is ouder dan 65 jaar, 29% is jonger dan 34 jaar. De meeste alleenstaanden (69%) hebben een laag inkomen, slechts 2% heeft een hoog inkomen. Alleenstaanden zijn vooral gehuisvest in de huursector (61%) en in appartementen (66%). Huisvestingssituatie samenwonenden zonder kinderen Eén op de drie huishoudens in woningen (24.050) behoort tot de groep samenwonenden zonder kinderen. Binnen deze groep is 37% ouder dan 65 jaar en is 16% jonger dan 34 jaar. De meeste samenwonenden zonder kinderen hebben een midden- dan wel hoog inkomen (respectievelijk 55% en 31%). De groep lage inkomens is beperkt (15%). Samenwonenden zonder kinderen zijn meestal eigenaar-bewoner (70%) en hebben een eengezinswoning (78%). Huisvestingssituatie samenwonenden met kinderen Een kwart van de bewoners in woningen is een gezin met kinderen (18.120). Het zijn vooral bewoners tussen 35 en 64 jaar (85%), een klein deel is jonger dan 34 jaar (12%). De meeste gezinnen met kinderen hebben een hoog inkomen (55%) dan wel een midden inkomen (37%). Toch behoort 8% tot de lage inkomens. Gezinnen bewonen vooral een eengezinswoning (93%) en het overgrote deel heeft een eigen woning (82%). Overige huishoudens Circa 7% van de bewoners in woningen behoort tot de overige huishoudens (5.330). Onder hen is een grote groep eenoudergezinnen. Driekwart van de overige huishoudens is tussen 35 en 64 jaar en heeft een laag- (53%) of middeninkomen (38%). De meeste overige huishoudens zijn gehuisvest in een huurwoning (ruim 62%) en een eengezinswoning (69%) Ambitie en doel Het bieden van een breed pakket aan keuzemogelijkheden voor de huisvesting van huishoudens in Breda. De diversiteit van huishoudens en de diversiteit in woonwensen vraagt om een grote variëteit aan huisvestingsmogelijkheden en woonmilieus die daarbij aansluiten. Zoveel als mogelijk dienen bewoners op eigen kracht huisvesting te realiseren. De gemeente en de corporaties bieden, binnen de gestelde financiële kaders, ondersteuning voor groepen die 21

24 niet op eigen kracht in staat zijn hun huisvesting te regelen. Door een gedifferentieerd woningbouwprogramma en flexibiliteit in woonproducten (tussenvormen huur en koop) wordt tegemoet gekomen aan de diversiteit van de vraag Partners Uitgaan van zelforganiserend vermogen van bewoners. De gemeente levert een bijdrage in het faciliteren van partijen. Voor de doelgroepen die niet op zelfstandige wijze in hun huisvesting kunnen voorzien maakt de gemeente prestatieafspraken met corporaties en worden maatschappelijke instellingen gefaciliteerd. Indien de vraag niet door de corporaties kan worden ingevuld, kan realisatie door andere partijen aan de orde zijn. 3.6 Woonlasten en betaalbaarheid Analyse en diagnose Sociaal economische ontwikkelingen In Breda behoort anno % van de huishoudens tot de doelgroep van beleid ( huishoudens met een inkomen beneden de , ). Dit is hoger dan het landelijk aandeel van 43% in 2012, vooral als gevolg van de oververtegenwoordiging van jongeren (studenten) in Breda met een laag inkomen. Van het aantal zelfstandig wonende huishoudens behoort 42% tot de doelgroep van beleid ( huishoudens), wat ongeveer gelijk is aan het landelijke aandeel van 41% in In de periode 2010 tot 2013 is de doelgroep in Breda toegenomen van 46% in 2010 tot 47% in Ook landelijk is deze doelgroep licht toegenomen in de periode 2009 tot In de toekomst neemt de doelgroep in Breda naar verwachting verder toe: van 47% in 2013 tot 49% in 2025 (uiteraard is deze verwachting met bandbreedten omgeven, zie ook tabel 1). Tabel 3.1 Omvang en ontwikkeling doelgroepen in de periode 2010 tot 2013 en 2013 tot 2025 op basis van drie toekomstscenario s negatief scenario basisscenario positief scenario Primaire doelgroep (A) 31% 32% 35% 33% 32% Secundaire doelgroep (B) 15% 15% 16% 16% 16% Middeninkomens 10% 11% 11% 11% 11% Hogere inkomens 44% 42% 38% 40% 41% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% Doelgroep huurbeleid (A+B) 46% 47% 51% 49% 48% Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO In Breda heeft anno % van de huishoudens een middeninkomen (een inkomen tussen de , en , ) en 42% heeft een hoger inkomen (een inkomen van meer dan , ). In de periode 2010 tot 2013 is de omvang van de middeninkomens ongeveer gelijk gebleven en ook voor de toekomst wordt verwacht dat de omvang van deze groep ongeveer gelijk zal blijven. Het aandeel hogere inkomens is in de periode 2010 tot 2013 afgenomen en in de toekomst zal deze groep naar verwachting verder afnemen tot 40% in Eigenaar bewoners en restschuld In deze paragraaf ligt de focus op de huursector, maar gewezen moet worden op het gegeven dat ook eigenaar-bewoners betaalbaarheidsproblemen kunnen hebben. De totale netto woonuitgaven van eigenaar-bewoners in Breda bedragen zo n 820, per maand (vaste woonuitgaven 570, en bijkomende lasten 250, ). Dit betekent dat de eigenaren in Breda gemiddeld 25% van het netto inkomen kwijt zijn aan woonlasten (woonquote). In de woonlasten zijn de kosten van onderhoud niet meegenomen. 22