Schiermonnikoog. ConeGroup 16 december Openluchtzwembad De Dûnatter. Haalbaarheidsstudie

Transcriptie

1 Schiermonnikoog Haalbaarheidsstudie ConeGroup 16 december 2013 Openluchtzwembad De Dûnatter

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Aanleiding Samenvatting bevindingen Onderzoeksvarianten Planbeschrijving Randvoorwaarden en kaders Planbeschrijving De Dûnatter Inleiding Visie ontwikkelingen Ontwikkelingsplan Financiële consequenties Investeringsramingen Visie op exploitatie Exploitatiebegroting Eigendom en organisatie Eigendom, beheer en organisatie Financiering Tijdsplanning en na voren te halen werkzaamheden Bijlagen: 1. Plangebied ontwikkelingen De Dûnatter 2. Marktgegevens 3. Schetsontwerp variant 2 4. Meerjaren exploitatiebegroting, variant 1 en 2 (15 jaar) Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog

3 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Het maatschappelijk zwempakket behelst het openbaar toegankelijk stellen van uren voor recreatief zwemmen voor de inwoners en gasten van Schiermonnikoog en het bieden van de gelegenheid tot het volgen van zwemlessen, dit tegen marktconforme tarieven. In dit rapport worden de uitkomsten gepresenteerd dat inzicht geeft in de (markt) mogelijkheden en verwachte marktpotentie van verschillende ontwikkelingsvarianten voor openluchtzwembad De Dûnatter. De resultaten van dit onderzoek geven inzicht in de haalbaar- en realiseerbaarheid van de voorgestelde ontwikkelingen. ConeGroup is voornemens om de variant die uiteindelijk haalbaar en realiseerbaar blijkt, de ontwikkeling ter hand te nemen. Dit alles in overleg en afstemming met de gemeente Schiermonnikoog. 1.2 Samenvatting bevindingen Op basis van de onderzoeksresultaten concludeert ConeGroup het volgende: ConeGroup is van mening dat een openluchtzwembad zoals De Dûnatter structureel in stand kan worden gehouden, indien de accommodatie en haar faciliteiten gerenoveerd dan wel vernieuwd worden (variant 1 of 2). De voorkeur van ConeGroup gaat uit naar variant 2. Deze past beter binnen de huidige en toekomstige marktontwikkelingen en mogelijkheden. Uit de markstudie, en de hieruit voortvloeiende (financiële) consequenties, is ConeGroup tot de conclusie gekomen dat in de huidige markt het niet haalbaar moet worden geacht een wellnesscentrum, al dan niet in combinatie met overnachtingsmogelijkheden, te realiseren op de locatie van De Dûnatter (variant 3). 1.3 Onderzoeksvarianten In de te verrichten studie zullen drie varianten worden uitgewerkt en zijn de consequenties beschreven Variant 1: voortzetting/renovatie bestaande openluchtzwembad Op de aangegeven locatie wordt het bestaande buitenbad dusdanig aangepast c.q. gerenoveerd dat het voor minimaal een periode van 15 jaar voldoet aan de gangbare wet- en regelgeving. Daarbij zal moeten worden aangegeven of het in dat geval wenselijk is en zo ja onder welke voorwaarden en condities om het eigendom van de grond en opstallen en/of de exploitatie over te dragen aan een private partij. Daarbij is het tevens van belang hoe hoog in deze situatie de gemeentelijke exploitatiebijdrage voor de uitvoer van de maatschappelijke functie dient te bedragen Variant 2: voortzetting marktconform openluchtzwembad Op de aangegeven locatie wordt een vernieuwd en op de markt afgestemd en aangepast buitenbad gerealiseerd waarbij zoveel mogelijk van de aanwezige voorzieningen en elementen gebruik wordt gemaakt. Daarbij is het belangrijk onder welke voorwaarden en condities het wenselijk is om het eigendom van de grond en opstallen en/of de exploitatie over gaat naar een private partij en op welke wijze dan de maatschappelijke activiteiten van het bad door de private partij wordt gegarandeerd en uitgevoerd. Daarbij is het tevens van belang hoe hoog in deze situatie de gemeentelijke exploitatiebijdrage voor de uitvoer van de maatschappelijke functie dient te bedragen. Voor de realisatie van variant 1 of 2 is een investering noodzakelijk. Voor variant 1 is een investering benodigd van exclusief BTW, voor variant 2 komt de investeringsraming uit op exclusief BTW. Om de noodzakelijke (variant 1) dan wel gewenste (variant 2) investeringen te kunnen plegen, is een overdracht van grond en opstallen aan ConeGroup niet direct noodzakelijk. In het geval variant 1 dan wel 2 gerealiseerd gaat worden, is ConeGroup bereid de maatschappelijke functie van het zwembad voor een periode van minimaal 15 jaar uit te voeren. Tussen de gemeente en ConeGroup wordt dit contractueel vastgelegd, waarbij de resultaten van deze haalbaarheidsstudie leidend zijn. Voor de uitvoer van het maatschappelijk zwempakket is een gemeentelijke exploitatiebijdrage noodzakelijk. Voor variant 1 is een jaarlijkse bijdrage van exclusief BTW nodig, voor variant 2 een jaarlijkse bijdrage van exclusief BTW, beiden prijspeil 2014, exclusief index Variant 3: realisatie wellnessfaciliteiten in combinatie met verblijfsaccommodatie Op de aangegeven locatie worden spa-/sauna-/wellness- faciliteiten al dan niet met verblijfaccommodatie gerealiseerd in combinatie met een op de markt afgestemd en aangepast buitenbad. Daarbij is het belangrijk onder welke voorwaarden en condities het wenselijk is om het eigendom van de grond en opstallen en/of de exploitatie over gaat naar een private partij en op welke wijze dan de maatschappelijke activiteiten van het bad door de private partij wordt gegarandeerd en uitgevoerd. Daarbij is het tevens van belang hoe hoog in deze situatie de gemeentelijke exploitatiebijdrage voor de uitvoer van de maatschappelijke functie dient te bedragen Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Pagi na 1

4 1.4 Planbeschrijving Om te kunnen beoordelen of en zo ja in welke vorm en onder welke voorwaarden het realiseren van het hiervoor beschreven initiatief mogelijk is en wat hiervan de (financiële) consequenties zijn, voert ConeGroup een haalbaarheidsstudie uit. Op deze wijze worden alle relevante en van belang zijnde aspecten inzichtelijk voor de verschillende varianten. De studie zal onder andere de volgende aspecten in kaart brengen: a. beschrijving van het plan, de locatie en de binnen het plan op te nemen specifieke onderdelen en aspecten; b. vaststelling van de markt, de marktmogelijkheden van het te ontwikkelen plan en het bepalen van de marktpotentie; c. beschrijving en uitwerking van de functies en het gebruik van het te realiseren plan; d. het opstellen van een ruimtestaat (welke ruimten worden opgenomen om te kunnen voldoen aan de (markt)vraag c.q. (markt)potentie); e. de consequenties van de realisatie van de voorzieningen in termen van schetsen (schetsontwerp), investering en exploitatie; f. de meest gewenste en geëigende exploitatie (beheer)- en organisatiestructuur; g. de vaststelling van de fiscale, financierings- en eigendomsconstructies; h. eindbeoordeling of het te realiseren project haalbaar (voldoende marktpotentie), realiseerbaar (vergunningstechnisch/juridisch) en financierbaar (beleggers/ financiers/sponsoren/subsidies etc.) is. 1.5 Randvoorwaarden en kaders Bij de uitwerking van de ontwikkelingsmogelijkheden voor De Dûnatter dient rekening gehouden te worden met de volgende kaders en randvoorwaarden: 1. de beschikbare ruimte van het huidige dan wel toekomstige buitenbad en een (mogelijke) commerciële wellness voorziening al dan niet gecombineerd met verblijfsaccommodatie is en blijft gelegen aan het Duinpad 10 te Schiermonnikoog. De hier te realiseren ontwikkelingen dienen binnen de beschikbaar gestelde en onder bijlage 1 weergegeven ruimte en oppervlakte plaats te vinden; 2. de mogelijkheid voor de inwoners en gasten van Schiermonnikoog om van een buitenbad gebruik te kunnen maken dient te allen tijde aanwezig te zijn en te blijven; 3. de voor het buitenbad te hanteren tarieven dienen redelijk en marktconform te zijn. Ook dient naast het recreatieve gebruik de mogelijkheid tot het volgen van zwemles geboden te blijven. Dit laatste mits hiervoor voldoende vraag bestaat. Teneinde het voorgaande voldoende te kunnen realiseren zal worden uitgegaan van wat binnen de (openlucht) zwembadmarkt gangbaar is; 4. de exploitatie van het buitenbad dient op private basis voor rekening en risico van de exploitant te worden uitgevoerd. Indien noodzakelijk is de gemeente bereid om voor de uitvoering van het in deze paragraaf beschreven maatschappelijk pakket een (jaarlijkse) exploitatiebijdrage te leveren; 5. indien bij een uit te werken variant het huidig aantal m 2 badwater wordt gereduceerd of de bestaande zwembadconfiguratie wordt aangepast, dient in ieder geval met het navolgende rekening te worden gehouden: - het aantal m 2 badwater dient in relatie te staan tot de aard en de (verwachte) omvang van de volgende drie bezoekerscategorieën: a. de categorie ouders en kinderen (recreatief familie zwemmen); b. de categorie jeugd t/m 16 jaar; c. de categorie ouderen en banenzwemmers; - de wettelijke aspecten die van toepassing zijn bij een (openlucht) zwemvoorziening; - dat de activiteiten recreatie-, banen- en leszwemmen kunnen plaatsvinden; - er voldoende speel-/zonneweide beschikbaar is die qua omvang en voorzieningen is afgestemd op het (recreatief) verblijf door genoemde drie categorieën; 6. de gemeente ondersteunt een commerciële (wellness) ontwikkeling en exploitatie binnen het vastgestelde plangebied en bij de realisatie behulpzaam zal zijn, vanzelfsprekend met inachtneming van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid in deze. De ontwikkeling, realisatie en exploitatie is de verantwoordelijkheid van de private partij; 7. de te realiseren wellness faciliteit aangevuld kan worden met verblijfsaccommodatie mits genoemde voorzieningen een directe relatie met elkaar hebben; 8. bij de uitwerking van het te ontwikkelen plan (buitenbad al dan niet in combinatie met commerciële wellness en verblijfsaccommodatie) dient met het volgende rekening te worden gehouden: het moet passen binnen de eisen van de relevante wet- en regelgeving; het moet, zoals reeds weergegeven, passen binnen de contouren van het in bijlage 1 weergegeven plangebied; de te realiseren faciliteiten dienen zodanig te zijn dat deze passen binnen het karakter van de omgeving en niet hoger reiken dan 10 meter +NAP. Wat betreft dit laatste wordt als uitgangspunt gehanteerd dat het maaiveld van het hier bedoelde plangebied ligt op 4,78 met +NAP; indien noodzakelijk en gewenst is in gronds bouwen toegestaan; de entree van de faciliteiten (zowel de maatschappelijke als de commerciële) aan de westkant van het plangebied dient te zijn gelegen (vergelijkbaar met de huidige situatie van het buitenbad) en mag een uitnodigend en in het oog springend karakter hebben. Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Pagi na 2

5 2. Planbeschrijving De Dûnatter 2.1 Inleiding Voordat gekomen kan worden tot een gedetailleerde beschrijving van het aanbod en op de markt afgestemd product voor elke van de varianten voor De Dûnatter, heeft er uitgebreid (markt)onderzoek plaatsgevonden naar de interne en externe aspecten die van invloed (kunnen) zijn op het gebruik van De Dûnatter. De resultaten van dit marktonderzoek zijn in bijlage 2 opgenomen. De belangrijkste bevindingen en conclusies van dit onderzoek zijn: het marktgebied van variant 1, voortzetting/renovatie van het bestaande openluchtzwembad, waarbij met alle gangbare factoren rekening is gehouden, bestaat uit (afgerond) recreatieve bezoeken per jaar; het marktgebied van variant 2, voortzetting marktconform openluchtzwembad, waarbij met alle gangbare factoren rekening is gehouden, bestaat uit (afgerond) maximaal recreatieve bezoeken per jaar; het marktgebied van variant 3, realisatie wellnessfaciliteiten in combinatie met verblijfsaccommodatie, waarbij met alle gangbare factoren rekening is gehouden, bestaat uit (afgerond) bezoeken per jaar. 2.2 Visie ontwikkelingen Alvorens een gedetailleerde beschrijving te maken van het aanbod en een op de markt afgestemd product, is dus voor elk van de varianten de markt uitgebreid onderzocht en in kaart gebracht. De meest van belang zijnde aspecten zijn in voorgaand hoofdstuk samengevat. Om zwembad De Dûnatter voor langere termijn succesvol te laten zijn, dient het fysieke aanbod aangepast te worden. Welke aanpassingen gewenst en noodzakelijk zijn, is per variant verschillend. Op basis van de bevindingen van het marktonderzoek is tevens het ontwikkelingsplan en het daarbij behorend product aanbod beschreven. 2.3 Ontwikkelingsplan Variant 1: Renovatie bestaande openluchtzwembad Figuur 1: Grafisch overzicht marktpotentie per variant Variant bezoeken 0 concurrenten (enkel natuurwater) Variant bezoeken 0 concurrenten (enkel natuurwater) De Dûnatter Variant bezoeken 3 concurrenten De verrichte marktstudie geeft aan dat er bestaansrecht is voor het handhaven van de voorziening De Dûnatter. Ook is vastgesteld dat niet alle marktpotentie die er is, op dit moment wordt benut. Door de accommodatie te renoveren, zoals in deze variant de bedoeling is, worden de bouwkundige en technische voorzieningen geheel en al vernieuwd maar zal de attractiewaarde van het zwembad slechts licht verbeteren. Renovatie in deze vorm zal niet leiden tot een forse toename van het aantal bezoekers. Aanpassingen en vernieuwingen Binnen deze variant worden ten opzichte van de huidige situatie geen wezenlijke bouwkundige veranderingen en/of uitbreidingen doorgevoerd. Wel krijgen gebouwen zoals bijvoorbeeld de kleedruimten, de horecaruimte etc. een upgrade zodat deze weer voor langere tijd verantwoord gebruikt kunnen worden. Het aantal m 2 badwater blijft gehandhaafd. In technische zin, in het bijzonder zwembadtechniek, en wat betreft de terreininrichting worden de noodzakelijke aanpassingen c.q. investeringen uitgevoerd om zo voor een periode van minimaal 15 jaar een verantwoorde exploitatie te kunnen voeren. Tevens zullen alle maatregelen en investeringen er op gericht zijn dat aan de gangbare wet- en regelgeving wordt voldaan. Deze resultaten zijn de basis geweest voor de te formuleren visie en planbeschrijving voor elk van de varianten. Locatie en bestemming Daar er geen wijzigingen in omvang en samenstelling van het huidige zwembad plaatsvinden, zijn aanpassingen op de locatie en/of qua bestemming niet nodig. Technische en bouwkundige uitgangspunten variant 1 De geplande aanpassingen en vernieuwingen hebben alleen betrekking op het up-to-date brengen van de techniek en bebouwingen en omvatten het volgende: Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Pagi na 3

6 stralen, repareren en coaten van het bestaande recreatiebad (circa 39 bij 16 meter en een diepte tussen 0,40 en 1,10 meter) en het wedstrijdbad (circa 25 bij 16 en een diepte tussen 1,10 en 2,00 meter); stralen en coaten van het bestaande peuterbad; aanbrengen van beton coating op bassinrand rondom de 2 grote baden; coaten van de bestaande voeten-/douchebak; de sloop van het gebouw rechts bij de ingang van het zwembad; de upgrading van de bestaande entree, kleed-/douche-, techniek- en horeca- ruimten met bijbehorende vaste inrichting; het renoveren van de bestaande douche- en toiletfaciliteiten in de kleedruimten; de aanpassing van de entree, het terras, de zonneweide en de omgeving van het zwembad (terrein); de renovatie/vernieuwing van de machinekamer c.q. de zwembadtechniek inclusief de noodzakelijke vernieuwing van de (ondergrondse) leidingen; overige relevante aanpassingen. marktpotentie niet optimaal worden benut. Met een grondige aanpassing van het aanbod, waarbij een kwaliteitsslag wordt gemaakt en de attractiewaarde wordt opgeschroefd, kan een toename van het aantal bezoekers worden verwacht. Aanpassingen en vernieuwingen Het verrichte marktonderzoek heeft uitgewezen dat het aantal m 2 zwembadwater dat in de bestaande situatie beschikbaar is, niet in verhouding staat tot de tot nu toe gerealiseerde bezoekersaantallen. Ook indien in de nieuwe situatie de totale marktpotentie zou worden gerealiseerd, zou er nog steeds sprake zijn van een teveel aan aantal m 2 zwembadwater. Uitgaande van de totale marktpotentie bestaat er een behoefte aan in totaal circa 500 m 2 zwembadwater. In de huidige situatie kent het zwembad een wateroppervlak van in totaal circa m 2. Op grond van het voorgaande kan worden gesteld dat een meer op de markt afgestemd buitenbad met minder m 2 badwater uit zou kunnen dan nu het geval is. Bij de verdere uitwerking van variant 2 wordt dan ook rekening gehouden met een minimale ondergrens van 500 m 2. Het exact aantal m 2 zwembadwater wordt bepaald aan de hand van de uiteindelijk te kiezen configuratie (zie hieromtrent het onderdeel: Technische en bouwkundige aanpassingen variant 2 ) Variant 2: Marktconform openluchtzwembad Uit het marktonderzoek is gebleken dat wat betreft potentie het bestaansrecht van een openluchtvoorziening op Schiermonnikoog niet ter discussie staat. Ten opzichte van de huidige situatie is er zelfs ruimte voor groei; onder de huidige omstandigheden kan namelijk de aanwezige Naast de bepaling van het aantal noodzakelijke m 2 badwater zal tevens worden aangegeven wat de aard en omvang zal zijn van de nieuw en op de maat van deze variant gebaseerde, voorzieningen en faciliteiten zoals de entree, kleed- en /douche- faciliteiten, entree-/horeca ruimten etc. Met het realiseren van variant 2 wordt zowel kwantitatief als kwalitatief een vernieuwing-/ verbeteringsslag gemaakt in termen van routing, logistiek en afmetingen van kleedruimten, sfeer en entourage. Figuur 2: Impressie mogelijkheden Sculptura speel- en belevingsconcept Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Pagi na 4

7 In deze variant blijft het peuterbassin gehandhaafd en gaat een essentieel onderdeel vormen van een geplande beleving- en avonturentuin' gebaseerd op het Sculptura format. Dit grotendeels uit houtstructuren opgebouwde speel en belevingsconcept, gebaseerd op bewegen en avontuur, zorgt er voor dat zowel kinderen als ouderen permanent worden uitgedaagd. Er worden verrassende combinaties geplaatst gebaseerd op avontuur, beleving en ontspanning. De visie die ConeGroup daarbij heeft, is het opnemen van zeer aantrekkelijke en uitgebreide speelelementen wat uitdaagt om te klimmen, spelen en zelf 'eigen avonturen' te beleven. Tijdens het zomerseizoen wordt deze attractie gecombineerd met het openluchtzwembad. De speelmogelijkheid wordt daarnaast ook separaat, dus zonder zwembad, een aantal maanden vóór (maart en april) en na (september en oktober) het openluchtseizoen opgesteld. Op deze wijze leidt deze attractie tot een seizoensverlenging van het recreatieve aanbod op Schiermonnikoog. De geplande aanpassingen leiden er niet toe dat een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk zou zijn. Technische en bouwkundige uitgangspunten variant 2 Voor de realisatie van variant 2 zijn de volgende aanpassingen opgenomen: de renovatie en nieuwbouw van één openluchtbassin met een afmeting van circa 39 bij 16 meter, waarbij de zijde die nu 16 meter meet wordt verlengd naar 20 meter, zodat dit deel geschikt is voor de banenzwemmers (wordt 1.40 meter diep). Het voorste deel van het bassin (in het verlengde van de horeca/entree) loopt het (recreatieve) water op van 0.40 m. tot 1.10 m., zodat het gebruikt kan worden voor en door alle soorten doelgroepen; aanbrengen van beton coating op bassinrand rondom het grote bad; Bij de herinrichting van de bebouwing wordt uitgegaan van het realiseren van de horecavoorziening, met bijbehorende terras, op een dusdanig plaats dat met name de bezoekersgroep ouders met (kleine) kinderen optimaal zicht hebben op het peuter- en recreatiebad, maar ook op de spannende speelvoorzieningen. Locatie en bestemming Om te komen tot een marktconform openluchtzwembad is er per saldo sprake van een verkleining van de totale bebouwde oppervlakte. De nieuw te bouwen ruimten kunnen gerealiseerd worden binnen de huidige, bestaande contouren zoals in bijgevoegde figuur is weergegeven. In bijlage 3 is een grote versie van het ontwerp opgenomen. Figuur 3: Schetsontwerp De Dûnatter, variant 2 het stralen en coaten van het bestaande peuterbassin; uitbreiding van de attractiviteit middels het Sculptura speel- en belevingsconcept (door exploitant); het ombouwen van het bestaande wedstrijdbassin tot bufferkelder; coaten van de bestaande voeten-/douchebak; de sloop van het gebouw rechts bij de ingang van het zwembad; de aanpassing van het terras, zonneweide en omgeving van het zwembad (terrein); de upgrading van de bestaande entree, kleed-/douche-, techniek- en horeca- ruimten met bijbehorende vaste inrichting; de renovatie/vernieuwing van de machinekamer c.q. de zwembadtechniek inclusief de noodzakelijke vernieuwing van de (ondergrondse) leidingen; overige relevante aanpassingen. Met dit programma wordt een zwemvoorziening gerealiseerd die in totaal 713 m 2 wateroppervlak kent. Dit leidt tot de gewenste inkrimping van het aantal m 2 badwater ten opzichte van de huidige situatie, maar voldoet ruimschoots aan hetgeen de markt vraagt Variant 3: Realisatie wellnessfaciliteiten in combinatie met verblijfsaccommodatie Voor het realiseren van een wellnessfaciliteit, al dan niet in combinatie met een verblijfsaccommodatie, is een bepaalde marktpotentie aanwezig. Aanpassingen en vernieuwingen Voor de realisatie van deze variant, waarbij in ieder geval een openlucht zwembad voorziening zoals onder variant 2 beschreven, onderdeel dient uit te maken van het integrale aanbod, zijn er ingrijpende veranderingen op de locatie noodzakelijk. Om over voldoende capaciteit te beschikken, om zo de geraamde bezoeken per jaar op een goede en verzorgde wijze te kunnen bedienen, is een wellness voorziening van circa m 2 nodig. Het complex dient te beschikken over de meest geëigende voorzieningen zoals verschillende sauna- en infrarood cabines, koud water dompel baden, verschillende binnen-/buiten bassins, horeca Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Pagi na 5

8 faciliteiten, verschillende (belevings)douche, kleedruimten etc. Tevens zal er een eigen entree met receptie en foyer dienen te zijn, waar de gasten op een warme wijze ontvangen kunnen worden. 3. Financiële consequenties Locatie en bestemming Voor de aanpassingen van het openluchtzwembad, waarbij alleen sprake is van een inkrimping van het aantal m 2 badwater en reorganisatie van de kleedruimten, is geen wijziging in het bestemmingsplan nodig. 3.1 Investeringsramingen Raming variant 3 De realisatie van een wellness voorziening, zoals voorzien, past niet binnen de bestaande bestemming. De locatie heeft nu een sportbestemming. Dit houdt in dat een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk zal zijn. De gemeente Schiermonnikoog heeft op voorhand aangegeven een aanpassing van de bestaande bestemming te aanvaarden, mits voldaan wordt aan de uitgangspunten zoals in 1.3 is vastgelegd. Het planconcept voldoet aan deze eisen, op grond waarvan mag worden geconcludeerd dat het aanpassen van de bestemming geen noemenswaardige belemmeringen met zich mee zal brengen. Technische en bouwkundige uitgangspunten variant 3 Om op een goede wijze het wellness product aan de bezoeker te kunnen aanbieden, is een aantal faciliteiten en ruimten minimaal benodigd. Dit staat los van het aantal bezoekers dat op jaarbasis verwacht wordt. Voor het geplande wellness center op Schiermonnikoog heeft ConeGroup berekend dat, om op een goede en complete wijze ruimte te kunnen bieden voor een plezierig verblijf in de accommodatie, totale oppervlakte van 725 m 2 voor het gehele complex benodigd. Dit is als volgt onderverdeeld: Restaurant (incl. keuken en bijbehorende ruimten) 260 m 2 Beauty/behandel kamers 150 m 2 Entree 65 m 2 Sauna faciliteiten 300 m 2 TOTAAL 775 m 2 Voor variant 3 is aangegeven dat er een complex van minimaal 775 m 2 noodzakelijk is om alle gewenste faciliteiten te kunnen bieden. Op basis van een eerste raming dient daarbij rekening gehouden te worden met een investering van circa 1,8 2,0 miljoen euro. Op grond van deze raming, komt ConeGroup tot de conclusie dat variant 3 om de volgende redenen als niet haalbaar moet worden beschouwd: in het huidige economische klimaat is het bijzonder moeilijk om een dergelijk project gefinancierd te krijgen. De wellness sector wordt door financiers als een (nagenoeg) verzadigde markt gezien waardoor financiering lastig wordt; de geraamde bezoekerspotentie van per jaar en het, in de laatste jaren, bijgestelde bestedingspatroon per bezoeker, zal niet tot een gezond en rendabel bedrijfsresultaat leiden. Het consumentenvertrouwen is op dit moment te laag om van een gezonde exploitatie te kunnen uitgaan. Op grond van voornoemde constateringen wordt variant 3 niet nader uitgewerkt. Wel ziet ConeGroup op termijn mogelijkheden om te komen tot een kleinschalige wellness faciliteit, gecombineerd met het aanbod van opluchtzwembad De Dûnatter. Een dergelijke ontwikkeling zou in dat geval dan het best aansluiten bij de ontwikkelingsvisie van variant Investeringsraming variant 1 en 2 Op basis van de programma's van eisen en de uitgewerkte schetsontwerpen zijn investeringsramingen opgesteld. In navolgende tabel zijn de ramingen per variant inzichtelijk gemaakt. Tabel 1: Investeringsraming per variant (excl. BTW), prijspeil 2014 Onderdeel Variant 1 Variant 2 Sloopkosten Renovatie/nieuwbouw recreatiebad Renovatie/nieuwbouw opstallen W&E Installaties Inrichting Overige kosten TOTAAL Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Pagi na 6

9 Toelichting op investeringsraming 1. In variant 1 worden de ruimten die geen dienst meer doen, gesloopt. In variant 2 worden alle bestaande ruimten gesloopt, met uitzondering van de technische ruimte. Deze wordt gerenoveerd. 2. In variant 1 worden alle bestaande bassins gestraald en opnieuw gecoat. De bassinranden en voeten- en douchebakken worden voorzien van een nieuwe beton coating. 3. In variant 2 wordt het tweede deel van het bestaande recreatiebad (vanaf waar het bassin een diepte heeft van 1.10 m.) gesloopt en vernieuwd met een verbreed bassin met een maximale diepte van 1.40 m. 4. In variant 1 wordt onder de post 'vernieuwen opstallen' verstaan het aanpassen/ upgraden van de bestaande opstallen. 5. In variant 2 wordt er uitgegaan van een geheel nieuwe bebouwing van de noodzakelijke opstallen. 6. In beide varianten is rekening gehouden met de noodzakelijk vernieuwing van de technische installaties en wordt tevens het bestaande leidingwerk vanuit de machinekamer naar de respectievelijke bassins geheel vernieuwd. 7. Onder de post 'overige kosten' zijn de kosten opgenomen voor inrichting, speelattributen, terrein, groenvoorziening en het aanpassen van de ligweide. 8. Bij de raming is rekening gehouden met de eiland ligging van De Dûnatter, wat tot gevolg heeft dat met hogere kosten (vervoer, verblijf etc.) rekening gehouden dient te worden. 9. De investeringskosten voor de aanleg en inrichting van het Sculptura speel- en belevingsconcept zijn niet opgenomen, omdat deze voor rekening van de exploitant komen. 10. De investeringsraming voor variant 2 is gebaseerd op het gepresenteerde schetsontwerp. Tijdens de uitwerking kan er sprake zijn van een (beperkte) bijstelling van de raming als gevolg van aanpassingen op het plan. 11. In de investeringsraming is geen rekening gehouden met bouwrente, prijs- en loonaanpassingen vanaf 1 juli De geraamde investeringskosten voor beide varianten leiden tot een kapitaallast. Op basis van de in navolgende tabel weergegeven uitgangspunten, is een indicatie van de kapitaallast per variant berekend. Tabel 2: Indicatie kapitaallast investering uitgangspunten Onderdeel Restwaarde* Afschrijvings- Rente termijn percentage Methodiek Bouwkosten 25% 30 5,5% lineair W&E Installaties 0% 20 5,5% lineair Vaste inrichting 0% 15 5,5% lineair * Uitgedrukt in een percentage van de investeringssom. Tabel 3: Indicatie kapitaallast investering 1 e jaar per variant Indicatie kapitaallasten Variant 1 e jaar Variant Variant Duurzaamheid Naast het realiseren van een op de markt afgestemd aanbod, is het tevens noodzakelijk dat bij de planuitwerking wordt gekomen tot een verduurzaming van de accommodatie en exploitatie. In het kader hiervan is door ConeGroup, op 19 november 2013, via de gemeente een aanvraag ingediend voor een subsidie op de geraamde investeringskosten ter grootte van (exclusief BTW). De navolgende uitgangspunten zijn bij deze aanvraag gehanteerd: verbeteren van de verouderde/inefficiënte filterinstallatie in relatie tot de CV installatie; vernieuwing van de verouderde en slecht geïsoleerde gevels en daken van bebouwing; verbetering/vernieuwing van inefficiënte verlichting; verbetering/vernieuwing van het verouderde en niet voldoende geïsoleerde leiding netwerk tussen filter en zwembaden. De duurzaamheidsdoelen die daarbij worden nagestreefd zijn: een emissiereductie (minder CO2 uitstoot) van 30 tot 40% ten opzichte van huidige en bestaande situatie; lager energieverbruik; lagere energie- en onderhoudskosten; duurzame materiaal keuze gebaseerd op een lage onderhoudsvraag; het realiseren van een labelsprong van G/F naar A. Om deze doelen te kunnen realiseren wordt het volgende toegepast: Hoog Frequente (HF) verlichting en aanwezigheidsdetectie; Hoog Rendement++ (HR) met kozijnen; buitengevel isolatie (bestaand en nieuwe accommodatie onderdelen); dakisolatie; door zonne-energie ondersteunde, geïntegreerde (thermische) warmte oplossing voor de verwarming van het zwembadwater (zonnecollector/warmtepomp installatie); fotovoltaïsche panelen (PV) voor de opwekking van elektriciteit; (deels) geïsoleerde betonering van de te vernieuwen zwembassin onderdelen. Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Pagi na 7

10 De effectiviteit en resultaten van de maatregelen worden als volgt vastgelegd: in het geval er sprake is van verbouw/renovatie wordt van (delen van) de gebouwenschil een infrarood foto gemaakt voor en na het isoleren. Daarnaast wordt eveneens een luchtdichtheidsmeting voor en na uitgevoerd. Zo kan worden beoordeeld of vooraf aan de isolatiewaarden wordt voldaan; in het geval van nieuwbouw wordt vooraf de te realiseren isolatie waarden van het aan te brengen materiaal vastgesteld; bij het gebruik van een warmtepomp (zonnecollector/warmtepomp) wordt vooraf het jaarlijkse gemiddelde rendement (COP) van deze pomp vastgelegd. Tevens wordt het vooraf vastgestelde rendement middels een rendementsgarantie geëist; er wordt een meting van het kwh verbruik van de bestaande verlichting vastgesteld en deze wordt afgezet tegen het verwachting/toe te zeggen verbruik van de hoge frequentie verlichting met regeling. Ook hier wordt het vooraf vastgestelde rendement middels een rendementsgarantie geëist; er worden afspraken vastgelegd over wat er gebeurt als er beter of slechter wordt gepresteerd dan is afgesproken en vastgelegd (bijvoorbeeld middels een bonus malus afspraak). Daarbij wordt tevens contractueel vastgelegd hoe snel er, indien noodzakelijk, correctief onderhoud en/of vervanging moet worden gerealiseerd. De totale investeringsbehoefte van het duurzaamheidsprogramma wordt op ,- exclusief BTW geraamd en de verwachte terugverdientijd ligt op circa 8,5 jaar. De geraamde kosten maken onderdeel uit van de in weergegeven investeringsramingen. 3.2 Visie op exploitatie Dit SMART-principe is vormgegeven in de speciaal door ConeGroup ontwikkelende management tool, het IBEC (Integraal Beheer en Exploitatie Concept). Hiermee worden doelstellingen meetbaar gemaakt en ook daadwerkelijk met een bepaalde frequentie gemeten en getoetst. De (locatie)manager kan op elk gewenst moment van de dag bekijken hoe alle bedrijfsonderdelen zich ontwikkelen en verhouden tot de gestelde doelstellingen Doelstellingen In navolgende is een (verkort) overzicht van de voor De Dûnatter geformuleerde doelstellingen beschreven. De effecten hiervan zijn in de meerjarenramingen (zie 3.3 en verder) verwerkt. o voor een langere periode dient voldaan te worden aan de door de gemeente gestelde eis omtrent de sociaal-maatschappelijke functie van het zwembad; o het nieuwe product, met name voor variant 2, dient nadrukkelijk in de markt bekend gemaakt te worden. De Dûnatter dient dusdanig gepositioneerd te worden dat men zich wil associëren met het bad en er graag naar toe gaat voor plezier en ontspanning met het hele gezin. De communicatie gaat op een dusdanige manier dat de doelgroep zich direct aangesproken voelt dan wel geïnteresseerd raakt. Dit alles, en alle hieraan verbonden aspecten, wordt in een uitgebreid marketingplan beschreven; o de kwaliteit, veiligheid en de hygiëne van de accommodatie dient altijd te worden gewaarborgd door de inzet van voldoende en in overeenstemming met alle activiteiten gekwalificeerde medewerkers; o de eindverantwoordelijkheid voor de exploitatie ligt bij de directie van ConeGroup. De dagelijkse verantwoordelijkheid ligt bij een vestigings- c.q. locatiemanager. Vanuit de centrale organisatie, verzorgd door ConeServices, worden de volgende werkzaamheden uitgevoerd: Management begeleiding en aansturing; Het ondernemingsplan Niet alleen de fysieke aanpassing van het product heeft, wat met name geldt voor variant 2, invloed op de financiële aspecten van een exploitatie. Ook de wijze waarop het product in de markt wordt gezet, en de visie die ConeGroup heeft voor al haar vestigingen op de wijze van beheer en exploitatie, hebben hier invloed op. Op basis van een ondernemingsplan, waarin de keuzes voor het exploiteren van De Dûnatter in beschreven wordt, worden voor de langere termijn de doelstellingen en randvoorwaarden geformuleerd waarbinnen de exploitatie wordt uitgevoerd. Deze langere termijnplannen worden jaarlijks uitgewerkt in een jaarplan met concrete doelstellingen en een jaarbegroting. Door elk jaar een plan op te stellen is het mogelijk om goed en snel in te spelen op veranderingen in de markt, maar ook overheidsregels en andere factoren die invloed (kunnen) hebben op een exploitatie zoals die van De Dûnatter. Financieel-Administratief HR Management en personeelszaken Marketing en sales Onderhoud en beheer Acquisitie en ontwikkeling Management Tool: IBEC Bij het formuleren van de doelstellingen voor het komende jaar/jaren, wordt zoveel mogelijk uitgegaan van het SMART-principe. Dit staat voor Specifiek, Meetbaar, Attractief, Realistisch en Tijdgebonden. Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Pagi na 8

11 3.3 Exploitatiebegroting Integraal overzicht exploitatie Het al dan niet aanpassen van het aanbod van zwembad De Dûnatter heeft direct gevolgen voor de exploitatie. Voor beide varianten is een gedetailleerde meerjarenbegroting opgesteld, deze zijn in bijlage 4 opgenomen. In navolgende tabel is één jaar van exploiteren naast elkaar gezet. Het prijspeil van beide meerjarenbegrotingen is voor alle jaren op 2014 gesteld. De index is, vanwege het niet te voorspellen karakter hiervan en dat ConeGroup en de gemeente hier geen enkele invloed op kunnen hebben, voor alle jaren buiten beschouwing gelaten. Tabel 4: Exploitatiebegroting variant 1 en 2 (prijspeil 2014, exclusief BTW) Onderdeel Variant 1 Variant 2 Zwembad Speel-/belevingsconcept Overige opbrengsten TOTAAL baten Personele lasten Gas, water, elektra Onderhoudskosten Overige lasten TOTAAL lasten RESULTAAT Totaal bijdrage 15 jaar Gemiddelde bijdrage per jaar* * Het gemiddelde over 15 jaar komt hoger uit dan het resultaat in de tabel, dit als gevolg van het toegepaste groeimodel ( 3.3.2). In bijlage 4 is de specificatie van beide varianten opgenomen. De gemiddelde, benodigde gemeentelijke bijdrage ten behoeve van de maatschappelijke functie van De Dûnatter bedraagt respectievelijk per jaar (exclusief index en BTW, prijspeil 2014). In navolgende paragrafen is een toelichting op beide begrotingen opgenomen. Voor de onderdelen waar het van toepassing is, bijvoorbeeld bij de onderhoudscontracten, is rekening gehouden met de ligging van De Dûnatter op één van de Waddeneilanden. BTW Alle onderdelen binnen de exploitatie van De Dûnatter worden BTW belast gevoerd. Derhalve zijn alle bedragen in de meerjarenbegrotingen exclusief BTW Toelichting op de exploitatiebegrotingen Opbrengsten Voor beide varianten is de marktpotentie bepaald, wat vertaald is naar het aantal te verwachten bezoekers. Hierbij is uitgegaan van een gemiddelde per jaar, aangezien het gebruik en bezoek van een openluchtzwembad sterk beïnvloed wordt door de weersomstandigheden. Voor variant 1 is uitgegaan van gemiddeld bezoekers per jaar. Variant 2, welke een breder en meer modern aanbod zal kennen, kan rekenen op gemiddelde bezoekers per jaar in het zwembad, en daarnaast nog circa bezoekers buiten het seizoen in het Sculptura speel- en belevingsconcept. Met het opstellen van de meerjarenraming is uitgegaan van een zogenaamd groeimodel, dit is voornamelijk van toepassing op variant 2. Dit houdt in dat de geraamde gemiddelde respectievelijk bezoekers niet direct in het eerste jaar na aanpassing van de accommodatie gerealiseerd gaat worden. In de praktijk blijkt namelijk dat het nieuwe product eerst bekendheid moet krijgen, alvorens meer mensen de accommodatie weten te vinden. Naast de recreatieve bezoekers worden er inkomsten behaald uit het aanbieden van zwemlessen en groepslessen. In variant 2 is rekening gehouden met het integrale aanbod van een openlucht zwemvoorziening en het Sculptura speel- en belevingsconcept. Deze voorziening wordt opengesteld van half maart tot en met half november. Op de momenten dat het openlucht zwembad geopend is, wordt er een allin tarief betaald. Hiermee kunnen alle bezoekers, naast gebruik van de zwemvoorziening, ook gebruik maken van het Sculptura speel- en belevingsconcept en al haar faciliteiten. Buiten het openluchtseizoen geldt een aangepast tarief, daar de bezoekers dan alleen gebruik kunnen maken van de speel- en belevingsfaciliteiten. Tarieven Voor variant 1 worden de tarieven éénmalig met iets meer dan een prijsindex verhoogd om het naar prijspeil 2014 te brengen. Door de renovatie van de accommodatie en het aanpakken van de ligweide, krijgt De Dûnatter een kwaliteitsimpuls wat de tariefsaanpassing rechtvaardigt. Het aanbod wordt in variant 2 omgevormd tot een marktconform product, waarbij tevens sprake is van een uitbreiding van het aanbod, te weten het toevoegen van het 'Sculptura speel- en belevingsconcept' op de ligweide. Deze aanpassing en uitbreiding leidt er toe dat er ruimte is om de tarieven eenmalig te verhogen. Buiten het openlucht seizoen is er een aangepast tarief voor alleen de bezoeker van de speel en belevingsfaciliteiten en -activiteiten. Hierbij zal alleen aan de jeugd een toegangsprijs worden gevraagd. Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Pagi na 9

12 In navolgende tabel zijn de tarieven, zoals in de berekeningen aangehouden, van de twee varianten inzichtelijk gemaakt. werkzaamheden tijdens de openstellingsperiode van het openluchtzwembad. Dit betreft circa 18 weken per jaar. Tabel 5: Tarievenniveau per variant Tarieven 2014 (incl. BTW) Variant 1 Variant 2 Los bad jeugd 3,50 4,50 Los bad volwassenen 4,50 4,50 Toegang speeltuin jeugd -- 2,00 Toegang speeltuin volwassene -- 0,00 In deze tabel zijn alleen de losse (dag)kaarten weergegeven. Naast deze dagkaarten worden er ook abonnementen en meerbadenkaarten aangeboden. De prijsstelling daarvan wordt evenredig aangepast. Horeca De horeca is voor ConeGroup een belangrijk onderdeel van de exploitatie. Door de juiste sfeer en ambiance versterkt het de beleving van de zwembadbezoeker en wordt hiermee verleid tot meer bestedingen. Met name in variant 2, waar de horeca en het terras helemaal wordt aangepakt en een modern en uitnodigend karakter gaat krijgen, is het realiseren van een hogere besteding per bezoeker haalbaar. In de begroting is hier rekening mee gehouden Lasten Medewerkers Tijdens alle activiteiten in De Dûnatter zullen voldoende en gekwalificeerde medewerkers aanwezig zijn, zodat de kwaliteit en veiligheid gewaarborgd is. Daarnaast wordt van de medewerkers verwacht dat ze zich klant- en servicegericht op stellen om zo de bezoekers een 'welkom' gevoel te geven. Gelet op het karakter van de accommodatie wordt van de medewerkers verwacht dat ze zo breed mogelijk inzetbaar zijn. Ook 'achter de schermen' dienen de juiste en gekwalificeerde medewerkers aanwezig te zijn, voor het onderhouden van de technische installaties en voor het schoonhouden van de accommodatie zodat deze hygiënisch en schoon blijft. Voor elk van de varianten is een personeelsformatiebestek opgesteld en doorgerekend. Bij het samenstellen van het bestek is nadrukkelijk rekening gehouden met het openstellingsrooster, de aan te bieden activiteiten en de omvang van de accommodatie. In variant 2 betreft het in totaal 34 weken per jaar; vanaf half maart tot en met half november zal het Sculptura speel- en belevingsconcept ook opengesteld zijn voor het publiek (zie tevens 3.3.2). Buiten het openluchtseizoen van het zwembad dient er iemand aanwezig te zijn voor toezicht en dagelijks beheer van de faciliteiten en de daarbij behorende (horeca) voorzieningen. De rijksoverheid maakt de inzet van de buurtcoachschap mogelijk en heeft bepaald dat 40% van de loonkosten gesubsidieerd worden. Dit is gemaximeerd tot (40% van ). De overige personele lasten, zoals dienstkleding, reis- en verblijfkosten, komen voor rekening van de organisatie waar de buurtcoach geplaatst wordt, in dit geval bij de exploitant van De Dûnatter. Dit aandeel van de subsidie is reeds verdisconteerd in de exploitatiebegroting (zie bijlage 4). Gas, water en elektra In variant 2 wordt het aantal m 2 water gereduceerd en daarmee ook het aantal m 3 water. Dit leidt tot een lager verbruik van gas, elektra en water, en is als zodanig in de ramingen meegenomen. Tevens is rekening gehouden met de forse verhoging van de belastingen op waterverbruik, dat voor 2014 vanuit overheidswege aan iedereen opgelegd wordt. Met name voor zwembaden leidt dit tot een aanzienlijke lastenstijging. Overige bedrijfslasten Onder de overige bedrijfslasten vallen die kosten die nodig zijn voor een dagelijkse exploitatie. Het betreffen hier de volgende kostenposten: o onderhoud (dagelijks); o schoonmaak en chemicaliën; o belastingen en verzekeringen; o administratie- en beheerkosten; o kantoor- en marketingkosten. Groot onderhoud In de exploitatie zijn geen kosten opgenomen voor het (meerjaren) groot onderhoud. Dit is, net als in de huidige situatie, een verantwoordelijkheid van de gemeente Schiermonnikoog als eigenaar van de accommodatie. In beide varianten is rekening gehouden met de inzet van de buurtsportcoach. Van de beschikbare fulltime arbeidsplaats (FTE), voor deze functionaris, is reeds 0,4 FTE ingezet voor de basisschool en twee sportverenigingen op Schiermonnikoog. Dit houdt in dat er nog 0,6 FTE beschikbaar is, welke zeer goed inzetbaar is voor de werkzaamheden op zwembad De Dûnatter. In variant 1 gaat het alleen om Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Pagi na 10

13 4. Eigendom en organisatie de wijze waarop verantwoording aan de gemeente wordt afgelegd inzake de gemeentelijke exploitatiebijdrage. 4.1 Eigendom, beheer en organisatie Deze situatie kan als volgt schematisch worden weergegeven: Figuur 4: Structuur organisatie Het eigendom van grond en opstallen van De Dûnatter ligt bij de gemeente Schiermonnikoog. Het beheer en exploitatie van het zwembad is vanaf 2009 overgedragen aan ConeGroup te Zeddam, welke het heeft ondergebracht in een 100% dochter BV, te weten ConeSchiermonnikoog BV. ConeSchiermonnikoog huurt het zwembad en draagt zorg voor het beheer en de exploitatie van het zwembad. Voor de uitvoering van de maatschappelijke functie van het zwembad ontvangt ConeSchiermonnikoog een gemeentelijke bijdrage in de exploitatie. Deze is voor 2013 vastgesteld op (exclusief BTW) Uitgangspunten en randvoorwaarden Door de gemeente Schiermonnikoog is bepaald dat een eventuele overdracht van grond en opstallen van De Dûnatter, ten behoeve van de te realiseren ontwikkelingen, niet alleen door middel van koop maar ook door erfpacht verworven kan worden. 1 Gemeente Schiermonnikoog ConeGroup BV Cone Exploitaties BV 100% dochter 100% dochter Eigendom en huur/verhuursituatie varianten 1 en 2 Voor de uitvoering en realisatie van het in de varianten 1 en 2 (renovatie c.q. marktconform aanbod De Dûnatter) genoemde is er geen directe noodzaak voor de overdracht van grond en opstallen aan de exploiterende partij. Tussen partijen kan volstaan worden met het actualiseren van de bestaande huur- en exploitatie overeenkomst, waarbij het aan te bevelen is beide overeenkomsten voor langere periode af te sluiten. Het voor langere periode afsluiten van deze overeenkomsten geeft de exploitant meer ruimte en mogelijkheden als 'ondernemer' te functioneren. Er kan dan immers beter ingespeeld worden op ontwikkelingen in de markt (krimp/uitbreiding) en er voldoende tijd is om eventueel benodigde investeringen op een verantwoorde wijze terug te verdienen. In de af te sluiten huur- en exploitatie overeenkomst dienen minimaal de volgende zaken vastgelegd te worden: bepaling en omschrijving van het 'maatschappelijk pakket' dat de gemeente Schiermonnikoog voor langere tijd in stand wenst te houden ten behoeve van haar inwoners; de wijze waarop het maatschappelijk pakket door ConeSchiermonnikoog gewaarborgd dient te worden; de jaarlijkse indexering van de tarieven voor de onderdelen die onder het maatschappelijk pakket vallen; 1 Schrijven gemeente Schiermonnikoog aan ConeGroup, d.d. 3 juli huur- en exploitatie overeenkomst Overdacht eigendom varianten 1 en 2 Zoals in de vorige paragraaf reeds aangegeven bestaat er geen noodzaak tot de overdracht van grond en opstallen. Indien de gemeente en exploitant het om praktische redenen noodzakelijk vinden grond en opstallen aan de exploiterende partij over te dragen, is ConeGroup hiertoe bereid. In een dergelijke situatie dient, ten behoeve van het maatschappelijk pakket van het openluchtzwembad, eveneens een exploitatieovereenkomst gesloten te worden tussen de gemeente en de exploitant zoals in beschreven. ConeSchiermonnikoog BV Beheer en exploitatie De Dûnatter In het voorkomend geval zal bij een overname of erfpachtconstructie de grond en het vastgoed ondergebracht worden in een separate onderneming, zijnde: J.W. Montferland Vastgoed BV (verder te noemen 'Vastgoed BV'); een aan ConeGroup gelieerde (vastgoed) onderneming. Het dagelijks beheer en de exploitatie van De Dûnatter blijft in de reeds bestaande entiteit (ConeSchiermonnikoog Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Pagi na 11

14 BV). Tussen huurder (ConeSchiermonnikoog BV) en verhuurder (Vastgoed BV) wordt dan een huurovereenkomst afgesloten. Schematisch kan het voorgaande als volgt worden weergegeven: Figuur 5: Structuur organisatie 4.3 Tijdsplanning en na voren te halen werkzaamheden Het vóór het komende zwemseizoen geheel realiseren van variant 1 of 2 is niet (meer) mogelijk. Dit houdt in, dat voor welke variant ook gekozen wordt, de feitelijke renovatie/bouw in september 2014 van start kan gaan. Gemeente Schiermonnikoog overeenkomst overdracht vastgoed JW Montferland Vastgoed BV ConeGroup BV Gelet op de staat van de huidige filterinstallatie van het zwembad is het van belang dit onderdeel van de verbouw/renovatie reeds vóór 1 februari 2014 of zoveel eerder in gang te zetten. Het naar voren halen van deze aanpassing is noodzakelijk om het zwembad voor het komende seizoen tijdig en op een veilige manier te kunnen openstellen. De aan deze naar voren te halen werkzaamheden verbonden kosten maken deel uit van de in weergegeven integrale investeringsraming. 100% dochter huur- overeenkomst Cone Exploitaties BV overeenkomst exploitatie ConeSchiermonnikoog 100% dochter Beheer en exploitatie De Dûnatter 4.2 Financiering In de voorgestelde situatie blijft het eigendom van grond en opstallen bij de gemeente Schiermonnikoog. De te plegen investeringen dienen in dat geval dan ook door de gemeente gerealiseerd te worden. ConeGroup is in dat geval in staat en bereid de verdere conceptontwikkeling ter hand te nemen en uit te voeren. In het geval dat het eigendom van grond en opstallen wordt overgedragen aan de aan ConeGroup gelieerde vastgoed onderneming, zoals in beschreven, wordt de conceptontwikkeling door ConeGroup ter hand genomen en voert in opdracht van Vastgoed BV de realisatie van de bouwplannen uit. Aangezien het in een dergelijke situatie om een ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed gaat, zal ten behoeve van de financiering door Vastgoed BV van de gemeente een vorm van garantie worden verlangd. Zonder een dergelijke garantie is de financiering van een dergelijke (maatschappelijke) accommodatie niet haalbaar. Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Pagi na 12

15 Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Bijlage 1 Plangebied

16

17 Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Bijlage 2 Marktgegevens

18 Marktontwikkelingen In deze bijlage worden de relevante marktontwikkelingen op het gebied van (maatschappelijk) zwemmen, Spa/sauna & Health/Wellness (dagbezoek) en (wellness) vakanties uitgewerkt, beginnend met een kort overzicht van de macro ontwikkelingen in Nederland. 1 Macro ontwikkelingen van de crisis laag te noemen is. Hierdoor stellen mensen grote aankopen uit, maar wordt er ook bezuinigd op de zogenaamde luxe zaken zoals recreatie en vrije tijds bestedingen. De sport en recreatie branche heeft op dit moment over de gehele linie te maken met teruglopende bestedingen. 2 Marktontwikkelingen (maatschappelijk) zwemmen 2.1 Algemeen 1.1 Demografische ontwikkelingen De Nederlandse bevolking is de afgelopen jaren gegroeid en telt op dit moment ruim 16,7 miljoen inwoners. De prognoses voor de komende jaren zijn dat de omvang van de bevolking nog wel zal toenemen, maar in een minder hoog tempo. In 2040 zal Nederland naar verwachting 17,8 miljoen inwoners tellen. Op dit moment zijn er ruim 2,7 miljoen mensen die ouder zijn dan 65 jaar, dit is 16,2% van de totale bevolking. Dit aandeel zal in 2040 zijn piek kennen; deze groep telt dan ruim 4,6 miljoen personen en omvat 25,9% van de totale Nederlandse bevolking. Het vergrijzen van de bevolking heeft direct invloed op het type recreatie wat de Nederlander onderneemt en de wijze waarop de vrije tijd besteed wordt. 1.2 Economische ontwikkelingen De mate waarin mensen (recreatief) gaan zwemmen, een sauna gaan bezoeken, of een complete ontspanningsvakantie boeken, wordt voor een groot deel beïnvloed door het besteedbaar inkomen waar mensen over beschikken. De eerste uitgaven worden gedaan voor de noodzakelijke, dagelijkse dingen zoals hypotheek, boodschappen etc. Zaken zoals vrije tijdsbesteding staan wat lager op de lijst. Hoe meer mensen te besteden hebben, hoe meer van de aangeboden vrije tijdsfaciliteiten gebruik wordt gemaakt. Het besteedbaar inkomen van een gemiddeld Nederlands huishouden is de laatste jaren ( ) marginaal gestegen; te weten 1,8%. In 2011 is er zelfs sprake van een daling ten opzichte van 2009, dit is een direct gevolg van de financiële crisis. Het gemiddeld besteed in 2001 bedraagt per huishouden. Indien gekeken wordt naar de samenstelling van de huishoudens, is er een duidelijk onderscheid te zien tussen de eenpersoons- en eenoudergezinnen. Hier ligt het gemiddeld besteedbaar inkomen lager, respectievelijk per jaar. 1 De economische recessie waarin Nederland zich op dit moment nog steeds in bevindt, zal op termijn leiden tot een (langzame) afname van het besteedbaar inkomen. Dit is voor een groot deel afhankelijk wat de plannen van het nieuwe kabinet gaan inhouden. Wat meer van belang is, is het psychologische effect van de financiële crisis op het consumentenvertrouwen, wat vanaf het begin Volgens het CBS is zwemmen, samen met fitness, één van de meest populaire bewegingsactiviteiten van de Nederlandse bevolking, al dan niet in verenigingsverband. In de jaren '90 was er sprake van een stabilisatie in de participatie, dit lag jaarlijks rond 32% tot 33%. Dit percentage is de jaren daarna gestaag gestegen naar 38% in In het jaar 2010 (laatste peiljaar) lag de zwemparticipatie op circa 31,8%. Hiermee is zwemmen nog steeds de meest ondernomen sport/bewegingsactiviteit. 2.2 Participatie, activiteiten en frequentie Zwemmen wordt meer door vrouwen dan door mannen beoefend en is met name onder de jeugdigen van 6 tot 11 jaar erg populair. Als er wordt gezwommen, dan wordt dit door 42% van de zwemmers voor een half uur tot 1 uur ondernomen, 36% van de zwemmers verblijft 1 tot 2 uur in het water. 2 In onderstaande figuur wordt per leeftijdsgroep weergegeven hoeveel procent van de Nederlanders minstens één keer per jaar zwemt. Figuur 1: Zwemmers in Nederland 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 70% 6-11 jaar 57% jaar Zwemt minimaal 1 keer per jaar 46% jaar 37% 37% jaar jaar 26% jaar 18% 60 jaar en ouder Zwemt minimaal 1 keer per jaar 1 Bron: CBS, inkomensstatistieken. 2 Bron: 'Wie zwemt er tegenwoordig?', Mulier Instituut, juni BI JL AGEN Pagi na 1

19 De bovenstaande grafiek toont aan dat de zwemparticipatie bij mensen afneemt naarmate men ouder wordt. Van de mensen in de leeftijdsgroep 60 jaar en ouder zwemt slechts 18% minstens 1 keer per jaar, terwijl dit in de leeftijdsgroep jaar nog 46% is. Gezien de vergrijzing ligt hier een grote uitdaging voor de zwembad-branche, mensen in de leeftijdsgroep 60 jaar en ouder moeten meer gaan zwemmen, zeker gezien de weldadige eigenschappen van water voor deze doelgroep. Gemiddeld zwemt 31,8% van de totale bevolking minstens 1 keer per jaar. Met betrekking tot het actuele zwemgedrag en de attitude over zwemmen zijn de navolgende ontwikkelingen waar te nemen. 3 van de mensen die wel eens zwemmen, zwemt driekwart op andere momenten dan tijdens vakanties en mooi weer, met name de categorie frequente zwemmers; 42% van de frequente zwemmers zwemt (ook) vaak alleen; mensen met een C-diploma gaan vaker zwemmen dan mensen met een lager zwemdiploma (of zonder zwemdiploma); het belangrijkste beeld dat de bevolking (zowel wel als niet zwemmers) van zwemmen heeft is dat het goed voor de gezondheid is en dat de sport niet blessuregevoelig is; meer dan de helft van de Nederlanders vindt zwemmen 'ouderwets', terwijl 51% van de Nederlanders de associatie 'gezellig' heeft als het om zwemmen gaat; de afstand en bereikbaarheid zijn de meest bepalend factoren voor de keuze van een zwembad. Tevens wordt door de gebruikers van het zwembad de temperatuur van het water en de omkleedmogelijkheden als zeer belangrijk beoordeeld. De mate waarin de mensen lid zijn van een zwemvereniging ligt laag in verhouding tot andere sporten. Van alle zwemmers is 13% lid van een zwemvereniging, 7,5% van alle zwemmers doet actief mee met trainingen en competities in de zwemsport. Een persoon dat gebruikt maakt van een zwemfaciliteit komt om verschillende redenen naar het zwembad. In onderstaande figuur wordt procentueel weergeven voor welke activiteiten een zwemmer gemiddeld in Nederland naar het zwembad komt. 4 Figuur 2: Activiteit en frequentie in zwembad 100% 80% 60% 40% 20% 0% Activiteiten van zwemmers 77% 35% 34% 33% 23% 23% 24% 22% 50% 40% 16% 2% percentage frequentie > 30 keer per jaar Baantjes zwemmen (onderdeel van recreatie zwemmen) is veruit de populairste zwemactiviteit (77%), daarbij komt dat 35% van de banenzwemmers meer dan 30 keer per jaar komt zwemmen (gem. circa 0,5 keer per week). Ook de andere varianten van recreatief zwemmen scoren goed (genieten van warme water, mee zwemmen en spelen in en rond het water). Bij deze activiteiten komt circa 23% van de mensen meer dan 30 keer per jaar naar het zwembad. De doelgroep activiteiten (aqua fitness of oefenvorm) en therapeutisch zwemmen hebben een lager percentage zwemmers, maar een hogere frequentie. Bijvoorbeeld, van de mensen die aan therapeutisch zwemmen deelneemt, doet 50% dit meer dan 30 keer per jaar. Leszwemmen, school- en verenigingszwemmen zijn niet in de grafiek opgenomen, daar dit activiteiten betreffen die in veel situaties simpelweg noodzakelijk zijn voor de bijbehorende groep. Zwemmen in een buitenbad Mooi zomerweer nodigt natuurlijk uit om te zwemmen. Uit onderzoek blijkt dat een kwart van de mensen alleen zwemt met mooi en zonnig weer, waarbij men tijdens de vakantie een voorkeur heeft voor buitenbaden. 5 Om deze reden zijn er in Nederland een groot aantal buitenbaden gesitueerd waar jong en oud kunnen genieten van schoon en aangenaam zwemwater. Buitenbaden zijn zodoende een goed alternatief voor het strand of een natuurplas. Een buitenbad wordt op een andere manier benut dan een regulier overdekt zwembad. Waar de laatste gebruikt wordt voor alledaagse zwemactiviteiten zoals zwemles, doelgroep zwemmen en banen zwemmen, wordt de eerste vooral voor het pure recreatieve zwemmen gebruikt. In 3 Bron: 'Wie zwemt er tegenwoordig?', Mulier Instituut, juni Bron: 'Wie zwemt er tegenwoordig?', Mulier Instituut, juni Bron: 'Wie zwemt er tegenwoordig?', Mulier Instituut, juni BI JL AGEN Pagi na 2

20 onderstaande tabel wordt een passage weergegeven uit het hiervoor genoemde onderzoek, om het verschil tussen binnen en buitenbaden te illustreren. neemt de komende jaren nog verder toe. Een verzadigde markt, zoals op dit moment bij de fitnessmarkt zich voor doet, dreigt. 7 Tabel 1: Activiteit en frequentie in zwembad Gebruik recreatieve activiteit Binnenbad Buitenbad Mee zwemmen/spelen met de kinderen 29% 33% Spelen in en rond het water 18% 30% Genieten van het water 32% 38% Tabel 3 laat zien dat met name spelen in het rond het water, een ideale bezigheid tijdens een mooie zonnige zomerdag, in het buitenbad veel beoefend wordt. Ouders, die hun kinderen tijdens het zwemmen vergezellen, doen dit vaker in een buitenbad dan in een binnenbad. Een buitenbad is met name bestemd voor recreatieve activiteiten, waarin het fundamenteel verschilt van een binnenbad. Een algehele trend is dat Spa/sauna & Health eigenlijk langzamerhand toegankelijk wordt voor de meerdere lagen van de samenleving. Doordat er grote wellnesscentra ontstaan die intensieve prijsconcurrentie aangaan en voordelige dagdeeltarieven/abonnementen introduceren, kunnen steeds meer mensen Spa/sauna & Health ervaren. Door de toename van badkledingdagen is de barrière om aan Spa/sauna & Health deel te nemen lager geworden. Het bovenstaande en de economisch moeilijke tijden hebben ook zijn weerslag op de gemiddelde besteding per persoon in een wellnesscentrum. 8 Aanbieders van wellness distantiëren zich steeds vaker van het standaard aanbod; nieuwe vormen van wellness worden gecreëerd. Bijvoorbeeld Oosterse filosofieën en tradities worden gekruist met Westerse gebruiken; Samenvatting 3.2 Spa & Health aandeel onder Nederlanders Samengevat kan wat betreft het voorgaande, het volgende worden gezegd: gemiddeld zwemt 31,8% van de totale bevolking minstens 1 keer per jaar; de bezoekfrequentie van de mensen die minstens 1 keer per jaar zwemmen verschilt per activiteit. 3 Marktontwikkelingen Spa/sauna & Health/Wellness Spa/sauna & Health/Wellness is het actief en passief werken aan je gezondheid en welzijn. Met andere woorden; je lichamelijk en geestelijk welbevinden. Dit kan bijvoorbeeld door te ontspannen in een sauna- thermencomplex of beautycenter al dan niet in combinatie met actieve beweging zoals wandelen, sporten, fitness etc. Daarnaast wordt Spa/sauna & Health in Nederland steeds meer geïnterpreteerd als een positieve levenshouding en een gezonde voeding en lifestyle. 6 In deze studie wordt voornamelijk de passieve kant van Spa/sauna & Health beschreven, namelijk het ontspannen in sauna- thermencomplexen of beautycentra zonder sportieve inspanning, wat aansluit op het aanbod van Wellness Resort Schiermonnikoog. 3.1 Aanbod Overal in Nederland verrijzen wellnesscentra. De sector groeit snel. Op dit moment zijn er ongeveer 200 (middel-)grote wellnesscentra. Dat waren er vier jaar geleden nog maar 160. Verder zijn er nog de kleine sauna s en de bedrijven waarvan sauna geen core business is, zoals hotels, fitnesscentra, zwembaden, vakantieparken en sportcentra. De consument heeft veel keuze, het aanbod is groot en Naar schatting bezoekt 20% tot 30% van de Nederlandse bevolking tussen de 18 en 65 jaar een wellnesscentrum, dat blijkt uit de meeste recente gegevens uit de branche. 10 Dit komt absoluut neer op circa 2 tot 3 miljoen mensen die minstens 1 keer in het jaar aan Spa/sauna & Health deelnemen. Vergeleken met studies uit het verleden is het marktaandeel van Spa/sauna & Health onder de Nederlandse bevolking stabiel gebleven. 11 Het animo voor wellness zal naar verwachting de komende jaren licht stijgen, in het bijzonder als gevolg van de verdere acceptatie van wellness door alle lagen van de bevolking, het populairder worden van wellnessactiviteiten bij onder andere mannen en de groeiende aandacht vanuit bijvoorbeeld de zorgverzekeraars. 3.4 Eigenschappen van wellnessbezoekers Het reeds beschreven onderzoek toont ook aan dat de leeftijdsgroep 30 tot 59 jaar het meest aan wellness doet, gevolgd door de leeftijdsgroep 18 tot 29 jaar. Ook blijkt er een verschil te zijn in opleidingsniveau van mensen die aan wellness doen. Met name de hoog opgeleide mensen zijn eerder geneigd een bezoek te brengen aan een wellnessfaciliteit. Opvallend is dat de oudere leeftijdsgroep 60 jaar en ouder minder met wellness blijkt te hebben. Op basis van diverse onderzoeken (CBS, NRIT etc.) en praktische ervaring blijkt dat circa 60% van de bezoekers van wellness faciliteiten over het algemeen niet verder (wensen te) reizen dan maximaal 30 minuten Bron: Cijfers en Trends 2013 sector Wellness, Rabobank Nederland. 8 Bron: Cijfers en Trends 2013 sector Wellness, Rabobank Nederland. 9 Bron: Themarapport Wellness in de Delta, Kenniscentrum (Kust)toerisme Bron: Cijfers en Trends 2013 sector Wellness, Rabobank Nederland. 11 Bron: ContinuVrijeTijdsOnderzoek , NBTC-NIPO. 6 Definitie wellness, Ap van den Driessche ( 12 Bron: Cijfers en Trends 2013 sector Wellness, Rabobank Nederland. BI JL AGEN Pagi na 3

21 3.5 Frequentie wellnessbezoeken Het is ook van wezenlijk belang te weten hoe vaak een actief wellness bezoeker per jaar gebruikt maakt van de aangeboden faciliteiten. In navolgende figuur worden de resultaten van het onderzoek naar bezoekfrequentie weergegeven. Figuur 3: Wellnessfrequentie Frequentie wellness 8% 31% 10% Minder dan 1x per maand 15% 1x per maand 1 of 2x per maand 36% 2 tot 4x per maand 1x in afgelopen jaar deze specifieke wellness vakanties, zal er in dit hoofdstuk allereerst een overzicht worden gegeven van het vakantiegedrag in en naar Nederland. 4.2 Binnenlandse vakanties Een groot deel van de Nederlanders gaat in eigen land op vakantie. Van de 36,7 miljoen vakanties die de Nederlanders gezamenlijk ondernemen, wordt 49,4% (circa 18 miljoen) in eigen land doorgebracht. 13 Vakanties in Nederland door Nederlanders In navolgende tabel wordt een kort overzicht gegeven van het aantal vakanties en overnachtingen in Nederland door Nederlanders, waarbij de vakanties en overnachtingen worden opgedeeld in korte en lange vakanties. Tabel 2: Vakantiegedrag door Nederlanders in Nederland 2012 vakanties (x mln) overnachting Korte vakanties 10,08 2,18 Lange vakanties 8,04 8,46 Totaal 18,12 56,27 Wanneer het gewogen gemiddelde van al deze percentages wordt genomen, blijkt dat een wellness bezoeker gemiddeld 7,4 keer per jaar een Spa & Health faciliteit bezoekt. Om in de potentieberekeningen een zo realistisch mogelijk beeld te kunnen scheppen, wordt er in dit rapport van een frequentie van 5 bezoeken per jaar uitgegaan. 3.6 Samenvatting In 2012 ondernamen circa 18 miljoen Nederlanders vakanties in eigen land. Daarvan kan ruim 9 miljoen gedefinieerd worden als korte vakantie (gemiddeld 2,18 nachten) en ruim 8,5 miljoen als lang (gemiddeld 8,46 nachten). Het aantal korte vakanties in Nederland steeg in 2012 met 3,8% ten opzichte van Vakantie van Nederlanders naar de Waddeneilanden Nederland kent populaire en minder populaire binnenlandse bestemmingen. In navolgende tabel wordt de verdeling van vakanties in Nederland inzichtelijk gemaakt. Samengevat kan wat betreft het voorgaande, het volgende worden gezegd: circa 25% van de Nederlanders ondernam in 2013 tenminste één keer een wellness activiteit; een wellness bezoeker bezoekt gemiddeld 5 keer per jaar een wellness faciliteit. 4 Vakantie- en wellness vakantiegedrag in Nederland 4.1 Algemeen Een andere belangrijke doelgroep voor één van de mogelijke varianten is de potentiële wellness vakantieganger, die een vakantie boekt die geheel in het teken staat van wellness. Gezien variant 3 bij De Dûnatter, realisatie wellnessfaciliteiten in combinatie met eventuele verblijfsaccommodatie, leent het concept zich uitstekend voor korte en lange vakanties. Om inzicht te krijgen in de markt voor 13 NRIT: Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme. BI JL AGEN Pagi na 4