Verslag Workshop Meerkost/meeroppervlakte van aanpasbaar bouwen Vlaams Netwerk Toegankelijk Bouwen

Transcriptie

1 Verslag Workshop Meerkost/meeroppervlakte van aanpasbaar bouwen Vlaams Netwerk Toegankelijk Bouwen Woensdag 07 November 2012 Te Brussel, WTCB, Kantoren Poincaré om 14u00 Aanwezig: Broeders Mieke (MB) Enter Danschutter Stefan (SD) WTCB Deboutte Peter (PD) In-Ham Decuypere Ruben (RD) WTCB De Raeymaeker Ivo (IDR) KOC/VAPH Desmyter Jan (JD) WTCB Knevels Hannelore (HK) VMSW Polders Kathleen (KP) Enter Vrijders Jeroen (JV) WTCB Verontschuldigd: Metlitzky Nadine Factus 2 Institut 1. KORTE TOELICHTING BIJ HET DOEL VAN DE WORKSHOP De workshop wordt georganiseerd binnen het EFRO-project Vlaams Netwerk Toegankelijk Bouwen, waarin verschillende doelstellingen geformuleerd werden. Voor het gedeelte onderzoek werd beslist om het onderwerp toegankelijkheid & energiezuinigheid meer in detail te bekijken. Twee deelaspecten werden gedefinieerd: Welke bijkomende oppervlakte is noodzakelijk voor een toegankelijke, aanpasbare woning en is daar een (theoretische) bijkomende kost naar energieverbruik mee verbonden? Toegankelijkheid schrijnwerk versus U-waarde en luchtdichtheid Deze workshop had tot doel ondersteuning te bieden voor de eerste vraagstelling, maar tegelijk ook te kijken naar een methodiek voor de bepaling van de meerkost/meeroppervlakte voor een toegankelijke aanpasbare woning, die dan eventueel ook toepasbaar zou kunnen zijn binnen andere projecten: CALA Construire et rénover avec l adaptabilité ( in opbouw) VIS-traject Omkaderd Thuiswonen ( in opbouw) Alle presentaties/documenten die tijdens de workshop aan bod kwamen zijn toegevoegd als bijlage aan dit verslag. Actoren uit de privésector zijn niet aanwezig op deze workshop, hoewel zij ongetwijfeld ook zinvolle informatie kunnen aanleveren werd beslist om te starten met organisaties die reeds iets gepubliceerd hebben over het onderwerp. PAGE 1

2 2. DRIE PRESENTATIES VMSW Aanpasbaar bouwen, kostprijs? Bijlage 1 PD: Grond- en pandenbeleid? Het Decreet grond- en pandenbeleid (2009): Moet een inhaalbeweging tot stand brengen in het aanbod sociale woningen Het precieze aantal is afhankelijk van de omstandigheden en de gemeente waarover men spreekt Het is een wettelijke verplichting De te realiseren woningen moeten beantwoorden aan de criteria van de VMSW SD: criterium bemeubelbaarheid? Het criterium bemeubelbaarheid wordt nog steeds gehanteerd bij de kwaliteitsbeoordeling van woningen. Zeker bij aanpasbare/aangepaste woningen vormt dit een belangrijk aandachtspunt. Het doordenken op plannen is essentieel en bij voorkeur in een vroeg stadium. Op die manier kan de toegankelijkheid en bemeubelbaarheid van de verschillende wooneenheden geoptimaliseerd worden binnen een bepaalde context. Er wordt binnen VMSW een onderscheid gemaakt tussen rolstoelbezoekbare woningen, aanpasbare woningen en aangepaste woningen, waarbij binnen die laatste nog eens het onderscheid wordt gemaakt tussen wonen voor ouderen en wonen voor personen met een specifieke handicap. Het is de bedoeling dat de aanpasbare woningen kunnen mee-evolueren met de noden van de gebruikers, maar met bepaalde restricties (vb. rolstoelbezoekbaar toilet). De oppervlakte normen maken een verhoogde woningoppervlakte, in functie van aanpasbare woonvormen mogelijk met 15 à 20 % (afhankelijk van woninggrootte). Uit de praktijk en op basis van simulatiegegevens blijkt dat die bijkomende oppervlakte gemiddeld 8% bedraagt. De aanpasbare woningen zijn meestal van het type 1/2 of 2/3, wat dus betekent dat vooral bij de kleinere woontypes gekozen wordt voor aanpasbare oplossingen. MB: Zijn er bepaalde quota voor dergelijke woningen? Dergelijke quota worden niet opgelegd door de VMSW, wel wordt er sensibiliserend gewerkt. Sinds de publicatie van C2008 Concepten voor sociale woningbouw is er wel een stijging merkbaar en een groeiende bewustwording. Hiervoor verwijs ik naar cijfermateriaal uit het antwoord op parlementaire vraag: Met als belangrijkste cijfers: Het aandeel aanpasbare woningen binnen de ingediende projecten is gestegen van gemiddeld 2,4% in de periode tot 5,3% in de periode Voor de projecten ingediend in de loop van is hun aandeel zelfs verdubbeld tot bijna 12%. De gemiddeld voorziene meeroppervlakte t.a.v. een niet aanpasbare woning vertoont een opvallende daling in de recentere projecten, hetgeen er op kan wijzen dat rationeler omgesprongen wordt met de benodigde extra ruimte. Deze cijfers zijn de totalen voor nieuwbouw en renovaties. MB: Werd jullie advies gevraagd bij het besluit voor assistentiewoningen? Er werd feedback gevraagd, maar in een laat stadium. De geformuleerde opmerkingen van de vmsw werden echter niet verwerkt in de regelgeving. De oppervlaktenormen voor assistentiewoningen worden vermoedelijk bepaald vanuit de sector van rust- en verzorging/woonzorgcentra. De gehanteerde oppervlaktes zijn te klein om te voldoen PAGE 2

3 aan de criteria van een aangepaste woning. Een oppervlakte van 40 m² + bijkomende aangepaste sanitaire cel, is lager dan de oppervlaktenormen die de VMSW hanteert voor zijn woningen. Men ziet geen tegenstrijdigheden tussen de VMSW-criteria en de eisen die gelden voor assistentiewoningen, maar het gevolg is wel dat de sociale assistentiewoningen groter zullen zijn dan de niet-sociale assistentiewoningen... De vraag kan gesteld worden of de andere assistentiewoningen wel aangepast kunnen zijn gezien de kleine oppervlakte Dit wordt beaamd door MB (Enter vzw). Welke vormen van aanpasbaarheid komen frequent voor? Woningen waar van bij de start de ruimte voorzien wordt voor een extra kamer op het gelijkvloers komt voor (zie voorbeeld type 3/4 type 4/6). Dit is uiteraard enkel van toepassing voor grotere woningtypes (en minder frequent). Dergelijk woningen hebben als meerkost dat zowel op de begane grond als op de verdieping een sanitaire cel dient voorzien te worden en de vmsw vraagt een apart bezoekerstoilet op het gelijkvloers. Een toilet kan geïntegreerd worden in de badkamer voor woningen tot 3 inwoners (type 2/3) en waarbij de woning op 1 niveau gesitueerd is. Een garage ombouwen tot slaapkamer en sanitair wordt nagenoeg niet gedaan. Het is belangrijk om te kiezen voor open planconcepten die een verhoogde aanpasbaarheid toelaten, waarbij de structuur van het gebouw voldoende mogelijkheden toe laat, zodat men met beperkte middelen en ingrepen de woning kan aanpassen aan de noden van zijn bewoner. Vooral bij renovaties zijn de kosten voor aanpassingswerken achteraf vaak erg hoog. Sommige projecten lenen zich gemakkelijker tot aanpassing dan andere. Belangrijke vraag hierbij is de keuze renovatie versus vervangingsbouw, waarbij in het laatste geval vaak een vermindering van het aantal wooneenheden ontstaat. De bouwmaatschappijen behouden liefst het aantal woningen gezien de hoge woningnood. Verder zit je ook vaak met moeilijke percelen, percelen met vervuiling, inbreidingsprojecten met strikte omgevingsparameters, Het is belangrijk om het rendement van bepaalde percelen te optimaliseren, zo kan je door woningen wat smaller en dieper te maken misschien net één bijkomende woning creëren op dezelfde oppervlakte, met minder restruimte. Dit maakt soms het verschil of een woningbouw project rendabel is of niet. (i.f.v. de grondprijs) JD: Het wordt moeilijk om tegelijk aan alle bouwvereisten gelijktijdig te voldoen We gaan steeds hogere eisen stellen aan onze gebouwen: akoestiek, toegankelijkheid, luchtdichtheid, brandveiligheid, en de bouwkundige vertaling daarvan wordt steeds complexer, waardoor het moeilijk wordt om enerzijds op alle eisen optimaal te scoren en anderzijds om het geheel nog betaalbaar te houden. Een goed ontwerp en een goede uitvoering vereisen een goede ontwerper en een goede aannemer en dus ook een verhoging van de kostprijs. Binnen WTCB wordt momenteel nagedacht over prestatieniveaus (A/B/C/D) voor bouwdetaillering voor verschillende karakteristieken, tijdens een studiedag voor FABA (sectororgnaisatie voor aannemers 6/11) werd deze aanpak voorgesteld en besproken, toegankelijkheid is één van de karakteristieken KOC Meerkosten nieuwbouw Bijlage 2 In 2006 werd deze studie uitgevoerd om de meerkosten te kunnen bepalen bij de realisatie van een nieuwbouwproject en een vergelijking te maken tussen een rolstoeltoegankelijke ruimte (gewone rolstoel & elektrische rolstoel) en een niet-rolstoeltoegankelijke ruimte. Bij de bepaling van de bijkomende kost wordt zowel gekeken naar de bijkomende oppervlakte als de bijkomende uitrusting die noodzakelijk is. De prijzen in het document zijn niet geïndexeerd, op basis van de oppervlakte en de bijkomende uitrusting kan een meerprijs bepaald worden. Dit resulteert in een tabel met meerprijzen en daarnaast een refertebedrag voor die bepaalde kostenpost. Het refertebedrag is een maximum voor de tegemoetkoming, een tegemoetkoming voor de meerkost van een nieuwbouw kan worden aangevraagd bij het VAPH. Het document blijkt in de praktijk goed inzetbaar en praktisch in gebruik. Verder stelt men vast dat de meerkost nihil wordt voor grotere woningen. PAGE 3

4 WTCB Uitleg bij een aanpak in Duitsland Bijlage 3 In deze presentatie werd een toelichting gegeven bij twee aanpakken die gehanteerd worden door een Duits studiebureau/architectenbureau Factus 2 Institut. In een eerste aanpak wordt een methodiek voorgesteld om de meerkost te bepalen voor een bepaald gebruikersprofiel (enigszins analoog met het onderscheid gewone rolstoel/elektrische rolstoel in het rapport van KOC), in de tweede benadering wordt de vraag gesteld of de realisatie van een toegankelijke woning (in een bepaalde context) voor de bouwheer een goede investering is (terugverdieneffecten). Beide methodieken worden verduidelijkt aan de hand van een berekeningsvoorbeeld, waarbij wel wordt uitgegaan van zeer grote woningoppervlaktes. Benadering 1 wordt geïllustreerd aan de hand van een gezinswoning, waarbij de persoon in kwestie (gebruikersprofiel) iemand in een rolstoel is, die blijvend aan alle gezinsactiviteiten moet kunnen deelnemen. Men gaat er van uit dat alle ruimtes blijvend moeten kunnen worden gebruikt, zoals dit geldt voor de overige leden van het gezin.. De vertrekbasis is dus een woning die inzake toegankelijkheid beantwoordt aan de noden van het gebruikersprofiel, en waarbij men de meeroppervlakte/ meerkost gaat bepalen voor dit specifieke profiel (o.m. in het kader van financiële tegemoetkoming voor woningaanpassing). Hieronder enkele bemerkingen bij de voorgestelde aanpak: 1. De methodiek is bewerkelijk en omslachtig 2. Veel zaken zijn op te lossen in het ontwerp, via een goed ontwerp kan men architecten sturen naar meer toegankelijke aanpasbare oplossingen en in functie van de context de meest optimale oplossing voorstellen. Criteria vastleggen voor een goed ontwerp blijft uiteraard een uitdaging, maar de hier voorgestelde aanpak is zeker in het kader van toegepaste kwaliteitscontrole te complex 3. De aanpak is niet correct, de oppervlakte die berekend wordt is geen meeroppervlakte, want reeds aanwezig in de woning. Anderzijds zal door de toegenomen opstelruimtes en circulatieruimtes de inrichtbaarheid/bemeubelbaarheid van de woning mogelijks verminderen. Aanpak VMSW: bijkomende oppervlakte wordt bekeken voor de totale woning en daarnaast wordt het kwaliteitsaspect bemeubelbaarheid, minimale doorgangen, opstelruimtes en manoeuvreerruimtes gecontroleerd voor de aanpasbare en aangepaste woningen. 4. Grotere woningen zullen een grotere meeroppervlakte en daaraan gekoppelde meerkost geven. Het ontwerp zal een grote invloed hebben op het bekomen resultaat, het is misschien zinvol om voor verschillende woninggroottes en woningontwerpen de methode eens toe te passen en te kijken welk resultaat dit oplevert. In een tweede methode worden criteria gedefinieerd om de economische investering in een toegankelijke woning te verantwoorden. Is het binnen een bepaalde context (gemeente, wijk, ) economisch te verantwoorden om een meerkost van 20% (bouwkost + nevenkosten) te investeren in een bouwproject. De meerkost van 20% is een uitgangspunt (wordt dus niet gedetailleerd berekend als in voorgaande methode) en is gebaseerd op de regelgeving in bepaalde Bündesländer waar 20% wordt vooropgesteld als redelijke meerkost. Twee zaken worden geëvalueerd om een investering te beoordelen: 1. Rentabiliteitsbeoordeling na 1 jaar 2. Vastgoedwaarde bij verkoop Beide evaluatie-criteria zijn sterk gekoppeld aan de huurprijs van de woningen, zo is het uitgangspunt (in het uitgewerkt voorbeeld) dat de huurprijs stijgt van 5,00 /m² tot 6,50 /m² voor een toegankelijk appartement. De waarde van 5,00 /m² is gebaseerd op gegevensverzameling bij verschillende instanties/statistische gegevens, de waarde van 6,50 /m² is gebaseerd op de ervaring van de auteur van de publicatie. Zowel qua aanpak als gehanteerde cijferwaarden kunnen we eventueel kijken bij private ondernemingen/ bouwpromotoren, hoe zij dit aanpakken. Noot: Aansluitend bij de vergadering heb ik de eerste methodiek toegepast op de woning type 1/2 uit de presentatie van HK (slide 17) zie bijlage 4. PAGE 4

5 Conclusies: 1. Het betreft een woning type 1/2, oppervlakte 70,50 m² = 62 m² (maximale WO voor type 1/2) + 3,5 m² (berging) + 5 m² (meeroppervlakte) 2. Bij berekening volgens hierboven beschreven methode, meeroppervlakte: 9,02 m² 3. De bepaling van opstelruimtes is eenduidig (op basis van DIN ), de bepaling van circulatieruimtes is minder eenduidig en zal mede bepaald worden door de keuzes van de evaluator 4. Een aantal knelpunten/vraagstellingen inzake toegankelijkheid van de woning komen bij toepassing van de methode naar boven (vb. is de kast achteraan in de leefruimte ook bereikbaar voor een rolstoelgebruiker, of dient een draaicirkel te worden voorzien) Verslag, 28/11/2012 Stefan Danschutter PAGE 5