Ontwerp omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan Bankras en Kostverloren, Kostverlorenhof 2

Transcriptie

1 Nota van Beantwoording Ontvangen zienswijzen en beantwoording van zienswijzen Ontwerp omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan Bankras en Kostverloren, Kostverlorenhof 2 Amstelveen, december 2012

2 Wijze van beantwoording De nota van beantwoording wordt gehanteerd voor de beantwoording van inspraakreacties en zienswijzen op afwijkingen van omgevingsvergunningen en bestemmingsplannen en voor de beantwoording van participatiereacties op nota s van uitgangspunten en randvoorwaarden locatieontwikkeling. De ingediende zienswijzen worden hierna samengevat weergegeven. Dit betekent niet, dat die onderdelen van de zienswijzen die niet expliciet genoemd worden niet bij deze beoordeling zijn betrokken. De zienswijzen zijn in hun geheel beoordeeld. De ontvangen zienswijzen worden per indiener puntsgewijs behandeld. Links staat naast de nummering een beknopte opsomming van de punten uit de brief en in de kolom daarnaast vindt per punt de beantwoording plaats. In de rechterkolom wordt aangegeven of de reactie leidt tot aanpassing van het voorstel met indien van toepassing een korte toelichting daarop. Dezelfde of soortgelijke reacties over een bepaald onderwerp worden per onderwerp toegelicht in de bijlage. In de beantwoording wordt dan verwezen naar het onderwerp in de bijlage. Alle indieners ontvangen het totaaloverzicht inclusief eventuele bijlagen. Op deze wijze wordt de beantwoording van de reacties overzichtelijk en transparant. Nota van beantwoording beslisdocument Kostverlorenhof 2 datum: december 2012 blz. 2

3 1 Brief ontvangen 13 november 2012 Indien huidige standplaats voor vishandel van gemeentewege niet wordt gegarandeerd heb ik bezwaar tegen het wijzigen van het bestemmingsplan. 2 Brief ontvangen 11 december Dit gebied is nu al zwaar belast qua verkeersdrukte. Een uitbreiding van 54 woningen zal een extra belasting betekenen, onder andere voor het parkeren. 2. Het is niet aanvaardbaar dat de gemeente nu ontheffing hogere grenswaarde gaat verlenen voor het pand Kostverlorenhof 2 terwijl dit in het verleden, bij de ontwikkeling van achterlegen gebied, niet is gebeurd. Huidige bewoners hebben ook last van geluid. Uw standplaatsvergunning zal niet op basis van deze omgevingsvergunning worden ingetrokken. De regels rond standplaatsen zijn vastgelegd in de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Amstelveen, artikel 13.4 en in de Nota standplaatsenbeleid (2011). 1. De verkeersaantrekkende werking van woningen is lager dan die van kantoren. Theoretisch zal de verkeersdruk daarom afnemen ten opzichte van een volledig in gebruik zijnde kantoortoren. Zie ook bijlage parkeren. 2. Bij nieuwe bouwplannen voor geluidgevoelige bestemmingen moet er een akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting op de gevels worden uitgevoerd. Voor de bestaande woningen, ook de woningen die pal naast het bouwproject staan, hoeft dit niet te worden uitgevoerd. Voor bestaande situaties is geen regelgeving waarin wordt geregeld dat bij bestaande woningen voor wegverkeerslawaai of spoorweglawaai extra isolatie wordt aangebracht. Ja, zie Nota van beantwoording beslisdocument Kostverlorenhof 2 datum: december 2012 blz. 3

4 3. Het transformeren van een kantoorpand naar woningen komt niet voort uit een behoefte voor woningen maar aan een tegemoetkoming van een ondernemer om van een zakelijke debacle af te komen, ten koste van de plaatselijke gemeenschap die in lengte van jaren de negatieve effecten hiervan zal ondervinden. 3. In Amstelveen staat circa m² aan kantoorruimte leeg. Deze leegstand is slecht voor de gemeente en marktpartijen omdat hiermee de kans op verloedering van een pand en zijn omgeving vergroot. De veranderde economische situatie vraagt om een meer vraaggeoriënteerde benadering dan in het verleden. De gemeente is bij het oplossen van de kantorenleegstand namelijk beperkt in haar mogelijkheden en afhankelijk van de bereidheid van de markt om te bewegen. Bij een aanvraag moet de gemeente daarom samen met een marktpartij zoeken naar een integrale oplossing die gericht is op economische structuurversterking waarbij sectorale belangen als parkeren en groen worden afgewogen tegen het belang van het aanpakken van leegstand. In de afweging in het geval van het Kostverlorenhof 2 is tevens de gewenste nieuwe functie, te weten starterswoningen, meegenomen. Het realiseren van starterswoningen is in Amstelveen gewenst om aan de groeiende vraag van dit type woningen te kunnen voldoen. De 54 appartementen op het Kostverlorenhof zijn daarom een welkome aanvulling. 4. De gemeente zou het wooncomfort van haar inwoners de hoogste prioriteit moeten geven. 4. Hier wordt zeker rekening mee gehouden. Nota van beantwoording beslisdocument Kostverlorenhof 2 datum: december 2012 blz. 4

5 3 Mail ontvangen 10 december Maken zich ernstig zorgen over de parkeersituatie die gaat ontstaan. Het parkeerterrein op kostverlorenhof wordt veel gebruikt door het winkelpubliek en door de week kan het nu overdag al voor de bewoners een probleem zijn om een parkeerplek te vinden. Op zaterdag is dat zeker het geval. Als er nu 54 woningen bij komen, wordt het probleem alleen maar groter. 2. Een stelsel van parkeerplaatsen voor vergunninghouders lijkt noodzakelijk. Voorwaarde is dan wel dat er genoeg parkeerplaatsen zijn. Een oplossing is dan dat het parkeerterrein op het Westelijk Halfrond wordt gebruikt voor vergunninghouders van 9 tot 5. Alleen is dat dan nog niet voldoende. 1. Zie bijlage parkeren. Ja, zie 2. Zie bijlage parkeren. Ja, zie 3. Verder zal er ook een oplossing moeten komen voor het vuilnis. Er zullen meer ondergrondse containers geplaatst moeten worden of ze zullen vaker geleegd moeten worden. Indien er meer containers geplaatst worden, gaat dit ook weer ten koste van het aantal parkeerplaatsen. 3. Er staan op ca. 50 meter afstand twee ondergrondsecontainers voor restafval die doorgaan nog niet voor de helft vol zijn als ze worden geleegd. Er is dus ruim voldoende capaciteit om ook de 54 nieuwe woningen te faciliteren met betrekking tot de afvoer van hun afval. Nota van beantwoording beslisdocument Kostverlorenhof 2 datum: december 2012 blz. 5

6 4 Brief ontvangen 12 december 2012 Parkeergelegenheid 1. Er is geen aandacht geschonken aan de tijdstippen waarop parkeerplaatsen nodig zijn. Door de verruiming van de openingstijden van supermarkten komt er meer overlap tussen winkelend publiek en bewoners. 1. Zie bijlage parkeren. Ja, zie 2. Er is momenteel al veel parkeeroverlast van werknemers die de metro pakken. Geluid en verkeer 3. De te realiseren balkons aan de zuidgevel van het Kostverlorenhof 2 zal vooral s zomers veel geluidsoverlast geven. 4. Verzocht wordt een integraal verkeersplan te maken van het winkelcentrum en Albert Heijn. 2. Uit parkeerdrukmetingen die in maart 2012 gehouden zijn, blijkt dat de parkeerdruk overdag momenteel nog niet onacceptabel is (meer dan 85%). Zie ook bijlage parkeren. 3. Stemgeluiden in de zomerperiode horen bij het wonen in een stedelijke omgeving. Dit wordt niet planologisch geregeld. 4. Voor heel Amstelveen geldt de door de Raad vastgestelde Amstelveense Verkeers- en Vervoersvisie. Onderdeel hiervan is de uitwerking van een wegencategoriseringsplan, waarin de wegen binnen Amstelveen worden ingedeeld als bijvoorbeeld 50 km/u weg of als zone 30. De finale besluitvorming over het wegencategoriseringsplan vindt plaats in de gemeenteraad van 6 februari De straat van Messina naar de Florence Nightingalelaan/Oostelijk Halfrond blijft een 50 km weg. Dit heeft te maken met het feit, dat de weg qua inrichting prima past bij een 50 km/u weg en dat deze weg een functie heeft om verkeer te verzamelen uit aangrenzende woonstraten/-buurten. Ja, zie Nota van beantwoording beslisdocument Kostverlorenhof 2 datum: december 2012 blz. 6

7 5 Brief ontvangen 12 december 2012 Verzocht wordt maatregelen te treffen ter voorkoming van schade aan de woning veroorzaakt door het vrachtverkeer tijdens bouwwerkzaamheden die een drempel naast de woning moet passeren. De gemeente zal nog met de initiatiefnemer in overleg treden om afspraken te maken over de uitvoering. Hierbij moet gedacht worden aan de bouwplaatsinrichting en route bouwverkeer. Dit om de overlast voor omwonenden te beperken. Los daarvan kunnen huiseigenaren een rapport laten opmaken van de huidige bouwkundige staat van hun woning. Een bouwkundig expert, adviseur of makelaar kan dat rapport opstellen. Dit rapport bevat dan een omschrijving van de bouwkundige staat van de woning. Eventuele schade die woningen oplopen door bouwwerkzaamheden kunnen dan gemakkelijker worden aangetoond en worden verhaald op de opdrachtgever of aannemer. Dit proces wordt niet door de gemeente Amstelveen begeleidt. Nota van beantwoording beslisdocument Kostverlorenhof 2 datum: december 2012 blz. 7

8 6 Brief ontvangen 12 december 2012 In de ontwerpbeschikking is een berekeningswijze toegepast die niet conform de parkeernota is. De parkeervraag van de functie kantoor valt niet samen met de parkeervraag van woningen. Het is noodzakelijk om een omgevingstoets te maken om vast te stellen of de gewijzigde parkeervraag leidt tot verruiming en/of tekort van het aantal parkeerplaatsen. Een eigen omgevingstoets laat zien dat er een tekort is van 50 tot 80 parkeerplaatsen. Zie bijlage parkeren. De methode die is toegepast, is vergelijkbaar met de methode die de gemeente toepast bij het ontwikkelen van nieuwe voorzieningen in een nog niet ontwikkeld gebied. Bij functiewijziging van één enkele bestemming binnen de bestaande stedelijke structuur, is het echter niet gebruikelijk alle functies in de directe omgeving mee te nemen in de parkeerberekening. Er wordt bij functiewijziging gekeken naar de theoretische parkeerdruk van de huidige en van de toekomstige functie. De theoretische parkeerdruk dient gelijk te blijven. Daarom wordt de parkeervraag van de voormalige functie en de parkeervraag van de toekomstige functie berekend. Indien de toekomstige functie een hogere parkeerdruk kent, dient het verschil in parkeerplekken opgelost te worden. In de toegepaste methode wordt ook er geen rekening gehouden met dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Niet op elk moment heeft elke functie het maximum aantal parkeerplaatsen nodig. Uit de CROW kengetallen met betrekking tot dubbelgebruik, komt uit dat de zaterdagmiddag het drukste, en daarbij maatgevende moment is. Ja, zie Nota van beantwoording beslisdocument Kostverlorenhof 2 datum: december 2012 blz. 8

9 Parkeren Berekening parkeernorm volgens parkeernota Bij functiewijziging bekijkt de gemeente wat de theoretische parkeerdruk is van de huidige bestemming. De kantoortoren kende een bruto vloeroppervlak van 4.560m². Hiervoor geldt een parkeernorm van 1,2 tot 1,9 per 100m². In het geval van de kantoortoren bedroeg de parkeerdruk derhalve tussen de 55 en 87 parkeerplaatsen. De nieuwe functie (54 starterswoningen) kent een parkeernorm van 1,5 tot 1,6 per woning. De nieuwe parkeerdruk bedraagt 81 tot 86 parkeerplaatsen. Er is derhalve een theoretisch tekort tussen de 0 en 26 parkeerplaatsen. Toepassen Omgevingstoets Wanneer een ontwikkelaar niet de mogelijkheid heeft parkeerplaatsen op eigen terrein aan te leggen, en er in de directe openbare ruimte ook geen nieuwe parkeerplaatsen aangelegd kunnen worden, of dit niet wenselijk is, biedt de parkeernota de mogelijkheid een omgevingstoets uit te voeren. Feitelijk komt het erop neer dat er dan gekeken wordt of de huidige parkeerplaatsen in de openbare ruimte restcapaciteit kennen, om zodoende de parkeerdruk van de nieuwe functie op te vangen. Hiertoe wordt een parkeerdrukmeting uitgevoerd. De gemeente heeft in maart 2012 door onderzoeksbureau Trajan een dergelijke parkeerdrukmeting uit laten voeren. Uitgegaan wordt hierbij van het drukste moment (zaterdagmiddag). Hieruit komt het volgende naar voren: Beschikbare parkeerplaatsen Waar Aantal pp. Type Parkeerterrein rond de Dirk v.d. Broek 52 gratis Parkeerterrein bij de synagoge betaald en 85 gratis Parkeerterrein binnenterrein betaald en 32 gratis Parkeerterrein bij AH betaald en 30 gratis Parkeren langs Eleanor Rooseveltlaan 10 gratis Parkeren langs Florence Nigtingalelaan 63 gratis Straat van Messina bij Dirx 9 betaald Totaal aantal parkeerplaatsen 354 Nota van beantwoording beslisdocument Kostverlorenhof 2 datum: december 2012 blz. 9

10 Bezetting en vrije plekken op zaterdagmiddag Waar Vrije plekken Bezetting Parkeerterrein rond de Dirk vd Broek 0 100% Parkeerterrein bij de synagoge % Parkeerterrein binnenterrein % Parkeerterrein Straat van Messina (bij AH) % Parkeren langs Eleanor Rooseveltlaan % Langsparkeren Florence Nigtingale % Totaal vrij op zaterdagmiddag Op basis van de parkeerdrukmeting kan worden geconcludeerd dat er op het drukste moment in het hele gebied een restcapaciteit van 53 tot 96 parkeerplaatsen te vinden is. Deze vrije plaatsen zijn met name te vinden op de parkeerterreinen waar betaald parkeren geldt. Bewoners kunnen hiervoor een vergunning aanvragen. Aanwezigheidspercentages Elke functie of voorziening heeft een karakteristiek mobiliteitspatroon. Praktijkervaring heeft onderstaande landelijke aanwezigheidspercentages opgeleverd. Deze dienen voor het berekenen van dubbelgebruik van parkeerruimte. Aanwezigheidspercentage werkdag overdag middag avond zaterdagmiddag zaterdagavond zondagmiddag woningen bron: Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, CROW Publicatie 317 Maatgevend moment voor winkelcentrum Kostverlorenhof is de zaterdagmiddag. Op dat moment zijn er gelijktijdig de meeste parkeerplaatsen nodig. Het aanwezigheidspercentage voor bewonersparkeren bedraagt voor de zaterdagmiddag 60%. De nieuwe functie kent een parkeerdruk op zaterdagmiddag van 48,6 tot 51,6 parkeerplaatsen (60% van 81 tot 86 parkeerplaatsen). Nota van beantwoording beslisdocument Kostverlorenhof 2 datum: december 2012 blz. 10

11 Conclusie berekening parkeren Kostverlorenhof Aangezien het hier om een functiewijziging van een bestaande bestemming gaat, wordt uitsluitend naar de parkeerdruk van deze functie gekeken. Dit resulteert in een andere berekening van de parkeerdruk betekent. Dit is conform de Parkeernota. Geconcludeerd kan worden dat het wijzigen van de kantoorfunctie in een woonfunctie een theoretische stijging van de parkeerdruk met 0 tot 26 parkeerplekken veroorzaakt. Aangezien de projectontwikkelaar niet de mogelijkheid heeft deze plekken op eigen terrein te realiseren, en het, op dit moment, niet wenselijk is extra parkeerplakken in de al schaarse openbare ruimte toe te voegen -op dit moment-, is, conform de parkeernota, een omgevingstoets uitgevoerd. Hieruit bleek dat het gebied een restcapaciteit kent op het drukste moment van 53 tot 96 parkeerplekken. De woningen genereren maximaal 51,6 parkeerplaatsen op het drukste moment van de week. De reële verwachting is derhalve dat het omzetten van de kantoortoren in starterswoningen niet tot onoverkomelijke parkeerproblemen zal leiden. Bij toekomstige initiatieven in de omgeving zal bovendien worden gekeken hoe de parkeersituatie rond het winkelcentrum kan worden geoptimaliseerd. Geadviseerd wordt daarom om de kantoortoren op het winkelcentrum Kostverlorenhof om te zetten naar startersappartementen. Nota van beantwoording beslisdocument Kostverlorenhof 2 datum: december 2012 blz. 11