Inhoud. 100 Kantoren en bedrijfsruimten 104 Nederland 106 Interview Jan Visser 108 Frankrijk 109 Duitsland. Corio jaarverslag

Transcriptie

1

2 Jaarverslag 2007

3 Inhoud 2 Profiel 5 Vijfjarenoverzicht 6 Voorwoord 9 Bericht van de Raad van Commissarissen 12 Verslag van de Raad van Bestuur 18 Corio Top 10-waarde Aandeelhoudersinformatie en investor relations 24 Bedrijfsactiviteiten 33 Retail 38 Nederland 40 Interview Gerard Groener 44 Special Villa ArenA 50 Frankrijk 52 Interview Frederic Fontaine 56 Special Ivry 60 Special Grand Littoral 62 Italië 64 Interview Ermanno Niccoli 68 Special Campania 74 Spanje 76 Interview John van Haaren 80 Special Gran Turia 86 Turkije 88 Interview Koray Özgül 92 Special Ada Center 98 Bulgarije 100 Kantoren en bedrijfsruimten 104 Nederland 106 Interview Jan Visser 108 Frankrijk 109 Duitsland 110 Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen 118 Corporate governance 128 Remuneratierapport 132 Jaarrekening Overige gegevens 168 Vastgoedportefeuille Corio jaarverslag

4 Profi el heeft het merendeel van de totale portefeuille belegd in kwalitatief aantrek ke lijke winkel centra die dominant zijn in hun verzorgings gebied. Door focus beschikt Corio over kritische massa, zowel van het geheel als van de afzonderlijke lokale organisaties in de kernmarkten Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije. De portefeuille is verspreid over verschillende economische regio s in vijf kernmarkten en omvat meer dan 1,9 miljoen m², met circa 300 miljoen bezoekers en circa 5000 huurcontracten. Dit is de basis voor de stabiliteit van de jaarlijks groeiende, operationele cashflow. De indexatie van bestaande huurcontracten, de verlenging daarvan bij expiratie of het afsluiten van nieuwe huurcontracten zorgt voor de groei van deze cashflow met ten minste de euro-inflatie. Actief hands-on management en nieuwe investeringen dragen nog eens extra aan deze groei bij. zoekt actief nieuwe investerings - mogelijkheden en kansen om waarde toe te voegen. Dit varieert van het vinden van een nieuwe kernmarkt of een project in een nieuwe regio tot het acquireren van een winkelcentrum met revitalisatiepotentie of een naastgelegen stuk grond voor toekomstige uit brei ding van een bestaand winkelcentrum. Als gevolg daar van heeft Corio voor de toekomstige winst gevende groei een aanzienlijke pijp lijn van nieuwe en uitbrei dingen van bestaande winkelcentra die gedurende de komende jaren in exploitatie genomen zullen worden. In voorkomende gevallen kan Corio een project of een portefeuille aankopen dat niet uit sluitend retail is, maar gemengde functies omvat, zoals winkelen, vermaak, wonen, werken en parkeren. Deze beleggingen in andere vastgoedsectoren zullen maximaal 20% van de totale portefeuille uitmaken. In alle geval len wordt gekeken naar de cashflowgroei op middel lange en lange termijn. Corio, één van de grootste beurs genoteerde eigenaars en managers van winkelcentra Kennis van en ervaring met Why people buy 2

5 hanteert als belangrijk criterium voor de acquisitie en de voortgaande hold/sell-analyse van winkelcentra, de dominantie in het verzorgingsgebied. Een winkelcentrum dat door de huurders en de consumenten als dominant wordt gezien, heeft de juiste kwaliteiten en karakteristieken voor het verzorgingsgebied. Corio s actief hands-on management heeft de kennis en ervaring in huis om duurzaam optimale objecten tot stand te brengen of bestaande objecten te optimaliseren, zowel functioneel als commercieel. Uiteraard staan de wensen van onze huurders, de winkeliers en de consumenten hierbij centraal. Inzicht in waarom mensen consumeren, leidt tot inzicht in waar en wat ze willen kopen. is optimaal in staat de ontwikkelingen in ieder verzorgingsgebied te volgen door in-house center- en verhuurmanagement. Deze managementformule kenmerkt zich door persoon lijke contacten en optimale dienstverlening. Dit maakt het de huurder mogelijk zich op zijn business te concentreren en de consument om zich goed te voelen. Ondersteund door onderzoeks- en marketingactiviteiten streeft Corio ernaar in te spelen op de behoeften van de consumenten uit het verzorgings gebied en daarmee een toegevoegde waarde voor hen, de winkeliers en de Corio-aandeelhouders te realiseren. Daarnaast streeft Corio naar de ontwikkeling en handhaving van beleidsbepalingen en praktijken die een positieve en duurzame bijdrage aan de sociale omgeving en het milieu bevorderen in elke gemeenschap waar zij actief is. Met deze actieve benadering onderscheidt Corio zich als eigenaar en manager in de winkelmarkt. Winstgevende groei Hoogwaar dige portefeuille Grote pijplijn Winkelcentra, dominant in hun verzorgingsgebied Kri ti sche massa Risicospreiding Retailfocus Solide financiële basis Lokaal actief hands-on management Toegevoegde waarde Betrouwbaar en creatief Corio jaarverslag

6 Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije Nettowinst 801,5 mln + 25,1% Direct resultaat 203,1 mln + 2,7% 3,07 per aandeel Indirect resultaat 598,4 mln + 35,1% 9,03 per aandeel Netto theoretisch rendement 5,8% - 0,4% Dividend per aandeel 2,60 + 2,8% Portefeuille 6,5 mld + 1,0 mld Beurswaarde 3,7 mld - 0,4 mld Winkels 1,2 mln m mln Kantoren & Bedrijfsruimten 0,7 mln m mln Acquisities & investeringen 461 mln Bezettingsgraad 96,8% Huurcontracten/objecten circa 5.000/171 Huurgroei totaal 11,9% Huurgroei ( like-for-like ) 4,3% Pijplijn Triple NAV 3,5 mld; 56% operationele portefeuille 61,77 per aandeel 4 4

7 Vijfjarenoverzicht Inclusief proportionele consolidatie van minderheidsbelangen* (x mln) ** Bruto-huuropbrengsten 377,3 343,1 325,4 308,3 304,5 Exploitatiekosten (inclusief servicekosten) -46,8-47,7-46,3-45,8-51,1 Netto-huuropbrengsten 330,5 295,4 279,1 262,5 253,4 Kosten -127,4-97,7-77,7-71,9-82,8 Herwaarderingen (inclusief boekwinst) 629,4 475,9 425,3 100,9 127,0 Uitgestelde belastingen -30,4-33,8-47,1 10,1 2,6 Overige resultaten -0,6 0,9 9,5-2,7 0,9 Nettowinst 801,5 640,7 589,1 298,9 301,1 Direct resultaat 203,1 197,7 201,4 190,6 170,6 Indirect resultaat 598,4 443,0 387,7 108,3 130,5 Investeringen 460,5 476,3 293,5 174,8 113,0 Verkopen -63,6-9,7-116,0-155,4-58,7 Pijplijn 3.485, , , ,0 569,0 Belegd in vastgoed 6.459, , , , ,7 Balans totaal 6.713, , , , ,1 Eigen vermogen (voor winstverdeling) 3.825, , , , ,3 Aantal geplaatste aandelen (x mln)*** 66,25 66,25 66,25 66,25 66,25 Bedragen per aandeel Nettowinst 12,10 9,67 8,89 4,51 4,54 Direct resultaat 3,07 2,98 3,04 2,88 2,57 Indirect resultaat 9,03 6,69 5,85 1,63 1,97 Eigen vermogen voor winstverdeling 57,74 47,66 40,33 34,05 33,65 Triple NAV 61,77 50,60 42,80 nb nb Dividend (in contanten) 2,60 2,53 2,45 2,39 2,32 Hoogste dagelijkse slotkoers 75,19 61,90 48,94 43,35 31,20 Laagste dagelijkse slotkoers 49,95 43,66 41,20 30,07 24,50 Ultimo jaar slotkoers 55,40 61,90 45,90 43,10 30,70 Gemiddelde beursomzet (stuks per dag) * In deze opstelling zijn de opbrengsten van minderheidsbelangen in Turkije toegedeeld aan het direct en indirect resultaat: direct resultaat ,2 miljoen (2006: 15,7 miljoen, 2005: 10,4 miljoen), indirect resultaat ,9 miljoen (2006: 17,4 miljoen, 2005: 29,3 miljoen). ** Vorige Nederlandse GAAP, aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. *** Onder aftrek van ingekochte aandelen. Corio jaarverslag

8 Voorwoord 6 De economie en de consumptieve bestedingen in Europa hebben zich in het algemeen positief ontwikkeld in Het consumentenvertrouwen, indicator voor consumptieve bestedingen, ontwikkelde zich in de eerste helft van het jaar nog positief, om in de tweede helft van het jaar te stabiliseren op een lager niveau. De voornaamste oorzaak was een vertrouwenscrisis in de financiële sector door de sub-prime crisis van augustus in de Verenigde Staten en de daarmee gepaard gaande onzekerheid over de toekomstige economische ontwikkeling. Deze vertrouwens crisis strekte zich ook uit, hoewel in mindere mate dan in de VS, tot de bankensector in Europa. Dit heeft echter weinig tot geen invloed gehad op de bestedingen in winkelcentra in de kernlanden waar Corio actief is. Conjunctuurgevoelige sectoren zoals de meubelbranche hebben in 2007 een positieve impuls gekregen. Het verkrijgen van hoge percentages (75% en meer) externe financiering bij onroerendgoedtransacties is niet langer een vaststaand gegeven. Transacties gebaseerd op lage rente ten opzichte van het onroerendgoedrendement en hoge financiering zijn beperkt en voor mindere kwaliteit of exotische producten bijna niet meer te verwezenlijken. Er wordt nu weer meer gekeken naar een goede kwaliteit en zekerheid van toekomstige cashflows van investeringen. Een solide track record en balans, professionaliteit in acquisitie en management van een portefeuille is weer de eerste vereiste voor operationeel succes en het aantrekken van externe financiering. In 2007 is de economie in alle kernlanden waarin Corio investeert gegroeid. Dit kwam tot uitdrukking in grotere bestedingen van winkelcentra van Corio en een voortgaande positieve ontwikkeling van het onroerendgoedbedrijf. Dit leidde tot een hogere bezettingsgraad van de gehele portefeuille, hogere omzetten voor de huurders en hogere huuropbrengsten. Naast de contractuele indexaties van de huurcontracten die jaarlijks plaatsvinden, werd daarbovenop succes geboekt met hogere huren in het geval van expiratie en verlenging van huurcontracten aan dezelfde of nieuwe huurders en het verhuren van leegstand. Het laatste voornamelijk in de kantorenportefeuille. Van deze huurstijging was sprake in alle kernmarkten waar Corio actief is en varieerde voor winkels in winkelcentra tussen de 10% en 35%. Dit verhuurresultaat is een duidelijk bewijs van de aantrekkelijkheid van de winkelcentra van Corio voor de consumenten en onze huurders. Dit heeft in 2007 geleid tot een organische groei in de huuropbrengsten van 12,1 miljoen (4,3% like-for-like), ruim boven de euro-inflatie en boven de groei in winkelbestedingen binnen de EU-15 landen. Deze huurgroei had tezamen met een circa veertig basispunten lagere kapitalisatiefactor een belangrijk aandeel in de her waar dering door externe taxateurs van de operationele portefeuille (inclusief herwaardering van objecten gehou den door geassocieerde deelnemingen) van 629,4 miljoen. Er blijft grote interesse van beleggers in vastgoed vooral met de financiële karakteristieken van stabiliteit en jaar-op-jaargroei van de operationele cashflow zoals geldt voor winkelcentra die dominant zijn in hun verzorgingsgebied. De vraag is echter groter dan het aanbod aangezien bestaande dominante winkelcentra zelden op de markt komen. Het is echter niet alleen het bezit, maar met name het actieve management zoals uitgevoerd door Corio dat op duurzame wijze waarde toevoegt. Naast het intensieve hands-on management van de operationele portefeuille is opnieuw veel aandacht besteed aan verdere uitbreiding van de portefeuille door hetzij acquisities van bestaande of nog te ontwikkelen projecten of investeringen in objecten die reeds in operatie zijn hetzij projecten die in ontwikkeling en/of aanbouw zijn. Ook daarin is uitstekende voortgang gemaakt zodat aan het eind van het jaar 2007 de pijplijn op nettobasis gegroeid was met 1,4 miljard tot 3,5 miljard, waarbij 240 miljoen vanuit de pijplijn in operatie is genomen. Daarnaast is in verband met de voorgenomen verkoop van het grootste deel van de kantoren- en bedrijfs ruimteportefeuille de daaraan gerelateerde pijplijn in dit stadium niet meer opgenomen. Met dit laatste was een bedrag van circa 180 miljoen gemoeid. Op brutobasis is de pijplijn gegroeid met 1,8 miljard. In de pijplijn zijn naast de vaste en variabele pijplijn voor het eerst ook projecten opgenomen die door Corio zijn geïdentificeerd en intern goedgekeurd en waarvan er een aanzienlijke mate van zekerheid bestaat op een positieve uitkomst, de zogenaamde prospect pijplijn. De pijplijn houdt geen rekening met mogelijke acquisitie van projecten waarvoor Corio nog in competitie is en nog niet nader gedefinieerde bestaande projecten of ontwikkelingen.

9 Het is niet alleen het bezit, maar met name het actieve management zoals uitgevoerd door Corio dat op duurzame wijze waarde toevoegt Vaste, variabele en prospectpijplijn ( mln) Totaal miljoen Nieuwe operationele projecten werden verworven voor een bedrag van 526 miljoen inclusief het op drie na grootste winkelcentrum in Frankrijk, Grand Littoral Marseille dat op 8 maart 2008 is overgedragen en ultimo 2007 is opgenomen in de vaste pijplijn. De totale pijplijn van 3,5 miljard bedraagt ruim 56% van de operationele vastgoed portefeuille. Dit is een uitstekend fundament voor de potentiële autonome huurgroei en bij de huidige rende ments eisen ook voor toekomstige potentiële waardestijging bij oplevering. De projecten in de pijp lijn worden tot die tijd gewaardeerd tegen kostprijs tenzij de marktwaarde van de reeds gedane investeringen lager is. Om de pijplijn van jaar tot jaar op hetzelfde absolute (en nog meer als percentage van de operationele portefeuille) niveau te houden is een grote uitdaging waarin Corio de laatste vijf jaar uitstekend is geslaagd. Corio jaarverslag

10 Daarnaast is de gehele portefeuille zoals elk jaar tegen het licht gehouden om vast te stellen welke projecten geen of slechts beperkte toegevoegde waarde zullen kunnen realiseren. Op grond van die analyse is 63,6 miljoen gedesinvesteerd in Zoals in het verleden betreft dit projecten die 100% zijn verhuurd, zodat het verminderen van het percentage leegstand in 2007 in een nog positiever licht komt te staan. Sinds Corio s focus begin 2003 nadrukkelijker op winkelcentra is komen te liggen, is hard gewerkt om de portefeuille van kantoren en industriële projecten te herpositioneren, het cashflow-profiel aanzienlijk te verbeteren en daarmee de aantrek kelijkheid en waarde te verhogen. Deze herpositionering gebeurde voornamelijk door renovaties, nieuwe verhuringen en het bevorderen van het toekomstige potentieel. Ook werd verwacht dat het economisch tij en de verhuursituatie op de kantoren markt zich positief zou ontwikkelen in de jaren 2003 tot 2006/8, terwijl tegelijkertijd hard is gewerkt aan het opbouwen van een pijplijn van winkelprojecten. Het is verheugend te constateren dat de verwachtingen waarop deze strategie werd gebaseerd, zijn uitgekomen en waar gemaakt. Het resultaat is dat in de jaren 2003 tot en met 2007 niet alleen een hoger direct rendement werd gemaakt dan in het geval van aflossing van leningen zou zijn gerealiseerd, maar ook een verdere waardestijging ten opzichte van de waardering eind Niettemin zijn in de laatste vijf jaar wel degelijk in specifieke gevallen een aantal kantoren en bedrijfsruimten verkocht, maar is gewacht met verkoop van de portefeuille totdat die geheel op orde was en daardoor aantrekkelijk voor een of meerdere andere beleggers. Dit doel is bereikt. De opbrengst zal worden aangewend voor financiering van de pijplijn die vanaf 2008 zal worden opgeleverd en voor nog niet nader gedefinieerde acquisities. De door Corio nagestreefde verdere concentratie op winkelcentra op basis van de al enkele jaren doorgevoerde strategie heeft zijn vruchten afgeworpen. De versterking van de positie van Corio in alle kernmarkten, inclusief Turkije, gaat door en blijkt succesvol te zijn. Dat de beurskoers van 61,90 ultimo 2006, na het bereiken van een all-time high van 75,19 in februari 2007, is teruggezakt naar 55,40 ultimo 2007 en daarmee beneden de zogenaamde triple net asset value van 61,77 ligt, is betreurenswaardig en teleurstellend voor Corio en haar aandeelhouders. Temeer daar hierdoor geen enkele waarde wordt toegekend aan de toekomstige netto-cashflow uit de pijplijn. Deze koersontwikkeling is niet representatief voor de positieve ontwikkeling die Corio in 2007 heeft doorgemaakt. Ook dienen zich geen ontwikkelingen aan (behoudens een mogelijke, algemene economische vertraging) die het jaar 2008 aanzienlijk anders lijken te doen worden dan De te verwachten positieve invloed van opleveringen uit de pijplijn en actief management doen ons uitzien naar een voortgaande positieve ontwikkeling van Corio s kernactiviteiten onder leiderschap van de heer Gerard Groener, toekomstig voorzitter van de RvB, die hier al twee jaren deel van uitmaakt naast de heren Fontaine en Haars. Alle medewerkers hebben opnieuw meer dan hun steentje bijgedragen aan het succesvolle jaar Het is de combinatie van stenen, organisatie en mensen die het verschil maakt tussen een gemiddelde en een top performance. Jan A. de Kreij Voorzitter Raad van Bestuur Corio N.V. 8

11 Bericht van de Raad van Commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Hierbij bieden wij u het door de Raad van Bestuur (RvB) opgestelde jaarverslag en de jaarrekening 2007 aan. KPMG Accountants N.V. heeft de jaarrekening onderzocht en hierover een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven. Wij bevelen u aan om de jaarrekening overeenkomstig vast te stellen en om conform het voorstel van de RvB te besluiten tot vaststelling van het dividend van 2,60 per aandeel over Structuur en werkzaamheden Raad van Commissarissen (RvC) gedurende 2007 De organisatie van de RvC is geheel in lijn met de aanbevelingen van de Nederlandse corporate governance-code. Met uitzondering van de heer W. Borgdorff zijn alle commissarissen onafhankelijk in de zin van best practicebepaling III.2.1 van deze code. In het verslagjaar hebben zowel de RvC als de door haar ingestelde auditcommissie, selectiecommissie en remuneratiecommissie hun respectieve taken vervuld in overeenstemming met de toepasselijke reglementen, die op de website van Corio zijn in te zien. De RvC heeft in het verslagjaar zeven keer plenair met de RvB vergaderd. De belangrijkste onderwerpen van bespreking vormden de samenstelling van en ontwikkelingen in de portefeuille, nieuwe investeringsvoorstellen en -mogelijkheden, de strategie als zodanig evenals de strategische opties en ontwikkelingen in de markt, het jaarbudget, de financiering en de financiële doelstellingen. Overeenkomstig de strategie is besloten om het proces tot de verkoop van de kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille in Nederland en Frankrijk nadere uitwerking te geven. Op het gebied van risk management heeft de RvC gesproken over de aan ondernemingsactiviteiten verbonden risico s, evenals over de uitkomsten van de beoordeling door het bestuur van de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen in het kader van de goedgekeurde strategie. Op de daartoe geëigende momenten zijn de kwartaalcijfers, de (half)jaarcijfers en het jaarverslag besproken. De externe accountant is bij de bespreking van de jaarcijfers aanwezig geweest om zijn bevindingen toe te lichten. Zowel de RvC als de auditcommissie heeft buiten aanwezigheid van de RvB met de externe accountant gesproken. De commissarissen hebben vier keer onderling vergaderd. Tijdens deze bijeenkomsten is gesproken over de formele aanstelling en remuneratie van de CFO per 1 mei 2007, de targetsetting voor de RvB en de werving en selectie van de nieuwe CEO per 1 mei 2008 als opvolger van de heer J.A. de Kreij, wiens contract per 1 mei 2008 expireert. Eveneens is aandacht besteed aan enkele strategische opties. Het functioneren van de RvC en de RvB als college zowel als individueel, is besproken en geëvalueerd. Geen van de commissarissen was frequent afwezig bij de vergaderingen. Er was periodiek overleg tussen de voorzitters van de RvC en de RvB om relevante zaken bij Corio door te nemen. Corio jaarverslag

12 Drs. B. (Bas) Vos (1939) Prof. dr. R.A.H. (Robert) van der Meer (1949) Voorzitter Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in Lopende termijn tot Huidige functie: zelfstandig adviseur en algemeen directeur TCA. Commissariaten: voorzitter Orange Europe Property Fund, voorzitter Tsjechië en Slowakije Fonds, voorzitter Roemenië en Bulgarije Fonds, voorzitter Rusland Midcap Fonds, vicevoorzitter Reesink B.V. en diverse commissariaten en Raad van Toezicht functies van niet-beursgenoteerde bedrijven. Lid auditcommissie Vicevoorzitter Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming Lopende termijn tot Huidige functie: hoogleraar finance Rijksuniversiteit Groningen; onafhankelijk adviseur/lid beleggingsadviescommissies bij pensioenfondsen en charity-organisaties; Raad-plaatsvervanger Ondernemingskamer. Commissariaten: European Asset Trust N.V., Fortis Obam, Kasbank en diverse commissariaten van niet-beursgenoteerde ondernemingen. Voorzitter auditcommissie Lid selectiecommissie Samenstelling RvC en activiteiten commissies In de bij dit hoofdstuk opgenomen curricula vitae is de huidige samenstelling van alle door de RvC ingestelde commissies weergegeven. Hieronder volgt een beschrijving van de activiteiten van de commissies. Auditcommissie De auditcommissie heeft in 2007 vier keer vergaderd. De belangrijkste onderwerpen vormden de kwartaalcijfers, de halfjaar- en jaarcijfers, de rapportage van de accountant en het jaarverslag. Ook is aandacht besteed aan de procedure met betrekking tot het afgeven van garanties en comfort letters, het onderwerp fraude en de financiële resultaten van de onderneming. Selectiecommissie De selectiecommissie kwam drie keer in vergadering bijeen in het kader van de te vervullen vacature van CEO van Corio N.V. In december 2007 is bekendgemaakt dat de heer G.H.W. Groener de beoogde opvolger is van de huidige CEO de heer J.A. de Kreij. De voorgenomen benoeming zal in de AVA van 29 april 2008 ter kennisgeving worden voorgelegd. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie, die in het verslagjaar één keer in vergadering bijeenkwam, heeft zich vooral gericht op de bezoldiging van de CFO die per 1 mei 2007 formeel in dienst is getreden en de vaststelling van de variabele beloning van de RvB. 10

13 Ir. drs. W. (Wim) Borgdorff MRE (1960) Mr. D.C. (Derk) Doijer (1949) Ir. J.D. (Jan) Doets (1944) Lid Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in Lopende termijn tot Huidige functie: managing partner Fund Investment van AlpInvest Partners N.V. Commissariaten: Lid beleggingsadviescommissie Cordares, lid advisory board Permira, Apax en IndustriKapital. Voorzitter remuneratiecommissie Lid Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in Lopende termijn tot Huidige functie: algemeen directeur DCD Holding B.V. Commissariaten: Koninklijke Ahold N.V., ZBG Groep en diverse commissariaten van niet-beursgenoteerde ondernemingen. Lid auditcommissie Lid remuneratiecommissie Lid selectiecommissie Lid Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in Lopende termijn tot Huidige functie: directeur Doets Consult. Commissariaten: diverse commissariaten van niet-beursgenoteerde ondernemingen en commissariaten bij diverse gebiedsontwikkelingen. Voorzitter selectiecommissie Lid remuneratiecommissie Nadere informatie over de structuur en achtergrond van het remuneratiebeleid is terug te vinden in het remuneratie rapport elders in dit jaarverslag. Het remuneratierapport is opgesteld door de remuneratiecommissie en vastgesteld door de RvC. Het rapport is in lijn met het goedgekeurde remuneratiebeleid in de Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 10 december Op 23 april 2007 werd een voorstel tot wijziging van de RvC-remuneratie door de AVA goedgekeurd. De RvC dankt de heer De Kreij voor zijn tomeloze inzet en voor zijn uiterst waardevolle bijdrage als voorzitter van de Raad van Bestuur en spreekt grote waardering uit voor zijn verdiensten en het betoonde ondernemerschap ten bate van Corio. Medewerkers Corio heeft ook in 2007 uitstekende resultaten en performance geboekt. De RvC is de RvB en de medewerkers daarvoor erkentelijk. Utrecht, 26 maart 2008 De Raad van Commissarissen Corio jaarverslag

14 Verslag van de Raad van Bestuur Direct en indirect resultaat ( mln) indirect direct Direct resultaat ( mln) De doelstelling van Corio is ook in 2007 gericht geweest op het creëren van winstgevende groei. Als belangrijkste interne meetlat is gekozen voor een nettohuurgroei die minstens gelijk moet zijn aan de groei in detailhandel uitgaven in de EU-15 landen. Deze bedroeg in ,7% (2006 3,7%). Dit resultaat moet worden bereikt door in de Corio-kernlanden een positie te verwerven c.q. te behouden in de top drie van de winkelcentra-exploitanten. Deze top drie-positie is van belang voor onze relatie met huurders, werknemers, aanbieders van nieuwe projecten, financiers en overige stakeholders. Uitbreiding van het aantal kernlanden, zoals de toevoeging van Turkije in 2005, past in dat beleid. Het jaar 2007 heeft zich voor Corio aanzienlijk beter ontwikkeld dan begin 2007 was voorzien, zowel met betrekking tot het directe resultaat met 2,7% boven 2006 als het herwaarderingsresultaat, met 11,2% ten opzichte van de boekwaarde waardoor de intrinsieke waarde op triple NAV-basis met 22,1% toenam tot 61,77 per aandeel. De nettowinst steeg dan ook met 25% tot 801,5 miljoen. Een duidelijk record. Een ander belangrijk wapenfeit betreft de aanzienlijke uitbreiding van de pijplijn (op basis van kostprijs) tot circa 56% van de operationele portefeuille, waardoor Corio zonder enige verdere toevoeging door acquisitie noch positieve herwaardering (van bestaande en pijplijnprojecten na oplevering) over vijf jaar een portefeuilleomvang van circa 10 miljard zal bereiken. De laatste aannames zijn niet realistisch omdat jaarlijks de huren van circa 90% van de portefeuille worden geïndexeerd en 10% heronderhandeld. In 2007 zijn uitstekende verhuurresultaten verwezenlijkt en is de leegstand verder teruggebracht. Bij gelijkblijvende kapitalisatiefactoren leidt de huuraanpassing (bijna automatisch) tot een opwaardering van de operationele portefeuille. Ook ligt het verwachte rendement op de pijplijn in ontwikkeling (exclusief de acquisitie van Grand Littoral in Marseille) circa negentig basispunten boven het gemiddelde van de huidige operationele portefeuille en meer dan 150 basispunten als alleen de winkelportefeuille wordt beschouwd. De portefeuille van bestaande en toekomstige investeringen zal zich zoveel mogelijk richten op winkelcentra. Het risico/rendementprofiel van investeringen in winkelcentra verschilt sterk van dat van bijvoorbeeld investeringen in kantoren, woningen etc. Winkelcentra hebben niet alleen de potentie van stabiliteit van de cashflow, maar ook dat bij een actief hands-on management van alle facetten van het onroerendgoedbedrijf een hogere groei zal kunnen worden gerealiseerd. Tevens wordt hiermee bereikt dat de exploitatie en administratieve kosten die in 2007 nauwelijks stijgen goed onder controle blijven en waar voor hun geld leveren. De uitdaging is echter om niet alleen bij het aflopen van het huurcontract, maar ook tijdens de looptijd een hogere huurgroei te realiseren door fysieke verplaatsing van huurders en verandering in het voor de consument zo belangrijke winkelaanbod als gevolg van nieuwe trends. Die wensen en behoeften kunnen verschillen per regio, hoewel er soms sprake is van een duidelijke, nieuwe, internationale trend waar het merendeel van de consumenten mee wil kennismaken. Corio s winkelcentra moeten dat aanbieden. 12

15 Sectorale spreiding in waarde Winkels 83% Kantoren 14% Bedrijfsruimten 3% Geografische spreiding in waarde Nederland 42% Frankrijk 27% Italië 17% Spanje 8% Turkije 6% Intrinsieke waarde voor winstverdeling per aandeel ( 1) NNNAV (EPRA) per aandeel Onroerend goed blijft een lokale zaak, waarbij wel door het stimuleren van Corio best practices geprofiteerd kan worden van de kennis en de internationale ervaring en organisatie van Corio. De belangrijkste operationele en portefeuilleresultaten van Corio in 2007 ten opzichte van 2006 (cijfers tussen haakjes) zijn: 1 Het like-for-like -nettohuurgroeisucces bedroeg 4,3% voor de gehele portefeuille en 5,9% voor de retailportefeuille; 2 In combinatie met de gedane acquisities in 2006 die het hele jaar in operatie waren, de acquisitie van Citta Fiera op 1 januari 2007 en de opening in september 2007 van Campania, beide in Italië, is de totale nettohuurgroei gestegen met 35,1 miljoen (11,9%) ten opzichte van 2006; 3 De pijplijn, waarbij gezien het bijna identieke opleverings- en risico/rendementprofiel de potentiële en variabele pijplijn vanaf 2007 zijn gecombineerd en de geïdentificeerde prospects zijn toegevoegd, bedroeg miljoen of meer dan 56% van de waarde van de in operatie zijnde portefeuille ultimo Oplevering in 2007 van projecten uit de pijplijn was 240 miljoen ( 43 miljoen). Herwaarding vindt na oplevering pas plaats bij de eerstvolgende externe waardering; 4 Overeenstemming over de aankoop van het bestaande winkelcentrum Grand Littoral in Marseille voor 385 miljoen; 5 Opbouw van de business unit in Turkije waar nu negentien mensen werken ten behoeve van twee operationele winkelcentra en zes projecten in de pijplijn. Aan verdere uitbreiding wordt gewerkt; 6 Op 31 januari 2008 werd de ontwikkelingsproject overeenkomst met betrekking tot Hoog Catharijne getekend zodat een aanvang kan worden gemaakt met de verwezenlijking van een grote renovatie en uitbreiding. HC moet weer het winkel- en uitgaanscentrum worden van Nederland; 7 Door oplevering en aankoop van winkelcentra is het percentage van winkels in de portefeuille duidelijk boven de 80% en is het aandeel van Nederlandse projecten gedaald tot onder de 50%. Investeringen in de operationele portefeuille bedroegen 84,9 miljoen ( 44,3 miljoen), acquisities bedroegen 296,2 miljoen en verkopen 63,6 miljoen ( 9,7 miljoen); 8 Investeringen in 2007 in de pijplijn, waarvoor geen huurinkomsten worden ontvangen bedroegen 79,4 miljoen ( 32,4 miljoen); 9 Besluit tot verkoop van het grootste deel van de portefeuille kantoren en bedrijfshallen met een taxatiewaarde ultimo 2007 van 942,8 miljoen. Corio jaarverslag

16 Drs. J.A. (Jan) de Kreij (1942) F.Y.M.M. (Frederic) Fontaine (1958) Voorzitter Raad van Bestuur Corio N.V., CEO Benoemingstermijn: 1 mei 2004 tot 1 mei Nederlandse nationaliteit. Nevenfuncties: voorzitter Terre des Hommes, ULI Trustee en lid van diverse (internationale) besturen en beleggings- en adviescommissies. Lid Raad van Bestuur Corio N.V. Benoemingstermijn: 1 mei 2006 tot 1 mei CEO Corio France. Franse nationaliteit. Nevenfuncties: lid van de CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux of France) en FSIF (Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières). Financiering Het eigen vermogen bedroeg ultimo ,8 miljoen (ultimo 2006: 3.157,7 miljoen) ofwel 57,74 per aandeel (2006: 47,66). Het balanstotaal steeg van 5.652,5 miljoen tot 6.713,4 miljoen. De leverage per jaar ultimo bedroeg 34%, aanzienlijk beneden het voor Corio geldende maximum van 55% zoals dat in haar belangrijkste financieringsarrangementen is opgenomen. Bij een gelijkblijvende portefeuille in waarde zonder uitbreiding van het eigen vermogen heeft Corio voldoende leencapaciteit. De potentiële financieringsruimte ultimo 2007 bedroeg 1,8 miljard. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat de aanwending van deze leencapaciteit mede bepaald wordt door het fiscaal wettelijk kader dat in Nederland geldt voor fiscale beleggingsinstellingen (FBI) en de invloed die een hogere leverage zou kunnen hebben op financieringskosten in de toekomst. Op basis van niet-getrokken gecommitteerde kredietruimte stond per jaar ultimo een bedrag van 397 miljoen ter beschikking. Het totaal aan opgenomen rentedragende leningen nam toe tot 2.300,5 miljoen (2006: 2.028,6 miljoen). De gemiddelde looptijd bedroeg 6,7 jaar. 14

17 Ing. G.H.W. (Gerard) Groener MRE (1958) Ir. J.G. (Jan) Haars (1951) Lid Raad van Bestuur Corio N.V. Benoemingstermijn: 1 mei 2006 tot 1 mei CEO Corio Nederland Retail. Nederlandse Nationaliteit. Nevenfuncties: voorzitter van de Nederlandse Raad van Winkelcentra en bestuurslid van ULI Nederland. Lid Raad van Bestuur Corio N.V., CFO Benoemingstermijn: 1 mei 2007 tot 1 mei Nederlandse nationaliteit. Nevenfuncties: lid van de Raad van Commissarissen van Delta Lloyd N.V. alsmede voorzitter van de auditcommissie van Delta Lloyd N.V.. Looptijd van de leningen ( mln) > Overzicht leningen met inachtneming van swaps ultimo 2007 ( mln) vast variabel totaal % totaal Kortlopende leningen 13,7 79,9 93,6 4% Langlopende leningen 1.264,3 942, ,9 96% Totaal 1.278, , ,5 100% Percentage van totaal 56% 44% * Exclusief geactiveerde financieringskosten. De rentedekking bedroeg 3,3 (2006: 4,2). De door Corio aangegane kredietovereenkomsten voorzien in het algemeen in een minimum rentedekking van 2,2 met uitzondering van één lening waarvan het restantbedrag in 2008 wordt afgelost. Het uitstaande bedrag onder deze lening per 31 december 2007 is 13,6 miljoen. Corio jaarverslag

18 Dividend per aandeel ( 1) 2,70 2,60 2,50 2,40 2,30 2, ,10 De belangrijkste ratio s ultimo Leverage 34,0% 35,8% Gemiddelde interest op leningen in het 4e kwartaal 5,1% 4,3% Rentedekking 3,3 4,2 Gemiddelde looptijd 6,7 jaar 4,8 jaar Corio heeft met succes in maart 2007 een US Private Placement (USPP) geplaatst voor een bedrag van US $ 1,210 miljard (uitkomend op circa 920 miljoen na swaps) bij circa dertig institutionele beleggers. De looptijden variëren van zeven tot vijftien jaar. Rentegevoeligheid Het beleid van Corio is om tussen 1/3 en 2/3 van haar leenbehoefte vastrentend te financieren en een gemiddelde looptijd van haar financieringen na te streven van ten minste vijf jaar. Ultimo 2007 bedraagt het percentage vast rentende schuld 56%, vooruitlopend op de mogelijke schuldreductie ten gevolge van de verkoop van de kantorenportefeuille. Indien de variabele rente met 1% gestegen zou zijn op 1 januari 2008, dan is het theoretische effect op het directe resultaat voor het gehele jaar 10,2 miljoen negatief. Indien de rente gedurende 2008 geleidelijk met 1% stijgt dan is het theoretische effect 4,5 miljoen. Valutagevoeligheid Met uitzondering van de deelnemingen in Turkije vinden alle activiteiten van Corio plaats in eurolanden en de gerelateerde financiering is opgenomen in euro of geswapt naar de euro. Ter vermijding van ongewenste omrekenings verschillen werd ten behoeve van de financiering van de deelneming in Turkije een bedrag van US $ 190 miljoen opgenomen, waarbij de gerelateerde rentelasten de valutagevoeligheid van het directe resultaat beperken. Dividend en dividendbeleid De RvB stelt voor om over het jaar 2007 een dividend van 2,60 (2006: 2,53) per aandeel in contanten uit te keren, hetgeen een uitbetalingspercentage betekent van circa 85%. Het dividend wordt op 16 mei 2008 betaalbaar gesteld. De doelstelling blijft om een gestaag met de EU-15-inflatie stijgend dividend te realiseren, uiteraard binnen het geldende FBI-kader. Vooruitzichten Corio s vastgoedactiviteiten ontwikkelen zich positief, zoals tot uitdrukking komt in de huurgroei bij de vernieuwing, verlenging en de algemene indexering van huurcontracten, de in de komende jaren verwachte overdracht van pijplijn naar exploitatie, een verdere groei van de pijplijn en mogelijke nieuwe aankopen. De netto huuropbrengsten voor de retailportefeuille zullen in 2008 dan ook naar verwachting met tenminste 10% toenemen. Ontwikkelingen omtrent het afstoten van het grootste deel van Corio s kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille, kunnen op verschillende wijze impact hebben op het jaar 2008, hierdoor kan op dit moment nog geen uitspraak worden gedaan omtrent het te verwachten directe resultaat

19 Strategie Corio hanteert de volgende zeven strategische pijlers om haar doelstelling te verwezenlijken: 1 Ten minste 80% van de waarde van de portefeuille beleggen in winkels en winkelcentra; 2 Focus houden op dominante (relatief ten opzichte van hun verzorgingsgebied) winkelcentra; 3 De positie in de huidige vijf kernmarkten behouden of versterken; 4 Ontwikkelen van een nieuwe kernmarkt wanneer een goede uitgangspositie kan worden gerealiseerd door investeringen in winkelcentra, waarbij de voorkeur uitgaat naar een markt met groeipotentie; 5 Actieve benadering in de verschillende kernmarkten en regio s daarbinnen, door de activiteiten ((des)investeren, (her)ontwikkelen, revitaliseren) af te stemmen op de fase en (verwachte) ontwikkeling van de markt; 6 Hands-on management op centraal en lokaal niveau (local + -benadering) over de gehele waardeketen; 7 Integratie van Corio s Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO)-benadering in alle beslissingen die worden genomen bij het (her)ontwikkelen, investeren en managen van winkelcentra. Deze strategische pijlers moeten te allen tijde ingebed zijn in een solide financiële structuur en efficiënt gebruik van de sterke Corio-balans. Dankwoord Graag bedanken wij onze medewerkers voor hun enthousiasme en inzet die wederom hebben bijgedragen aan de goede performance van Corio. Utrecht, 26 maart 2008 De Raad van Bestuur Corio jaarverslag

20 Corio Top 10-waarde 2007 Ultimo (x mln) 1 341,4 Hoog Catharijne Utrecht, Nederland Inclusief kantoren 2 312,0 Campania Marcianise, Italië 3 298,3 Grand Place Grenoble, Frankrijk 4 291,2 Le Gru Turijn, Italië 5 253,5 Alexandrium I Rotterdam, Nederland Inclusief kantoren Totaal Corio Top , , ,4 18

21 Akmerkez GYO Istanbul, Turkije Corio s belang: 46,92% Mondeville 2 Caen, Frankrijk GrandEmilia Modena, Italië Maremagnum Barcelona, Spanje Globo Busnago, Italië 6 244, , , , ,4 Totale portefeuille in % % % % Corio jaarverslag

22 Aandeelhoudersinformatie en investor relations Communicatiebeleid Het doel van het investorrelationsbeleid van Corio is transparantie te verschaffen betreffende het beleid van de onderneming en de uitvoering daarvan door tijdig eenduidige, adequate en betrouwbare informatie aan het publiek te verstrekken. Zaken die invloed kunnen hebben op de koers van het aandeel zullen aan alle belanghebbenden en andere geïnteresseerde partijen gelijkelijk en gelijktijdig bekend worden gemaakt. De wetgeving is bij (de uitvoering van) het investorrelationsbeleid uiteraard de leidraad; vanaf 1 januari 2007 zijn alle (gedrags)- regels en condities die van toepassing zijn op alle partijen die op de financiële markten van Nederland actief zijn, evenals het toezicht hierop, ondergebracht in de Wet op het financieel toezicht (Wft). De financiële resultaten worden per kwartaal gepubliceerd. De analistenbijeenkomsten met de RvB naar aanleiding van de jaar- en halfjaarcijfers worden gewebcast en zijn te volgen op de website van Corio. Contact kan worden opgenomen via investor.relations@nl.corio-eu.com of +31 (0) Communicatie In 2007 zijn diverse roadshows gehouden voor beleggers in Europa en de Verenigde Staten. Tijdens deze roadshows werd ingegaan op Corio s resultaten, de strategie en de werkwijze. De presentaties van deze roadshows zijn te vinden op onze website. Gezien het toenemende belang van de website in onze communicatie met belanghebbenden en andere geïnteresseerde partijen wordt de website regelmatig aangepast en uitgebreid. De website (beschikbaar in zowel het Nederlands als het Engels) bevat naast uitgebreide informatie over Corio, de webcasts naar aanleiding van de jaar- en halfjaarcijfers, persberichten, nieuwsberichten en presentaties die gedownload kunnen worden. Al deze informatie blijft minimaal vijf jaar beschikbaar. Corio wordt gevolgd door een groot aantal analisten. De afdeling Investor Relations van Corio onderhoudt de contacten met deze analisten, waarbij uiteraard zorg wordt gedragen voor de gelijke behandeling van aandeelhouders, belanghebbenden en andere geïnteresseerden. Grote aandeelhouders Voor zover bij Corio bekend, is Stichting Pensioenfonds ABP de enige aandeelhouder die meer dan 5% van het aantal geplaatste aandelen in zijn bezit heeft. Het ABP heeft conform de nieuwe meldingsplicht bij de AFM op 1 november 2006 gemeld 36,59% van het aantal geplaatste aandelen in zijn bezit te hebben. ABP publiceert zijn belangen in beursgenoteerde bedrijven en vastgoedondernemingen en maakte aan Corio bekend dat zijn belang in de vennootschap ultimo ,88% betrof. Zodra een deelneming 5% of meer van het geplaatste kapitaal bedraagt, dient de aandeelhouder dit te melden. Vervolgens dient hij het opnieuw te melden zodra zijn deelneming een drempelwaarde (5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 40%, 50%, 60%, 75% en 95%) bereikt, overschrijdt of onderschrijdt. Dit kan het geval zijn als hij de beschikking krijgt of verliest over aandelen of door een toe- of afname van het geplaatste kapitaal van de vennootschap. De fiscale status Corio is een onafhankelijke gesloten beleggingsinstelling met veranderlijk kapitaal en opereert onder het regime van de fiscale beleggingsinstelling (FBI) in Nederland. Dit houdt in dat 0% belasting over de inkomsten in Nederland verschuldigd is. Daartegenover staan wel een aantal voorwaarden die de Nederlandse Wet op de Vennoot schaps belasting aan FBI s stelt. Onder meer moet een FBI binnen acht maanden na afloop van het boekjaar minimaal de gehele fiscale winst uitdelen. Het vreemd vermogen van een FBI mag niet groter zijn dan de som van 60% van de fiscale boekwaarde van haar onroerende zaken en 20% van de boekwaarde van de overige investeringen. Daarnaast zijn er beperkingen ten aanzien van het maximale percentage aandelen dat aandeelhouders in een FBI mogen houden, alsmede grenzen aan de aard van de activiteiten die een FBI mag ontplooien. 20

23 Als gevolg van de introductie van belastingtransparante structuren in andere Europese landen, waardoor het Nederlandse FBI-regime dreigt te verouderen, is in 2007 een tweetal wetsontwerpen aangenomen. Een FBI mag een voor de vennootschapsbelasting belaste dochtervennootschap oprichten die voor de Corio-portefeuille mag ontwikkelen en herontwikkelen. Als de herontwikkeling niet meer dan 30% van de fiscale WOZ-waarde van het object betreft, wordt de aan deze herontwikkeling gerelateerde waardestijging niet belast. Een niet in Nederland gevestigde vennootschap kan onder de nieuwe wet een maximaal belang van 45% in een FBI bezitten. Het tarief van de Nederlandse dividendbelasting over het door een FBI uit te keren dividend bedraagt sinds %. Afschrijving over de beleggingsportefeuille wordt beperkt tot het meerdere boven de WOZ-waarde. Eind 2004 heeft Corio N.V. voor het merendeel van haar beleggingen in Frankrijk voor het zogenaamde SIICregime geopteerd en per 1 januari 2005 vallen deze inkomsten onder een 0%-belastingtarief in Frankrijk. De aandelen van Corio N.V. staan genoteerd aan de Franse beurs. Het SIIC-regime kent ook een aantal randvoorwaarden. Voor Corio is in dit verband relevant dat een SIIC onroerend goed mag aankopen en ontwikkelen voor verhuur. Daarnaast moet de SIIC minimaal 85% van het van belasting vrijgestelde inkomen uitkeren voor het eind van het jaar volgend op het jaar waarin het inkomen is gegenereerd. Binnen twee jaar moet ten minste 50% van de van belasting vrijgestelde gerealiseerde vermogenswinst worden uitgekeerd. Het SIIC-regime is aan wijzigingen onderhevig naar aanleiding van opgedane ervaringen en praktijken. Met ingang van 1 januari 2007 is het SIIC-4 regime ingevoerd, dat stelt dat als een uiteindelijke aandeelhouder met een belang van meer dan 10% in Corio niet belastingplichtig is, de SIIC 20% belasting moet betalen over zowel de inkomsten als over de gerealiseerde vermogenswinsten. In Turkije heeft Corio een 46,92%-belang in een REIC (Real Estate Investment Company), waarin het winkelcentrum Akmerkez is ondergebracht. Een REIC-status in Turkije is grotendeels vergelijkbaar met een FBI, over de winsten in deze REIC hoeft geen belasting te worden betaald. Over de uitgekeerde dividenden in 2007 aan Corio werd geen bronbelasting ingehouden. Corio jaarverslag

24 Ingrid Prins, Investor Relations Manager aantal Koers en omzet aandelen Corio over 2006 en 2007 J F M A M J J A S O N D volume 2006 (aantal aandelen) slotkoers 2006 volume 2007 (aantal aandelen) slotkoers Voor haar resultaten in Spanje geldt een normaal lokaal vennootschapsbelastingtarief; vooralsnog zijn de fiscaal compensabele verliezen nog zodanig dat hierover geen vennootschapsbelasting betaald wordt. De Italiaanse belastingwetten zijn aan verandering onderhevig, waarbij er nog geen duidelijkheid bestaat over alle aspecten die dit betreft. Het aandeel Corio in 2007 Ultimo 2007 stonden er Corio-aandelen uit die in aanmerking komen voor dividend. Al deze aande len zijn vrij verhandelbaar waarmee de free float van Corio 100% is. Gebaseerd op de slotkoers van 55,40 ultimo 2007 was de marktkapitalisatie per die datum 3,7 miljard. Het aandeel Corio staat genoteerd aan Euronext Amsterdam en Euronext Parijs. Per 4 maart 2008 is het aandeel Corio opgenomen in de AEX-index. De wegingsfactor van het aandeel Corio in AEX Index bedraagt 0,7%. Het aandeel is opgenomen in indices zoals de EPRA-, de GPR- en de MSCI World-Index. De slotkoers ultimo 2007 van 55,40 is met 10,5% gedaald ten opzichte van de slotkoers van 61,90 ultimo 2006, terwijl het gemiddelde van alle dagelijkse slotkoersen in het (beurs)jaar steeg met 16,7 % van 52,38 in 2006 naar 61,08 over Op 22 februari werd de hoogste dagelijkse slotkoers in de geschiedenis van Corio bereikt van 75,19. De laagste slotkoers van 2007 bedroeg 49,95 op 30 juli. De gemiddelde dagelijkse omzet van het aandeel is in 2007 verdubbeld in vergelijking met 2006 naar een aantal van 350,634 (2006: ). 22

25 Financiële agenda februari 2008 nabeurs Jaarresultaten april 2008 Algemene Vergadering van Aandeelhouders 2 mei 2008 Ex-dividendnotering 16 mei 2008 Betaalbaarstelling dividend mei 2008 nabeurs Resultaten over het 1 e kwartaal augustus 2008 nabeurs Halfjaarresultaten november 2008 nabeurs Resultaten over de 1 e negen maanden 2008 Kostenratio Volgens de voormalige Nederlandse Wet toezicht beleggingsinstellingen, thans opgenomen in de hiervoor genoemde Wet op het financieel toezicht (Wft), moeten beleggingsinstellingen kostenratio s rapporteren. Dit is ingesteld om heldere en vergelijkbare informatie te geven over de kostenniveaus. Met ingang van 2006 en in overeenstemming met de Nadere Regeling gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft van de Nederlandse toezichthouder AFM wordt de kostenratio berekend als de totale kosten (exploitatiekosten, algemene kosten en belastingen), met uitzondering van de interestkosten, als percentage van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde over de laatste vijf kwartalen. Over 2007 bedroeg de kostenratio van Corio 2,23% ten opzichte van 2,78% in Dividend Corio keert één keer per jaar dividend uit. Het dividendbeleid van Corio is erop gericht om minimaal aan de FBIeisen te voldoen en afgezien van bijzondere omstandigheden het dividendniveau te handhaven en bij voorkeur met de gemiddelde inflatie in de eurozone te doen toenemen. Overeenkomstig het voorstel van de RvB, heeft de RvC van Corio voorgesteld over 2007 een dividend van 2,60 (2006: 2,53) per aandeel in contanten uit te keren, hetgeen een pay-outratio inhoudt van circa 85%. Hiermee komt het dividendrendement in 2007 uit op 4,2%, berekend over de slotkoers op 31 december 2006 en 4,3% over de gemiddelde koers in Op de AVA van 29 april 2008 vindt de vaststelling van het dividend plaats. Het dividend wordt op 16 mei 2008 betaalbaar gesteld. Corio jaarverslag

26 Bedrijfsactiviteiten Portefeuille Door de aankopen, investeringen en (voorgenomen) verkopen is gedurende het verslagjaar de focus nog meer komen te liggen op retail. Het aandeel retail in de portefeuille is toegenomen van 81% ultimo 2006 tot 83% ultimo In augustus 2007 is tevens de voorgenomen verkoop van de kantoren- en bedrijfsruimteportefeuilles in Nederland en Frankrijk aangekondigd. Naar verwachting zal deze transactie in de eerste helft van 2008 worden afgerond. De onroerendgoedportefeuille is ultimo 2007 als volgt over de kernmarkten verspreid: Nederland 42% (46%), Frankrijk 27% (25%), Italië 17% (15%), Spanje 8% (10%) en Turkije 6% (4%). De onroerendgoedportefeuille inclusief het Corio-aandeel in joint ventures (in Frankrijk en Italië) en deelne mingen (in Turkije) heeft zich als volgt ontwikkeld: Verhuurbaar oppervlak Theoretische jaarhuur Bezettingsgraad Waarde (x m 2 ) ( mln) % ( mln) Winkels ,8 279,7 97% 97% Kantoren ,7 72,9 93% 90% Bedrijfsruimten ,8 19,7 98% 95% Totaal ,3 372,3 96% 96% Investeringen in pijplijn 297* 259 Totaal ,3 372,3 96% 96% * Exclusief 55 miljoen verstrekte leningen voor Turkse projecten. Aan de winkelportefeuille is in 2007 circa m 2 bruto verhuurbaar oppervlak toegevoegd en een theore tische jaarhuur per 31 december van circa 36,1 miljoen. Dit betrof vooral de oplevering uit de pijplijn van winkelcentrum Campania in Caserta (nabij Napels), Italië; de acquisitie van een 49% joint venture-belang in winkelcentrum Citta Fiera in Udine, Italië; AdaCenter in Adapazeri, Turkije; een aantal units in winkelcentrum Charras in Courbevoie en een big box bij winkelcentrum Mondeveille 2 in Caen, Frankrijk. Deze objecten, die voor een totaalbedrag van circa 361 miljoen zijn verworven, zijn ultimo 2007 nagenoeg 100% verhuurd maar de ruimte is soms nog niet in gebruik genomen, zodat de fysieke bezettingsgraad van de nieuwe objecten varieert van 85% tot 100% ultimo De kantorenportefeuille is in 2007 met circa m 2 in bruto verhuurbaar vloeroppervlak afgenomen door het saldo van de verkoop van een kantoorobject aan de Prof. Meijerslaan 3 in Amstelveen, Nederland en de aankoop van een 30%-belang in kantoorobject Le Balzac in Courbevoie, Frankrijk van een van de partners in dit object. Na verwerving van de resterende 30% in het kantoorobject Le Balzac zal het project worden verkocht, evenals het kantoorobject Kupca-C, waarin het belang van Corio 40% bedraagt, beide gelegen in La Défense, Parijs. Per saldo is er 18,5 miljoen in kantoren geïnvesteerd in De bedrijfsruimteportefeuille is met m 2 afgenomen door de verkoop van het distributiecomplex gelegen aan de Transitoweg/Zeehavenweg in Moerdijk, Nederland voor een bedrag van 43,3 miljoen, hetgeen circa 20% boven de taxatiewaarde ultimo 2006 is. 24