In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

Transcriptie

1 Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal In deze WOX: Gemiddelde woningwaarde stijgt fors: De gemiddelde woningwaarde stijgt met 3,5% op jaarbasis naar 235 duizend euro. De grootste stijging op Coropniveau is in Agglomeratie Haarlem waar de gemiddelde woningwaarde het afgelopen jaar met 9,3% toenam. Verkopen nemen toe en aanbod daalt: Het jaarlijkse aantal verkopen stijgt sterk (25,2%) en het aanbod daalt (-7,8%). De gemiddelde looptijd is korter en er worden meer woningen binnen 3 en 6 maanden verkocht. Ondanks deze opleving zijn er nog altijd ruim 65 duizend moeilijk verkoopbare woningen (woningen die langer dan 3 jaar te koop staan) in Nederland. In Q gaan prijzen wederom stijgen: De gemiddelde woningwaarde stijgt maar tegelijkertijd lopen de regionale verschillen op met dalende woningprijzen in het Noorden en Zuiden van het land. Voor aankomend kwartaal voorspelt Calcasa wederom een stijging van de gemiddelde woningwaarde van 3,8% op jaarbasis. Woningmarktherstel zet definitief door Al vier kwartalen op rij stijgt de gemiddelde woningwaarde. Calcasa analyseerde dit kwartaal alle 12 duizend buurten in Nederland en deelde de prijsontwikkeling in naar drie categorieën: (i) buurten met een prijsdaling, (ii) buurten met een prijsstijging tot 5% en (iii) buurten met een prijsstijging van meer dan 5%. Op basis van deze analyse concludeert Calcasa dat het tempo van herstel de afgelopen kwartalen toeneemt. In maar liefst 90% van de buurten is de woningprijs het afgelopen jaar gestegen. Introductie 1 Woningwaarde en Prijsontwikkelingen 2 Segment analyses 3 Thema onderzoek 4 Woningwaarde en prijsontwikkeling naar regio 6 Voorspelling 7 Betaalbaarheid 8 Woningverkopen en looptijden 9 Moeilijk verkoopbare woningen 11 Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt 14 Executieverkopen 14 Betalingsachterstanden 16 Commercieel Vastgoed 17 Overzicht Nederlandse woningmarkt 19 CALCASA WOX Q Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 245 Prijsverandering Tabel 1 Calcasa kengetallen Q32014 J-O-J prijsverandering WOX 3,5% K-O-K prijsverandering WOX 1,4% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie 2,6% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2014 Q4 3,8% Voorspelling K-O-K 2014 Q4 0,4% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 17,3% Verbetering betaalbaarheid J-O-J 2,1% Verbetering betaalbaarheid K-O-K 1,2% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000) 162 J-O-J verandering aantal woningverkopen 25,1% K-O-K verandering aantal woningverkopen 7,6% *woningvoorraad 1 januari 2014, gemeentelijke indeling

2 Gemiddelde woningwaarde stijgt door De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 245 punten. Gemiddelde woningwaarde: 235 duizend euro. K-O-K prijsverandering: +1,4%. J-O-J prijsverandering: +3,5%. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 253 duizend euro. K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +1,1%. J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +3,1%. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 184 duizend euro. K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +2,4%. J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +4,9% Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) 10% 5% Figuur 1 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland 230 0% 210-5% 190 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14-10% Gemiddelde woningprijs (x 1000) Prijsverandering 4% 2% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 2 K-O-K prijsverandering van één-en meergezinswoningen in Nederland 0% -2% -4% -6% 12K2 12K3 12K4 13K1 13K2 13K3 13K4 14K1 14K2 14K3 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 2

3 Geringste prijsstijging dure woningen Woningen van meer dan 500 duizend euro zijn het afgelopen jaar het minst in waarde toegenomen: 2,0% (zie tabel 2a). Woningen in de prijsklasse duizend euro zijn met 4,2% het meest in waarde gestegen het afgelopen jaar. Prijsklasse j-o-j prijsontwikkeling Tabel 2a Minder dan ,8% tot ,7% tot ,2% Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland tot ,0% Meer dan ,0% Alle woningen 3,5% Appartementen in de lift Appartementen zijn het meest in waarde gestegen het afgelopen jaar. Met een prijsstijging van 4,9% is dit bovengemiddeld (zie Tabel 2b). Vooral oudere appartementen met een bouwjaar van voor 1944 zijn het meest in trek. Het afgelopen jaar nam de waarde toe met 7,2%. Nieuwere appartementen gebouwd na 2000 zijn daarentegen maar 1,8% in waarde toegenomen. Ook hoek/rijwoningen in de vooroorlogse periode hebben het afgelopen jaar met 5,9% een bovengemiddelde prijsontwikkeling doorgemaakt. J-O-J prijsontwikkeling Bouwjaar Woningtype tot >2000 Totaal (Half-) Vrijstaand 0,6% 1,8% 1,4% 3,2% 1,5% Hoek/rijwoning 5,9% 4,1% 3,2% 2,3% 4,0% Appartement 7,2% 4,6% 4,4% 1,8% 4,9% Tabel 2b J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Totaal 5,0% 3,7% 3,2% 2,3% 3,5% 3

4 Woningmarktherstel zet definitief door De woningmarkt herstel zich van de crisis van de afgelopen jaren. Al vier kwartalen op rij stijgt de gemiddelde woningwaarde. Ten opzichte van een jaar geleden zijn de woningen in Nederland gemiddeld met 3,5% in waarde gestegen. Calcasa analyseert elk kwartaal de woningprijzen met de WOX woningprijsindex. Dit kwartaal is met de WOX voor alle 12 duizend buurten in Nederland een gedetailleerde analyse van de prijsontwikkelingen gemaakt. Om de omslag in prijsontwikkeling zichtbaar te maken heeft Calcasa de woningmarkt opgedeeld in drie klassen: (i) buurten met een prijsdaling; (ii) buurten met een prijsstijging tot 5%, en (iii) buurten met een prijsstijging van meer dan 5%. De figuren 4a en 4b tonen de uitkomsten in het huidige kwartaal, een half jaar geleden en een jaar geleden. In figuur 4a is voor heel Nederland het aandeel buurten naar categorie prijsdaling of-stijging weergegeven; in figuur 4b is vervolgens ingezoomd op de regio Groot-Amsterdam. De gemiddelde WOX voor elke periode is ook in de figuur weergegeven. Op basis van deze indeling concludeert Calcasa dat het tempo van herstel de afgelopen kwartalen toeneemt. Deze versnelling is duidelijk zichtbaar in figuur 4a. In de regio Haarlem en Amsterdam stijgen de woningprijzen fors. Zo stijgt de gemiddelde woningwaarde in de agglomeratie Haarlem met 9,3% en in de woonplaats Bloemendaal zelfs met 11,3%. Figuur 3 Prijsontwikkeling per wijk in Nederland in het afgelopen jaar. 4

5 Woningmarktherstel niet uniform De woningmarkt herstelt niet overal in hetzelfde tempo. Er zijn regio s met prijsstijgingen ver boven het gemiddelde en regio s waar nog prijsdalingen voorkomen. Positieve uitschieters zijn de regio Haarlem met een prijsstijging van 9,3% en de regio Groot-Amsterdam met een prijsstijging van 7,8, terwijl in de regio Noord-Friesland de gemiddelde waarde met 3,6% daalde. Figuur 4a laat zien dat het tempo van landelijk herstel van de woningmarkt versnelt. Een jaar geleden was van landelijk herstel nog geen sprake; de woningprijzen daalden nog in 77% van alle buurten. De landelijke prijsontwikkeling betrof toen -2,2%. Een half jaar geleden is de negatieve trend omgebogen naar een landelijke stijging van de WOX met 1,2%. Het afgelopen kwartaal noteert de WOX een landelijke gemiddelde prijsontwikkeling van 3,5% waarbij in 90% van alle buurten de woningprijzen stijgen. In 11,3% van alle buurten stijgt de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5%. Dit zijn buurten in en rondom de grote steden. Tegelijkertijd daalt de gemiddelde woningwaarde in 10% van alle buurten. Dit zijn voornamelijk buurten in Friesland, Oost-Zuid-Holland en Zeeland. Aandeel buurten naar j-o-j prijsontwikkeling en WOX HPI Figuur 4a 100% 90% 80% 70% 4,0% 3,0% 2,0% Aandeel buurten met een prijsdaling of prijsstijging in de afgelopen kwartalen en de WOX HPI per kwartaal in Nederland. 60% 50% 40% 1,0% 0,0% 30% -1,0% 20% 10% -2,0% 0% Q32014 Q12014 Q ,0% prijsdaling prijsstijging <5% prijsstijging >5% WOX HPI j-o-j Figuur 4b toont de uitkomsten van dezelfde analyse voor alle buurten die behoren tot de Corop-regio Groot-Amsterdam. 99,5% van alle buurten van de regio Groot-Amsterdam kennen een prijsstijging in het afgelopen jaar. In het vorige kwartaal had nog 14% van alle buurten te maken met een woningprijsdaling en een half jaar geleden was dit nog 44%. Een jaar geleden werden alle buurten van de regio Groot-Amsterdam nog geconfronteerd met een prijsdaling. Aandeel buurten naar j-o-j prijsontwikkeling en WOX HPI in Groot- Amsterdam Figuur 4b 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% Aandeel buurten met een prijsdaling of prijsstijging in de afgelopen kwartalen en de WOX HPI per kwartaal in de Corop-regio Groot-Amsterdam. 30% 20% 10% 0% Q32014 Q12014 Q ,0% -2,0% -4,0% 5

6 Woningen in NH en Utrecht meest in waarde gestegen De grootste prijsstijging zien we dit kwartaal terug in de provincies Noord-Holland en Utrecht. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met respectievelijk 5,9% en 4,3% in het afgelopen jaar. Alleen in Friesland en Zeeland daalde de gemiddelde woningwaarde nog het afgelopen jaar. In de rest van de provincies zien we een prijsstijging van meer dan 2% zoals af te lezen valt uit tabel 3. 3e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2014 eengezins- meergezins- t.o.v. 3e kwartaal woningen woningen 2013 Groningen ,4% Friesland ,1% Drenthe ,7% Tabel 3 Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Overijssel ,6% Flevoland ,7% Gelderland ,4% Utrecht ,3% Noord-Holland ,9% Zuid-Holland ,3% Zeeland ,6% Noord-Brabant ,4% Limburg ,2% Nederland ,5% Grootste stijger regio Haarlem Grootste stijger op jaarbasis is de Corop-regio agglomeratie Haarlem met een j-o-j ontwikkeling van +9,3%. Alle woningen in de hele regio werden meer waard; zowel eengezinswoningen (+9,0%) als appartementen (+9,9%) namen in waarde toe. In de Wijk oude stad in Haarlem is de prijsstijging met 11,2% nog hoger. Ook in woonplaats Bloemendaal steeg de gemiddelde woningwaarde met 11,3% op jaarbasis. Behalve deze Corop-regio s met prijsstijgingen zijn er prijsdalingen in Corop-regio s als Noord-Friesland en Zeeuws-Vlaanderen. In deze twee regio s daalden de prijzen het afgelopen jaar met resp. 3,6% en 1,4%. In 13 van de 40 Corop-regio s steeg de gemiddelde woningwaarde bovengemiddeld (meer dan 3,5%). In 5 van de 40 Corop-regio s daalde de gemiddelde woningwaarde: Noord-Friesland, Zuidwest-Friesland, Oost-Zuid-Holland, Zeeuws- Vlaanderen en Overig Zeeland. 6

7 In 10% van de buurten daalt de woningwaarde nog In 90% van alle buurten in Nederland stijgt de gemiddelde woningwaarde in het afgelopen jaar. In 11,3% van de buurten stijgt deze zelfs bovengemiddeld (5-10%). Vooral buurten in Haarlem en Bloemendaal kennen een forse waardestijging. In het Centrum van Haarlem zijn woningen zelfs gemiddeld 11,6% in waarde toegenomen het afgelopen jaar. Bloemendaal spant de kroon met een stijging van de gemiddelde woningwaarde van 11,8%. Tegelijkertijd zijn er ook buurten in Nederland waar de woningen minder waard zijn geworden. Dit betreft 10,1% van de buurten in Nederland, en zijn voornamelijk buurten in gemeenten in Friesland (Achtkarspelen, Dongeradeel, Dantumadeel, Franekeradeel, Menameradeel) en gemeenten in de regio Oost-Zuid-Holland, zoals Alphen aan de Rijn en Bodegraven-Reeuwijk. Aantal buurten (in %) naar 1 jaars prijsontwikkeling Figuur 5 11% 00% 10% 0 tot -5% Percentage buurten naar 1 jaar prijsontwikkeling in 4 categorieën in Nederland 0 tot +5% +5 tot +10% >10% 78% Marktinformatie tot buurtniveau 24/7 raadpleegbaar via de WOX Monitor Meer informatie over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Met deze online tool kan tot op buurtniveau alle informatie in tabel en grafiek en grafisch worden weergegeven Voorspelling woningprijsontwikkeling 4 e kwartaal 2014 K-O-K voorspelling WOX: 0,4%. J-O-J voorspelling WOX: 3,8%. 3,3% voor eengezinswoningen. 5,4% voor meergezinswoningen Voorspelling jaarlijkse woningprijsontwikkeling naar landsdeel West-Nederland: 4,6% Noord-Nederland: 1,7% Oost-Nederland: 3,1% Zuid-Nederland: 3,2% 7

8 Betaalbaarheid wederom verbeterd In het derde kwartaal werd gemiddeld 17,3% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 6). J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: -2,3%. K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -1,1%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur 6 35 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Figuur 7 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. * De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 8

9 Stijging aantal woningverkopen met een kwart Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 162 duizend. Dit is een kwart meer dan in dezelfde periode een jaar geleden. Ook ten opzichte van het vorige kwartaal is het aantal verkopen toegenomen. Toen werden op jaarbasis 151 duizend woningen verkocht. J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +25,1%. K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +7,6%. Aantal woningverkopen en veranderingen 10% 5% 0% -5% -10% -15% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 ' Figuur 8 Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen. K-O-K verandering aantal woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis Transactieontwikkelingen naar woningtype De verkoop van alle woningtypen is gestegen het afgelopen jaar zoals te zien is in tabel 4. In totaal nam het aantal verkopen op jaarbasis met een kwart toe. De verkoop van tussenwoningen steeg nog iets harder met 28%. Semi-vrijstaande woningen waren het minst in trek in de afgelopen periode. De verkoop ervan steeg met 17,4%. In 2013 namen de transactieaantallen op jaarbasis nog af en ook in begin 2014 namen de verkopen van hoek- en semi-vrijstaande woningen nog af, maar sinds halverwege 2014 is de markt in zijn totaal weer aangetrokken en zien we forse stijgingen in de transactieaantallen die zich ook terugvertalen in een stijging van de gemiddelde woningwaarde van 3,5%. J-O-J transactieontwikkeling Woningtype 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 Vrijstaand -3,7% -4,9% 2,8% 24,5% 26,0% Semi-vrijstaand -2,5% -8,3% -4,2% 16,1% 17,4% Hoekwoning 0,2% -5,8% -2,8% 21,1% 21,0% Tabel 4 Jaar-op jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Tussenwoning -3,4% -6,7% 0,6% 25,5% 28,0% Appartement -7,1% -3,0% 2,8% 21,4% 26,7% Totaal -4,0% -5,5% 0,5% 22,5% 25,1% 9

10 Woningverkopen dure segment stijgt fors in West- Nederland In Noord-Nederland is het aandeel goedkope- (<75 duizend euro) en middel dure woningen ( duizend euro) met een derde toegenomen het afgelopen jaar. De verkoop van woningen boven de 500 duizend euro is het hardst gestegen in West-Nederland, met een toename van 38,8% in vergelijking met vorig jaar. In de andere landsdelen is er slechts een stijging van 10% waar te nemen in de verkoop van dure woningen. Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) Figuur Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in Q ten opzichte van Q < > Verdeling looptijd verkochte woningen De woningen die verkocht zijn afgelopen kwartaal zijn voor het overgrote deel binnen 6 maanden verkocht. De verkoop van woningen binnen 3 en 6 maanden is de afgelopen 1,5 jaar toegenomen. Dit geldt voor alle woningtypes. Sinds vorig jaar neemt het aantal woningen dat snel verkoopt toe. Een jaar gelden was 34,6% verkocht binnen 6 maanden en dat percentage is nu een jaar later opgelopen naar 44,1%. Woningen die verkocht zijn en langer dan 24 maanden te koop hebben gestaan nemen met 17,6% een groot deel in beslag. En dat aandeel is groeiende. Kijkend naar het aanbod constateren we een groei van het aantal aangeboden woningen die reeds langere tijd te koop staan. J-O-J ontwikkeling Looptijden 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 Binnen 3 mnd verkocht 13,7% 14,3% 13,9% 15,6% 17,8% Binnen 6 mnd verkocht 34,6% 36,6% 37,0% 38,0% 44,1% Binnen 12 mnd verkocht 59,7% 59,6% 59,3% 60,2% 64,3% Tabel 5 Jaar-op jaar ontwikkeling van de looptijd naar periode in Nederland Binnen 18 mnd verkocht 73,7% 73,6% 72,7% 72,2% 75,0% Binnen 24 mnd verkocht 83,1% 82,3% 81,6% 80,4% 82,4% > 24 maanden 16,9% 17,7% 18,4% 19,6% 17,6% 10

11 Ruim 65 duizend moeilijk verkoopbare woningen In Nederland staan momenteel circa 65 duizend woningen langer dan drie jaar te koop aangeboden. Dit is 25,9% van het huidige totale aanbod; twee jaar geleden betrof dit aandeel 14,0%. Sinds het afgelopen jaar groeit het aandeel moeilijk verkoopbare woningen fors. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de top 10 gemeenten met het hoogste aandeel woningen die al langer dan 36 maanden in de verkoop staan, en een top 10 van gemeenten met het laagste aandeel woningen langer dan 3 jaar in de verkoop. In figuur 10 is te zien dat in de oranje gemeenten het aandeel moeilijk verkoopbare woningen meer dan een derde bedraagt. Gemeenten Hoogste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %) Gemeenten Laagste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %) Tabel 6 Oldambt 44,1 Eijsden-Margraten 7,8 Winterswijk 42,3 Sittard-Geleen 9,3 Montferland 42,0 Maastricht 9,7 Lelystad 40,4 Midden-Delftland 10,1 Top 10 gemeenten met hoogste en laagste aandeel aangeboden woningen die 36 maanden of langer te koop staan in het derde kwartaal van Zevenaar 40,1 Zwartewaterland 10,3 Uden 38,9 Stein 12,3 Hellevoetsluis 38,6 Meersen 12,8 Nuenen, Gerwen en Nederwetten 38,5 Schagen 13,1 Veendam 38,3 Schouwen-Duiveland 13,1 Figuur 10 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2014 (in %) Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 11

12 Marktliquiditeit verbetert verder De verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht is dit kwartaal gedaald naar 1,6. Dit is wederom een verbetering ten opzichte van het vorige kwartaal toen deze verhouding nog 1,7 was. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 162 duizend woningen. J-O-J ontwikkeling: 25,1% Aanbod van woningen in Q3 2014: 252 duizend woningen. J-O-J ontwikkeling: -7,8% De verhouding tussen het aantal te koop staande en verkochte woningen is met een cijfer van 0,4 het laagst in de gemeente Urk en met 4,1 het hoogst in de gemeente Delfzijl (zie figuur 12). In Groningen, Amsterdam, Haarlem, Utrecht, Woerden, Leiden en Sluis is de marktliquiditeit lager dan 1. Dit betekent dat onder de huidige marktomstandigheden al het aanbod binnen een jaar wordt verkocht. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen Figuur 11 Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht De verhouding tussen het aanbod koopwoningen en koopwoningvoorraad is ook een onderdeel van de marktliquiditeit. Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 4,0% voor heel Nederland. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 3,4%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 6,9%. Het percentage van de koopwoningvoorraad verkocht is het hoogst in de gemeente Amsterdam. Hier is het afgelopen jaar 10,8% van de bestaande koopwoningvoorraad verkocht. In Oirschot is slechts 2,1% van de bestaande koopwoningvoorraad verkocht. 12

13 Figuur 12 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Figuur 13 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland 13

14 Forse stijging aantal verstrekte hypotheken Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 205 duizend. J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +17,0%. K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +6,9%. Aantal hypotheken en veranderingen 20% 10% Figuur 14 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 0% % % '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 ' K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal verstrekte hypotheken Aandeel executieverkopen via veiling daalt Aantal executieverkopen op jaarbasis: J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: -3,1%. K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: +1,6%. Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden. Aantal executies '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Figuur 15 Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties 14

15 Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal transacties lag jaren lang rond de 0,1 à 0,2%. Gedurende de crisis nam dit aandeel toe naar 1,7% gemiddeld voor alle woningen en voor appartementen steeds dit aandeel zelfs boven de 2% uit. In figuur 16 is het aandeel executieverkopen naar woningsoort in de periode weergegeven. Sinds de verscherpte regelgeving en het aantrekken van de woningmarkt neemt het aandeel executieverkopen weer af in Aandeel executieverkopen in het totaal aantal transacties 2,5% 2,0% Figuur 16 Aantal executieverkopen op jaarbasis per woningtype naar landsdeel in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Q1 2014Q2 2014Q3 totaal eengezinswoningen appartementen Executieverkopen naar woningtype per landsdeel Van het aantal executieverkopen vindt het grootste deel plaats in West- Nederland (53,7%), en 20% van de executieveilingen vindt plaats in Zuid- Nederland. Van alle executieverkopen in West-Nederland betreft 58,7% een appartement. En van alle appartementen die executoriaal worden verkocht vindt 75,4% plaats in West-Nederland Aantal executieverkopen per woningtype naar landsdeel Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland vrijstaande woningen semi-vrijstaande woningen hoekwoningen tussenwoningen appartementen Figuur 17 Aantal executieverkopen op jaarbasis per woningtype naar landsdeel in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 15

16 18,5% meer huishoudens met betalingsachterstanden Het aantal huiseigenaren met een betalingsachterstand op hun hypotheek is in 2014 wederom toegenomen. Momenteel zijn er huiseigenaren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek: dit is een toename van 8,1% sinds het voorjaar van Er zijn duizend huiseigenaren met een achterstand in het betalen van de hypotheek bijgekomen. In één jaar tijd is het aantal huiseigenaren met een betalingsachterstand met 18,5% toegenomen. En sinds 2007 is het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen met ruim 263% gestegen. Kredietnemers met betalingsachterstanden op hun hypotheek Figuur 18 Aantal kredietnemers met een betalingsachterstand op hun hypotheek in de jaren Bron: BKR, bewerking Calcasa '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 16

17 Gemiddelde huurwaarde kantoren gestegen De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gestegen met 2,7% in Q3 De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 91 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2014, wat neerkomt op een stijging van 2,7% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 121 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is gedaald met 17,2% in Q3 De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 89 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2014, wat neerkomt op een daling van 17,2% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 136 euro per vierkante meter. De gemiddelde bedrijfsruimteindex is gedaald met 8,1% in Q3 De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 90 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2014, wat neerkomt op een daling van 8,1% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 55 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100) Figuur 19 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde huur per m2 jaar-ontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) ,7% -9,0% Winkels (RPI) ,2% -27,2% Bedrijfsruimten (IPI) ,1% -16,7% Tabel 7 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland PropertyNL 17

18 Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 18

19 Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod (mnd) Verkooptijd Tabel 8 Amsterdam % 72% ,2 Rotterdam % 65% ,5 Den Haag % 54% ,6 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster Utrecht % 51% ,4 Eindhoven % 54% ,0 Provincies Groningen % 43% ,9 Friesland % 40% ,0 Drenthe % 35% ,9 Overijssel % 39% ,5 Flevoland % 34% ,9 Gelderland % 40% ,2 Utrecht % 43% ,2 Noord-Holland % 51% ,3 Zuid-Holland % 48% ,4 Zeeland % 35% ,3 Noord-Brabant % 39% ,7 Limburg % 37% ,1 Nederland % 43% ,2 Woningvoorraad 1-jaars prijsontwikkeling grote steden Figuren 21 & 22 31% 12% Aantal koopwoningen 57% Aantal corporatie huurwoningen Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Bron figuur 21: CBS Bron figuur 22: Calcasa -2,0% Hypotheekcijfers Nederland Eindhoven Utrecht Rotterdam Den Haag Amsterdam Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers Tabel 9 & Figuur 23 J-O-J Q Aantal verandering NHG verkopen ,7% 2,4% 2,6% ING Bank -4,8% Florius Rabobank Syntrus Achmea Bron tabel 9: NHG, BKR, DNB Bron figuur 23: Calcasa, IG&H Executieverkopen ,1% AEGON HH betalingsproblemen ,5% NIBC Hypotheekverkopen ,0% 1,8% -2,6% Nationale Nederlanden Achmea Totale hypotheekschuld (x ,0% Bron: NHG, BKR, DNB 1,4% 0,9% -0,8% -0,9% -0,9% Obvion ABN AMRO Bank Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland ( ) De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld ( ) Figuren 24 & 25 BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland ( ) De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld ( ) % 9% 8% 7% 6% 5% , , , ,000 Bron figuur 24: DNB, CBS Bron figuur 25: Calcasa, DNB 90 4% % , % 1% , % ,000 BNP 2010=100 Inflatie Werkloosheid WOX (1995=100) Hypotheekschuld (DNB) 19

20 Bijlagen vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen Friesland Drenthe Tabel 10 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Tabel 11 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

21 Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 604 Delfzijl 140 Wassenaar 521 Oldambt 146 Naarden 454 Leeuwarden 146 Heemstede 452 Heerlen 152 Tabel 12 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x 1000 euro) De Bilt 391 Veendam 154 Bussum 379 Kerkrade 154 Wijdemeren 373 Brunssum 155 Zeist 369 Terneuzen 155 Utrechtse Heuvelrug 364 Den Helder 156 Huizen 348 Franekeradeel 157 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Edam-Volendam 9,6% Achtkarspelen -4,8% Haarlem 9,4% Boarnsterhim -4,4% Bloemendaal 9,3% Dongeradeel -4,2% Heemstede 8,7% Tytsjerksteradiel -4,1% Tabel 13 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Purmerend 8,6% Franekeradeel -4,0% Haarlemmermeer 8,2% Nieuwkoop -2,8% Amstelveen 8,1% Leeuwarden -2,3% Uithoorn 8,1% Sluis -2,0% Velsen 8,1% Bodegraven-Reeuwijk -1,9% Aalsmeer 8,0% Hulst -1,8% 21

22 Figuur 26 Gemiddelde woningprijs per Corop regio in Nederland in het derde kwartaal van 2014 (in euro s) Figuur 27 Woningprijsontwikkeling per Corop regio in het derde kwartaal van 2014 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 22

23 Figuur 28 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2014 (in euro s) Figuur 29 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2014 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 23

24 Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-europees initiatief eind De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen) en IAZI (Zwitserland). 24