Waarderingspercepties rond erfpacht

Transcriptie

1 Waarderingspercepties rond erfpacht jaargang Student: Joep W.J.N. Esser Bedrijf: Diephuis Partners B.V. Begeleider bedrijf: Jan H. Diephuic Begeleider BV: Prof. dr. Torn M. Berkhout MRE MRICS Universiteit Nyenrode Real Estate Center Versie: definitief

2 Voorwoord In het kader van de Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde dient gedurende de opleiding een Masterproof te woruen gescnreven ais afsruaeeronaercieei binnen de totaie opieiciing. Deze Masterproof moet betrekking hebben op een strategisch vraags.tuk dat binnen de eigen onderneming enlof branche actueel is ten einde een sterke koppeling te leggen tussen de studie en de eigen werkkring. De Masterproof behelst uitvoerig onderzoek dat dient uit te monden in een gedegen onderbouwd advies. Om mijn Masterproof zo goed mogelijk te laten aansluiten bij een vraagstulc dat "leeft" binnen de organisatie heb ik gekozen voor het onderwerp erfpacht. Dit onderwerp mag zich op dit moment in een warme belangstelling verheugen. Niet in de laatste plaats omdat de gemeente Rotterdam onlangs heeft besloten om dit fenomeen volledig af te schaffen. Hoewel ik in het begin soms twijfelde aan het praktische gehalte van dit onderwerp, werd mij gedurende het schrijven steeds meer duidelijk dat dit onderwerp leeft onder beleggers. IIc vond het belangrijk om met dit stuk een brug te kunnen slaan tussen theorie en de pralctijk. Deze masterproof is de afsluiting en Icroon op twee leerzame maar vooral oolc twee enorm leuke jaren. Het was soms bikkelen, oolc voor het thuisfront. Ik wil daarom met name mijn vrouw Martine bedanken voor haar tomeloze steun en vertrouwen in mij. Voor het schrijven van deze masterproof heb ik vele mensen gesproken waarvan ilc met name Gé Nibbering van FGH Expertise en Peter van Arnhem wil noemen en bedanken voor hun bijdragen. Daarnaast wil ik bij deze mijn begeleiders Prof. Dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS vanuit SBV, alsmede Jan H. Diephuis vanuit Diephuis Partners B.V. bedanken voor hun immer opbouwende inbreng. Joep W.J.M. Esser Amsterdam 26 juli 2003 Waardepercepties rond erfpacht 2 SBV/MRE

3 --p Inleiding 1-1 Probleemstelling Wat mij opvalt, is dat bij de bepaling van de waarde van onroerende zaken, nauwelijks rekening wordt gehouden met de invloed van het zakelijk recht erfpacht op de waarde van het vastgoed. Bij erfpachtcontracten waarbij periodiek canon wordt betaald wordt over het algemeen wel rekening gehouden met de invloed van erfpacht op de waardering. Bij erfpachtcontracten die zijn afgekocht wordt hier nauwelijl<s rekening mee gehouden. Een logische vraag derhalve: I Wat is de invloed van eens afgekocht erfpachtcontract op het rendement van commercieel beleggingsvastgoed. Daarnaast richt ik mij op de volgende subvragen: 1. hoe verloopt de waarde van een afgekocht erfpachtcontract volgens de literatuur; 2. hoe wordt vastgoed op erfpachtgrond in de praktijk gewaardeerd vanuit het oogpunt van de belegger, wordt dit anders gewaardeerd dan vastgoed op grond in volle eigendom; 3. welke perceptie heeft een belegger van vastgoed op erfpachtgrond; 4. welke waarde wordt gedurende de looptijd aan een dergelijk contract gegeven; 1.2 Doelstelling van de scriptie In deze scriptie zal ik antwoord geven op bovenstaande vragen. Daarnaast wil ik deze scriptie als basis laten dienen voor een brede(re) discussie onder beleggers over de wijze van het waarderen van beleggingsvastgoed op erfpachtgrond en trachten daar meer uniformiteit in te brengen. 1.3 Verantwoording en opzet van het onderzoek Achtereenvolgens behandel ik het juridische kader van erfpacht en vervolgens een kwantitatieve benadering. Voorts ga ik in op de hierboven genoemde hoofdvraag en subvragen, aan de hand van interviews bij een aantal beleggers. Uitgangspunt is altijd de belegger die opstallen in eigendom heeft op gronden die zijn uitgegeven in erfpacht. Vanuit die positie is dit onderzoek bedoeld en dient als zodanig gelezen en geïnterpreteerd te worden. Om het onderzoek overzichtelijk te houden heeft het onderzoek zich ten aanzien van de perceptie naar erfpacht en de waarderingsmethodieken gericht op 6 soorten beleggers in direct vastgoed. Dit behandel ik nader in hoofdstuk 9.1. Waardepercepties rond erfpacht 3 SBVJMRE

4 2 Samenvatting Het fenomeen erfpacht mag zich de iaatste jaren weer in een sterke beiangsteiiing verheugen. Deze belangstelling is zowel positief als negatief. Positief in de zin dat een aantal gemeenten, waaronder Rotterdam, maar ook Utrecht het erfpachtsysteem gaat afschaffen. Negatief omdat de belegger en de woningbezitter met name de laatste paarjaar geconfronteerd worden met het expireren van erfpachttijdvakken. Dit betekent vaak dat erfpachters substantiële canonverhogingen tegemoet kunnen zien. Mijn onderzoek is gericht op de vraag in hoeverre erfpacht van invloed is op het rendement van beleggingsvastgoed. Daarvoor heb ik een aantal berekeningsmethodieken onderzocht en een onderzoek gedaan middels interviews bij zowel particuliere als institutionele beleggers. Daarnaast heb ik een model ontwikkeld waarin ik aantoon dat erfpacht daadwerkelijk invloed heeft op rendement. De uitkomst van de interviews was dat beleggers eigen grond prefereren boven erfpacht, en dat er een grote verscheidenheid bestaat in perceptie van vastgoed op erfpachtgrond. De (korte termijn) particuliere belegger is sterk georiënteerd op de splitsingsmogelijl<heden binnen de context van de erfpachtvoorwaarden, de instituten en de lange termijn beleggers kijken meer naar de mogelijke uitbreidings- en bestemmingmogeliji<heden binnen de context van de erfpachtvoorwaarden. Een nog grotere verscheidenheid in perceptie van erfpacht blijkt uit het feit dat beleggers diverse methoden hanteren om de waarde van hun beleggingsvastgoed op erfpachtgrond te bepalen. Om goed de gevolgen voor het rendement op de investering te kunnen berekenen ben ik een warm voorstander van een uniforme berekeningswijze. Een aantal gangbare methoden om beleggingsvastgoed op erfpachtgrond te waarderen, waarbij de canon periodiek wordt betaald heb ik doorgerekend. De conclusie is dat er enorme afwijkingen zijn in de uitkomsten van deze methoden bij gelijke invoer. Beleggers erkennen dat het waarderingstraject voor erfpacht niet uniform is. Een enkele belegger is zelf een nieuwe waarderingsmethode aan het ontwikkelen om deze vervolgens op een breed vlak uit te wisselen met andere beleggers. De meerderheid van de geïnterviewde beleggers vond dat zij rationeel rekenden. Het probleem is echter dat de waardebepaling theoretisch gezien bij veel beleggers juist is, maar dat de "marl<tn een andere mening is toegedaan op het moment dat het vastgoed moet worden verhandeld. Kennelijk spelen emotionele factoren of strategische factoren een grote rol bij de uiteindelijke transactie. Mede aan de hand van de interviews heb ik een berekeningsmethodiek ontwil<l<eld voor de waardering van beleggingsvastgoed op erfpachtgrond, waarbij de erfpachtcanon is afgekocht. Uit de berekeningsmethodiek blijkt dat er een discrepantie bestaat in rendement op vastgoed op eigen grond en vastgoed op erfpachtgrond waarbij de erfpachtcanon is afgekocht. Naarmate de expiratiedatum van een erfpachtcontract dichterbij komt, wordt het verschil in rendement ten Waardepercepties rond erfpacht 4 SBV/MRE

5 opzichte van het rendement op vastgoed op eigen grond groter. Beleggers houden daar nauwelijks rekening mee. II< pleit er derhalve voor om deze rekenmethodiek te gebruiken, om zodoende uniformiteit te creëren en waardetechnisch rekening te houden met de gevolgen van de expiratiedatum van een afgekocht erfpachtrecht. Aanbevelingen 1. Ik stel voor om de waarderingsproblematiek van vastgoed op erfpacht op een breder vlak ter discussie te stellen. Deelnemers aan deze discussie zijn naast de beleggers (instituten, IVBN), de ROZ ook de (grote) taxatiekantoren. Met name de instituten die verplicht extern hun vastgoed laten taxeren hebben belang bij een uniforme waardering van erfpacht. Immers gebleken is dat de verschillende methodieken door elkaar gebruikt worden. In hoofdstuk 8 heb ik weergegeven welke consequenties dat heeft voor de waarde. 2. Om op een eenduidige manier met de waardebepaling van beleggingsvastgoed op erfpacht met afgekochte erfpacht om te gaan stel ik voor om mijn berekeningsmethodiek te gebruiken zoals die is beschreven in hoofdstuk 8.2. Hierbij wordt waardetechnisch rekening gehouden met de gevolgen van de expiratiedatum van een afgekocht erfpachtrecht. 3. In geval van waardebepaling van beleggingsvastgoed op erfpachtgrond met een jaarlijks te betalen erfpachtcanon stel ik voor om de methode van Rust te hanteren, zoals beschreven in hoofdstuk Dit is een relatief eenvoudige berekeningswijze. De uitgangspunten sluiten goed aan op de wensen van de belegger, namelijk dat zij de voorkeur geven aan het afkopen van erfpacht. Waardepercepties rond erfpacht 5 SBV/MRE

6 1 INLEIDING I PROBLEEMSTELLING D~F,LST~,L.I~ING VAN DE SCRIPTIE VERANTWOOI~I)ING EN OPZET VAN HET ONDERZOEK SAMENVATTING J WAT IS ERFPACHT (ALGEMEEN JURIDISCH KADER) RECHTEN VAN DE ERFPACHTER VERPLICH~INGEN VAN DE: ERFPACHTER E m-1~~ VAN í>e ERFPACHT DE MARKT VOOR GROND UITGEGEVEN IN ERFPACI-IT AT IS DE MARKT MARKTCONFORMITEIT EN F'INANCIELE REKENKUNIIE MOTIEVEN OM GROND IN ERFPACHT UIT TE GEVEN / Be.stuur-src.chtelijkr..tot'iaal.. ~izantschar~r~eliikc~ nzofir~vn Fiaanciclc motieven PRIJSONTWII<KELING VAN GROND KWANTITATIEVE UITGANGSPUNTEN VERBAND TUSSEN WAARDE EIGENDOMSRECHT EN ERFPACHTRECHT BETALINGS WIJZE ERFPACH'T Afkoop Afkoop canon eeuwirdurend Vaste cunorl ó.2.1 Gei'ndr.rrrrde canon Variabele inde.rering Overipr l~rslissinprn in de loop van het tijdvak DE FORMULE-VARIABELEN Discon~trrin~svoet Grond~~aarde R~c.stwanrrlc ó.3.4 Voorbeelden clinonb(~p~l1in.g WAARDEBEPALING VAN BEBOUWDE GROND METI-IODE 1 GRONDQUOTE METHODE: 2 WAARDE BEBCìIIWDE GROND = WAARDE ONKEBOlTWDE: GROND METHODE?I RESIDUELE WAARDEMETHODE ERFPACHTRECHT OP BEBOUWDE GROND WAARDEBEPALING BELEGGINGSVASTGOED GEBOUWD OP ERFPACHTGROND WAARDEBEPALING OP BASIS VAN EEN JAARLIJKS TE HETALEN ERFPACHTCANON Het model Tefl Havc~ Het model Rust De Bar-/Nitï/DCF method~ WAAIIDEBEPALING OP BASIS VAN EEN AFGEKOCHTE ERFPACHTCANON INTERVIEWS RELEGGERS '~YPE HELEGGERS RESLILTi\TEN VAN HET ONDERZOEK Ver.~(~heiilenheidper(~t~ptio var1 ei-acht Y.2.2 Wel of fliet helt,?, ~ r iri n vurtgoctl op er@ac.hr,qrolrci u Brzit i~n.st.qoctl op cr.fbilc.htg~orlcj Waardepercepties rond erfpacht 6 SBVIMRE

7 ').2.4 Acauisitiebcl~ld ten aanzicjn van i.vr.stpo~d or, rifj7cr(.ht<: r-oncl ').2.5 Wanrclerinp.~wii:e vastpoed op erfr, nchreroncl ().2.h Wiizixiag~n in +vaarderinz.rbeleid a 7 Voor- cn ïzi~deleii van crf~nclzt <).2.h' Waarrlrv~rsc.hi1 tussen cigcndom en erfprrclz~ ').2.Y Invlocil ertbacht op rendement Meetbaarl~eid van de afwijking rendrnierzt CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN l1 LITERATUU WLIJST BIJLAGE 1 BASISDOCUMENTEN TEN BEHOEVE VAN INTERVIEWS BWLAGE 2 REKENMODEL OP BASIS VAN AFGEKOCHTE ERFPACHTCANON Waardepercept~es rond erfpacht 7 SBV/MRE

8 4 Wat is erfpacht (algemeen juridisch kader) De regeling van erfpacht is te vinden in titel 7 van Boek 5 in het Burgerlijl< Wetboek. Erfpacht is een beperkt zakelijk recht, dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken (artikel 5185, lid 1 BW). In dit onderzoek wordt louter uitgegaan van de uitgifte van grond in erfpacht. Erfpacht kan alleen worden gevestigd door een eigenaar van een onroerende zaak op die onroerende zaak. Dit betekent dat een beperkt (zakelijk) gerechtigde geen erfpacht kan vestigen. De erfpacht ontstaat door vestiging en door verjaring. De duur van de erfpacht kunnen partijen zelf regelen in de akte van vestiging (artikel 5:86 BW). De erfpacht kan worden gevestigd voor een bepaald aantal jaren, voor eeuwig en voor onbepaalde tijd, met andere woorden tot wederopzegging. Indien in de akte van vestiging niets omtrent de duur is bepaald, betekent dit niet, dat de erfpacht eeuwigdurend is. De erfpacht zal, met inachtneming van de daaromtrent gegeven regels, opzegbaar zijn (Hof 's-gravenhage, 2 mei 1962, NJ 1963, 163). Is de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd, verstreken en heeft de erfpachter de onroerende zaak niet op dat tijdstip ontruimd, dan wordt de erfpacht in principe verlengd (artikel 5:98 BW). Verlenging vindt echter niet plaats, indien de eigenaar uiterlijk 6 maanden na verstrijken van de erfpachtduur doet blijken, dat hij haar als geëindigd beschouwd. De verlengde erfpacht kan door de eigenaar en erfpachter worden opgezegd met inachtneming van het daaromtrent bepaalde. 3.1 Rechten van de erfpachter a) De erfpachter heeft hetzelfde genot van de onroerende zaal< als een eigenaar. In de akte van vestiging kan evenwel anders worden bepaald (artikel 5:89, lid 1 BW) b) De erfpachter heeft recht op de vruchten van de onroerende zaak die tijdens de duur van de erfpacht zijn afgescheiden of opeisbaar geworden en verder op andere voordelen van roerende aard, die de zaak oplevert (artikel 5:90, lid 1 BW). De erfpachter krijgt daarvan de eigendom. In de akte van vestiging kan evenwel ander worden bepaald. c) De voordelen van onroerende aard, zoals waardestijging van de opstal komen aan de erfpachter toe, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. In de akte van erfpacht kán worden geregeld dat de voordelen van de onroerende zaak aan de erfpachter toebehoren. De erfpachter krijgt dan slechts de economische eigendom, tenzij deze regeling een opstalrecht inhoudt. Als er geen opstalrecht mogelijl< is, bijvoorbeeld omdat dit in de akte is uitgesloten, kan de erfpachter niet bij voorbaat de eigendom van de onroerende zaak verkrijgen, omdat levering van toekomstige registergoederen niet mogelijlc is (artikel 3:97, lid 1 BW). Waardepercepties rond erfpacht 8 SEVIMRE

9 In dit onderzoek zijn de nakomende rechten van belang aangezien het onderzoek zich richt vanuit het gezichtspunt van de belegger (de erfpachter dus); d) Voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald, Itan de erfpachter op de onroerende zaak gebouwen, werken of beplantingen aanbrengen. De erfpachter heeft de vrije beschikking over die gebouwen, werken en beplantingen. De erfpachter is geen eigenaar van de gebouwen, werken en beplantingen. Dit betekent dat hij geen recht van opstal kan vestigen, omdat een recht van opstal inhoudt her recht om in, op of boven een onroerende zaalt van een ander te gebouwen, werlten en beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen (artikel 5:101, lid 1 BW). De erfpachter kan geen recht aan een ander verlenen dat hij zelf niet bezit. Is het om welke reden dan ook gewenst dat een derde een recht van opstal verkrijgt, dan dienen zowel de eigenaar (van de grond en de daarop aanwezige gebouwen, werken en beplantingen) als de erfpachter daaraan mee te werken, daar zij op basis van een erfpachtcontract de zakelijke gerechtigden zijn. e) Uit de aard van de erfpacht, het zijn van een beperkt recht, kan de erfpachter de erfpacht geheel of voor een deel overdragen of toedelen of met een hypotheelt of ander beperkt recht belasten en in appartementsrechten splitsen. Voor de splitsing in appartementsrechten heeft de erfpachter zondermeer toestemming nodig van de eigenaar. In de altte van vestiging kan de bevoegdheid tot gehele of gedeeltelijke overdracht of toedeling van de erfpacht of van de, na splitsing ontstane, appartementsrechten worden onderworpen aan de toestemming van de eigenaar (artikel 5:91, leden 1, 2 en 3 BW). f) Het genot waarop de erfpachter recht heeft brengt niet mee dat de erfpachter oolt tot persoonlijk gebruik gehouden is. Het genot kan ook bestaan in huur- of pachtpenningen. De erfpachter is dan oolt bevoegd de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk te verhuren of te verpachten (artikel 5:94 lid 1 BW). In de akte van levering kan evenwel anders worden geregeld. Omdat hier niet spralte is van verhuur of verpachting van de erfpacht, maar verhuur of verpachting van de onroerende zaak, is de huur of de pacht in principe niet aan de duur van de erfpacht gekoppeld, indien de erfpachter bevoegd was tot verhuur of verpachting. Bij het einde van de erfpacht is de eigenaar dan ook aan die huur of pacht gebonden. Daarbij moet echter wel de redelijkheid en billijltheid in acht worden genomen. Het zou niet redelijk en billijk zijn om de eigenaar aan een huur of pacht te houden, waarbij (artikel 5:94, lid 2 BW): a. De tijdsduur van de huur langer is dan met het plaatselijk gebruilt overeenstemt en de eigenaar daarin niet heeft toegestemd; of b. Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW is verhuurd voor een langere tijd dan 5 jaar; of c. Verpachting is geschied voor een langere duur dan 12 jaar voor hoeven en 6 jaar voor los land; of d. De huur of de pacht is geschied op ongewone voor de eigenaar bezwarende voorwaarden. g) De erfpachter kan zijn recht tegenover een ieder handhaven door middel van goederenrechtelijke acties. Gaat het om acties ter veritrijging van een rechtelijke Waardepercepties rond erfpacht 9 SBV/MRE

10 uitspraak, die zowel het recht van de eigenaar als dat van de erfpachter betreft, dan is ieder van hen daartoe bevoegd, mits hij zorgdraagt dat de ander tijdig in het geding wordt geroepen (artikel 5:95 BW). 3.2 Verplichtingen van de erfpachter a) De erfpachter mag zonder toestemming van de eigenaar niet een andere bestemming aan de onroerende zaal< geven of een handeling in strijd met de bestemming van de onroerende zaal< verrichten (artikel 5:89, lid 2 BW). Deze verplichting beperkt het hiervoor in onderdeel sub a bedoelde recht op genot van de onroerende zaak. De toestemming kan reeds in de akte van vestiging zijn verleend, maar ook indien daarom wordt verzocht. In dat laatste geval mal de gegeven toestemming haar kracht verliezen, indien daarvan niet terstond gebruik wordt gemaakt. Het toestemmingsvereiste is gesteld, omdat bestemmingsverandering of een gebruik in strijd met de bestemming nadelig voor de eigenaar kan zijn. Hierbij kan worden gedacht aan waardevermindering van de onroerende zaak. Bij erfverpachtende gemeenten zal handhaving van de bestemming ook een publiek belang kunnen dienen. Daarbij kan worden gedacht aan instandhouding van landschapsschoon of noodzakelijke spreiding van de wijze waarop grond in een bepaald gebied wordt geexploiteerd. b) De erfpachter is verplicht alle gewone en buitengewone lasten die op de onroerende zaak drukken, te voldoen. Voorbeelden in deze zijn onroerende-zaakbelasting, rioolrecht en waterschapslasten. C) De erfpachter is verplicht de gewone herstellingen te verrichten als groot onderhoud. d) De erfpachter kan in de akte van vestiging de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar een canon te betalen. De canon kan slechts bestaan uit een geldsom en dus niet (zoals in het oude BW.) uit voortbrengselen of vruchten. De canon kan zijn een eenmalige betaling, een periodiek bedrag of een bedrag dat op regelmatig terugkerende tijdstippen moet worden voldaan (artikel 5:85, lid 2 BW). Canon is de tegenprestatie voor de vestiging van erfpacht. Deze tegenprestatie zal veelal bestaan uit de waarde van de onroerende zaak. Bevinden zich bij de vestiging op de onroerende zaak geen gebouwen en toebehoren dan zal de canon bestaan uit de grondwaarde. Deze grondwaarde zal veelal ofwel ineens worden betaald (afkoopsom) ofwel in jaarlijl<se bedragen. Bevinden zich op de onroerende zaak wel gebouwen, werken en beplantingen, dan zal de canon bestaan uit een vergoeding voor de grondwaarde en uit een vergoeding voor de gebouwen en dergelijke. Voor de vergoeding voor de grond zal als hiervoor worden gehandeld. Voor de vergoeding van de gebouwen en dergelijke zal op zichzelf op de zelfde wijze kunnen worden gehandeld als bij vergoeding van de grondwaarde. Veelal zal echter worden gekozen voor betaling van een bedrag ineens. Indirect kan de vergoeding ter zake van de vestiging van de erfpacht echter ook bestaan uit voortbrengselen of vruchten van de onroerende zaal< of uit een percentage van die voortbrengselen enlof vruchten. Artikel 5:90, lid 1 laat deze regeling uitdrukkelijk toe. Waardepercepties rond erfpacht 1 O SBV/MRE

11 3.3 Einde van de erfpacht De rechter kan de erfpacht wijzigen of opheffen wegens onvoorziene omstandigheden die van uien aard zijn, dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfpacht niet kan worden gevergd (artikel 5:91, lid 1 BW). Onder het oude BW bestond deze rechterlijke bevoegdheid niet. Zowel de eigenaar als de erfpachter kan de rechter om wijziging of opheffing verzoeken. Zowel de eigenaar als de erfpachter komt de bevoegdheid toe de erfpacht op te zeggen (artikel 5:87, leden 1 en 2 BW). Zij behoeven dit niet te bedingen. In de akte van vestiging kan hen deze bevoegdheid worden ontnomen. De eigenaar kan de erfpacht slechts opzeggen (artikel 5.87, lid 2 BW), indien: a) De erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen ; of b) De erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van een andere verplichting. Van beide opzeggingsgronden kan in de akte van vestiging niet ten nadele van de erfpachter worden afgeweken. In principe heeft de erfpachter bij het einde van de erfpacht recht op vergoeding van de waarde van de op dat moment aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hemzelf of zijn rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding zon overgenomen (artikel 5199, lid 1 BW). In de akte van vestiging kan de erfpachter dit vergoedingsrecht worden ontnomen (artikel 5:99, lid 2 BW), indien a) De in erfpacht gegeven grond een andere bestemming had dan woningbouw; b) De erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd; c) De erfpacht is geeindigd door opzegging door de erfpachter, of d) Voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht waren aangebracht en de erfpachter ze bij het einde van de erfpacht mocht wegnemen. Overigens zijn er geen gevallen bekend waarin de vergoedingsrecht wordt ontnomen. Is de erfpacht geeindigd door opzegging door de eigenaar op grond van een van de in artikel 5:87, lid 2 BW vermelde gronden, dan dient de eigenaar de erfpachter de waarde van de erfpacht te vergoeden (artikel 5:87, lid 2 BW). Van dit vergoedingsrecht kan niet worden afgeweken (artikel 5:87, lid 3 BW). Daarnaast lijkt de erfpachter recht te hebben op vergoeding van de gebouwen, werken en beplantingen, overeenkomstig artikel 5:99 BW. Wat precies onder de waarde van de erfpacht verstaan dient te worden, is niet duidelijk. Duidelijk is wel dat hierin niet begrepen is de waarde van de gebouwen en dergelijke, indien deze op grond van artikel 5:99 BW aan de erfpachter dient te worden vergoed. De vergoedingsregeling van artikel 5:99 BW geldt niet voor op 1 januari 1992 reeds bestaande erfpachten. Voor die erfpachten geldt slechts een vergoedingsrecht, indien dit recht in de erfpachtvoorwaarden is opgenomen'. j Inleiding Privaatrecht SBV-MRE opleiding jaargang Mr. H.l.M.Th. Breedveld c.s, 2001 Waardepercepties rond erfpacht 11 SBVIMRE

12 4 De markt voor grond uitgegeven in erfpacht Zoals reecis in de inleiding en in hoofdstulc 1 paragraaf i.l werd aangegeven is het uitgangspunt van dit onderzoek grond uitgegeven in erfpacht ten behoeve van het bouwen van opstallen welke door beleggers worden geëxploiteerd teneinde een rendement re behalen op geïnvesteerd vermogen. 4.1 Wat is de marlct De markt waarin erfpacht een rol speelt is vanuit de basis de grondmarkt. De grondmarkt kan verdeeld worden in deelmarkten. I<enmerlcend van de verdere onderverdeling is de mate waarin overdracht plaatsvindt van rechten en de tijdsduur waarvoor een transactie consequenties heeft. De markt en deelmarkten kunnen als volgt worden weergegeven2: Uit bovenstaand schema blijkt dat de marlct voor grond uitgegeven in erfpacht onder te verdelen is in erfpachtcontracten die eeuwigdurend zijn respectievelijk erfpachtcontracten die voor bepaalde tijd zijn afgesloten. Erfpachtcontracten die voor bepaalde tijd zijn afgesloten worden onderverdeeld in (nieuwe) contracten op basis van eerste uitgifte en contracten die aflopen en die al dan niet op basis van de erfpachtvoorwaarden opnieuw herzien worden en opnieuw worden afgesloten. De grootste en meest transparante deelmarkt is de markt van koop en verkoop van volle eigendom. Transacties vinden frequent plaats, er is in principe sprake van vrije marlctwerking en concurrentie en de transacties worden ingeschreven in de openbare registers. In afwijking van de vrije marktwerking blijken gemeenten bij eerste uitgifte van bouwgrond de vraagprijs over het algemeen eenzijdig vast te stellen en de markt hiermee te bei'nvloeden. 4.2 Marlctconformiteit en financiële rekenkunde De marktconformiteit op de grondmarkt kent twee invalshoeken. Enerzijds de financiële theorie, op basis waarvan de partijen op de markt zich zouden moeten gedragen. Anderzijds de constateringen van de feitelijke gedragingen van de marktpartijen. Het laatste geldt met name voor de houding van particuliere beleggers ten opzichte van beleggingcvastgoed op Economische grondslagen van grondbeleid, Kruijt C.S., 1992 Waardepercepties rond erfpacht 12 SBVIMRE

13 erfpachtgrond. Daarover later meer in hoofdstuk 9. De gemeente Amsterdam gaat uit van de fictie dat de door haar uitgegeven gronden in erfpacht, waarvan de canon voor 50 jaar wordt afgekocht, gelijk is aan de waarde van grond in volle eigendom. Dit is een belangrijk uitgangspunt, dat ook in hoofdstuk 8.2 weer terugkomt. Indien de werkelijke markt overeenkomt met de markttheorie dan zou het handelen conform de financiële rekenkunde en het feitelijke handelen aan elkaar gelijk moeten zijn. Er zijn verschillende uitgangspunten en er is sprake van marktimperfectie. Bij de markt voor grond dat in erfpacht is uitgegeven (dus ook beleggingsvastgoed op erfpachtgrond) waarbij ook of voornamelijk de gemeente als verkopende partij betrokken zi-jn, blijkt er verschil tussen de theorie en het feitelijk handelen te zitten. Met andere woorden: de grondprijs op basis van de door de gemeente Amsterdam gehanteerde fictie is kennelijk in sommige gevallen onderhandelbaar. Conclusie: financiële theorie en feitelijk handelen zijn niet aan elkaar gelijk met betrekking tot de prijspolitiek van de gemeente Amsterdam. Afhankelijk van de positie van de kijker noem ik dit verschijnsel grondpolitiek of machtsmisbruik. Let wel, dit geldt louter voor de grondmarkt. 4.3 Motieven om grond in erfpacht uit te geven Erfpacht is ontstaan in de Griekse oudheid als een gebruiksrecht en vergoedingssysteem c.q. eigendomserkenning door boeren die ruw land ontgonnen en gingen onderhouden. Feit is dat erfpacht zich tot op heden heeft weten te handhaven. Echter in Rotterdam en Utrecht is die houding zich aan het wijzigen, in die zin dat de politiek aldaar beslist heeft om erfpacht als zodanig grotendeels af te schaffen. In hoofdzaak is er een tweedeling in de aard van de motieven te maken. Het gaat om verschillende, al naar gelang van de tijdgeest van belang zijnde, bestuursrechtelijke, sociaal, maatschappelijke motieven of financiële motieven. Deze behandel ik hierna BestuursrechtelijI<e, sociaal-, maatschappelijke motieven Door grond te verkopen en de overdracht van de eigendom valt de aan de eigendom gekoppelde zeggenschap over het gebruik van de grond in principe weg. Dit effect kan, in beperkte mate, teniet gedaan worden door het in de koopakte opnemen van voorwaarden in de vorm van een kettingbeding, een erfdienstbaarheid of een kwalitatieve verbintenis. Kettingbedingen zijn van obligatoire, dus niet van goederenrechtelijke aard en moeten derhalve, met alle risico's van contractbreuk, steeds opnieuw bij de (ver)koop worden overgedragen. Een van de grote voordelen van de uitgifte in erfpacht is dat de in de akte van vestiging opgenomen algemene en bijzondere voorwaarden in het algemeen een kwalitatieve werking hebben. Dat wil zeggen dat zij niet alleen werken tussen eigenaar van de grond en de erfpachter, maar ook tegenover derden en bij het van rechtswege overgaan van het recht aan een derde. Voor gemeenten heeft erfpacht als voordeel dat erfpacht een instrument is om maatschappelijk gewenste ruimtelijke inrichtingsprojecten mogelijk te maken. In de algemene voorwaarden is in opzegging van de overeenkomst voorzien indien het in het algemeen belang geschiedt, dit Waardepercepties rond erfpacht 13 SBV/MRE

14 maakt onteigening overbodig. Ook geeft het mogelijkheden voor planverevening, het gelijkelijk verdelen van kosten en baten over de belanghebbenden. Als gevolg van het niet hoeven investeren in de aankoop van grond kunnen ook minder draagkrachtige bedrijven of particulieren een goed bestaan opbouwen. Bij de lopende erfpachtcontracten is dit prijsverschil overigens niet meer waarneembaar. In een meer moderne vorm wordt momenteel door middel van actief beleid met betrekking tot uitgifteprijzen getracht om de vestiging van sociaal- maatschappelijk gewenste bedrijvigheid te beïnvloeden, de grondpolitiek. Erfpacht is hier een sturingsinstrument Financiële motieven Door verl<oop van grond ziet de verkoper af van onvoorziene (onverwachte) stijgingen van de grondwaarde. Alleen de verwachte grondstijging is voorzien in de prijs van grond. De verwachte (voorziene) waardeontwikkeling van de grond is meestal gebaseerd op de verwachte inflatie. Hierop kom ik in hoofdstul< 5 terug. Deze waardestijgingen kunnen veroorzaakt worden door toenernende schaarste van grond, door het toestaan van een hoogwaardigere bestemming of door investeringen in de kwaliteit van de omgeving, ook fiscale regelgeving kan van invloed zijn. Verder doet de eigenaar bij verkoop van grond afstand van toekomstige inl<omsten voor het gebruik. Gemeenten gebruiken als argument voor de uitgifte van grond in erfpacht dat de waardestijging van grond de gemeenschap ten goede moet komen. Het is de gemeenschap die volgens deze theorie de waardestijging mogelijk maakt. Ook gebruiken gemeenten als argument voor uitgifte van grond in erfpacht het voorkomen dat speculanten bij veranderende bestemming van de grond met de winst gaan strijken. Ook deze waardestijging moet de gemeenschap ten goede komen, zo luidt de socialistische gedachte hierachter. De waardestijging van de grond kan door herziening van de canon worden ge'incasseerd. Het wordt zo voor partijen moeilijker om winsten te maken door grondspeculatie. Door de aan het gebruik gekoppelde canon en de periodieke herzieningen ervan blijft de inkomstenstroom voorhanden. Met deze gelden kan een gemeente extra beleid financieren. Conclusie: Voor veel gemeentelijke bestuurders zijn deze inkomsten een belangrijk argument geworden voor handhaving van erfpacht. Wanneer de financiële motieven vanuit de positie van de erfpachter worden bekeken, dan blijkt dat de meeste erfpachters financieel gezien de voorkeur geven aan eigendom, omdat toekomstige prijsstijgingen in zijn geheel toelcomen aan de eigenaar van de grond en omdat de eigenaar ten opzichte van de erfpachter niet gebonden is aan een strikte regelgeving, anders dan wat gebruikelijk is binnen de publiekrechtelijke regels. Er zijn echter ook voordelen voor erfpachters. Vooral de zakelijke erfpachter (bedrijven) plukt de vruchten ervan. Erfpacht geeft de erfpachter de mogelijkheid de grond "Off Balance" te financieren en van een permanente fiscale aftrek van de gebruikslasten (canon) gebruik te maken. Vaak kan er uit diverse betalingsvarianten worden gekozen worden voor die variant die het beste op de bedrijfsvoering aansluit. Dit laatste behoort sinds de invoering van de jongste erfpachtvoorwaarden 2000 in Amsterdam tot de mogelijkheden3. 3 De meest gestelde vragen over erfpacht in Amsterdam, Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam, 2002 Waardepercepties rond erfpacht 14 SEV/MRE

15 Prijsontwikkeling van grond Uitgebreid onderzoei< gebaseerd op actueie cijfers en specifiek op de grondmarkt gericht is niet voorhanden. Gijp constateert4 echter op basis van bewerkingen en interpretatie van grondprijsontwikkelingen, met als bron statistiek voor de bouwnijverheid, dat op de lange termijn een koppeling tussen inflatie en grondprijs bestaat. Ook onderzoek naar de ontwikkeling van vastgoedprijzen door Kruijts, Eicholtz, Opsteeg en Van Dalen leidt tot de conclusie dat op de lange termijn de prijzen c.q. de waarde en de inflatie gelijke tred houden. Op de kortere termijn zijn er echter aanzienlijke verschillen waarneembaar tussen grondwaardestuging en inflatie. Vooral de laatste decennia ligt de stijging van de grondwaarde boven de inflatie. Dit is het gevolg van de systematiek waarop gemeenten grond uitgeven. De gemeente Amsterdam baseert haar grondprijs op basis van de commerciële waarde. Deze waarde is gebaseerd op de markthuur. Daarnaast is de commerciele waarde afhankelijk van het aanvangsrendement dat op een projectjlocatie van toepassing is. Let wel, dit is het aanvangsrendement dat door de gemeente wordt gehanteerd. Vervolgens trekt men van dit quotient de bouwkosten en de bijkomende kosten af, waardoor de grondwaarde resteerth. De laatste twee jaren zien we daar echter een stabilisatie in als gevolg van de verslechterende economie7. Dat wil zeggen dat de markthuur stabiliseert en op sommige plekken zelfs daalt en de aanvangsrendementen stabiliseren of zelfs licht stijgen. Dit betekent dat hierdoor ook de grondprijzen zich stabiliseren. Dit blijkt uit een vergelijk tussen de Grondnota's 2002 en van de Gemeente Amsterdam. De grondprijzen voor de belangrijkste kantorenlocaties in Amsterdam zijn onveranderd gebleven. Dit betekent dat de snelle grondwaardestijging van de jaren hiervoor gedempd wordt door de stabilisatie van nu. Voorzichtig concluderend kan gesteld worden dat de grondwaardeontwii<i<eling op lange termijn de inflatie volgt. 4 De bepaling van de canon bij de herziening van het erfpachtrecht SBV, Gijp Economische Grondslagen van Grondbeleid, Kruijt, Grondprijzen voor Ikantoor & bedrijfslocaties van in erfpacht uit te geven grond, Gemeente Amsterdam, 2002 De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed 2003 Cijfers in perspectief, DTZ Zadelhoff, Nota Gemeentelijk Grondprijsbeleid 2002 en 2003, Gemeente Amsterdam, 2002, 2003 Waardepercepties rond erfpacht 15 SBV/MRE

16 6 Kwantitatieve uitgangspunten In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten beschreven waarop ae vaststelling van de waarde van erfpachtrecht op grond zonder opstal wordt gebaseerd. 6.1 Verband tussen waarde eigendomsrecht en erfpachtrecht Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. (artikel 5:1 lid 1 bw). Het geeft het vrije genot van een zaak en men kan daarover op volstrekte wijze beschikken (artikel 5:l lid 2 bw). Het verschil tussen het kopen van het eigendomsrecht en het verkrijgen van een erfpachtrecht is dat men in het eerste geval het gebruikrecht verkrijgt tot het oneindige en bij het laatste slechts tot het einde van het erfpachttijdvak (tenzij sprake is van eeuwigdurend erfpacht). Dit verschil komt in de waardering van het erfpachtrecht tot uitdrukking. Volgens o.a. Ankumg wordt de kapitaalwaarde van het erfpachtrecht op een gegeven moment aangegeven door de waarde van de grond (in vrije eigendom) op datzelfde moment, minus de verwachte waarde van de grond (verdisconteerd tot hetzelfde moment) aan het eind van het erfpachttijdvak. Gevolgtrekking hieruit is onder andere, dat de waarde van het erfpachtrecht voor een bepaalde duur nooit meer kan bedragen dan de waarde van de grond in volle eigendom. Indien dat recht wordt verkocht tegen een afkoopsom, dan moet die afkoopsom lager of gelijk liggen dan de grondwaarde. 6.2 Betalingswijze erfpacht De erfverpachter (gemeenten in het algemeen) kan op verschillende manieren de waarde van het erfpachtrecht over een bepaalde periode incasseren: 1. afkoop van de erfpachtcanon voor een bepaalde periode; 2. afkoop erfpachtcanon eeuwigdurend; 3. een vaste canon per jaar; 4. een geïndexeerde canon en 5. een canon met een variabele indexering Afltoop Bij afkoop wordt de vergoeding voor het erfpachtrecht over een bepaalde periode vooruit voldaan. Voor alle perioden, in de praktijk 50 of 100 jaar, geldt het voorgaande beschreven berekeningswijze; alleen de sommatieperioden verschillen. Bij het afkopen van een erfpachtrecht, geeft de gemeente de mogelijkheid uit handen om gedurende de looptijd de waardestijging, die van de verwachte ontwikkeling afwijkt, te incasseren. Met name in Amsterdam wordt de afkoopwaarde gebaseerd op de actuele waarde van de grond in volle eigendom. De erfpachter moet dus rekening houden met het feit dat de waarde van de grond aan het einde van de looptijd flink is gestegen, immers dan zal de erfpachter de dan geldende Waardebepaling erfpachtrecht SBV, Anl<um C.S., 1992 Waardepercepties rond erfpacht 16 SEVIMRE

17 grondwaarde (opnieuw) moeten betalen bij afkoop, of geconfronteerd worden met (nog) hogere erfpachtcanons Afkoop canon eeuwigdurend Ook bij eeuwigdurend afkoop van canon wordt de vergoeding voor het erfpachtrecht vooruit voldaan, zij het dat het hier cetirus paribus om eeuwige afkoop gaat. Wijzigt de erfpachter de bestemming van de opstal, of is de erfpachter voornemens om de omvang van de opstal te vergroten, anders dan toegestaan is in de erfpachtvoorwaarden, dan zal de canon opnieuw vastgesteld worden aan de nieuwe situatie. In dit geval zal de erfpachter over het algemeen een nieuw erfpachtcontract worden aangeboden, waarbij het de vraag is of dit onder gelijke voorwaarden zal geschieden. Maar vooral zal de erfpachter meer moeten betalen om gebruik te maken van zijn erfpachtrecht. Bij gewijzigde omstandigheden is eeuwigdurend dus niet eeuwigdurend Vaste canon Bij een vaste canon per jaar gelden dezelfde uitgangspunten als bij afkoop. Ook hier geldt dat de verdisconteerde waarde van alle canons tot het einde van het tijdvak niet meer mag bedragen dan de waarde van grond in eigendom. De grondslag voor de vaststelling van de canon is derhalve de waarde van het erfpachtrecht. In de huidige praktijk in Amsterdam wordt de canon vastgesteld door de grondwaarde op basis van het volle eigendom met het zogenaamde canonpercentage te vermenigvuldigen. Momenteel zijn dit de volgende percentages: 5%, 6,26% en 6,50% voor respectievelijk canon die jaarlijks worden geïndexeerd, canon die 10 jaar vast is en canon die 25 jaar vast is. Het percentage is gebaseerd op de reële rendementen (dus gecorrigeerd na inflatie) op staatsleningen met een risicotoeslaglo. De waarde van het erfpachtrecht wordt in Amsterdam echter niet herleid uit de grondwaarde bij vrije eigendom, maar op basis van 50 jarige afkoopsommen, die de gemeente in de markt kan realiseren. De afltoopsom bestaat uit de contante waarde van alle nog resterende canonbetalingen. Hierbij hanteert de gemeente Amsterdam de volgende formule. De schaduwgrondwaarde is de grondwaarde bij uitgifte vermenigvuldigd met het canonpercentage en vermenigvuldigd met de afkoopfactor. De hoogte van de afl<oopfactor wordt bepaald door rentepercentage dat voor de afkoopberekening wordt gebruikt en de periode waarover wordt afgekocht. Het rentepercentage voor de afkoopberekening wordt, net zoals de canonpercentages, elk kwartaal vastgesteld door het College en zijn via op te vragen. '0 De meest gestelde vragen over erfpacht in Amsterdam, Gemeentel~jk Grondbedrijf Amsterdam, 2002 geactualiseerd per 1 april 2003 geldend voor het 2. kwartaal van 2003 Waardepercepties rond erfpacht 17 SBVIMRE

18 Voorbeeld van het berekenen van een afkoopsom" Een erfpachter wil zijn canon afkopen voor de resterende 40 jaar van het tijdvak. Bij een afkooppercentage van 4,64% is de afkoopfactor de reciproke oftewel 18,673 Afkoopsom - canonpercentage x schaduwgrondwaarde x afkoopfactor Stel schaduwgrondwaarde - EUR Canonpercentage - 5,00% Afkoopfactor == I Afkoo~som: EUR x 5,00% x 18,673 = EUR I Gelndexeerde canon Het doel van de indexering is om de betaling van de erfpachtrechten niet gelijkmatig over de erfpachtperiode te spreiden, maar een afwijkende betalingswijze aan te houden. De erfverpachter (in de meeste gevallen de gemeente) wil hiermee een I<euzemogelijl<heid aan de erfpachter te geven om de te betalen canon af te stemmen op zijn liquiditeitspositie. Een voorbeeld is gegeven in hoofdstuk Voor de gemeente heeft dit betrekking op de wijze waarop zij de Icapitaalwaarde van de canon wil incasseren. Per saldo zijn de vaste canonstelling en de ge'indexeerde gelijk(zie hoofdstuk 4.3.4). Gekapitaliseerd zijn deze beiden gelijl< aan de waarde van het afgekochte erfpachtrecht. Reeds eerder werd gesteld dat in de waarde die een gebruiker aan de grond toekent al zijn verwachtingen over waardemutatie, bijvoorbeeld de te verwachten inflatie, zijn verwerkt. Uitdrukkelijk moet worden gesteld dat indexering niet hetzelfde is als het incasseren van inflatie. De verwachte inflatie is immers al in de marktwaarde opgenomen. Indexering heeft uitsluitend als doel de spreiding van de betalingen over de tijd te regelen. Dit beteltent dat bij aanvang van een erfpachtrecht in een ge'indexeerde canon de eerste jaren de canon lager dient te zijn dan in het geval van een vaste canon Variabele indexering Het is ook mogelijk bij aanvang van een erfpachtrecht niet uit te gaan van een vaste indexering, maar deze jaarlijks of vijfjaarlijks te herzien. Voor een variabele indexering kan worden gekozen als de gemeente de mogelijkheid wil behouden om op de actuele omstandigheden in te spelen. Dat betekent dat in de loop van het erfpachtrecht uitgegaan wordt van de feitelijke grondwaarde op tijdstip t in plaats van op t=o de vigerende verwachtingen over wat op t-t zou gebeuren. De verpachter, bijvoorbeeld de gemeente, kan dan een canon laren betalen die van de op t=o verwachte canon afwijkt. Als bijvoorbeeld het feitelijk verloop van grondprijzen sneller gaat dan op t-o werd verwacht, dan kan de verpachter, dus de eigenaar van het blote eigendom hiervan profiteren. Dit betekent dat de gemeente gebruik kan maken van een ge'indexeerde canon boven het vastgestelde vaste canonpercentage of vaste indexering, waarbij rekening wordt gehouden 1' De meest gestelde vragen over erfpacht in Amsterdam, Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam, 2002 Waardepercepties rond erfpacht 18 SBVIMRE

19 met het verschil tussen het werkelijke inflatiepercentage en het van tevoren veronderstelde percentage. Daartoe dienen in de loop van de erfpachtperiode beslissingen over de hoogte van de canon (over de indexering dus) te worden genomen. Uitgangspunt blijft steeds dat bij aanvang van het recht de contante waarde van de canons (hetzij een gelijkblijvende hetzij een geïndexeerde) niet meer bedraagt dan de afkoopsom. Tevens wordt wederom verondersteld dat bij aanvang van het recht (t=o) een grondwaarde bekend is waarin de verwachtingen verdisconteerd zijn die de markt op dat moment heeft over de stijging (of daling) van de grondwaarde en de inflatieverwachting Overige beslissingen in de loop van t-iet tijdvak Er is een aantal situaties dat ertoe zal leiden dat het bestaande erfpachtcontract aangepast moet worden. Een dergelijke aanpassing gaat bijna altijd gepaard met een verhoging van de canon. Het gaat om: e canonherziening einde tijdvak de herziening bij een bestemmingsveranderingen het verzoek om in de loop van een tijdvak de canons af te kopen. 6.3 De formule-variabelen Zowel vanuit de erfpachter gezien als de erfverpachter bezien is de waarde van een erfpachtrecht naast de looptijd afhankelijk van drie variabelen, namelijk de gehanteerde disconteringsvoet, de grondwaarde en de restwaarde. Op elk van deze variabelen ga ik hierna op in Disconteringsvoet Vraag bij de vaststelling van een canon of een afkoopsom is welke disconteringsvoet moet worden gehanteerd. Hiervoor zijn twee benaderingen denkbaar. In de eerste plaats kan aansluiting worden gezocht bij een veel gebruikte methode, namelijk door de werkelijke rentevoet op langlopende staatsobligaties te nemen en deze te verhogen met een risico-opslag. Het probleem hierbij is hoe groot de risico-opslag moet zijn. Het enige dat daarvan kan worden gezegd is dat grond tot op heden een betrekkelijke veilige investering is geweest. De toeslag zou vanuit deze optiek beperkt kunnen worden tot 1 a 2%, hetgeen in Amsterdam gebruikelijk is, afhankelijk van de canonvorm.12 Of dit ook in gelijke mate voor de toekomst zal gelden is evenwel de vraag. Het kan zijn dat door ruimtelijk ingrijpen van de overheid door middel van ruimtelijke nota's, planologische kernbeslissingen en dergelijke en het daaruit voortvloeiende parkeer- en vestigingsplaatsbeleid op planologisch ongewenste locaties, het risico element toeneemt. De tweede benadering is het aanhouden van de disconteringsvoet die voor vergelijkbare beleggingen wordt gehanteerd. Wat een vergelijkbare belegging is valt moeilijk aan te geven, aangezien het hier gaat om een markt die de gemeente maakt voor uitgifte van gronden in erfpacht. Wellicht een belegging in bebouwd onroerende zaken met een lange levensduur, zoals l2 Erfpacht in Amsterdam De meest gestelde vragen over erfpacht, juni Waardepercepties rond erfpacht 19 SBVIMRE

20 commerciële huurwoningen of kantoorgebouwen. Het totale rendement op onroerende zaken is echter geen duidelijk marl<tgegeven. Op de vastgoedmarl<t wordt daarom doorgaans gerekend met het aanvangsrendement, dat wel een marl<tgegeven is. Het aanvangsrendement is het rendement dat een belegger eist met de verwachte waardeontwikl<eling van de onroerende zaken. Als een belegger een grote waardegroei verwacht, is hij bereid zijn aanvangsrendement lager te stellen. Een aanvangsrendement is in deze zin iets anders dan een disconteringsvoet. Een bijkomende vraag is of de te hanteren disconteringsvoet hetzelfde moet zijn onder alle omstandigheden. Volgens de eerste benadering zou door de gemeente met verschillen in beleggingsrisico, dus het risico dat de waarde van de grond voor de gemeente in negatieve zin beïnvloed wordt, rekening kunnen worden gehouden. Er valt iets te zeggen over de uitspraal< dat het risico voor de gemeente groter is bij de eerste uitgifte en bij herziening na bestemmingsverandering, dan bij een herziening, heruitgifte of conversie. Herziening is in feite een voortzetting van de bestaande situatie. Het is te overwegen of dat verschil in risico groot genoeg is om in de disconteringsvoet te worden opgenomen. In de praktijk blijkt dat het hanteren van een disconteringsvoet die gebaseerd is op een risicoloze staatslening plus een risico-opslag de voorkeur geniet bij de Gemeente Amsterdam. II< vind dat de risico-opslag minimaal moet zijn, want in hoeverre is hier überhaupt sprake van een risico als die risico's immers al bij de erfpachter liggen? Grondwaarde De canon c.q. afkoopsom wordt op basis van de waarde van het eigendomsrecht op een desbetreffende perceel, bepaald. Bij de vaststelling van deze waarde doen zich enkele moeilijkheden voor. Bij de eerste uitgifte (onbebouwde grond) zou de taxatie van de grondwaarde op objectieve wijze moeten plaats vinden. Men I<ijl<t naar de transactieprijzen van vergelijkbare percelen of men schat de residuele waarde van het perceel. OOI< bij een herziening vanwege een bestemmingsverandering, die sloop noodzakelijk maakt, is de grondwaarde vast te stellen op basis van de residuele grondwaardemethode Restwaarde De derde component van de methode ter bepaling van de waarde van het erfpachtrecht is de verwachte grondwaarde in volle eigendom op het einde van het tijdvak. In hoofdstuk 5 is de voorzichtige conclusie getrokken dat de grondwaarde jaarlijks met de inflatie stijgt Voorbeelden canonbepaling Aan de hand van een aantal vereenvoudigde voorbeelden zal ik de canonbepaling toelichten Verder zal ik de invloed van variërende voorwaarden inzake de betalingswijze op de aanvangscanon en het aanvang canonpercentage weergeven. Waardepercepties rond erfpacht 2 O SBV/MRE

21 Uitgangspunt is dat de prijs van erfpacht gelijk is aan de afkoopsom van de toel<omstige canonbetalingen (zoals hiervoor beschreven is). Het rendement en de afl<oopsom is dus in alle gevallen gelijk. De enige variabele is de wijze van betaling van de canon. Ik heb drie opties uitgewerkt: 1. een jaarlijks met de inflatie stijgende canon; 2. een vijfjaarlijks met de inflatie stijgende canon; 3. een gelijk blijvende canon. Betaling canon endementseis IRR 6,5% Looptijd (n) 50 jaar 2% per jaar jaarlijks, einde jaar, m.u.v. afkoop De formule voor de berelteningen: n- l Grondprijs = C Canon(1 +iy t o (l+irr)t Dit overzicht laat zien dat een geïndexeerde canon vanwege de lagere aanvangscanon voor de erfpachter aantrekkelijker lijkt dan een vaste canon. De erfpachter heeft in ieder geval met de hier getoonde opties de keuze en de mogelijkheid om de canon aan te passen aan zijn persoonlijlte liquiditeitspositie, zonder zichzelf te kort te doen. Zoals reeds eerder genoemd, wordt in Amsterdam de erfpachter deze keuze tegenwoordig aangeboden. Dit hoofdstuk heeft duidelijk gemaakt welke soorten erfpachtcanon er bestaan. Bovendien heb ik aangegeven hoe deze verschillende soorten canons berekend worden. In de volgende hoofdstukken ga ik in op de waardebepaling van bebouwde grond en van beleggingsvastgoed op erfpachtgrond. Waardepercepties rond erfpacht 2 1 SBV/MRE